dom afsagt den 24. februar 2015 i sag nr. bs 3-1438/2013 og bs 3-1452/2013: herman bauer gl. viborgvej 284, ålum 8920 randers nv mod skov- og naturstyrelsen, kronjylland vasevej 5 8920 randers nv sage

kapitel viii med bestemmelsen om ufravigelighed i § 53, stk. i og 2, samt boligreguleringslovens kapitel ii om omkostningsbestemt leje. en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks.

kapitel vii om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen. ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i lejeloven indsat et nyt kapitel vii b om udgifter til vand mv., hvorefter lejerens betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af udlejerens udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf.

§ 46j, stk.

1. efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af lejerens forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. § 46 j, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. § 46 p, stk.
2. herefter finder højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.” i øvrigt bestrides det, at sagsøgte på noget tidspunkt i årene 2010-2011-2012-2013 har fremsendt noget lovligt vandafledningsafgiftsregnskab til sagsøger, hvorfor sagsøgte også af den grund skal tilbagebetale de i årene 2010-2011-2012-2013 hos sagsøger opkrævede beløb til vandafledningsafgift. der henvises i den forbindelse til ll § 46 l, stk.
3. det følger af brl § 17, at sagsøgte er pligtig til at tilbagebetale sagsøger de for meget erlagte lejeydelser tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte lejeydelsers erlæggelse og indtil betaling sker. herman bauer har ad lejen gjort gældende, at det omtvistede lejemål, gl. viborgvej 384, ålum, 8920 randers nv, ikke er sammenlignelig med bindingspligtige ejendomme omfattet af boligreguleringslovens regler om - 5 - omkostningsbestemt leje jf. brl § 18b, da det omtvistede lejemål ligger ensomt beliggende, omtrent 9 km, fra de bindingspligtige ejendomme. i den forbindelse henvises til mailkorrespondance med grundejernes investeringsfond, jf. bilag 5-7, som vedrører hvor mange bindingspligtige ejendomme omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje jf. brl § 18b, og hvor disse er beliggende i området 8920 randers nv. det fremgår, at der ikke på hobrovej er bindingspligtige ejendomme beliggende med et højere husnummer end 130, og på viborgvej ikke er bindingspligtige ejendomme beliggende med et højere husnummer end
4. i den forbindelse henvises til bilag 6, som er et stort kort over randers, hvorpå alle vejene med bindingspligtige ejendomme er tegnet op, med undtagelse af bøgevej, da denne er beliggende uden for kortet. endvidere henvises der til bilag 7, som består af et mindre kort, hvor hele randers 8920- området er indtegnet. herefter er der som underbilag vedlagt, diverse kort, hvoraf det fremgår på hvilke veje alle de bindingspligtige ejendomme er beliggende. det gøres gældende, at sagen vedrørende lejen for det omtvistede lejemål skal hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling, hvorefter huslejenævnet kan udarbejde et skyggebudget for det omtvistede lejemål jf. brl § 29 c, stk. 1,
5. pkt. i den forbindelse henvises til tbb:2014.38ø: ”rettens begrundelse og afgørelse: … da huslejenævnet ikke har truffet afgørelsen på baggrund af sammenligningslejemål eller et udarbejdet skyggebudget, har huslejenævnet ikke truffet sin afgørelse i overensstemmelse med officialprincippet og boligreguleringslovens § 29 c, hvorfor sagen hjemvises til fornyet behandling i huslejenævnet. … landsretten begrundelse og resultat: efter bevisførelsen om grundlaget for huslejenævnets afgørelse lægges det til grund, at nævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål. herefter og henset til ejendommens karakter finder landsretten, at huslejenævnet burde have indhentet oplysninger med henblik på udarbejdelse af et skyggebudget jf. boligreguleringslovens § 29 c, stk. 1,
6. pkt., og landsretten stadfæster derfor boligrettens dom.” naturstyrelsen har gjort gældende, at
7. ad sag nr. bs 99-1452/2013 – tilbagebetaling af vandafgift 1.1 regelgrundlaget opkrævning af udgifter til vand er særskilt reguleret i

§ 46

j, hvoraf det fremgår, at udlejer kan kræve samtlige udgifter til betaling for vand, herunder vand- og - 6 - vandafledningsafgifter, refunderet, jf. § 46j, stk. 1, sidste pkt., hvis fordeling af udgiften til vand sker på grundlag af forbrugsmålere. højesteret anførte i en dom, som er optrykt i ufr 2009, side 2497, følgende om muligheden for at kræve refusion af driftsudgifter: "lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved

§ 53, stk.

