Obsah (4)

§ 81§ 85§ 80§ 82

RETTEN I LYNGBY DOM afsagt den 30. april 2024 Sag BS-26712/2023-LYN Udlejer A/B (advokat Julie Heegaard Pedersen) mod Lejer (beskikket advokat Steen Moesgaard) Denne afgørelse er truffet af Dommer med

§ 81, stk.

1, nr. 5 og 11, hvorfor Lejemålet er retmæssigt opsagt, jf.

§ 85, stk.

1, nr. 5. Først og fremmest bemærkes det, at Udlejer har et ansvar for at tilsikre, at der bevares god skik og orden i ejendommen, hvorfor Udlejer også har et ansvar for at påtale eventuel tilsidesættelse af forpligtelsen for le-jere til at overholde god skik og orden, jf. forpligtelsen som anført i

§ 80, stk.

1. Det følger af forarbejderne til den tidligere lejelovs § 27 (nuværende lejelovs § 152), at udlejer skal sørge for god orden i ejendommen, hvilket også indebærer, at udlejer om fornødent skal ophæve et lejeforhold, når lejers adfærd berettiger til dette ved overtrædelse af god orden. Det fremgår ligeledes af forarbejderne, at det svarer til, hvad der gælder ef-ter

§ 80, stk.

1 og 2. Der skal således tages et hensyn til øvrige beboere, der ikke bør skulle tåle uforholdsmæssig meget støj fra én beboer. Udlejer er derfor nødsaget til at foretage en afvejning mellem hensynet til Lejer og til andre beboere omkring Lejer, og når støjen er til væsent- 17 lig gene for omkringboende på daglig basis, må hensynet til de andre beboere unægteligt veje tungere end hensynet til Lejer. I henhold til ordlyden af

§ 85, stk.

1, nr. 5, kan et lejemål opsiges, når lejer har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at lejers flytning er påkrævet. Det er utvivlsomt, at der skal være plads til et vist niveau af støj til ti-der, herunder støj fra børn, men når sådan støj når et niveau og et om-fang, der er så indgribende over for øvrige beboere, at de på daglig ba-sis plages og generes, så er der tale om en klar overtrædelse af reglerne om god skik og orden. Støjende menneskelig adfærd omfattes som en type af støj, der kan sanktioneres af Udlejer, jf.

§ 81, stk.

1, nr. 5. Lejelovens bestemmelser om en lejers overholdelse af god skik, udlejers forpligtelse til at sørge for at sikre, at god skik overholdes og udlejers sanktionsmuligheder ved lejers manglende overholdelse af god skik er i det store hele identiske med

bestemmelser herom, og det må kunne lægges til grund, at hensynene bag reglerne er de samme. Dette fremgår blandt andet af Karnovs note 231 til

§ 80, idet der i noten direkte henvises til kommentarerne til lejelovens § 152.

Af lejelovens § 153, der er tilsvarende

§ 81

, fremgår beskrivelser af typer af generende adfærd, som kan medføre retsfølger ef-ter lejelovens § 154, svarende til

§ 82

, eller i grove til-fælde opsigelse af et lejeforhold, hvis adfærden udvises af lejer. Det fremgår af forarbejderne til lejelovens § 153, at lejer kan pålægges en række mulige retsfølger, når lejeren udviser uacceptabelt støjende men-neskelig adfærd, og der er ikke krav om, at der er tale om støj, som har karakter af bevidst chikane. Som eksempel på sådan støj følger det af forarbejderne, at ”Der kan være tale om gentagen uacceptabelt støjende menneskelig adfærd i form af råb, meget højrøstet tale, trampen, kasten med genstande og lignende i boligen eller på fæl-lesarealer til væsentlig gene for ejendommens beboere ”. Det er netop sådan en type støj, som er udvist og fortsat udvises i nærværende sag. Endvi-dere ses der hverken i lovens ordlyd eller i forarbejderne en differentie-ring mellem støj fra børn eller voksne. Det gøres derfor gældende, at det er uden betydning, hvad støjen skyl-des, idet det er Lejers ansvar, at støjen ikke bliver så omfattende, at øv-rige beboere knap nok kan holde ud at opholde sig i deres eget hjem. 18 Jakob Juul-Sandberg m.fl. skriver i ”Lov om leje af almene boliger – med kommentarer ”,

