ECLI:DK:ALB:2024:BS0000000744 HistoriskDokument

RETTEN IAAIBORG DOM Afsagt den 16. august 2018 i sag nr. BS 8-900/2017: Part 1 (Sagsøger) Adresse 1 9200 Aalborg SV mod Part A ApS (Sagsøgte) Adresse 2 By Indledning Denne sag er modtaget i Retten i Aalborg den 1. juni 2017. Part A ApS (saelger), Denne afgorelse angriLr, hvorvidt sagsogte, ved en endelig og bindende aftale har overdraget to udlejningsejendomme til Part 1 (kober). sagsogeren, Sporgsmilet er udskilt til delhovedforhandling efter retsplejelovens $ 253. Pristande Part A ApS har nedlagt pistand om, at skal tilpligtes at anerkende dennes salg af ejendommene med Matr. nr. 1 og 2 Adresse 3 og 4 beliggende , 9000 Aalborg til Part 1 . Part 1 Part A ApS har nedlagt pistand om frifindelse. Sagens oplysninger Ved ksbsaftaler underskevet henholdsvis den 19. november 2016 og den Part A ApS 25. november 2016 solgte udlejningsejendommene Adresse 3 og 4 Part 1 for beliggende ,9000 Aalborg til samlet I 1.600.000 kr. Det fremgir afkobsaftalemes pkt. 16.1, at "Overtagelsesdagen er forelobigt aftalt til den 0l .02.2017 , men fnder dog forst sted, nar tilbudspligten til lejerne er afklaret. Overtagelsesdagen kan senest vare den 01.03.2017. 56fremt der ikke er afklaring pi tilbudspligten pr. 01.03.2017 , annulleres handlen og kobers tilbud bortfalder i sin helhed. Ksbsaftalerne var blandt andet betinget af, at kobsaftalen kunne godkendes af henholdsvis ksbers advokat og af selgers advokat. Det Ilemgar af kobsaf- Side2124 talemes pkt. 23.3 og23.5, at "Ksbsaftalen er betinget af, at kobers advokat kan godkende denne i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal vere kommet fiem til medvirkende ejendomsmeegler senest 6 hverdage efter underskrift pi ksbsaftalen afbegge parter. Indsigelseme skal vere skriftlige, og indeholde en angivelse af, pi hvilke punkter ksbsaftalen ikke kan godkendes. I modsat fald er betingelsen bortfaldet." og at "Ksbsaftalen er betinget af, at salgers advokat kan godkende denne i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal vrere kommet frem til medvirkende ejendomsm€egler senest 6 hverdage efter underskrift pi ksbsaftalen afbegge parter. Indsigelseme skal vrre skriftlige, og indeholde en angivelse af, pi hvilke punkter kobsaftalen ikke kan godkendes. I modsat fald er betingelsen borffaldet." Part 1's Ved brev af 2. december 2016 godkendte advokat ksbsaftaleme med flere bemerkninger og foruds€etninger, herunder at ejendommene ikke var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, samt Adresse 3 om 3. sal pi var godkendt med to beboelseslejligheder, om ejendommenes stand, om energimrrke og om forsikringsforhold. Det fremgAr endvidere blandt andet, at "...vor godkendelse (

1. er)betinget af, at tilbudspligten til lejeme har vaeret overholdt ved tidligere ejerskifter pi ejendommene, hvilket saelgers advokat skal underssge og kunne bekr€efte med fomoden dokumentation." Af brevet fremgir afslutningsvist, at man hiber, at "ovenstiende bemrerkninger og forudsetninger kan accepteres og efterkommes af salger...". Vidne 2 frafaldt advokaVed mail samme dag til ten"betingelsen i vor godkendelsesskrivelse d.d., om yderligere dokumentation pi OMK-problemstillingen. ". Ved mail af 5. december 2016 til Vidne 3 skrev blandt andet Vidne 4 "For si vidt angir de 2 lejligheder pi 3. sal, st undersoger j eg dette neernere Selger kan og vil intet bekrrefte vedrsrende tilbudspligt ved tidligere overdragelser. Side 3/24 Det bemarkes for god ordens skyld, at der er supplerende bernerkninger til flere afde ovrige punkter, som kobers advokat anforer, men at disse ikke kommenteres p.t." Denne mail blev den 6. december 2016 videresendt til ksbers advokat. Af mail af 12. december 2016 fra kobers advokat til fremgir blandt andet: Vidne 2 "Under henvisning til din mail af 06. december 2016 frafaldes samtidig hermed kobers kav om dokumentation for overholdelse aftilbudspligten til lejerne ved tidligere ejerskifter pi ejendommene, under forudseetning af, at vi modtager indestielse fra de ultimative lniske ejere af eendommene, om at tilbudspligten til lejerne er overholdt i h.t. lejeVirk. 1 ApS lovens bestemmelser, ved handlen mellem og Part A ApS ,...titlige med dokumentation herfor, som du anfsrer i din mail. Vi afrenter ligeledes dokumentation for godkordelse afde to lejligheAdresse 3 der pi 3. sal pA , herunder en ajourfort BBR-meddelelse samt svar pi de ovrige punkter i vor godkendelsesskrivelse af 02. december 2016." Vidne 2 Ved mail af 14. december 2016 til vedhaftede kobers advokat mail fra N14<redit, "hvorefter ksbers forbehold om tilfredsstillende finansiering er opfuldt." Det fremgar endvidere, at ksber afventer "den endelige handelsgodkendelse fra selgers advokat, salgers indestielse samt de aftalte dokumentationer, herunder at tilbudspligten til lejeme er igangsat." Vidne 4 Ved mail af20. december 2016 til Vidne 3 sendte bernarkninger til godkendelsesskrivelsen fra ksbers advokat, og han foreslog, at overtagelsesdagen skubbes til 1. april, idet det med lejlighedeme forst skulle pi plads, hvorefter tilbudspligten kunne iverksettes. Bemerkningerne var pifort med handskrift pi godkendelsesskrivelsen. Vedrorende punkt 9 - Energimerke - fremgar "Ok - bestilles straks problematik vedrsrende lejlighedsopdeling er afldaret.", og ved punkt l2 - Forsikringsforhold Vidne 2 videresendte samme dag maier pifort "OK". len til ksbers advokat. Vidne 2 accepterede I mail af 22. december 2016 til til den pi blev udskudt advokat vegne af kober, at overtagelsesdagen kobers l. apil2017, og salger blev meddelt en frist til den 6. januar 2017 til afkla- ring af, at lovliggorelsen ikke koster for meget. Det fremgar endvidere, at man imodeser den aftalte indestielse og de aftalte dokumentationer. Den 10. februar 2017 sendte Vidne 2 en mail til Virksomhed 1 ApS (Virk. 1 ApS) Side 4/24 Part 1 . Af mailen fremgier blandt andet "l forlangelse af vores samtale i gar pr telefon, fremsender j eg herved som aftalt mail med opsamling pi det vi aftalte. Vil du slutteligt bekreefte, hvorefterjeg sender videre til selger, som ligeledes bekrefter pr mail. Sriledes skulle vi geme nu have en koreplan for at komme helt i mil med handlen. Saelger forestar for sin regning, at lovliggore lejligheden i nr. 3 2 3 4 overst, siledes den opfulder betingelseme i bygningsreglementet. Herunder bliver der (er der allerede) skiftet dore ud til branddsre. Selger forestar og indestar for snarest muligt, at eksisterende lejekontrakt laves om, siledes der bliver tale om en verelsesudlejning. Skulle den resterende del af lejligheden