ECLI:DK:KBH:2024:BS0000000475 Sag bl.a. om, hvorvidt indretningen af s

KØBENHAVNS BYRET DOM afsagt den

april 2024 Sag BS-122/2014-KBH Field´s A/S (advokat Niels Wive Kjærgaard) (advokat Søren Stenderup Jensen) (advokat Alexandre Latif Dizadji Schleimann-Jensen) mod Planklagenævnet (advokat Josephine Fie Legarth Aggesen) Biintervenient til støtte for Planklagenævnet: DSK, De Samvirkende Købmænd (advokat Kim Trenskow) Denne afgørelse er truffet af dommerne Dommer 1, Dommer 2 og Dommer
Sagens baggrund og parternes påstande Retten har modtaget sagen den
december
Sagens hovedspørgsmål er, om Natur- og Miljøklagenævnets (nu Planklagenævnet) afgørelse af den
juni 2014 er gyldig. Field´s A/S har nedlagt følgende påstande: / 2 Principalt: Planklagenævnet (tidligere Natur- og Miljøklagenævnet) skal anerkende, at Naturog Miljøklagenævnets afgørelse i sag om Københavns Kommunes byggetilladelse til stormagasin i Field’s A/S af
juni 2014, j.nr. NMK-33-01880 (bilag 1), er ugyldig. Subsidiært: Planklagenævnet (tidligere Natur- og Miljøklagenævnet) skal anerkende at være erstatningsansvarlig for det tab, Field’s A/S måtte lide som følge af krav om retlig og/eller fysisk lovliggørelse, hvis Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af
juni 2014 opretholdes som gyldig. Overfor Planklagenævnets påstand om afvisning af Field’s subsidiære påstand har Field’s nedlagt påstand om frifindelse. Planklagenævnet har nedlagt følgende påstande: Overfor den principale påstand: Frifindelse. Overfor den subsidiære påstand: Afvisning, subsidiært frifindelse. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk.
Retten har den
februar 2024 sammen med parterne besigtiget butikscentret Field’s, Arne Jacobsens Allé 20, 2300 København S. Oplysningerne i sagen Københavns Kommune meddelte den
maj 2013 byggetilladelse til et stormagasin i butikscentret Field’s. Afgørelsen blev den
maj 2013 påklaget til Naturog Miljøklagenævnet (nu Planklagenævnet) af en advokat på vegne af De Samvirkende Købmænd (DSK) og deres medlemmer på Amager. Den
juni 2014 traf Natur- og Miljøklagenævnet enstemmig afgørelse om, at Københavns Kommunes byggetilladelse af
maj 2013 ikke er i overensstem-melse med lokalplan nr. 325 om ”Ørestad City Center” , og sagen hjemvistes til fornyet behandling i Københavns Kommune som tilsynsmyndighed efter plan-loven. Af Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af
juni 2014 det følgende: fremgår blandt an- / 3 ”… AFGØRELSE i sag om Københavns Kommunes byggetilladelse til stormagasin i Field’s Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens § 58, stk. 1, nr.
Natur- og miljøklagenævnet har enstemmigt truffet afgørelse om, at Københavns Kommunes byggetilladelse af
maj 2013 ikke er i overensstemmelse med Lokalplan nr. 325, og at sagen hjemvises til for-nyet behandling i Københavns Kommune som tilsynsmyndighed ef-ter planloven. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke ind-bringes for anden administrativ myndighed, jf. § 17 i lov om Natur-og Miljøklagenævnet. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens § 62, stk.
Afgørelsen er truffet af nævnet, jf. § 5, stk. 1, i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Københavns Kommune har den
maj 2013 givet byggetilladelse til et stormagasin (herefter field’s stormagasin) i butikscentret Field’s (herefter Field’s). Afgørelsen er den
maj 2013 påklaget til Natur-og Miljøklagenævnet af en advokat på vegne af De Samvirkende Købmænd (herefter DSK) og deres medlemmer på Amager. Retlig interesse Klager har den
august 2013 over for Natur- og Miljøklagenævnet redegjort for, at DSK har den fornødne retlige interesse i sagen og dermed er klageberettiget. Klager henviser til, at DSK var klager/part i Naturklagenævnets afgø-relse af
december 2003, som Østre Landsret den
januar 2011 ophævede som ugyldig. DSK var endvidere sagsøger og part i retssa-gen. DSK har også haft partsstatus i den efterfølgende sag om lovlig-gørelse i Københavns Kommune. Denne sag vedrører Københavns Kommunes afgørelse i lovliggørelsessagen. DSK ønsker med klagen i sin egenskab af domhaver at sikre en opfyldelse og håndhævelse af landsrettens dom. Endvidere bemærker klager, at temaet om, hvorvidt butikscentret opfylder lokalplanens krav til et stormagasin, er det samme som i forbindelse med den tidligere klagesag for Naturklagenævnet og sa- / 4 gen i Østre Landsret, og den påklagede afgørelse er afsagt som led i denne proces og i forlængelse af den tidligere sag. Klager henviser endvidere til, at Field’s er et center af superregional betydning, og dets kundegrundlag og effekt rækker langt ud over det umiddelbare lokalplanområde. Klager oplyser, at 23 medlemmer af 05K ligger på Amager, og at alle er umiddelbart og direkte påvir-ket at butikscentrets eksistens og derfor har en klar retlig interesse i at sikre, at der gennemføres en reel lovliggørelse i overensstemmelse med landsrettens dom i sagen. Klager har fremsendt en medlemsoversigt pr.
august 2013, hvoraf bl.a. fremgår, at der ligger en 7-Eleven på Englandsvej 320 og en REMA 1000 på Præstefælledvej
Endelig gør klager gældende, at Natur- og Miljøklagenævnet ikke kan skærpe sin praksis for vurderingen af, om klager har en retlig in-teresse, med virkning for et verserende sagsforløb med den konse-kvens, at DSK mister sin hidtidige partsstatus i klagesagen. Byggetilladelse til stormagasinet (de fem kriterier) Klager gør gældende, at lokalplanens krav til et stormagasin ikke er opfyldt, hvorfor byggetilladelsen skal ophæves. Klager anmoder om, at Natur- og Miljøklagenævnet indskærper over for Københavns Kommune, at den har pligt til at gennemføre en reel, effektiv og snar-lig fysisk lovliggørelse samt vejleder kommunen om, hvordan dette kan gøres, jf. lovbekendtgørelse nr. 736 af
juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet, § 12 b. Klager henviser til, at klagen skal ses i sammenhæng med østre Landsrets dom af
januar 2011, hvor landsretten fastslår, at det sti-pulerede stormagasin i Field’s ikke opfylder kravene til et stormaga-sin i henhold til Lokalplan nr. 325, og at det derfor ikke er lovligt. Af landsrettens dom på side 37-38 fremgår det, at landsretten finder, at de fem kriterier for hvornår der er tale om et stormagasin, som Na-turklagenævnet havde anvendt i nævnets afgørelse af
december 2003, er saglige og relevante. De fem kriterier for, hvornår der er tale om et stormagasin, er følgende:
der skal foreligge én større butik den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf / 5
der er en sammenhængende butiksenhed uden skille-vægge mellem de enkelte dele af butikken
butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og butikken kan åbnes og lukkes som en enhed
Østre Landsret fastslår på side 38, at disse kriterier “ vurderet punkt for punkt enten ikke eller kun i begrænset omfang kan anses for at være opfyldt” for det eksisterende projekt. Ad 1 - der skal foreligge én større butik Klager finder, at dette krav fortsat ikke er opfyldt. Selv om der fore-tages en markering med ringe i loft og en markering i gulv samt etableres en ny indgang til Bilka, bliver der ikke dermed etableret én butik. Der er således fortsat tale om, at der er tydelige skillevægge og/eller eksterne gangarealer mellem eksempelvis Bilka og Magasin. Ad 2 - den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sor-timent heraf Klager finder, at kriteriet er opfyldt, idet det er korrekt, at den over-vejende andel af arealet anvendes til udvalgsvarer. Ad 3 - der er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken Klager finder, at dette krav fortsat ikke er opfyldt. Bilka udgør en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge, ligesom Magasin, der er et traditionelt stormagasin, heller ikke har skillevægge. Men selve stormagasinet, der består at en række selvstændige forretnin-ger, er ikke en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge. Hvis field’s stormagasin skal opfylde dette krav, skal samtlige skille-vægge mellem butikkerne fjernes, således at man kan gå uhindret med varer fra Magasin eller H&M til en hvilken som helst kasse i stormagasinet og betale for varerne dér. Det anføres i ansøgningen, at designet er baseret på en samlet brand-teknisk vurdering. Når det er muligt at lave enheder i andre storma-gasiner som Magasin, Illum og Salling, der opfylder de brandtekni-ske krav, så må det også være muligt i Field’s. Det er anført, at kommunen ved vurderingen af kravet om én større butik og en sammenhængende butiksenhed, har lagt vægt på, at grundstrukturen i Field’s stormagasin er speciel i forhold til traditio-nelle stormagasiner, fordi stormagasinet er en integreret del af Fi- / 6 eld’s. Hertil bemærker klager, at grundstrukturen i stormagasinet er speciel, alene fordi der er tale om enkeltstående butikker, og ikke som følge af at stormagasinet er integreret i Field’s. Ville man oprin-deligt have lavet et stormagasin, der fremtrådte som én større butik og en sammenhængende butiksenhed, kunne det være sket til trods for stormagasinets integration i Field’s. Ad 4 - butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar en-hed Klager finder, at dette krav heller ikke er opfyldt. Det forhold, at man ved indgange og på hjemmesiden påtænker at angive, at der er tale om et stormagasin, indebærer ikke, at projektet får karakter af stormagasin. Det afgørende er, hvad projektet er, ikke hvad man kal-der det. For at der skal være tale om, at stormagasinet fremtræder som en designmæssig enhed, vil der typisk skulle være fælles gennemgående design inventar, fælles kasseøer, fælles indkøbsposer, kassebons, fæl-les markedsføring osv., således som man kender det fra andre stormagasiner. Ad 5 - butikken kan åbnes op lukkes som en enhed Klager finder, at dette krav heller ikke er opfyldt. Det anføres i an-søgningen, at stormagasinet i praktisk forstand kan åbnes og lukkes som én enhed. Der er dog intet angivet om, hvorvidt dette faktisk vil ske, således at der også etableres fælles åbningstider. Andel af dagligvarer Ifølge Lokalplan nr. 325, § 3, stk. 2,
og
punktum, må højst 25 °k af stormagasinets bruttoetageareal anvendes til dagligvarehandel. Det er i bestemmelsen udtrykkeligt anført, at denne grænse også om-fatter “butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer” . Det følger heraf, at Bilka, der er en dagligvareforretning, højst må udgøre arealmæssigt 25 % af stormagasinets areal. I dag er denne grænse overskredet med mere end 100 0/b, da Bilka disponerer over ca. 52 % af stormagasinets samlede salgsareal. Det godkendte projekt lægger ikke op til en arealmæssig reduktion heraf. I stedet skal fødevarerne samles på et Ca. 3.500 m2 stort areal i den ene ende af butikken, mens øvrige dagligvarer og udvalgsvarer pla-ceres på det resterende butiksareal. Imellem de to områder af butik-ken vil der blive etableret en såkaldt “imaginær” adskillelse. / 7 Klager finder således også af den grund, at byggetilladelsen strider mod lokalplanen og er ugyldig. I øvrigt henvises til, at lokalplanen angiver et maksimalt bruttoeta-geareal for dagligvarebutikker på 3.000 m2 , jf. § 3, stk.
Sagens oplysninger Sagens forhistorie og Østre Landsrets dom Den
februar 2001 gav Københavns Kommune byggetilladelse til opførelse af en bygning på ca. 100.200 m2 indeholdende butikscenter, kontorer og leisure, parkeringsanlæg mv. Det samlede butiksareal for butikscenteret (Field’s) måtte ikke overstige 40.000 m2 . Derudover blev der givet tilladelse til at indrette et stormagasin på maksimalt 25.000 m2 . Den
maj 2003 gav Københavns Kommune byggetilladelse til pla-cering og disponering af et stormagasin i to etager i Field’s. Storma-gasinet skulle navnlig bestå af Bilka OneStop med primært salg af dagligvarer på omkring 13.000 m2, Hennes & Mauritz på omkring 3.500 m2 og Debenhams — nu Magasin — på omkring 8.000 m
Der blev endvidere den
maj 2003,
oktober 2003 og
oktober 2003 givet byggetilladelse til bygningsændringer samt opsætning af “skærmvægge” mellem de forskellige enheder i stormagasinet. Københavns Kommunes byggetilladelse af
februar 2001 samt de øvrige byggetilladelser af
maj 2003,
oktober 2003 og
oktober 2003 blev påklaget til det tidligere Naturklagenævn. Den
decem-ber 2003 traf Naturklagenævnet afgørelse om, at Københavns Kom-munes byggetilladelser var i overensstemmelse med den for ejen-dommen gældende lokalplans bestemmelse om, at der kunne indret-tes et stormagasin i Field’s. Af Naturklagenævnets afgørelse fremgår, at lokalplanens bestem-melse om, at maksimalt 25 % af arealet må være dagligvareareal, ef-ter planens ordlyd gælder for centret som helhed. Nævnet henviser også til kommunens udtalelse. I vurderingen af om der er tale om et stormagasin, anvendes 5 krite-rier, som skal være helt eller delvist opfyldt. Naturklagenævnets fler-tal fandt, at de 5 kriterier var opfyldt, og udtalte bl.a.: “Da det må lægges til grund, at det ikke er en realistisk mulighed, og at det heller ikke var det på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse, at der etableres et stormagasin i / 8 traditionel forstand, må det accepteres, at begrebet anven-des med en ændret betydning, bl.a. med hensyn til daglig-varers andel af omsætningen. Den omhandlede lokalplan-bestemmelse må herefter anses for opfyldt ved etablerin-gen af en butiksform, som adskiller sig fra (sædvanlige) dagligvare- og udvalgsvarebutikker, og som alene i cen-trale, planlægningsmæssigt relevante henseender svarer til et traditionelt stormagasin.” Endvidere fandt flertallet, at kravet om bredde i sortimentet af ud-valgsvarer var opfyldt. Flertallet fandt derud over, at “projektet som det nu foreligger, i sin arkitektoniske fremtræden kan opfattes som én butik. Kravet om mulighed for at åbne og lukke stormagasinet som en enhed. der er et centralt punkt i definitionen af én butik, er opfyldt. Ligeledes gælde at de enkelte butiksdele stort set er i indbyrdes sammenhæng og fremtræder som en identificerbar enhed.” Mindretallet fandt, at “det foreliggende projekt rummer så store afvigelser fra, hvad der kan betegnes som et stormagasin, at det ikke kan etableres i medfør af bestemmelsen om et stormagasin på 25.000 m2 i lokalplan 325.” Mindretallet fandt således, “at projektet fremtræder som større selvstændige butikker, der ikke i væsentlig grad adskiller sig fra de øvrige butikker i centret. Mindretallet finder endvidere, at det er et væsentligt element i stormagasinbegrebet, at de enkelte butiksdele markedsføres som en helhed.” Den
februar 2011 ophævede østre Landsret Naturklagenævnets afgørelse som ugyldig med følgende begrundelse: “Naturklagenævnets flertal har i afgørelsen af
decem-ber 2003 opstillet fem krav, der må være helt eller delvist opfyldt, for at der kan foreligge et stormagasin. Det kræ-ves således, at der skal foreligge én større butik, at den overvejende andel er udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf, at det er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken, at den fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og at den kan åbnes og lukkes som en enhed. Landsretten finder, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte disse ge-nerelle kriterier, der må anses for at være sag lige og plan-lægningsmæssige relevante kriterier... Landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at det til prøvelse for Naturklagenævnet foreliggende projekt, der skulle udgøre et stormagasin, bestod af Bilka OneStop / 9 med primært salg af dagligvarer på omkring 13,000 m2 , Hennes & Mauritz på omkring 3.500 m2 og Debenhams — nu Magasin — på omkring 8.000 m2 , hvilke forretninger skulle ligge relativt tæt på hinanden i butikscentret — om end til dels på forskellige etager — og med interne forbin-delsesveje. Det lægges endvidere til grund, at forretnin-gerne skulle have en vis fælles designlinje markeret ved indgangene til forretningerne, dels med ens lysringe i lof-tet, dels med ens fliser på gulvene. Muligheden for at lukke Bilka OneStop, Hennes & Mauritz og Debenhams som en enhed bestod alene i kraft af, at butikscenteret som helhed kunne åbnes og lukkes, Det lægges endelig til grund, at der skulle opsættes såkaldte skærmvægge mel-lem de tre forretninger og i nogen udstrækning kraftigere vægge, der — omend de muligvis ikke kunne karakterise-res som egentlige skillevægge — dog var kraftigere end sædvanlige skærmvægge, hvilket var betinget af blandt andet brandtekniske forhold. Uanset at det ved byggetilladelserne stipulerede storma-gasin efter reglerne skulle etableres inden for rammerne af et stort butiksbyggeri, hvorved stormagasinet adskilte sig fra et stormagasin i traditionel forstand, og at fortolknin-gen af begrebet stormagasin som omtalt i lokalplan nr. 325 § 3, stk. 2, derfor skulle ske under hensyn til dette forhold, finder landsretten — i lighed med mindretallet i Naturklagenævnet — at det ved byggetilladelserne stipulerede pro-jekt indebar så grundlæggende afvigelser fra, hvad der ef-ter planretligt relevante kriterier kan betegnes som et stormagasin, at dette ikke kunne etableres i medfør af den omhandlede bestemmelse i lokalplanen. Landsretten har herved lagt vægt på de generelle kriterier, som Naturkla-genævnets flertal har opstillet i afgørelsen af
