ECLI:DK:VLR:2024:BS0000000799 Landsretten ændrer byrettens afgørelse i sag om, hvorvidt handel vedrørende ejendom er ugyldig og tager boets subsidiære

D O M afsagt den

1. marts 2008 af Vestre Landsrets
2. afdeling (dommerne Sigrid Ballund, Erik P. Bentzen og Thomas Jønler) i ankesag V.L. B–2444-06 og kæresag V.L. B-2463-06 Boet efter Afdøde (advokat J. Bertel Rasmussen, Svendborg) mod Appelindstævnte 1 (tidl. Sagsøgte 1) og Appelindstævnte 2 (tidl. Sagsøgte 2) (begge advokat Vidne 9 (Tidl. Advokat) , Kolding). Retten i Kolding har den
3. oktober 2006 afsagt dom i
4. instans (BS 2-956/2005). For landsretten har appellanten, Boet efter Afdøde , nedlagt følgende påstande: Principalt at de indstævnte, Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 , skal anerkende, at handlen vedrørende afdødes ejendom med de , beliggen- Matr. nr. Adresse 3 , Kolding, indgået ved aftale den
5. september 2005, er ugyldig, og at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 tilpligtes at medvirke til, at ejendommen tilbageskødes til Boet efter uden omkostninger af nogen Afdøde art for boet, mod at boet frigiver den deponerede købesum på 40.000 kr. til Subsidiært at Boet efter Appelindstævnte 1 Appelindstævnte 1 Afdøde og og Appelindstævnte 2 Appelindstævnte 2 . skal betale et godtgørelsesbeløb på 610.000 kr. med procesrenter fra den
6. december
7. - 2 - Mere subsidiært at Appelindstævnte 1 betale Boet efter og Appelindstævnte 2 skal et mindre godtgørel- Afdøde sesbeløb efter rettens skøn med procesrenter som subsidiært påstået. Appelindstævnte 1 og har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte 2 dommen stadfæstes. De har endvidere nedlagt påstand om, at de skal tilkendes sædvanlige sagsomkostninger for byretten. modtog i en periode fra Afdøde april/maj 2005 og frem til sin død hjælp fra Kolding Kommune i form af bl.a. hjemmehjælp. Der blev i den forbindelse ført en såkaldt hjemmehjælperrapport, som indeholdt en social-, sundheds- og plejeplan for , og den in- Afdøde deholdt endvidere visitationsvurderinger. Dele af rapporten er fremlagt for landsretten og beskriver bl.a., hvordan fysiske helbred blev svækket gennem perio- Afdødes den. Der er endvidere fremlagt dele af en sygeplejejournal for . Journalen indeholder oplysninger Afdøde om den behandling, som modtog. Afdøde Endelig er der for landsretten fremlagt et udkast til skøde. Ved skødet, som er dateret
8. juli 2005, overdrager ejendommen beliggende Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 lagte form kun er underskrevet af følgende indhold: Adresse 3 Afdøde , Kolding, til . Skødet, der i den frem, har bl.a. Appelindstævnte 2 Appelindstævnte 1 (Ap. 1) Appelindstævnte 2 (Ap. 2) ”Det solgte overtages i den stand, hvori det er og forefindes. og forpligter os til at rydde grunden Ap. 2 og renovere eller nedrive ejendommen for egen regning. Ap. 1 Det på grunden værende dueslag inkl. duer kan, så længe lever, forblive på grunden så Afdøde længe han ønsker det. - 3 - Udgifter i forbindelse med dueslaget, herunder bl.a. foder afholdes af Ap. 1 og Ap. 2 , ligesom pasningen af duerne udføres af Ap. 2 forpligter sig endvidere til at Ap. 1 og Ap. 2 tage vare omkring så længe han lever. Afdøde Overtagelsen finder sted, d. 1/8
9. Overdragelsen af ejendommen er aftalt til 0 kr. Samtlige omkostninger i forbindelse med handlen afholdes af Ap. 1 og Ap. 2 .” Det er for landsretten oplyst, at boets formue, eksklusive den omhandlede ejendom, udgør 528.622,10 kr. og at og Ap. 1 er ved at opføre et nyt hus på Ap. 2 grunden. Det er endvidere oplyst, at det hus, som stod på grunden, da Ap. 1 dom en den
10. oktober 2005, er fjernet. Adresse 3 og overtog ejen- Ap. 2 Beløbet på 610.000 kr., som indgår i boets subsidiære påstand, fremkommer således: Ejendommens værdi, jf. skønserklæringen - købesummen Difference Advokat Vidne 9 har forklaret, at 650.000 kr. 40.000 kr. 610.000 kr. Ap. 2 kontaktede ham den
