sø- og handelsrettens dombog

- kj udskrift af sø- og handelsrettens dombog ────────── den

1. april 2001 blev af retten i sagen v-0151-99 edc mæglerne v/ poul erik bech (advokat jan børjesson) mod 2v nørrebro/city v/ torben sonne (advokat jacob goldschmidt) afsagt sålydende d o m: denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte, 2v nørrebro/city v/ torben sonne har overtrådt markedsføringslovens §§ 1 og 2 ved misrekommandering af sagsøger, edc mæglerne v/ poul erik bech, og om sagsøgte herfor skal betale erstatning til sagsøger samt idømmes en bøde i medfør af markedsføringslovens ⌡
2. påstande: - 2 - sagsøgeren, edc mæglerne v/ poul erik bech (i det følgende edc) har nedlagt følgende påstande:
3. sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgte har handlet i strid med god markedsføringsskik, jfr. mar kedsføringslovens ⌡ 1 og/eller ⌡ 2, ved at have ud sendt den som bilag 1 fremlagte skrivelse til en af sagsøgers kunder.
4. sagsøgte tilpligtes at betale en erstatning stor kr. 45.000, subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg den
5. december
7. sagsøgte idømmes bøde, jfr. markedsføringslovens ⌡
8. sagsøgte, 2v nørrebro/city v/ torben sonne (i det følgende 2v) har nedlagt påstand om frifindelse. sagens omstændigheder: lars højer, ejendomsmæglerassistent hos 2v, udarbejdede den
9. oktober 1999 et salgsbudget for ejerlejligheden beliggende rådmandsgade 50 a,
10. tv, 2200 københavn n for dorte lindhøj mønster og thomas johannesen (i det følgende kaldet sælgerne). i salgsbudgettet blev kon- tantprisen vurderet til kr. 965.000 og finansieringsprisen til kr. 975.
11. sælgerne valgte dog at indgå formidlingsaftale om salg med edc. af formidlingsaftalen, som er udfærdiget den
12. oktober 1999, fremgår, at edc har værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. 981.000 til forventet salg indenfor 4 måneder. i formidlingsaftalen er dog indført følgende tilføjelse: "udbudsprisen er efter sælgers ønske fastsat til en kontantpris på kr. 1.054.
13. medmindre ejendommen er solgt, nedsættes udbudsprisen efter 8 uger fra underskriftsdatoen til den kontantpris, edc har fastsat ovenfor." - 3 - aftalen blev underskrevet af sælgerne den
14. oktober 1999 og var gældende i 4 måneder fra underskriftsdatoen, hvorefter den skriftligt kunne forlænges med 3 måneder ad gangen. dog fremgår det af aftalen, at såfremt ejendommen ikke sælges indenfor 4 måneder, betales ikke salær og markedsførings- og dokumentationsomkostninger, som i aftalen er fastsat til kr. 43.
15. den
16. februar 2000 blev formidlingsaftalen forlænget med 1 måned til
17. marts
18. af annoncerne for lejligheden i rådmandsgade fremgår, at kontantprisen på lejligheden i perioden
19. november 1999 til
20. januar 2000 i nørrebro avis var 1.054.
21. den
22. februar 2000 er kontantprisen på lejligheden annonceret i nørrebro avis nedsat til kr. 981.
23. i perioden
24. oktober 1999 til
25. januar 2000 var kontantprisen på lejligheden annonceret i berlingske tidende kr. 1.054.
26. den
27. januar 2000 er kontantprisen på lejligheden i annoncen i berlingske tidende nedsat til kr. 981.
28. ejerlejligheden solgtes ved købsaftale den
29. marts 2000 til en kontantpris på kr. 981.501, finansieret pris kr. 996.