december 2003, hvilke kriterier vurderet punkt for punkt enten ikke eller kun i begrænset omfang kan anses for at være op-fyldt for det ved byggetilladelserne stipulerede projekt, der heller ikke ved en sammenligning med de her i landet kendte stormagasiner blot tilnærmelsesvis fremtræder som et sådant, hvilket tillige støttes af skønserklæringen. Da de af Københavns Kommune meddelte byggetilladel-ser — for så vidt angår indretningen af stormagasin i bu-tikscenter “Fields” — således ikke var i overensstemmelse med lokalplanen, er Naturklagenævnets afgørelse af
december 2003 ugyldig.” / 10 Plangrundlaget og den meddelte tilladelse Københavns Kommune meddelte den
maj 2013 en ny byggetilla-delse til indretningen at field’s stormagasin i Field’s. Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 325 “Ørestad City Center” , juli 2000, og beliggende i lokalplanens område I. Om anvendelsen af området fremgår af lokalplanens § 3, stk. 2: “Inden for område I skal der etableres et detailhandelscen-ter... Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 40.000 m
Bruttoetagearealet for den en-kelte butik må ikke overstige 3.000 m2 for dagligvarebu-tikker og 1.000 m2 for udvalgsvarebutikker. Der kan dog indrettes op til 10 udvalgsvarebutikker med et bruttoeta-geareal op til 2.000 m
Udover ovennævnte kan der etab-leres et stormagasin med et bruttoetageareal op til 25.000 m
Højst 25 pct. at bruttoetagearealet inklusive butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anven-des til dagligvarehandel…” Byggetilladelsen er givet på baggrund at ansøgning af
april 2012 og supplerende bemærkninger den
december
Det fremgår, at: “Ombygningen omfatter indretning at stormagasinet på i alt 25.000 m2 i en del af shopping-centret Field’s. Der fore-ligger afsluttet byggesag vedrørende rådhusindretningen til stormagasin, herunder placering og udstrækning. Den tidligere byggetilladelse fra
maj 2003 til den egent-lige indretning af stormagasinet indenfor den tilladte af-grænsning, er med dom ved østre Landsret fra den
fe-bruar 2011 kendt ugyldig. Det nu fremsendte forslag til ny indretning af stormagasi-net ligger indenfor det allerede godkendte areal.” Byggetilladelsen er givet på bl.a. følgende vilkår: “Lokalplanforhold stk. 1 at den videre drift af stormagasinet, blandt andet gennem markedsføring, tilrettelægges således, at stormagasinet / 11 stedse fremtræder som en identificerbar enhed og med en fælles ydre identitet i overensstemmelse med de af Lands-planafdelingen ... nævnte karakteristika, stk. 2 at markeringen af stormagasinet med tydeligt ensartede friser udbygges som nu ansøgt, stk. 3 at alle indgangene til stormagasinet skiltes ensartet og ty-deligt adskiller stormagasinet fra det øvrige center, som vist i ansøgningsmaterialet, stk. 4 at skilte og øvrige vejvisere tydeligt angiver stormagasinet som en enhed, som vist i ansøgningsmaterialet, stk. 5 at der ved skiltning for stormagasinets enheder i selve bu-tikscentret udelukkende må henvises til stormagasinet som overskrift, og herefter som underskrift, angivelse af hvilke butiksenheder stormagasinet indeholder, hvorom nærmere forslag må fremsendes til godkendelse,” Endvidere indeholder byggetilladelsen vilkår om brandtekniske for-hold, konstruktive forhold og installationer. Om planforhold fremgår af byggetilladelsen, at: ”I forhold til den nuværende indretning ændres adgangs-forholdene til stormagasinet. Der etableres en ny adgang til stormagasinets food-afsnit, der derved defineres areal-mæssigt. Stormagasinets food-afsnit etableres på 3.500 m2, hvilket er i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse i § 3, stk.
De 2 adgangsporte på plan 00 og de 4 adgangsporte på plan 01 til stormagasinet bliver designmæssigt markant tydeliggjort og danner en afgrænsning mod shopping-cen-tret. Det vurderes at være en adskillelse der markerer, at man bevæger sig ind i en anden samlet enhed. Der er ikke andre adgange til de enkelte afsnit i stormagasinet end in-ternt. / 12 De interne gangarealer i stormagasinet giver et tilsvarende ens udtryk, der er markant anderledes end færdselsarealer i det øvrige center, og den interne skiltning tydeliggøres. Der skabes herved en identitet internt i stormagasinet” Det fremgår af byggeansøgningen af
april 2012, at projektmateria-let, der dannede grundlag for den nu aflyste byggetilladelse indehol-der det nødvendige byggetekniske omfang for en myndigheds god-kendelse, altså for så vidt angår rådhusindretningen. Byggeansøg-ningen vedrører således udelukkende detailindretningen af Field’s stormagasin. Det fremgår, at detailindretningen ligeledes imødegår brandtekniske disponeringer. Det er til byggeansøgningen vedlagt designoplæg, der skal illustrere de designmæssige arbejder der udfø-res for tydeliggørelse af Field’s stormagasins identitet samt eksempel på markedsføringsplanen for Field’s stormagasin. Endvidere er der i byggeansøgningen nærmere redegjort for, på hvil-ken måde de ansøgte ændringer har betydning for de fem kriterier for, hvornår der er tale om et stormagasin. Følgende fremgår: Ad 1 - Der skal foreligge én større butik. Der tages i dette punkt udgangspunkt i de konstruktionsmæssige dispositioner. Der henvises til den geografiske udformning på plan 0 og 1, der kan beskrives ved, at på plan 0 er indgangen til “Field’s stormagasin” markeret ved markante ringe i loft og ved tydelig mar-kering i gulv. Endvidere etableres der en ny indgang til “Field’s stormagasin — Food Bilka-Onestop” . På plan i er der 4 indgange til “Field’s stormagasin” , der hver især tydeligt markerer entré til områ-det. Endvidere er plan 0 og 1 internt forbundet ved hjælp af i i trappe og yderligere 3 rulletrapper. Ad 3 - det er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken. Den overordnede disponering af Field’s og Field’s stormagasin er ba-seret på en samlet brandteknisk vurdering, der forudsætter, at flugt-veje fra Field’s etableres gennem Field’s stormagasin, og at der bran-disoleres mellem de enkelte afsnit i Field’s stormagasin. Bygherre finder, at opsætningen af adskillelser imellem de enkelte afsnit er be-tinget af de brandtekniske forhold, og sammenhængen imellem de enkelte afsnit i Field’s stormagasin tydeliggøres på den mest opti-male måde ved at rette fokus mod det samlede facadeudtryk samt en øgning af indgangene med de to nye centralt placeret, hvilke er nær-mere beskrevet i nedenstående punkt. / 13 Ad 4 - den fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed. Dette er opfyldt ved, at facadebåndet får en ensartet identitet ved hjælp af ensfarvet bånd med logoet “Field’s stormagasin” påtrykt lø-bende i facadebåndet og i hele dets udstrækning. Endvidere er der tilført yderligere to indgange til Field’s stormagasin. Den ene ind-gang er etableret i plan 0 til “Food Bilka Onestop” og vil være ind-gangen, hvor kunden møder stormagasinets fødevareafdeling, der imaginært er adskilt fra “Selfservice department store” området. Fø-devareområdet vil kunne ændre form over tid, men vil altid være et sammenhængende område på det nævnte antal kvadratmeter. Dertil kommer markedsføringen, hvor Field’s stormagasin er et selvstæn-digt brand i konceptet. Ad 5 - den kan åbnes og lukkes som en enhed. Field’s stormagasin vil i praktisk forstand kunne åbne og lukkes som en enhed forstået på den måde, at de enkelte afsnit lukker ned mod facadeforløbet. De etablerede flugtveje skal opretholdes tilgængelige for Field’s, og således vil det ikke være muligt at lukke afsnittet ned i hver sin ende på en gang. Kommunens bemærkninger Københavns Kommune har den
juli 2013 over for Natur- og Miljøklagenævnet anført, at kommunen finder, at ansøgningen i til-strækkelig grad opfylder de fem kriterier. Kommunen finder, at de ansøgte ændringer af indgange og design medfører en markant tydeliggørelse af stormagasinets identitet. Der er ikke andre adgange til de enkelte afsnit i stormagasinet end in-terne adgange. Kommunen vurderer, at den sammenhængende bu-tiksenhed fremgår i rimelig grad af de designmæssige forhold og indgangsforholdene, og at flugtvejssystemet fra Field’s gennem Fi-eld’s stormagasin er bestemt af brandtekniske forhold, som må respekteres. Gangarealerne i Field’s stormagasin er flugtveje for Fi-eld’s, og derfor er der krav om brandmæssig sikring af adskillelserne i flugtvejene. Flugtvejssystemet i Field’s ses ikke at kunne etableres på anden måde i den eksisterende bygningskonstruktion. Kommunen bekræfter, at den har lagt vægt på, at grundstrukturen i Field’s stormagasin er speciel i forhold til traditionelle stormagasiner, fordi Field’s stormagasin er en integreret del af Field’s. Kommunen bemærker, at Field’s og Field’s stormagasin har skullet udformes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering. / 14 Vedrørende andel af dagligvarer, jf. lokalplanens § 3, stk. 2,
pkt., anfører kommunen, at de 25 % af bruttoetagearealet, som må anven-des til dagligvarehandel, skal beregnes af det samlede bruttoetagea-real på 65.000 m2 . Desuden er det kommunens opfattelse, at butikker, der både for-handler udvalgs- og dagligvarer, ved beregningen af det tilladelige dagligvareareal kun skal medregnes med den del af arealet hvorpå der forhandles dagligvarer. Hvad angår Bilka, fremstår dagligvarea-realet som tydeligt defineret, og der skal efter kommunens vurdering ved procentberegningen ikke medregnes det areal i Bilka, der med-går til udvalgsvarehandel. Kommunen finder, at klageren må opfatte lokalplanens § 3, stk. 2 så-ledes, at den anførte maksimumsgrænse for dagligvarebutikker på 25 °k af bruttoetagearealet alene referer til stormagasinets bruttoetagea-real på 25.000 m2, og ikke til dette areal + de 40.000 m2, der er anført i bestemmelsens stk. 2,
pkt., og at arealet af en butik, som både for-handler dagligvarer og udvalgsvarer i sin helhed skal medregnes til dagligvare-andelen ved m2 opgørelsen. Det må være ud fra disse forudsætninger, at klageren kommer frem til, at maksimumsgrænsen på 25 % er overskredet. Kommunen oplyser, at bestemmelsen om de 25 % blev indsat i lokal-planen før stormagasinet blev tilføjet til bestemmelsen, hvilket støtter det forhold, at bestemmelsen referer til stormagasinet og butikscen-trets etagearealer tilsammen, medmindre der skulle foreligge særlige holdepunkter for at antage, at man i forbindelse med indføjelsen af bestemmelsen om stormagasinet tillige ønskede yderligere at mini-mere det areal, der må bruges til dagligvarehandel (fra 25 % af 40.000 m2 til 25 % af 25.000 m2 ). Sådanne holdepunkter foreligger ikke. Kommunen henviser også til Naturklagenævnets præmisser for både flertallets og mindretallets standpunkter. Hvis dette lægges til grund, skal de 25 % beregnes af 65.000 m2 , hvil-ket udgør 16.250 m2 . I så fald er maksimumsgrænset ikke overskre-det, ej heller hvis Bilkas fulde 13.000 m2 medregnes, dog forudsat, der ikke er andre store dagligvarebutikker i storcentret. Hvis de 25 % alene referer til stormagasinets bruttoetageareal, udgør det tilladelige areal til daglig varehandel 6.250 m2 . Kommunen fin-der, at lokalplanens bestemmelse i så fald skal forstås således, at det / 15 alene er det areal på 3.500 m2 , som Bilkas dagligvarehandel lægger beslag på, der skal med regnes. I relation til lokalplanens § 3, stk. 2,
punktum om en maksimal grænse for dagligvarebutikker på 3.000 m2 , anfører kommunen, at det i bestemmelsens
pkt. anføres, at der “udover ovennævnte” kan etableres et stormagasin med et bruttoetageareal på op til 25.000 m2 , hvorefter følger den ovenfor omtalte bestemmelse om, at “højst 25 pct. Af bruttoetagearealet inklusive butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anvendes til dagligvarer” . Der gælder således ikke en absolut begrænsning på 3.000 m2 . Den
december 2013 anfører kommunen supplerende, at storma-gasinet kan åbne og lukke som en enhed, uanset der er en flugtvej gennem stormagasinet fra det øvrige storcenter. Flugtvejen er et gangforløb, hvortil der kan aflåses på begge sider mod stormagasi-net. Kommunen tilføjer, at flugtvejsgangen ikke er et nødvendigt areal for sammenhængen i stormagasinet, idet der internt er forbin-delse i hele stormagasinet uden om flugtvejsgangen. I relation til opdelingen af stormagasinet med skillevægge, henviser kommunen til brandstrategirapporten for Field’s, hvori indgår, at de enkelte enheder — også i stormagasinet — er opdelt med skille-vægge. Kommunen præciserer, at det nye projekt adskiller sig fra det gamle projekt ved, at der etableres to nye indgange til stormagasinet — den ene til stormagasinets food-afsnit og den anden på i. sal, samt at food-afsnittet samles på 3.500 m2 i Bilka Onestop, og at der med de ansøgte ændringer af indgange og design opnås en markant tydelig-gørelse af stormagasinets identitet. I relation til spørgsmålet om hvorvidt klager har en retlig interesse i sagen, henviser kommunen til Steen & Strøm Danmark A/S’ (herefter bygherre) brev af
oktober 2013 til Københavns Kommune. Heraf fremgår, at bygherre bestrider, at De Samvirkende Købmænd har en retlig interesse i sagen. Klagers supplerende bemærkninger af
januar 2014 Klagers advokat har om retlig interesse anført, at klager var part i den tidligere klagesag for det tidligere Naturklagenævn og den efter-følgende retssag ved østre Landsret. Denne vurdering må derfor også lægges til grund i forbindelse med fuldbyrdelsen af dommen / 16 fra østre Landsret, ligesom landsrettens vurdering er bindende for Natur- og Miljøklagenævnet. Derudover anfører klagers advokat supplerende, at brandtekniske hensyn ikke kan begrunde en opretholdelse af et ulovligt butikscen-ter. Butikscenteret kan naturligvis lovliggøres og indrettes som et stormagasin på en måde, der sikrer overensstemmelse med de brandtekniske krav, der finder anvendelse på netop stormagasiner. Bygherres bemærkninger af
februar 2014 En advokat har på vegne al’ bygherre fremsendt bemærkninger til sagen. I relation til klageberettigelse, gør bygherre gældende, at DSK ikke opfylder kravene for som forening af have en selvstændig klage-adgang efter planlovens § 59, stk.
DSK kan dermed kun betragtes som klageberettiget, hvis DSK har mindst et medlem, der er selv-stændigt klageberettiget, hvilket ikke er tilfældet. Det gøres også gældende, at kredsen af klageberettigede er mere snæver i forbindelse med en konkret forvaltningsakt, der alene har én adressat, end ved planers tilvejebringelse, der har en ganske vid personkreds af klageberettigede, jf. NoMO 73/
Bygherre finder, at der ikke er nogen geografisk nærhed mellem Field’s og DSK’s medlemmers forretninger. De to nærmeste butikker ligger 1,5 km i luftlinje fra Field’s. Der er endvidere ikke nogen naturlig bebyggel-sesmæssig sammenhæng mellem området med Field’s og de to bu-tikker. Klager har endvidere ikke godtgjort andre forhold, f.eks. trafi-kale forhold, der kan begrunde, at et eller flere medlemmer har den fornødne individuelle og væsentlige interesse i afgørelsen. Konkurrencemæssige hensyn er ikke et hensyn, der er værnet ved plan-loven. Bygherre gør endvidere gældende, at det er uden betydning, at DSK var klageberettiget i den tidligere klagesag. Der skal stadig foretages en selvstændig vurdering af DSK’s klageberettigelse i denne klage-sag. Derudover anføres, at klager ikke har en særlig interesse i den lovliggørelsessag, der fulgte efter Østre Landsrets dom
