højesterets dom afsagt onsdag den 4. februar 2015 sag 162/2014 (2. afdeling) dantil pantebrevsinvest aps (advokat claus hastrup knudsen) mod finansselskabet af 8. oktober 2008 a/s under konkurs (advok

§ 2ophævet, jf.

lov nr. 539 af

1. juni 2006 om ændring af lov om tinglysning og forskellige andre love, § 1, nr.
2. sikringsakten er herefter tinglysning også ved overdragelse af pantebreve i fast ejendom, jf.

§ 1, stk.

1, hvorefter rettig- heder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod godtroende aftaleerhververe og mod retsforfølgning mod ejendommen. ved samme ændringslov indførtes særlige overgangsregler for eksisterende panterettigheder i fast ejendom, jf. lov nr. 539 af

1. juni 2006, § 15, der bl.a. havde følgende ordlyd: ”§
2. stk.
3. rettigheder over et tinglyst pantebrev, der forud for lovens ikrafttræden har opnået beskyttelse mod aftaler og mod retsforfølgning efter reglerne i gældsbrevslo- ven, bevarer denne beskyttelse efter lovens ikrafttræden, jf. dog stk.
4. stk.
5. rettigheder som nævnt i stk. 1 kan tinglyses. ved tinglysningen skal de i stk. 1 nævnte pantebreve konverteres til digitale pantebreve. stk.
6. ved tinglysning af nye rettigheder over eller ændringer i et forud for lovens ikrafttræden tinglyst pantebrev skal pantebrevet konverteres til et digitalt pantebrev. stk.
7. ved anmeldelse til konvertering efter stk. 2 og 3 skal anmelderen indsende det originale pantebrev til tinglysningsretten. er pantebrevet bortkommet, skal anmelderen, før konvertering kan finde sted, anlægge mortifikationssag efter reglerne i lov om morti- fikation af værdipapirer.” i forslaget til lov nr. 539 af
8. juni 2006, der byggede på betænkning nr. 1471/2006 om digital tinglysning, er i de almindelige bemærkninger, pkt. 4.5.3., og de specielle bemærkninger til § 15 anført bl.a.: ”4.5.
9. overgangsregler, herunder spørgsmål om konvertering af eksisterende fysiske pantebreve mv. i forbindelse med forslaget om, at pantebreve fremover skal være digitale, for at de kan tinglyses, opstår der spørgsmål om, hvorledes man skal forholde sig med de hidtil ting- lyste fysiske pantebreve. udvalget har ved overvejelserne af spørgsmålet på den ene side lagt vægt på, at tinglysningsregistrene bør give et retvisende billede af forholdene omkring et pantebrev. på den anden side har udvalget lagt vægt på, at der bør tages be- - 5 - hørigt hensyn til, at personer, der efter gældende ret har et sikret pant, ikke mister denne ret. udvalget foreslår på den baggrund en overgangsordning, hvorefter alle papirbaserede pantebreve ved lovens ikrafttræden forbliver gyldige og bevarer deres retsvirkninger. det betyder bl.a., at eksisterende papirbaserede pantebreve fortsat vil kunne danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse efter retsplejelovens regler herom. udvalget finder imidlertid, at der af hensyn til håndteringen af dokumenterne i det digitale tinglysnings- system er behov for, at de papirbaserede pantebreve konverteres til digitale pantebreve, hvis der skal foretages dispositioner vedrørende dokumenterne, der kræver tinglysning. fra lovens ikrafttræden vil sikringsakten også ved stiftelse af rettigheder over et eksiste- rende pantebrev, herunder særligt ved overdragelse af pantebrevet, være tinglysning. med henblik på, at denne tinglysning kan ske i det digitale tinglysningssystem, foreslår udvalget, at papirbaserede pantebreve skal konverteres til digitale pantebreve, når der skal tinglyses rettigheder over eller ændringer i et sådant pantebrev efter lovens ikraft- træden. endvidere foreslås det, at papirbaserede pantebreve i øvrigt til enhver tid skal kunne konverteres til digitale pantebreve. de foreslåede bestemmelser indebærer, at pantekreditor vil bevare beskyttelsen i hen- hold til et traditionelt pantebrev i hele lånets løbetid, hvis ikke der skal foretages æn- dringer mv. i pantebrevet, og kreditor i øvrigt ikke vælger at konvertere pantebrevet. … justitsministeriet kan tilslutte sig udvalgets synspunkter og forslag, og lovforslaget er udformet i overensstemmelse hermed. … til § 15 det foreslås i stk. 1 at indføre en overgangsbestemmelse, hvorefter papirbaserede pante- breve, der er oprettet forud for lovens ikrafttræden, forbliver gyldige efter lovens ikraft- træden. rettigheder, som forud for lovens ikrafttræden er sikret efter reglerne i gælds- brevsloven, bevarer endvidere deres beskyttelse. … efter den foreslåede bestemmelse i stk. 3, vil et papirbaseret pantebrev, der er tinglyst forud for lovens ikrafttræden, ligeledes skulle konverteres til et digitalt pantebrev ved tinglysning af nye rettigheder over eller ændringer i pantebrevet. det gælder f.eks. i det tilfælde, hvor et pantebrev, der giver pant i fast ejendom, overdrages, idet en sådan overdragelse som følge af forslaget til ophævelse af § 2, jf. lovforslagets § 1, nr. 3, fremover vil skulle tinglyses i medfør af

