UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG ____________ DOM Afsagt den
- januar 2012 af Østre Landsrets
- afdeling (landsdommerne Ulla Staal, Henrik Gam og Lise Leth-Nissen (kst.)).
- afd. a.s. nr. B-1295-11: Part 1 A/S (1 A/S) (advokat Claus Jonathan Kapler Rehl) mod Part A (advokat Janus Fürst) Roskilde Rets dom af
- marts 2011 (BS 10A-1874/2008) er anket af med påstand om, at indstævnte, Part A 1 A/S , skal betale 47.030,24 kr. med procesrente fra den
- oktober 2007 samt ”sagens udenretlige og indenretlige omkostninger”. Part A har påstået stadfæstelse. Vidne 3 (tidl. Person 3) Supplerende sagsfremstilling Vidne 4 (tidl. Person 2) Den
- marts 2006 fremsendte Vidne 3 som daværende teknisk chef i Bramsnæs Kommune en e-mail til Vidne 4 , der var ansat hos 1 A/S ), og hvori Vidne 3 blandt andet bemærkede: 1 A/S (herefter -2”Jeg har nu fået set lidt nærmere på de fremsendte forslag, men har ikke selv haft mulighed for at drøfte dem med borgmesteren. De er blevet forelagt ham af min chef. Han er ikke fysisk her på rådhuset længere, så kommunikationen går noget trægt. synes han umiddelbart er noget presset og grundene meget små. Projektet Hvis der skal være så mange boliger, skal det være noget mere spændende med luft som eksempelvis havekulturby som i Sønderho. Og med hensyn til By 3 er der seminar om den fremtidige byudvikling i den nye kommune den
- april. Jeg synes, at vi skal tage en snak alligevel.” I brev af
- maj 2006 fra 1 A/S v/ Vidne 4 til Bramsnæs Kommune, att.: Vidne 3 , hedder det blandt andet: ”Byomdannelse i By 2 , Bramsnæs Kommune Ejendommen samt ejendommen Matr. nr. 1 Matr. nr. 2 I henhold til aftale fremsendes hermed reviderede forslag til bebyggelse på ovennævnte ejendomme. Forslaget med fritliggende parcelhuse er i store træk som tidligere skitse. Der sikres intern vejadgang til matriklen mod Vej 1 . De sydlige matrikler er relativ store, hvorimod nogle af parcellerne nord for den interne vej er på ca. 700 m
- Det alternative forslag er reduceret til 5 dobbelthuse (10 boliger) og 9 fritliggende parcelhuse. Det åbner mulighed for et større fælles opholdsareal midt i bebyggelsen. De nærmere principper for disponering af fællesarealet og udformning af bebyggelsen, i princippet som haveby, kan beskrives og fastlægges ved deklaration i forbindelse med udstykningen. Deklarationen kan også binde grundejerforeningen til at forvalte bebyggelsen efter disse principper. Vi har også et bud på en beskrivelse af vejret over markvejen til de parceller, der har adgang fra det åbne land. Såfremt du skønner, at forslagene er gangbare, vil vi udarbejde udkast til deklaration og illustrere en bebyggelsesplan for det forslag, der vælges af bygherre.” I brev, ligeledes af
- maj 2006, til andet: ”Vedr. boligudbygning By 2 Beliggende: Matr. nr. 1 Part A anførte 1 A/S v/ Vidne 4 blandt -3- I henhold til aftale har jeg fremsendt de reviderede planer til Vidne 3 i Bramsnæs Kommune for en drøftelse af det videre forløb. Jeg tager en drøftelse over telefonen og evt. et møde omkring konkretisering af deklaration m.v. Jeg mener, at planerne er en farbar løsning, og vi kan godt kontakte eventuelle købere på nuværende grundlag. Det vil være en sondering omkring økonomien i større fritliggende parcelhuse contra mulighed for flere byggeretter. Jeg konkretiserer et snakkegrundlag for et møde med en eller flere seriøse købere. Vi aftaler hvem, hvor og hvornår. … Bilag: 2 stk. planer og kopi af skrivelse til Lokalplan 1 for By 2 Vidne 3 ” , brev af