februar 2011, blot fordi klager fik dom for, at Naturklagenævnets afgørelse af
december 2003 var ugyldig. En ideel interesse opfylder i øvrigt heller ikke betingelserne for klageberettigelse efter planlovens §
Vedrørende byggetilladelsens lovlighed, gør bygherre gældende, at der ved fortolkningen af lokalplanens § 3, stk. 2, skal tages særligt / 17 hensyn til, at stormagasinet skal etableres inden for rammerne af et stort butiksbyggeri, hvorfor det adskiller sig fra et stormagasin i tra-ditionel forstand, som Magasin, Salling og Illum. Det har aldrig væ-ret hensigten, at stormagasinet skulle opføres som en selvstændig bygning. Bygherre anfører, at der skal foretages en helhedsvurdering med udgangspunkt i de fem kriterier. De fem kriterier skal være helt eller delvist opfyldt, og det er dermed ikke afgørende, om alle fem kriterier er opfyldt. Vurderingen skal foretages med baggrund i den til enhver tid eksisterende gængse opfattelse at karakteristika for stormagasiner som forretningsform. Ad 1 - Der skal foreligge en større butik. Bygherre gør gældende, at et stormagasin godt kan bestå af flere, ad-skilte økonomiske enheder. Kriteriet indebærer, at forretningsenhe-derne i stormagasinet skal have et designmæssigt ensartet præg, der adskiller dem fra det øvrige butikscenter. Ad 3 - det er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken. Bygherre gør gældende, at de øvrige stormagasiner i København har flere adskilte økonomiske enheder i form af butikker, hvis varer kun kan betales i den pågældende butik og ikke i det øvrige stormagasin, og som er adskilt helt eller delvist af fysiske skillevægge eller klare visuelle afgrænsninger fra de øvrige forretningsenheder i stormaga-sinet. Dette kriterium vedrører således blot et krav om et designmæs-sigt ensartet præg, der adskiller forretningsenhederne i stormagasi-net fra det øvrige butikscenter som en samlet enhed. Endvidere hen-vises til brandtekniske krav. Ad 4 - den fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed. Bygherre finder, at det nye projekt medfører en væsentlig design-mæssig tydeliggørelse af forretningsenhederne i stormagasinet som en samlet identificerbar enhed. Ad 5 - den kan åbnes og lukkes som en enhed. Bygherre gør gældende, at det er afgørende, om butikkerne kan åb-nes og lukkes som en enhed. Om dette faktisk vil ske, beror på drifts-mæssige overvejelser, hvilket er uden betydning for vurderingen. Om andelen at dagligvarer anfører bygherre, at lokalplanens bestemmelse om, at 25 % af bruttoetagearealet, inklusive butikker der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anvendes til dagligvarehan-del, i overensstemmelse med Naturklagenævnets afgørelse af
de-cember 2003 skal forstås således, at maksimalt 25 % af det samlede / 18 byggeri (butikscenter på 40.000 m2 og stormagasin på 25.000 m2 ), sva-rende til 16.250 m2 , må anvendes til dagligvarehandel. Naturklage-nævnets afgørelse var i denne henseende baseret på Københavns Kommunes bemærkninger over for Naturklagenævnet, der ikke er anfægtet i præmisserne for østre Landsrets dom. Endvidere anfører bygherre, at det alene er de m2 der anvendes til dagligvarer, der skal medtages i beregningen, uanset der også for-handles udvalgsvarer. Denne fortolkning er heller ikke anfægtet i østre Landsrets dom. Hvis klagers fortolkning stod ved magt, ville det indebære, at hele stormagasinet på 25.000 m2 altid skulle medregnes til bruttoetageare-alet for dagligvarehandel, hvis blot 25 m2 blev anvendt til dagligva-rer. Dermed ville ingen dele af stormagasinet lovligt kunne anvendes til salg at dagligvarer, hvilket bygherre ikke finder har været hensigten med lokalplanens formulering. Endelig finder bygherre, at en mere restriktiv fortolkning af lokalpla-nen formentlig vil være i strid med EU-traktatens artikel 49 om etab-leringsfrihed. Klagers supplerende bemærkninger af
marts 2014 Klagers advokat har supplerende anført, at klager har en retlig interesse i, at der sker lovliggørelse i overensstemmelse med østre Lands-rets dom at
januar
Som domhaver må en part kunne på-klage mangelfulde, utjenlige eller uvirksomme forsøg på lovliggø-relse uden forinden at redegøre for sin retlige interesse under henvis-ning til, at der er tale om en ny sag. Der er reelt ikke tale om en ny sag. Derudover henvises til, at klagers 23 medlemmer på Amager er direkte påvirket af centerets eksistens, idet centerets superregionale betydning rækker langt ud over det umiddelbare lokalplanområde. Dette understreges af, at klager af det daværende Naturklagenævnet ansås for part i sagen forud for Naturklagenævnets afgørelse af
december
Klagers advokat gør endvidere gældende, at de 5 kriterier er kumu-lative og henviser til, at landsretten har vurderet kriterierne punkt for punkt. Dertil kommer, at landsretten fandt, at stormagasinets in-dretning indebar så grundlæggende afvigelser fra den traditionelle opfattelse al’ begrebet stormagasin, at Field’s stormagasin ikke til-nærmelsesvis fremtræder som et sådant. Klagers advokat finder, at / 19 byggetilladelsen af
maj 2013 på ingen måde afhjælper de grund-læggende mangler, landsretten henviser til. I relation til EU-traktatens artikel 49 om etableringsfrihed og EU-Domstolens afgørelse C-400/08 henviser klagers advokat til, at love om planlægning og deraf følgende lokalplaner, ikke generelt be-grænser etableringsfriheden eller skal fortolkes udvidende. Afgø-rende er, om planlægningen er planlægningsmæssigt begrundet. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse I sagens behandling har deltaget alle Natur- og Miljøklagenævnets 10 medlemmer: Person 1 (formand), Person 2, Person 3, Person 4, Person 5, Person 6, Person 7, Person 8, Person 9 og Person
Retlig interesse Efter planlovens § 59, stk. 1 er enhver med en retlig interesse i sagens udfald klageberettiget til Natur- og Miljøklagenævnet efter lovens §
Endvidere er visse foreninger klageberettigede efter planlovens § 59, stk. 2, hvis foreningen som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at De Samvirkende Købmænd ikke er en forening omfattet af planlovens § 59, stk.
De Samvir-kende Købmænd kan imidlertid klage på vegne af deres medlem-mer, hvis disse medlemmer i sig selv er klageberettigede. Bygherre har bestridt, at klager er klageberettiget og henviser bl.a. til NoMO 73/
NoMO 73/2012 indeholder to afgørelser, NMK-33-00265 og NMK-33-
Natur- og Miljøklagenævnet har NMK-33-00265 den
okto-ber 2011 enstemmigt truffet afgørelse om, at en butik ikke var klage-berettiget i forhold til en kommunes afgørelse om, hvorvidt virksom-heden Metro havde status som engrosvirksomhed og dermed var lovligt beliggende i forhold til lokalplanen. Butikken var beliggende i en afstand at ca. 700 m i luftlinje og ca. 1,5 km ad vejene i et område, som ikke havde nogen naturlig bebyggelsesmæssig eller planlæg-ningsmæssig sammenhæng med det område, som Metro var belig-gende i. Nævnet lagde i sagen vægt på, at områderne var adskilt af en stor vej. / 20 I NMK-33-00091 (formandsafgørelse) traf nævnet den
december 2011 afgørelse om, at en kommunes dispensation fra en lokalplan til virksomheden Punkt i til bl.a. detailsalg i et industriområde ikke kunne påklages af virksomheden ønskebørn, som var beliggende i en afstand af ca. 1.000 m i luftlinje og 1,3 km ad vejene i et område, som ikke havde nogen naturlig bebyggelsesmæssig eller planlægnings-mæssig sammenhæng med det område, som Punkt i var beliggende i. Der blev lagt vægt på, at ønskebørn lå i et adskilt område, hvor tra-fikken til Punkt 1 ikke blev ledt forbi. DSK har 23 medlemmer på Amager, herunder et medlem beliggende på Englandsvej 320, ca. 1,5 km fra Field’s og lokalplanområdet. Dertil kommer, at i den oprindelige sag i Naturklagenævnet om Køben-havns Kommunes afgørelser fra 2001 og 2003 vedrørende indretning og placering af Field’s stormagasin i Field’s, havde DSK på vegne at deres medlemmer på Amager en retlig interesse i at få sagen prøvet i Naturklagenævnet. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at DSK fort-sat har en retlig interesse i at få prøvet også den nu foreliggende af-gørelse, som er et led i det samlede kontinuerlige sagsforløb, hvori DSK har været part. Natur- og Miljøklagenævnet finder i øvrigt, at denne sag adskiller sig fra de to afgørelser i NoMO 73/2012 ved at omhandle et meget stort byggeprojekt (25.000 m2 ) og dermed en potentielt langt større kreds af klageberettigede, samt at der er en naturlig bebyggelsesmæssig sammenhæng mellem Field’s og butikken på Englandsvej. Natur- og Miljøklagenævnet finder således, at klager har en retlig in-teresse i sagens udfald og således er klageberettiget. Sagens realitet — Byggetilladelse til stormagasin Efter planlovens § 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes af-gørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunens afgørelse er i overensstemmelse med Lokalplan nr. 325 om etablering af et stormagasin. Københavns Kommune har den
og
juni 2000 vedtaget Lokal-plan nr.
Det følger af lokalplanens § 3, stk. 2, at: “Inden for område I skal der etableres et detailhandelscen-ter... Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 40.000 m
Bruttoetagearealet for den en-kelte butik må ikke overstige 3.000 m2 for dagligvarebu- / 21 tikker og 1.000 m2 for udvalgsvarebutikker. Der kan dog indrettes op til 10 udvalgsvare butikker med et bruttoeta-geareal op til 2.000 m
Udover ovennævnte kan der etab-leres et stormagasin med et bruttoetageareal op til 25.000 m
Højst 25 pct. af bruttoetagearealet inklusive butikker, der både forhandler udvalgs- og dagligvarer, må anven-des til dagligvarehandel…” Det er ikke i Lokalplan nr. 325 defineret, hvad der skal forstås ved et stormagasin, østre Landsret stadfæster i dom af
februar 2011 føl-gende 5 kriterier som værende planlægningsmæssigt relevante i vur-deringen af, om der er tale om et stormagasin:
der skal foreligge én større butik den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf
der er en sammenhængende butiksenhed uden skille-vægge mellem de enkelte dele af butikken
butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og butikken kan åbnes og lukkes som en enhed
Det fremgår af landsrettens dom, at de 5 kriterier, der er opstillet af Naturklagenævnet, må være helt eller delvist opfyldt, for at der kan foreligge et stormagasin. Endvidere fremgår, at landsretten, i vurde-ringen af om der konkret var tale om et stormagasin, vurderede det konkrete projekts forenelighed med de 5 kriterier, punkt for punkt. Naturklagenævnets flertal vurderede i afgørelsen af
december 2003, at alle de 5 kriterier var tilstrækkeligt opfyldt. Nævnets flertal havde lagt vægt på, at det ikke var en realistisk mulighed at etablere et stormagasin i traditionel forstand. Østre Landsret fandt, at uanset begrebet stormagasin skulle fortolkes under hensyn til, at stormagasinet skulle etableres inden for ram-merne af et stort butiksbyggeri, hvorved stormagasinet adskilte sig fra et stormagasin i traditionel forstand, så indebar det konkrete pro-jekt “så grundlæggende afvigelser fra, hvad der efter planretligt relevante kriterier kan betegnes som et stormagasin, at dette ikke kunne etableres i medfør af den omhandlede bestemmelse i lokalplanen.” Forskellen mellem det gamle og det nye projekt Københavns Kommune har oplyst, at det nye projekt adskiller sig fra det projekt, landsretten tog stilling til, ved, at der etableres to nye / 22 indgange til stormagasinet — den ene til stormagasinets foodafsnit og den anden på i. sal, samt at food-afsnittet samles på 3.500 m2 i Bilka Onestop, og at der med de ansøgte ændringer af indgange og design opnås en markant tydeliggørelse at stormagasinets identitet. Endvidere oplyses, at der ikke er andre adgange til de enkelte afsnit i stormagasinet end interne adgange, samt at der er adgang internt i hele stormagasinet uden om flugtvejsgangen. Derudover er der i byggetilladelsen stillet vilkår om, at den videre drift af stormagasinet, blandt andet gennem markedsføring, tilrette-lægges således, at stormagasinet stedse fremtræder som en identifi-cerbar enhed og med en fælles ydre identitet i overensstemmelse med de 5 kriterier. Som bilag til byggetilladelsen er bl.a. vedlagt pro-jektmateriale, der viser de planlagte designmæssige ændringer. De designmæssige ændringer udgør primært en sort frise med logoet “Field’s stormagasin” . Frisen løber i gangarealerne over de enkelte butikker. Derudover er indgangene til stormagasinet, som består at ringe i loft og gulv, med logoet “Field’s stormagasin” , ændret ved, at skriften fremstår tydeligere. Der er ikke foretaget ændringer i Field’s stormagasins fysiske ram-mer. De ydre vægge, der afgrænser Field’s stormagasin mod resten at Field’s, er således de samme. Der er også fortsat opsat skillevægge mellem de enkelte butikker, ligesom hver enkelt butik i stormagasi-net har mulighed for at lukke uafhængigt at de øvrige butikker. Baggrunden for, at der ikke er foretaget ændringer i de fysiske ram-mer, er ifølge kommunen, at opsætningen af adskillelser imellem de enkelte afsnit er betinget af de brandtekniske forhold. Endvidere ses flugtvejssystemet i Field’s ikke at kunne etableres på anden måde i den eksisterende bygningskonstruktion. Derudover fremgår det af den aktuelle byggetilladelse af
maj 2013, at byggetilladelsen at
maj 2003 er kendt ugyldig med østre Lands-rets dom at
februar 2011 og at indretningen at stormagasinet lig-ger inden for det allerede godkendte areal. Kommunen synes således at være af den opfattelse, at de øvrige byggetilladelser vedrørende stormagasinet, ikke blev kendt ugyldige med Østre Landsrets dom af
februar 2011, og at de ydre rammer for Field’s stormagasin, der afgrænser Field’s stormagasin mod resten at Field’s, er endegyldigt fastlagt. Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke tiltræde kommunens opfattelse af, at det alene var en enkelt af de byggetilladelser, der var genstand / 23 for Naturklagenævnets og efterfølgende østre Landsrets prøvelse. Nævnet henviser til, at Naturklagenævnets oprindelige afgørelse at
december 2003 handlede om, hvorvidt lokalplanens bestemmelse om et stormagasin var overholdt, og ikke om gyldigheden at de en-kelte delbyggetilladelser givet i perioden 2001 til
Det samlede projekt blev således fundet i overensstemmelse med lokalplanen i Naturklagenævnets afgørelse af
december 2003 og efterfølgende fandt Østre Landsret, at det samlede projekt ikke udgjorde et storma-gasin i overensstemmelse med lokalplanen. Natur- og Miljøklage-nævnet finder således, at det ikke skal lægges til grund, at stormaga-sinets nuværende ydre rammer er fastlagt endegyldigt. De 5 kriterier skal således fortsat være helt eller delvist opfyldt, uanset hvor i Fi-eld’s stormagasin måtte være placeret. Forskellen mellem det nye og det gamle projekt er navnlig, at der op-sættes en sort frise med logoet Field’s stormagasin langs gangarea-lerne i hele Field’s stormagasin. Derudover etableres yderligere to indgange og Bilka OneStops foodafdeling samles inden for et nær-mere afgrænset areal. Spørgsmålet er, om disse ændringer medfører, at der nu er tale om et stormagasin. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at det nye projekt på afgørende punkter er identisk med det projekt, som Østre Landsret fandt inde-bar grundlæggende afvigelser fra, hvad der efter planretligt rele-vante kriterier kan betegnes som et stormagasin. Nævnet henviser navnlig til, at der fortsat ikke er tale om én enkelt butik, men flere selvstændige butikker. Dette bekræftes af, at der er opsat skillevægge mellem de enkelte butikker (store som små butik-ker), således at der er en fysisk adskillelse mellem de enkelte butik-ker. Endvidere kan hver enkelt butik, uanset størrelse, fortsat lukke uafhængig at hinanden. Det forhold, at butikkerne kan vælge at lukke samtidig, ændrer ikke herved. Kriterierne om, at der skal fore-ligge én større butik