30. der blev i alt annonceret med 8 enspalte og 4 tospalte annoncer i nørrebro avis, samt 12 enspalte og 4 tospalte annoncer i berlingske tidende. der er under sagen fremlagt eksempler på edcs annoncer i nørrebro avis og berlingske tidende fra perioden
31. oktober 1999 til
32. marts 2000, der viser flere eksempler på, at prisen på den udbudte lejlighed efter en periode er blevet nedsat. den
33. november 1999 sendte lars højer fra 2v følgende skrivelse til sælgerne - sagens bilag 1: "... hej dorte og thomas ! jeg har konstateret at i har sat jeres lejlighed til salg hos edc, det er jeg selvfølgelig ked af, men jeg mener at den pris der er sat på jeres lejlighed er for høj. (jeg kender det godt men tænker what the hell, hvis de tror de kan sælge til den pris så lad dem da) men det er spild af jeres tid og dårlig ser vice om 2 mdr så ringer de og siger jeg tror prisen skal sættes ned "vi - 4 - var nok lige lidt for positive" 2v har solgt lejligheder i 17 år på nørrebro jeg kender prislejet og edc har været på nørrebro næsten 1 mdr de vil gerne have lejligheder til salg så de kan putte noget i vinduet. jeg er ked af at i har valgt forkert, prøv at kigge på til salg skiltene i området, må der før stod til salg hos andre mæglere står der nu 2v fordi vi sælger lejligheder helt enkelt. jeg håber selvfølgelig at i får solgt lejligheden, og den ikke bare skal hænge i deres vinduer, men hvis det ikke lykkes for dem så er jeg klar til at sætte solgt skiltet i jeres vindue. dette skal ikke tolkes som andet end, jeg vil meget gerne sælge jeres lejlighed (til den rigtige pris). ..." skrivelsen blev ikke sendt til andre end sælgerne. edc blev bekendt med skrivelsen, hvorefter de henvendte sig til deres advokat, som sendte skrivelse af
34. december 1999 til 2v, hvori 2v opfordres til at indbetale kr. 25.000 i erstatning til edc samt skriftligt at dementere de fremsatte udtalelser overfor sælgerne inden den
35. december
36. da edc's advokat ikke modtog svar på ovennævnte skrivelse inden fristens udløb, blev sagen herefter anlagt ved sø- og handelsretten den
37. december
38. den
39. januar 2000 fremsendte torben sonne, ejer af 2v/nørrebro, følgende skrivelse til sælgerne: "den
40. november 1999 modtog i et brev fra lars højer, der er ansat ejendomsmæglerassistent hos 2v nørrebro/city. brevet er skrevet af lars på et tidspunkt, hvor han var meget frustreret over, at flere lejligheder, der var vurderet af 2v, blev sat til salg gennem edc. beklageligvis fik brevet en formulering, der ikke er i tråd med den måde, hvorpå vi i øvrigt ønsker at drive virksomhed. det er vores håb, at 2v sælger sig selv gennem de resultater, vi opnår, og at det ikke er nødvendigt at omtale konkurrenter og kollegaer i vendinger, der kan opfattes negative. - 5 - jeg har sendt kopi af dette brev til edc mæglerne poul erik bech, idet jeg såvel over for jer som over for edc beklager det passerede. i vil en af de nærmeste dage modtage et par flasker rødvin som undskyldning for ulejligheden. jeg håber, at i får solgt lejligheden til den bedst mulige pris. ..." den
41. januar 2000 fremsendte 2vs advokat skrivelse til edcs advokat, hvori det bl.a. anføres, at berigtigelse er foretaget, og der i øvrigt foreslås en kulancemæssig betaling til afslutning af sagen. i svarskrift af
42. marts 2000 har 2v påstået frifindelse mod betaling af kr. 5.
43. beløbet blev betalt samme dag. forklaringer: poul erik bech har forklaret, at han åbnede sit første ejendomsmæglerkontor på nørre voldgade i
44. i dag er der 7 ejendomsmæglerkontorer i storkøbenhavn i ejen- domsmægleraktieselskabet poul erik bech, som alle ejes 100% af ham. han har siden 1978 solgt ejerlejligheder på nørrebro fra nørre-voldgade kontoret, og ca. 50 indenfor det seneste år. men da nørrebro reelt er opdelt i flere områder, etableredes nyt ejendomsmæglerkontor på ydre nørrebro - nørrebrogade 230 - den
45. oktober
46. formidlingsaftalen i denne sag er dog indgået med nørre voldgade-kontoret. da der har været konstant stigende priser på ejerligheder de seneste år, forlanger sælger ofte en højere pris, end mægleren vurderer lejligheden til. i sådanne tilfælde indsættes mæglerens vurderingspris i formidlingsaftalen, og der tilføjes, at sælger ønsker lejligheden udbudt til en højere pris, i dette tilfælde kr. 1.054.