vaere genudlejet forestir salger ligeledes, at den kontrakt andres, si der bliver tale om en verelsesudlejning. Kober accepterer mod ovenstiende, at overtage ejendommen med kun 7 selvstendige lejligheder modsat det i salgsmaterialet oprindeligt oplyste - 8 lejligheder. Der er dog 8 lejeforhold i ejendommen, og lejeindtegten er uendret i{ht det oprindeligt oplyste. Ksber imsdeser siledes, at tilbudspligten iverkseettes snarest muligt. S6ledes at den endelige overtagelsesdag kan fastsettes endeligt. Kober horer gerne selgers forslag til overtagelsesdagen - men sandsynligvis mi det vare d . l. maj 2017? MAjeg hore, om du har supplerende punkter til denne mail?" Vidne 2 Ved mail af 14. februar 2017 skrev ksbers advokat til "Vi takker for modtagelse af din vedheftede mail af 10. februar 2017, hvortil kober ikke har yderligere punkter. Vi imsdeser srlger accept samt bekraftelse pi opstart af tilbudspligten til lejeme." Af mail af 27. februar 2017 fra Vidne 4 til advokat Anders Bra- ad fremgAr: "Det meddeles, at der ikke kan indgAs en aftale. Jeg har nu gennemgiet sagsforlobet og det kan konstateres, at der ikke er indgiet en endelig aftale mellem parteme. Jeg henviser til folgande: l. Det fremgir afjeres skrivelse af2. December 2016, at handlen fsrst er endelig, nir alle betingelser i handlen er opfuldt og ejendommen er overtaget af kober. Side 5/24 2. Overtagelsesdagen er endnu ikke fastlagt 3. Der fremsendes den 10. Februar 2017 mail med opsamling til begge parter. Samme dag skriver Person 1 til Colliers, at saelgers accept imodeses. Denne accept er ikke givet. Det er selvfolgeligt beklageligt, at bide selger og din klient har haft udgifter i forbindelse de forhandlinger der har veret, men sidan er det desverre. " Mailen blev genfremsendt til Person 1 den 7 . marts 2017 Ved kobsaftale af i7. februar 2017 var ejendommene blevet solgt til en anden ksber for samlet I 1.700.000 kr. Forklaringer Part 1 har forkl aret, at han er uddannet elektriker. Han driver en elinstallatsrvirksomhed, der opforer butikker i Skandinavien. Han ejer tre udlejningsejendomme i Aalborg. Efter besigtigelse af ejendommene kom han med et bud, der blev accepteret For at fi de sidste ting pi plads var der en dialog med salgers ejendomsVidne 2 megler som han primert havde kontakt med. Han fik ej endommen fremvist to gange. Inden aftalen besigtigede han ejenVidne 2 dommene sammen med og Vidne 3 . Han besigtigede ejendommen igen i decernber 2016 i forbindelse med finansieVidne 2 ringsgodkendelse. og kreditforeningen var til gav stede ved den anden frernvisning, som ikke anledning til bemaerkninger, og han meddelte, at ejendommens stand kunne accepteres. Da selger ikke kunne na at iverksette tilbudspligten, blev det aftalt at udskyde overtagelsen til den 1. apil 2011 . Han accepterede, at overtagelsesdagen blev udskudt. Han ville geme vere sikker p3, at tilbudspligten havde veret overholdt i forbindelse med en tidligere handel inden for samme perVidne 2 der oplyste, at srlsonkreds. Han talte med ger ville indesti for, at tilbudspligten var overholdt ved den seneste handel. Vidne 2 inden mailen af 10. Han husker samtalen med februar 2017, og det var hans indtryk, at de nu var i mil, og at handlen ville blive gennemfort. De blev enige om punkterne i forbindelse med, at lejligheVidne 2 foreslog den pi 3. sal ikke kunne deles op. det, og han accepterede det som et vilkar for handlen. Det var fsrst ved mail af 27 . februar 2017, at selger afriste, at der var en handel. Side 6/24 Vidne 2 Han havde inden mailen af 2. december 2016 talt med hvor han havde forstaet, at de ovrige bemerkninger/forudsatninger i godkendelsesbrevet kunne godkendes af selger. Han kan ikke husVidne 2 ke, om han talte med den 2. december 2016. Vidne 1 Part A ApS har forklaret, at han er daglig leder . Vidne 4 Hans to sonner var medejer af selskabet, og advokat er deres onkel. Han blev orienteret om, at der var truffet beslutning om salg af ejendommene. Han blev orienteret om handlen, men han har ikke veret inddraget heri. Han fik ikke oplyst kobers navn. Han fit pi et tidspunkt oplyst, at ksber havde en del forbehold, som ikke kunne accepteres. Han fik senere oplyst, at der var en nykober. Sri vidt han er orienteret, havde advokat Vidne 4 ffiet firldmagt til at saelge ejordommene. Ejendommen er tidligere handlet fra Virk. 1 ApS . Han kender intet til den handel. tit Part A ApS Vidne 2 har forklaret, at han havde veret ansat hos Colliers som erhvervsmegler i 4-5 mineder. Han havde fsr haft ansrttelse Part A ApS som boligmagler. Colliers var megler for selger, . Han havde kontakten med kobere, og Vidne 3 havde kontakten med saelger. Hans rolle var at fremvise ejendommene for potentielle kobere. Det er srdvanligt, at der ved salg af erhvervsejendomme er to maglere, der begge Part 1 som han repr&senterer saelger. Han havde kontakten til ikke kendte inden. Efter ksbsaftalen var underskevet, havde de telefonisk og pr. mail. Han havde ikke andre potentielle ksbere. I forhandlingsperioden var der dialog om, hvem der skulle stA for genudlejning af et lejemil; om det var selgers administrator eller kober. Han mener, at det endte med, at srlger genudlejede pi vilkir, som kober godkendte. K-obers advokat sendte en lang godkendelsesskrivelse, hvor der blandt andet blev spurgt, om der var det antal lejligheder, som fremgik af kobsaftalen. I Adresse 3 var der overst to lejemil, men det var egentejendommen ligt en lejlighed. Der var to lejem6l, hvor der til den ene lejlighed skulle have v.eret et lejemil og en videreudlejning af et varelse. Der var noget dialog, men han husker ikke, hvad det endte med. Der var ogsi noget med branddore, hvor seelger skrev til Vidne 3 , at der ville blive indhentet tilbud p6, hvad det ville koste at udbedre blandt andet det. Han mener, at mailen af 22. d*ember 2016 fra Person 1 til ham blandt andet vedrsrte branddsren. Part 1 Oplysningen i pkt. 1 i mail af 10. februar 2017 fra ham til mi stamme fra selger, men han har ikke selv haft kontakt med salger, da al dialog med salger gik gerurem Vidne 3 . Side 7/24 Sporgsmilet om om tilbudspligten var overholdt i en tidligere handel blev forelag for seelger af Vidne 3 . Han havde en lobende dialog med Part 1 om tilbudspligten, og han mener, at han sagde til Part 1, at selger indestod for, at tilbudspligten var opfuldt ved en tidligere handel. Part 1 Han mener, at han kun har fremvist ejendommen en gang for Vidne 3 , og det var for, at der blev fremsat et bud. var ogsfl med under Part 1 fremvisningen, og havde en rAdgiver med - vist nok en ws-mand. Han er ret