(1), der er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken

(3)og at butik-ken kan åbnes og lukkes som en enhed

(5), er således hverken helt el-ler delvist opfyldt. Dertil kommer de designmæssige ændringer, der efter nævnets vurdering ikke tilnærmelsesvist medfører, at kriteriet om, at butikken skal fremtræde designmæssigt som en identificerbar enhed

(4), er opfyldt. / 24 Natur- og Miljøklagenævnet finder således, at der ikke er tale om et stormagasin, der vurderet punkt for punkt, helt eller delvist opfylder de 5 kriterier. Det bemærkes, at Natur- og Miljøklagenævnet i lighed med kommu-nen finder, at brandtekniske forhold efter omstændighederne vil kunne føre til, at et eller flere af kriterierne kun delvist kan opfyldes, idet stormagasinet skal etableres inden for rammerne at et stort bu-tiksbyggeri, hvorved stormagasinet adskiller sig fra et stormagasin i traditionel forstand. Nævnet finder imidlertid, at en henvisning til brandtekniske forhold ikke kan medføre, at et eller flere kriterier hverken helt eller delvist opfyldes. Natur- og Miljøklagenævnet finder således, at byggetilladelse af

maj 2013 ikke er i overensstemmelse med Lokalplan nr. 325 § 3, stk.
Natur- og Miljøklagenævnet finder i øvrigt, at det af bygherre an-førte om, at lokalplanens § 3, stk. 2 ikke må fortolkes indskrænkende, som følge af EUtraktatens artikel 49 om etableringsfrihed, ikke kan ændre ved sagens resultat. Nævnet henviser til, at det ved byggetilla-delsen af
maj 2013 tilladte Field’s stormagasin afviger væsentligt fra et stormagasin, der er i overensstemmelse med lokalplanens § 3, stk.
Kommunens tilsynspligt Efter planlovens § 51, stk. 1, er det kommunalbestyrelsen, der påser overholdelsen at planloven og de regler, der er fastsat med hjemmel i loven, samt af bestemmelserne i lokalplaner og i de efter § 68, stk. 2, opretholdte vedtægter og planer m.v., jf. dog stk. 2 (om miljøministe-rens tilsyn). Tilsynsmyndigheden skal foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet har under ordnet betydning, jf. § 51, stk.
Efter planlovens § 63, stk. 1, påhviler det ejeren af en ejendom at be-rigtige et ulovligt forhold. Hvis det drejer sig om ulovlig brug af en ejendom, påhviler pligten også brugeren. Natur- og Miljøklagenævnet finder, at sagen skal hjemvises til for-nyet behandling i Københavns Kommune som tilsynsmyndighed ef-ter planloven. Kommunen skal sørge for at foretage de nødvendige skridt med henblik på at bringe det ulovlige forhold i overensstem- / 25 melse med planloven, herunder Lokalplan nr. 325 “Ørestad City Center” , § 3, stk.
Af lokalplanens § 3, stk. 2 fremgår, at maksimalt 25 % af arealet må være dagligvarehandel. Nævnet finder ud fra en ordlydsfortolkning at bestemmelsen og i overensstemmelse med det af kommunen an-førte, at det maksimale bruttoetageareal til dagligvarer må udgøre 25 % at det samlede bruttoetageareal til butiksformål i hele Field’s, dvs., at i alt 16.250 m2 må anvendes til dagligvarehandel. Nævnet finder endvidere ud fra en ordlydsfortolkning at lokalpla-nens § 3, stk. 2, at den fastsatte maksimale størrelse for dagligvarebu-tikker på 3.000 m2 ikke gælder for stormagasinet. Nævnet finder således, at det samlede bruttoetageareal for dagligva-rer, herunder madvarer, drikkevarer, rengøringsmidler, mv. skal op-gøres samlet for hele Field’s. I opgørelsen skal indgå de brutto eta-gearealer, der anvendes til handel med dagligvarer, herunder de are-aler der anvendes til handel med dagligvarer i stormagasinet. De are-aler, der anvendes til handel med udvalgsvarer, skal således ikke indgå. Fordelingen at udvalgsvarer og dagligvarer i stormagasinet er således alene reguleret at kriteriet

(2)om, at den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf. For så vidt angår arealopgørelsen af stormagasinet bemærkes, at gan-garealer skal medregnes i det samlede butiksareal, idet et stormaga-sin udgør én enkelt butik. Natur- og Miljøklagenævnet finder sammenfattende og i overens-stemmelse med østre Landsrets dom, at i forbindelse med en even-tuel etablering at et stormagasin i henhold til Lokalplan nr. 325, skal kommunen som tilsynsmyndighed påse, at følgende kriterier, punkt for punkt, er helt eller del vist opfyldt: 1. 2. der skal foreligge én større butik den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf 3. der er en sammenhængende butiksenhed uden skille-vægge mellem de enkelte dele af butikken 4. butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og butikken kan åbnes og lukkes som en enhed 5. / 26 Sammenfattende finder Natur- og Miljøklagenævnet således, at Kø-benhavns Kommunes byggetilladelse af 3. maj 2013 ikke er i overens-stemmelse med Lokalplan nr. 325 og at sagen hjemvises til fornyet behandling i Københavns Kommune som tilsynsmyndighed efter planloven. Det bemærkes, at der ikke med denne afgørelse er taget stilling til, om den konkrete Bilka OneStop er en dagligvarebutik eller en ud-valgsvarebutik.” Der er i sagen fremlagt en redegørelse for begrebet ”Stormagasin” udar-bejdet af detailhandelsrådgiver Vidne 1. Af redegørelsens ”Executive Summary” af 6. december 2014 fremgår: ”EXECUTIVE SUMMARY” Jeg er af Field´s Copenhagen I/S blevet anmodet om at redegøre for, hvad der karakteriserer et “stormagasin” i forhold til andre butiksty-per. Min baggrund for at redegøre for dette er mere end 50 års be-skæftigelse med detailhandel og detailhandlens udvikling i navnlig Danmark og Skandinavien, men også internationalt. Min redegørelse er opbygget således, at jeg gennemgår den historiske udvikling for større detailhandelsbutikker fra l700tallet og frem til i dag. Begrebet “stormagasin” - i historisk perspektiv Den industrielle revolution i l700tallet skabte helt nye lønmodtager-grupper, der ønskede at forbruge. De små markedsboder blev til rig-tige detailbutikker også kaldet et “varemagasin” . Der, hvor lokalet var stort nok, indrettede man flere forskellige afdelinger (magasiner) og betegnede en sådan bygning for at være et “stormagasin” . Ver-dens storbyer voksede i l800talIet og begyndelsen af l900tallet op med detailhandel i deres midte. Omdrejningspunktet blev de store bygninger, hvor man præsenterede forbrugerne for mange forskel-lige varemagasiner. Store bygninger med flere forskellige afdelinger blev fortsat betegnet som “stormagasiner” . Europæerne havde efter afslutningen af 2. verdenskrig behov for at opbygge en helt ny detail-handel, og det bærende princip blev en forretningsmodel, der siden-hen er gået sin succes over hele verden — discount. Discount er en forretningsmodel, der uden hensyntagen til produk-ternes kvalitet, er baseret på det princip, at detaillisten begrænser mangfoldigheden indenfor de forskellige varegrupper for derved at kunne lave storindkøb og give besparelserne videre til forbrugerne i form af lavere priser. Udviklingen med arbejdernes vandring fra land mod by i l960erne skabte behov for helt nye bydele, hvor nye / 27 indkøbsmuligheder blev etableret i form af butikstorve og overdæk-kede butikscentre. I Frankrig udviklede man i l970erne en helt ny bu-tikstype, der var en kombination af et supermarked og et stormaga-sin. Den nye butikstype blev defineret som et “hypermarked” . Denne butikstype nåede til Danmark i begyndelsen af l970erne, da både Bilka og Obs blev etableret. De nye storbutikker blev etableret i for-bindelse med butikscentrene i de nye bydele væk fra den gamle by-midte. Med udviklingen af de nye hypermarkeder og butikscentre flyttede forbruget i l980erne også med ud fra bymidten, og resultatet blev en svækket bymidte uden nogen af de nye butikstyper, der gav forbru-gerne de ønskede produkter til discountpriser. De gamle stormagasiner inde i byerne fulgte ikke med udviklingen, og man talte om stormagasinets død. Nye forbrugertrends skabte en cafékultur, der sammen med åbningen af nye internationale luksus-butikker i bymidten blev begyndelsen til en ny shopping-æra for by-midterne. Den øgede interesse for at handle i bymidterne betød også en relancering af stormagasinet som en oplevelsesbutik. I l990erne førte konkurrencen mellem detailhandelen i bymidterne og de nye centre og storbutikker til et øget behov for innovation, så-ledes at man konstant kunne byde på nye produkter, nye services og flere pris-promotions. Denne tendens fortsatte frem til finanskrisen i 2007. I denne periode så man også eksempler på, at stormagasinerne udviklede sig fra at være store butikker opdelt i forskellige afdelin-ger til store salgslokaler, hvor hvert eneste salgssted var en selvstæn-dig detailenhed ejet af mærkevareproducenten, hvis produkter solg-tes det pågældende sted. Finanskrisen påvirkede detailhandlen overalt i den vestlige verden, og en direkte følge heraf var en større vækst hos de detaillister, der markedsførte sig med lave priser. Prisen som konkurrenceparameter blev relevant for alle detaillister med undtagelse af nogle få interna-tionale luksusmærker. Nethandelen begyndte for alvor at røre på sig omkring 2010, og an-tallet af netbutikker voksede med eksplosiv fart, da forbrugerne først overvandt betænkelighederne ved at handle på nettet. Nethandelen sker nu på tværs af grænserne. Amazon er i dag ver-dens største nethandelsvirksomhed og er i fuld færd med at lancere / 28 en global nethandel med hundredvis af distributionscentre, der sør-ger for levering indenfor 24 timer. Her i 2014 vælger forbrugerne ikke længere indkøbssted ud fra tidli-gere tiders opdeling af butikstyper, men derimod ud fra den posi-tion, som de forskellige butiksbrands har skabt på markedet. Detail-handelen har nu udviklet sig til en positioneringskamp mellem rands — og ikke butiksformater eller butikstyper, Skematiserer man forbrugernes mange forskellige muligheder for valg af indkøbssted, når man op på mindst 22 valgmuligheder, og in-gen af disse valgmuligheder er hverken stormagasiner eller hyper-markeder, men derimod de navne, som forbrugerne forbinder med de pågældende butikker. Dagens detaillister arbejder ikke indenfor fastlåste brancher, men blander alle produkter, og derved bliver snakken om butikstyper irrelevant. Begrebet “stormagasin” i 2014 De dagligvarebutikker, der i 980erne og l990erne b1ev betegnet som discountbutikker, opleves i dag af forbrugerne som deres lokale supermarkeder og de storbutikker, der tidligere blev kaldt lavprisvare-huse, er i dag oplevelseshuse med selvstændige betjente afdelinger to salg af forbrugerelektronik, optik, brød, blomster, restaurant og café. Tidligere tiders stormagasiner er i dag enten butikker opdelt i for-skellige afdelinger – på samme måde som i 1700tallet – eller store salgslokaler, hvor hvert eneste salgssted er en selvstændig detailen-hed ejet af mælkevareproducenten, hvis produkter sælges det pågæl-dende sted. Lidt groft sagt er Magasin et eksempel på den først-nævnte type af stormagasiner, og Illum er et eksempel på den anden type stormagasin. Det kan derfor være vanskeligt at sondre mellem stormagasiner, varehuse og hypermarkeder, og betegnelserne anven-des da også relativt synonymt. Stormagasiner og varehuse findes så-vel i bymidterne som i shoppingcentre, hvorimod hypermarkeder i daglig tale ligger udenfor bymidterne. Et stormagasin er ikke define-ret ved nogen specifikt art, kvalitet eller pris på produkterne, men ene og alene ved størrelsen af det vareudbud man opbevarer i de på-gældende lokaler. Graden af selvbetjening varierer fra butik til butik. Industriens mærkevarer contra stormagasinets/kædernes egne mær-ker varierer fra butik til butik. Fremtidens markante detaillister er både offline og online, og de er at finde både i centre og udenfor cen-tre. Detailhandel er her og nu, og vinderne er detaillister, der i det givne øjeblik bedst er i takt med forbrugernes behov og ønsker. takt / 29 Jeg bekræfter, at indholdet af denne redegørelse er udtryk for mit bedste skøn og baseret på min lange erfaring indenfor udvikling af detailhandel.” Civilingeniør og projektchef Skønsmand 1 har afgivet skønserklæring af 17. februar 2020. Af erklæringen fremgår blandt andet: ”Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes oplyst, om et stormagasin, som opfylder de for-annævnte 5 kriterier (se nedenfor med kursiv), bedre vil: • fremme et varierende butiksudbud • indebære tilgængelighed for alle trafikanter • sikre en samfundsmæssigt mere bæredygtig detailhandel-struktur og /eller et velfungerende marked med en effektiv butiksstruktur end stormagasinet Field’s således (