§ 1, stk.

1. ... ” lov nr. 539 af
2. juni 2006 trådte i henhold til justitsministerens bekendtgørelse nr. 762 af
3. juli 2009 i kraft den
4. september
5. - 6 - ved lov nr. 504 af
6. juni 2009 gennemførtes en række ændringer af lov nr. 539 af
7. juni 2006, herunder en præcisering af overgangsreglen i § 15, stk.
8. den nye bestemmelse i § 15, stk. 3, har følgende ordlyd: ”§
9. … stk.
10. nye rettigheder over eller ændringer i et forud for lovens ikrafttræden tinglyst pantebrev skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler om pantebrevet og mod retsforfølgning. dette gælder også overdragelse eller anden overførsel af pantebrevet. ved tinglysningen skal pantebrevet konverteres til et digitalt pantebrev. den aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret over pantebrevet, skal selv være tinglyst og erhververen ifølge aftalen være i god tro.” af forslaget til lov nr. 504 af
11. juni 2009, lovforslag nr. l 160, de almindelige bemærknin- ger, pkt. 2.3 og 3.4, og de specielle bemærkninger til ændringslovens § 2, nr. 3 og 4, fremgår bl.a.: ”2.
12. overdragelse eller anden overførsel af tinglyste pantebreve alle rettigheder over fast ejendom skal som udgangspunkt tinglyses i medfør af tinglys- ningslovens § 1, stk. 1, for at opnå beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. dette gælder ikke blot rettigheder, der stiftes i forhold til ejendommens ejer, men også rettigheder, der stiftes i forhold til den, der har en begrænset ret i ejen- dommen. efter

§ 2

kræver overdragelse eller anden overførsel af tinglyste pantebreve imidlertid ikke tinglysning. efter de gældende regler sikres rettigheder i forbindelse med overdragelse mv. af tingly- ste pantebreve i fast ejendom mod aftaler og retsforfølgning ved foretagelse af de sikringsakter, der er fastsat i gældsbrevsloven. sikringsakten ved overdragelse er typisk rådighedsberøvelse af pantebrevet, hvilket i praksis sker ved, at modtageren får pante- brevet i hænde. en sådan ordning kan imidlertid ikke fungere i et papirløst tinglysnings- system, hvor pantebrevet alene vil foreligge i elektronisk form. med loven om digital tinglysning vil sikringsakten ved overdragelse mv. af panterettigheder i fast ejendom i stedet være registreringen – tinglysningen – af rettighederne. med loven om digital tinglysning ophæves den nugældende bestemmelse i tinglys- ningslovens § 2 som en konsekvens af indførelse af digitale pantebreve. sikringsakten ved overdragelse eller anden overførsel af digitale pantebreve, herunder skadesløsbreve og ejerpantebreve, vil herefter som nævnt være tinglysning. hermed bliver sikringsak- ten ved overdragelse eller anden overførsel af panterettigheder den samme som ved - 7 - overdragelse af andre rettigheder over fast ejendom, jf.