11. juli 2005, idet han ønskede, at vidnet skulle udarbejde et skøde vedrørende Adresse 3 . Ap. 2 havde selv lavet et udkast til skøde, som både og Afdøde havde underskrevet. Vidnet havde ikke tidligere været advokat for Ap. 1 Afdøde Ap. 2 Ap. 2 og . Den
12. september 2005 havde han møde med , og vidnet havde før mødet udfærdiget et skødeudkast, som blev gennemgået med Afdøde . Vidnet havde i juli 2005 haft det første møde med Afdøde Afdødes . De særlige vilkår i skødet om pasning af duer og af Afdøde selv - 4 havde vidnet fra det første skødeudkast, som var kommet med. Det var Ap. 2 , der over for Afdøde ham oplyste, at prisen for ejendommen var 40.000 kr. Vidnet gjorde på mødet den
13. september 2005 meget ud af at sikre sig, at vilkårene for overdragelsen, herunder prisen, var, som ønskede det. Han rådede ikke Afdøde Afdøde til at søge rådgivning, herunder at antage egen advokat. Han talte med ge ejendomsvurdering på Adresse 3 om den offentli- Ap. 2 , og at det ville være rime- ligt, at værdien blev sat ned, da den var ”helt hen i vejret”. Han talte ikke med om ejendoms- Afdøde værdien. Det var også for rimeligt, at Afdøde værdien blev nedsat. På det tidspunkt, hvor spørgsmålet om ejendomsværdien blev drøftet, var det ikke sikkert, at handlen ville blive til noget. havde undersøgt, Ap. 2 hvad det ville koste at rydde ejendommen for ”skrammel”. Udgiften blev på det grundlag sat til 300.000 kr. i skødet. Det var først under behandlingen i byretten, at det kom frem, at prisen for oprydning og nedrivning ville være ca. 150.000 kr. Vilkårene i skødet var ikke helt sædvanlige, men han var ikke i tvivl om, at de var udtryk for øn- Afdødes sker. Under mødet den
14. september 2005 var Afdøde helt frisk, idet han dog havde fysiske skavanker, herunder stive led og dermed meget stive fingre. Dette gav problemer ved underskriften, men skødet blev ikke underskrevet med ført hånd. Der er ingen problemer i, at han har underskrevet til vitterlighed for ægtheden af Afdødes underskrift. Vidne 1 Afdøde som skulle være har supplerende forklaret, at var hendes onkel. Underskriften på skødet, Afdødes Hun har set håndskrevne sedler fra , er helt ugenkendelig. Afdøde hendes mor, og skriften på skødet er helt anderledes end skriften på de sedler, hun har set. Den
15. juni 2005 var til - 5 til en fødselsdag hos hende og hendes Afdøde familie. Han havde da ændret sig meget fysisk. Det var vanskeligt at føre en samtale med ham. Han var ”en skygge af sig selv” og meget sløv. Frem til den
16. september 2005 så hun nogle gang, mens han opholdt sig på Afdøde . Den
17. september 2005 besøgte hun Plejehjem Afdøde . Han var blevet meget dårlig, og det var ikke muligt at tale med ham. Hun besøgte også
18. oktober 2005 på den Afdøde . Han sagde da, at han var blevet Plejehjem snydt. Hun fandt ikke ud af, hvad han mente. Hun vidste ikke på det tidspunkt, at han havde solgt til Adresse 3 Ap. 1 og , som hun ikke kendte. Den
19. oktober 2005 Ap. 2 besøgte hun sammen med sin bror, Vidne 3 Afdøde . Det var heller ikke da muligt at føre en samtale med . Hun fik gennem sin moster, Person 1 Afdøde , at vide, at og var død. Hendes moster Afdøde boede meget tæt på hinanden og havde Afdøde meget med hinanden at gøre. Hendes moster var Afdødes primære kontaktperson, men mosteren blev selv dårligere i løbet af
20. Ejendommen på var i foråret Adresse 3 2005 meget miserabel og forfalden. Ingen i familien tog initiativ til, at kom på Afdøde Plejehjem . ønskede ikke, at nogen blandede sig i hans Afdøde forhold. har supplerende forklaret, at underskriften Vidne 3 på skødet, som skulle være ner , ikke lig- Afdødes underskrift. Vidnet kendte hans Afdødes underskrift. Der var meget rodet på ejendommen sådan ønskede Adresse 3 det. Han mødte Afdøde , men Afdøde nytårsaftensdag i
21. Frem til den