i)som det henligger i dag, eller (
ii)som det vil henligge, hvis ændringsprojektet omfattet af byggetilla-delsen af 3. maj 2013 udføres. I bekræftende fald bedes det oplyst, hvordan og i hvilket omfang et stormagasin, som opfylder de 5 kriterier, vil have den beskrevne bedre virkning, og om der knytter sig usikkerhed til vurderingen. Planstyrelsen har in20002 udtalt sig vejledende om begrebet stormagasin, og Naturklagenævnet og Østre Landsret har efterfølgende anvendt 5 krite-rier ved bedømmelsen af, om stormagasinet i Fields udgjorde et stormagasin i lokalplan 325’s forstand. Der var tale om følgende kriterier, som ifølge nævn og landsret skulle være helt eller delvist opfyldte, for at der forelå et stormagasin. • der skal foreligge én større butik • den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf • der er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken • butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og • butikken kan åbnes og lukkes som en enhed Svar på spørgsmål 1: Besvarelsen af spørgsmålet tager afsæt i normal praksis i forbindelse med eksempelvis udarbejdelse af kommuneplaner med henblik på at / 30 vurdere de afledte trafikale - og dermed miljømæssige – konsekven-ser. Et varierende butiksudbud afhænger, ud over definitionen ” rende ” primært af: varie- beliggenhedsanalyse omfattende som minimum: o Konkurrenceperspektivet o Vurdering af købekraft • Lejebetingelser • Generelle markedstendenser – herunder nethandel De ovenfor nævnte parametre er uafhængige af bygningens indret-ning idet der i hovedreglen tages afsæt i bruttoetageareal og forven-tet omsætning fordelt på varegrupper, samt eksisterende bruttoeta-gearealer til butikker, butiksstørrelser og omsætning fordelt på cente-rområder, herunder nærliggende byer og butikstyper (daglig- og ud-salgsvarer m.v.), kilde: Redegørelse for detailhandel i Guldborgsund Kom-mune og opland, Kommuneplan 2019. • Jævnfør Planloven bør der foreligge analyse af detailhandlen der bl.a. skal kunne redegøre for butikkens omsætning og størrelse samt vur-dering af fremtidige behov for detailhandel og herunder hvor meget detailhandel, der må være i de enkelte bymidter og lokalcentre. En så-dan analyse tager normalt afsæt i bruttoetageareal og forventet om-sætningspotentiale, kilde: bl.a. Institut for Center Planlægning og Retail Instituttet. Tilgængelighed for alle trafikanter vurderes og måles blandt andet med afsæt i DGNB-kriterier, SBI’s bygningsreglement samt specifikke kommunale krav til eksempelvis udlæg af parkeringspladser m.v. Disse krav er uafhængige bygningernes indretning og tager afsæt i bruttoetageareal og fordeling på anvendelsesformål samt specifikke krav – eksempelvis i relation til tilgængelighed til højklasset offentlig transport (se bl.a. DGNB’s Miniguide til DGNB for byområder, kriterie 35). Sikring af en samfundsmæssigt mere bæredygtig detailhandelsstruk-tur og/eller et velfungerende marked med en effektiv butiksstruktur håndteres normalt i forbindelse med udarbejdelse af kommune- og/eller lokalplaner i henhold til retningslinjerne beskrevet i Planloven hvor der henvises til udarbejdelse af en analyse af detailhandlen – se også ovenfor. Konklusion: / 31 Baseret på gennemgangen ovenfor, tager vurderingen af varieret bu tiksudbud, tilgængelighed for alle trafikanter og sikring af en sam- fundsmæssigt mere bæredygtig detailhandelsstruktur afsæt i kriterier der vurderes at være uafhængig af de af Naturklagenævnet og Østre Landsret opstillede detailkriterier. Spørgsmål 2: Skønsmanden bedes endvidere oplyse, om et stormagasin, som opfyl-der de under spørgsmål 1 gengivne 5 kriterier, vil medføre en væsentlig mindre trafikal og miljømæssig påvirkning af omgivelserne end den, som stormagasinet (
i)i sin nuværende udformning, eller (
ii)som det vil henligge, hvis ændringsprojektet omfattet af byggetilladelsen af 3. maj 2013 udføres, giver anledning til. Svar på spørgsmål 2: Når de henholdsvis trafikale og miljømæssige påvirkninger skal vur-deres, beregnes den ny genererede trafik som funktion af den plan-lagte arealanvendelse – jævnfør også ”Turrateprojektet – Miljøkapacitet som grundlag for byplanlægning, generel del ”, Miljøstyrelsen 1999. Denne praksis bruges generelt. Ikke kun i Danmark med i store dele af vo-res nabolande med mere – jævnfør retningslinjerne og vejlednin-gerne ”Hinweise zur Schätzung des Verkehrsaufkommens ven Gebietsty-pen, FGSV-Nr. 147, 2007 ” samt ”Trip Generation Manual, 9th Edition, Institut of Transportation Engineers 2015. Udgangspunktet for beregningen af den nye genererede trafik er dels: bruttoetagearealet evt. supplerende planmæssige restriktioner i form af parkeringsnormer m.v. Resultatet af beregningerne er dels antal ture den genereres pr. døgn, i spidstimen samt den forventede modal split (fordeling på forskel-lige transportmidler så som bil, offentlig transport og cykeltrafik). • • Almen praksis på dette område tager således ikke hensyn til bygnin-gers indretning – herunder antal etager m.v. Udformningen af byg-ningen vil derfor ikke, set ud fra almen praksis indenfor by- og tra-fikplanlægning, have indflydelse på generering af ny trafik. Konklusion: / 32 Med afsæt i den almene praksis på området vurderes det derfor, at de 5 kriterier, der er opstillet og gengivet under spørgsmål 1, ikke vil have en effekt (hverken negativ eller positiv) på den trafikale og mil-jømæssige påvirkning af det planlagte byggeri. Spørgsmål 3: Hvis et stormagasin, som opfylder de under spørgsmål 1 gengivne 5 kriterier, vil medføre en væsentlig mindre trafikal og miljømæssig påvirkning af omgivelserne, bedes skønsmanden oplyse, hvilke på-virkninger der vil blive reduceret, og i hvilket omfang. Herunder be-des oplyst, om der knytter sig usikkerhed til vurderingen. Svar på spørgsmål 3: Jævnfør svar på spørgsmål 2 baserer almen praksis, for så vidt der er tale om trafikale og miljømæssige påvirkning i by- og trafikplanlæg-nings kontekst, på bruttoarealet samt supplerende planmæssige re-striktioner i form af parkeringsnorm m.v. For bygninger med samme bruttoetageareal og samme fordeling på anvendelsesformål (eksempelvis dagligvare, udsalgsvare, kontorer, fremstillingsvirksomhed m.v.) vil almen praksis indenfor området lede til, at de 5 opstillede kriterier ikke vil påvirke beregningsresulta-terne med henblik på trafikale og miljømæssige påvirkning af omgi-velserne. Spørgsmål 4: Hvis et stormagasin, som opfylder de under spørgsmål 1 gengivne 5 kriterier, ikke medfører en væsentlig mindre trafikal og miljømæssig påvirkning af omgivelserne, bedes skønsmanden oplyse, om den re-gionale negative betydning for trafikpåvirkning og miljøbelastning må antages at være omtrentlig den samme, uanset den nærmere fysi-ske udformning af et stormagasin. Svar på spørgsmål 4: Jævnfør besvarelsen af henholdsvis spørgsmål 2 og 3 medfører al-men praksis i forbindelse med by- og trafikplanlægningen og de der-til knyttede metoder til at vurdere de trafikale konsekvenser af plan-lagt byggerier må det konkluderes, at den nærmere udformning af et stormagasin ikke har indflydelse på hvor meget trafik der genereres / 33 og hvilket modal split der vil kunne opnås. Beregningerne vil alene tage afsæt i bruttoetageareal og fordeling på anvendelsesformål. Spørgsmål 5: Såfremt den regionale negative betydning for trafikpåvirkning og miljøbelastning er omtrentlig den samme, uanset den nærmere fysi-ske udformning af et stormagasin, bedes skønsmanden redegøre for de forudsætninger, som besvarelsen bygger på. Svar på spørgsmål 5: Tilsvarende som besvarelsen af spørgsmål 2 – 4 er der taget udgangs-punkt i: • • almen praksis indenfor by- og trafikplanlægningen (”Turrateprojektet – Miljøkapacitet som grundlag for byplanlægning, generel del ”, Miljøstyrelsen 1999) at eksisterende infrastruktur dvs. eksisterende veje og dermed tilslutning til det overordnede vejnet, tilrettelæggelse af kol-lektiv transport samt stisystemer) er ens uanset den nærmere fysiske udformning af et stormagasin. Konklusion: På baggrund af dette må det konkluderes, at den nærmere fysiske udformning af et stormagasin ikke har indflydelse på henholdsvis trafikpåvirkningen og miljøbelastningen forudsat, at der tages ud-gangspunkt i samme bruttoetageareal og fordeling på anvendelses-formål.” Skønsmand 2 har afgivet skønserklæring af 31. marts 2021. Af erklæringen fremgår blandt andet følgende: ”Spørgsmål 1: Baggrund for spørgsmål 1: Field’s blev opført i henhold til byggetilladelse af 21. februar 2001 (bilag 10, råhuset), og byggetilladelser af henholdsvis 23. maj 2003 (bilag 22 og 23), samt byggetilladelser af henholdsvis 8. og 14. okto-ber 2003 (bilag 24 og 25). Efterfølgende har Field’s søgt om ny bygge-tilladelse på baggrund af ansøgning af 27. april 2012 (bilag 26), samt Field’s præsentation af planerne for butiksmarkeringer (bilag 27) og / 34 mail af 12. december 2012 til Københavns Kommune (bilag 28). Byggetilladelse blev meddelt den 3. maj 2013 (bilag 29). De ændringer af stormagasinet, som blev tilladt ved byggetilladelsen meddelt den 3. maj 2013, er som følge af den efterfølgende klagesag og nu denne retssag endnu ikke udført. Et stormagasin i Field’s forudsatte en bygningsmæssig integration med det øvrige butikscenter, og stormagasinet kunne derfor ikke op-føres som en særskilt bygning. Planstyrelsen opstillede i 2002 (bilag 21) 5 kriterier for, hvad et stormagasin efter styrelsens opfattelse var. Der var tale om følgende kriterier, som skulle være helt eller delvist opfyldte, for at der forelå et stormagasin: • der skal foreligge én større butik. Én større butik er her ikke nærmere areal- og volumenbestemt. • den overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf • der er en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken • butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed, og • butikken kan åbnes og lukkes som en enhed Planstyrelsen udtalte i bilag 21 på side 3, følgende om den påtænkte indretning af stormagasinet (skønsrekvirentens understregning): ” Naturklagenævnet har i forbindelse med anmodningen om den vejledende udtalelse vedlagt kortbilag, som viser den fysiske placering af stormagasinet inden for butikscentrets rammer. Der er her angivet en placering af en food/nonfood enhed i centrets stueetage (A). En udvalgsvareenhed er vist placeret i tilslutning hertil på den modsatte side af en flugtvej/et fællesareal, idet denne enhed også udgør et tilsvarende areal på centrets 1. og 2. sal (B). En tredje udvalgsvareenhed (C) er vist placeret på 1. sal, adskilt fra enhederne (A) og (B) af en flugtvej/et fællesareal. Det er landsplanafdelingens opfattelse, at der byggeteknisk vil være forskellige muligheder for at omdisponere beliggenheden af butiksenhederne (A), (B) og (C) på en måde, således at de enkelte dele står i umiddelbar forbin-delse med hinanden, og således at det vil være muligt at foretage en samlet åbning og lukning af enhederne, svarende til praksis i et stormagasin. Det forudsættes, at brandtekniske overvejelser indgår i overvejelserne. Landsplanafdelingen finder således, at bygningsanlægget rummer mulighed for at placere 25.000 m2 etageareal på en sådan måde, at arealet samlet vil kunne udgøre et stormagasin” . / 35 1.Skønsmanden bedes oplyse, om det er korrekt som antaget af Planstyrelsen, at det indenfor rammerne af det byggeri, som blev op-ført i henhold til byggetilladelse af den 21. februar 2001 (sagens bilag 10), og indenfor rammerne af bygningslovgivningen, på afgørelses-punktet for denne byggetilladelse ville være muligt at opføre et stormagasin, som lever helt eller delvist op til de 5 kriterier som om-talt i bilag 21? Skønsmanden bedes tillige oplyse, om det inden for rammerne af bygningslovgivningen på afgørelsestidspunktet for de efterfølgende byggetilladelser af henholdsvis 23. maj 2003 (bilag 22), 23. maj 2003 (bilag 23), 8. oktober 2003 (bilag 24), 14. oktober 2003 (bi-lag 25), og 3. maj 2013 (bilag 29) ville være muligt at opføre et stormagasin, som lever helt eller delvist op til de 5 delkriterier som omtalt i bilag 21? Skønsmanden bedes forholde sig særskilt til de enkelte kriterier. Svar på spørgsmål 1: Én større butik: Ja, set i størrelsesforholdet til andre magasinbutikker Danmark og Europa. Det er af Københavns Kommune, på baggrund af flere foreliggende byggetilladelser, udstedt en ibrugtagningstilladelse uden nogen form for betingelser for ejendommen som helhed, dateret 2005-09-01. Overvejende andel skal være udvalgsvarer og et bredt sortiment heraf: Ja, grundet størrelsen, burde der ikke være noget i vejen for at opfylde dette punkt. En sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken: Ja, der kan udføres åbninger internt mellem de enkelte dele og afdelinger i butikken. Butikken fremtræder designmæssigt som en identificerbar enhed: Ja, indadtil og udefra set, kan butikken fremtræde designmæssigt, som én identificerbar enhed. Butikken kan åbnes og lukkes som en enhed: Ja, men kan tillige teknisk set også indrettes til at være åben uden lukketider i sin helhed eller delvis. Spørgsmål 2: Baggrund for spørgsmål 2: / 36 Københavns Kommune oplyste i forbindelse med Natur- og Miljøklagenævnets klagesagsbehandling (bilag 1, side 15) vedrørende byggetilladelsen af 3. maj 2013 (bilag 29), at ”baggrunden for, at der ikke er foretaget ændringer i de fysiske rammer, er at opsætningen af adskil-lelser imellem de enkelte afsnit er betinget af de brandtekniske forhold. End-videre ses flugtvejssystemet i Field´s ikke at kunne etableres på anden måde i den eksisterende bygningskonstruktion ”. Bilag 1 er ikke blandt de bilag, som er sendt til skønsmanden. Kommunens oplysninger herom er gengivet i bilag 1 på side 9: ”Kommunen vurderer, at den sammenhængende butiksenhed fremgår i rimelig grad af de designmæssige forhold og indgangsforholdene, og at flugtvejssystemet fra Field’s gennem Field’s stormagasin er bestemt af brandtekniske forhold, som må respekteres. Gangarealerne i Field’s stormagasin er flugtveje for Field’s, og derfor er der krav om brandmæssig sikring af adskillelserne i flugtvejene. Flugtvejssystemet i Field’s ses ikke at kunne etableres på anden måde i den eksisterende bygningskonstruktion. Kommunen bekræfter, at den har lagt vægt på, at grundstrukturen i Field’s stormagasin er speciel i forhold til traditionelle stormagasiner, fordi Field’s stormagasin er en integreret del af Field’s. Kommunen bemærker, at Field’s og Field’s stormagasin har skullet udformes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering ”. Skønsmanden bedes uddybe besvarelsen af spørgsmål 1 ved at be-svare følgende spørgsmål: 2a. Kan flugtveje indenfor rammerne af gældende lovgivning place-res, så det er muligt at leve op til de 5 kriterier gengivet i spørgsmål 1, og i givet fald hvordan? Svar på spørgsmål 2a: Ja, flugtveje er i forvejen etableret i hele ejendommen, således at der ved brand eller anden katastrofe er mindst 2 flugtvejsmuligheder. Det vil sige, at alle butiksenheder i dag kan rømmes via adgangsdøre ud til fællesområde/-flugtvej eller via flugtvej til P-kælder, tilbage til i butikken. Det samme gælder hvis disse butikker bliver slået sammen, som planlagt til én større butik. 2b. Kan kriteriet gengivet i spørgsmål 1 om en sammenhængende butiksenhed uden skillevægge mellem de enkelte dele af butikken, opfyldes indenfor rammerne af den eksisterende bygning, og inden- / 37 for rammerne af gældende lovgivning, herunder krav til brandsik-kerhed, og i givet fald hvordan? Svar på spørgsmål 2b: Umiddelbart Ja, bygningen er i forvejen totalsprink-let med sprinklere i alle lofter samt i installationshulrummet ovenover nedhængte lofter. Bygningen har brandstigrør til supplerende brandbekæmpelse i etagerne og vandfyldte brandslangevinder og øvrige brandmateriel jf. myndighedskrav. Uanset de fremtidige indretningsplaner, skal enkelte sprinklere flyttes eller suppleres. Dette er almindeligt hver gang en butiksindehaver laver om på opstilling eller indretning i en sprinklet butik og er en naturlig funktion, tilsammen med at bygningens brandstrategi gennemgås og revideres om nødvendigt. De oplyste bemærkninger hidrørende fra Københavns Kommune i bilag 1, side 9 og 15, er for skønsmanden at se, en unødig problematisering af de brandtekniske forhold. Der kan oprettes den fornødne brandstrategi og justering af sprinklersystemet samt brandmateriel og alarmering, således at flugtvejen fra et vilkårligt punkt i bygningen er sikret. 2c. Vil en imødekommelse af de 5 kriterier kræve, at stormagasinet blev placeret et andet sted i bygningen, end der, hvor det i dag er be-liggende, og i givet fald hvor? Svar på spørgsmål 2c: Nej, gangarealet mellem nuværende Bilka og Maga-sin i stueetagen kan delvis indgå i stormagasinets butiksareal og fortsat med bevarelse af flugtvejsmuligheden ud mod Arne Jacobsen Allé, samt fællesgangarealet mod syd. Herved skabes den ønskede sammenhæng i butiksarealet. Skulle der være ønske/krav om passage udenom butikken, kan ny gang etableres langs den vestlige facade med brandsikker adskillelse til butikken. Andre mindre justeringer kan blive nødvendige, hvor personalegange til lager/varemodtagelse for de øvrige butikker/erhverv i ejendommen er nødvendige og skal bevares eller flyttes/omdisponeres. Stormagasinets form i lodret snit får en U-form eller som en åben hestesko, i det, det ringformede fællesgangareal på 1.sal i så fald bevares. ” Udviklingsrådgiver Skønsmand 3 har afgivet skønserklæring af 19. april 2022. Af erklæringen (dansk oversættelse) fremgår blandt andet følgende: ”2 DEFINITIONER AF BEGREBET STORMAGASIN Skønsmanden bedes oplyse, hvad der karakteriserer et stormagasin. Spørgsmålet skal besvares på baggrund af en generel fagmæssig for-ståelse af begrebet stormagasin inden for international detailhandel. / 38 Hvis der er geografiske forskelle på den generelle fagmæssige forstå-else, bedes skønsmanden redegøre for disse forskelle og baggrunden herfor, herunder eventuelle lovgivningsmæssige forskelle. 2.1 Definitionen af begrebet stormagasin er udfordrende. Mange iagttagere finder det enkelt at genkende dette detailhandelsformat i sin traditionelle form, men anerkender, at det er vanskeligt at defi-nere begrebet teknisk i konteksten af detailhandlens udvikling. Ud-fordringerne er desuden blevet forværret af arkitekters, byplanlæg-geres og ejendomsudvikleres overproportionale anvendelse af et rumligt perspektiv — et perspektiv, der ikke i tilstrækkelig grad an-erkender stormagasiners økonomiske rationale. Endvidere har stormagasinformatet i sig selv ændret sig markant siden de forma-tive år i perioden 1870-1890 (Crossick, 1999). 2.2 Formatets betydning som detailhandelsbegreb afspejler det faktum, at begrebets karakteristika er blevet overtaget af dem, der kom til senere, at "den historiske betydning af stormagasinet for detail-handlen har vist sig i form af etableringen af moderne handelsprincipper "(Coleman, 2006). Det er således ofte vanskeligt at skelne mellem stormagasinet og de andre detailhandelsbegreber, der er kommet til senere. 2.3 Begrebet "stormagasin" er til en vis grad historisk misvisende, da begrebet for så vidt angår Europa blev importeret fra USA i star-ten af 1900-tallet. 1 Storbritannien brugte man tidligere begreber som f.eks. "bazaar"7, "exchange"8 og "emporium"9 (Morrison K., 2003). 1 Frankrig brugte man begrebet "magasins" (varehuse), og i Tyskland brugte man "kaufhaus" (Coles, 1999). På et tidspunkt undlod man en-dog at bruge begrebet "store" i Storbritannien: "Selvom Browns' politik er progressiv, har man undladt at lade sig smitte med den i dette land ellers så udbredte brug af det amerikanske begreb "store" ... Browns of Chester må under ingen omstændigheder nogensinde blive kaldt for en "store". Det er en "shop” ”10 . 2.4 For at forstå begrebet stormagasin til fulde er det vigtigt, at man forstår begrebets formatændringer i konteksten af nationale kul-turer, økonomisk vækst, ændrede sociale strukturer, udviklingen på investeringsmarkederne, forbedrede transportnetværk, byggetekni-ske fremskridt, bymæssig decentralisering11 og innovation inden for butiksadministration. Oprindeligt afspejlede stormagasiner en ny form for økonomisk struktur, som markant forandrede detailhandlen og blev et symbol på modernitet, demokratiseret luksus, kvindefrigø-relse og massedetailhandel. Foruden at være et sted, hvor man hand- / 39 lede, var de også et sted for fritids- og underholdningsaktiviteter. Stormagasinerne skød dog ikke op "fra dag til dag" i storbyerne, og de var ikke "en enkelt monolitisk type. Det var tydelige forskelle mellem de store forretninger i storbyerne og de mere dagligdags forretninger i provins-byerne, både for så vidt angår teknologi, ledelsesstruktur, lønsomhed og pro-duktivitet ... og også for så vidt angår størrelsen af forretningerne, indkøbs-miljøet og kundeoplevelsen " (Stobart, 2017). … 2.6 Formatet varierede fra land til land i forhold til tidspunkt, størrelse, prisniveau og distribution. I Japan var der f.eks. et begræn-set antal meget store stormagasiner i storbyerne, men de tegnede sig for omkring 25% af det samlede detailsalg