sikker p6, at han kun har deltaget i en fremvisning. Der blev ogsi forhandlet om ksbesurlmen. Efterfolgende kom kobers advokat med indsigelser. Processen forlob pi sedvanlig mide. Han havde en forventning om, at der alene udestod detaljer, men der var ikke underskrevet en endelig aftale. Der var maske indhentet energimarke, men han husker ikke, om det var endeligt afldaret. Han husker ikke, om forsikringsforholdene var godkendt. Det er opfuldt, hvis der er en eksisterende forsikring, som kober kan overtage. Megler fir salaer, nar der er frembragt en kober, og der bliver gennemfort en Part 1 handel. Colliers har ikke fiiet saler for en handel med Han fik ikke salaer for ksbsaftaleme i denne sag. Ved mailen den 10. februar 2017 var man ikke helt i mil, og de 4 punkter skulle afklares, inden handlen var fuldstendig endelig. Bemarkningerne i kobers advokats oprindelige godkendelsesskrivelse var kogt ned til de 4 punkter. Han talte ikke med selger om indst6lse for, at tilbudspligten var opfuldt ved en tidligere overdragelse. Han kan ikke huske, om han sagde til ksber, at salger havde indestiet. Pi et tidspunkt var der radiotavshed fra selger. Han havde fiet oplyst af Vidne 3 , at seelger havde oplyst, at tilbudspligten var opryldt ved tidligere overdragelser, og at salger ville indestA herfor. Han mener, at han har sagt det til ksber. Han mener ogs6" at det blev overvejet, om der var en tilbudspligt. Han kan ikke huske, om sporgsmilet om tilbudspligten var afldaret den 20. december 2016. Vidne 3 har forklaret, at han har arbejdet som leasingmanager siden 1. september 2017. Han har vreret ansat som erhvervsejendomsmegler hos Colli ers fra 2005 til 2008 og igen fra 2015 t112017 . Han rettede i forbindelse med opsogende salg henvendelse til selger. Han Vidne 4 havde kontakten med selger, hvor han talte med , der Vidne 4 var r6Ldgiver for tidligere havde ejet ejendommene. Part 1 salger. Han var aldrig i direkte kontakt med . Vidne 2 havde kontakten med ksbere. Det var Colliers, der udarbejdede kobsaftaleme. Der var mange punkter i godkendelsesskrivelsen fra ksbers advokat. Der var srDr6r!,rrtsor-s10r.xr*B f, 0t i@ol3 Side 8/24 en dialog, men man blev ikke enige om alle punkter. Det er almindeligt, at der kommer forbehold fra advokater, men han har aldrig oplevet si mange pu::kter for. Der var et sporgsmAl om lovliggorelse af 3. sal og eendring til vrerelsesudlejning. Der blev aldrig opniet enighed om dette punkt. Kober onskede en in- destielse for, at tilbudspligten var opfuldt ved tidligere handler. Han mener ikke, at salger indestod herfor. Han mener, at tilbudspligten var overholdt i en tidligere handel mellem to selskaber med samme ejerkreds, men han kan ikke helt huske det. Han kan ikke huske, om han har set mail af2. december 2016 fra ksbers adVidne 2 vokat til Han har gennemgiet godkendelsesVidne 4 skrivelsen fra ksbers advokat med . Han har ikke sagt Vidne 2 til at selger kunne godkende bemerkningerne i godkendelsesskrivelsen. I givet fald ville handlen have vaeret endelig, og Colliers ville have faktureret salar for handlen. Colliers har aldrig faktureret Part 1 salrr for den betingede kobsaftale med Person 2 Ejendommene var tidligere forsogt solgt til , der pi ny godt prisen henvendte sig. Han ville betale uden forbehold for finansiering Person 2 og uden advokatforbehold. spurgte, om handlen med ejendommene var endelig, hvilket den ikke var. De 4 punkter i mail af 10. ferbuar 2017 var ikke afldarede. Han kan ikke huske, om der var yderligere uafklarede punkter. Han ved ikke, om dsre blev skiftet til branddsre. har forklaret, at han er advokat og partner i Advokatfirma hvor han primert beskrftiger sig med fast ejendom. entreprise Part A ApS og udbud. Han kender ejeme af , herunder Vidne 1's Vidne 1 born, som er hans grandnevser. Han var advokat for selskabet. Vidne 4 Han var fra starten inddraget i salget af ejendommene. Megleren Vidne 3 havde flere gange ringet vedrorende salg af ejendommene. Ejerne var ikke interesserede i at selge, men accepterede til sidst, at ejendommene blev sat Vidne 1 om, at ejendomtil salg. Han talte kun en enkelt gang med mene blev sat til salg. Han underskrev ksbsaftaleme i henhold til fuldmagt. Der var i ksbsaftaleme et rent advokatforbehold for bide srlger og kober, og der var en frist for godkendelse. Hvis advokaten ikke inden 5 hverdage positivt godkendte ksbsaftalen, bortfaldt ksbsaftalen. Ksbers advokat sendte den 2. december 2016 en godkendelsesskrivelse. Vidne 3 havde ringet til ham og sagt, at der var meget i skrivelsen. Han har aldrig set si mange forbehold og bemarkninger i en handel af denne storrelse. Der stod til sidst, at kober hdbede, at srelger kunne acceptere bemerkningerne. Nogle af punkterne gad han ikke en gang besvare, da de var helt uacceptable, men der var dialog mellem parterne. srD06l,krs{LsoLxr4. ur.Mri}or3 Side9/24 Forudsatningen vedrsrende omkostningsbestemt husleje blev fiafaldet samme dag. Han trenkte, at forbeholdet vedrsrende lovliggorelse af3. sal pi Adresse 3 var alvorligt, og at det erfaringsme ssigt kan vaere dyrt. Der var endvidere et krav om, at saelger skulle indesti for, at tilbudspligten var overholdt ved tidligere overdragelser. Det indebar, at alle papirer ved flere handler skulle gennemgis. Selger ville ikke indesti herfor. Der var yderligere krav om blandt andet energimerke, forsilring, brandsikring og om endnu en besigligelse, og det fremgik, at aftaleme var endelige, nar alle betingelser var opfuldt. Han sagde til Vidne 3 , at han ville underssAdresse 3 ge det med brandsikring og lovliggorelse af3. sal i , og at Part A ApS han ikke ville besvare alle bemaerkninger. betaler saler som andre klienter, og en besvarelse ville vere tidskrevende. Han sendte senere en mail med kommentarer. Srelger krrnne ikke acceptere kobers krav om dokumentation vedrsrende til- budspligten. Ksber frafaldt den 12. december 2016 kravet mod, at de ultimative ftsiske ejere skulle indestA personligt for, at tilbudspligten var overholdt. Det var ikke aftalt, og det kunne ikke komme pi tale, at ejeme ville indesti personligt. Han har ikke sagt til Vidne 3 , at de ville indesti. Det er ikke usedvanligt, at der forhandles ved erhvervsejendomme, men der var lang vej, inden der var enighed meller parterne. Da kobers advokat sendte mall af 22. december 2016 var der ikke afklaring aflovliggorelse af lejligheden pi 3. sal. Det praktiske var blevet sendt til administrator, og han fik efterfolgende oplyst, at der var sat branddsre i. Der er ikke i owigt igangsat lovliggorelse af lejligheden, og han ved