(1). tilbage var kun terazzogulvet med hul efter badekar og håndkummens tidligere afløb. dette er det eneste der var tilbage fra det gamle badeværelse, alt andet er udskiftet! det ny badeværelse blev herefter indrettet. først med den tidligere nævnte fuldrørsudskiftning med henblik på nyetablering af toilet (jf. bilag 21, 2a og 2b) og med helt fornyet og udvidet elektricitet med ny føring til vaskemaskine, tørretumbler og ny belysning på begge sider af spejlet over håndkummen (jf. bilag 3 og 15), tidligere var der kun en lampe i loftet. dernæst ny vvs-rør til til- og afløbsføring til de ny installationer (jf. bilag 4 og 21). endvidere blev der opmuret en skillevæg til den ny bruseniche (jf. bilag 1) til venstre for denne blev der indrettet en sektion med dels en vaskesøjle med vaskemaskine og tørretumbler (jf. bilag 17 og 16), dels et højskab ved siden af (til opbevaring og rengø- ringsting) med overskab – også over vaskesøjlen. skabene er snedkerfremstillet efter mål og forsynet med låger med fræset spor – således at de minder om fyldingslåger (jf. bilag 7). selve brusepladsen er skabt ved en kvartcirkelformet forhøjning af terazzogulvet med fald mod afløb (jf. bilag 5). samtidig blev der lagt terazzo (af samme type som den gamle) der hvor den manglede – efter fjernelse af det oprindelige badekar mv. den kvartcirkelbuede bru- seafskærmning af glas blev specialbestilt efter kål (jf. bilag 24). der er et termostatstyret blandingsbatteri med bruser (jf. bilag 4). de nye hvider fliser (15 x 15 cm) blev opsat i 13 flisers højde (30 cm højere end de gamle) og med en sort, smal bort under de to øverste fliser. murerregningen (jf. bilag 1) oplyser at der er brugt 1056 fliser + bort (svarende til 12 løbende meter). hele badeværelset har således ny flisebeklædning. også radiatoren er udskiftet (jf. bilag 21). til højre for brusepladsen ses håndkumme og toilet – et vandsparende ifö cera kloset med lux sæde (jf. bilag 4 og 21). over håndkummen (ifö cera, jf. bilag 4 og 21) er et indmuret spejl (jf. bilag 1), herunder en glashylde (vola, jf. bilag 10). samme bilag viser også at alt småin- ventar i form af toiletpapirsholder, knager og hylder er af meget god kvalitet, fortrinsvis vola. i badeværelsets vindue er forsatsrammen udvidet til øverste del af vinduet (jf. bilag 19) og samtlige ruder udskiftet til matteret glas (jf. bilag 22) ... beskrivelse af isoleringsarbejder i den lange gang og pigekammeret i sidehuset er der en lang gang som fører fra spisestuen til soveværelse, badeværelse og køk- ken. denne gang, som var ret kold på grund af den lange ydervæg, er blevet isoleret (jf. bilag 6). der er opsat tre lamper (pakhuspendler) i loftet (jf. bilag 15). - 7 - det lille værelse bagved køkkenet, det forhenværende pigekammer, er også isoleret på yder- væggene (jf. bilag 6) og de to vinduer forsynet med forsatsrammer (jf. bilag 19). rummet er herefter malet (jf. bilag 14) herudover er der udført forskellige udvidelser af installationer i lejligheden, således fx en ekstra stikdåse til kabel-tv (jf. bilag 20). ..." boligretten har besigtiget det omhandlede lejemål. der er endvidere sket besigtigelse af de af sagsøgerne påberåbte sammenligningslejemål (§ 5, stk. 2) beliggende ..., …, …, …, … og …. forklaringer der er afgivet forklaring af u1, der i forbindelse med forklaringen har vedstået sin redegø- relse. der er endvidere afgivet forklaring af sagsøgte l
