← Danmark

sø- & handelsrettens dombog

- evh udskrift af sø- & handelsrettens dombog ____________ dom afsagt den 12. december 2013 o-6-09 1) finansiel stabilitet a/s (advokat casper moltke) 2) torben tveskov (advokat casper moltke) mod dansk pantebrevsbørs a/s u/konkurs (kurator, advokat søren jenstrup v/ advokat thomas bang) indledning denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne har været berettiget til at ophæve deres respektive aftaler med dansk pantebrevsbørs a/s, nu under konkurs, om køb af henholdsvis to pantebreve på hver en mio. kr. og et pantebrev på 1,5 mio. kr., alle tre pantebreve med pant i en ejendom beliggende i horsens. -2- påstande sagsøger 1, finansiel stabilitet a/s, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs (herefter kaldet boet) tilpligtes at anerkende, at finansiel stabilitet a/s har et krav i boet på 2.247.287,50 kr. sagsøger 2, torben tveskov, har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at aner- kende, at han har et krav i boet på 1.673.249,69 kr. boet har nedlagt påstand om frifindelse over for begge sagsøgere. oplysningerne i sagen dansk pantebrevsbørs a/s drev virksomhed som professionel pantebrevshand- ler. ved betinget skøde underskrevet den 30. november 2005 erhvervede frater ejen- domme aps ejendommen beliggende nørrebrogade 4a-8b og kalkbrænderivej 2-6, horsens, for 15 mio. kr. med overtagelse den 1. marts 2006. endeligt skøde blev ting- lyst den 6. april 2006. ejendommen blev herefter ved betinget skøde, underskrevet af sælger den 26. marts 2006 og af køber, dansk capital holding aps, den 31. marts 2006, solgt for 19 mio. kr. med overtagelsesdag den 1. april 2006. det fremgår af det betingede skødes pkt. 10.4, at ejendommen var overtaget af sælger den 1. marts 2006 og var videresolgt på samme vilkår bortset fra en højere pris. det fremgik af det be- tingede skødes pkt. 15.1, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2004 androg 4.850.000 kr., hvoraf grundværdien udgjorde 1.045.000 kr. endeligt skøde af 4. april 2006 blev afvist fra tingbogen den 2. maj 2005 og blev endeligt lyst den 15. maj 2006. ved brev af 22. marts 2006 fra dansk pantebrevsbørs a/s blev lundorff ras- mussen finans a/s (senere finansiel stabilitet a/

  1. s)tilbudt at købe et pantebrev på 2 -3- mio. kr. i ejendommen. af brevet fremgår det, at der var vedlagt ”pantebrevsopstil- ling købsindstilling incl. billeder bbr-ejermeddelse og tingbog økonomi på køber og kautionister”. af brevet fremgår også, at dansk capital holding aps var et sel- skab ejet 100 % af realgruppen holding aps og jesper koch andersen. under afsnit- tet ”kautionister” er angivet følgende: ”kaution af real gruppen holding aps, som er startet i 2002. kautionisten jesper kock ander- sen ejer selskaberne 100 %. opdateret økonomi på kautionisterne vedlægges.” pantebrevet på 2 mio. kr. blev senere opdelt i 2 stk. pantebreve á 1 mio. kr., begge udstedt den 30. marts 2006 og tinglyst den 26. april 2006. ved brev af 24. marts 2006 blev torben tveskov tilbudt at købe et pantebrev på 1,5 mio. kr. i samme ejendom. af brevet fremgår det ligeledes, at der var vedlagt ”pantebrevsopstilling købsindstilling incl. billeder bbr-ejermeddelse og tingbog økonomi på køber og kautionister”, og at dansk capital holding aps var et selskab ejet 100 % af realgruppen holding aps og jesper koch andersen. realgruppen holding aps og jesper koch andersen var også her angivet som kautionister. pante- brevet på 1,5 mio. kr. blev udstedt den 30. marts 2006 og blev tinglyst den 26. april 2006. af begge de oprindeligt fremsendte pantebrevsopstillinger fremgår det, at pan- tebrevene blev tilbudt i henhold til ”vilkår for erhvervsmæssig handel med pante- breve i fast ejendom” af 27. oktober 2004. det fremgår videre, at ejendomsvurderin- gen i 2004 var 4,85 mio. kr., hvoraf grundværdien udgjorde 1.045.000 kr. den nomi- nelle salgspris pr. 1. april 2006 var angivet til 19 mio. kr. under betegnelsen ”beskri- velse” er anført: "… udlejningsejendomme i horsens med 30 boliglejemål og 3 erhvervslejemål. årlig lejeind- tægt kr. 1.406.036 incl. 2 p.t. ledige erhvervslejemål (ca. kr. 205.000). afkast jf. opstilling 5,51 %. ejendommen er handlet til kr. 19.000.000,- …". -4- det fremgår endvidere af pantebrevsopstillingerne, at de efterstående hæftelser udgjorde henholdsvis 5,5 mio. kr. og 4 mio. kr. af ”vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom” af 27. ok- tober 2004, udarbejdet af finansrådet og sammenslutningen af danske pantebrevs- handlere (nu dansk pantebrevsforening) fremgår blandt andet følgende: ”… 1. anvendelsesområde nedenstående vilkår finder anvendelse på erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom, hvis der er henvist til vilkårene i aftalen. 2. definitioner … 3. tidspunktet for risikoens overgang ved handel med individuelt bestemte pantebreve overgår enhver risiko til køber på aftaletids- punktet. … 6. mangler ved et pantebrev 6.1 generel mangelsbestemmelse der foreligger en mangel ved pantebrevet, hvis:
  2. a)sælger ikke opfylder en indeståelse (se pkt. 6.2. om sælgers indeståelser).
