← Danmark

ECLI:DK:KBH:2024:BS0000001136 Sag vedr. spørgsmålet om andelsboligforeningslovens § 5 er til hinder for, at parterne kan aftale en regulering af den a

Københavns Byret Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 1I. august 2006 i sag nr. BS IC• 8178/2005: Part 1 (Sagsøger) Adresse 1 2SOOVaJby mod Part A (Sagsøgte) Adresse 2 og Part B (Sagsøgte) 2SOOValby og

§ S er til hinder for, at parterne kan aftale en re-gulering af den aftalte købesum for erhvervelsen af en andelslejlighed, hvis foreningen for det pAgældende l'P.gl)Skabsår godkender en ny andelskrone på en efterfølgende generalforslllllling, samt et muligt advokatansvar. Part 1 Part A har overfor og Part B nedlagt påstand om, at de in solidum tilpligtes til Part 1 at be1ale 132.816 la. med tillæg af procesrente fia sagens 11.11læg. Subsidiært påstAr overfor Part A Part 1 dom for samme beløb og rente Part C I/S og Part B Part C I/S og har nedl88t påstand om frifindelse. Den beløbsmæssige opgørelse af påstanden er ikke bestridt af de sagsøgte. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Oplysningerne i sagen. Af en aftale af

  1. januar 2005, hvor Part A og boligrct til Part 1 og overdrager andelsbevis Part B vedrørende an• Sidel/7 Adresse 2 delslejligheden leringen af købesummen: "B. , fremgår bl.a. følgende ved.rørende regu- Sker salg af andelen i perioden fra regnskabsårets afslutning til godkendelse af regnskabet på generalforsamlingen, tages forbehold for værdien af andelskrone, men når den nye andelskrone er godkendt på generalforsamlingen, foretager parterne selv regulering afkøbesummen." Af en skrivelse af
  2. april 2005 fra advokat Vidne 1 til Part B fremgår bl.a. følgende: og Part A "For god ordens skyld skal vi venligt oplyse, at Deres køb af ovennævnte andel blev handlet i henhold til reguleringsklausul I. B, jf. vedlagte kopi, hvorfor salgsprisen skal reguleres til den andelskrone der blev vedtaget på foreningens ordinære generalforsamling d.
  3. april d.å., nemlig kr. 448.,
  4. Difference i salgspris kan opgøres som følger: Andelsværdi jf. generalforsamlingsbeslutning afd. april 2005: kr. 1200 X 448,33 =: andelsværdi anvendt ved køb d,
  5. feb. 2005: kr. 1200 c 337,65 = Diff. til afregning overfor sælger Part 1 ning. kr. 537.996,00 kr. 405.180,00 kr. 132,816.00" har fri proces under sagen, og der er retshjælpforsibingsdæk- Forklaringer. Vidne 2 Der er under sagen afgivet forklaring af , Part B , Part A Vidne 3 Vidne 1 , og . Vidne 2 har forklaret, at han blev født i ejendommen i
  6. Hans far vac andelsboligforeningens første formand. Han har haft forbindelse med 4 lejligheder og har i en periode været form.and for foreningen. Part C I/S har været administrator siden stiftelsen midt i Part 1 l 960erne. Hans mor, , har boet i lejligheden Adresse 2 siden 1998, og da hun skulle på plejehjem ved Arsskiftet 2004/ Part A Part B 2005 blev det besluttet at og skulle købe andelen. De så første gang lejligheden i slutningen af november 2004, mens Part 1 stadig boede i lejligheden. Det var helt klart, at der skulle være tale om en reel handel uden penge under boet. Køberne ville gerne overtage lejligheden hurtigst muligt, og det var derfor afgørende, at der blev valgt reguleringsklausul § 5, pkt. l
  7. Den
  8. januar 2005 blev der a1holdt møde Sfdeln Vidne 3 i lejligheden, hvor vidnet og de to købere deltog tillige med Person 1 og ful bestyrelsen. Reguleringsklausulen i § S, plet blev drøftet Vidne 3 og nævnte udtrykkeligt, at der var mulighed for at andelskronen ville stige. Samme aften blev vidnet kontaktet af Vidne 3 som fortalte, at man havde glemt at overstrege det nødvendige i § S. Da vidnet efterfølgende modtog Bftalen var der de udstn::gninger, der fremgår af det fremlagte bilag 2, foretaget, Part B Jiar foddaret, at de så lejligheden første glln8 i slutningen af Vidne 2 november
  9. nævnte, at man på daværende tidspunkt i.lcke kendte andelskronen. Den
  10. januar 2005 blev salgsaftalen underskrevet i lejligheden. De havde på forhånd Bet tegnskaber og referater, men ikke udkast til salgsaftalen. Han mener ikke man drøftede reguleringsklausulen. Han læste aftalen igellllem, men hæftede sig ikke ved, at der manglede udstregninger i §
  11. Han blev glad, da han så, at andelskronen ikke var ændret i Vidne 2 forhold til det man havde taJt med om i november