§ 1, stk.

1, der som anført også vedrører rettigheder, der stiftes i forhold til den, der har en begræn- set ret i ejendommen. ophævelsen af bestemmelsen i § 2 får også betydning i forhold til eksisterende papirba- serede pantebreve. stiftelse af nye rettigheder over et eksisterende pantebrev, herunder overdragelse af pantebrevet, vil således efter ikrafttræden af loven om digital tinglys- ning – som konsekvens af ophævelsen af den eksisterende § 2 – skulle tinglyses, jf.

§ 1, stk.

1. med henblik på, at denne tinglysning kan ske i det digitale tinglysningssystem, fastsæt- ter § 15, stk. 3, i loven om digital tinglysning, at papirbaserede pantebreve skal konver- teres til digitale pantebreve, når der skal tinglyses rettigheder over eller ændringer i et sådant pantebrev efter lovens ikrafttræden. … 3.
2. overdragelse eller anden overførsel af tinglyste papirbaserede pantebreve efter vedtagelsen af loven om digital tinglysning har der i den juridiske litteratur været rejst tvivl om, hvorvidt ophævelsen af den gældende tinglysningslovs § 2 medfører, at der skal ske tinglysning af overdragelser eller anden overførsel af tinglyste pantebreve for at opnå omsætningsbeskyttelse. det har bl.a. været anført, at der ved en overdragelse af et tinglyst pantebrev ikke skabes en rettighed over fast ejendom, som kræver tinglysning efter § 1, stk. 1, fordi overdra- gelse af den begrænsede ret over ejendommen – som panteretten udgør – hverken fast- slår, stifter, forandrer eller ophæver en ret over den pantsatte ejendom, jf. tinglysnings- lovens § 10, stk. 1, jf. § 1, stk.
3. endvidere har det været anført, at en erhverver af et papirbaseret pantebrev ikke har behov for at få sin erhvervelse tinglyst for at opnå om- sætningsbeskyttelse, da den relevante og tilstrækkelige sikringsakt – effektiv rådigheds- berøvelse – for sådanne rettigheder fortsat følger af gældsbrevsloven. som det imidlertid fremgår under pkt. 2.3 ovenfor, vil sikringsakten ved overdragelse eller anden overførsel af tinglyste pantebreve efter loven om digital tinglysnings ikraft- træden være tinglysning. dette gælder også i forhold til overdragelser mv., af forud for lovens ikrafttræden tinglyste pantebreve (dvs. papirbaserede pantebreve). i forhold til sådanne papirbaserede pantebreve følger det således af § 15, stk. 3 – og for ejerpante- breves vedkommende § 15, stk. 8 – at pantebrevet skal konverteres til et digitalt pante- brev ved tinglysning af nye rettigheder over eller ændringer i et sådant pantebrev. i bemærkningerne til § 15, stk. 3, i loven om digital tinglysning er det anført, at kravet om konvertering af et papirbaseret pantebrev til et digitalt pantebrev f.eks. gælder i til- fælde, hvor et pantebrev, der giver pant i fast ejendom, overdrages. det kan dog ikke afvises, at en erhverver af en rettighed ifølge et