afsagt den 4. marts 2015 af østre landsrets 22. afdeling

dom afsagt den

1. marts 2015 af østre landsrets
2. afdeling (landsdommerne lene jensen, arne brandt og rune wold (kst.)).
3. afd. nr. b-1050-14: u1 u2 (begge ved advokat arne linde olsen) mod l1 l2 (begge ved advokat jakob brandgård busse) københavns boligrets dom af
4. marts 2014 (bs 26b-1189/2013) er anket af u1 og u2 med påstand om, at l1 og l2 tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet … københavn k, i hen- hold til lejekontrakt af
5. februar 2006 og tidligere er reguleret i henhold til boligregule- ringslovens § 5, stk. 2, samt at de tilpligtes at anerkende, at lejen pr.
6. oktober 2008 udgjorde årligt 192.000 kr. i overensstemmelse med lejekontrakten af
7. februar 2006 – subsidiært med et mindre af landsretten fastsat beløb – og med senere kontraktmæssige og ordinære re- guleringer i øvrigt. overfor den af l1 og l2 for boligretten nedlagte påstand til selvstændig dom – for hvilken de indstævnte fik medhold ved den indankede dom – tages bekræftende til genmæle i det om- fang, at landsretten ikke helt eller delvist følger appellanterne i de nedlagte påstande. de indstævnte, l1 og l2, har påstået stadfæstelse. forklaringer der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af u1, der i det væsentlige har forklaret som for boligretten. - 2 - u1 har supplerende forklaret blandt andet, at der ikke fandtes en vedligeholdelseskonto for lejligheden. ejendommen i … var den første af deres ejendomme, som de satte i stand. de bor selv i ejendommen, som var den første, de købte. de har nu solgt deres øvrige ejendomme, således at de i dag kun ejer ejendommen i …. ved renoveringen af alle deres lejemål har det været væsentligt for dem at bevare det historiske og stemningen i ejendommene, der alle er fredede. køkkenet i den pågældende lejlighed er blevet mere brugbart, da afstanden mellem komfur og vask er blevet kortere, og bordpladen er blevet hævet. bordpladen er af kirsebær- træ, mens der er granitplade ved komfur. elinstallationen er blevet gennemgået og udskiftet i køkken og bad, mens den er udvidet i de øvrige rum med nye/ekstra kontakter. lejemålene i de øvrige ejendomme er renoveret efter samme koncept. der er dog i de andre lejemål isat energiglas i stedet for forsatsvinduer. endvidere er køkkenet i de øvrige lejemål blevet ud- skiftet med et mere standardpræget tectum-køkken. lejen for lejemålet har ikke været regule- ret, før de overgik til en ny administrator i
8. det var den varsling, der gav anledning til sagen. procedure parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for boligretten og har procederet i overensstemmelse hermed. landsrettens begrundelse og resultat dommerne lene jensen og arne brandt udtaler: vi tiltræder af de af flertallet i boligretten anførte grunde, at lejen for lejemålet skal fastsættes i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og i overensstemmelse med den samlede bolig- rets beregning af lejen og et forbedringstillæg. da parterne nu er enige om princippet for be- regningen af tilbagebetaling af for meget betalt leje med renter, stemmer vi for at stadfæste boligrettens dom. dommer rune wold (kst.) udtaler: ankenævnet for huslejenævnene har foretaget besigtigelse af det omtvistede lejemål og truf- fet afgørelse på baggrund af appellanternes redegørelse og dokumentation for arbejderne ud- ført i 1998-
9. det blev ved ankenævnets afgørelse af
10. februar 2013 fastslået, at dele af arbejdet, svarende til 338.545 kr. ud af 463.204,10 kr., udgjorde lejeretlige forbedringer efter - 3 - principperne i lejelovens §
11. det blev også fastslået, at forbedringsarbejderne forøgede det lejedes værdi årligt med 30.130,50 kr., hvilket ved afgørelsen blev tillagt den omkostningsbe- stemte leje på 76.000 kr. opgjort efter boligreguleringslovens § 5, stk.