ikke, hvad en lovliggorelse vil indebere. Han modtog fra Vidne 3 mail af 14. december 2016 fia ksbers advokat, hvoraf fremgir, at man afuentede godkendelse fra selgers advokat. Han mener, at han har modtaget mail af 10. februar 2017 fia kobers advokat. Han kender indholdet af mailen. Kravet om, at selger skulle foresti aendring af lej ekontrakten var n),1. Han talte relativt ofte med Vidne 3 . Han tror, at Vidne 2 han talte med en gang. Han har ikke pi vegne af selger givet en accept, som ksbers advokat skriver, at man imodeser i mail af 14. ferbuar 2017. . Da han sendte mail af27. februar 2017 til advokat Anders Braad, var der allerede lobet meget pi i honorar, og det matte stoppe. En tidligere interesseret ksber havde henvendt sig igen og ville uden nogen forbehold give 100.000 kr. mere for ejendommen. Den hqjere pris var ikke afgorende, men det var, at der ikke var andre forbehold end brandsikring, som blev afklaret. Efter Part 1 . Han havde ikke hans opfattelse vm der ikke en aftale med Side 10/24 hort noget fra den 14. til2'l . febroar 2017 . Han ved ikke, om ksber efter godkendelsesskrivelsen fia ksbers advokat har besigtiget ejendommene igen. Han har ikke fEet besked om, at forbeholdet om ejendommenes stand var frafaldet. Efter der var blevet rykket besvarede han godkendelsesskrivelsen fra kobers advokat ved hindskrevne bemeerkninger. Der skulle foreligge noget tilfredsstillende vedrorende energimrerke og forsikring, men han ved ikke, om disse forbehold var opffldt. Parternes slnspunkter Part 1 der i det vresentligste har procederet i overensstemmelse hermed, har i pAstandsdokumentet gjort galdende, at ANBRINGENDER: Til ststte for den principale pastand gsres det overordnet galdende. at parteme ved underskrift af ksbsaftaleme har indgiet bindende aftaler. der regulerer alle vasentlise forhold. Kober og Selger har begge underskrevet ksbsaftaleme, jf. bilag 1 og 2. Der er tale om Ksbers erhvervelse af to ejendomme fra en erhvervsdrivende Selger, og den skriftlige kobsaftale regulerer samtlige vrsentlige forhold. Der er siledes bl.a. taget stilling til salgsgenstanden, jf. pkt. 2, lejlighedernes pracise areal pi alle etager, jf. pkt. 3, overtagelsesdagen, jf. pkt. 16, storrelsen pi kobesummen, jf. pkt. 17, samt berigtigelse af ksbesummen, jf. pkt. l8 og kobesummens fordeling, jf. pkt. 20, ligesom der er oplysninger omkring lejeforholdene, jf. pkt. 13. De underskevne kobsaftaler, jf. bilag I og 2, opfulder derfor utvivlsomt de krav, der tidligere er f,rndet afgorende vedrsrende aftaler om ksb af fast ejendom, herunder Hojesterets afgorelse i U1988.522, hvorefter det vasentlige sporgsmeiet er, om aftalen er af en sidan bestemthed, at den kan danne grundlag for udarbejdelse af sksde. Det er uomtvisteligt, at kobsaftaleme i bilag I og 2 er af sidan tilstrekkelig bestemthed. Den omstendighed, at en aftale er betinget medfsrer ikke, at parteme ikke er bundet af aftalen. Pi dette tidspunlrt er aftalen siledes bindende mellem parterne, og sivel Salger som Kober kan krave, at overdragelsen gennemfores - eller bortfalder - pt de aftalte vilkir. Side I l/24 Det sores herunder saldende- at de i aftaleme onlistede betinselser ikke har medfsrt aftalemes bortfald. Efter det tidspunkt, hvor ksbsaftaleme er underskrevet, er handlen bindende mellem parterne, men dog betinget af K-sbers advokats godkendelse, jf. aftalemes pkt. 23.3, Kobers pengeinstituts godkendelse, jf. aftalemes pkt. 23.4, og Selgers advokats godkendelse, jf. aftalemes pkt. 23.5. Af alle tre punkter fremgrir folgende frist: "Eventuelle indsigelser skal vere kommet frem til medvirkende ejendomsmegler senest 6 hverdage efter underskrift af kobsaftalen af begge parter. Indsigelserne skal vere skiftlige og indeholde en angivelse af, pd hvilke punher aftalen ikke kan godkendes. I modsat fald er betingelsen bortfaldet' (min fremhevelse). Da Salgers advokat ubestridt ikke er fremkommet med skriftlige indsigelser inden fristens udlsb den 5. december 2016, er betingelsen bortfaldet. Betingelsen om Kobers kreditverdighed, jf. pkt. 23.7 og opnielse af tilfredsstillende finansiering, jf. pkt.23.4 er opftldt, jf. bilag 14. Fsrend handlen kan gennemfores, mangler alene gennemforelse af tilbudspligl og endelig godkendelse af Kobers advokat. Ivrrksettelse aftilbudspligt har afuentet Selgers forhold, hvilket Selgers advokat bl.a. erkender ved mail af5. og 20. december 2016, jf. hhv. bilag 5 og 7. Ksbers advokat har fremsendt sin godkendelsesskrivelse, jf. bilag 3, men har dog betinget sin godkendelse af en rekke i skrivelsen oplistede forhold. Selger har mulighed for at efterkomme eller afoise disse. Det er herefter op til Kobers advokat at vurdere, om denne vil godkende handlen selvom Selger ikke vil opfulde betingelseme. Det er den almindelige forstielse, og derfor var det udelukkende Kober og Kobers advokat, der havde ridighed over, hvorvidt aftalen skulle fastholdes, ved enten at godkende handlen pi baggrund af Selgers bemarkninger, eller ved ultimatilt at n?egte godkendelse af handlen. Til ststte for Ksbers oistand ssres det videre seldende. at Ksbers advokats godkendelsesskrivelse i henhold til aft alt advokatforbehold Side 12124 ikke udgsr en uoverensstemmende accept i medfsr af Aftalelovens $ 6. Ved partemes underskrift af ksbsaftalerne, jf. bilag I og 2, har parterne indgiet en bindende, om end betinget aftale. Hvorvidt indholdet af aftalen opfuldes aftrenger helt og holdent af, om betingelseme opfuldes hhv. forholdene ikke indtrrder. Allerede fordi parteme har underskrevet en ldar og entydig kobsaftate, er der ikke tale om uoverensstemmende accept som i Aftalelovens $ 6 Sporgsmielet om, hvorvidt en accqrt er uoverensstemmende, har kun betydtng inden en aftale er indgiet. Dette folger allerede af bestemmelsens indledning med ordene: "Svar- som sdr uel od- at tilbud antases" Nrrvarende sag omhandler ti der' efter aftalen var indgiiet, hvor tilbuddet netop allerede var antaget. Efter dette tidspunkt kan forholdet ikke bringes tilbage pi et stade, hvor tilbuddet skal accepteres igen. Som for enhver anden kontrakt, kan begge parter pi dette tidspunkt i stedet krreve, at afuise nye vilkir og fastholde kontrakten pi de aftalte vilkrir. Nar parteme har underskrevet en bindende aftale, kan der definitorisk ikke vere tale om en uoverensstemmende accept. Situationen befinder sig ganske enkelt uden for bestemmelsens anvendelsesomride. Ksber har ved sin underskrift accepteret indholdet af kobsaftaleme pi nojagtig samme vilkar som Seelger; nemlig en aftale med et advokatforbehold. Bide K-ober og Salger har sAledes