47. såfremt lejligheden ikke sælges efter en passende tid, nedsættes prisen til mæglerens vurderingspris. han har ikke selv vurderet lejligheden, idet han først blev involveret i sagen efter 2vs brev til sælgerne. - 6 - edc blev bekendt med 2vs henvendelse efter oplysning herom fra sælgerne. da der ved en ejendomshandel er tale om et meget kortvarigt kundeforhold, er tilliden mellem mægler og sælger meget vigtig, hvorfor skrivelsen fra 2v bevirkede, at edc måtte yde en særlig indsats for, at sælgerne skulle bevare tilliden, idet der var kommet skår i samarbejdet. det er meget sjældent, at et sådant brev fremsendes, dog følte edc sig overbevist om, at der ikke var tale om et enkeltstående tilfælde, da det var deres opfattelse, at 2v i forvejen drev deres virksomhed på andre vilkår end mæglere i almindelighed. markedsføringsudgifterne udgør kr. 10.
48. såfremt lejligheden sælges hurtigt, tjenes der penge herpå, andre lejligheder tabes der på. beløbet svarer dog normalt til udgiften på an- noncering af lejligheder på nørrebro. denne lejlighed blev annonceret i nørrebro avis og i berlingske tidende. annonceudgifterne for lejligheden blev i alt ca. kr. 25.000, men der blev også indrykket dobbelt så mange annoncer som normalt, idet edc efter 2vs brev var kommet under pres fra sælgerne. han har ikke udstedt nogen instruks om øget annoncering, idet de enkelte filialer har selvstændige ejendomsmæglere, der varetager den enkelte sag. det vil normalt ikke give problemer, såfremt en køber bød kr. 960.000 på en lejlighed, der var udbudt til salg for 981.000, men igen på grund af 2vs brev ville det ikke være en acceptabel pris. når to ejendomsmæglere er uenige, kan sagen indbringes for et etisk råd under dansk ejendomsmæglerforening, men det viste sig, at 2v ikke er medlem heraf, men derimod er medlem af ejendomsmæglernes landsorganisation. disse to foreninger korresponderede om sagen, uden at det medførte en løsning. lars brandt har forklaret, at 2v har eksisteret som selvstændigt ejendomsmæglerfirma siden 1981/1982 med første kontor på amager. de følgende år er der åbnet 10 kontorer i københavnsområdet, og senest er der etableret 2 kontorer i århus. tidligere blev 2v - til tider med rette - kritiseret i mæglerbranchen for at være for hurtige og - 7 - for smarte. 2v solgte i overvejende grad små lejligheder til yngre
49. gangs købere, men i dag, hvor kundegruppen på grund af de høje priser på ejerlejligheder ikke kun består af helt unge købere, er situationen en anden. i branchen er der stor konkurrence mellem mæglerne, som kan være hård, men også humoristisk. det kan derfor være tvivlsomt, hvornår man nærmer sig stregen "i konkurrencens hellige navn". nørrebrokontoret blev etableret i 1995, og han er daglig leder af kontoret, som ejes af torben sonne personligt. kontoret har solgt mere end 300 lejligheder på nørrebro det seneste år. da de etablerede kontoret, kendte de edc, især for deres styrke i city, men med et salg på 50 lejligheder inden for et år på nørrebro må edc her betegnes som en lille mægler. det er ikke usædvanligt, at en sælger går til flere forskellige ejendomsmæglerfirmaer, og det er ej heller unormalt, at en mægler udbyder en lejlighed til kr. 70.000 over vurderingsprisen, men han ville aldrig selv gøre det, idet prisen er urealistisk høj. hvis sælger havde forlangt denne pris og ikke kunne overtales til en mere realistisk pris, ville han ikke påtage sig at sælge lejligheden. i praksis er der en dialog mellem mægler og sælger, og det er derfor hans opfattelse, at sælgerne af denne lejlighed ikke selv har fastsat prisen til kr. 1.054.