- november 2006 fra Bramsnæs Kommune om betingelser for at meddele tilladelse til projektet samt det af Lejre Kommune i medfør af planlovens § 14 nedlagte forbud er ikke fremlagt for landsretten. I besvarelsen af
- november 2009 fra Den danske Landinspektørforening, Responsumudvalget, vedrørende spørgsmål dateret
- april 2009 hedder det blandt andet: ”Efter gennemgang af det fremlagte materiale er udvalgets svar på de fremsendte spørgsmål sålydende: [”Spørgsmål 1: Eksisterer der inden for branchen kutymer vedrørende landinspektørers udformning af aftaler med kunderne, herunder med hensyn til skriftlighed, i forbindelse med landinspektørers udførelse af opgaver med henblik på udstykning af byggegrunde?”] Spm. 1: Der findes ikke kutymer for landinspektørers udformning af aftaler med kunderne, men det fremgår af § 5 i Den danske Landinspektørforenings vedtægt for landinspektørvirksomhed, at der i forbindelse med overdragelsen af en opgave bør træffes nærmere aftale om arbejdets omfang, og at der ved større arbejder, eller hvor det i øvrigt skønnes nødvendigt, bør udfærdiges skriftlige aftaler. [”Spørgsmål 2: Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, anmodes responsumudvalget om at angive hvilke kutymer, der har relevans for denne sag med angivelse af, om landinspektøren har efterlevet relevante kutymer under sagen.”] Spm. 2: Besvares ikke. -4[”Spørgsmål 3: Er de af sagsøgerne som landinspektører i nærværende sag udførte og ved bilag … fakturerede opgaver udført inden for rimelig tid, herunder henset til sagens karakter og kendskabet til den forestående kommunesammenlægning af Bramsnæs Kommune og Lejre Kommune?”] Spm. 3: Udvalget finder, at landinspektøren burde have fået en afklaring af mulighederne for udnyttelse af de 2 ejendomme i forhold til den daværende for By 2 på et langt tidligere tidsLokalplan 1 punkt i sagen. Herved kunne den forgæves udarbejdelse af en del af de udarbejdede udstykningsplaner, der tidsmæssigt har belastet sagen, formentlig være undgået. [”Spørgsmål 4: Såfremt spørgsmål 3 besvares benægtende, anmodes responsumudvalget om at angive en rimelig periode for udførelsen af opgaven.”] Spm. 4: Udvalget kan ikke anføre en rimelig periode for gennemførelse af en opgave som den foreliggende, da den i høj grad vil være afhængig af ekspeditionstiden i kommunen. Afgangen af personale fra Bramsnæs Kommune forud for kommunesammenlægningen er et forhold, der har forsinket sagen, og som ikke kunne forudses. [”Spørgsmål 5: Burde en landinspektør forud for den da forestående kommunesammenlægning have oplyst sin kunde om, at kommunesammenlægningen kunne få konsekvenser for gennemførelse af daværende planer om udstykning til byggegrunde, som var drøftet med den daværende kommune?”] Spm. 5: Ja. [”Spørgsmål 6: I bekræftende fald anmodes responsumudvalget om at angive, om en landinspektør burde have truffet særlige foranstaltninger i den anledning, herunder m.h.t. at fremme sagen ved den daværende kommune, og i bekræftende fald angive hvilke foranstaltninger, der burde have været truffet.”] Spm. 6: Udvalget finder, at landinspektøren allerede ved opstart af sagen burde have været skærpet opmærksom på bestemmelserne om formål, bygningsbevaring og grundstørrelser m.v. i herunder Lokalplan 1 bestemmelse om, at eksisterende bygninger skal vedligeholdes og kun må nedrives efter tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og burde på et tidligt tidspunkt i sagen have sikret sig de nødvendige tilladelser og evt. dispensationer skriftligt fra den daværende kommune.” I Responsumudvalgets besvarelse den
- oktober 2010 af supplerende spørgsmål dateret