  3. b)sælger har fortiet eller har givet urigtige eller vildledende oplysninger om forhold, som sæl- ger skal oplyse om, og dette må anses for væsentligt (se pkt. 6.3. om sælgers oplysningspligt).
  4. c)sælger i øvrigt har fortiet oplysninger eller har givet urigtige eller vildledende oplysninger om et eller flere forhold, uanset om forholdet er nævnt i disse vilkår, og dette må anses for væ- sentligt. (eksempler på sælgers generelle oplysningspligt findes under pkt. 6.4.). ved vurdering af væsentlighed under punkt b og c er det afgørende, om forholdet væsentligt påvirker pante- brevets værdi og omsættelighed, og det har haft betydning for køberens bedømmelse af pante- brevet. det afgørende tidspunkt for mangelsbedømmelsen er tidspunktet for risikoens over- gang. 6.2. sælgers indeståelser 6.2.2. indeståelser vedrørende nyudstedte pantebreve ved ejerskifte sælger indestår for, at …
  5. c)ejendommens købesum er fastsat på markedsvilkår i en handel mellem 2 uafhængige parter (almindelig fri handel), herunder at der ikke er tale om helt eller delvist mageskifte. … 6.3. sælgers oplysningspligt oplysninger, som sælger altid skal afgive: -5-
  6. a)sælger skal i pantebrevsopstillingen, salgsaftalen eller andet salgsgrundlag beskrive den ejendomstype, hvori pantebrevet har sikkerhed.
  7. b)det skal oplyses, hvis der af tingbogen fremgår byrdefulde servitutter eller efterstående pan- tehæftelser på ejendommen. en servitut betragtes som byrdefuld, når den har væsentlig betyd- ning for pantebrevets værdi. …
  8. d)for nyudstedte pantebreve skal sælger på pantebrevet oplyse, hvis ejendommen ikke er værdiansat af en ejendomsmægler/formidler.
  9. e)har sælger givet oplysning om den pantsatte ejendoms handelsværdi, skal værdien svare til den nuværende anslåede kontantværdi. 6.4. sælgers oplysningspligt i øvrigt eksempler på oplysninger sælger skal afgive, hvis han er bekendt med dem:
  10. a)sælger skal oplyse, hvis formidler eller sælger af ejendommen ved sikkerhedsstillelse eller på anden måde har bidraget til finansieringen af ejendommen. ... 7. købers misligholdelsesbeføjelser 7.1. hvis et pantebrev er leveret med en mangel 7.1.1. hæveadgang foreligger der en mangel i medfør af pkt. 6, kan køber hæve handlen. tilbagebetaling til købe- ren skal i så fald ske af restgælden pr. senest betalte termin til afregningsdagens kurs (oprinde- lig kurs) plus renter fra senest betalte termin til tilbagebetalingstidspunktet beregnet på grund- lag af pantebrevets pålydende rente. sælger afholder eventuelle afgifter til det offentlige i denne forbindelse. ... 8. reklamation vil køber påberåbe sig en mangel, skal køber give sælger en begrundet skriftlig meddelelse her- om uden ugrundet ophold efter, at køber har eller burde have opdaget manglen …” i den interne købsindstilling er ejendommen beskrevet således: ”… ejendommen nørrebrogade 4a – 8 b er en ejendom med blandet bolig og erhverv ... her- udover er der 2 tomme butikslejemål. resten af ejendommen er beboelseslejemål. ejendommen er pudset og gulmalet og virker pæn og ordentlig, dog trænger træværk til udskiftning. nørre- brogade 4 indeholder tæppeforretning i stueplan og lejl. på 1 og 2 sal. nørrebrogade 6 indehol- der ledigt butikslejemål i stueplan. nørrebrogade 8 indeholder ledigt butikslokale, og ligger på hjørnet af nørrebrogade. derudover er der flere boliglejemål, som alle er udlejet. ejendommen på kalkbrænderivej 2-6 er en gulstensejendom med nyere vinduer fra 1995. ejen- dommen ser generelt pæn og fin ud, og der skønnes ikke at være de store vedligeholdelsesud- gifter de næste år. udenomsarealer er fine, med p-plads foran bygningen samt grønne arealer i -6- umiddelbar nærhed. ejendommen indeholder i alt 17 lejemål, alle til bolig, og alle lejligheder er 2-værelses på mellem 35 og 54 m2. der er i alt 30 boliglejemål og 3 erhvervslejemål. der er særdeles gode udviklingsmuligheder i ejendommen … købspris for ejendommen 19.000.000 kr. … samlet finansiering 19.000.000 kr. baseret på en liggetid på over 1 – 2 år, med henblik på at udnytte potentialet i ejendommen, bemærk købsprisen pr. m2. …” af bbr-oversigt af 20. marts 2006 fremgår det, at ejendomsværdien pr. 1. okto- ber 2004 udgjorde 4,85 mio. kr., hvoraf grundværdien udgjorde 1.045.800 kr. ifølge pantebrevsnotaer af 3. april 2006 købte lundorff rasmussen finans a/s pantebrevene på hver 1 mio. kr. til kurs 100. torben tveskov købte pantebrevet på 1.500.000 kr. til kurs 98,25 med valør den 5. april 2006. de efterstående pantebreve på henholdsvis 1,8 mio. kr., 2 x 800.000 kr. og 2 x 300.000 kr., i alt 4 mio. kr., var ifølge såkaldt ”uofficiel kopi af tingbogsattest” dateret 19. august 2009 udstedt til dansk pantebrevsbørs a/s og efterfølgende den 9. juni 2006 overdraget til henholdsvis ejendomsselskabet af 16. december 2003 aps og re- né