1. udgave 2008, s. 307, at et af kriterierne for, at støjgener betragtes som væsentlige, er, at de nærmeste naboer er generet af den, hvilket utvivlsomt er tilfældet i denne sag. Det kan udledes af det støjniveau, der beskrives i fremlagte klager, og som forventes nærmere beskrevet under vidneforklaringerne, og den hyppighed af støj, som blandt andet fremgår af naboen Vidne 3's seneste logbøger, jf. bi-lag 28-
2. Den udviste støj er ligeledes i strid med ejendommens husor-den, jf. bilag
3. På den baggrund gøres det gældende, at idet der er hjemmel for den skete opsigelse, må opsigelsen stå ved magt og Lejer indrette sig efter den. Det fremgår ligeledes af husordenen, jf. bilag 2, at Udlejer ved en beboers overtrædelse af god ro og orden kan give en skriftlig påtale, og i gentagelsestilfælde kan Udlejer meddele opsigelse af et lejeforhold, hvorfor opsigelsen ligeledes er i overensstemmelse med husordenen. Det gøres gældende, at selvom Lejers manglende overholdelse af reglerne vedrørende brug af de fælles affaldscontainere og fælles vaskeri ikke i sig selv udgør tilstrækkeligt grundlag til opsigelse af Lejemålet, så viser disse forhold sammenholdt med det omfang og niveau af støj, der opleves fra Lejemålet, at Lejer ikke forsøger at tage det fornødne hensyn til andre beboere. Det må ligeledes tages i betragtning, at der regelmæssigt er oplevet meget højlydte skænderier, som ikke alene hidrører fra Lejers søn. Beboer Vidne 3 skriver blandt andet i sin logbog den
4. januar 2024, jf. bilag 29, om at hun kl. 23 om aftenen kunne høre: ”Det lyder som om der er nogen der skændes. Det lyder virkelig forfærdeligt, der bliver kastet med ting ”. Ifølge naboer til Lejer, herunder Vidne 6 og Vidne 3, kan der regelmæssigt, næsten dagligt, høres højlydte skænderier i Lejemålet, hvilket er til stor gene for omkringboende. Disse gener sammenholdt med den øvrige støj, som hidrører fra Lejemålet, betyder, at såfremt Le-jer bliver boende i Lejemålet, så vil der fortsat være vedvarende støjge-ner, som vil gå ud over de omkringboende, der påvirkes af generne i deres eget hjem. Det gøres gældende, at retten bør tillægge det vægt, at Lejer udover støjen fra sin søn også selv er medvirkende til støjgenerne ved de regelmæssige højlydte skænderier, hvorfor Lejer ikke udviser vilje til at forsøge at begrænse støjen. Efter Udlejers opfattelse er der derfor tale om et helhedsbillede af, at Lejer generelt har tilsidesat og fortsat tilsidesætter god skik og orden, 19 hvorfor der ikke er enighed med Lejer i, at forholdene vedrørende af-fald og vaskeri er bagatelagtige og derfor ikke skulle tages i betragt-ning, eller at generne alene skulle hidrøre fra Lejers søn. Udlejer har forsøgt at give Lejer flere chancer for at ophøre med eller mindske de støjgener, som der er forbundet med Lejers husstand, ved at Udlejer først har sendt en påmindelse af
5. april 2022, jf. bilag 5, et påkrav af
6. juli 2022 med varsling af blandt andet opsigelse, jf. bilag 10, og endelig et påkrav af
7. januar 2023, jf. bilag 20, ligeledes med varsling af opsigelse. Lejer har derfor af tre omgange fået oplyst af Udlejer, at støjen er til gene for omkringboende og skal ophøre. I henhold til

§ 82, stk.