- juni 2010 hedder det blandt andet: ”Udvalget kan efter fornyet drøftelse af sagen besvare det supplerende spørgeskema således: [”Spørgsmål A: -5Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 3, at ”landsinspektøren burde have fået en afklaring af mulighederne for udnyttelse af de to ejendomme i henhold til den dagældende Lokalplan 1 ”. Responsumudvalget bedes redegøre for, hvilket afklarende arbejde der skønnes at have været nødvendigt for at afklare mulighederne. Responsumudvalget bedes i fortsættelse heraf oplyse, hvorvidt den korrespondance, der i sagen foreligger mellem Bramsnæs Kommune og landinspektøren/kunderne, med rimelighed har kunnet tolkes som et positivt tilsagn/afklaring af mulighederne. Responsumudvalget bedes endvidere oplyse, hvorvidt det ville ændre besvarelsen af spørgsmål 3, såfremt det måtte lægges til grund: at Bramsnæs Kommune – inden landinspektørens indtræden i sagen – over for kunden havde givet en positiv tilkendegivelse om mulighederne, at Bramsnæs Kommune gentog dette over for landinspektøren efter dennes indtræden i sagen, og at Bramsnæs Kommune løbende har indgået i en positiv dialog omkring udarbejdelse af udstykningsplanen, herunder bedt om ændringer til det fremsendte.”] Spørgsmål A: Udvalget ønsker ikke at redegøre for, hvorledes det afklarende arbejde kunne være gennemført. Men arbejdet burde efter udvalgets mening have ført til en politisk behandling af sagen på et langt tidligere tidspunkt end
- nov.
- (Sagen er iflg. bilag … opstartet
- feb. 2006). Den foreliggende korrespondance er iflg. det udleverede materiale: 17.02.2006 - brev fra ldsp. til kommunen med de første skitser til brug ved principiel drøftelse. 02.03.2006 - kommunens bekræftelse på modtagelsen og at man vil vende tilbage efter granskning. 30.03.2006 - e-mail fra kommunen til ldsp., hvor borgmesteren synes, at projektet er noget presset, og at grundene er meget små. 17.05.2006 - brev fra ldsp. til kommunen med reviderede forslag efter aftale. 28.09.2006 - brev fra ldsp. til kommunen med illustrationsplan med indhold efter aftale. 22.11.2006 - brev fra kommunen til ldsp. med betingelser for at meddele tilladelse til projektet. Det er udvalgets opfattelse, at denne korrespondance ikke kunne tolkes som et positivt tilsagn til det fremsendte projekt. Den sidste skrivelse fra kommunen er resultatet af den første politiske behandling af sagen, og den må siges at afklare, at projektet ikke kan gennemføres i den forelagte form. En positiv tilkendegivelse fra kommunens side således, som det er skitseret i den sidste del af spørgsmålet, ville ikke ændre besvarelsen af spørgsmål
- [”Spørgsmål B. -6- Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 5 og 6, der relaterer sig til spørgsmålet om kommunesammenlægningen, at ”landinspektøren allerede ved opstarten burde have været skærpet opmærksom på bestemmelserne … ”. Henset til besvarelsen af spørgsmål 4 bedes Responsumudvalget oplyse, hvilken varighed der normalt må påregnes, fra kontrakten rettes til kommunen og til at kommunens tilkendegivelse foreligger. Responsudvalget bedes endvidere redegøre for, hvorfor det henset til den kommende kommunesammenlægning skulle være nødvendigt at have denne skærpede opmærksomhed på bestemmelserne.”] Spørgsmål B: I den pågældende sag er der allerede i e-mail af 30.03.2006 en tilkendegivelse fra kommunen, som burde være fulgt op med henblik på at opnå en afklaring i form af et tilsagn eller et afslag. Nødvendigheden af den skærpede opmærksomhed på de nævnte bestemmelser i den dagældende lokalplan fremgår af de betingelser for at meddele tilladelse til projektet, som Udvalget for Teknik og Miljø i Bramsnæs Kommune besluttede på mødet d.