- u1 har forklaret blandt andet, at sagsøgerne er etnologer og begge har arbejdet som lektorer ved københavns universitet. de har gennem en periode på 40 år ejet og forbedret fredede bygninger og ejer fortiden 6 ejendomme i indre by. de har selv sørget for, at ejendommene er blevet forbedret og repareret. hun kan vedstå sin beskrivelse af moderniseringen i redegørel- sen. lejligheden var stærkt præget af, at den havde været beboet af den samme familie i 40 år. der havde i den periode ikke været hævet på vedligeholdelseskontoen. ved moderniseringen søgte sagsøgerne at bevare lejlighedens egenart og historie. det kom blandt andet til udtryk ved, at 4 af køkkenlågerne blev restaureret og bevaret. de øvrige låger er nye. ved moderni- seringen skete der blandt andet en fornyelse af el-systemet herunder i form af nye kontakter og ledninger i køkkenet, pigeværelset, badeværelset, delvist i gangen og sandsynligvis også i soveværelset. som beskrevet blev ydervæggen i gangen og pigeværelset bagved køkkenet isoleret, og der blev opsat forsatsrammer i køkkenet, pigeværelset og i den øverste del af vin- duet i badeværelset. træpanelerne blev repareret, stukken blev renset og hele lejligheden blev malet. i brusenichen er de låger, der blev indsat ved moderniseringen, blevet udskiftet på grund af rust/tæring. i samme forbindelse er hældingen på gulvet i brusenichen ændret. inden lejligheden blev genudlejet til sagsøgerne blev lofter og vægge malet, og træværket blev "pletmalet". de udvendige hylder og kroge i køkkenet er sat op af den tidligere lejer. i de besigtigede lejemål … er man også gået grundigt til værks i forbindelse med moderniserin- gen. man har blandt andet fjernet tilbyggede skabe, renset og bevaret stuk, ordnet gulve og udført tidsvarende køkken og bad. sagsøgerne har i alt i løbet af de senere år gennemgribende forbedret ca 20 lejemål til denne standard. det samme koncept er anvendt i de besigtigede lejemål i …. hun er ret sikker på, at sagsøgerne rådførte sig med nogen og foretog sammen- ligninger, før man fastsatte størrelsen af lejen for lejligheden i …. lejens størrelse afspejler, at lejligheden er større end sammenligningslejemålene. de fleste lejemål i … er udlejet efter boligreuleringslovens § 5, stk. 1, men nabolejligheden til sagsøgtes lejlighed er udlejet efter § 5, stk.
- l1 har forklaret blandt andet, at de sagsøgte fandt lejligheden gennem en annonce. ved be- sigtigelsen fandt hun, at væggene var fine, mens vinduerne havde nogenlunde samme dårlige stand som i dag. i den anledning sagde hun konstaterende til u1-, at de var enige om, at vin- duerne ikke var nymalede. det er først i dag i forbindelse med besigtigelsen af lejligheden, at hun blevet bekendt med, at der står 60.000 kr. på vedligeholdelseskontoen. hun har ikke hæ- vet på vedligeholdelseskontoen. hun har løbende malet rum i lejligheden, og hun har lagt tæppe på gulvet på steder, hvor der var splinter i træet. det er ikke rigtigt, som oplyst af u1 - 8 - under besigtigelsen, at hun ikke har villet være med til en renovering af vinduerne i stuen. i forbindelse med, at hun har åbnet vinduerne i stuen, har hun to gange oplevet, at rammerne var ved at falde af. vinduerne i stuen er utætte, og på et tidspunkt blev de gennemgået. i 2012 var der et rend af mennesker i lejligheden, der skulle lave noget for udlejer. i november må- ned kom der blandt andet en mand, der rensede rammerne på stuevinduerne. han oplyste der- efter, at de skulle stå åbne i 3 uger og tørre. da hun har små børn, afslog hun det. der er ikke sket noget siden. hun har flere gange konstateret, at hfi-relæet slår fra, og i perioder springer lyspærerne let. fortiden er det kun hveranden måned. installationen er blevet gennemgået af en elektrikker, der siger, at der ikke er noget galt. det er dog ikke alle kontakter, der virker. der er rum i lejligheden, som det ikke er muligt at varme op. stuen kan med lidt held varmes op, men hun har tilbragt en del tid i den del af lejligheden, der ligger væk fra stuen. den lange gang, hvor ydervæggen er isoleret, er iskold. da hylderne i de moderniserede køkkenskabene er for smalle, og da kølekabet stod for lavt, måtte hun ændre i køkkenet og herunder flytte køleskabet. det var i den forbindelse nødvendigt at fjerne radiatoren i køkkenet, men da pige- kammeret ved siden af har en god radiator, har der aldrig været koldt i køkkenet. hun har ikke indbragt andre spørgsmål en lejens størrelse for huslejenævnet. parternes synspunkter sagsøgerne har i et påstandsdokument af