22. oktober 2005, hvor han så Afdøde Afdøde igen, var blevet meget dårlig. Vidnet havde ikke i den mellemliggende periode talt med Afdøde , men havde set ham i byen, og han havde fra andre, herunder perso- - 6 ner i brevdueklubben, hørt, at var ble- Afdøde vet meget dårlig. Under besøgte den
23. oktober 2005 spurgte vidnet , hvem han havde solgt ejendommen Afdøde Adresse 2 til, men sludrede bare og Afdøde sagde noget med ”3 klip i kørekortet og de er væk”. Vidnet vidste ikke på det tidspunkt, at ejendommen solgt. Det var hans søster, talte, at , der for- Vidne 1 var død. Det var også hans Afdøde søster, der gav ham telefonnummeret til havde købt , der Ap. 2 . Vidnet ringede til Ap. 2 . fortalte, at han havde købt Adresse 3 , og at Adresse 2 Ap. 2 var Adresse 3 han havde givet 40.000 kr. for ejendommen. Vidnet sagde, at det var alt for billigt. sagde da: ”Jeg har Ap. 2 også tørret røv på ham”, hvortil vidnet svarede: ”Det skal du da ikke have en halv mio. kr. for”. Det var første gang, han hørte om salget af ejendommen. Vidnet talte ikke med kone, Afdøde om at flytte fra Ap. 2 har supplerende forklaret, at han og hans Ap. 1 , havde lært Adresse 3 . at kende i fe- Afdøde bruar 2004, inden de købte Adresse 2 . Han talte med Afdøde hver dag. Den
24. november 2005, dagen før døde, skulle Afdøde Afdøde plejehjemsplads, og indstævnte kørte for ham. se på en Afdøde , der var meget skeptisk over for at flytte til et plejehjem, som lå ude på landet, var frisk i hovedet, og indstævnte havde ingen problemer med at tale med ham. Det var indstævnte, der udarbejdede det første udkast til skøde med overdragelse af ejendommen Adresse 3 . Der var meget rod og skrammel på grunden i form af bl.a. jern. Det lå helt ud på vejen. Han spurgte med ejendommen. Afdøde Afdøde , hvad der skulle ske sagde, at de indstævnte skulle have ejendommen. De skulle ikke betale noget for den, da de havde betalt nok for Adresse 2 . Han rådede til at tænke nærmere over det. Afdøde Afdøde - 7 fastholdt dog, at de skulle have ejendommen, og at indstævnte blot skulle lave et udkast til skøde. Prisen på 40.000 kr. kom frem, fordi Afdøde vidste, at der – for ham – var mange ”gode” ting på grunden i form af aluminium, knallerter m.v. Han undersøgte, ved at ringe rundt til forskellige virksomheder, at det nok ville koste ca. 300.000 kr. at rydde grunden. I forhold til ejendomsvurderingen på 340.000 kr. skulle han derfor betale 40.000 kr. for ejendommen. Han besøgte næsten hver Afdøde dag, nogle gange op til flere gange om dagen. Det skete, at Afdøde sad i sin egen afføring, når han kom på besøg. Hvis der var lang tid til, at hjemmehjælperen kom, vaskede han . Indstævnte søgte SKAT om om- Afdøde vurdering af ejendommen Adresse 3 , inden den blev overdraget. Han husker ikke, hvad formålet med omvurderingen var og kan ikke i øvrigt sige, hvorfor han søgte om omvurdering. Anmodningen om omvurderingen blev dog drøftet med Afdøde , der var indforstået hermed. Hvis ikke ejendommen var blevet nedvurderet, ville han og Ap. 1 efter skødets punkt 7 skulle have betalt meget mere for den. Der er dog flere elementer i skødet, herunder pasning af duer på ejendommen, og efter skødets punkt 4,
25. afsnit, skulle de drage omsorg for Afdøde . De talte om, hvad dette indebar. Det blev ikke nærmere drøftet på mødet med advokat Vidne 9 den
26. juli 2005, hvad plejeforpligtelsen indebar. Det var op til Afdøde , hvilken form for omsorg han ønskede. Indstævnte var i daglig kontakt med den medicin, som Afdøde te han og Ap. 1 bl.a. vedrørende skulle tage. Den
27. Afdøde september 2005 talte han med Plejehjem Plejehjem om muligheden for, at kom på plejehjem. Den
28. maj 2004 købAdresse 2 , der var en tom grund, for 650.000 kr. De opførte et hus på grunden, og ejendommen blev den
29. januar 2007 solgt for 4,2 mio. kr. Deres fortjeneste ved handlen blev på 1,2 mio. kr. Der er ved at blive opført et hus på ejendommen Adresse 3 . Prisen for opførelsen er budget- - 8 teret til 3,5 mio. kr. Huset, som de selv planlægger at bo i, forventes at være indflytningsklart den