tinglyst papirbaseret pantebrev også efter ikrafttræden af loven om digital tinglysning ville kunne få den op- - 8 - fattelse, at iagttagelse af sikringsakten efter gældsbrevslovens regler er tilstrækkelig, og som følge heraf risikere at lide et retstab. for at undgå tvivl om, hvad der er rette sikringsakt i forbindelse med stiftelse af nye rettigheder over (ikke konverterede) pantebreve, der er tinglyst forud for lovens ikraft- træden, foreslås en præcisering af bestemmelserne i § 15, stk. 3 og
4. præciseringen har til formål at fastslå, at der efter loven om digital tinglysnings ikrafttræden også skal ske tinglysning af overdragelse mv. af papirbaserede pantebreve, for at der opnås omsæt- ningsbeskyttelse, og at det papirbaserede pantebrev ved tinglysningen skal konverteres til et digitalt pantebrev. … til § 2 … til nr. 3 og 4 med den foreslåede affattelse af § 15, stk. 3 og 8, præciseres det, at foretagelse af æn- dringer i og stiftelse af rettigheder – herunder overdragelse eller anden overførsel – over et papirbaseret pantebrev skal tinglyses for at opnå omsætningsbeskyttelse. pantebrevet vil i forbindelse hermed skulle konverteres til et digitalt pantebrev. der er tale om en præcisering af bestemmelsen for at undgå tvivl om, hvad den korrekte sikringsakt i forbindelse med overdragelse af tinglyste papirbaserede pantebreve efter lovens ikrafttræden vil være. selv om reglerne i gældsbrevslovens kapitel 2 i forhold til sådanne pantebreve fortsat er gældende, vil det afgørende i forhold til, om en erhverver opnår omsætningsbeskyttelse være, om rettigheden er blevet tinglyst. pantebrevet vil i den forbindelse skulle konverteres til et digitalt pantebrev.” højesterets begrundelse og resultat sagens hovedspørgsmål sagens hovedspørgsmål er, om finansselskabet af
5. oktober 2008 a/s under konkurs kan ekstingvere dantil pantebrevsinvest aps’ ejendomsret til syv pantebreve, som dantil købte af finansselskabet ved aftale af
6. juli
7. hvis konkursboet ikke kan ekstingvere dantils ret til pantebrevene, er spørgsmålet, om dantil har betalt den aftalte købesum på 583.129 kr. ekstinktionsspørgsmålet forud for indførelsen af det digitale tinglysningssystem var køberen af et omsætningsgælds- brev med pant i fast ejendom beskyttet mod sælgerens kreditorer fra aftaletidspunktet, jf. den tidligere gældende bestemmelse i gældsbrevslovens § 11, stk. 2, nr. 3, og lovens § 22, mod- - 9 - sætningsvis. selv om pantebrevet var tinglyst, var det ikke et krav, at overdragelse eller anden overførsel af pantebrevet skulle tinglyses, jf. undtagelsesbestemmelsen i den tidligere § 2 i tinglysningsloven. det digitale tinglysningssystem blev indført ved lov nr. 539 af
8. juni 2006 (2006-loven) og trådte i henhold til bekendtgørelse nr. 762 af
9. juli 2009 i kraft den
10. september
11. lo- ven ophævede bl.a.