- februar 2014 anført følgende: som hovedanbringender overfor de nedlagte påstande gøres det gældende: at den indgåede lejefastsættelse er aftalt reguleret af boligreguleringslovens § 5 stk 2 og at sagen skal bedømmes ud fra disse regler. at der ikke er indsigelser eller tvist omkring den beløbsmæssige ramme for at be- nytte boligreguleringslovens § 5 stk
- at det omtvistede lejemål er gennemgribende moderniseret og forbedret herunder ved at: - køkkenet er fuldstændig renoveret med opsætning af nye køkkenelementer – dog med bibeholdelse af 4 låger – samt omdisponeret areal og inddragelse af yderligere areal fra tidligere fadebur, etableret udvidet og nyt køkkenbord med ny vask og afløb omplaceret i modsat ende af vinduesvæg, opsætning og tilslutning af hårde nye hvidevarer bl.a. smeg stålkomfur, opvaskemaskine etc, gulv m v og opsætning af fortsatsrammer - det er et helt nyindrettet badeværelse med nye funktioner (toilet, bruseniche, vaskemaskine, tørretumbler, kosteskab og forrådsskab) og etableret nødvendige installationer hertil og opsat hvide fliser. videre opsat forsatsrammer. det eneste der ikke er opgraderet i rummet er en del af gulvet der er bevaret med den oprindelige terrazzobelægning. - der er foretaget isolering af den lange gang samt et værelse (pigeværelset) herunder opsat forsatsrammer - elinstallationen er delvis renoveret i lejligheden med ekstra eludtag. - opsat forsatsrammer i flere øvrige rum – herunder sove-værelse at der med sagens bilag 5 er fremlagt og dokumenteret, at der er sket forbedring i h t det under forrige ”at” anførte. - 9 - at lejlighedens brugsværdi herved er forøget, og at sagsøgerne har løftet bevisbyr- den for at lejeforholdet er omfattet af brl § 5 stk
- at der for så vidt angår den aftalte leje er ført bevis i form af sammenligningsleje- mål, der med rette kan indgå i bevisbedømmelsen og som dels er besigtiget og påberåbt ved sagens bilag 7-13, og denne leje ikke overstiger det lejedes værdi. at sagsøgerne herefter skal have medhold i den principale påstand. følger boligretten imod forventning ikke dette synspunkt gøres det gældende at lejefastsæt- telsen herefter er omfattet af boligreguleringsloven § 5 stk 1 – og at lejen skal fastsættes til et højere beløb end hvad ankenævnet fastsatte. at forbedringsforhøjelsen skal fastsættes med udgangspunkt i kr. 463.204,10, jfr. opgørelsen fremlagt som en del af bilag
- at forbedringstillægget skal beregnes som 8,9% af kr. 463.204,10, eller i alt årligt kr. 41.200,
- at omk-delen incl hensættelser skønsmæssigt skal ansættes til et større beløb end hvad ankenævnet besluttede. for så vidt angår evt tilbagebetaling bemærkes at evt tilbagebetalingskrav, der ligger 1 år forud for indbringelse for huslejenævn er forældet (jfr ll § 49 stk 4) ved lejens fastsættelse i h t brl § 5 stk 2 at evt forrentning af efterbetalingskrav, der ligger 3 år forud for nedlæggelse at påstand i svarskrift er forældet. de sagsøgte har i et påstandsdokument af