30. juni
31. Han vidste, at grunden på var mere værd end 40.000 kr. Adresse 3 Da den var lidt mindre end grunden på , er det hans Adresse 2 skøn, at den reelle værdi var lavere end 650.000 kr. har supplerende forklaret, at det efterhånden Vidne 5 var svært at komme i kontakt med . Den Afdøde
32. august 2005 ville han ikke have, at hun skulle lave mad til ham. Han sagde, at han skulle hen til en advokat, og at han skulle spise der. Det troede hun nu ikke på. Han svarede ikke relevant på stillede spørgsmål. Afdøde benægtede, at han havde haft afføring den
33. august
34. Han forklarede, at det var en fremmed, der var kommet ind og havde gjort det. Den
35. september 2005 svarede Afdøde heller ikke relevant. Det var ”sort snak”. Afdøde sagde, at han skulle i byen senere, vistnok til en nevø. Han nævnte ikke, at han skulle hen til en advokat. Den
36. september 2005 var meget Afdøde ”fjern” og talte igen ”sort”. blev sva- Afdøde gere og svagere. Når han skulle hen i folkekøkkenet, gik han ikke, som han ellers plejede at gøre, men tog en taxa. Hun kan ikke sige, hvordan at tage en taxa. Da var i stand til Afdøde blev dårligere, Afdøde stoppede han med at tage sine piller. Afdøde administrerede selv sin økonomi. Til sidst – inden Afdøde blev indlagt den
37. september 2005 - kunne han godt virke som en person, der var dement. Efter hendes vurdering skulle ikke have boet alene den Afdøde sidste måned, inden han blev indlagt. Vidne 10 har forklaret, at han er gift med og derfor har kendt
38. Afdøde dende. Den
39. juni 2005 var Afdøde Vidne 1 siden var en enspænder og meget påholAfdøde på besøg - 9 hos dem. havde fået rollator og gik me- Afdøde get langsomt. Han var ikke sig selv og ”faldt ud”, når de snakkede. Efter de havde spist, sov get af tiden. Vidnet så Plejehjem me- Afdøde nogle gange på Afdøde , og han blev gradvis dårligere. Det var svært at komme i kontakt med ham og den
40. september 2005, hvor vidnet besøgte ham på Adresse 3 , var det slet ikke muligt at komme i kontakt med ham. Den
41. oktober 2005 ville han besøge på Afdøde . Der stod en stor contai- Adresse 3 ner, hvor mange af effekterne fra grunden lå, og kælderdøren stod åben. Han havde ikke på det tidspunkt hørt, at Afdøde havde solgt ejendommen. Senere på dagen, hvor han var ude at se efter , kørte han tilbage til hos sin seng, og Adresse 3 . Afdøde lå og sov i var til stede. Da han Ap. 1 skulle til at gå, strøg han og . Her fandt han Person 1 Afdøde og Ap. 2 søster, Person 1 Afdødes over håret, Afdøde åbnede sine øjne. Det virkede som Afdøde om, at dette overraskede . Ap. 1 Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten. og Ap. 1 Ap. 2 har dog i for- bindelse med proceduren under hovedforhandlingen i landsretten endvidere gjort gældende, at der allerede den
42. juli 2005 var indgået en aftale mellem Ap. 1 og Afdøde og om overdragelse af ejendommen, idet Ap. 2 udgave af udkast til skøde af denne dato Ap. 2's også er underskrevet af Afdøde Boet efter har protesteret mod, at Ap. 1 Afdøde og Ap. 2 . gør et anbringende gældende om, at der var indgået en aftale om overdragelse af ejendommen den
43. juli
44. - 10 Landsrettens begrundelse og resultat: og Ap. 1 har først under hovedfor- Ap. 2 handlingen i landsretten gjort gældende, at der den
45. juli 2005 var indgået en endelig aftale mellem dem og om overdragelse af ejendommen Adresse 3 Afdøde . Da det ikke kan anses for undskyldeligt, at anbringendet ikke er gjort gældende tidligere, og da det heller ikke kan antages, at og Ap. 1 vil lide et uforholds- Ap. 2 mæssigt tab, hvis anbringendet ikke tillades fremsat, tillader landsretten ikke, at anbringendet gøres gældende, jf. retsplejelovens §
46. Det tiltrædes også efter bevisførelsen for landsretten, at fysiske tilstand i sommeren og efter- Afdødes året 2005 gradvis blev svækket. Efter forklaringen fra advokat havde Vidne 9 den
