RETTEN PÅ BORNHOLM DOM afsagt den 20. december 2024 Sag BS-29611/2024-BOR Sagsøger (Udlejer) (advokat Frederikke Hjorth Nisbeth) mod Dancenter A/S (advokat Pernille Nørkær) Denne afgørelse er truffet

§ 10, stk.

1 og 2. Sidstnævnte kan ikke forstås anderledes end, at Person 3 havde fuldmagt og beføjelse til at indgå erhvervslejekontrakten på sagsøgtes vegne, og sagsøger havde ikke og burde ikke have anledning til at tro andet, jf.

§ 11, stk.

1. Det forhold, at Person 3 har haft fuldmagt og beføjelse til at indgå erhvervslejekontrakten understøttes endvidere af, at Person 4 ikke italesatte underskriften ved sin egen under-skrift, ligesom det blandt andet var Person 3, som forhandlede erhvervslejekontrakten på vegne af sagsøgte. Sagsøgte har da også ved at flytte ind i lejemålet og ved at betale husleje til sagsøger ageret i henhold til og dermed anset sig selv for bundet af den indgåede erhvervslejekontrakt, hvoraf det følger, at kontrakten fra sagsøgtes side tidligst kan opsiges til fraflytning den
2. marts
3. Med henvisning til ovenstående anbringender gøres det gældende, at det er sagsøgte, som bærer bevisbyrden for, at erhvervslejekontrakten pludselig ikke skulle være bindende, herunder at Person 3, som er tidligere ansat hos sagsøgte, ikke havde beføjelse til at indgå kontrakten. Denne bevisbyrde er ikke løftet af sagsøgte. 9 Ad 2) sagsøgtes erstatningsansvar Det gøres gældende, at sagsøgte uberettiget har opsagt lejemålet, idet det klart fremgår af erhvervslejekontrakten, at denne er uopsigelig ind-til
4. marts 2033, jf. erhvervskontraktens punkt
5. Ad 3) sagsøgers tab Det gøres gældende, at sagsøgte er erstatningsansvarlig over for sagsø-ger for det tab, som sagsøger har lidt i forbindelse med den uberetti-gede opsigelse, ligesom sagsøgte er erstatningsansvarlig for udgifterne forbundet med istandsættelsen af lejemålet, udgifter til ejendomsmæg-ler mv. Tabet udgøres af leje i uopsigelighedsperioden, fællesomkostninger, istandsættelsesomkostninger samt udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med genudlejning. Tabet svarer til sagsøgers principale på-stand i sagen. Det gøres gældende, at sagsøger har krav på betaling af husleje i hele uopsigelighedsperioden, idet det er sagsøgte, som har misligholdt erhvervslejekontrakten. Risikoen forbundet med, at erhvervelejemålet ikke udlejes i uopsigelighedsperioden, herunder usikkerheden forbundet med et tidspunkt for, at lejemålet potentielt vil være genudlejet, må derfor også bæres af sagsøgte, idet sagsøgte som erhvervsdrivende har været bekendt med konsekvensen af vilkåret om uopsigelighed. I forlængelse af ovenstående gøres det således gældende, at sagsøgers krav på betaling af husleje i hele uopsigelighedsperioden er forfaldent. Sagsøger er dog indforstået med at tilbagebetale husleje i det omfang det lykkes for sagsøger at få genudlejet erhvervslejemålet inden udløb af uopsigelighedsperioden, men må grundet sagsøgtes adfærd og age-ren sikre sig på nuværende tidspunkt. Såfremt retten måtte komme frem til, at sagsøgers krav på betaling af husleje i hele uopsigelighedsperioden ikke er forfaldent, gøres det subsidiært gældende, at sagsøgte er forpligtet til at betale den forfaldne del af huslejen – og dermed husleje for perioden fra februar 2024 til november 2024 – samt at sagsøgte er forpligtet til at betale husleje løbende som lejen forfalder med tillæg af den aftalte indeksregulering i den resterende uopsigelighedsperiode eller indtil lejemålet genudlejes. 10 Ad 4) tabsbegrænsningspligten Det gøres gældende, at sagsøger har foretaget tilstrækkelige tiltag og forsøg på genudlejning af erhvervslejemålet, men at dette ikke er lykkes på nuværende tidspunkt. Det gøres samtidig gældende, at sagsøger først fik stillet lejemålet til rådighed efter sagsøgte fraflyttede og afleverede de sidste nøgler den
6. marts 2024, hvorfor sagsøgers forpligtelse til at genudleje først trådte i kraft på dette tidspunkt. Sagsøger tog herefter straks kontakt til ejendomsmægler og fik foretaget en besigtigelse af lejemålet allerede den
7. april 2024, ligesom lejemålet blev annonceret pr.
8. april
9. Der er herudover foretaget fremvisninger til alle interesserede og potentielle lejere, ligesom markedsføringsmaterialet er annonceret både i Bornholms Tidende, i boligavisen, på EDC Erhvervs hjemmeside samt på ejendomstorvets hjemmeside. Sagsøger har således løftet bevisbyrden for, at der foretaget tilstrække-lige bestræbelser på genudlejning af erhvervslejemålet. Det bestrides, at sagsøger kunne have fundet en ny lejer inden for 3 måneder, idet der på trods af sagsøgers rimelige foranstaltninger fortsat ikke er fundet en ny lejer. I forlængelse heraf henvises til, at erhvervsle-jemålet alene kan udlejes til virksomheder med havne- eller turistrelate-ret formål. Det bestrides endeligt, at sagsøgte har betalt husleje for henholdsvis december 2023 og januar
10. Ad 5) erhvervslejekontraktens gyldighed Det gøres gældende, at aftalen ikke udgør en urimelig aftale, jf.