- januar 2014 anført følgende: "anbringender: til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende at udlejer har bevisbyrden for at lejen kan fastsættes efter undtagelsesbestemmel- sen i boligreguleringslovens §5, stk. 2, at betingelsen for anvendelse af bestemmelsen er dels at lejemålet er gennemgri- bende forbedret, og at forbedringerne har medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, at denne bevisbyrde ikke er opfyldt med de fremlagte bilag, der som hovedregel er vedligeholdelsesarbejder, hvor tidligere eksisterende bygningsdele er blevet ud- skiftet med tilsvarende bygningsdele uden at der er sket en brugsværdiforøjelse, at der under alle omstændigheder skal ske et væsentligt vedligeholdelsesfradrag minimum svarende til det som ankenævnet har foretaget. - 10 - såfremt retten skulle være af den opfattelse, at sagsøger skulle have løftet sin bevisbyrde for anvendelse af reglen gøres det gældende, at sagsøger har bevisbyrden for at den aftalte leje svarer til det lejedes værdi, at denne bevisbyrde kun kan løftes ved fremlæggelse af relevante sammenligningslejemål, at de fremlagte sammenligningslejemål ikke dokumenterer, at den aftalte leje sva- rer til det lejedes værdi – i den forbindelse skal særligt anføres, at de fremlagte sammenligningslejemål ikke er fuldt sammenlignelige, når der henses til ikraft- trædelsestidspunkt, moderniseringernes omfang og kvalitet, og lejemålenes stør- relse, at bevisbyrden således ikke er løftet. for så vidt angår den selvstændige påstand gøres det gældende at udlejer skal tilbagebetale for meget indbetalt leje fra lejeaftalens indgåelse, da sagen er opstartet i huslejenævnet d.
- september 2011, og kravet dermed ikke er forældet, at der skal tillægges renter efter boligreguleringslovens §17, stk. 3." parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed. boligrettens begrundelse og afgørelse ad sagsøgers påstand 1: to voterende udtaler: efter bevisførelsen finder vi ikke, at moderniseringen af lejligheden har medført en sådan for- øgelse af brugsværdien, herunder af køkken og bad, at moderniseringen har medført en væ- sentlig forøgelse af det lejedes værdi. vi lægger herved vægt på de samme forhold, som hus- lejenævnet og ankenævnet har lagt vægt på. lejen for lejemålet skal som følge heraf fastsæt- tes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og vi stemmer derfor for at tage sagsøgtes frifin- delsespåstand til følge. en voterende udtaler: brl § 5 stk. 2 indebærer, at såfremt et lejemål er gennemgribende forbedret, således at forbed- ringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, jf. principperne i lejelovens § 58, kan lejen på udlejningstidspunktet fastsættes til det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkost- ningsbestemt husleje. henvisningen til lejelovens § 58 blev først indført i 2000, men ifølge forarbejderne til loven var henvisningen alene en præcisering af, hvorledes forbedringsudgif- ten skulle beregnes. forbedringerne skal være gennemført over en periode på 2 år, og skal have medført en udgift af en vis størrelse. formålet med bestemmelsen var og er at tilskynde udlejere til at investere i forbedringer i den private boligmasse. - 11 - såfremt formålet med bestemmelsen skal give nogen mening, skal udlejer kunne regne med, at såfremt de objektive betingelser i og omkring bestemmelsen, herunder især at der skal være udført arbejder i lejemålet, der efter lejelovens § 58 kan beregnes som en forbedringsudgift, der overstiger det i § 5 stk. 2 anførte minimumskrav, kan § 5 stk. 2 finde anvendelse. en fravigelse fra dette hovedprincip, herunder især ved en skønsmæssig vurdering af, hvor- vidt i øvrigt godkendte forbedringsudgifter er væsentlige, bør kun kunne ske i helt særlige tilfælde, eksempelvis såfremt de udførte arbejder ikke medfører en generel forbedring af le- jemålet, og der dermed ikke er tale om en gennemgribende forbedring. i nærværende sag blev der i perioden 1998-1999, hvor beløbsgrænsen var kr. 170.000 anvendt i alt kr. 463.204,10 på forbedringsarbejder, jf. bilag