50. hvis prisen sættes for højt, og lejligheden som følge heraf ikke bliver solgt, ender det ofte med, at sælger vælger at gå til en anden ejendomsmægler. 2v har i to tilfælde i samme periode udbudt lejligheder, der oprindeligt havde været udbudt hos edc til en højere pris. vidnet tror, at baggrunden herfor var, at edc i forbindelse med åbningen af den nye butik på nørrebro var overivrige. lars højer havde på salgstidspunktet i 3 år været ansat som ejendomsmæglerassistent hos 2v nørrebro. en ejendomsmæglerassistent læser til statsautoriseret ejendomsmælger, men har endnu ikke bestået eksamen. når lars højer har vurderet en lejlighed, drøftes vurderingsprisen ofte kort med vidnet, hvorfor han også har deltaget i vurderingen af den i sagen omhandlede lejlighed. han har nok haft en dialog med lars højer i forbindelse med edcs udbud af lejligheden, men ingen overordnede på kontoret så lars højers brev til sælgerne, inden det blev sendt, og der er ikke sendt tilsvarende breve ud til andre sælgere. - 8 - lars højer har ikke i øvrigt været impliceret i sager af denne karakter, og han ville næppe have sendt brevet, såfremt lejligheden var blivet udbudt til edcs vurderingspris på kr. 981.000, idet denne var meget tæt på deres eget bud på kr. 965.
51. det er prisen på kr. 1.054.000, der får lars højer til at reagere. han ved ikke, hvor lars højer havde sin oplysning fra, men da han havde "trådt i nælderne", kunne de ikke rette henvendelse til sælgerne påny. lars højer har formentligt ikke gjort sig nogen større overvejelse om årsagen til prisdifferencen. det forekommer, at der slåes af udbudsprisen. i 1997 og 1998 blev ca. 95 % af alle lejligheder solgt til denne pris, men i dag er det nærmere 75 %. de resterede lejligheders udbudspris blev nedsat af mange forskellige årsager. baggrunden for, at 2v ikke overholdt den af edcs advokat i skrivelse af
52. december fastsatte dato, var, at 2v forventede, at dansk ejendomsmæglerforening og ejendomsmæglernes landsorganisation ville finde en løsning på sagen. endvidere kunne 2v ikke anvende deres faste advokatforbindelse, idet dette kontor var fusioneret med edc's advokatforbindelse, hvorfor 2v måtte gå til en ny advokat. dette betød, at sagsbehandlingstiden øgedes. procedure: edc har anført, at de i skrivelse af
53. november 1999 anførte udtalelser er både urigtige, vildledende og urimeligt mangelfulde, og udtalelserne er egnede til at påvirke efterspørgslen af konkrete tjenesteydelser. det er derfor ligegyldigt, om udtalelserne reelt får en kommerciel effekt, idet der er tale om en overtrædelse af markedsføringslovens ⌡ 2, såfremt de kan være egnede hertil. formen i skrivelsen er utilbørlig, og da markedsføringsloven ⌡ 2, stk. 2 tillige omfatter rigtige angivelser, der på grund af deres form er utilbørlige, er skrivelsen utvivlsomt en overtrædelse af markedsføringslovens ⌡
54. det er uden betydning for overtrædelsen af markedsføringslovens ⌡ 2, at overtrædelsen er begået af en ansat, idet pligten til ikke at vildlede påhviler enhver i virksomheden. sammenligning mellem virksomheder skal være konkret, relevant og loyal, og udtalelserne herom må ikke være utilbørlige. - 9 - blot en enkeltstående skadelig udtalelse overfor eksempelvis en kunde er nok til, at der er tale om misrekommandering. ved en gennemgang af skrivelsen af
55. november 1999 ses følgende: - "...den pris der er sat på jeres lejlighed er for høj..." er en udtalelse på ufuldstændigt grundlag, idet prisen er fastsat af sælger og ikke af edc. - "...spild af jeres tid og dårlig service..." er en klar misrekommandering af edc. - "... vi var nok lidt for positive..." er en udtalelse om edc forretningsmetode, hvilket der ikke er grundlag for, og iøvrigt var prisnedsættelsen i forvejen aftalt med sælger. - "...jeg kender prislejet..." med dette menes der, at edc ikke kender det på trods af, at edc har solgt lejligheder på nørrebro siden
56. skal man sammenligne virksomheder i forhold til deres erfaring, så skal man gøre det på loyal måde, hvilket ikke er tilfældet her. - "...putte noget i vinduet..." er en beskyldning om, at det for edcs nye filial kun gælder om at lokke kunder til. - "...sælge jeres lejlighed (til den rigtige pris)..." er igen en udtalelse om, at edcs pris er forkert. skrivelsens udtalelser bygger på en urigtig sammenligning, urigtige, urimelige, mangelfulde og dermed også vildledende udtalelser, hvorfor der er tale om en overtrædelse af markedsføringslovens ⌡ 2, stk. 1 og stk.