1 og 2, samt boligreguleringslovens kapitel ii om omkostningsbestemt leje. en adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks.

kapitel vii om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen" [min understregning] der er således udtrykkelig lovhjemmel til at kræve refusion af vand- og vandafledningsafgifter. det følger af den før nævnte højesteretsdom, at det kræver særlig lovhjemmel, hvis afgifter m.m. skal opkræves ved refusion. 1.2 ej krav på tilbagebetaling af vandafgifter det gøres overordnet gældende, at naturstyrelsen ikke er forpligtet til at tilbagebetale allerede opkrævede og betalte afgifter relateret til sagsøgtes herman bauers vandforbrug. i nærværende sag foreligger der behørig dokumentation for vandforbrug og afgifter for perioden 2010 - 2012 jf. bilag 3 - bilag 5 (nst-vandafgift), ligesom fordelingen af vand i lejemålet er sket på baggrund af en forbrugsmåler, som alene vedrører herman bauers lejemål. herman bauer har ikke bestridt disse data og har heller ikke bestridt at have haft dette forbrug med dertilhørende forbrugsafgifter. i forhold til herman bauers opfordring om at fremlægge et ”vandafledningsregnskab”, bemærkes der, at de på fakturaerne (bilag 3-5 nst-vandafgift) omtalte afgifter til spildevand, dækker over vandafledningsafgiften. opfordringen anses dermed for at være opfyldt. det følger af u.2009.2497h, at adgang til at kræve udgifter ved refusion i et lejeforhold forudsætter lovhjemmel. en sådan hjemmel er der i ll § 46j. da en sådan lovhjemmel således findes, har naturstyrelsen været berettiget til at opkræve vandafgifterne pr. refusion. det er derfor efter naturstyrelsens opfattelse ikke korrekt, når huslejenævnet i sin afgørelse anfører, at afgifter vedrørende vandforbrug skal tilbagebetales til lejer, fordi de er opkrævet udover lejen ved refusion. det bestrides i øvrigt, at der skulle være noget andet grundlag for at kræve tilbagebetaling af vandafgifter, og det er herman bauer, der i givet fald har bevisbyrden herfor. derudover bestrides det, at en eventuelt manglende opfyldelse af

formkrav til udarbejdelse og fremsendelse af vandregnskaber, medfører et krav om tilbagebetaling af allerede foretagne betalinger, som herman bauer i øvrigt har betalt uden forbehold. spørgsmål om gyldighed af vandregnskaber kan som udgangspunkt alene medføre udlejers eventuelle tab af mulighed for at kræve ekstrabetaling, jf.

§ 46

n. i øvrigt har - 7 - herman bauer ej heller indbragt klage til huslejenævnet over manglende eller ugyldigt vandregnskab. 2. ad sag nr. bs 3-1438/2013 – hjemvisning og lejens størrelsen 2.1 regelgrundlaget der er enighed mellem parterne om, at lejefastsættelsen skal ske efter boligreguleringslovens § 29 c om små-ejendomme. efter boligreguleringslovens § 29 c er små-ejendomme fritaget for at fastsætte lejen efter reglerne om omkostningsbestemt leje, og lejefastsættelsen sker for disse ejendomme med udgangspunkt i ”det lejedes værdi”, som det er beskrevet i

kap. viii. lejen kan dog ikke overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og hvor lejen er omkostningsbestemt, jf. boligreguleringsloven § 29 c,