§ 36, stk.

1 og stk. 2, idet det samtidig gøres gældende, at det er sædvanligt, at der i erhvervslejekontrakter mellem erhvervsdrivende aftales en uopsigelighedsperiode. Det gøres i forlængelse heraf gældende, at aftalen er indgået på bag-grund af forhandling mellem sagsøger og sagsøgte, og at sagsøgte efter eget ønske og som erhvervsdrivende har indvilliget i at lade sig binde for en 10-årig periode, jf. oplæg til erhvervslejekontrakt, punkt 2.1(bilag 27).” Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført: 11 ”Til støtte for de nedlagte påstande gøres følgende anbringender gældende: Indgåelse af erhvervslejekontrakten

1. Det gøres principielt gældende, at der ikke er indgået nogen bin-dende aftale mellem sagsøger og sagsøgte vedrørende erhvervsleje-målet beliggende Adresse 1, 3700 Rønne.
2. Erhvervslejekontrakten (bilag 1) er ikke indgået af en tegningsberettiget person, idet Person 3 og Person 4 hverken hver for sig eller til sammen opfylder selskabets tegningsre-gel, da Person 3 aldrig har været direktør eller bestyrelses-medlem i sagsøgte.
3. Derfor er tegningsreglen, der fremgår af CVR (bilag B) ikke opfyldt i forbindelse med indgåelsen af Erhvervslejekontrakten, som blev indgået den
4. december 2022 (bilag 1).
5. Sagsøgte er derfor ikke part i erhvervslejekontrakten og har desuden ingen forpligtelser i henhold til erhvervslejekontrakten, herunder ingen forpligtelser til at foretage betalinger af nogen form til sagsøger. Urimelig aftale efter

bestemmelser 5. Det gøres gældende, at erhvervslejekontrakten (bilag 1) udgør en urimelig aftale, grundet uopsigelighedsbestemmelsen i erhvervslejekontraktens, pkt. 4.1, hvorfor erhvervslejekontrakten skal tilsidesættes som helhed, jf.

§ 36, stk.

1 og stk.

2. I erhvervslejeretten skal der tages hensyn til balancen mellem udlejerens behov for stabilitet og sikkerhed og lejerens behov for fleksibilitet i erhvervsforhold. Et opsigelsesvarsel på 10 år overstiger væsentligt, hvad der almindeligvis anses for sædvanligt og rimeligt i erhvervslejemål.
3. Det er yderst uproportionelt, såfremt sagsøgte pålægges en betaling på knap 3 mio. kr. som følge af opsigelsen af et lejemål, der alene har været i brug i perioden fra
4. marts 2023 til opsigelsen den
5. november 2023 – en periode på blot 8,5 måneder.
6. En sådan økonomisk byrde står ikke i rimeligt forhold til varigheden af lejemålet, særligt set i lyset af de almindelige principper om rimelighed og proportionalitet i aftaleforhold . 12
7. På baggrund af ovenstående må det konkluderes, at opsigelsesvars-let på 10 år er urimeligt og bør tilsidesættes eller modereres efter

§ 36

, så det afspejler, hvad der må anses som sædvanligt og rimeligt i lignende erhvervslejemål.