(1938). I Storbritannien var der et omfattende og tæt netværk — "et hierarki af britiske forretninger, der strakte sig fra storbyernes kæmper til provinsbyernes lilleputter " (Fuji-oka, 2018) — der tegnede sig for kun 4% af det samlede salg. 1 I 930'erne skønnede man, at stormagasiner over hele Europa tegnede sig for højst 5% af handlen (Pasdermadjian, 1954), hvilket gav anled-ning til at stille det berettigede spørgsmålet, hvorfor de tiltrak sig så stor opmærksomhed, eftersom "den politiske og kulturelle betydning af et kommercielt fænomen ikke er direkte proportionalt med dets økonomiske betydning " (Crossick, 1999). 2.7 Mange har gennem længere tid påpeget definitionsudfordringen: "Efter et århundrede er der stadig ikke nogen etableret definition af begrebet stormagasin, selvom mange har gjort forsøget. Den primære forhindring er begrebets dynamiske karakter — evnen til at ændre karakteristika og samtidig bevare sin form udadtil " (Resseguie, I 965). Det faktum, at "I realiteten er det notorisk vanskeligt at definere et stormagasin: Modellen ændrede sig over tid og rum, og nomenklaturen var langt fra universel " (Fujioka, 2018). På den anden side har man fra myndighedernes side, primært af skattehensyn, ofte forsøgt at definere stormagasiner. Disse definitioner, som i realiteten er særskilte definitioner, er også blevet anvendt af offentlige myndigheder til handelsstatistik. Derud-over er definitionerne blevet anvendt til byplanlægning og til leje-kontrakter i forskellige lande. Diverse brancheorganisationer har også bidraget med definitioner'

Og tvister om stormagasiner er ofte blevet henvist til domstolene med henblik på en juridisk afkla-ring af afståelse, brugerklausuler, eksklusive handelsrettigheder, handelsforpligtelser osv. 2.8 Begrebet "stormagasin" har tydeligvis en betydning, og det skal kunne adskilles fra andre detailhandelskoncepter som f.eks. su- / 40 permarked ("supermarket"), hypermarked ("hypermarket"), tøjbutik ("fashion store"), udvalgsvareforretning ("variety store"), kædeforret-ninger ("multiple shops") og detailvarehuse ("retail warehouses"). Disse begreber er primært engelske begreber og modsvarer i vid ud-strækning hver især de tilsvarende amerikanske begreber "grocery store", "big box store" eller "superstore"/"supercenters", "speciality stores", "off-price stores", "discount store", "chain stores" og "power stores"/"category killers". Som følge af efterkrigstidens eksport af professionel ejendomsadministration efter britisk model vandt de en-gelske begreber indpas i Europa i perioden fra 1970'erne til I 990'erne, men siden da har amerikanske detailkæders ekspansion og globaliseringen medført, at begreberne mange gange blandes sam-men. … Væsentlige Karakteristika 2.33 Stormagasiner, det være sig i storbyer eller i provinsen, var generelt større end andre butikker. De havde størrelsen, indretnin-gen, varesortimentet og kundeservicen "... men det der utvivlsomt var karakteristisk for stormagasinet var det kommercielle rationale i ekspansion med henblik på at opnå stordrift, så man kunne omsætte en større mængde varer med mindre margin — hvorved kapitalen hurtigere kom i cirkulation og gjorde det muligt at generere et større samlet overskud " (Proctor, 2006). De udrullede stordriftsfordelene, og indledningsvis var det sådan, at jo større virksomheden var, jo større skulle bygningen også være.1 starten havde forretningerne ikke store lagre med varer, da forretnin-gerne i realiteten selv var varehuse (magasiner). … 2.48 Alle stormagasiner blev drevet som en enkelt virksomhed under et enkelt navn. De store summer, der krævedes til omfattende ombygning af storbyernes vartegn, resulterede i, at størstedelen op-hørte med at være privatejede familiedrevne virksomheder og i ste-det blev omdannet til aktieselskaber med større aktiekapital. I takt med branchens ekspansion opkøbte mange sidenhen andre storma-gasinvirksomheder og drev dem som nævnt videre som selvstæn-dige virksomheder under deres oprindelige navne. I sådanne tilfælde blev stormagasinerne normalt drevet som uafhængige profitcentre under tilsyn af den centrale ledelse. Økonomisk rationale / 41 2.49 Offentlige myndigheders tidlige definitioner angav en mindstestørrelse for stormagasiner, nogle helt ned til et salgsareal på 3.500 m
Det var også normalt at angive et mindsteantal "varegrupper" el-ler afdelinger. Statistics Canada angav et minimum på tre afdelinger, mens ingen enkelt varegruppe måtte udgøre mere end 50% af om-sætningen, og ingen varegruppe måtte udgøre mindre end 10% af omsætningen. Det stillede krav til tydeligt identificerbare afdelinger og til, at hver varegruppe skulle sælges fra en bestemt placering i for-retningen, af et separat salgsteam og med uafhængig bogføring. 2.50 I 1992 var den amerikanske detailhandelsbranches definition af stormagasin følgende: "Detailforretninger, der normalt har 50 ansatte eller flere, sælger tøj og tekstilvarer i et omfang svarende til 20 procent eller mere af den samlede omsætning For at blive indregnet under kategorien stormagasin må omsætningen fra hver af ovennævnte varegrupper ikke overstige 80 procent af forretningens samlede omsætning. En forretning med en samlet omsætning på USD 10 mio, eller mere klassificeres som et stormagasin, uanset at omsætningen i en af ovennævnte varegrupper overstiger den maksimale procentdel af den samlede omsætning, forudsat at omsætningen fra den anden varegruppe udgør USD 1 mio, eller mere34 ". 2.51 Den nuværende brancheklassifikation er følgende: "Denne branchegruppe omfatter forretninger; der primært er beskæftiget med detailsalg af en bred vifte af produkter; og hvor hver varegruppe udgør en selv - stændig afdeling i forretningen. Udvalgte afdelinger kan drives af andre virksomheder på koncessionsbasis.... Stormagasiner må sælge letfordærvelige dagligvarer, som f.eks. frisk frugt, grøntsager og mejeriprodukter; men omsætningen herfra er ubetydelig. Stormagasiner kan have separate kasseområder i hver enkelt afdeling, centrale kasseområder eller begge dele35 " [min understregning]. … 2.60 Afdelingerne udgjorde stormagasinernes markedsførings- og økonomiske grundlag. Derudover var de væsentlige karakteristika højt serviceniveau og ekspertuddannet personale til at betjene kun-derne ved afdelingens diske (Fig. 8). Disken og salgspersonalet ved diskene fortsatte med at være centrale elementer i stormagasinernes struktur og drift langt ind i det
århundrede. Det var ved de cen-tralt placerede diske i de enkelte afdelinger, at kunderne betalte for varerne. Dette er fortsat et væsentligt karakteristikon for stormagasi-ner, hvor betaling sker ved en række kasser fordelt over hele forret-ningen snarere end ved en "kasselinje" placeret ved udgangen, som / 42 man kender det fra supermarkeder, discountforretninger eller de-tailvarehuse, hvor discountpriserne modsvares af et lavere og billi-gere serviceniveau. … 2.63 Som følge af de betydelige forskelle i afdelingernes oprindelse og indledende udvikling, er det "kombinationen af disse individuelle karakteristika (eller politikker), der identificerer stormagasinkonceptet i dets formative stadie " (Resseguie, 1965). Derefter blev stormagasinet let genkendeligt, både i sine afdelinger og den fælles rumlige identitet — som en regulær bygning i flere plan med et areal på omkring 1 1-28.000 m2 , organiseret omkring et centralt kundeindgangsområde, betjent af vareelevatorer i siderne, flugtvejskorridorer og servicefaci-liteter og drevet af en kendt detailhandelsvirksomhed (Fig. 9) med den nødvendige mærkevareappel. Disse forretninger skulle tiltrække kunder fra et stort opland, og deres navn var derfor uvægerligt vel-kendt og let genkendeligt. Danmark 2.64 Indtil 1960'ernes detailhandelsreformer udgjorde dansk detailhandel primært et fragmenteret og højt reguleret marked domine-ret af små uafhængige butikker og i stort omfang drevet af producen-ter. Liberaliseringen og betydelig vækst i forbrugernes velstand førte til markedskoncentration, og dagligvaremarkedet er i dag domineret af Salling Group (Bilka, Føtex, Netto, BR og Salling) og Coop Dan-mark, som tilsammen har en markedsandel på knap 70% (201 8)
2.65 I lighed med andre europæiske lande udviklede de danske stormagasiner sig i slutningen af det
århundrede, omend det skete senere end på de fleste større markeder. 1 1976 var der angive-ligt stadig 13 stormagasiner i landet
Disse omfattede nedenstå-ende, selvom Salling og Anva blev klassificeret som dagligvareforret-ninger på grund af deres moderselskabs beskaffenhed: • • • • Crome & Goldschmidt (1887-1971)41 på Strøget og med en fi-lial i Odense, fusionerede med Illum og deres grund er i dag kendt som "Galleri K" Varehuset Messen (1895-1964) i Købmagergade Havemann Magasin (1920-1972?) på Vesterbro Fonnesbech (1935-1970) med en butik på 3.500 m2 i Østergade og en filial i Odense / 43 • • • • • Anva (1953-1987), som lå i bygningen over for Tivoli, hvor forlystelsesetablissementet National Scala tidligere havde ligget, og var en del af dagligvarekoncernen FDB (Coop) med syv va-rehuse i provinsen Daells Varehus (1928-1999) med et areal på 17.000 m2 i Nørre-gade, beliggende i en bygning som i dag til dels huser Hotel Skt. Petri Salling