müller. overtagelsen af disse efterstående pantebreve var bekræftet i en mail af 23. marts 2006 fra rené müller, prio fyn a/s, til bo lykke mohr hos dansk pante- brevsbørs a/s. af en udateret mail fra bo lykke mohr stillet til ”mail@lundroff.dk” fremgår det blandt andet: ”… emne: skøder på mejlgade 27-29, 8000 århus c og nørrebrogade 4-8 mfl., 8700 horsens hej jan lundroff rasmussen her er som aftalt skøder på ejendommene … ser frem til at høre fra dig …” mailen var vedhæftet to filer, betagnet som henholdsvis ”314346 skøde mejlgade 27- 29.do” og ”314351 skøde.pdf (246kb)”. ved brev af 27. august 2007 skrev direktør jan lundorff rasmussen på vegne lundorff rasmussen finans a/s til dansk capital holding aps følgende: -7- ”… jeg har torsdag den 2. august 2007 besigtiget ejendommen og er blevet noget chokeret over bygningens vedligeholdelsesstand, specielt hvad angår ejendommene nørrebrogade 4-8, men heller ikke boligdelen på kalkbrænderivej 2-6 fremstår pænt vedligeholdt. ejendommen bærer præg af total mangel på vedligeholdelse og erhvervslejemålene står tomme, herunder specielt horsens tæppe torv. visse ruder til opgange er slået ud og ikke erstattet, andre steder er der slået brædder for vinduer. det ser ud som om, at ejendommen overhovedet ikke har været ved- ligeholdt i den tid, der er gået, siden købet den 1. april 2006. i kraft af vores interesse som pant- haver i ejendommen beder vi venligst om underretning om, hvilke udviklingsplaner der er for ejendommen. jeg henviser samtidig til justitsministeriets pantebrevsformular a, punkt 9, c, der bestemmer, at ”uanset uopsigelighed eller opsigelsesfrist kan kreditor forlange kapitalen ind- friet i følgende tilfælde: punkt c: hvis pantet i øvrigt væsentligt forringes eller vanrøgtes, uden at der efter påkrav stilles betryggende sikkerhed.” da vi mener, at denne situation er til stede, tager vi forbehold for at kræve pantebreves restgæld indfriet med udgangspunkt i bestemmel- sen i justitsministeriets pantebrevsformular a, punkt 9, c, såfremt vi ikke hører nærmere eller får en redegørelse, som vi kan godkende inden 14 dage fra dato…” ved brev af 3. september 2007 til lundorff rasmussen finans a/s svarede investe- ringschef jørgen færch følgende: ”… med en umiddelbar gennemgang af deres brev og mit kendskab til ejendommen, er jeg ikke enig i deres betragtninger. det er imidlertid lang tid siden, at jeg selv har besigtiget ejendom- men. jeg skal snarest besigtige ejendommen, hvorefter jeg vil vende tilbage til sagen. dette vil ske inden udgangen af denne måned …”. ved brev af 10. september 2007 afgav jan lundorff rasmussen under henvis- ning til justitsministeriets pantebrevsformular a, punkt 9, c, påkrav overfor dansk capital holding aps med kopi af brevet til dansk pantebrevsbørs a/s. ved anbefalet brev af 5. oktober 2007 krævede lundorff rasmussen finans a/s pantebrevene ind- friet med 2.035.718,76 kr. kopi af brevet blev sendt til dansk pantebrevsbørs a/s. dansk capital holding aps blev taget under konkursbehandling den 29. sep- tember 2008. -8- i et brev af 17. marts 2009 til dansk pantebrevsbørs a/s forbeholdt lundorff rasmussen finans a/s sig at hæve pantebrevshandlerne. af brevet fremgår blandt andet: ” … ved købet af ovennævnte pantebreve blev det oplyst af bo lykke mohr som en væsentlig forudsætning for købet, at de sidste kr. 4,0 mio. i prioritet i ejendommen på opstillingen efter vore 2 stk. pantebreve og torben tveskovs pantebrev, i alt kr. 19,0 mio. skulle anvendes til ud- vikling af ejendommen. vi har fået bekræftet fra flere sider, bl.a. statsaut. ejendomsmægler, mde aase hansen, der er nabo til ejendommen, at der ikke har været foretaget nogen som helst renovering af ejendommen, siden vort køb af pantebrevene. vi beder dem venligst redegøre for forløbet af denne sag, idet de har formidlet de kr. 4,0 mio. pantebreve til brug for renovering, som overhovedet ikke er anvendt til formålet og som derfor må betragtes som ”skægpantebre- ve”, der giver et falsk billede af sagen... jeg tager udtrykkeligt forbehold for at hæve den indgå- ede pantebrevshandel …”. ved brev af 18. marts 2009 anmodede dansk pantebrevsbørs a/s lundorff rasmussen finans a/s om at redegøre for ”… hvilke oplysninger, herunder i hvilken form og formulering, der ikke er i overensstemmelse med fakta …”. ved brev af 2. april 2009 hævede lundorff rasmussen finans a/s pantebrevs- handlerne over for dansk pantebrevsbørs a/s og krævede udbetalt et samlet beløb på 2.158.684,44 kr. som begrundelse for at hæve handlen er blandt andet anført føl- gende: ”… jeg konstaterer, at du ikke har givet nogen besvarelse af vor henvendelses indhold … jeg vedlægger udtræk af historisk forespørgsel i tingbogen af 30. marts d.