  12. Han bed ikke mærke i. at det fremgik, at andelskronen var fastsat i marts Vidne 3 2004, Senere samme aften blev han ringet op af , som sagde, at man havde glemt at overstrege noget om eve.ntueJ regulering. De blev lidt nervøse, fordi de frygtede at skrive under på en blankocheck. De kø.ræ tilbaVidne 3 ge til som sagde, at de måtte acceptere, at der blev foretaget de udstregninger, der fremgår af den fi:cmlagte aftale. Dette acceptede de. De spurgte, hvor stort et reguJeringi;beJøb, der kunne blive tale om. Vidne 3 sagde, at man sidste år havde haft en regulering pl 15.000 -20.000 kr. De prøvede at fA indført et sådant beløb i aftalen,. men det ville Vidne 3 Part 1 ikke gå med tiJ. De mødte ikke den I
  13. januar. Part A Part B's Vidne 3 har forklaret, at hun i det hele kan bekræfte indholdet af forklaring. har forklaret, at hun I
  14. januar 2005 var fonnaod for andelsboligforeningen, og havde været det i 4 år. Hun var tilstede i lejligheden den
  15. januar
  16. Under det møde hvor aftalen blev undmmvet af købeme drøftede man ikke regul.eringsldausuleme. Sene~ samme aften kom Vidne 2 op til vidnet og sagde, at man havde glemt at lave de nø dige udstregninger i § S. Køberne kom tilbage og fik at vide, at det var nødvendigt, at de accepterede, at det blev anvendt reguleringsklall8Ulen i pkt B, hvorefter de.r kunne blive tale om yderligere betaling, hvis den nye andels• krone var højere end i det foregående regnskabsår, Der blev ikke nævnt noget konkret beløb, og vidnet er helt sikker på, at hun ikke sagde, at beløbet højst ville udgøre 15.000 • 20.000 kr. Vidnet kan ikke huske. om køberne pl forhånd havde Bet salgsaftalen, og vidnet kan ikke huske. hvordan Part 1's under,krift kom på aftalen. Vidnet Jean ikke huske, hvor meg pågældende lejlighed var steget året før. Det har i de sidste år ved alle salg været siledes, at der skete regulering af købesummen under hensyn til ved• tageisen af den nye andelskrone. Side 4/7 Adynkat Vidne 1 har forkJaret hans finna i over 24 år har været administra• tor for andelsboligforeningen. Der blev i handlen brugt en standardsalgsafta- le, hvor man 1ia bestyrelsen modtog oplysningerne om handlen. Aftalen blev udfyldt af vidnets kontor og sendt til bestyrelsen, der heiefter foretog det fornødne. Vidnet eller andre på advokatkontoret har ikke ydet nogen fonn for rådgivning i denne sag. Efter generalforsamlingen den
  17. april 2005, hvor den nye andelskrone blev fastsat, udsendte man som en service den
  18. april 2005 oplysningerne om reguleringsbeløbet. Den reguleringsklausul, der er anvendt i denne sag, har man anvendt i foreningen siden 1992-
  19. Vidnet mener, at reguleringsklausulen stammer fra ABF. Ideen til klausulen kom 1ia vidnets kontor. Det var først efter den
  20. februar 2005, man modtog oplysninger om den nye ejendomsvurdering. Det er vidnet, der lavede oplægget til fastsættelsen af den nye andelskrone. Parternes øympunkter. Part 1 har i p§slaodsdokument af
  21. maj 2006 anført følgende: Part A Part B "Til støtte for den ovenfor og nedlagte påstand gøres det gældende, at disse iht. aftale af I
  22. januar 2005 er forpligtet til at betale det påstævnte beløb. Det ~s i forbindelse bertil gældende, at andebboligforeningslovens § 5, stk. 2 ikke som påst!et af de sagsøgte l er til hinder herfor, ligesom det be-strides, at der overfor sagsøgte 1 skulle være afgivet forpligtende udtalelse om hvor stor regulering afkøbesummen der kunne komme pA tale. Part C I/S Overfor sagsøgte res det gældende, at disse sagsøgte • for tilfælde at; at de sagsøgte Part A Part B og frifindes • er erstatningsansv overfor sagsøger for det påstevnte beløb. gø- Det gøres i forbindelse hertil gældende, at sagsøgte som andelsboligforeningens administrator har fremstået som rådgiver for andelsboligforeningens medlemmer i forbindelse med salg. og i denne forbindelse har pådraget sig et ansvar for professionel rådgiver overfor disse, herunder at sagsøgte, V Part C I/S ved udfæroigelse a e i dunder sagen fremlagte dokumenter har betrygget sagsøger i, at det var uden nøkonomisk betydning for hende, om hl.m solgte andelsboligen straks eller af. eventede fremkomst af ny vurdering og nyt regnskab, idet de af sagsøgte 2 Part C I/S udfærdigede vedtæ og salgsaftaler samlet har bevæget sag.9Øget til med føje at gå ud fra, at en regulering af købesummen som påstået overfor de sagsøgte I ville være medholdelig, Part C I/S Sagsøger gør gældende at sagsøgte ved efterfølgende at opgøre den merbetaling. der lægges SldeSn til grund for nærværende stævning, har tilbndegivet selv at være af den opfattelse, at betalingen skal foretages, hvilket understøtter, at man er ansvarlig for kravets berettigelse." Part A jum 2006 anført følgende: oe Part B har i påstandsdokument af
  23. "(l) at, den foretagne regulering baseres på en værdiansættelse af andelsboligforemngens ejendom, der ikke var andelsboligforeningen bekendt den
  24. januar 2005, hvor andelen blev overdraget,

