ECLI:DK:ESB:2024:BS0000001331 Sag om tilbagebetalingskrav på for meget betalt husleje

RETTEN I ESBJERG Udskrift afdombogen Dom, afsagt den

1. december 2006 i sagen BS 4-303/2006: Part 1 Adresse 1 6700 Esbjerg, mod Part A Adresse 2 By 1 Part A , en 85 m2 stor 2 værelseslejlighed i I 1994 lejede sagsøgte, Adresse 3 ejendommen , Esbjerg. Den
2. august 1998 blev der mellem udlejeren og sagsøgte indgået en lejekontrakt. Det fremgår af lejekontrakten, at den månedlige leje blev aftalt til 982,25 kr., hvortil kom et månedligt a conto varniebidrag på 350,00 kr. Pr.
3. januar 2000 fremlejede sagsøgte lejliuheden til sagsøgeren, Part 1 . I en lejekontrakt, der er op rettet den
4. december 1999, har parterne aftalt, at sagsøgeren skulle betale 2.150 kr. pr. måned i leje for lejligheden og et månedligt a conto varmebid rag på 350,00 kr. Da sagsøgeren blev klar over, at sagsøgte krævede en høje re leje af hende end den leje, han betalte til sin udlejer, krævede hun diffe rencen tilbagebetalt. Det afviste sagsøgte. Sagsøgeren er flyttet fra lejlighe den den
5. januar
6. Under denne boligretssag, der er anlagt den
7. maj 2006, har sagsøgeren ef ter sin endelige påstand påstået sagsøgte dømt til at betale 59.453,25 kr. med procesrente, beregnet fra datoen for hver indbetaling af husleje og frem til betahng sker, subsidiært fra et af retten fastsat senere tidspunkt. Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende blandt andet, at sagsøgte jfr. BRL § 29 e ikke kan opkræve en højere leje end 982,25 kr. pr. måned. Sagsøgte, der storrelsesmæssigt anerkender sagsøgerens krav, har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb. Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende blandt andet, at lejelovgivningen ikke hindrer, at en lejer fremlejer sin lejlighed til en højere leje end lejen i hovedleje forholdet. Det påstævnte beløb udgør sagsøgerens tilbagebetalingskrav på for meget betalt husleje i perioden fra den
8. maj 2001 til udgangen af august
9. Forklaringer Der er under sagen afgivet forklaring af parterne. srn6I,46-I-stV-Ki94.m-T3-[J)L1W- bl] Side 2/5 Sagsøgeren har blandt andet forklaret, at hun er uddannet fysioterapeut. U middelbart før hun indgik lej eaflalen med sagsøgte, havde hun hørt gen-nem en veninde, at hans lejlighed var ledig. Hun var godt klar over, at sagsøgte kun boede til leje i ejendommen. Hun kontaktede ham, og de drøftede en le jeaftale. De talte ikke om, hvad hun skulle betale for lejligheden, og hvad han betalte til sin udlejer. Det fik hun slet ikke at vide. Sagsøgte sagde, at lejligheden kostede 2.150 kr. pr. måned, hvortil kom et a conto varmebidrag. Hun betalte uden indsigelse den leje, han forlangte, for hun troede, at det skulle være sådan. Han oplyste intet om, hvorvidt han fremlejede lejligheden til hende med udlejerens samtykke, men på et tidspunkt blev udlejeren klar over, at hun boede i lejligheden. Udlejeren gjorde ikke ophævelse hedmod. Da ejendommen blev solgt, talte hun med ejendommens nye ejer, der fortal te hende, hvad sagsøgte betalte i husleje. Hun syntes ikke, al lejligheden var for dyr, men det var hendes opfattelse, at det var urimeligt, at sagsøgte skul le tjene på fremlejemålet. Da hun foreholdt ham, hvad den nye ejer havde fortalt hende, svarede han, at han skulle tjene en skilling på aftalen. Hun kontaktede herefter lejerforeningen, som oplyste, at det var ulovligt at op kræve en højere leje i fremlejemålet end den leje, sagsøgte betalte. Da lejlig heden var i en dårlig stand, og da hun ventede et bam, opsagde hun fremle jeaftalen. Hun stilede opsigelsen til ejendommens nye ejer. Sagsøgte har blandt andet forklaret, at han overtog lejligheden den
10. decem ber