betinget aftalen af vedkommende advokats godkendelse. De i godkendelsesskrivelsen anfsrte forhold er hverken nye og vasentlige eller usadvanlige vilkar, som Kober har tilfojet som betingelse for at acceptere og underskrive aftaleme. Aftaleme er allerede underskrevet og derfor bindende mellem parteme. Der er tale om betingelser for advokatens godkendelse. Disse svarer i realiteten blot til forslag til vilkarsendringer efter indgAelse af en hvilken som helst aftale; betinget aftale eller ej. Den eneste forskel er, at forbehold herom giver den beskyttede part (her Ksber) mulighed for at trade tilbage fi:a aftalen, hvis medkontrahenten (her Salger) ikke accepterer det nye vilkir, og r'tte omvendt. Det er den risiko man pitager sig, ved at indromme sin kontraktpart et eller flere forbehold i en aftale. Enten kan advokaten - af skonomiske ellerjuridiske irsager - ikke godkende handlen, hvorefter Kober kan kede tilbage. Altemativt kan Side 13/24 Salger afoise forbeholdene, hvorefter advokaten mA godkende handlen pi de i aftaleme opstillede vilkar, srifremt Kober desuagtet onsker at gennemfsre handlen. Dette er den almindelige, sedvanlige fremgangsmide, der ej mii forveksles med uoverensstemmende accept i medfsr af Aftalelovens $ 6. Som anfsrt ovenfor er der netop - pi baggrund af en overensstemmende accept - indgiet en bindende aftale indeholdende et advokatforbehold. Hvad advokaten demast betinger sin godkendelse af er uden betydning for, om accepten er (u)overensstemmende. Desuden fremgar det tydeligt afbilag 7, at Selger netop folger og accepterer denne fremgangsmdde ved, at Selgers advokat kommenterer pi godkendelsesskrivelsen. Salger accepterer de fleste af forholdene, men afuiser dog andre, hvilket bl.a. viser sig ved betingelsen om Selgers indestielse for, at lejemilene ikke er omfattet af omkostningsbestemt husleje. Denne betingelse flr ikke Selger til at heve handlen med henvisning til Aftalelovens g 6. Salgers advokat afuiser blot, at Selger vil indesti herfor med det resultat, at Ksbers advokat frafalder betingelsen. Selger var derfor hverksn berettiget til at h@ve eller trede tilbage fra handlen, og derfor skal Kobers pastand tages til folge. Herunder gsres det videre grldende. at der ikke i svrigt er hjsmmel i ksbsaftaleme for Selger til at trade tilbage fra aftaleme. herunder at udskydelse af overtagelsesdagen skyldes Selgers forhold. I henhold til ovenstiende er der indgiet en bindende aftale mellem parteme, hvor Kober pi nogle omrider har mattet acceptere, at Selger ikke kunne opftlde sine forpligtelser i henhold til kobsaftaleme, jf. bilag I og 2. Disse forhold har Saelger forsogt at anvende som begrundelse for at kunne treede tilbage fra handlen, jf. bilag 9. Herom anfores folgende: Ov e rtage Is e s dag og t i I budsp I i gt Overtagelsesdagen er afpraktiske irsager blevet udskudt to gange til den I . april 201 7 og senere til den 1 . maj 2017. Defte betyder ikke, at der - som anfort af Salger - ikke er fastsat en overtagelsesdag. Overtagelsesdagen er netop nedfeldet i ksbsaftaleme, men er senere aftalt udskudt, fordi Salger ikke kunne ni at gennemfore tilbudspligten, jf. bl.a. bilag 7. Siile 14124 Demast fremhever Saelger kobsaftalemes pkt. I 6. 1, hvorefter overtagelsesdagen senest kan vere den I . marts 2017 og Kobers tilbud bortfalder i sin helhed, hvis ikke der er alklaring pa tilbudspligten senest den 1. marts 201 7. Rettens opmarksomhed henledes pi, at bestemmelsen er en beskyttelse af K-sber, hvilket fremgir af ordlyden, idet"Kobers tilbud bortfalder". Derfor kan Ksber af egen drift frafalde betingelsen igen, hvilket de facto er sket ved, at Kober accepterer en senere overtagelsesdato, jf. bilag 7. Selv hvis bestemmelsen hndes at vere montet pi begge parter, gores det galdende, at bestemmelsen er bortfaldet, idet parteme ubestridt aftaler at udskyde overtagelsesdagen til den 1. april 2017. Srrligt henvises til mail af20. december 2016, jf. bilag 7, hvori Srelgers advokat anfsrer: "Antages det, at det med lejlighederne er pd plads mediojanuar, sd gdr der minimum I0 uger derfra for sd vidt angdr tilbudspligten ". l0 uger fra medio januar er ultimo marts. Selgers advokat er siledes indforstiet med, at der ikke kan vere afldaring pa tilbudspligten senest I . marts 201 7, hvilket Kober og Kobers advokat accepterer ved mail af den 22. december 2016, jf. bilag 8. Vilkiret er derfor fraveget ved gensidig aftale og Salgers advokat kan ikke ensidigt bringe dette i kaft mellem parterne, fordi denne ultimo februar 2017 finder det hensigtsm€essigt. Pkt. 16. I om annullation af handlen ved manglende klarhed over tilbudspligten senest l. marts 2017 er derfor bortfaldet, jf. bilag 7 og 8. Manglende overholde lse af bygningsreglemente t Det viser sig desuden, at de to lejligheder pa 3. sal i nr. 3 ikke overholder bygningsreglementet, og tilbudspligten kan forst ivarksettes, nar der foreligger afldaring herom, hvilket Salgers advokat gsr opmerksom pd ved mail af den 20. deconber 2016, jf. bilag 7. Efter langere tids undersogelser viser det sig, at to af dsrene skal udskiftes til branddore, og at etagen kun lovligt kan indrettes som 6n lejlighed og et vrerelse, frem for de aftalte to lejligheder, jf. salgsopstillingen og kobsaftalens pkt. 3, jf. bilag L Der er siledes tale om en almindelig mangel ved ejendommene, som Kober tilfeldigvis opdager inden, handlen blev gennemfsrt, hvorfor Selger havde mulighed for at berigtige forholdene. Side 15/24 Der henvises i den forbindelse til ksbsaftalens pkt. 6.2: "Salger oplyser, at ejendommen med bygninger og dei verende elinstallationer er lovligt opfort, indrettet og benyttet [...J " Og pkt. 6.6: "Selger oplyser at ejendommen er brandsikret iht. geldende reglei'. Bide ksbsaftalen, jf. bilag l, samt salgsopstillingen, jf. bilag 12, Adresse 3 angiver, at bestdr af 8 lejligheder. Derfor er der afgjort ikke tale om et nyt punkt eller veesentligt vilkir, nir ksber kaver, at ejendommen er i overensstemmelse med udbudsmateriale og kobskontrakt Den omstendighed at Selger ikke kan prastere ejendommene i lovlig og brandsikret stand ogleller ivarks€ette tilbudspligten, siledes at Ksber kan overtage ejendommene til den aftalte dag, er udelukkende Seelgers ansvar, jf. kobsaftalens pkt. 6.2, 6.6 og 13.4. B erigtige lse af ove nnevnte forhold : Vidne 2 Ejendomsmagler sender den 10. februar 2017, jf. bilag 9, et forslag til, hvordan parteme flr afsluftet handlen ved at Srlger berigtiger de forhold, denne hidtil ikke har kunnet prestere. Forslaget indeholder betingelser om, at Ksber skal acceptere folgende: Ksber skal acceptere, at 3. sal i nr. 3 udgores afto lejemil bestiende af 6n lejlighed og et v€relse, i modsatning til de forventede to lej ligheder. 