å., hvoraf fremgår, at fra- ter ejendomme a/s den 06.04.206 får tinglyst køb af ejendommen for kr. 15,0 mio. og allerede pr. 15.05.2006, altså godt en måned efter, får tinglyst salg af ejendommen med en avance på kr. 4,0 mio. for 19,0 mio. pantebreve er underskrevet den 29.03.2006 og lyst til jer selv (dansk pan- tebrevsbørs a/s). da pantebrevene på de kr. 4,0 mio. er udstedt til dem selv, er det altså dansk pantebrevsbørs a/s, der ydermere har finansieret det selv, selvom det blev oplyst på købstids- punktet, at det var rené müller, der havde finansieret det. transporten af pantebrevene senere er sket pr. 09.06.2006, og altså efter dansk capital holding aps´ køb. dansk pantebrevsbørs a/s -9- får i realiteten solgt pantebrevene med prioritetsstilling fra kr. 11,0-15,0 mio., i alt 4,0 mio. i pan- tebreve ved at udstede kr. 4,0 mio. yderligere skægpantebreve med prioritetsstilling fra kr. 15,0- 19,0 mio., for at betrygge salget af pantebrevene med prioritetsstillingen fra kr. 11,0-15,0 mio. ud fra oplysningerne må vi gå ud fra, at dansk pantebrevsbørs a/s har haft en forhåndsaftale med rené müller om finansiering af denne ejendom og eventuelt en større gruppe ejendomme, alt sammen i bedragerisk hensigt, hvad også det senere forløb viser klare indikationer på. disse forhold medfører, at vi bl.a. påberåber os kbl § 53, idet i som formidler af pantebrevene til os under alle omstændigheder har gjort jer skyldig i grov uagtsomhed, idet værdispringet på kr. 4,0 mio. ikke har nogen forbindelse med en reel værdiansættelse af ejendommen…” på vegne dansk pantebrevsbørs a/s afviste advokat henrik oehlenschlæger i brev af 3. april 2009 påstandene om bedrageri og udbad om en uforbeholden tilbage- kaldelse af sigtelserne, idet han ellers af sin klient var instrueret i at indlede retsfor- følgning. det fremgår videre af brevet, at: ”… for så vidt angår deres samtidig ophævelse af handlen med pantebrevene, bemærker jeg, at de ikke har besvaret min klients forespørgsel af 18. marts om, hvilke oplysninger de fandt, min klient havde afgivet, som ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold...” ved brev af 3. april 2009 tilbagekaldte lundroff rasmussen a/s uforbeholdent ”sigtelsen”, men fastholdt i øvrigt mangelsindsigelsen over for advokat henrik oeh- lenschlæger. ved brev af 13. april 2009 ophævede torben tvedskov sin pantebrevshandel, idet han påberåbte sig købelovens § 53 samt gjorde gældende, at dansk pantebrevs- børs a/s havde handlet groft uagtsomt ved at udstede et pantebrev uden reel han- delsværdi. af brevet fremgår det blandt andet: ”… vi kan nu konstatere at dansk pantebrevsbørs ikke har undersøgt / forholdt sig til at købe- summen er opskrevet, således det har været muligt at udstede skægpantebreve i ejendommen … da vor pantebrev er underskrevet den 30-03-06 kan dansk pantebrevsbørs ikke, efter min opfattelse være uvidende om at dette ikke er en korrekte salgsværdi på ejendommen, samtidig - 10 - med at der er udstedt yderligere 4 mil. pantebreve i ejendommen, således at ejendommens værdi skulle være på i alt 23 mil…” ved brev af 22. april 2009 besvarede advokat henrik oehlenschlæger på vegne dansk pantebrevsbørs a/s ophævelsen og bestred, at pantebrevshandlen led af en mangel. den 11. maj 2009 trådte dansk pantebrevsbørs a/s i likvidation med advo- kat søren jenstrup som likvidator. ved brev 19. maj 2009 krævede advokat casper moltke over for advokat henrik oehlenschlæger på vegne lundorff rasmussen a/s og torben tveskov, at der skulle foranstaltes udenretligt syn og skøn i henhold til retsplejelovens § 343 med henblik på at få fastsat den kontante handelsværdi af ejen- dommen i marts 2006. i to breve af 19. juni 2009 til advokat casper moltke afviste li- kvidator at godkende de rejste krav og henviste til, at afvisningen kunne indbringes for skifteretten. den 4. september 2009 anlagde advokat casper moltke på vegne sag- søgerne sag mod dansk pantebrevsbørs a/s. den 30. september 2009 blev dansk pantebrevsbørs a/s taget under konkursbehandling på baggrund af en egenbegæ- ring. konkursboet indtrådte efterfølgende i sagsanlægget. den omhandlede ejendom blev solgt på tvangsauktion uden dækning til sagsøgernes pant. i udenretlig syn- og skønserklæring af 18. juni 2010 blev ejendommens samlede handelsværdi pr. 1. marts 2006 vurderet til 14,5 mio. kr. kautionisterne, real gruppen holding aps og jesper kock andersen, var ble- vet taget under konkursbehandling i 2008. begge boer er efter de foreliggende oplys- ninger sluttet i medfør af konkurslovens § 143. dividenden til simple kreditorer i dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs er i forbindelse med sagens behandling anslået til 25 %. forklaringer torben tveskov har forklaret, at han er uddannet maskintekniker. han begynd- te at interessere sig for pantebreve i midtfirserne. pantebreve kunne på det tidspunkt - 11 - købes til kurs 50 og var en bedre investering end obligationer. igennem