- november
- [”Spørgsmål C: Responsumudvalget bedes endvidere oplyse, hvorvidt udvalget ved besvarelsen af spørgsmål 3 har været opmærksom på, at der i den konkrete udstykningssag blev nedlagt et § 14 forbud af Lejre kommune.”] Spørgsmål C: Udvalget har været opmærksom på det af Lejre Kommune nedlagte § 14 forbud.” I besvarelsen af
- januar 2010 fra Praktiserende Landinspektørers Forening, Honorarudvalget, vedrørende spørgsmål dateret
- januar 2010 hedder det blandt andet: ”Spørgsmål 1: Er det af sagsøgerne, , ved bilag … fakturerede 1 A/S honorar rimeligt henset til opgavens karakter og omfang samt omstændighederne i øvrigt, herunder med hensyn til tidsforbrug, opgjort i bilag … Besvarelse af spørgsmål 1: Honorarudvalget har afventet besvarelse af spørgetema rejst over for Den danske Landinspektørforenings Responsumudvalg, jf. Deres brev af 24.11.2009 til Responsumudvalget. Af Responsumudvalgets besvarelse af spm. 3 fremgår, at udvalget finder, at ”… landinspektøren burde have fået en afklaring af mulighederne for udnyttelsen af de 2 ejendomme i forhold til dagældende for By 2 Lokalplan 1 på et langt tidligere tidspunkt i sagen. Herved kunne den forgæves udarbejdelse af en del af de udarbejdede udstykningsplaner, der tidsmæssigt har bela- -7stet sagen, formentlig være undgået.” Af besvarelsen til spm. 6 fremgår, at Responsumudvalget finder, at ”… landinspektøren allerede ved opstart af sagen burde have været skærpet opmærksom på bestemmelserne om formål, bygningsbevaring og grundstørrelser mv. i herunder bestemLokalplan 1 melse om, at eksisterende bygninger skal vedligeholdes og kun må nedrives efter tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og burde på et tidligt tidspunkt i sagen have sikret sig de nødvendige tilladelser og evt. dispensationer fra den daværende kommune.” Honorarudvalget finder ikke grund til at betvivle, at landinspektøren har udført de i bilag … bogførte timer. Det er endvidere udvalgets opfattelse, at den anvendte timetakst er rimelig, henset til det udførte arbejdes karakter. Honorarudvalget finder imidlertid ikke, at landinspektørens honorar, jf. bilag … er rimeligt. Dette begrundes dels i Responsumudvalgets besvarelse af spm. 3 og 6, jf. ovenfor, dels i, at Honorarudvalget finder, at værdien af landinspektørens arbejde er yderst begrænset, idet sagsøgtes ejendom ikke kan udnyttes således som forudsat i det forslag til bebyggelsesplan, som landinspektøren har udarbejdet. Spørgsmål 2: Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, anmodes Takstudvalget [Honorarudvalget] om at angive, på hvilke punkter honorarkravet ikke er rimeligt, samt angive et rimeligt honorar for sagsøgernes udførelse af relevante arbejdsopgaver i forbindelse med nærværende sag om indgivelse af skitse og ansøgning til Bramsnæs Kommune om tilladelse til udstykning af sagsøgtes grund til byggegrunde, herunder et rimeligt tidsforbrug. Besvarelse af spørgsmål 2: Spm. 2 er delvist besvaret under spm.