57. den blotte overtrædelse af markedsføringslovens ⌡ 2 udløser et bødekrav efter markedsføringslovens ⌡ 22, og bøden bør efter edcs vurdering passende kunne ansættes til kr. 15.
58. påstanden lød oprindeligt på kr. 50.000, men blev nedsat, efter 2v havde indbetalt kr. 5.
59. i en sag som den foreliggende er det ikke muligt at dokumentere et egentligt tab, hvorfor der - 10 - må gives et skønsmæssigt beløb for markedsforstyrrelse, hvilket finder støtte i retspraksis. denne markedsforstyrrelse skyldes, som poul erik bech forklarede, at kundeforholdet er meget usikkert og bygger på tilliden mellem mægler og sælger. 2vs brev ødelagde denne tillid, hvorfor edc blev sat under pres, hvilket påførte edc større markedsføringsomkostninger, da de var nødsaget til at annoncere lejligheden dobbelt så ofte som normalt for at genopbygge sælgers tillid til edc. erstatningspåstanden på kr. 45.000 indeholder de forøgede mar- kedsføringsudgifter samt et skønsmæssigt beløb til dækning af markedsforstyrrelse. det er en skærpende omstændighed, at 2v efter fremsendelsen af skrivelse af
60. januar 2000 til sælgerne fortsat postulerer, at edc vurderer lejligheder til urealistisk høje priser, hvilket fremgår bl.a. af 2vs skrivelse af
61. januar 2000 til edcs advokat. 2v har anført, at de allerede har fremsendt en korrekt berigtigelsesskrivelse til sælgerne. 2v ønsker ikke at forsvare indholdet i skrivelsen, idet denne blev udsendt som en fuldstændig spontan handling af en ikke ledende medarbejder i virksomheden. yderligere er der betalt kr. 5.000,- som kulancebeløb til edc, hvorfor sagen burde have været stoppet. det er 2vs opfattelse, at edc anvendte "salamimetoden" ved fastsættelse af udbudsprisen, da det ikke kan lægges til grund, at prisen er fastsat egenrådigt efter sælgers ønske, idet markedsrelationerne ikke virker sådan. det er en forbrugerrelation, hvor man dækker sig ind i formidlingsaftalen ved at anføre, at prisen er fastsat efter sælgers ønske, men hvor man fortsat accepterer at forsøge at sælge lejligheden kr. 70.000 højere end vurderingsprisen, hvorefter man senere sætter prisen ned. da det er de almindelige erstatningsregler, der finder anvendelse, må edc godtgøre eller sandsynliggøre, at der er lidt et tab. edc har ikke lidt et tab som følge af brevets fremsendelse, idet sælger opretholdt kundeforholdet med en yderligere forlængelse af formidlingsaftalen. der er ikke årsagssammenhæng mellem annonceringsudgifterne og brevet, idet annonceringsudgifternes størrelse skyldes, at det var nødvendigt for edc at foretage ekstra annonceringer, såfremt lejligheden skulle sælges til den urealistiske høje pris. der har ikke været nogen markedsforstyrrelse i forbin- delse med fremsendelsen af skrivelsen - 11 - til sælger, hvorfor der heller ikke af denne grund kan gives erstatning. om idømmelse af bøde i medfør af markedsføringslovens ⌡ 22 anføres, at der efter formuleringen af markedsføringslovens ⌡ 22 er en betingelse for straf, at der er lidt en skade, hvilket ikke er tilfældet i denne sag. det er ydermere tvivlsomt, om 2v er rette strafsubjekt, idet enkeltmandsvirksomheden kun under helt særlige omstændigheder kan blive gjort ansvarlig