årene har han og hans hustru sikkert købt mellem 700 og 800 pantebreve. hans pantebreve blev anbragt i depot i bg bank, som også var den bank, han købte pantebrevene fra. han havde kontakt med forskelligt personale gennem årene. det var meget normalt, at han pr. fax modtog tilbud fra banken om køb af pantebreve. banken brugte en standardformular ved sine tilbud. på et tidspunkt blev pantebrevsafdelingen og per- sonalet flyttet fra bg bank til dansk pantebrevsbørs a/s, som han derefter handlede med. tilbuddet af 24. marts 2006 om køb af pantebrevet i ejendommen i horsens kom fra bo lykke mohr, som han også tidligere har handlet med. den håndskrevne påtegning af 28. marts 2006 er skrevet af ham selv, ligesom det er ham, der har påført pantebrevsnummeret 4159 på brevet. ”4159” var en vilkårlig nummerrække, som ik- ke betyder, at han havde handlet det antal pantebreve. sammen med tilbuddet mod- tag han også pantebrevsopstillingen. heraf kunne han se, at ejendommen var hand- let til 19 mio. kr. han modtog ikke kopi af skødet på ejendommen og var ikke be- kendt med eller fik oplysninger om, at ejendommen kort tid forinden var handlet for 15 mio. kr. han indhentede heller ikke bbr-meddelelse. han tog salgssummen for pålydende uden at spørge til tidligere handler. det var helt sædvanligt, at dansk pantebrevsbørs a/s ikke sendte alle bilag med et tilbud uanset indhold af tilbudsbre- vet. det var nok fordi, at det i første omgang bare var et tilbud, at dansk pantebrevs- børs a/s ikke lagde alle de omtalte bilag ved. han fik dem heller ikke senere. han havde en aftale med dansk pantebrevsbørs a/s om kun at få ”sikre” pantebreve og var vant til altid at få ”guldrandede” pantebreve fra selskabet. det var også nødven- digt, for han kan som privat invester ikke fratrække tab. der var ikke noget i opstil- lingen, som gav ham anledning til at undersøge noget yderligere vedrørende hand- len. opstillingen lignede alle andre opstillinger. den såkaldte interne købsindstilling med fotos m.v. så han først efter købet og spurgte heller ikke efter den. han besigti- gede ikke ejendommen og vidste heller ikke, at den var handlet uden mægler. han så ingen grund til at undersøge noget vedrørende tinglysning, for han havde altid købt - 12 - pantebreve gennem banken for dermed at sikre, at handlen var i orden. banken hav- de 2-3 gange tidligere taget pantebreve tilbage, fordi der f.eks. var fejl i handlen. han har formentlig besvaret tilbuddet telefonisk og derfor noteret ”28/3 06 ok” på faxko- pien. bekræftelsen af 29. marts 2006 modtog han pr. fax, ligesom hans øvrige kom- munikation med dansk pantebrevsbørs a/s foregik pr. fax. dansk pantebrevsbørs a/s videresendte så hans bekræftelse til bg bank, som sørgede for betaling af pante- brevene. når han vurderede, hvorvidt han ville købe et pantebrev, så lagde han vægt på forrentningen og på, om det var ”guldrandet”. det var dette pantebrev, fordi ren- ten var 5,51 %, og der var yderligere 4 mio. kr. efter pantebrevet til udvikling af ejen- dommen. et afkast på 5,51 % var normalt på det tidspunkt for den type ejendomme i det geografiske område. det stolede han på, ligesom han stolede på, at pantebrevet stod inden for handelsværdien. en sådan ejendom ville altid kunne sælges. han kendte ikke dengang andet til dansk capital holding aps, end at det var en stor ejendomsinvestor. han fulgte med i ejendomsmarkedet, og havde også hørt om rené müller, som var fra hans egen hjemby. der blev betalt terminer på pantebrevet frem til 1. termin i 2008, som ikke blev betalt. da betalingen udeblev, henvendte han sig til banken, og efterfølgende skrev han selv til debitor, inden han gik videre med sagen til sin advokat. dansk capital holding aps gik konkurs i efteråret 2008, og i decem- ber 2008 anmeldte han sit krav i boet. han overvejede på det tidspunkt selv at over- tage ejendommen. derfor rekvirerede han oplysninger fra tingbogen med udskriften af 30. marts 2009 og erfarede derved, at der var sket et stort værdispring i købesum- men undervejs, og at han var offer for en opskruet ejendomspris. det var også der- for, at han opsagde pantebrevet. i 2009 lærte han jan lundorff rasmussen at kende i forbindelse med, at han undersøgte prioritetsstillingerne i ejendommen. det var også denne undersøgelse, der gjorde, at han kontaktede såvel foranstående og som efter- stående panthavere. - 13 - jan lundorff rasmussen har forklaret, at han er uddannet cand.polit. han var ansat hos bøje nielsen i årene 1967-1978. han blev derefter selvstændig med selska- bet lundorff rasmussen finans a/s, som nåede at handle med over 1.000 pantebre- ve. da selskabet i forbindelse med finanskrisen led mange tab, overgik det til fionia bank a/s og siden til finansiel stabilitet a/s. han købte i selskabets regi pantebreve- ne til anlæg og ikke med henblik på