ECLI:DK:VLR:2023:BS0000004715 Byrettens dom i sag om mangler ved køb af fast ejendom, stadfæstes med ændring, at Appellant 1 og 2 og Appelindstævnte A

D O M afsagt den

1. december 2008 af Vestre Landsrets
2. afdeling (dommerne Kristian Petersen, Kurt Rasmussen og Sophia van Binsbergen (kst.)) i ankesagerne V.L. B – 1989-07 Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 (advokat Tom Salversen, Randers) mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 (advokat Charlotte Hove Lasthein, Århus) og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S (advokat Peter Skovbo, Århus) og V.L. B-2032-07 / - 2 Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S (advokat Peter Skovbo, Århus). mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 (advokat Charlotte Hove Lasthein, Århus) og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 (advokat Tom Salversen, Randers). Retten i Randers har den
3. december 2007 afsagt dom i
4. instans (BS 67-10-632/2006). For landsretten har Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 over for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 nedlagt påstand om frifindelse. De har over for Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S nedlagt påstand om stadfæstelse. Endelig har de nedlagt påstand om, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S principalt skal friholde dem for ethvert beløb, de måtte blive dømt til at betale til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, subsidiært be-taling af et mindre beløb. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har påstået dommen stad-fæstet. Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S har over for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, / tidligere Sagsøger 2 nedlagt påstand om frifindelse og har over for Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 / - 3 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 gentaget påstanden om fri-holdelse, subsidiært for et mindre beløb. Under sagens forberedelse for landsretten har skønsmanden, ingeniør Vidne 3, afgivet en syns- og skønserklæring af
5. marts
6. Af erklæringen fremgår det, at pilotering af huset samt reparation af revner og udstøbning af nyt kælder-gulv ikke vil være en forbedring af huset eller forøge byg-ningens restlevetid. Der er ikke ved udskiftning af kælder-gulvet og pilotering indregnet ekstra udgravning og isolering af gulvet, og der vil heller ikke være mindre vedligeholdelse på bygningen eller kældergulvet. Levetiden på et udstøbt betongulv er anslået til 60 til 120 år. Retten i Randers afsagde den
7. juli 2004 dom i en sag anlagt af Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 med ejen-dommens tidligere ejere, Vidne 2 og Person
8. Under denne sag afgav Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 forklaring. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 har supplerende forklaret, at han stadig arbejder som lagerekspedient. Da han så tilstandsrapporten, kiggede han godt efter, om der var nogle K3’ ere, fordi han vidste, at det ikke var så godt. Han havde aldrig set en tilstandsrapport før. Det var et pænt hus af sin alder. I tilstandsrapporten var der omtalt nogle revner i kælderen. Vidne 2 sagde ikke noget om, at huset skulle ef-terfunderes. Hvis han havde sagt det, havde de ikke købt hu-set. Det ville han slet ikke have haft råd til. Han havde ik-ke set den geotekniske rapport, da han købte huset. Det har han heller ikke forklaret i byretten under behandlingen af den sag, han havde anlagt mod Vidne 2 ved-rørende fugt i kælderen. At det fremgår af referatet af hans forklaring i dommen må skyldes, at han under forklaringen har forvekslet den geotekniske rapport og tilstandsrapporten. Han må således have troet, at han svarede på spørgsmål vedrørende / - 4 tilstandsrapporten. Han havde på daværende tidspunkt ikke kendskab til den geotekniske rapport. Han var kun 20 år, og han vidste slet ikke, hvad sådan en rapport var. Da han købte huset, så han heller ikke, at der stod i tilstandsrapporten, at der var en geoteknisk rapport. Han har måske talt med naboerne om, hvornår skaden på huset var opstået, men det har været efter, de købte huset. Han er ikke bekendt med, om naboerne har fået foretaget ekstrafundering. Ejendomsmægleren nævnte ikke noget om fundering eller om den geotekniske rapport. Han havde ikke advokatbistand i forbindelse med handlen. Han kendte mægler, der ville lave skødet billigt. Han fik at vide, at der var et tilbud på en forsikring, men han mener ikke, han så det. De fik en masse dokumenter i forbin-delse med handlen. De har gemt dem alle. De har været dem igennem mange gange, men den geotekniske rapport er der ikke. Huset blev vandskuret samtidig med, at der blev lagt sort betontegltag på. Det så bedre ud med grå vægge til det sorte tag. Huset blev vandskuret omkring et år før, de solgte det. Det var ikke for at skjule revnerne. Hvis det havde været formålet, havde det været mere effektivt at pudse huset op. Vidne 2 har supplerende forklaret, at han sagde til Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1, da han og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 købte huset, at der skulle funderes. De så også tilstandsrapporten. Han var ikke selv udlært murer dengang. Der blev ikke skrevet i papirerne, at huset skulle piloteres. Det var fordi, det stod i den geotekniske rapport, som Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 fik udleveret. Han havde selv læst den. Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten. Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S har til støtte for friholdelsespåstanden anført, at Appellant 1, tidligere / Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 har hand-let groft uagtsomt ved ikke at videregive oplysningerne om / - 5 den geotekniske rapport. Hvis Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S findes an-svarlig, skal det i det indbyrdes forhold tages i betragt-ning, at den fejl, den bygningssagkyndige har begået, er langt mindre alvorlig. Desuden vil Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 opnå en uberettiget berigelse, hvis Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S skal bære risikoen i det indbyrdes forhold, idet huset blev solgt til en langt højere pris, end man ville have kunnet opnå, hvis det havde været køber bekendt, at der skulle piloteres. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 har til støtte for den nedlagte friholdelsespåstand anført, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S i det indbyrdes forhold skal bære det fulde ansvar. En fordeling af ansvaret er kun aktuel, hvis de har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt, hvilket ikke er tilfældet. I tilfælde af en fordeling af ansvaret, skal der lægges vægt på graden af uagtsomhed. Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S har begået en al-vorlig faglig fejl. Det er endvidere udokumenteret, at de selv ved salget skulle have opnået en berigelse. Endelig skal Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S hæfte for hele erstatningsbeløbet, idet Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S er dækket af en ansvarsforsikring, jf. erstatningsansvarslovens §
9. Dette skal sammenholdes med, at de selv er forbrugere, og at de har langt ringere mulighed for at betale. Landsrettens begrundelse og resultat: Da Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 købte ejendommen, blev de ikke gjort bekendt med den geotekniske rapport eller med, at ejendommen ikke var korrekt funderet. Herefter og i øvrigt af de grunde, som byretten har anført, tiltræder landsretten, at den mangelfulde fundering af ejendommen - uanset det, der er / anført i tilstandsrapporten om revnedannelserne - medfø-rer, at ejendommen var behæftet med en mangel. / - 6 Det fremgår af den købsaftale, som Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 underskrev, da de i 2000 købte ejendommen, at de fik udleveret en kopi af den geotekniske rapport. Under den mangelssag, som Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 har ført mod Vidne 2 og som verserede på samme tid, som Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 solgte ejendommen til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, blev den geotekniske rapport fremlagt. Den er citeret i dommen, og det fremgår, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 har afgivet forklaring om både til-standsrapporten og den geotekniske rapport, herunder at han havde modtaget og læst den geotekniske rapport. Endvidere har Vidne 2 forklaret, at han oplyste Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 om den mangelfulde funde-ring af huset, og at han udleverede den geotekniske rapport. På denne baggrund lægger landsretten til grund, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 var i besiddelse af og kend-te til indholdet af den geotekniske rapport. Det tiltrædes herefter og af de grunde, byretten i øvrigt har anført, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 har handlet groft uagtsomt og dermed ansvarspådragende ved ikke at gøre Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 bekendt med den mangelfulde fun-dering. Da den bygningssagkyndige ikke, som han var forpligtet til efter § 10 i den dagældende bekendtgørelse nr. 1120 af
10. december 2003, rekvirerede alle de tidligere udarbejdede tilstandsrapporter, hvilke også ville have henledt hans opmærksomhed på den mangelfulde fundering af huset og dermed årsagen til revnedannelserne i murværket og soklen, og i øvrigt af de grunde, som byretten har anført, tiltrædes det endvidere, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S har handlet ansvarspådra-gende. / På baggrund af skønsmandens besvarelse kan det lægges til grund, at de nødvendige arbejder for at afhjælpe manglerne / - 7 ikke medfører forbedringer af bygningen. Erstatningskravet kan derfor opgøres som af byretten og med samme begrundelse. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S hæfter solidarisk for beløbet. Ved at tilbageholde oplysningerne om den mangelfulde fundering for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, har Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 som anført ovenfor handlet groft uagtsomt. De har tillige opnået en betydelig berigelse herved, idet ejendommen, hvis det havde været køber bekendt, at den skulle funderes og i øvrigt repareres for over 600.000 kr., ikke ville have kunnet sælges for den pris, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 gav for den. Heroverfor står, at den bygningssagkyndige, der er dækket af Appelindstævnte A/S', tidligere Sagsøgte A/S ansvarsforsikring, har udvist en betydelig grad af uagtsomhed ved ikke at have fremskaffet alle de tidligere tilstandsrapporter med den følge, at han ikke blev opmærksom på den geotekniske rapport, og i øvrigt ved ikke at have været opmærksom på de faresignaler vedrørende revnedannelserne i murværket, der var nævnt i de tidligere tilstandsrapporter, som han havde i sin besiddelse. Henset hertil, skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S i det indbyrdes forhold hver betale halvdelen af erstatningsbeløbet. Med denne ændring stadfæster landsretten byrettens dom. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S skal in solidum betale sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 med i alt 52.005,06 kr. Beløbet omfatter 50.000 kr. til udgifter til advokatbi-stand, 1.600 kr. til / materialesamling, 230,06 kr. til vidne-godtgørelse og 175 kr. for indhentelse af dombogsudskrift. Beløbene til advokatbistand og materialesamling er inklusive moms. / - 8 I det indbyrdes forhold mellem Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S skal hver part bære egne omkostninger. Landsretten har lagt vægt på sagernes resultat, deres omfang for landsretten og den økonomiske værdi. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes med den ændring, at Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S i det indbyrdes forhold hver skal be-tale halvdelen af beløbet. Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S skal solidarisk betale sagens omkostninger for landsretten til Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 med 52.005,06 kr. Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part i det indbyrdes forhold mellem Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøgte A/S. Det idømte skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a. Kristian Petersen Kurt Rasmussen Sophia van Binsbergen (kst.) / / /