12. de indstævnte har ikke anfægtet ankenævnets afgørelse, herunder vurderingen af forbedrings- arbejderne og forbedringstillægget efter lejelovens §
13. ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
14. pkt., både ved formuleringen før og efter lov nr. 406 af
15. maj 2000, lejemål, hvor for- bedringer efter principperne i lejelovens § 58 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften overstiger et bestemt beløb pr. kvadratmeter eller et bestemt samlet be- løb. størrelsen af de takstmæssige betingelser afhænger af, om det er bestemmelsen før eller efter lov nr. 406 af
16. maj 2000, der anvendes. i denne sag opfylder den forbedringsudgift, som ankenævnet har godkendt, de takstmæssige betingelser både før og efter lov nr. 406 af
17. maj
18. parternes uenighed om hvilken udformning af bestemmelsen, der er gældende for sagen, er derfor uden betydning. der stilles hverken efter ordlyden eller forarbejderne til boligreguleringslovens § 5, stk. 2,
19. pkt., betingelse om, at forbedringerne skal føre til en bestemt standard eller en indretning i en bestemt stilart. det skal blot efter principperne i lejelovens § 58 vurderes, at den udførte for- bedring har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, og at udgifterne opfylder de takstmæssige betingelser. forbedringsarbejdets udgift er betydelig, og jeg lægger også ligesom boligrettens mindretal til grund, at arbejdet medførte betydelige fysiske forandringer på flere dele af lejemålet. forbed- ringsarbejdets forøgelse af det lejedes værdi på 30.130,50 kr. årligt må desuden i hvert fald i forhold til den aftalte leje på 192.000 kr. årligt og den godkendte omkostningsbestemte leje på 76.000 kr. årligt anses væsentlig. under disse omstændigheder må der være en formodning for, at forbedringsarbejdet også medførte en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi på udførelsestidspunktet. som anført af boligrettens mindretal er begrundelsen i ankenævnets afgørelse for at henføre lejemålet under boligreguleringslovens § 5, stk. 1, i vidt omfang uforenelig med vurderingen - 4 - af forbedringsudgiftens størrelse. ankenævnet har ikke set lejemålets stand forud for arbej- dernes iværksættelse i 1998, og flertallet har vel tilsidesat appellanternes oplysninger herom. når ankenævnet dog i vidt omfang lægger oplysningerne til grund for vurderingen af forbed- ringsudgiften efter lejelovens § 58, finder jeg det betænkeligt at lægge vægt på ankenævnets begrundelse for at henføre lejemålet under § 5, stk.
20. det, som de indstævnte har anført for landsretten, giver heller ikke grundlag for at svække formodningen eller i øvrigt betvivle ap- pellanternes oplysninger. på denne baggrund finder jeg, at appellanterne har ført bevis for, at lejemålet blev gennemgri- bende forbedret ved arbejderne i 1998-1999 og dermed omfattes af boligreguleringslovens § 5, stk.
21. under hensyn til sagens oplysninger om andre lejemål, der blev forelagt ankenævnet og bolig- retten, og som af de sagkyndige medlemmer, der havde anledning til at foretage bedømmel- sen, blev fundet sammenlignelige, finder jeg tillige, at appellanterne har ført bevis for, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi efter lejelovens § 47, stk.
22. herefter stemmer jeg for at give appellanterne medhold i de nedlagte påstande. der afsiges dom efter stemmeflertallet. u1 og u2 skal in solidum betale sagsomkostninger for landsretten til l1 og l2 med 30.000 kr., der dækker udgifter til advokatbistand inkl. moms. ved fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og forløb. t h i k e n d e s f o r r e t: boligrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for landsretten skal u1 og u2 in solidum betale 30.000 kr. til l1 og l
23. det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.