2. Ksber skal acceptere, at overtagelsesdagen udskydes til den l. maj. 3. Selger forestri.r hurtigst muligt lovliggorelse af de to lejemil og pibegynder tilbudspligten. Ovenstiende forslag berettiger naturligvis ikke Srlger til at anse handlen for annulleret, eftersom det allerede folger af kobsaftalens pkt. 6.2, 6.6 og 13.4, jf. bilag I og2, at Selger skal opfulde disse forhold. Vidne 2's forslag er udelukkende et forsog pe at afueerge Salgen misligholdelse. Ovenstiende er udelukkende bebyrdende for Ksber. Manglende klarhed over disse punkter berettiger derfor ikke Salger til at trede tilbage fra handlen. Den eneste part, der pi dette tidspunkt havde r6dighed over, om Side 16124 aftalen skulle fastholdes, var Ksber. Kober accepterer - igen de nye betingelser ved mail af den 14. februar 2017, jf. bilag 10, hvorfor aftalen fortsat er bindende mellem parteme. Den omstandighed, at Ksber i bilag l0 anmoder om Saelgers accept, giver naturligvis ikke Srelger mulighed for at trade tilbage fia handlen. Seelgers accept imsdeses blot af den simple 6rsag, at ejendomsmagleren anmoder om accept fra begge parter med henblik pA at skabe enighed om forstielsen og sikkerhed omkring rammerne for afslutning af handlen. Efter betingelserne for ksbsaftalerne blev opSldt den 20. december 2016, jt. bilag 7, har Seelger ikke berettiget kunne disponere over, hvorvidt ksbsaftaleme er endelige. Ksbsaftalerne er underskrevne og regulerer alle relevante forhold. Betingelseme af opryldt, og udsattelse af overtagelsesdagen beror udelukkende pi Selgen forhold, og medforer under ingen omstandigheder bortfald af aftaleme. Derfor skal K-obers pastand tages til folge Sillemt Retten mitte frnde. at indholdet af Kobers advokats qodkendelsesskrivelse udsor en uoverensstemmende acceot i henhold til Aftalelovens { 6. da ssres det subsidiert saldende. at Srlser ved sin handlemide efter modtagelse af godkendelsesskrivelsen har givet Ksber fsje til at tro. at handlen ville blive gennemfort og opryldt efter sit indhold. Taget i betragtning at der er tale om en handel mellem to professionelle, erhvervsdrivende parter, burde Selger ved modtagelse af Kobers godkendelsesskrive den 2. december 2016 have reageret og gjort Kober opmarksom p6, at Selger ansi accepten for uoverensstemmende. S6dan reagerer Salger imidlertid ikke. Selger svarer den 6. december 2016, jf. bilag 5, med enkelte egne bemarkninger, herunder at
2. l)der ikke kan gives yderligere dokumentation p6, at lej ernilene ikke har varet omfattet af regleme om omkostningsbestemt husleje, 2) at Selger ikke vil indestt for, at tilbudspligt er overholdt i tidligere handler, og 3) at man vil undersoge forholdene omkring to af lejlighedeme, der i godkendelsesskrivelsen er stillet sporgsmAlstegn ved. Med andre ord gives Kober den opfattelse, at Salger fortsat agter at gennemfore handlen uagtet Kobers bemarkninger i Side 17124 godkendelsesskrivelsen Nrste gang Selger kommer pri banen er den 20. december 2016, jf. bilag 7, hvor Salgers advokat fremsender sine kommentarer til Ksbers godkendelsesskrivelse. Seerligt her fflr man klart det indtryk, at Salger fortsat agter at op$dde handlen, idet Salger ikke tager afstand fra eller afviser et eneste af de punkter, der fremgar af skivelsen, med undtagelse af de tre forhold, der blev behandlet den 6. december 2016. Af disse tre punkter, har Kober frafaldet dels kravet om dokumentation for, at lejlighedeme aldrig har veret omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. bilag 4, og dels kravet om ajourfort BBR-meddelelse, da man fastslar, at lejemiilene pi overste Adresse 3 sal i alene er godkendt som 6n lejlighed og et varelse. Dette accq)terer Kober, jf. bilag 10, og frafalder nodvendigvis samtidig betingelsen om en ajourfort BBR-meddelelse. Ser man ogsi pi den folgemail, som Selgers advokat sender sammen med sine bemerkninger, jf. bilag 7, bekraftes Ksber blot endnu mere i, at Salger har accepteret forholdene og vil gennemfsre handlen: "Overtagelsesdagen slal nok skubbes til l. april. Problemer er, at det med lejlighedeme sktl pd plads ogforst derefter kan tilbudspligten iverksettes. Antages det, at det med lejlighederne er pd plads meelio januar, sd gdr der minimum l0 uger derfrafor sd vidt sngdr tilbudspligten " . Efter dette tidspunkt er samtlige betingelser opryldt eller frafaldet alene med undtagelse af indestaelsen for overholdelse af tilbudspligten fra de ultimative ejere. Saelger har aldrig besvaret - og siLledes ej heller afuist - denne foresporgsel. I stedet for loyalt at oplyse, at man anser handlen for bortfaldet, valger Salger i stedet at fastholde Ksber i den tro, at forholdene undersoges n.ennere, og at man agter at geruremfore handlen. Serligt bemarkningen om, at overtagelsesdagen afpralliske irsager mi udskydes medvirker til, at Ksber forbliver i god tro herom. Hvis Selger pi dette tidspunkt faktisk ansi handlen for bortfaldet burde Salger have givet Kober besked herom senest ved fremsendelse af denne mail den 20. december 2016, jf. bilag 7. Men det sker som bekendt ikke. Fsrst den 27. februar 2017 - altsa nasten J m dneder ef\er, at den Side 18/24 "uoverensstemmende accept" (godkendelsesskrivelsen, jf. bilag 3) blev fremsendt - vender Salger igen tilbage. Denne gang med den meget korte besked, at Salger ikke vil indgii en aftale alligevel. Dette sker pi et tidspunkt, hvor ksbsaftalerne, jf. bilag I og 2, i lang tid har vaeret underskevet, og parteme har forsogt at fii de sidste formaliteter pii plads. I hele denne periode har Salger pa intet tidspunkt givet udtryk for andet end netop, at handleme ville blive gennemfort og aftaleme opfuldt efter deres indhold. Derfor er Seelger ogsi nermest til at bere risikoen for, at handleme gennernfores, selvom Selger reelt havde fortrudt salget. Nrir parteme i 3 mAneder, efter aftaleme, jf. bilag I og 2, blev underskrevet, har arbejdet pi netop at opfulde aftaleme med de fornodne tilpasninger, som godkendelsesskrivelsen, jf. bilag 3 medforte, har Kober haft foje til at anse handlen for bindende mellem parteme. Dyfor skal Kobers pristand tages til folge. Part A ApS , der i det vasentligste har procederet i overensstemmel- se hermed, har i pastandsdokumentet giort galdende, at I AI{BRINGENDER Til stotte for pAstanden om frifindelse gores det geldende, at der utvivlsomt ikke er indg&et en bindende aftale mellem parterne, som kan danne grundlag for sagsogers krav om anerkendelse af salg af Adresse 3 