11. Ejendommens ejer og han underskrev en lejekontrakt. Lej-lighe den var i en meget dårlig stand, så han satte den i stand. Istandsættelsen om fattede affiovling af gulve, samt renovedng af skabene i køkkenet og i sove værelset. Han satte et brugt komfur og et brugt køleskab ind i lejlig-heden. Der blev i 1998 lavet en ny lejekontrakt, fordi den gamle ikke var opdateret. I november 1998 fik han arbejde i Norge. Da han ikke vidste, hvor lang tid han ville blive deroppe, besluttede han at beholde lejligheden og fremleje den, så han havde noget at komme hjem til. Han flyttede til Norge umiddel bart herefter. Lejligheden slod tom, indtil sagsøgeren overtog den. Under deres samtale om fremlejekontraklen fortalte han hende, at hun kain fremle jede lejligheden. Han foreslog hende, at hun betalte 2.150 kr. pr. måned for lejligheden. Da hun syntes, at det var en rimelig leje, overtog hun lejemålet. Han kontaktede herefter sin udlejer og orienterede ham om aftalen med sag søgeren. Udlcjeren accepterede fremlejeaftalen. Hans kontrakt i Norge udløb i 2002, hvorefter hans familie og han vendte tilbage til Dan-mark. Allerede inden da havde han købt et hus i Esbjerg. Da huset skulle sættes i stand, in den han kunne flytte ind i det, lejede hans familie og han midlertidigt en an den lejlighed. Da sagsøgeren fik at vide, at han vendte tilbage til byen, blev hun bekymret for, om hun kunne blive boende. Han fortalte hende, at det kunne hun. I sommeren 2005 skiftede ejendommen ejer. Da den nye ejer gerne ville overtage lejekontrakten med sagsøgeren, blev det ordnet således, at sagsøgeren indgik en aftale med den nye ejer. Sagsøgte modtog den sidste husleje fra hende den
12. august
13. Han har ikke sendt den nye ejer den le jekontrakt, som han har indgået med sagsøgeren, men han har fortalt ejeren, SrDO6N46SlI.St{)2K94 Ol .t3UlIr.llXl\013 Side 3/5 hvad hun betaler i husleje. Hun har aldrig gjort indsigelser mod lejens stør relse eller reklameret over, at der blev betalt en ulovlig dusør. Parternes anbringender og procedure Sagsøgeren har i sit påstandsdokument gjort følgende anbringender gælden de til støtte for sin påstand: “at såfremt der ikke er indgået en gyldig fremlejeafiale, jf. lejelovens kap. XII, kan sagsøgte ikke opkræve differencehuslejen i forhold til udlejeren, at difference indbetaling af husleje må betragtes som ulovlig dusør, jfr. lejelo vens § 6, og at sagsøgte jfr. BRL § 29 e ikke kan opkræve en højere leje end 982,25 kr. pr. mied.” Sagsøgeren har blandt andet nærmere anført, at de arbejder, som sagsøgte har forklaret om, ikke isoleret set kan begrunde, at han kan betinge sig en højere leje for lejligheden end den leje, han betaler til sin udlejer. Lejeloven er en beskyttelseslov, der blandt andet skal sikre, at lejere ikke betaler en le je, der er i strid med lejelovgivningens bestemmmelser om lejefastsættel sen. Sagsøgte har omgået lejeloven og har krævet en leje, som hans udlejer ikke lovligt kunne oppebære. Det bestrides, at sagsøgerens krav er forældet, og at kravet er fortabt ved passivitet. Sagsøgte skal derfor have medhold i sin påstand. Sagsøgte har i sit påstandsdokument gjort følgende anbdngender gældende til støtte for sin påstand, - - - - - - - at der ikke er tale om ulovlig dusør jfr. lejelovens §
14. at sagsøgte opkræver en højere leje i fremlejeforholdet end i hoved lejeforholdet betyder ikke, at merlejen udgør ulovlig dusør. at sagsøgte ikke kræver eller modtager vederlag fra lejeren, som ikke er et led i lejeaftalen, hvorfor der ikke er tale om ulovlig dusør. at den aftalte leje er lovlig i h.t. lejelovens og boligreguleringslovens regler. at kompetence til at prøve lejens lovlighed i h.t. boligreguleringslovens § 29 c heffimrer under huslejenævnet, hvorfor boligretten ikke kan tage stil ling hertil og skal afvise spørgsmålet. at sagsøger har bevisbyrden for, at lejen er for høj. at sagsøger ikke har bevist, at lejen er for