- Det er kutyme, at landinspektøren efter forudgående aftale med sin rekvirent igangsætter et indledende arbejde – en forundersøgelse – med henblik på at undersøge mulighederne for at udnytte en ejendom til f.eks. udstykning. Omfanget af forundersøgelsen vil være afhængigt at de involverede ejendomme samt de retlige og planlægningsmæssige rammer, som regulerer anvendelsen af ejendommene. Resultatet af forundersøgelsen vil afklare, om en tilladelse til udstykning utvivlsomt vil kunne meddeles, om der kræves dispensationer, eller om den ønskede udstykning bør opgives. Desuden har forundersøgelsen til formål at holde omkostningerne i sagen nede, såfremt forundersøgelsen ikke giver grund til at gå videre med sagen, hvorved rekvirentens investering i forundersøgelsen er spildt. Honorarudvalget er enigt med Responsumudvalget i, at landinspektøren langt tidligere burde have søgt en afklaring af, om den ønskede udnyttelse af ejendommen var mulig. Det er Honorarudvalgets opfattelse og vurdering, at landinspektøren med anvendelse af væsentligt færre ressourcer kunne have afklaret, om den ønskede udstykning lovligt – ved tilladelse eller dispensation – kunne være gennemført -8- inden for den dagældende lokalplan, og derved have konstateret, om den kommunale sagsbehandler gav forhåbninger, som ikke kunne realiseres ved dispensationer. Det er Honorarudvalgets vurdering, at en afklaring af det retlige og planlægningsmæssige grundlag for udstykning samt udarbejdelse af principansøgning til kommunen med henblik på en afklaring af de lokalplanstridige forhold i bebyggelsesplanen (bl.a. nedrivning) normalt vil kunne gennemføres for et honorar i størrelsesordenen kr. 20.000 eksklusive moms, for begge ejendomme under ét. Dette svarer til ca. 20 honorartimer. Honorarudvalget finder herefter, at landinspektøren bør eftergive den del af sit honorar, som overstiger kr. 20.000 eksklusive moms. Honorarudvalget kan ikke vurdere, hvorvidt den angivne fordelingsnøgle (44 hhv. 56 %) er rimelig.” Forklaringer Der er i landsretten afgivet forklaring af vidnerne Vidne 4 og Vidne 4 Vidne 3 . har forklaret blandt andet, at han er uddannet arkitekt og byplanlægger, men nu pensioneret. I foråret 2006 var han ansat hos 1 A/S og blev da kontaktet af , der ønskede at udstykke sin ejendom. medinddrage sin nabo så muligheden for at Person 1 ejendom i en eventuel udstykningssag og Part A's etablerede derfor kontakten til Person 1 Part A . Han udfærdigede nogle skitser, som han på et møde drøftede med de to naboer, og da der var enighed om at gå videre med sagen, fulgte siden flere møder med de pågældende. De første skitser, han udarbejdede, angik parcelhusbebyggelse, som var mulig inden for lokalplanen. De senere skitser angik tæt-lav bebyggelse, som ganske vist indebar en højere bebyggelsesprocent, men formanden for teknikudvalget skulle i efteråret 2005 have udtalt til Person 1 , at udvalget ville se velvilligt på en sådan bebyggelse. Dette var baggrunden for hans dialog med kommunen, og som oplæg til et møde fremsendte han derfor i foråret 2006 til kommunen nogle skitseforslag til tæt-lav bebyggelse. På det efterfølgende møde gav kommunen udtryk for, at skitseforslagene skulle tilrettes, således at et par boliger udgik af projektet. Han husker ikke specifikt e-mailen af
- marts 2006 fra udtryk for, at Vidne 3 Vidne 3 , men den var nok nærmest mente, at skitseforslagene indeholdt for mange boliger. Det var således hans opfattelse, at Vidne 3 for så vidt fandt projektet godt nok, men at der skulle lidt mere ”luft” i dette. Han foretog rettelser til skitseforslagene i forhold til den fremførte kritik og fremsendte den
- maj 2006 reviderede forslag til tæt-lav bebyggelse til kommunen, idet han i den mellemliggende periode ikke havde fået ny viden. -9- Skitseforslagene indeholdt således forslag til kommunen om at tilvejebringe et nyt plangrundlag i form af en ny lokalplan. Hans henvendelse til kommunen fandt sted, inden der var anvendt for mange ressourcer på projektet, og han kunne ikke tidligere end sket have sikret sig den i øvrigt positive tilkendegivelse fra kommunen. Der var ikke i lokalplanen oplysninger om, at de to ejendomme skulle være bevaringsværdige, og der burde derfor ikke være problemer med at få tilladelse til nedrivning af ejendommene. Kort efter fremsendelsen i maj 2006 af de reviderede skitseforslag til kommunen ophørte