1. Da erhvervslejekontrakten blev indgået af Person 3 og Person 4, som hverken hver for sig eller til sammen opfylder selskabets tegningsregel, findes det også urimeligt, at sagsøgte skal være bundet af erhvervslejekontrakten med den – po-tentielle – afledte konsekvens, at sagsøgte kan blive forpligtet betale yderligere husleje svarende til knap 3 mio. kroner. Tabsbegrænsningspligten
2. Det gøres subsidiært gældende, at sagsøgeren ikke har opfyldt den lovhjemlet genudlejningspligt i erhvervslejelovens § 64, stk. 3, om genudlejning og dermed erstatningsrettens almindelige regel om tabsbegrænsning.
3. Genudlejningspligten i erhvervslejelovens § 64, stk. 3 og den almindelige tabsbegrænsningspligt pålægger en udlejer i at søge genudlejning af lejemålet hurtigst og bedst muligt, hvis lejer fraflytter lejemålet inden lejemålets kontraktmæssige ophør.
4. Således kan udlejerens krav på erstatning for tabt husleje reduceres, hvis det kan sandsynliggøres, at lejemålet kunne være genudlejet inden udløbet af den kontraktmæssige lejeperiode.
5. Bevisbyrden for tilstrækkelige bestræbelser på genudlejning påhviler som udgangspunkt udlejer (sagsøger).
6. Når en udlejer rejser krav om erstatning for tabt husleje efter lejerens fraflytning, må udlejeren dokumentere, at der er gjort tilstrækkelige og seriøse bestræbelser på at genudleje lejemålet i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 64, stk. 3, og tabsbegrænsningspligten.
7. Denne bevisbyrde kræver, at sagsøger fremlægger konkret og behørig dokumentation for de tiltag, der er iværksat for at tiltrække nye lejere, herunder detaljer om markedsføringsaktiviteter, kontakt med potentielle lejere og eventuelle drøftelser med erhvervsmæglere.
8. Det er ubestridt, at sagsøger skal foretage de handlinger, som er normale og forventelige i markedet for at genudleje lejemålet. 13
9. Hertil kommer, at tiltagene bør være tilpasset lejemålets særlige karakter, f.eks. størrelse, beliggenhed, og anvendelsesmuligheder.
10. Sagsøger bør – for at overholde tabsbegrænsningspligten - tage opsøgende kontakt til potentielle nye lejere igennem andre markedsføringsmæssige måder end alene at markedsføre lejemålet igennem diverse aviser og hjemmesider, som ellers fremlagt af sagsøgeren (bilag 13 – 19).
11. Dette begrundes i lejemålet beskaffenhed, herunder særligt dens udlejningsbegrænsning om, at der kun kan udlejes til havne- eller turistrelaterede formål, da sådan ejendom ikke bør markedsføres på samme vis som et lejemål uden udlejningsbegrænsninger.
12. Det bør i den sammenhæng skærpe sagsøgerens tabsbegrænsningspligt, at lejeperioden er 10 år, hvilket i sig selv må anses som en usædvanlig lang opsigelsesperiode.
13. Det skal hertil bemærkes, at sagsøger har krævet tabt husleje for en periode på knap 10 år. Uanset at dette følger uopsigelighedsperio-den i erhvervslejekontraktens (bilag 1), pkt. 4.1, gøres det gældende, at det er udokumenteret, at udlejer ikke vil kunne få genudlejet leje-målet inden
15. Det må derfor lægges til grund, at sagsøger ikke har løftet sin bevisbyrde i forhold til den fremsatte påstand om, at genudlejning ikke kan finde sted i den resterende lejeperiode.
16. På baggrund af fornævnte, gøres det gældende, at sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for overholdelsen af genudlejningsforpligtelsen fastsat i erhvervslejelovens § 64, stk. 3, og tabsbegrænsningsforpligtelsen.” Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen. Rettens begrundelse og resultat Lejeaftalen er på vegne af sagsøgte underskrevet af Person 4, der efter det oplyste var en del af sagsøgtes bestyrelse og direktion, og af Person 3, der er angivet i lejekontrakten at underskrive ”via fuldmagt” . 14 Efter Vidne 3's forklaring, må det lægges til grund, at det var Person 3, der håndterede forholdene vedrørende leje af lokalerne på Born-holm for sagsøgte, og at hun, trods hun ikke formelt havde en direktørtitel, var en del af ledergruppen, der tillige omfattede Person 4, til denne fratrådte i foråret
17. Det må endvidere lægges til grund, at Person 6, der var administrerende direktør i sagsøgte, var enig med Person 3 i, at der skulle indgås en lejekontrakt vedrørende lokalerne, og at denne skulle være uopsigelig for en periode af 10 år. Under disse omstændigheder finder retten, at det lå inden for såvel Person 4 og Person 3's fuldmagters grænser som indenfor de-res bemyndigelse at indgå lejekontrakten med sagsøgeren, hvorfor sagsøgte er bundet af aftalen, jf.

§ 10, stk.

1, og stk.