høj. Sroo6I446.I.srO2Kl94al.T34.ol-M-D 3 Side 4/5 - - - - - - at sagsøger ved passivitet har fortabt sin indsigelsesret over for den aftalte leje og dusør ved først mere end 6 år efter lejekontraktens indgåelse og ef ter lige så lang tids indsigelsesfri lejeudbetaling at påstå, at lejen er for høj, og at der er tale om ulovlig dusør. at boligreguleringsloven ikke hindrer fremleje til en højere leje end i ho vedlej e fo rho Idet. at kravet er forældet i itt. boligreguleringslovens § 49, stk. 4 og boligregu leringslovens § 17 at et eventuelt tilbagebetalingskrav maksimalt kan andrage eventuelt for meget betalt leje for et år, at sagsogtes retsforhold i forhold til ejeren af ejendommen er uden betyd ning for vurderingen afretsforholdet imellem sagsøger og sagsøgte, og at der er indgået en gyldig fremlejeaftale.’ Sagsogte har blandt andet nærmere anført, at sagsøgeren allerede fra lejeaf talens indgåelse var klar over, at sagsøgte kun boede til leje, og at han derfor ikke var ejendommens ejer. Han foreslog hende, at hun skulle betale 2.150 kr. i månedlig leje. Hun aecepterede denne husleje, som er den rene leje for lejligheden. Retten kan lægge til grund, at ejendommens daværende ejer samtykkede i fremlejemålet og den leje, som sagsøgeren betalte, til sagsøgte. Da ejendommen skiftede ejer i 2005, indtrådte den nye ejer i sagsogtes aftale med sagsøgeren, der herefter fra den
15. september 2005, og indtil hun flytte de den
16. januar 2006, har betalt lejen til ham. Sagsøgeren har først efter sin fraflytning gjort gældende, at hun har betalt for meget i leje. På denne baggrund er det sagsogtes opfattelse, at kravet er forældet og subsidiært, at sagsøgeren har fortabt retten til at ffi den for meget betalte leje tilbagebetalt. Boligrettens begrundelse og afgorelse: Indledningsvist bemærkes, at denne sag drejer sig om et tilbagesognings krav. Boligretten er derfor kompetent til at behandle sagen. Lejelovens og boligreguleringslovens regler om lejefastsættelsen gælder og så for fremlejeforhold,jfr. lejelovens § 1, stk. 1, og boligreguleringslovens § 4, stk.
17. Det betyder, at fremlejegiveren ikke kan oppebære en højere leje i fremlejeforholdet end den leje, der lovligt kan ophæves i hovedleje-forhol det. Det lægges til grund, at sagsøgte har betalt en månedlig leje på 982,25 kr for lejligheden, og at sagsøgeren har betalt en månedlig leje på 2.150 1cr. for lejligheden. Retten lægger endvidere til grund, at lejen i hovedlejeforholdet som udgangspunkt svarer til den leje, der lovligt kan oppebæres for lejlighe I 446-931 -9142 -Kl 34 Ol -7JUlI -1.1441-DI) Side 5/5 den. Da sagsøgeren således har godtgjort, at hun betaler en højere leje i fremlejeforholdet end den leje, som sagsøgte har betalt i hovedlejeforholdet, må det påhvile sagsøgte at godtgøre, at han er berettiget til at oppebære den højere leje. Da sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde, da sagsøgerens krav ikke er forældet, og da hverken almindelige passivitetsgmndsætninger eller de synspunkter, sagsøgte i øvrigt har gjort gældende, kan begrunde an det resultat, tager retten herefter i medfør af lejelovens § 7, stk. 1, sagsøge rens påstand, som sagsøgte har anerkendt størrelsesmæssigt, til følge som nedenfor bestemt. Sagens omkostninger: Da sagsøgte har tabt sagen, skal sagsøgte i medfør afretsplejelovens § 312, stk. 1, betale sagsøgeren sagens omkostninger. Disse omkostninger omfatter sagsøgerens udlæg pâ 1.800 kr. til retsafgifter og 12.500 kr. til dækning af sagsøgerens advokatomkostninger eller i alt 14.300 kr. THI KENDES FOR RET Part 1 , Part A , betale sagsøgeren, Inden 14 dage skal sagsøgte, 59.453,25 kr. med procesrente, beregnet fra datoen for hver indbetaling af husleje og frem til betaling sker, samt sagens omkostninger med 14.300 kr. Dommer 5T006 I446-I -St02-K194.OI .T3-UJ! -M(.Dl3