ECLI:DK:HJR:2024:BS0000000820 Højesteret stadfæster landsrettens afgørelse

UDSKRIFT AF HØJESTERETS DOMBOG HØJESTERETS DOM afsagt mandag den

1. marts 2013 Sag 116/2011 (
2. afdeling) Appellant (Tidl. Sagsøgte A/S) (advokat Carsten Lorentzen) mod Appelindstævnte (Tidl. Sagsøger) (advokat Karsten Cronwald) I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den
3. april 2010 og af Østre Landsrets
4. afdeling den
5. februar
6. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Søgaard, Niels Grubbe, Thomas Rørdam, Michael Rekling og Oliver Talevski. Påstande Appellant A/S har principalt nedlagt påstand om frifindelse mod betaling af 105.705 kr. med procesrente fra den
7. februar
8. Appellant A/S har subsidiært nedlagt påstand om stadfæstelse, dog således at Appelindstævnte til Appellant A/S skal godtgøre oppebårne lejeindtægter med 289.625 kr. med procesrente fra den
9. marts
10. Appelindstævnte har gentaget sine påstande, dog således at der alene kræves proces- rente fra den
11. juli 2009 af 30.000 kr. og af den deponerede købesum på 3.6 15.000 kr. med fradrag af tilskrevne renter på deponeringskontoen. - 2 - Supplerende sagsfremstilling Det er oplyst, at ejerlejligheden rettelig har nr.
12. De indtægter, som Appelindstævnte oppebar i perioden fra den
13. april 2008 til den
14. marts 2010, udgjorde 289.625 kr. Indtægterne for perioden fra den
15. maj 2009 til den
16. marts 20 10 udgjorde 129.250 kr., hvoraf 121.000 kr. angik leje, mens 8.250 kr. angik a conto varmebidrag. Det er oplyst, at Appelindstævntes omkostninger til opretholdelse af den stillede mod- garanti pr. kvartal udgør 10.485 kr. Anbringender Appellant A/S har i relation til spørgsmålet om ophævelse af aftalen om køb af den på- gældende ejerlejlighed frafaldet anbringenderne om, at arealmanglen kunne afhj ælpes, at der er reklameret for sent, og at aftalen om køb af ejerlejligheden kunne erstattes af en tidligere aftale om køb af en anden ejerlejlighed. Parterne har i øvrigt gentaget deres anbringender. Højesterets begrundelse og resultat Spørgsmålet om ophævelse Ved en aftale fra februar 2008 solgte Appellant A/S en ejerlejlighed til Appelindstævnte . I aftalen var lej lighedens forventede tinglyste areal angivet til 76 m2, men i forbindelse med den endelige opdeling blev arealet fastsat til 70 m 2 • Efter aftalen havde Appelindstævnte ret til at ophæve aftalen, hvis arealet blev formindsket med 5 % eller mere. For Højesteret er parterne enige om, at Appelindstævnte som udgangspunkt havde ret til at ophæve aftalen om køb af ejerlejligheden på grund af arealmanglen. Sagens hovedspørgsmål for Højesteret er herefter, om hun har mistet denne ret, fordi lejligheden var udlejet, da hun ophævede aftalen. Højesteret lægger til grund, at aftalen om køb af ejerlejligheden blev ophævet ved Appelindstævntes advokats brev af
17. maj
18. Lejligheden var da udlejet uden tidsbegrænsning, og lejeren havde ikke opsagt lejemålet. ., - 3 - Appellant A/S afviste ophævelsen bl.a. med henvisning til, at der ikke var tale om en mangel, der kunne berettige til ophævelse, og at der var reklameret for sent. Som følge heraf var det på ophævelsestidspunktet ikke aktuelt for Appelindstævnte at tilbagelevere ejerlejlighe- den til Appellant A/S . Ved sagens indbringelse for Højesteret frafaldt Appellant A/S de nævnte anbringender. Hun kunne på dette tidspunkt tilbagelevere lejligheden i uudlejet stand, idet lejeren havde opsagt lejemålet og var flyttet fra lejligheden. Højesteret finder herefter, at Appelindstævnte ikke har mistet sin ret til at hæve aftalen om køb af ejerlejligheden. Retsvirkningerne afophævelsen Parterne er enige om, at Appelindstævnte som følge af ophævelsen har krav på tilba- gebetaling af udbetalingen på 30.000 kr. med procesrente fra den
19. juli 2009 og på frigivelse af det deponerede beløb på 3 .615.000 kr. med tilskrevne renter mod tilbagelevering af ejerlejligheden til Appellant A/S som fastslået af byretten og stadfæstet af landsretten. Appelindstævnte har påstået, at Appellant A/S skal betale procesrente fra den
20. juli 2009 af det deponerede beløb på 3.615.000 kr. med fradrag af tilskrevne renter på deponeringskontoen, indtil beløbet på deponeringskontoen frigives. Appellant A/S bestred med urette, at Appelindstævnte var berettiget til at ophæve lejemålet. Dette havde til følge, at den deponerede købesum ikke var frigivet på tidspunktet for sagens anlæg den
21. juli
22. Højesteret finder herefter, at Appellant A/S skal betale procesrente af det deponerede beløb som påstået, jf. rentelovens § 3, stk.
