afsagt den 7. marts 2014 af vestre landsrets 1. afdeling (dommerne dorte jensen, kristian

dom afsagt den

1. marts 2014 af vestre landsrets
2. afdeling (dommerne dorte jensen, kristian petersen og astrid bøgh) i ankesag v.l. b–0765–13 horsens kommune (advokat john bjerre andersen, aarhus) mod dan balskilde laursen (advokat peter sommer nielsen, horsens) retten i horsens har den
3. marts 2013 som boligret afsagt dom i
4. instans (rettens nr. bs 150-1218/2012). påstande for landsretten har appellanten, horsens kommune, nedlagt påstand om frifindelse mod anerkendelse af, at den årlige leje med virkning fra den
5. september 2011 udgør 42.000 kr. indstævnte, dan balskilde laursen, har påstået dommen stadfæstet. procedure parterne har for landsretten været enige om, at det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c, i overensstemmelse med boligrettens dom er 42.000 kr. parterne har endvidere været enige om, at den aftalte leje er 11,43 % højere end det lejedes værdi, og om, at det er denne procentsats, der er relevant som udgangspunkt for vurderingen af, om den aftalte leje er væsentligt højere end det lejedes værdi. sagen har herefter for landsretten alene drejet sig om, hvorvidt en forskel af denne - 2 - procentuelle størrelse er væsentlig ved vurderingen. horsens kommune har gjort gældende, at dette beror på en samlet konkret bedømmelse, hvori foruden den procentuelle difference også indgår, at det lejedes værdi er fastsat på et meget sikkert grundlag. en procentuel forskel på 11,43 % er på den baggrund tilstrækkelig til, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. dan balskilde laursen har gjort gældende, at en procentuel forskel på 11,43 % efter retspraksis ikke er tilstrækkelig til, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. landsrettens begrundelse og resultat afgørelsen efter boligreguleringslovens § 29 c af, om den gældende leje væsentligt overstiger det lejedes værdi eller væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, der er omfattet af huslejeregulering i henhold til lovens kap. ii - iv, beror, således som det er fastslået ved højesterets dom af
6. marts 2011 (u 2011.1639 h) vedrørende den lignende bestemmelse i erhvervslejelovens § 13 om regulering i forhold til markedslejen, på en samlet konkret bedømmelse. det antages i retspraksis, at det væsentligste moment, der indgår i denne vurdering, er den procentsats, hvormed den gældende leje afviger fra det lejedes værdi. boligretten har fastsat det lejedes værdi til 42.000 kr. den gældende leje overstiger således det lejedes værdi med 11,43 %. boligrettens afgørelse svarer til en leje på 913 kr. pr. m². boligretten ændrede ved sin afgørelse huslejenævnets beslutning om at nedsætte lejen til 37.800 kr., svarende til 822 kr. pr. m². boligrettens vurdering af det lejedes værdi skete efter besigtigelse af en række sammenligningslejemål. huslejen pr. m² i 6 af de 7 sammenligningslejemål er lavere end 913 kr. pr. m² og huslejen i det
7. sammenligningslejemål er 913 kr. pr. m². boligretten har nærmere beskrevet de faciliteter, som har ført til den konkrete lejefastsættelse i det lejemål, sagen angår. det hviler således på et sikkert grundlag, at det lejedes værdi ikke er højere end vurderet af boligretten. den omstændighed, at sagen i boligretten pga. den ene lægdommers - 3 - udeblivelse fra hovedforhandlingen efter parternes fælles beslutning blev hovedforhandlet uden medvirken af lægdommere, kan ikke føre til en anden vurdering af grundlaget. landsretten finder herefter, at den gældende leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. landsretten tager derfor horsens kommunes påstand til følge. efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal dan balskilde laursen betale sagsomkostninger for begge retter til horsens kommune med i alt 30.750 kr. beløbet omfatter 750 kr. til retsafgift og 30.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms, da horsens kommune ikke er momsregistreret. landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang. t h i k e n d e s f o r r e t: horsens kommune frifindes mod at anerkende, at den årlige leje for lejemålet spedalsø 15,
8. tv., 8700 horsens, med virkning fra den
9. september 2011 udgør 42.000 kr. dan balskilde laursen skal betale sagens omkostninger for begge retter til horsens kommune med 30.750 kr. de idømte sagsomkostninger, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.