(1948)med en forretning på 20.000 m2 i Aarhus og en forretning på 17.500 m2 i Aalborg Illum

(1905)med en 40.300 m2 stor forretning på Strøget og en filial (nu lukket), blev købt af House of Fraser i 1972, siden af Magasin du Nord i 1991, Merrill Lynch i 2003, Baugur i 2005, Straumur i 2009, Solstra Hldg i 2010 og senest solgt til Central Retail Group i 2013 Magasin du Nord

(1889), med et areal på 30.200 m2 på Kon-gens Nytorv, som var den største virksomhed med 170 butik-ker i 1932, men som i dag driver syv stormagasiner (jf. Tabel 3)42, blev købt af Baugur i 2004, Straumur i 2008, Debenhams Retail i 2009 og Peek & Cloppenburg (West) i maj

2.66 Alle virksomhederne synes at have udviklet sig i tråd med kendte stormagasintraditioner. Daells Varehus var f.eks. oprindeligt en postordre- eller katalogvirksomhed (Fig. 10), Salling startede som en manufakturhandel i Aarhus, Magasin du Nord startede som en butik under et hotel43 , før hele hotelkarreen blev købt i 1894 med hen-blik på ombygning, og Illum opkøbte gradvist nabobutikkerne, indtil karreen kunne ombygges i
… 2.67 Magasin du Nord driver et stormagasin i Field's og havde typisk et varemix sammensat af 38% koncession, 21% konsignation and 41% "egen indkøbte produkter". Debenhams havde efter sin overta-gelse en politik om at reducere andelen af koncessioner til 19% og øge andelen af "egen indkøbte private label-produkter" til 81% med henblik på at øge marginen. … 2.68 Planen var desuden at øge fokus på mode, særligt inden for sundhed & skønhed, børn og tilbehør. Debenhams havde introduce-ret et mindre "Fashion, Home & Beauty"-butiksformat på ca. 8.000 m2 med tre spisesteder og et rejsebureau, hvilket modsvarede butikken i Field's. Magasin du Nords fødevaresortiment (Fig. 11) udgjorde om- / 44 kring 17% af omsætningen fra en madhal i stormagasinets kælder44 .1 Field's hedder det "Magasin Mad & Vin", og her tilbydes dagligvarer som konfekture, bagværk, kaffe, te, krydderier og lignende produk-ter med stor margin. … 3 STORMAGASINERNES UDVIKLING Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt begrebet "stormagasin" er et fast begreb, eller om betydningen af begrebet udvikler sig over tid i takt med den samfundsmæssige udvikling. 3.1 Som nævnt har stormagasiner udviklet sig i format, størrelse, målgruppe, teknologi og struktur: "Stormagasinet er en af de mest kom-plekse moderne detailhandelsmekanismer. Det er og har altid været en dyna-misk størrelse: Der er meget få lighedspunkter mellem dagens stormagasiner og prototyperne fra det
århundrede. Enhver diskussion skal derfor tage udgangspunkt i det udviklingsstadium, der analyseres " (Resseguie, 1965). … 3.20 Stormagasinformater er også vanskelige at overføre på tværs af markeder og kulturer. "Fra land til land er de store stormagasiner på forskellige stadier i deres udviklingscyklus, og de har ikke samme position. Det er meget nemmere at positionere et brand internationalt, fordi man kan sige: 'jeg er Zara, eller jeg er Prada, eller jeg er Gucci, og jeg sælger samme produkt og har samme butiksindretning over hele verden". Det er meget mere komplekst at få alle ender til at mødes, når man sælger 800.000 vare-grupper; som vi gør! " (Vittorio Radice, adm. direktør for Rinascente). … Indkøbscentre 3.20 Der er tilsyneladende en overfladisk lighed mellem en samling af butikker i "en bygning" og en samling af detailhandelsafdelin-ger i "en bygning". Det har længe været anerkendt, at konceptet spe-cialbyggede indkøbscentre var analogt med konceptet stormagasin, "at et indkøbscenter i realiteten er et stormagasin, hvor de forskellige afde-linger er placeret i separate bygninger. Sandheden i denne påstand, om end der er tale om en oversimplificering, bliver endnu mere tydelig i centre med overdækkede forgængerarealer på grund af deres lighed med de tidlige stormagasiner, der blev bygget omkring et springvand " (Gruen, 1960). / 45 … Koncessioner 3.26 Koncessioner udgør et andet definitionsproblem, når man ser på udviklingen inden for stormagasiner — altså i hvilket omfang de enkelte afdelinger er drevet direkte af stormagasinet. Som med den koreanske definition af stormagasin blev omfanget af direkte ledel-sesmæssig kontrol anset for væsentligt i forhold til at skelne mellem et indkøbscenter og et stormagasin, der primært består af enheder drevet af andre virksomheder. … 3.33 I succesfulde stormagasiner styres, tilpasses og organiseres mixet af brands med hård hånd, så det passer til stormagasinets overordnede brandpositionering og markedsføring. Det gælder især for stormagasiner i luksussegmentet: "moderne stormagasiner er ofte blot hangarer, der huser en masse konglomeratbutikker ... fremfor at skabe denne kaotiske kakofoni af brands er det planen, at forskellige brands skal sættes sammen, så de ideelt set udgør et hele, der er større end summen af de enkelte dele " (arkitekt Bjarke Ingels med henvisning til hans udvidelse af Galerie Lafayette64 ). 3.34 Koncessionsaftaler giver normalt værtsforretningerne vide rammer for at føre tilsyn eller kontrol. Spørgsmålet om, hvem der re-elt udgør den centrale kontrollerende organisation for stormagasiner med en meget høj koncessionsandel har været genstand for dom-stolsprøvelse. I et tilfælde argumenterede det britiske skatteministe-rium HM Revenue & Customs (HMRC) for, at det med hensyn til moms var koncessionshaverne, fordi de solgte varer direkte til kun-derne, selvom de benyttede sig af værtsforretningens personale og ydelser. HMRC måtte efterfølgende acceptere, at værtsforretningen er principalen og skal svare udgående moms af detailsalget til kun-derne65 . 3.35 Den væsentligste forskel mellem en koncession og et lejemål er, at et lejemål giver rådighed over det lejede med ret til at formene alle andre end udlejeren adgang og skaber en rettighed, der kan overdrages til tredjemand, mens en licens alene giver en simpel ret til tilstedeværelse, hvilket sikrer begge parter større fleksibilitet og en-kelhed. I forhandlingen af lejekontrakter for stormagasiner i indkøbs-centre indgik ofte en drøftelse af det tilladte omfang af fremleje, ud- / 46 trykt som en maksimal procentdel af arealet pr. etage samt en maksi-mal primær facadelængde.1 I 970'erne- I 990'erne forsøgte de typisk også at begrænse andelen af koncessioner, selvom det blev stadig mere vanskeligt at lykkes på det punkt. Indkøbscenterudviklerens største bekymring var: • • • at ankerforretningen i forhold til størrelse havde en grad af fleksibilitet til at justere sit areal, men ikke til et niveau, hvor den ikke længere ville kunne udfylde rollen som ankerforret-ning at fleksibilitet til fremleje var begrænset, så ejeren af indkøbs-centret ikke skulle opleve at konkurrere om lejere i sit eget center at den overordnede planlagte lejersammensætning ikke blev truet af udlejning uden for ejerens kontrol. 3.35 Generelt kan man sige, at koncessioner i et stormagasin drejer sig om kortsigtet tildeling af et semi-autonomt areal på en fleksibel kontrakt, snarere end et fast og autonomt areal på en langsigtet leje-kontrakt med sikkerhed. Koncessioner giver parterne mulighed for at dele produktrisikoen i stedet for at generere sikre lejeindtægter. Overgangen til en større andel af koncessioner er en del af "detailhandelsplatform"-tendensen, som omfatter "e-koncessioner", og som bygger på et princip om, at detailhandlerne "hjælper kunderne med at købe i stedet for at prøve at sælge" gennem flere salgskanaler i form af internet, sociale medier, brands og fysiske butikker. … 3.42 Når man skal vurdere, hvorvidt et stormagasin "er et fast be greb, eller hvorvidt begrebet indholdsmæssigt udvikler sig over tid ", støder man på en betydningsproblematik, nemlig forskellen mellem f.eks. et begreb, en ide, en opfattelse, et format eller et formål. Jeg har anlagt det synspunkt, at begrebet er en overordnet ide eller teori, som består af et grundbegreb, som hierarkisk er en del af det "overordnede" be-greb "detailhandel" og kan have et "underbegreb" som f.eks. "luksus-stormagasin". Hvis man skal drage en parallel, har man f.eks. begre-bet "køretøj" og så "bil", hvis udviklingsmæssige historie omfatter en række forskellige varianter69 og formater70 , herunder sportsbiler og elektriske biler. 3.43 Et stormagasin, som enkeltstående kommerciel virksomhed betragtet, er grundlæggende defineret af sin størrelse, sit produktsor-timent og opdelingen i afdelinger, som økonomisk, organisations- / 47 mæssigt og markedsføringsmæssigt grundlag. Det grundlæggende begreb stormagasin har således ikke ændret sig og er overordnet set fortsat genkendeligt som sådan i offentlighedens øjne, omend det muligvis vil være svært for nogle at skelne et stormagasin fra en ud-valgsvareforretning med et begrænset antal afdelinger. Stormagasi-nernes format og varianter har ændret sig betydeligt over tid som re-aktion på ændringer i markedet og konkurrencesituationen. Disse ændringer har været forskellige i omfang, tidspunkt og geografi: Der har ikke været en enkelt tidslinje for udviklingen på alle markeder. 4 STORMAGASINER I 2000, 2003 & 2013 Såfremt begrebet "stormagasin" er dynamisk og udvikler sig over tid i takt med samfundsudviklingen, bedes skønsmanden oplyse, om der var forskel på begrebet "stormagasin" (a) i 2000, (b) i 2003 eller (c) i
… 4.
Begrebet stormagasin forblev uændret i perioden 2000-2003, hvor nye forretninger primært fulgte det oven for beskrevne stan-dardformat (pkt. 2.54 & 2.63). Især blev der kun opført få, hvis no-gen, nye fritstående stormagasiner, fordi udviklingsomkostningerne generelt oversteg forretningernes værdi. I Europa var der ikke blevet opført nye fritstående forretninger siden efterkrigstidens genopbyg-ning i 1950'erne og ekspansionen under det økonomiske boom i 1960'erne, og så vidt jeg husker, var det sidste fritstående stormaga-sin, der blev opført i Storbritannien, det 21.710 m2 store stålindram-mede stormagasin Plummers Roddis i Guildford

(1968). … 4.