1. Det forhold, at Person 3 ikke var tegningsberettiget for sagsøgte, fin-des, allerede fordi der er handlet indenfor de befuldmægtigedes bemyndigelse, herefter ikke at kunne føre til et andet resultat. Det bemærkes herved, at det er ubestridt, at sagsøgte har indbetalt depositum og har betalt lejeindbetalinger for perioden fra lejemålets begyndelse den
2. marts 2023 til udgangen november 2023 i overensstemmelse med den fremlagte lejekontrakt, samt at sagsøgte har benyttet lejemålet fra ultimo januar 2023 til ultimo februar 2024, hvorfor det må lægges til grund, at begge parter har ind-rettet sig i overensstemmelse med lejeaftalen, ligesom sagsøgte heller ikke i for-bindelse med sin opsigelse af lejeforholdet i oktober 2023 har gjort gældende, at aftalen var ugyldig. Efter bevisførelsen, herunder de afgivne parts- og vidneforklaringer, må det lægges til grund, at det var sagsøgte, der ønskede et vilkår om 10 års uopsige-lighed, og at dette vilkår også var en del af det udkast til lejekontrakt, som sagsøgte havde udfærdiget. Herefter, og da et sådant vilkår ikke kan anses for usædvanligt i erhvervslejeforhold af den omhandlede karakter, finder retten in-tet grundlag for at tilsidesætte lejekontrakten helt eller delvist, jf.

§ 36

. Sagsøgte er således bundet af lejekontrakten i sin helhed, hvorfor sagsøgtes opsigelse af lejemålet var uberettiget. Sagsøgte er herefter pligtig, under iagttagelse af sagsøgerens tabsbegrænsningspligt, herunder pligt til at søge lejemålet genudlejet, jf. erhvervslejelovens § 64, stk. 3, at erstatte sagsøgerens tab som følge af den uberettigede opsigelse. Efter bevisførelsen, herunder sagsøgerens forklaring samt Vidne 1 og Vidne 2's forklaringer, må det lægges til grund, at sagsøge- 15 ren, straks sagsøgte havde afleveret nøglerne til lejemålet, foretog en rengøring af lejemålet og tog kontakt til ejendomsmægleren, der hurtigst muligt annonce-rede lejemålet til udlejning. Retten finder herved, at sagsøgeren har godtgjort at have foretaget passende og tilstrækkelige bestræbelse på at genudleje lejemålet, og at sagsøgeren herved har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt. Sagsøgte er derfor pligtig at erstatte sagsøgeren dennes tab. Tabet skal opgøres i overensstemmelse med almindelige udmålingsprincipper, hvilket indebærer, at sagsøgeren alene kan kræve tab, der er realiseret eller med høj grad af sikkerhed vil blive realiseret, erstattet. Da det efter det fremkomne ikke kan udelukkes, at sagsøgerens genudlejningsbestræbelser inden for en overskuelig periode vil føre til udlejning af lejemålet, kan sagsøgeren for tiden alene kræve det realiserede tab erstattet. På denne baggrund tages sagsøgerens betalingspåstand til følge for så vidt an-går 206.903,78 kr. svarende til det af sagsøgeren opgjorte realiserede tab, hvil-ken opgørelse ikke er bestridt. Det bemærkes, at sagsøgeren herved ikke er udelukket fra efterfølgende at anlægge sag mod sagsøgte med påstand om erstatning af yderligere tab, idet det efter det ovenfor anførte må lægges til grund, at sagsøgeren vil være berettiget til løbende at indfordre realiseret tab hos sagsøgte, forudsat sagsøgeren fortsat godtgør at have iagttaget sin tabsbegrænsningspligt. Henset til sagens karakter og udfald, herunder at det må lægges til grund, at sa-gen i det væsentligste har drejet sig om spørgsmålet om aftalens gyldighed, i hvilket spørgsmål sagsøgeren har fået fuldt medhold, samt at søgsmålet må an-ses at have været nødvendiggjort af sagsøgtes stilling til sagen, finder retten, at sagsøgte skal svare sagsøgeren sagsomkostninger som nedenfor anført. Om-kostningsbeløbet, der angår 45.000 kr. til dækning af sagsøgerens udgifter til advokatbistand samt 4.500 kr. til dækning af retsafgift vedrørende det vundne beløb, er fastsat under hensyn til sagens størrelse, karakter og forløb. Sagsøge-ren er efter det oplyste ikke momsregistreret. THI KENDES FOR RET: Sagsøgte tilpligtes at betale 206.903,78 kr. til sagsøgeren. Sagsøgte skal til sagsøgeren betale sagsomkostninger med 49.500 kr. 16 Beløbene skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 20-12-2024 kl. 13:01 Modtagere: Sagsøgte Dancenter A/S, Sagsøger Sagsøger (Udlejer), Advokat (H) Pernille Nørkær, Advokat Frederikke Hjorth Nisbeth