2, som opsigelseshjemlen i lovens § 85, stk. 1, nr. 5, henviser til, er der alene krav om ét påbud, hvorefter der kan ske opsigelse af lejeforholdet, hvis påbuddet ikke ef-terleves. Det gøres derfor gældende, at Udlejer har givet flere chancer end det, som Udlejer er forpligtet til efter lovens ordlyd, hvilket i sig selv skal medføre en skærpet bedømmelse af Lejers adfærd. De fremsendte påkrav har ikke haft nogen effekt på de udviste gener, idet Lejer ikke har vist nogen form for vilje til at forbedre forholdene, hvorfor ændringer heller ikke kan forventes fremadrettet. Det bemærkes, at støjen, som hidrører fra Lejers søn, ikke kan karakteriseres som sædvanlig barnestøj, idet der er tale om råben og skrigeri i voldsom grad dagligt. I sædvanlige tilfælde med støj fra børn er der tale om en afgrænset periode, idet støj må forventes, så længe børnene er små. Det samme er ikke tilfældet med Lejers søn, der efter Lejers oplys-ninger lider af infantil autisme, hvorfor der ikke er tale om en midlerti-dig periode med støj fra et barn. Støjen kan derfor ikke forventes ophørt eller mindsket i takt med, at sønnen bliver ældre, hvorfor omkringbo-ende ikke har nogen udsigt til at få deres hjemlige ro tilbage overhove-det, hvis Lejer bliver boende. Det gøres samlet gældende, at der er tale om uforholdsmæssigt generende støj, som det ikke er rimeligt, at naboer til Lejer skal tåle på daglig basis. Idet Lejer ikke har ændret sin adfærd efter de 3 fremsendte påkrav og opsigelsen, og adfærden er fortsat efter opsigelsen og ikke kan forven-tes ophørt, gøres det gældende, at Lejers flytning er påkrævet, hvorfor Udlejers opsigelse er berettiget…” Lejer har i sit påstandsdokument anført: 20 ”… Sagsøgte bestrider at have udvist eller være ansvarlig for en ad-færd, der berettiger sagsøger til at opsige lejeforholdet af hendes beboelseslejemål beliggende Adresse 1, 3500 Værløse. Sagsøgte gør gældende, at der ved fastsættelse af tålegrænse for lyde fra hendes lejemål skal tages højde for, at det ene af hendes børn er psy-kisk udfordret og kun med vanskelighed lader sig irettesætte, og at samtlige klager vedrører dette. Sagsøgtes 10-årige søn lider af en infantil autisme og boligen, sagen vedrører, er et enderækkehus, således at der ikke er beboere hverken over eller under lejemålet, og således at der kun er nabo på den ene side. Det er korrekt, at sagsøgtes søn ikke har noget sprog, og kun kan gøre sig forståelig med lyde, og selvom det vel kan være således, at andre uden kendskab til hans diagnose kan blive overrasket over hans adfærd og forskrækket, gør dette dog ikke, at betingelserne for at opsige sagsøgtes lejemål er opfyldte. Sagsøgte har løbende i samarbejde med kommunen indrettet sig og foretaget, hvad muligt er til påkrævet hensyntagen til omgivelserne…” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Udlejer har et ansvar for at tilsikre, at der bevares god skik og orden i ejendommen, og det følger af

§ 80

og lejelovens § 152, at udlejer om fornødent skal ophæve et lejeforhold, når lejers adfærd berettiger til dette ved overtrædelse af god skik og orden. Støjende menneskelig adfærd omfattes som en type af støj, der kan sanktioneres af udlejer, når den når et niveau og omfang, der er uacceptabel og påvirker de andre beboere i væsentlig grad. Det er uden betydning, at støjen ikke skyldes lejer selv, men skyldes lejers barn, og det er ikke et krav for at sanktionere stø-jende adfærd, at lejer har udvist en dadelværdig adfærd, men ved fastsættelsen af tålegrænsen for støjende adfærd, vil det indgå i afvejningen mellem hensynet til lejer og hensynet til de andre beboere, at lejer har gjort, hvad hun formår, for at mindske støjen fra hendes barn, der er psykisk udfordret og kun med van-skelighed lader sig irettesætte. 21 Efter bevisførelsen finder boligretten det bevist, at den støj, der dagligt udgår fra lejers handicappede barn i form af råb, skrig og bankelyde i alle drengens vågne timer, er støj, der er af et betydeligt omfang, og som både i lydstyrke og hyppighed ligger langt ud over, hvad man normalt må forvente af støj fra et barn. Lejer har efter bedste evne forsøgt at mindske støjen fra barnet, men alli-gevel har støjen et omfang, hvor den i betydelig og helt urimelig grad påvirker de øvrige beboere, og der er ingen udsigt til, at støjen vil blive mindre. Lejer har ikke udvist dadelværdig adfærd, men af hensyn til alle andre beboere, er det absolut påkrævet, at hun fraflytter. Udlejers opsigelse af lejemålet af 8. marts 2023 med henvisning til

§ 85, stk.

1, nr. 5, jf. § 81, stk. 1, nr. 5, er herefter gyldig, og boligretten finder, at varslet for lejers fraflytning passende kan fastsættes til tre måneder fra i dag. Derfor tager boligretten udlejers påstand til følge som nedenfor bestemt. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 50.000 kr. og af retsafgift med 750 kr., i alt 50.750 kr. Udlejer A/B er ikke momsregistreret. Da Lejer har fri proces, og det er oplyst, at hun ikke har retshjælpsforsikring, skal sagsomkostningerne betales af statskassen. THI KENDES FOR RET: Lejer tilpligtes at anerkende, at opsigelse af 8. marts 2023 vedrørende lejemålet beliggende Adresse 1, 3500 Værløse, er gyldig. Lejer tilpligtes at fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, 3500 Værløse senest den 30. juli 2024 kl. 12.00. Statskassen betaler sagsomkostninger til Udlejer A/B med 50.750 kr. Publiceret til portalen d. 30-04-2024 kl. 12:00 Modtagere: Lejer, Advokat Julie Heegaard Pedersen, Advokat (H) Steen Moesgaard, Udlejer A/B