1. pkt. sammenligningsgrundlaget for så vidt angår lejens størrelse er altså her indsnævret til lejemål, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, og som er tilsvarende blandt andet med hensyn til kvalitet og udstyr m.m.. såfremt der ikke findes egnede sammenligningslejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til boligreguleringsloven § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.. på grundlag af disse oplysninger ansætter huslejenævnet den leje, som ville kunne opkræves (”skyggebudget”), hvis lejen skulle beregnes efter boligreguleringslovens § 7 vedrørende omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 29 c,
2. pkt. 2.2 hjemvisning huslejenævnet er alene forpligtet til at udarbejde et skyggebudget, såfremt der ikke findes egnede sammenligningslejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk. det er herman bauers bevisbyrde som den, der kræver lejen nedsat, at der ikke i området findes sammenlignelige lejemål, eller at de sammenlignelige lejemål må anses for at være så atypiske, og at der derfor skal udarbejdes skyggebudget i medfør af boligreguleringslovens § 29c,
3. pkt. der kan i den forbindelse henvises til blandet andet ufr 2003, side 2567v og ufr 2012, side 2159v. det er således lejer, der skal løfte bevisbyrden for, at eksistensen af sammenligningslejemål kan udelukkes, da det er lejer, der ønsker sagen hjemvist, subsidiært lejen nedsat. huslejenævnet har i sin afgørelse anført, at der ikke i området findes sammenlignelige lejemål. dette er dog ikke i sig selv tilstrækkeligt bevis for, at der ikke findes sammenlignelige lejemål i området, jf. tbb 2002.148 v og tbb 2004.
4. huslejenævnets udtalelse om, at lejemålet forekommer atypisk, er naturlig, da der er tale om at sammenligne et fritliggende hus med større beboelseslejemål, men det kan således ikke tages som udtryk for, at det kan udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål. - 8 - herman bauer anførte oprindeligt jf. boligretsstævningen side 3, at han ville fremlægge oplysninger om sammenlignelige lejemål, men naturstyrelsen forstår nu, at herman bauer mener, at der ikke findes sammenlignelige lejemål. det bestrides helt overordnet, at hermann bauer med de fremlagte bilag 5-7 (hb-leje) har bevist, at det kan udelukkes, at der findes sammenlignelige lejemål i området. bilag 5 (hb-leje) er en e-mailkorrespondance mellem hermans bauers advokat og grundejernes investeringsfond (gi), hvor gi bekræfter, at der rent faktisk er bindingspligtige ejendomme efter boligreguleringslovens § 18b i postnr.
5. de oplysninger, herman bauer har modtaget fra gi, er dog helt overordnede og angiver eksempelvis ikke den specifikke adresse for lejemålene eller lejens størrelse, hvorfor det reelt er umuligt at vurdere nærmere, om der er tale om sammenlignelige lejemål. det må dermed konstateres, at det derfor ikke kan afvises, at der findes sammenlignelige lejemål. med de fremlagte oplysninger er det netop dokumenteret, at der i postnr. 8920 rent faktisk er i hvert fald 40 ejendomme med omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens §
6. det kan dermed ikke udelukkes, at der i blandt disse 40 ejendomme er sammenlignelige lejemål, jf. boligreguleringslovens 29c. det er i givet fald herman bauer, der har bevisbyrden herfor. denne er ikke løftet. det eneste konkrete argument, som herman bauer har fremført til støtte for sin principale påstand om hjemvisning er, at herman bauers lejemål ligger omtrent 9 km fra de bindingspligtige ejendomme omfattet af boligreguleringslovens regler omkostningsbestemt husleje. herman bauer har dermed alene lagt vægt på, at lejemålet i denne sag, er beliggende 9 km fra potentielt sammenlignelige lejemål. kriterierne for at sammenligne lejemål efter boligreguleringslejelovens § 29 c, er dog flere end alene beliggenhed, og tæller art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, som det dog ikke er muligt at vurdere med de oplysninger herman bauer har fremlagt. beliggenhedskriteriet er dermed ikke i sig selv, og særligt ikke på det foreliggende dårligt oplyste grundlag, udslagsgivende for, om det er afkræftet, at der rent faktisk er sammenlignelige lejemål efter boligreguleringslovens § 29 c. det fremgår endvidere af den som bilag 5 (hb-leje) fremlagte e-mailkorrespondance mellem herman bauers advokat og gi, at man udelukkende har indhentet oplysninger om bindingspligtige ejendomme i postnr.
7. herman bauers lejemål ligger tæt på grænsen til eksempelvis 8660 ulstrup, 8830 tjele, 8850 bjerringbro og 8870 langå. som bilag a (nst-leje) er fremlagt kort over området, hvor grænserne for de forskellige postnumre er indtegnet. det gøres gældende, at det ikke på forhånd kan afvises, at lejemål beliggende i de omkringliggende postnumre ligeledes kan anvendes som sammenligningsgrundlag. herman bauer har heller ikke løftet bevisbyrden for, at der hverken i 8660 ulstrup, 8830 tjele, 8850 bjerringbro eller 8870 langå findes sammenlignelige lejemål. - 9 - selv hvis det må lægges til grund, at det relevante sammenligningsgrundlag udelukkende er lejemål beliggende i postnr. 8920, bestrides det, at herman bauer har løftet bevisbyrden for, at der ikke findes sammenlignelige lejemål. det gøres derfor gældende, at huslejenævnets afgørelse ikke lider af en mangel som følge af den manglende udarbejdelse af skyggebudget, hvorfor der ikke er noget grundlag for at hjemvise. 2.3 lejens størrelse og mangler ved det lejede lejefastsættelsen for det i denne sag omhandlede lejemål, sker som nævnt efter boligreguleringslovens § 29 c med udgangspunkt i ”det lejedes værdi”, som det er beskrevet i