- opgørelsen er anerkendt af både hus- lejenævn, ankenævn og sagsøger, og både ankenævn og sagsøger har anerkendt, at der ved anvendelse af principperne i lejelovens § 58 kan beregnes en forbedringsværdi kr. 338.545, hvilket svarer til det dobbelte af det i § 5 stk. 2 anførte minimumsbeløb. ankenævnet fandt til trods herfor, at der ikke er tale om en gennemgribende forbedring. ankenævnets begrundelse for at finde at lejemålet ikke er gennemgribende forbedret er, at der ”indgår en stor del vedli- geholdelse i projektet”. det anføres herefter særligt, at køkkenet er udført efter oprindeligt design (det oprindelige køkken var mindst 30 år gammelt, og sandsynligvis ældre) samt at badeværelset er indrettet med det oprindelige terrazzogulv. såfremt det udførte arbejde ikke er en forbedring, burde dette fremgå af beregningen efter lejelovens § 58, og således have ført til et lavere beløb. dette er imidlertid ikke sket, og anke- nævnets præmis må derfor afvises som selvmodsigende. omfanget af de godkendte arbejder er fordelt på køkken (herunder med ændret rumdisponering), badeværelse (herunder med ny- etablering af toilet), isolering, opsætning af enkelte forsatsruder i køkken, bad og lille værelse, samt fornyelse af el-installationer og udgør efter denne dommers opfattelse en generel forbed- ring af lejemålet som helhed. det bemærkes endelig, jf. sagens bilag 5 med underbilag på samtlige godkendte udgifter, at såfremt arbejdet med det omtalte rammekøkken anses for 100 % vedligeholdelse, vil den be- regnede forbedringsudgift efter fradrag af 1/3 for sparet vedligeholdelse udgøre ca. kr. 216.000, og derfor under alle omstændigheder overstige det i § 5 stk. 2 anførte minimumsbe- løb. denne dommer stemmer derfor for at godkende, at lejemålet kan genudlejes efter brl § 5 stk.
- efter de fremlagte og besigtigede sammenligningslejemål finder denne dommer desuden, at den aftalte leje ved genudlejningen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. …0… efter stemmeflertallet tages de sagsøgtes frifindelsespåstand til følge. ad sagsøgers påstand 2: alle voterende udtaler: - 12 - således som sagen er forelagt boligretten, findes den omkostningsbestemte leje skønsmæssigt at kunne fastsættes til 400 kr. pr. m2 inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse eller 76.000 kr. pr. 1 maj
- forbedringsdelen findes skønsmæssigt at kunne fastsættes til 2/3 af af de dokumenterede udgifter beregnet som 8,9 % af 338.545 eller 30.130,50 kr. de sagsøgtes frifindelsespåstand tages herefter til følge. ad de sagsøgtes selvstændige påstand: alle voterende udtaler: idet der for så vidt angår rentepåstanden henvises til vestre landsrets dom af
- juni 2009 (tbb 2009.538) tages sagsøgtes påstand om tilbagebetaling af for meget indbetalt leje til følge som nedenfor bestemt. sagsomkostninger: som følge af sagens udfald skal de sagsøgte tilkendes sagsomkostninger, der fastsættes til 38.500 kr. til dækning af udgiften til advokat. ved fastsættelsen af sagsomkostningerne er der taget udgangspunkt i sagens værdi, idet der tillige er lagt vægt på sagens forløb og omfang. thi kendes for ret: de sagsøgte, l1 og l2, frifindes for de af sagsøgerne, u1 og u2 nedlagte påstande. inden 14 dage skal sagsøgerne til de sagsøgte tilbagebetale den for meget indbetalte leje fra den
- oktober 2008 med tillæg af renter fra de enkelte lejebeløbs betaling til tilbagebetaling sker. inden samme frist skal sagsøgerne til de sagsøgte betale sagens omkostninger med 38.500,00 kr. de idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.