videresalg. han fik kendskab til dansk pante- brevsbørs a/s primo 1990´erne og har været næstformand i bestyrelsen for et selskab under dansk pantebrevsbørs a/s. han har været formand for dansk pantebrevsfor- ening gennem de seneste 10 år og har i samarbejde med finansrådet været med til at udarbejde vilkårene for salg af pantebreve, kaldet av 04. oplysningspligten i forbin- delse med salg af pantebreve er på et objektivt grundlag, idet pantebrevskøberne of- test ikke besigtiger ejendommen i forbindelse med en pantebrevshandel. sælger skal indhente alle relevante oplysninger for handlen og videregive oplysningerne til kø- beren. dette er beskrevet i av 04, som henviser til oplysninger, der væsentligt påvir- ker pantebrevets værdi og omsættelighed. i forbindelse med den konkrete handel modtog han pr. fax af 22. marts 2006 tilbud om køb af et pantebrev. han modtag sel- ve opstillingen, ligesom han har modtaget den interne købsindstilling. derimod me- ner han ikke på noget tidspunkt at have modtaget bbr-meddelelse og tingbogsud- skrift og har heller ikke i 2006 set hverken betinget eller endeligt skøde vedrørende handel med den omhandlede ejendom. det er pantebrevsopstillingen, der er grund- laget for en investering i et pantebrev, så den var det væsentlige for handlen. ved modtagelsen af tilbuddet hæftede han sig ved forskellige momenter, blandt andet at der var tale om en lidt større ejendom, at afkastet var på 5,51%, og at der var kautio- neret af såvel selskabet, holdingselskabet og sågar af manden bag det hele. dermed havde pantebrevet efter hans vurdering en høj grad af sikkerhed. han hæftede sig også ved placeringen af hans prioritet med 5,5 mio. kr. i efterstående pant som be- skyttelse for hans pant. han talte med bo lykke mohr og fik oplyst, at de 4 mio. kr. efter hans pant var givet som et byggelån, der ikke blev udbetalt, før der var lavet ar- - 14 - bejde på ejendommen. han var efter bo lykke mohrs udsagn om, at ejendommen skulle renoveres, gået ud fra, at de penge var til ejendommen. han kendte horsens, og ejendommens potentiale virkede fornuftigt. på daværende tidspunkt troede man, at der ville komme en lejelovsændring, så renoveringer ville medfører ret til stigende husleje. han spurgte ikke ind til, hvem der havde solgt ejendommen til dansk capi- tal holding aps. omkring ejendommens videreudvikling vidste han, at rene müller og dansk pantebrevsbørs a/s handlede sammen. han havde ikke selv handlet med rene müller før, men kendte ham af navn og regnede med, at rené müller først ville lade de efterstående 4 mio. kr. udbetale, når arbejdet på ejendommen var udført. det var helt sædvanligt, at han ikke besigtigede ejendommen inden køb af pantebrevene, for han købte så mange pantebreve på det tidspunkt, at det ikke ville lade sig gøre rent tidsmæssigt. han har ikke tidligere set den udaterede mail med fremsendelse af de to skøder, men kan bekræfte, at den er sendt til hans sekretærs mailadresse. mai- len kan være fra omkring 2. maj 2007. et af de vedhæftede skøder er på ejendommen mejlgade 27-29 i aarhus, hvor han også havde et pantbrev, og hvor der var det samme ”set up” som i ejendommen i horsens. den skulle også have været ombyg- get, men han konstaterede ved selvsyn, at der ikke var udført ”et bøjet søm”. det fik ham til at reklamere overfor banken, og så fik han pengene tilbage. han husker ikke at have set nogen af de fremsendte skøder før i 2009. han havde ikke forud for be- kræftelsen af 29. marts 2006 modtaget andet om pantebrevet eller ejendommen, hel- ler ikke mundtligt. hans beslutningsgrundlag var tilbuddet af 22. marts 2006. han gav telefonisk sin accept til banken, som afregnede beløbet over for dansk pante- brevsbørs a/s. købet foregik meget formløs. der var økonomisk optur, og han var ikke nervøs ved pantebrevene med 5,5 mio. kr. i efterstående pant. desuden var der kautionister, og han vidste jo, at det var nykredit, der ejede dansk pantebrevsbørs a/s. der blev betalt afdrag som aftalt på pantebrevet den 1. december 2006, og pantet blev først misligholdt fra medio 2008. han bad fionia bank sende rykkere og true med opsigelse over for dansk capital holding aps, og han ringere også selv til sel- - 15 - skabet og rykkede uden at få betaling. han blev holdt hen med forklaringer om en anden handel, som ventede. som følge af sagen med ejendommen i aarhus beslutte- de han at ville undersøge ejendommen i horsens og dens vedligeholdelsesstand. han kørte forbi ejendommen og blev chokeret over dens stand. det så ud som om, der boede hjemløse i ejendommen. han skrev i den forbindelse brevet af 27. august 2007 til dansk capital holding aps med anmodning om underretning om hvilke udviklingsplaner, der var for ejendommen. han havde ikke kontakt med torben tveskov før i marts 2009 og husker ikke, hvem der tog kontakt til