for den ansattes fejl, samtidig med at der skal være en tilregnelse hos den, der skal dømmes, hvilket i denne sag er torben sonne. såfremt retten finder, at der er strafansvar for 2v, skal der ved udmålingen af en eventuel bøde tages hensyn til, at skrivelsen blev udfærdiget og afsendt af en ikke ledende medarbejder uden noget kendskab hertil hos ledelsen, samt at der ikke forefindes de af edc anførte skærpende omstændigheder, idet udtalelser i skriftvekslingen mellem advokaterne i sagen ikke er en overtrædelse af markedsføringsloven, samt at skrivelsen kun blev sendt til én sælger og ikke i øvrigt blev offentliggjort. rettens begrundelse og resultat: den af lars højer den
62. november 1999 udfærdigede skrivelse findes efter sit indhold utvivlsomt at være egnet til at påvirke efterspørgslen, og den indeholder sådanne angivelser, at skrivelsen på grund af dens form må anses for utilbørlig samt indeholder en misrekomman- dering af edc. efter lars brandts forklaring havde 2v flere gange set, at ejendomme udbudt af edc efter en vis periode blev udbudt til nedsat pris. dog findes angivelserne herom i skrivelsen efter poul erik bechs forklaring samt efter formidlingsaftalen om salg at være objektivt urigtige, idet udbudsprisen på kr. 1.054.000 efter det oplyste er fastsat efter sælgers ønske, hvorimod mægleren havde værdiansat ejendommen til kr. 981.000, og såfremt ejendommen ikke blev solgt inden for 8 uger, skulle udbudsprisen nedsættes til mæglerens værdiansættelse. da lars højer er ansat hos sagsøgte, 2v, og da lars højers handling ligger inden for hans arbejdsområde, findes 2v at have handlet i strid med god markedsføringsskik, jf. - 12 - markedsføringslovens § 1, samt at have overtrådt markedsføringslovens §
63. skrivelsen er fremsendt til en kunde, og som sagen er oplyst, er den ikke på anden vis kommet til andres kendskab. 2v har ved skrivelse af
64. januar 2000 søgt at afværge den skade, der kunne ligge i, at sælgerne ville skifte mægler, og har søgt at genoprette skaden ved en eventuel mistillid til edc. under disse omstændigheder findes den efter markedsføringslovens ⌡ 22 forskyldte straf at skulle bortfalde jf. straffelovens ⌡ 84, stk. 1, nr. 6, jf. stk. 2, og ⌡ 84, stk. 1, nr.
65. da der ikke er dokumenteret eller sandsynliggjort en markedsforstyrrelse, og da edc bibeholdt kunden, endog med en efterfølgende forlængelse af formidlingsaftalen den
66. februar 2000, og da sagsøgte allerede har betalt kr. 5.000, finder retten ikke, at 2v skal betale yderligere i erstatning. t h i k e n d e s f o r r e t: sagsøgte, 2v nørrebro/city v/ torben sonne, tilpligtes at anerkende at have handlet i strid med god markedsføringsskik jf. markedsføringslovens ⌡ 1 og ⌡ 2 ved at have udsendt den som bilag 1 fremlagte skrivelse til en af sagsøger, edc mæglerne poul erik bech's, kunder. sagsøgte frifindes for sagsøgers påstand om erstatning. den i medfør af markedsføringslovens ⌡ 22 forskyldte straf bortfalder. sagsøgte skal inden 14 dage i delvise sagsomkostninger betale kr. 7.000 til sagsøger. mette christensen ole bent andersen per scheel-larsen (sign.) udskriftens rigtighed bekræftes - 13 - p. j. v. sø- og handelsretten, den