og 4 ejendommene beliggende , 9000 Aalborg. Der er fra sagsogers advokats side taget flere betydelige forbehold./ krrevet nye vilkar for handlen, som ikke er accepteret af sagsogtes advokat eller frafaldet af sagsoger pi tidspunktet for meddelelsen om, at der ikke kunne indgas en aftale med sagsoger. Der er forst indgiet en bindende aftale mellem parteme, nir/hvis der opnis enighed om alle sagsogers forbehold/nye vilkir for handlen, og handlen formelt er godkendt endeligt af begge advokater, hvilket ikke er sket. Sagsoger angiver selv i replikken, at der ikke foreligger en endelig godkendelse af handlen fra sagsogers advokat. Det folger af aftalelovens $ 6, at "svar, som gdr ud pd, at tilbud antages, men som pd grund af tilleg, indslcrenkninger eller forbehold ikke stemmer med tilbud.et, anses som afslag iforbindelse med nyt tilbud". Side 19124 Da sagsogers advokat ikke godkendte handlen endeligt uden nogen form for forbehold (eller blot lod godkendelsesfristen udlsbe uden fiemsaftelse af sidanne), men derimod fiemsatte vidtgiende bemarkninger/forbehold i sin godkendelsesskrivelse, er der tale om en uoverensstemmende accept, som berettiger sagsogte til at selge ejendommene til anden side, medmindre alle forbeholdene i godkendelsesskrivelsen godkendes af sagsogte eller dennes advokat. Det er siledes ikke korrekt, nar sagsoger i sine anbringender anfarer, at sagsogers advokats godkendelsesskrivelse ikke udgor "hverken et nyt tilbttd eller en uoverensstemmende accept", og at det er ribenbart, at forbehold og betingelser for handlen fra en ksber ikke giver saelger ret til at trade tilbage fra handlen og selge ejendommene til anden side. Det bestrides siledes, at den eneste part, der pi dette tidspunkt havde disposition over, om aftalen skulle fastholdes, var sagsoger. Sagsogte er utvivlsomt bere$iget til at afrise de nye vilkir og betingelser for handlen fia sagsoger og i ovrigt berettiget til at selge til anden side. Det understreges, at sagsogers angivelse pi stevningens side 6 om, at "Kobsaftalerne var bindende for sagsogte pd det tidspunh, sagsogtes advoknt undlod at kommentere pd kobsaftaleme inden for den aftaltefrist i ph. 2 3.5 i bilag I og 2" er forkert. Som nevnt i duplikken indgas en typisk ejendomshandel - ligesom nerverende - derved, at kober og salger efter forhandling underskriver en ksbsaftale, der gores betinget af, at parternes advokater kan godkende handlen i sin helhed. Pi dette stadie, hvor der er indgiet en kobsaftale betinget af advokatemes godkendelse, foreligger der siledes ikke en endelig aftale, men alene en betinget aftale. Sifiemt ksbers eller salgers advokat ikke kan godkende et eller flere af kobsaftalens vilkir eller betingelser for handlen, eller der er forhold, som onskes belyst yderligere, kan advokaten i samrid med sin klient benytte sig af advokatforbeholdet og fremkomme med sine bemerkninger/forbehold,/betingelser for handlens godkendelse. Advokaten vil i si fald inden indsigelsesfristens udlgb fremsende en godkendelsesskrivelse, hvori advokaten godkender handlen under forudsatning af,lbetinget af et eller flere forhold. Sifremt advokaten rettidigt fremsender en godkendelsesskrivelse, som indeholder bemerkninger/forbehold,/betingelser for handlens godkendelse, er der tale om en uoverensstemmende accept - altsi et svar, som anses for et afslag i forbindelse med et nl tilbud. Side20/24 Sagsoger har sAledes ved frernsendelsen af sin omfaftende godkendelsesskrivelse afsliet at handle pi vilkirene i ksbsaftalen og tilbudt at handle pi andre vilkar end dem, der star i ksbsaftalen. Der er her tale om en uoverensstemmende accept som anses for et nyt tilbud efter aftalelovens g 6, og der er pi dette tidspunkt ikke indgriet en endelig handel. Selve dette princip ses "udovet" i bilag 14, hvor sagsogers advokat vedjuridisk sagsbehandler Person 1 angiver, at "Vi afventer den endelige handelsgodkendelse fra selgers advokat, selgers indestdelse samt de aftalte dokumentationer, hentnder at tilbudspligten er igangsat. " Forskellen pi tilbud og antagelse af tilbud skal have en materiel betydning, for at der foreligger en uoverensstemmende accept, hvilket var tilfaldet helt frem til det27. februar 2017, hvor sagsogtes advokat meddelte sagsoger, at der ikke var indgaet en endelig aftale mellem parterne. Som beskrevet i svarskriftets sagsfremstilling var der folgende vesentlige forbehold,/nye vilkar af materiel betydning for handlen, som !!!9 var afklaret/godkendt af sagssgtes advokat eller frafaldet af sagsogers advokat: l. Sagsogers advokat kravede den 12. december 2016, jf. bilag 6, indestielser fia alle de ultimative, lniske ejere af ejendommene om tilbudspligtens overholdelse i en tidligere handel, samt dokumentation herfor. 2. Sagsogers advokat betingede handlen al at 3. sal pa Adresse 3 var eller blev godkendt med to beboelseslejligheder, jf. bilag 3. Sagsoger skulle ifolge godkendelsesslcivelsen tillige modtage tilfredsstillende dokumentation for danne godkendelse samt ajourforing af BBR-ejenneddelelsen. Sagsogers advokat sendte endvidere den 22. december 2016 en mail til ejendomsmaegler, jf. bilag 8, hvori der blev givet sagsogte en frist til den 6. januar 2017 til afldaring al om lovliggorelsen afde to beboelseslejligheder pi 3. sal pi Adresse 3 ville koste for meget for sagsogte. Mailen af22. december 2016 dokumenterer, dels at sagsogers advokat heller ikke ansi forbeholdet for accepteret/afklaret, dels at det var et forbehold af stor skonomisk og hermed materiel betydning, som der ikke var enighed om mellem parteme. s]mr4s0t.tror,xr*rr r0l r(l! D1r Side 21124 3. Sagsogers advokat betingede tillige handlen af, at sagssgers endelige besigtigelse af ejendommene ikke ville give anledning til yderligere bemarkninger, jf. bilag 3. Denne vesentlige forudseetning/dette nye vilkrir var heller ikke accepteret af sagssgte eller frafaldeVafklaret af sagsoger. 4. Samtlige fire punkter/vilkar navnt i mailen af 10. februar 2017, jf. bilag 9, fra ejendomsmagleren til Part 1 var heller ikke accepteret af sagsogte. Det drejer sig om 1) krav om sagsogtes lovliggorelse af Adresse 3 beboelseslejlighedeme beliggende pi 3. sal af , 2) krav om sagsogtes indgielse af en ny lejekontrakt for lejemit pi 3. sal af Adresse 3 , 3) sagsogers accept afantallet af lejemAl i ejendommen samt 4) om tilbudspligtens ivrrksattelse og overtagelsesdagens fastsaettelse. Det skal i den forbindelse fremhaeves, at sagsoger i mailen af 10. februar 20 I 7 fremkom med et nlt og meget byrdefuldt forbehold/vilk6r for handlen om, at"Selger forestdr og indestdrfor snarest muligt, al eksisterende lejekontrah laves om, sdledes der bliver tale om en verelsesudleining. Skulle den resterende del af lejligheden vere genudlejet forestdr selger ligeledes, at den kntrah andres, sd der bliver tale om en verelsesudlejning." 