hvem. han fik op- lysningerne om de historiske adkomster i tingbogen fra torben tveskov. det var før- ste gang, at han blev bekendt med værdispringet i forbindelse med ejendomshand- lerne i 2006. det var de oplysninger, der gav anledning til, at han den 2. april 2009 hævede handlen. parternes argumenter advokat casper moltke har til støtte for de nedlagte påstande gjort gældende, at ingen af sagsøgerne var bekendt med ejendommens værdispring på 4 mio. kr. før modtagelsen af tingbogsattesten. lundorff rasmussen finans a/s og torben tve- skov har derfor begge reklameret og ophævet rettidigt, og jan lundroff rasmussens besigtigelse af ejendommen medfører ikke, at reklamationsfristen begyndte at løbe allerede i 2007. lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov har været beret- tiget til at hæve pantebrevshandlerne som følge af, at dansk pantebrevsbørs a/s havde fortiet omlysningen om, at ejendommen var handlet med en prisstigning, som ikke var reel. det var forbundne parter, som solgte ejendommen frem og tilbage til hinanden, og på tidspunktet for udsendelsen af pantebrevsopstillingen den 22. marts 2006 var ingen af handlerne tinglyst. dansk pantebrevsbørs a/s må derfor have un- dersøgt og sikret sig, at ejendomshandlen kunne gennemføres til 19 mio. kr. for at kunne tilbyde pantebrevene. dermed var dansk pantebrevsbørs også forpligtet til at - 16 - undersøge, hvad ejendommen tidligere var handlet til og til at give denne oplysning videre til køberne for at opfylde sin loyale oplysningspligt som fastslået ved højeste- rets afgørelse af 11. december 2012, refereret som u 2013.791h. lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov har begge modtaget pan- tebrevsopstillingerne, og lundorff rasmussen finans a/s har også modtaget købs- indstillingen, men ingen af sagsøgerne har modtaget andet i forbindelse med købet. dette var helt sædvanligt ved pantebrevskøb, og der påhvilede ikke lundorff ras- mussen finans a/s og torben tveskov som købere en særlig pligt til selv at foretage undersøgelser. i øvrigt ville det materiale, som trods ordlyden af tilbuddet ikke var medsendt, ikke have vist lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov den forrige handelspris på 15 mio. kr., og dermed heller ikke værdispringet. torben tveskov har ubestridt aldrig modtaget kopi af skødet, men selvom lundorff rasmussen finans a/s måtte have modtaget dette med den udaterede e- mail, så fremgår værdispringet på 4 mio. kr. på en måned under alle omstændighe- der ikke af skødet. det fremgår således heller ikke, at pantebrevene befandt sig i den blå luft, hvilket henset til syn- og skønsmandens vurdering var tilfældet for begge sagsøgernes pantebreve. syn- og skønsmandens vurdering må lægges til grund, hvorved det må fastslås, at pantebrevene var behæftet med så væsentlig en mangel, at sagsøgerne havde ret til at hæve handlerne. lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov var heller ikke gjort bekendt med, at ejendomshandlerne mellem de forbundne parter var sket uden medvirken af ejendomsmægler. advokat thomas bang har til støtte for frifindelsespåstandene gjort gældende, at både lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov har reklameret for sent og har derfor fortabt retten til at reklamere og retten til at hæve pantebrevshandler- ne. lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov har ikke uden ugrundet op- hold givet dansk pantebrevsbørs a/s begrundet skriftlig meddelelse om at ville på- beråbe sig mangler ved pantebrevene, jf. av04, pkt. 8, stk. 1. reklamationsfristen be- - 17 - gyndte at løbe, da de modtog oplysninger fra dansk pantebrevsbørs a/s forud for, at pantebrevshandlerne blev indgået den 29. marts 2006, subsidiært for så vidt angår finansiel stabilitet a/s’ vedkommende, da jan lundorff rasmussen besigtigede ejendommen og efterfølgende afgav påkrav til debitor, dansk capital holding aps, om indfrielse af restgælden i august og oktober 2007, og mere subsidiært for begges vedkommende, da dansk capital holding aps gik konkurs i september 2008. dansk pantebrevsbørs aps havde givet både lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov alle relevante oplysninger om den pantsatte ejendom inden afta- letidspunktet og dermed inden risikoens overgang, jf. av04, pkt. 3. dansk pante- brevsbørs a/s var således ikke i besiddelse af oplysninger, som ikke var videregivet til lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov. det fremgår af tilbudsbreve- ne fra dansk pantebrevsbørs a/s, at de ud over pantebrevsopstillingerne blandt an- det modtog kopi af bbr-ejermeddelelse og tingbog. desuden fremsendte dansk pan- tebrevsbørs a/s på opfordring kopi af skødet til lundroff rasmussen finans a/s. sagsøgerne modtog således oplysning om, at den pantsatte ejendom ifølge tingbogen og bbr var ejet af