hans arbejde med projektet, idet han overgik til arbejde på freelance basis, men indtil da havde han ud over møderne med haft adskillige samtaler med denne i telefon, men Part A på intet tidspunkt talte de om honorar. Vidne 3 har forklaret blandt andet, at han er plan- og bychef i Høje Tåstrup Kommune, men at han blandt andet i 2005 til november 2006 var ansat i Bramsnæs Kommune som teknisk chef, og at han herefter blev ansat hos 1 A/S . Ultimo 2005 eller primo 2006 fik han som teknisk chef første henvendelse i sagen. Henvendelsen var en forespørgsel om, hvorvidt de af sagen omhandlede parceller lå inden for eller uden for lokalplanafgrænsningen, og der var enighed om, at parcellerne lå indenfor. Efterfølgende modtog han flere skitser med forskellige forslag til klynge-/rækkehusbebyggelse på parcellerne, men lokalplanen foreskrev fritliggende huse med et grundareal på minimum 800 m2, og det er på denne baggrund, at hans e-mail af
- marts 2006 om, at projektet var ”noget presset og grundene meget små”, skulle ses. Han havde et par møder med Vidne 4 og var positivt indstillet over for projektet, men da projektet lå udover, hvad lokalplanen foreskrev, skulle sagen forelægges på politisk plan, hvilket forvaltningen besluttede at gøre i november 2006, efter at han var fratrådt. Kommunalpolitikerne var imidlertid ikke enige i forvaltningens indstilling og fastholdt kravet om et grundareal på minimum 800 m2, ligesom de krævede nærmere undersøgelse af, om bygningerne på ejendommene var bevaringsværdige. Projektets gennemførelse forudsatte ikke nødvendigvis en ny lokalplan, idet en lokalplansændring eller en dispensation fra lokalplanen ville være tilstrækkelig. Under sin ansættelse hos 1 A/S deltog han sammen med Part A og Person 1 i møder med kommunen, som var positivt indstillet med hensyn til at udarbejde en ny lokalplan for området. Den
- februar 2007 ansøgte han Lejre Kommune om nedrivningstilladelse. Sagen endte for Part A's vedkommende med en tilladelse til at til- bygge en længe samt bygge en selvstændig længe. Procedure - 10 - Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Landsrettens begrundelse og resultat Af de grunde, der herom er anført af byretten, tiltrædes det, at Part A er rette debitor i forhold til 1 A/S' eventuelle resttilgodehavende i anledning af det udførte arbejde, og at Part A ikke ved passivitet har fortabt retten til at gøre indsigelse mod resttilgodehavendets størrelse. I overensstemmelse med Den danske Landinspektørforenings responsumudvalgs besvarelse af spørgsmålene 3, 6 og B lægger landsretten til grund, at 1 A/S allerede ved projektets indledning burde have været opmærksom på lokalplanens bestemmelser om blandt andet formål, bygningsbevaring og grundstørrelser, herunder om vedligeholdelse af eksisterende bygninger, som kun måtte nedrives efter tilladelse fra kommunalbestyrelsen, samt at 1 A/S på et tidligt tidspunkt skriftligt burde have sikret sig nødvendige tilladelser og eventuelle dispensationer fra kommunen. Kommunens tilkendegivelse i e-mailen af
- marts 2006 om, at projektet var ”presset” og ”grundene meget små”, burde tillige have foranlediget, at 1 A/S i forlængelse heraf havde fået afklaret mulighederne for udnyttelse af de to ejendomme i forhold til lokalplanen i form af tilsagn eller afslag, hvorved en del af de forgæves udarbejdede udstykningsplaner kunne være undgået. Efter Praktiserende Landinspektørers Forenings honorarudvalgs besvarelse af spørgsmål 2 lægger landsretten endvidere til grund, at en afklaring af det retlige og planlægningsmæssige grundlag for udstykning samt udarbejdelse af principansøgning til kommunen med henblik på en afklaring af de lokalplanstridige forhold i bebyggelsesplanen ville kunne være gennemført for et honorar i størrelsesordenen 20.000 kr. ekskl. moms for og Part A's Herefter, og da Person 1 Person 1's at Part A ejendomme under ét. allerede har betalt 1 A/S 59.474,84 kr., tiltrædes det, er frifundet for 1 A/S' krav. Landsretten stadfæster derfor dommen. - 11 - Ved omkostningsfastsættelsen til dækning af Part A's udgift til advokatbi- stand er henset til sagens værdi, forløb og udfald. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal 18.000 kr. til a. Part A 1 A/S inden 14 dage betale . Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8
🔗 Til officiel kilde
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.