højesterets dom

højesterets dom afsagt fredag den

1. august 2013 sag 108/2011 (
2. afdeling) bettina anderson houlberg lauritzen og anders houlberg lauritzen (advokat palle møller jørgensen for begge, beskikket) mod annette mortensen og thomas green madsen (advokat gert storkborg jensen for begge, beskikket) i tidligere instanser er afsagt dom af retten i hjørring den
3. juli 2010 og af vestre landsrets
4. afdeling den
5. februar
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, jon stokholm, michael rekling, hanne schmidt og jens kruse mikkelsen. påstande mv. appellanterne, bettina anderson houlberg lauritzen og anders houlberg lauritzen, har på- stået frifindelse. de indstævnte, annette mortensen og thomas green madsen, har påstået stadfæstelse. annette mortensen og thomas green madsen har for højesteret frafaldet deres anbringende om, at bettina anderson houlberg lauritzen og anders houlberg lauritzen har ydet en ga- ranti for boligarealets størrelse. der er således ikke et krav om erstatning, men alene et krav om afslag i købesummen. - 2 - retsgrundlag mv. § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv. havde på overdragelsestidspunktet følgende ordlyd: ”§
7. har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-
8. køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten.” af forslaget til loven fremgår bl.a. (jf. folketingstidende 1994-95, l 218, tillæg a, s. 2992 og 2996): ”bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser … til § 2 … begrænsningen af sælgers hæftelse angår alene de mangler, som den bygningssagkyn- diges undersøgelse retter sig mod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne, bortset fra ulovlige bygningsindretninger m.v. sælgeren hæfter uændret for vanhjemmel og andre retlige mangler samt for mangler, der alene vedrører grunden. … til § 4 … formålet med tilstandsrapporten vil være at oplyse, i hvilket omfang den undersøgte bygnings fysiske tilstand afviger negativt fra tilstanden i tilsvarende intakte huse af samme alder. i rapporten skal omtales skader, tegn på mulige skader samt forhold ved bygningen, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi el- ler brugbarhed efter dens formål. rapporten skal således oplyse om bygningernes fysiske tilstand med henblik på, at disse oplysninger kan indgå i køberens vurdering af, på hvilke vilkår han vil købe ejendom- men, samt i parternes vurdering af, hvad ejendommen bør koste. rapporten skal endvi- dere kunne danne grundlag for et forsikringsselskabs vurdering af, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjulte fejl i den pågældende ejendom. dette bety- der, at der i rapporten som udgangspunkt skal oplyses om forhold, som en køber nor- malt vil tillægge betydning, uanset om forholdet retligt ville kunne karakteriseres som en mangel i forholdet mellem køber og sælger. …” - 3 - erhvervs- og byggestyrelsen har som ansvarlig for huseftersynsordningen udarbejdet en ”håndbog for beskikkede bygningssagkyndige”. af 2004-udgaven af denne håndbog fremgår bl.a.: ”vejledning til de bygningssagkyndige
9. planlægning af et huseftersyn … 4.05 inddeling af ejendom i bygninger og prioritering af bygningsdele … det er ikke et krav, men det kan dog anbefales, at den beskikkede bygningssagkyndige i tilstandsrapporten oplyser om eventuelle åbenlyse afvigelser i forhold til bbr. dette gælder både antallet af bygninger, deres arealer samt også oplysninger om de enkelte bygninger, så tilstandsrapporten bliver så retvisende som muligt. …
10. tilstandsrapport … 6.03 tilstandsrapport for ejendommen … det er ikke den bygningssagkyndiges pligt at verificere korrektheden af bbr-ejermed- delelsen eller de øvrige dokumenter.” højesterets begrundelse og resultat mangelsbegrebet der foreligger bl.a. en mangel ved en salgsgenstand, hvis sælgeren har givet urigtige oplys- ninger, som har haft betydning for køberens bedømmelse af genstanden. det blev ved salget af ejendommen oplyst, at boligarealet udgjorde 113 m2, men en efter- følgende opmåling har vist, at arealet kun udgør 95,7 m
11. der er tale om en ikke uvæsentlig arealafvigelse, og boligarealets størrelse har normalt stor betydning ved prisfastsættelsen af en familiebolig. der er ikke grundlag for at antage, at det forholder sig anderledes i den foreliggende sag, og højesteret tiltræder derfor, at den urigtige oplysning om ejendommens boligareal udgør en mangel. lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom mv. - 4 - efter lovens § 2, stk. 1, kan en køber af en fast ejendom som udgangspunkt ikke over for sæl- geren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis køberen fra sælgeren har modtaget en tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring. det følger af bestemmelsens formål, at sælgerne som udgangspunkt ikke bør fritages for hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og som køberne ikke kan forsikre sig imod. det er ikke forudsat, at den bygningssagkyndiges undersøgelse skal omfatte en kontrol af ejendommens boligareal. en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal kan ikke anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af lovens § 2, stk.
12. der må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat. højesteret tiltræder herefter, at annette mortensen og thomas green madsen som købere af ejendommen ikke som følge af den pågældende bestemmelse er afskåret fra at gøre et krav gældende over for bettina anderson houlberg lauritzen og anders houlberg lauritzen som sælgere. afslag i købesummen ejendommen er solgt for 950.000 kr. efter et prisafslag på 25.000 kr. på grund af en vand- skade. skønsmanden har vurderet, at ejendommen ville være udbudt til en pris på 925.000 kr. med den korrekte arealangivelse, og med et aftalt afslag på 25.000 kr. har han vurderet han- delsværdien til 900.000 kr. ved afgørelsen af, om en køber i en mangelsituation har krav på afslag i købesummen, skal der tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds be- skaffenhed. i lyset af manglens karakter og skønsmandens vurdering tiltræder højesteret, at værdiforrin- gelsen kan fastsættes til 50.000 kr., at dette beløb hverken absolut eller henset til købesum- - 5 - men for ejendommen er et uvæsentligt beløb, og at annette mortensen og thomas green madsen derfor har krav på et afslag i købesummen på 50.000 kr. herefter stadfæster højesteret landsrettens dom. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal bettina anderson houlberg lauritzen og anders houlberg lauritzen solidarisk, subsidiært statskassen, betale 30.000 kr., der indbetales til højesteret. de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.