højesterets dom

højesterets dom afsagt onsdag den

1. december 2013 sag 62/2012 (
2. afdeling) thorkild droob (advokat arne paabøl andersen) mod b.s. danmark a/s (advokat michael neumann) i tidligere instanser er afsagt dom af retten i esbjerg den
3. november 2010 og af vestre landsrets
4. afdeling den
5. november
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, poul søgaard, jytte scharling, henrik waaben og oliver talevski. påstande appellanten, thorkild droob, har gentaget sin påstand om, at indstævnte, b.s. danmark a/s, skal anerkende, at lejen for lejemålet kongensgade 54, st. tv., 6700 esbjerg, kan reguleres efter erhvervslejelovens §
7. b.s. danmark a/s har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. højesterets begrundelse og resultat sagens baggrund og hovedspørgsmål sagen vedrører leje af erhvervslokaler i ejendommen kongensgade 54 i esbjerg. oprindelig blev lejeaftalen indgået ved en lejekontrakt fra
8. udlejer og lejer underskrev en ny leje- kontrakt i
9. i denne lejekontrakts punkt 6.4 er det fastsat, at lejen forhøjes med den pro- centuelle stigning i nettoprisindekset, og i punkt 6.8 fraskriver lejer og udlejer sig gensidigt - 2 - retten til at kræve lejen reguleret med henvisning til det lejedes værdi i 12 år fra lejemålets i- krafttræden. ved allonge af
10. juli 2006 indtrådte b.s. danmark a/s pr.
11. november 2006 som lejer med rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten fra
12. sagen angår, om thorkild droob som udlejer har ret til – ud over reguleringen efter netto- prisindekset – at kræve lejen reguleret efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, nu markedsleje, jf. erhvervslejelovens §
13. det første hovedspørgsmål i sagen er, om bestemmelsen i § 9, stk. 4,
14. pkt., i dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. finder anvendelse på den foreliggende lejeaftale. efter denne bestemmelse skal det – hvis lejeaftalen giver adgang til prisregulering eller anden sær- lig regulering af lejen – fremgå ”udtrykkeligt af lejeaftalen”, såfremt udlejer tillige skal kunne regulere lejen i henhold til dagældende lovs § 3 om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi. denne retstilstand er, for så vidt angår lejeaftaler, der er indgået i perioden fra den
15. januar 1992 til den
16. december 1999, opretholdt ved overgangsbestemmelsen i den nugældende er- hvervslejelovs § 80, stk. 5,
17. pkt., der trådte i kraft den
18. januar
19. efter denne bestem- melse kan udlejeren således ikke kræve lejen reguleret efter § 13 om forhøjelse til markeds- lejen, ”medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen”, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. hvis dagældende § 9, stk. 4,
20. pkt., finder anvendelse på den foreliggende lejeaftale, er det andet hovedspørgsmål, om det fremgår ”udtrykkeligt” af lejeaftalen, at lejen tillige kan kræ- ves reguleret efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, nu markedsleje. finder dagældende § 9, stk. 4,
21. pkt., anvendelse? bestemmelsen i § 9, stk. 4,
22. pkt., i dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. trådte i kraft den
23. januar 1992 og har virkning for ”lejeaftaler, der indgås efter lovens ikraft- træden”, jf. § 4, stk. 2, i lov nr. 934 af
24. december
25. thorkild droob har anført, at bestemmelsen ikke finder anvendelse på parternes lejeaftale, fordi lokalerne i ejendommen blev udlejet ved lejeaftalen fra 1981, og fordi ændringerne i - 3 - aftalen ved lejekontrakten fra 1995 er så få og uvæsentlige, at lejekontrakten fra 1995 ikke kan anses for en ny lejeaftale. af de grunde, som landsretten har anført, tiltræder højesteret, at lejekontrakten fra 1995 må betragtes som en ny lejeaftale. det følger heraf, at dagældende § 9, stk. 4,
26. pkt., finder an- vendelse på den foreliggende lejeaftale. er betingelsen om udtrykkelighed i dagældende § 9, stk. 4,
27. pkt., opfyldt? det fremgår ikke af dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. eller af lovens forarbejder, hvad der nærmere ligger i betingelsen efter § 9, stk. 4,
28. pkt., om, at udlejers ad- gang til at regulere lejen til det lejedes værdi ”udtrykkeligt” skal fremgå af lejeaftalen. i mangel af holdepunkter for andet finder højesteret, at bestemmelsen i overensstemmelse med almindelige obligationsretlige principper skal forstås således, at det med tilstrækkelig tydelighed skal fremgå af lejeaftalen, at udlejer kan kræve lejeregulering efter lejelovgivnin- gens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi. i den foreliggende lejekontrakts punkt 6.8, der er placeret lige efter aftalevilkårene om regule- ring af lejen efter nettoprisindekset, er det fastsat, at lejer og udlejer – i henhold til § 9, stk. 2, i dagældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv. – gensidigt fraskriver sig ”retten til at kræve lejen reguleret med henvisning til det lejedes værdi, jf. §§ 3-5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., i 12 år fra lejemålets ikrafttræden”. efter højesterets opfattelse kan der ikke være tvivl om, at meningen med denne bestemmelse også er, at der efter 12-års-perio- dens udløb kan kræves regulering af lejen til det lejedes værdi efter lejelovgivningens regler. denne forståelse er ikke i modstrid med andre vilkår i lejekontrakten. højesteret finder her- efter, at betingelsen i dagældende § 9, stk. 4,
29. pkt., om, at udlejers adgang til lejeværdiregu- lering ”udtrykkeligt” skal fremgå af lejeaftalen, må anses for opfyldt. konklusion højesteret tager thorkild droobs påstand til følge, således at b.s. danmark a/s skal aner- kende, at lejen for lejemålet kongensgade 54, st. tv., esbjerg, kan reguleres efter erhvervs- lejelovens §
30. - 4 - sagsomkostninger b.s. danmark a/s skal til thorkild droob betale sagsomkostninger for alle tre instanser med i alt 89.440 kr. sagsomkostningerne er fastsat til dækning af advokatudgifter for alle tre instanser med i alt 75.000 kr., af retsafgifter for byret og højesteret med i alt 9.960 kr. og af udgifter til vidne- godtgørelse for landsret med 4.480 kr. thi kendes for ret: b.s. danmark a/s skal anerkende, at lejen for lejemålet kongensgade 54, st. tv., 6700 es- bjerg, kan reguleres efter erhvervslejelovens §
31. i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal b.s. danmark a/s inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 89.440 kr. til thorkild droob. sagsomkostnings- beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.