ECLI:DK:VLR:2024:BS0000000966 Landsretten stadfæster byrettens afgørelse om ikke at tage en egen konkursbegæring fra andelsboligforening under likvida

Vestre Landsrets

1. afdeling holdt den
2. maj 2014 kl. 14.00 møde på tingstedet i Viborg. Som dommer fingerede landsdommer Astrid Bøgh, Kristian Petersen og Anne-Vibeke Dolleris (kst.). V.L. B—0149—14 A/B Doktorparken under likvidation mod Nykredit Bank AIS og Nykredit Realkredit AIS Fremlagte bilag: - - - kæreprocesskrift I med bilag 27 fra advokat Michael Thygesen indkæredes processkrift A fra advokat Carsten Ceutz brev af
3. marts 2014 fra advokat Michael Thygesen. Skifteretten i Aalborg traf ved kendelse af
4. januar 2014 afgørelse om ikke at tage en egen konkursbegæring fra AIB Doktorparken under likvidation til følge. Kendelsen er kæret af NB Doktorparken under likvidation (herefter Andelsboligforenin gen) med principal påstand om. at konkursbegæringen fremmes og der afsiges dekret, sub sidiært at sagen hjemvises til fornyet behandling. Nykredit Bank AIS og Nykredit Realkredit AIS (herefter Nykredit) har påstået kendelsen stad fæs tet. Nykredit har for landsretten fremlagt brev af
5. januar 2014 fra Nykredits advokat, Person 3 , til Andelsboligforeningens fonTiand, Person 1 . Det hedder i brevet blandt andet: Jeg henviser til tidligere forslag fra Nykredit fremsendt d.
6. december 2013 fra advokat Carsten Ceutz, ligesom jeg henviser til mail fremsendt d.
7. september 2013 fra advokat tor, advokat Andreas Karoff. Person 4 fra Nykredit til Jikvida Min klients forslag er derfor i hovedtræk følgende: at den enkelte andelshaver. som måtte ønske at sælge sin andel, la der sig bistå ved salget via Nybolig i Hobro, at omkostningerne til mæglersalær betales afNykredit i det om fang, at kobspHsen for andelen ikke kan dække mæglersalæret. Såfremt det ikke lykkes ejendomsmægleren at afhænde andelen efter 6 måneder, kan andelshaveren vederlagsfrit udtræde af Andelsboligforeningen Doktorparken. Det forudsættes, at an delshaveren afgiver uigenkaldelig salgsftildmagt til Andeisbo ligforeningen eller vederlagsfrit overdrager andelen og brugen af lejemålet til Andelsboligforeningen, såfremt Andeisboligfor eningen måtte foretrække dette. Andelsboligforeningen er forpligtet til efter aftale med Nykredit enten at fortsætte salgsbestræbelserne eller tidsbegrænset at udleje lejligheden. Nykredit dækker den eventuelle forskel på boligafgift og husleje i udlejningsperioden. Såfremt det efter aftale med Nykredit besluttes at forsøge salg af en ledig bolig, dækker Nykredit boligafgiften, indtil salg måtte ske eller udlej ning foretages, at Nykredit som led i hjælpeforanstaltningerne uændret er indstil let på at l5eme rentetrappen, hvilket bl.a. indebærer: fornyet løbetid på lånet med Nykredit på 30 år. Renten forbliver anslået 4,16% afhængig af rentevilkår på tidspunktet for renteberegning, men un der alle omstændigheder en lavere rente end afta len om rentetrappe. Alle andelshavere, der vælger at blive boende i Andelsboligforeningen, skal acceptere at betale en månedlig boligforeningsudgift. der afspejler bort fald afrentetrappen,jfr. ovenfor. Men boligafgif ten kan dog aldrig overstige den nuværende be talte boligafgift. - - - - at Ved indgåelse af aftale som skitseret indfrier Nykredit Andelsboligforeningens engagement med Sparekassen Hobro og stiller tilsvarende kre dit til rådighed for Andelsboligforeningen efter godkendelse af budget for
8. der løbende betales terminsydelser til lånet med Nykredit i det omfang den løbende drift tillader dette. Ifølge referat fra ekstraordinær generalforsamling i Andelsboligforeningen den
9. januar 2014 blev der drøftet tilbud fra Nykredit om at indlose andelshaverne, men ingen ønskede at acceptere tilbuddet, og der blev ikke ytret ønske eller stillet forslag om at ophæve likvi dationen. Der blev endvidere stillet spørgsmål til kære af kendelse af
10. januar 2014 fra Skifteretten i Aalborg. Der var ingen indvendinger mod kæremålet. Det fremgår af brev af
11. januar 2014 fra advokat Michael Thygesen til advokat Person 3 , at der havde været afholdt ekstraordinær generalforsamling, hvor det enstem migt blev besluttet at afvise tilbud om forhandling af en aftale med udgangspunkt i hovedtræk anført i skrivelse af
12. januar 2014 til Person 1 . Det er oplyst, at en afandelshaverne efter den afsagte kendelse fra Skifteretten i Aalborg er afgået ved døden. Ifølge Andelsboligforeningen er salg af boligen tilhørende dødsboet ikke en mulighed. Forventningen er, at dodsboet stopper med betaling afboligafgiften med et yderligere underskud på driften til følge i størrelsesordenen 90.000 kr. Det er Andelsbolig foreningens opfattelse, at de tre tomme andelsboliger vil medføre et årligt drifisunderskud i størrelsesordenen 270.000 kr., hvilket ikke kan betales i mer-boligafgift af de øvrige II andelshavere, Andelsboligforeningen har fremlagt rykkerskrivelser af
13. oktober 2013 og
14. januar 2014 fra Nykredit, hvoraf det fremgår, at Andeisboligforeningen er i restanee med betaling til Nykredit af to terniinsydelser på i alt 119.716,24kr. Parterne har i deres processkrifter for landsretten i det væsentlige gentaget og uddybet de res anbringender for skifteretten. Landsretten afsagde K e n de I s e: Bestemmelsen i § 34 i Andelsboligforeningens vedtægter er fontuleret således: 34, stk.
15. Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges generalforsamlingen. af “ Stk
16. Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden deles den resterende formue mellem de til den tid værende medlemmer i forhold til de res andels størrelse.” Bestemmelsen må forstås således, at den omhandler solvent likvidation, og der er ikke i vedtægterne taget stilling til, hvem der på foreningens vegne kan indgive en konkursbegæ ring mod foreningen selv. Der er efter Andelsboligforeningens karakter og fonnål ikke ud fra en analogislutning fra selskabslovens § 233, stk. 2, grundlag for at fastslå, at likvidato rer, der er valgt af generalforsamlingen efter vedtægternes §
17. uden forelæggelse af spørgsmålet på en generalforsamling skal eller kan træffe afgørelse om at indgive egen konkursbegæring, hvis likvidatorerne under likvidationen måtte komme til den opfattelse, at foreningen er insolvent. Det er imidlertid ubestridt, at samtlige eksisterende andelshavere i Andelsboligforeningen den
18. december 2013 har erklæret at være enige i den indgivne konkursbegæring af
19. november
20. På denne baggrund tiltræder landsretten, at der foreligger den fornødne bemyndigelse til likvidatorerne til at fastholde den indgivne konkursbegæring. Andelsboligforeningen har gjort gældende, at den er insolvent. Nykredit har bestridt, at dette er tilfældet. Uanset formodningsreglen i konkurslovens § 18, nr. I, har Andeisbolig foreningen herefter — i lighed med andre konkursrekvirenter — bevisbyTden for, at betingel sen om insolvens eropfyldt.jf. konkurslovens § 17, stk.
21. Det er oplyst, at Andelsboligforeningen er i restance med to terniinsbetalinger på i alt
22. 716,24 kr.. men Nykredit har ikke taget skridt til opsigelse af lånet, og en tidligere indgivet anmodning om tvangsauktion er den
23. oktober 2013 tilbagekaldt. Det fremgår endvidere afårsrapporten for Andeisboligforeningen for 2012, at de øvrige kreditorer er Sparekassen Hobro med et tilgodehavende på 185.109 kr., og at der er anden gæld på i alt 64.123 kr., som vedrører skyldige omkostninger og revision. Der foreligger ikke oplysninger om, at gælden til Sparekassen Hobro er forfalden, eller hvorledes det forholder sig med gældspo steme under anden gæld. Andelsboligforeningen har ikke nærmere underbygget sit udsagn om, at den ikke vil kunne oppebære de samlede boligafgifler fra de eksisterende andelshavere. Der er således ikke fremlagt dokumentation, der viser, at foreningen forgæves har forsøgt at inddrive skyldige boligafgifter, eller at de enkelte andelshavere ikke har udsigt til at kunne betale boligafgif ten. Det er ikke tilstrækkeligt til at godtgøre insolvens, at Andelsboligforeningens passiver efter det oplyste overstiger værdien af aktiverne. Når dette sammenholdes med de tilbud, som Andelsboligforeningen har fået fra Nykredit, der er langt den største kreditor, er der ikke grundlag for at fastslå, at Andelsboligforenin gen ved indgivelsen af konkursbegæHngen eller — som sagen foreligger oplyst — på nuvæ rende tidspunkt ikke er i stand til at opfylde sine forpligtelser, efterhånden som de forfal der, jE konkurslovens § 17, stk.
24. Den omstændighed, at Andelsboligforeningen på bag grund afandelshavemes indstilling har afvist at indgå aftale med Nykredit på de skitserede vilkår, kan ikke føre til en anden vurdering. Der er herefter ikke anledning til at tage stilling til, om Andelsboligforeningen har den for nødne retlige interesse i at blive opløst gennem konkursbehandling. Med den anførte begrundelse stadfæster landsretten skifterettens kendelse. Thi bestemmes: Skifterettens kendelse stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal A/B Doktorparken under likvidation inden 14 dage betale 7.500 kr. til Nykredit Bank A/S og 7.500 kr. til Nykredit Realkredit AIS. Sagen sluttet. Astrid Bøgh