23. Appelindstævnte har påstået, at Appellant A/S skal friholde hende for omkostninger til opretholdelse af den modgaranti over for Realkredit Danmark, som hun har stillet, og at friholdelsen skal ske fra den
24. maj 2009, indtil garantien kan frigives. Højesteret finder, at Appelindstævnte ved forrentning af det deponerede beløb med procesrente er kom- penseret for sine finansieringsudgifter, herunder garantiomkostningerne, og frifinder derfor Appellant A/S for hendes friholdelsespåstand. Appellant A/S har påstået, at Appelindstævnte skal godtgøre selskabet 289.625 kr. svarende til indtægter for leje mv. for perioden fra den
25. april 2008 til den
26. marts
27. - 4 _, - Det fremgår af købsaftalens punkt 4.6, at ophævelse af aftalen som følge af en arealmangel "alene [medfører], at parterne skal tilbagelevere eventuelle ydelser som parterne måtte have modtaget fra hinanden. Ingen af parterne har således i den anledning krav på erstatning, ligesom ingen af parterne kan gøre andre misligholdelsesbeføjelser gældende". Højesteret finder, at denne bestemmelse må forstås således, at Appelindstævnte ikke skal godtgøre Appellant A/S de lejeindtægter, hun har modtaget inden ophævelsen den
28. maj 2009 af afta- len om køb af ejerlejligheden. Højesteret frifinder herefter Appellant A/S' Appelindstævnte for subsidiære påstand for så vidt angår denne periode. Lejeindtægterne efter ophævelsen den
29. maj 2009 udgør 121.000 kr. Appelindstævnte har anerkendt, at disse lejeindtægter tilkommer Appellant A/S , men har anført, at hun har afholdt udgifter vedrørende ejerlejligheden, som skal fratrækkes. Højesteret finder, at Appellant A/S alene har krav på et eventuelt nettooverskud af lejeindtægterne, dvs. lejeindtægterne med fradrag af omkostninger vedrørende ejerlejligheden. Som sagen er forelagt, er det ikke muligt at opgøre et eventuelt nettooverskud. Højesteret frifinder herefter for tiden Appelindstævnte for Appellant A/S' subsidiære påstand for så vidt angår denne periode. Konklusion og sagsomkostninger Højesteret stadfæster landsrettens dom med den præcisering, at ejerlejligheden har nr.
30. Højesteret tager endvidere Appelindstævntes påstand om betaling af procesrente af det deponerede beløb til følge som fastsat nedenfor. Højesteret frifinder Appellant A/S for Appelindstævntes påstand om friholdelse for omkostninger til modgarantien over for Realkredit Danmark. Appelindstævnte frifindes for Appellant A/S' subsidiære påstand om godtgørelse af lejeindtægter for perioden inden den
31. maj 2009 og frifindes for tiden for perioden efter den
32. maj
33. Efter sagens udfald skal Appellant A/S i delvise sagsomkostninger for Højesteret betale 75.000 kr. til Appelindstævnte til dækning af udgift til advokatbistand. Der er ved be- løbets fastsættelse henset til sagens karakter og arbejdets omfang. <, - 5 - Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes med den præcisering, at ejerlejligheden har nr. 56, og i øvrigt med følgende ændringer: Appellant A/S skal til Appelindstævnte betale procesrente, med fradrag af til- Kontonummer skrevne renter på deponeringskonto , af 3.615.000 kr. fra den
34. juli 2009, til frigivelse af deponeringskontoen sker. frifindes for Appelindstævntes påstand om friholdelse for omkost- ninger til opretholdelse af den af Appelindstævnte stillede modgaranti over for Real- Appellant A/S' påstand om godtgørelse af lejeind- Appellant A/S kredit Danmark. Appelindstævnte frifindes for tægter for perioden inden den
35. maj 2009 og frifindes for tiden for perioden efter den
36. maj
37. I sagsomkostninger for Højesteret skal Appellant A/S betale 75.000 kr. til Appelindstævnte . De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a . --00000-- Udskriftens rigtighed bekræftes. Højesteret, den
38. marts 2013.