(2)at.,

§ 5, stk. 2, er præceptiv i relation til den maksimale pris, som de sagsøgte kan afkræves i betaling for andelen, jf. lovens § 16,

(3)at,

§ 5, stk. 2 skal forst

As således, at den maksimale pris skal findes blandt de af andelsboligforeningen på salgstidspunktet kendte værdier opgjort efter et af de

§ 5, stk. 2, Jilra a)-d) værende principper,

(4)at,

§ S, stk. 2, sJca:I fontås således, at der ikke efterfølgende kan kræves efterregulering på baggnmd af en værdiansættelse afandelsboJigfomiingens ejendom. som ikke var andelsboligforeningen bekendt pi salgstidspunktet,

(5)at, den foretagne regulering basem pil en værdiansættelse af an- delsboligfomiingens ejendom, der ikke var andelsboligforeningen bekendt den 13. januar 200S, hvor andelen blev overdraget.
(6)at, den foretagne regulering overskrider den maksimale pris blandt de af andelsboligforeningen pA salgstidspunk.tet kendte værdier opgjort efter et af de andelsboligforeningsloveas § S, stk. 2, litra a)-d) værende principper,
(7)at, andelsboligforeningslovem vedtægter § 8, nr.2, ikke kan begrunde efterregulering af overdragelsessummen i nærva:rende sag. Part C I/S mcnt af
  1. april 2006 anført følgende: har i p.btandsdoku- "Det bestrides, at sagsøgte 2 har gjort sig skyldig i ansvarspådragende fejl og,'eller forsømmelse. Det bestrides, at sagsøgte 2 skal betale sagsøger noget beløb. Det bestrides, at sagsøger har lidt et erstalningscetligt relevant tab. Side 6/7 Det bestrides, at der er årsagsforbindelse mellem eventuelle fejl beg.let af sags11Jgte 2 og sagsøgerens eventuelle tab. Det bestrides, at der adækvans, Det gø1es gældende, at sagsøgerens eventuelle krav er forældet. " Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed. Rettens begrundelse oc afgørelse. Efter den dokumenterede købsaftale af
  2. januar 2005 og de afgivne forkla• ringer kan det lægges til grund, at der den
  3. januar 2005 mellem Part 1 Part A Part B og blev indgået en udog trykkelig aftale om., at købesummen skulle reguleres, nir den nye andelskroPart A ne var blevet godkendt på generalforsamlingen, og at Part B og var klar over, at dette kunn rbePart 1 taling.gbeløb til . Anvendelse af den aftalte reguleringsklausul indebærer, at det er den pA købstidspunktet senest ansatte ejendomsværdi, der ligger til grund for den endelige fasisættelse afkø~sen. Ejendomsværdien pr. I. oktober 2004, der er anvendt ved fastsættelse af aooelsl(,oneo p4 deo. ordinære generalforsamling den 6 april 2005, fremgår af ejendomsvurderingsskemaet udskrevet den
  4. februar 2005, der er fremlagt som bilag A
  5. Der er så.ledes ikke tale Part A Part B om, at og . hvis de fæ- medhold i den nedlagte påstand, betaler oveipris for andelen, og reguleringsklausulen er ikke i strid med deo præceptive bestemmelse i andelsboligforeningsloPart 1 vens§
  6. Som følge heraf gives der medhold i den nedlagte Part A Part B påstand overfor og og Part C I/S P a r Part 1 bar Bet bevilget fri proces til .sagsantUnder henvisning til, at Part A Part B C mod såvel læg og og Part C I/S I ,o at uld / hjælpsdækning i sagen. forholdes der vedrørende sagens omkostninger som S nedenfor bestemt. Retten har ved fastsættelsen af passende udgift til advokatbistand taget udgangspunkt i de gældende takster, som retten ikke har fundet grundlag for at fravige. Thi kendes for ret: Part A Part B og skal inden 14 dage til betale 132.816 kr. til med tillæg af procesrente fra cember 2005 til betaling sker. Part 1 Part A og Part B e- skal inden 14 dage betale sa- Side 7/7 gens omkostninger til statskassen med 3.000 kr. og med 22.000 kr. til Part 1 Part C I/S Part 1 skal inden t 4 dage betale sagens omkostninger til med 22.000 kr. Part C I/S Dommer frifindes.

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.