rudolf pedersen, at rudolf pedersen havde købt ejendommen for 2.540.000 kr., at ejendomsværdien pr. 1.10.2004 var 4.850.000 kr., at frater ejendom- me aps havde erhvervet ejendommen med overtagelsesdag 1. marts 2006, og at sæl- gers adkomst endnu ikke var registreret i tingbogen. det bestrides derfor, at dansk pantebrevsbørs a/s under disse omstændigheder har været forpligtet til at undersø- ge yderligere. der foreligger ikke i nærværende sag omstændigheder svarende til de fire forhold, som højesteret i dommen u.2013.791h angav som afgørende for, at der i den sag blev statueret en undersøgelsespligt. lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov valgte at købe pantebrevene uden at efterspørge yderligere doku- mentation, uanset at det af pantebrevsopstillingerne og de fremsendte dokumenter fremgik, at den pantsatte ejendom var blevet handlet for nylig. de accepterede også at købe pantebrevene, uanset at det af pantebrevsopstillingerne fremgår, at den pant- satte ejendom blev overbelånt med 4 mio. kr. ud over købesummen på 19 mio. kr. de - 18 - accepterede også, at ejendommen var handlet uden medvirken af ejendomsmægler og har ved accept af risiko fortabt retten til at påberåbe sig de mangler, som gøres gældende. den oplyste handelspris var aftalt mellem to uafhængige parter på mar- kedet, og dansk pantebrevsbørs a/s har ikke herudover afgivet eller været forpligtet til at afgive indeståelse for eller oplysning om ejendommens værdi jf. av04, pkt. 6.2.2.c. det gøres videre gældende, at den markedspris, som skønsmanden er kom- met frem til, er forkert, idet markedsprisen er fastsat ved den aftalte handelspris på 19 mio. kr. skønsmandens værdiansættelse er uden betydning for bedømmelsen af, om der var mangler ved pantebrevene, og desuden er forskellen mellem den aftalte handelspris og den vurderede markedspris ikke væsentlig. de påberåbte mangler er således uvæsentlige, jf. av04, pkt. 6.1. skifterettens bemærkninger de indgåede pantebrevshandler er omfattet af ”vilkår for erhvervsmæssig han- del med pantebreve i fast ejendom” af 27. oktober 2004 (av 04) og herunder også af den generelle mangelsbestemmelse i pkt. 6.1., købers misligholdelsesbeføjelser i pkt. 7 og reklamationspligten i pkt. 8. efter de afgivne forklaringer lægger skifteretten til grund, at hverken lundorff rasmussen finans a/s eller torben tveskov forud for pantebrevskøbene fra dansk pantebrevbørs a/s havde modtaget oplysninger, der ville have gjort dem i stand til at opdage, at ejendommen inden for godt en måned var blevet handlet med en værdistigning på 4 mio. kr. imidlertid må skifteretten efter bevisførelsen også lægge til grund, at lundorff rasmussen finans a/s og torben tveskov trods den manglende betaling af terminer i juni 2008 og dansk capital holding aps’ konkurs den 29. september 2008 først gjorde mangelsindsigelser gældende over dansk pantebrevsbørs a/s i henholdsvis marts 2009 og april 2009. selvom jan lundorff rasmussen og torben tveskov ifølge forklaringerne først kom i besiddelse af de historiske tingbogsoplysninger i 2009, så - 19 - var der intet til hinder for, at de på et tidligere tidspunkt efter misligholdelsen i juni 2008 og senest efter dansk capital holding aps’ konkurs kunne have undersøgt for- holdene omkring pantet. ved en sådan undersøgelse burde de have opdaget, at ejen- dommen havde været handlet med en prisstigning, som muligvis ville medføre, at deres pantebreve var udækkede, og som ikke var oplyst over for dem ved pante- brevshandlernes indgåelse. lundorff rasmussen finans a/s’ og torben tveskovs mangelsindsigelser er dermed ikke gjort gældende uden ugrundet ophold, hvorfor de begge findes at have reklameret for sent, jf. av 04 pkt. 8. begge har som følge her- af mistet retten til at påberåbe sig de mangelsindsigelser, der måtte følge af dansk pantebrevsbørs a/s’ manglende afgivelse af oplysninger i det omfang, det kan anta- ges, at dansk pantebrevsbørs a/s burde have været i besiddelse af disse på tidspunk- tet for indgåelse af pantebrevshandlerne. sagsøgtes frifindelsespåstand tages herefter til følge. for så vidt angår sagsom- kostninger, forholdes som nedenfor bestemt. der er ved omkostningsfastsættelsen lagt vægt på sagernes omfang, værdi, kompleksitet og resultat. thi kendes for ret: dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs v/ kurator, advokat søren jenstrup, frifindes for sagsøgernes påstande. inden 14 dage betaler finansiel stabilitet a/s 50.000 kr. i sagsomkostninger til dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs. inden 14 dage betaler torben tveskov 40.000 kr. i sagsomkostninger til dansk pantebrevsbørs a/s under konkurs. jeanette melchior - 20 - (sign.) ___ ___ ___ udskriftens rigtighed bekræftes sø- og handelsretten, den 12. december 2013

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.