§ 2

, hvilket indebærer, at tinglysning nu er den rele- vante sikringsakt også ved overdragelse af pantebreve i fast ejendom. for så vidt angår et forud for lovens ikrafttræden tinglyst pantebrev blev det ved lov nr. 504 af 12. juni 2009 i 2006-lovens § 15, stk. 3, præciseret, at overdragelse eller anden overførsel skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler om pantebrevet indgået med godtroende aftaleer- hververe og mod retsforfølgning. det følger således af denne bestemmelse, som svarer til

§ 1, stk.

2, at den aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, selv skal være tinglyst og erhververen ifølge aftalen i god tro. begrebet retsfor- følgning omfatter både individual- og universalforfølgning, og kravet om, at retsforfølgningen mod pantebrevene skal tinglyses på den eller de pantsatte ejendomme, gælder derfor også for konkursboer. i den foreliggende sag blev aftalen om finansselskabets salg af pantebrevene til dantil ind- gået den

1. juli 2010, dvs. på et tidspunkt, hvor sikringsakten ved overdragelse var tinglys- ning. det er ubestridt, at overdragelsen til dantil ikke er tinglyst, og dantils ret til pantebre- vene kan derfor ekstingveres. finansselskabet blev erklæret konkurs den
2. juli 2011, og det er ubestridt, at meddelelse om konkursen – og dermed retsforfølgning mod pantebrevene – ikke er blevet tinglyst på den pantsatte ejendom. boet opfylder således ikke betingelserne i tinglysningsloven for at eks- tingvere dantils ret til pantebrevene. både konkursboets og dantils ret til pantebrevene er således utinglyste. prioritetsstillingen mellem to utinglyste rettigheder afgøres af, hvilken af rettighederne som er stiftet først. da dantils ret til pantebrevene er stiftet før konkursboets ret, har dantil ejendomsretten til pante- brevene og har ikke pligt til at udlevere dem til konkursboet. - 10 - konkursboets principale og subsidiære påstande kan herefter ikke tages til følge. betalingsspørgsmålet spørgsmålet er herefter, om dantil har godtgjort, at selskabet har betalt den aftalte købesum på 583.129 kr. konkursboet har anfægtet, at der er sket betaling, og har til støtte herfor bl.a. anført, at det er atypisk og usædvanligt, at købesummen for pantebrevene er opdelt i to rater på henholdsvis 563.129 kr. og 20.000 kr. dertil kommer, at første rate på 563.129 kr. ikke er dokumenteret betalt, og at der i givet fald ville være tale om en usikret forudbetaling. boet har endvidere anført, at de to aftaleparter har haft et tæt samarbejde, som gav dem mulighed for at efterkon- struere dokumenterne i sagen. det må medgives konkursboet, at pantebrevshandlen skete på atypiske vilkår og under om- stændigheder, der kan give anledning til usikkerhed om det forretningsmæssige grundlag. heroverfor står imidlertid, at såvel første som anden rate af købesummen kan rummes inden for de beløb, som ifølge de fremlagte kontoudtog og øvrige bankmeddelelser er overført fra dantils bankkonto til finansselskabets bankkonto. finansselskabet har endvidere den
3. juli 2010 over for dantil bekræftet modtagelsen af 563.129 kr. som første rate af betaling for de syv pantebreve og den
4. november 2010 bekræftet modtagelsen af 20.000 kr. som anden rate af betalingen. hertil kommer, at finansselskabet har underrettet debitor ved advokat finn träff om betalingen af ”
5. og sidste ratebetaling”, jf. brev af
6. december 2010, hvor det også anføres, at køber af pantebrevene er dantil. højesteret finder det på den anførte baggrund tilstrækkeligt godtgjort, at dantil har betalt den aftalte købesum på 583.129 kr. der kan herefter heller ikke gives konkursboet medhold i den mere subsidiære påstand. konklusion og sagsomkostninger højesteret tager dantils påstande til følge. - 11 - efter sagens udfald skal konkursboet betale sagsomkostninger for byret, landsret og højeste- ret med 200.060 kr., hvoraf 150.000 kr. er til dækning af udgift til advokat og 50.060 kr. er til dækning af retsafgift. thi kendes for ret: finansselskabet af
7. oktober 2008 a/s under konkurs skal anerkende, at ejendomsretten til følgende syv pantebreve med pant i ejendommen matr. nr. 307 nørrevold kvarter, alle med andelsboligforeningen a/b turesensgade 6 som debitor, tilkommer dantil pantebrevsinvest aps: - pantebrev nr. 1, oprindeligt stort 500.000 kr., lyst som
8. prioritet i ejendommen - pantebrev nr. 2, oprindeligt stort 500.000 kr., lyst som
9. prioritet i ejendommen - pantebrev nr. 3, oprindeligt stort 1.399.346 kr., lyst som
10. prioritet i ejendommen - pantebrev nr. 4, oprindeligt stort 1.444.603 kr., lyst som
11. prioritet i ejendommen - pantebrev nr. 5, oprindeligt stort 1.444.603 kr., lyst som
12. prioritet i ejendommen - pantebrev nr. 6, oprindeligt stort 1.357.346 kr., lyst som
13. prioritet i ejendommen - pantebrev nr. 7, oprindeligt stort 1.129.155 kr., lyst som
14. prioritet i ejendommen. dantil pantebrevsinvest aps frifindes. i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal finansselskabet af
15. oktober 2008 a/s under konkurs inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 200.060 kr. til dantil pantebrevsinvest aps. beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.