Begrebet stormagasin findes fortsat i forskellige formater. Nogle mindre og lokale stormagasiner klarer sig stadig godt. Et ek-sempel herpå er Morley Group, der har et samlet areal på 35.700 m2 fordelt på otte forretninger i London -forstæderne Enfield, Brixton, Wimbledon, Holloway, Tooting, Ilford og Bexleyheath og en provin-sforretning i Newbury. Virksomheden har været i familiens ejerskab i mere end 90 år. … / 48 4.
Detailhandelsbegrebet stormagasin forblev stort set uændret i perioden 2000-2013, men formaterne har gennemgået en dynamisk udvikling. Formaterne kategoriseres i dag typisk75 i fire grupper: • • • • Store kæder som f.eks. John Lewis i Storbritannien, El Corte Ingles i Spanien eller Isetan-Mitsukoshi i Japan Unikke enkeltforretninger som f.eks. Liberty i London (Fig. 18), Le Bon Marche i Paris (LMVH) eller Bergdorf Goodman i New York Mellem- eller hybridmodeller som Galeries Lafayette eller Sel-fridges samt Specialformater som Fenwick i Storbritannien. … 5 NATURKLAGENÆVNETS DEFINITION AF ET STORMA-GASIN Naturklagenævnet udtalte i sin afgørelse af
februar 2001 (bilag 2, side 16 øverst), at "et stormagasin ikke betyder andet end handel med dagligvarer og udvalgsvarer, som er nævnt i detailhandelsbe-stemmelserne [i planloven]. Et stormagasin er en "butik", hvor der normalt både sælges detail- og udvalgsvarer. Forretningstypen er nærmere karakteriseret ved en overvejende andel af udvalgsvarer, men med mulighed for dagligvarer. Der er et bredt sortiment af ud-valgsvarer." Skønsmanden bedes oplyse, om stormagasinet i Fields, som det henligger i dag, lever op til disse karakteristika. 5.1 Det er uklart, om Naturklagenævnets definition omhandler en forretning med både udvalgsvarer og dagligvarer, eller om forretnin-gen overvejende sælger udvalgsvarer med dagligvarer som en "mu-lighed". Hvis førstnævnte gør sig gældende, så kunne beskrivelsen passe på: • • nogle stormagasiner med en madhal som f.eks. Stockmann el-ler Steen & Strøm (Tabel 2) eller nogle stormagasiner med et integreret supermarked som f.eks. Stallings (sic) eller John Lewis76 • samt for nogle udvalgsvareforretninger som f.eks. Marks & Spencer, der kun har tre afdelinger (tøj, bolig og mad). 5.
Det ville også gælde for Magasin du Nord, men ikke for Hen-nes & Mauritz-tøjbutikken. Hvis sidstnævnte definition gør sig gældende, så ville beskrivelsen passe på stort set alle store / 49 udvalgsvareforretninger drevet af virksomheder som Zara, Bahne, Hennes & Mauritz, Esprit, Primark, JYSK osv. 1 den forstand er definitionen ikke så brugbar i forhold til at adres-sere problematikken. Indkøbscentret Field´s 5.
Indkøbscentret Field's er atypisk anlagt på en nærmest rektangulær grund med tre salgsetager, diverse servicefunktioner og parkering i kælderen samt yderligere parkeringspladser på terræn på en ikkeudviklet nabogrund. Formatet er relativt atypisk af to årsager: For det første forsøgte man oprindeligt at indrette indkøbscentre med et tosidet "butiksstrøg" eller med rækker af butikker, der er dy-bere, end de er brede, som forbinder de vitale ankerforretninger. Det krævede derfor lineære grunde, før butikscenterindretningen udfol-dede sig med mere komplekse former med knudepunkter og strøg-forløb, herunder "L"-formede, "T"-formede eller cirkulære strøgforløb mellem tre eller fire ankerforretninger. For det andet må man antage, at det er billigere at bygge på grunde uden for bymidten eller på nyudstykkede byggegrunde, fordi man undgår de ekstraudgifter, der er forbundet med etablering af underjordiske parkeringsfacilite-ter eller servicefunktioner på beliggenheder i bymidten. Det homo-gene og effektive "maskinindkøbscenter"-format er illustreret neden-for (Fig. 19), hvor hver ankerforretning i to etager understøtter hand-len i to plan. 5.
På mange måder bestemmes indkøbscentrets indretning af den til rådighed værende ankerforretning. Som nævnt var et ind-købscenter med to eller flere stormagasiner som ankerforretninger det typiske format for amerikanske indkøbscentre. Andre steder var det vanskeligere at finde stormagasiner, der kunne fungere som an-kerforretninger. I Storbritannien var ankerforretningerne i indkøbs-centrene typisk en kombination af et stormagasin (8-23.000 m2 ), en udvalgsvareforretning (3-7.000 m2 ) og en stor tøjbutik (1-3.000 m2 ). På andre markeder var det ikke muligt at finde stormagasiner eller udvalgsvareforretninger, der kunne fungere som ankerforretninger, og her valgte ejendomsudviklerne i stedet store tøjbutikker og super-markeder eller hypermarkeder som ankerforretninger. På distriktsniveau var Carrefour pioner for hypermarkedet som et indkøbscenter-format i et plan, deres "galerie marchande" … / 50 5.
Det er denne måde at indrette et indkøbscenter på, man finder i Field's. Indkøbscentret Field's er tydeligt indrettet til at huse et hy-permarked i et plan på den nederste etage, et mindre stormagasin på både øverste og nederste etage og adskillige store butiksenheder (MSU). Indkøbscentrets indretning er meget forskellig på hvert plan, hvilket afspejler sig i en noget ufleksibel fordeling af servicefunktio-nerne. Serviceelevatorer og -gange kan betragtes som indkøbscen-trets "skelet" eller hovedfærdselsårer, som afslører formålet med ind-købscentrets indretning. Disse funktioner er her ikke som normalt placeret mod indkøbscentrets periferi, men hovedsageligt placeret centralt med en hovedservicegang, der reelt deler centret i to halv-dele. Hypermarkedet har endda en servicefunktionskerne i midten af butikken, der servicerer det øvre niveau. 5.
Det har den mindre hensigtsmæssige konsekvens, at serviceringen af mange af butikkerne sker på tværs af indkøbscentret over distancer, der forekommer længere end standardgrænsen på maksi-malt 100 meter. Indretningen af servicefunktioner og brandveje be-grænser også i udstrakt grad mulighederne for at ændre enhedernes underopdeling og for at omdanne ankerforretningerne. … Ankerforretninger 5.
Den primære ankerforretning er Bilka-hypermarkedet på 12.000 m2 eller 13.000 m2 , som både fører udvalgsvarer og dagligva-rer. Det bemærkes, at fødevaresortimentet, beskrevet som "Food Bilka One Stop" skønnes at optage 3.500 m2 i det, der beskrives som et "Bilka One Stop selfservice department store". … 5.
Bilka-forretningen fremstår med et typisk discounthypermarked indrettet i et plan med minimal butiksindretning, begrænset be-manding og en kasselinje ved udgangen. Der syntes ikke at være no-gen salgsafdelinger ud over nogle diske, hvorfra der sælges ferskva-rer. Produkterne præsenteres ofte i stabler på gulvet, og der bruges skilte til at reklamere med tilbud. 5.
Som nævnt er det 8.000 m2 store Magasin du Nord -stormagasin indrettet i to plan med et sortiment af udvalgsvarer suppleret med et mindre sortiment af specialfødevarer. Umiddelbart synes for-retningen at være opdelt i afdelinger for fødevarer, dametøj, herretøj, / 51 børnetøj, bolig- & gaveartikler, sundhed & skønhed, lingeri og tilbe-hør i en kvalitetsbaseret butiksindretning betjent af afdelingsspecifikt personale og med forskellige centralt placerede kasser. 5.
Produkterne er omhyggeligt disponeret, så de fortæller en historie, arrangeret i kvalitetsudstillingsstativer og understøttet af skilt-ning, der synliggør det enkelte brand. Forretningen fremstår som et standardvarehus, omend af mindre størrelse. En forretningsstørrelse på mindst 7.500 m2 anses nogle gange som det minimum, der kræves for at kunne føre det sortiment af produkter, der associeres med et stormagasin, selvom det nye, højt besungne Galeries Lafayette på Champs-Elysees har et areal på 6.500 m2 . … 5.
På nederste etage er de to hovedforretninger fuldstændig adskilt af selve strøgarealet, og som nævnt har Bilka-forretningen ikke nogen tilstedeværelse på øverste etage. Begge store butikker har se-parate servicefunktioner med forskellige læsseområder, serviceeleva-torer og adgangskorridorer. Magasin har indvendige rulletrapper, som gør det muligt for kunderne at bevæge sig mellem forretningens to etager. Bilka er afhængig af rullende fortov, så kundevogne kan transporteres ned til parkeringspladserne, og disse er placeret ek-sternt i indkøbscentret. 5.
På øverste etage, og adskilt fra Magasin du Nord af strøgarealet, ligger en 3.500 m2 stor H&M (Hennes & Mauritz) tøjforretning el-ler stor butiksenhed (MSU). Forretningens sortiment blev for nylig udvidet med en H&M Home-forretning i tilstødende butiksenheder. H&M Home er et boligindretningsbrand, der blev etableret i 2009 og i 2020 havde syv forretninger på verdensplan80 mod kædens 4.429 tøjforretninger. 5.
Den nye 752 m2 store H&M Home, som åbnede i november 2018, er adskilt fra MSU tøjforretningen af et usædvanligt "lounge-område", og over dette skiltes der diskret til "field's stormagasin" ved siden af et fremtrædende H&M-skilt. Gulvarealet er markeret med en overgang mellem forskellige materialer og gulvskiltning, selvom den almindelige handlende formentlig ikke vil lægge mærke til for-skellen, idet butiksindretningsstilen er gennemgående i H&M Home-forretningen og H&M tøjforretningen (jf. Fig. 27). Der sås ikke at være nogen tydelig forbindelse for kunder mellem H&M tøjbutikken og hypermarkedet på etagen nedenunder, selvom man muligvis kan / 52 benytte den centralt placerede flugtvejstrappe. Der var en H&M-for-bindelse fra øverste niveau direkte til indkøbscentrets nedre niveau. 5.
De tre forretninger Bilka, Magasin og H&M har ingen sammenhængende, indvendig vertikal forbindelse mellem etagerne som en del af en "forretning", idet Magasin, som nævnt, som den eneste har indvendige rulletrapper mellem salgsetagerne i sin egen butik-senhed. … 5.
Påstanden om, at stormagasiner indrettet i lukkede indkøbscentre nødvendigvis skal følge en "ikke-traditionel" skabelon er ny, eftersom der findes tusindvis af traditionelle stormagasinformater i lukkede indkøbscentre. Faktisk er de fleste moderne stormagasiner opført siden slutningen af I 960'erne beliggende inden for "rammerne af et stort butiksbyggeri", og de er let genkendelige som traditionelle stormagasinformater, selvom de ikke udgør "selvstændige bygnin-ger". Det er også relevant, at mange stormagasiner som nævnt oprin-deligt startede som rækker af butikker eller som en del af større fler-brugerejendomme. 5.
Moderne stormagasiner beliggende i indkøbscentre insisterer helt naturligt på at have en sammenhængende selvstændig butiksen-hed, tydelig visuel identitet og tilstedeværelse, et mindstekrav til fa-cadebredder, unikke betjeningsfaciliteter og andre særlige design-mæssige privilegier, som ejendomsudviklere normalt med glæde stil-ler til rådighed, fordi stormagasinet i egenskab af ankerforretning udfylder funktionen som trækplaster. I løbet af de sidste to årtier el-ler deromkring har stormagasinoperatører imidlertid ønsket en endnu stærkere visuel identitet i indkøbscentrene, og i slutningen af I 990'erne så man, at "flere stormagasinoperatører begyndte at kræve en særskilt bygningsidentitet for deres forretninger, hvis de indgik som en del af et detailhandelsprojekt. John Lewis engagerede sine egne arkitekter til at tegne deres nye forretninger i Cambridge

(2007), Leicester

(2008), Liverpool

(2009)og Oxford

(2017)" (Parker, 2018), også selvom de indgik som en integreret del af specialbyggede indkøbscentre. Selfridges i Bullring er muligvis et ekstremt eksempel på denne tilgang (Fig. 28). En ud-bredt udviklingstilgang i dag er at sikre, at indkøbscentrene er en del af et åbent flerbrugerprojekt og rumligt fremtræder som en omhyg-geligt konstrueret tilføjelse til byens forløb afbrudt af nye publikums-orienterede arealer. … / 53 5.

Stormagasinets karakteristika kan ikke nemt reduceres til kriterier som f.eks. ensartede åbningstider, ensartet butiksindretning, ensartede markedsføringsaktiviteter og lignende. Nogle forretninger har varierende åbningstider, som det eksempelvis er tilfældet for for-retninger, der sælger varer omfattet af alkoholbevillingslove eller re-ligiøse handelslove med deraf følgende restriktioner på dele af for-retningens varesalg. Markedsføringsaktiviteter følger ofte de enkelte afdelinger med forskelligt udseende indkøbsposer, vinduesudstilling og sociale medier. 5.
Det er min forståelse, at ideen til stormagasinet Field's udsprang af en ambition om at erstatte det 17.000 m2 store Daells Vare-hus, som var blevet nedlagt i centrum af København86 . Det at finde en stormagasinoperatør til en ny placering uden for bymidten vil al-tid være en udfordring og var det især i perioden 1996-2001, særligt til en stor forretning på op til 25.000 m2 . Omkring dette tidspunkt fo-retrak stormagasiner med fuldt sortiment et areal på ca. 11-15.000 m2 (jf. bilag 4) med undtagelse af virksomheder som Debenhams med deres mindre Fashion, Beauty & Homeformater på 8.000 m2 87 og en-kelte nye store forretninger i Kina og Golfstaterne. Desuden skal det tages i betragtning, at København med et indbyggertal på omkring 1,07 mio. på daværende tidspunkt udgjorde et begrænset marked, som allerede blev betjent af to stormagasiner. I det store hele er det efter min vurdering usikkert, om det ville have været muligt at sikre en forretning med fuldt sortiment på over 11.000 m2 , selv hvis projektdesignets økonomiske levedygtighed havde opvejet omkostnin-gerne. Det forstås dog ikke, hvordan de ringe udsigter til at sikre et butikskoncept kan berettige, at tre andre forskellige butikskoncepter kategoriseres som et "stormagasin". 5.
Et stormagasins økonomiske struktur er den afgørende parameter, nemlig opdelingen i afdelinger. Som nævnt har det ikke noget at gøre med omfanget af virksomhedens direkte kontrol, om storma-gasinet drives på baggrund af en koncessionsmodel eller en franchi-semodel. Koncessionerne i et stormagasin kan fremstå som værende selvstændige butiksenheder med særskilte lejemål, men det er de ikke — i modsætning til Bilka, Magasin eller H&M i Field's. Konces-sioner er mere på linje med salgsafdelinger drevet direkte af storma-gasinvirksomheder. 5.
Tilgangen med at definere stormagasinet som en samling af andre butikskoncepter — en slags samlebetegnelse for detailhandelsaktiviteter — er ikke overbevisende. Der synes at være lidet logisk / 54 belæg for at gruppere et hypermarked, et mindre stormagasin og en stor tøjbutik i en konstruktion uden den store praktiske anvendelig-hed eller sproglige sammenhæng. Rumligt er den begrænsede brug af skiltning og gulvmarkeringer tydeligvis ikke tilstrækkeligt til at udgøre en egentlig facade for et stormagasin med den vigtige tiltræk-ningskraft, det forventes at repræsentere. … 5.
En alternativ tilgang til det stillede spørgsmål er at se på, hvordan sagen blev opfattet af andre parter i markedet. I virksomhedssammenhæng skelner Salling Group tydeligt mellem Salling, " en af Danmarks førende stormagasinkæder ", og Bilka, "den eneste hypermarkedskæde i Danmark ", (Salling Groups hjemmeside), og Bilka OneStop i Field's beskrives som "et af Danmarks mest moderne hypermarkeder ". Klépierre og Steen & Strøm syntes at være tydelige omkring, at "Po-werful Anchor Stores" for Field's var "Bilka One Stop Hypermarket " og "Magasin (department store) " (jf. Fig. 29), hvor Bilka genererede 36,5% af centrets omsætning

(2008)

Udlejningsbrochuren for Field's refe-rerer også til "department store Magasin" og til "hypermarket Bilka OneStop"89 . 5.
Der synes ikke at være nogen dokumentation fra udlejningsmateriale, investorrapporter eller markedsanalyser, der underbyg-ger, at Bilkaog Magasin du Nord-forretningerne er funktionelt eller kommercielt forbundet. Ud over i de juridiske dokumenter, jeg har fået udleveret som bilag i denne tvist, har jeg ikke fundet andre skriftlige henvisninger til et "Bilka OneStop self-service department store" eller et "Field's Stormagasin". I Klepierres virksomhedsmateri-ale findes der adskillige henvisninger til "department store" (storma-gasin), "variety store" (udvalgsvareforretning) og "hypermarket" (hy-permarked), hvilket indikerer, at ejervirksomheden er ligeså kom-fortabel med at skelne mellem disse butikskoncepter som andre før-ende indkøbscenteradministratorer. 5.
Domstolene har ligeledes i det store hele været velbekendte med butikskoncepterne og de forskellige formater, når de har skullet afgøre tvister om lejekontrakter, særligt i USA og lande, hvis retssy-stemer bygger på det angelsaksiske common law-system. Eksempel-vis i sagen FW Woolworths mod Hudson's Bay Co

(1985)90 blev kon-kurrenceklausulen mod et mindre eller discountstormagasin, der skulle erstatte et "større stormagasin", stadfæstet af New Brunswick Court of Appeal til trods for problematikken vedrørende "handelsbe-grænsning" (Combines Investigation Act 1970)91. I sagen United Do- / 55 minion mod Wal-Mart

(1992)92 fandt en domstol i South Carolina li-geledes, at Wal-Mart havde pligt til at drive forretningen som et "discountstormagasin" snarere end at benytte det som lager, idet dom-stolen henviste til definitionen, at et "discountstormagasin er et stort butiksforetagende, hvor mange forskellige former for varer, produkter og artikler disponeret i afdelinger sælges til nedsatte priser ". 5.

Ideen med at samle tre selvstændige detailhandelsvirksomheder i et "stormagasin" er ikke noget, jeg er stødt på før, hverken i eller uden for Storbritannien. Nogle markeder har udforsket "butiks-klynge"-modellen, men udelukkende som en udviklingsmodel, der skulle vise, at man med mange mindre butikker, der tilsammen har en ankertiltrækningskraft, kan opnå en effekt svarende til et stort stormagasin. 5.
Det bemærkes, at "Field's Stormagasin" rent fysisk er markeret på flere måder i form af skiltning og gulvmarkeringer. På øverste etage af indkøbscentret (jf. Fig. 30) ændrer gulvmaterialet sig en smule, der er opsat diskret skiltning ovenover, og på tværs af ganga-realet løber en linje markeret med en metalliste. Der er henvist til det loungeområde, der adskiller H&M og H&M Home. Nogle skilte og gulvmarkeringer er åbenlyst ikke nok til i sig selv at udgøre et stormagasin. Det virker derfor, som om Field's Stormagasins identi-tet er imaginær, udelukkende rumlig og afmærket ved hjælp af disse markører. 5.
Et stormagasin kan: a) være en enkelt forretning eller en forretning i en

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.

ECLI:DK:KBH:2024:BS0000000475 Sag bl.a. om, hvorvidt indretningen af stormagasin i butikscentret Field´s ikke er i overensstemmelse med Lokalplan nr.