kap. viii. ved fastlæggelsen af ”det lejedes værdi” må der sammenlignes med tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand og hvor lejen er omkostningsbestemt, jf. boligreguleringsloven § 29 c, 2. pkt. det er herman bauer, der har bevisbyrden for, at den aftalte leje er for høj. da herman bauer hverken har fremlagt dokumentation for lejens størrelse i sammenlignelige lejemål eller godtgjort, at der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt, har han ikke løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje væsentligt overstiger lejen i tilsvarende lejeforhold. der er derfor ikke grundlag for at nedsætte lejen. derudover er herman bauer ikke fremkommet med nye oplysninger omkring de påståede øvrige mangler ved det lejede, hvorfor der ikke er grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets sagkyndige afgørelse herom. derudover følger det af lejekontraktens § 8 (bilag 1, hb-leje), at bygningens fulde indvendige og udvendige vedligeholdelse, bortset fra tag og fag, påhviler lejeren. de resterende påståede mangler, som naturstyrelsen ikke har udbedret eller accepteret, er således indeholdt i lejers vedligeholdelsespligt efter lejekontraktens § 8, og kan ikke anses mangler ved det lejede, som udlejer skal udbedre. rettens begrundelse og afgørelse vandafgift. der er i lejemålet to forbrugsmålere til vand, hvoraf lejeren herman bauer opkræves for den ene af disse og naturstyrelsen er som udlejer som udgangspunkt berettiget til at opkræve sin afholdte udgift til vand i medfør af

§ 46j, stk.

1, sidste punktum refunderet af lejer. det fremgår imidlertid af

§ 46

l, at vandregnskabet udover lejers andel af de samlede udgifter skal indeholde oplysninger om lejers adgang til at gøre indsigelser inden 6 uger efter modtagelsen af vandregnskabet, og at regnskabet, såfremt det ikke indeholder disse oplysninger er ugyldigt. udlejer har ikke løbende opkrævet á conto vand, men har en gang om året fremsendt opkrævningen for vand som en samlet faktura, og det lægges til grund, at de fremsendte vandregnskaber ikke har indeholdt oplysninger om lejers adgang til at gøre indsigelse. lejer har betalt de fremsendte vandregnskaber for årene 2010-2012 og - 10 - spørgsmålet er herefter om udlejers manglende opfyldelse af formkrav medfører, at lejer har krav på tilbagebetaling af de allerede foretagne indbetalinger. to voterende udtaler, at konsekvensen af manglende overholdelse af oplysningen om adgangen til klage efter

§ 46

l er ugyldighed og at udlejer som følge heraf skal tilbagebetale de opkrævede vandafgifter med yderligere bemærkning, at når udlejer ikke løbende har opkrævet á conto vand er opkrævningen for et helt år ad gangen at sidestille med en tillægsbetaling, jf.

§ 46n, stk.

1, med den konsekvens at udlejer også af denne grund mister hele sit krav på betaling. en voterende udtaler, at konsekvensen af den manglende gyldighed af vandregnskaber i en situation, hvor disse er betalt af lejer, alene medfører udlejers tab af mulighed for ekstrabetaling, jf.

§ 46

n og at en samlet fakturering af det enkelte års vandudgifter ikke kan sidestilles med en tillægsbetaling, hvorfor lejer ikke har noget krav på tilbagebetaling. der afsiges dom efter stemmeflerheden. lejens størrelse det fremgår af huslejenævnets kendelse, at huslejenævnet i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 29 c,

1. pkt. har lagt til grund dels, at der ikke er sammenlignelige lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt dels at lejemålet er atypisk. huslejenævnet har herefter fastsat lejen skønsmæssigt og herunder lagt vægt på lejers omfattende vedligeholdelsespligt, lejemålets beliggenhed og de faciliteter, som lejeren har i tilknytning til lejemålet og huslejenævnet fandt på denne baggrund, at lejen overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt. lejer har bevisbyrden for, at lejen væsentlig overstiger det lejedes værdi og i en sådan situation afhænger lejers mulighed for at løfte sin bevisbyrde af, hvorvidt huslejenævnet har udarbejdet et skyggebudget eller er forpligtet hertil. i den foreliggende situation har huslejenævnet ikke anvendt konkrete sammenligningslejemål, men fastsat lejen skønsmæssigt uden at udarbejde skyggebudget, og dette skøn er ikke udøvet under henvisning til huslejenævnets generelle viden om huslejeniveauet i lokalområdet. herefter og da huslejenævnet har fundet at huslejen overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt og efter ejendommen særlige karakter, burde huslejenævnet have indhentet oplysninger med henblik på udarbejdelse af et skyggebudget, jf. boligreguleringslovens § 29 c, stk. 1,
2. pkt. thi kendes for ret: naturstyrelsen tilpligtes til herman bauer at tilbagebetale de i årene 2010-2011-2012-2013 opkrævede beløb til vandafledningsafgift for lejemålet gl. viborgvej 384, ålum, 8920 randers nv, tillagt sædvanlig procesrente fra de enkelte ydelsers erlæggelse og indtil betaling sker. - 11 - sagen vedrørende lejens størrelse for lejemålet gl. viborgvej 384, ålum, 8920 randers nv, hjemvises til huslejenævnet til fornyet behandling. inden 14 dage betaler naturstyrelsen til herman bauer sagens omkostninger med 15.500 kr. med tillæg af moms.