5. Overtagelsesdagen var ikke fastsat endeligt. Det skal i den forbindelse bemerkes, at det var de meget omfattende forbehold/nye vilkar for handlen fra sagsogers side, som medforte, at der ikke var grundlag for at ivaerksatte tilbudspligten efter lejelovens bestemmelser. Det er derfor ikke sagsogtes ansvar, at tilbudspligten ikke blev ivarksat, idet tilbudspligten forst kunne ivrrksettes, nir der var enighed mellem parteme om alle vilkirene for handlen. 6. Det fremgir endvidere af kobsaftaleme under punkt 16.l, at "Sifremt der ikke er afklaring pi tilbudspligten pr. 01.03.2017 , annulleres handlen og kobers tilbud bortfalder i sin helhed." Det stod siledes klart den 27. februar 2017, hvor sagssgtes advokat fremsendte meddelelse om, at der ikke kunne indgas aftale med sagsoger, at handlen ville blive annulleret. Det bemerkes, at sagsogers angivelse pi stevningens side 7 om, at sagssgtes advokat var indforstiet med, at der ikke kunne vaere en afklaring af tilbudspligten senest den l. marts 2017 ikke aendrer p6, at overtagelsesdagen fortsat var uvis grundet de mange forbehold,/betingelser. Side22/24 Som det fremgir af ovenstiende, var der sAledes flere og vrsentlige forbehold/nye vilkir af materiel betydning for handlen, som der ikke var enighed om mellem parteme, hvorfor handlen ikke blev godkendt endeligt afbegge advokater som pikravet for en endelig bindende aftale. Det er uden betydning, at kobsaftalerne tog stilling til salgsgenstanden, bygningens areal, kobesummen mv., da der som beskrevet var uenighed mellem parteme om betydelige forbehold/ nye vilkAr for handlen. Sagsoger gor til ststte for sin pastand subsidiert grldende, at sagsogle ved sin handlemide efter modtagelse af sagsogers godkendelsesskrivelse har givet sagsoger foje til at tro, at handlen ville blive gennemfort og op$dt efter sit indhold. Sagsoger gor galdende, at sagsogte ved modtagelse af sagsogers godkendelsesskrivelse burde have reageret og gjort sagsoger opmerksom pi, at sagsogte ansi accepten for uoverensstemmende. Sagsoger gengiver herefter i processkriftet noget afden korrespondance, der er fort mellem parterne og argumenterer fot at sagsogtes advokat i december 2016 (f. henvisningen til bilag 7) burde have oplyst, at man ansi handlen for bortfaldet. Sagsoger er med andre ord af den opfattelse, at sagsogte ansi handlen for bortfaldet i december 2016. Dette er imidlertid ikke tilfeldet. Som nrvnt i duplikken er det ganske sedvanligt, at der efter fremsendelse af en godkendelsesskrivelse med diverse forbehold, foregar en vilkirsforhandling mellem parteme. Ofte - men ikke altid - vil parterne via deres advokater ni til enighed om de nye vilkar og betingelser for handlen, hvorefter parterne kan meddele hinanden, at der nu er enighed om vilkiLrene og betingelseme for handlen, og at der derfor foreligger en endelig handel. Med andre ord er den konespondance, som sagsoger henviser til, blot udtryk for, at parteme var i vilkirsforhandlinger og onskede/ forsogte at ni til enighed og indgi en endelig aftale, hvilket ogsi var tilfeldet for sagsogtes vedkommende. Parteme niede imidlertid aldrig til enighed om vilkirene for handlen, hvilket sagsoger selv barer ansvaret for. Som beskrevet i svarskriftet kom der siledes ingen srrlig afklaring af vilkirene, men i stedet fremkom sagsoger lobende og senest derl 10. februar 2017 med et nyt byrdefuldt vilkir for handlen. Sagsoger agerede i wigJ selv ved sin handlemtde som om der ikke slDsrssor-s10r t(t4T]-ld.Moi).]Dr3 Side 23124 var indgiet en endelig aftale mellem parteme, hvilket bl.a. gav sig til udtryk ved, at sagsogers advokat i sin e-mail af 14. februar 2017, jf. bilag 10, bekrafter overfor megler at der stadig var udestiende forbehold. Sagsoger var siledes ikke i god tro med henslm til, om der var indgiet en endelig handel som pistAet. Efter de lrengerevarende vilkinforhandlinger, meddelte sagsoges advokat den 27. februar 2017, at der ikke kunne indgas en aftale pi de nye vilkir, som sagsoger snskede, hvilket sagsogte var berettiget hertil. Sagsogte skal derfor frifindes. Rettens begrundelse og afgorelse I ksbsaftaleme er det aftalt, at ksbsaftalerne blandt andet er "betinget af, at kobers advokat kan godkende denne i sin helhed", og at "eventuelle indsigelser skal vaere kommet llem til medvirkende ejendomsmagler senest 6 hverdage efter underskrift pi ksbsaftalen afbegge parter." Det fremgar af brev af2. december 2016, at ksbers advokats godkendelse blandt andet er betinget af, at tilbudspligten til lejere har varet overholdt ved tidligere ejerskifte pi ejendommene, hvilket skulle kunne dokumenteres. Betingelsen indebarer et forslag til et yderligere v€esentligt aftalevilkar mellem parterne, og kobers advokat har siledes fremsat indsigelser og ikke godPart 1 kendt ksbsaftaleme i deres helhed. Retten finder, at herved tridte tilbage fra ksbsaftaleme. Det kan efter korrespondancen og de afgivne forklaringer ikke legges til grund, at der ved de senere forhandlinger mellem parteme er opniet enighed om sporgsmilet om overholdelse af tilbudspligten ved tidligere overdragelser af ejendommene - heller ikke efter ksbers advokat i stedet betingede godkendelse af kobsaftalerne af en indestielse vedrsrende overholdelse af Part A ApS' tilbudspligt ved kob af ejendommene. Herefter, og idet retten ikke finder, at parteme ved det efterfolgende forhandlingsforlob har indgeet en aftale om overdragelse af ejendommene til Part 1 , legges det til grund" at der ikke mellem parterne blev Part A ApS' indgiet en endelig aftale. astand om frifindelse tages derfor til folge. Part A ApS har sAledes vundet sagen, og Part A ApS betale sagens omkostninger til Part 1 med 80.000 kr. skal Side24/24 Part A ApS' Belsbet, der er inklusive moms, skal deekke passende udgift til advokatbistand. Retten har ved fastsettelsen taget hensyn til sagens verdi, karakter og forlob, og retten har henset til den opgiorte sagsveerdi pi 500.000 k., til den i ksbsaftalerne aftalte ksbesum for ejendommene pi I1.600.000 kr. og til omfanget af det arbejde, der mi antages at vare forbundet med forelsen af sagen, skonsmassigt fastsat belsbet til dakning af udgiften til advokatbistand til 80.000 kr. Thi kendes for ret: Sagsogte, Part A ApS Sagsogeren, Part A ApS Dommer , frifindes. , skal inden 14 dage i sagsomkostninger til betale 80.000 k. Part 1