47. sep- Afdøde tember 2005 fysiske skavanker, herunder stive led, som gjorde det vanskeligt for ham at underskrive skødet, men ellers fremstod som om han vidste, hvad han Afdøde skrev under på. Efter de foreliggende lægelige oplysninger og uanset at bl.a. Vidne 3 , Vidne 5 og Vidne 1 har forklaret, at ved Afdøde samtaler ”faldt ud”, talte ”sort” og ikke svarede relevant på stillede spørgsmål, tiltræder landsretten, at boet ikke har bevist, at var mentalt svækket og såle- Afdøde des ikke var i stand til at handle fornuftsmæssigt ved aftalens indgåelse den
48. september
49. Betingelserne for at tilsidesætte aftalen efter værgemålslovens § 46 er derfor ikke opfyldt. Landsretten finder det sandsynliggjort, at ønskede, at Ap. 1 og Afdøde Ap. 2 skulle overtage ejendommen Adresse 3 advokat , ønskede, at overdragelsen skulle ske Vidne 9 , og at han, som forklaret af - 11 på de vilkår, der fremgår af skødet. Der er ikke efter bevisførelsen grundlag for at fastslå, at der i 2004 solgte ejendommen Adresse 2 , Afdøde for 650.000 kr., un- derskrev skødet som følge af svig, jf. aftalelovens § 30, at han befandt sig i en tilstand som beskrevet i aftalelovens § 31, eller at det ville stride imod almindelig hæderlighed at gøre aftalen gældende, jf. aftalelovens §
50. Aftalen kan derfor ikke tilsidesættes i medfør at disse bestemmelser. Ejendommen blev overdraget for en pris af 40.000 kr., uden at der forinden var indhentet nærmere oplysninger om dens handelsværdi. Efter skødets pkt. 7 blev prisen fastsat efter den offentlige ejendomsværdi, som den
51. juli 2005 på foranledning af var blevet ændret fra 890.000 kr. Ap. 2 til 340.000 kr., med fradrag af udgifterne til nedrivning af bygninger og oprydning på grunden, der blev skønnet til 300.000 kr. På baggrund af skønserklæringen må det imidlertid lægges til grund, at den reelle værdi for ejendommen, som den fremstod i september 2005, var 650.000 kr. Der foreligger således et åbenbart misforhold mellem den pris, som ejendommen blev handlet til, og den reelle handelsværdi. var ikke repræsenteret ved advokat el- Afdøde ler anden rådgiver i forbindelse med salget. Advokat har forklaret, at han ikke rådede Vidne 9 Afdøde til at søge rådgivning, herunder at antage egen advokat. Selv om Afdøde tilsvarende ejendom til i 2004 havde solgt en næsten Ap. 1 for 650.000 kr., finder landsretten, at og Ap. 2 Afdødes svækkede fysiske tilstand, skødets usædvanlige vilkår og den manglende rådgivning, gjorde det vanskeligt for Afdøde at vurdere aftalens rimelighed. På denne bag- - 12 grund tilsidesætter landsretten i medfør af aftalelovens § 36 købesummens størrelse, der i stedet fastsættes til 650.000 kr. Landsretten finder ikke, at vilkårene om pasning af duer og af Afdødes selv – om- Afdøde stændighederne taget i betragtning – repræsenterede nogen reel værdi for . Afdøde Landsretten tager således boets subsidiære påstand til følge. Vedrørende sagsomkostninger har landsretten på den ene side taget hensyn til, at den påstand, som boet har fået medhold i, ikke var nedlagt under byrettens behandling. Der er på den anden side taget hensyn til parternes påstande og sagens udfald for landsretten og til, at det har været nødvendigt for appellanten at gennemføre syn og skøn. På denne baggrund skal og Ap. 1 betale delvise sagsomkost- Ap. 2 ninger til Boet efter for begge retter Afdøde med 85.000 kr. Beløbet omfatter 14.940 kr. til retsafgift, 8.250 kr. til syn og skøn, 5.575 kr. til ekstrakt, materialesamling og vidnegodtgørelse og i øvrigt et passende beløb til boets udgifter til advokatbistand. T h i De indstævnte, k e n d e s f o r og Ap. 1 appellanten, Boet efter r e t: , skal til Ap. 2 Afdøde , betale 610.000 kr. med procesrenter fra den
52. december
53. Ap. 1 og Ap. 2 skal betale sagens omkost- ninger for begge retter til boet efter med 85.000 kr. Det idømte skal betales inden 14 dage. Afdøde - 13 - Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. Sigrid Ballund Erik P. Bentzen Thomas Jønler