højesterets dom

højesterets dom afsagt mandag den

1. september 2012 sag 252/2010 (
2. afdeling) sadolin-botex vendsyssel a/s (advokat stephan muurholm) mod urbansgade aalborg aps (advokat john bjerre andersen) i tidligere instanser er afsagt dom af retten i aalborg som boligret den
3. april 2009 og af vestre landsrets
4. afdeling den
5. marts
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, lene pagter kristensen, marianne højgaard pedersen, jens peter christensen og henrik waaben. påstande appellanten, sadolin-botex vendsyssel a/s, har påstået stadfæstelse af byrettens dom, såle- des at lejekontrakten ikke kan reguleres efter erhvervslejelovens §
7. indstævnte, urbansgade aalborg aps, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. anbringender sadolin-botex vendsyssel har anført, at spørgsmålet i sagen er, om der i parternes kontrakt- grundlag er indeholdt et tilstrækkeligt klart forbehold om, at lejen udover den aftalte pristals- regulering også kan reguleres efter lejelovgivningens almindelige regler, herunder den nugæl- dende regel i erhvervslejelovens §
8. det bestrides, at der er taget et sådant forbehold. tværtimod viser det samtidigt indgåede tillæg til lejeaftalen, at der med tillægget om pristals- - 2 - regulering sammenholdt med § 3 i lejeaftalens individuelle del er gjort endeligt op med udle- jers muligheder for at foretage lejeregulering. urbansgade aalborg har navnlig anført, at sagen drejer sig om, hvorvidt udlejer ved indgåel- sen af aftalen om pristalsregulering samtidig har givet afkald på at kunne regulere lejen efter lejelovgivningen, herunder efter den nugældende bestemmelse i erhvervslejelovens § 13, jf. herved også højesterets dom i ufr 2012.
9. den aftalte pristalsregulering gør ikke i sig selv op med udlejers adgang til lejeforhøjelse, og det følger udtrykkeligt af lejeaftalens alminde- lige bestemmelser § 2, stk. 6, og § 15, stk. 7, at udlejer kan kræve lejeforhøjelser efter leje- lovgivningens almindelige regler. disse bestemmelser er en del af lejeaftalen. bevisbyrden for, at udlejer har givet afkald på lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, i dag til markedsleje, påhviler sadolin-botex, og denne bevisbyrde er ikke løftet. højesterets begrundelse og resultat det følger af højesterets dom af
10. december 2011 (ugeskrift for retsvæsen 2012, s. 871/2 h), at det i en situation som den foreliggende, hvor lejeaftalen med vilkår om pristalsregule- ring af lejen er indgået i 1978, må bero på en konkret fortolkning af parternes aftale på grundlag af almindelige fortolkningsprincipper, om udlejeren kan antages samtidig at have givet afkald på at kræve lejeregulering efter lejelovgivningens regler om forhøjelse af lejen til det lejedes værdi, nu markedslejen, jf. i dag erhvervslejelovens §
11. som anført af landsretten er det i lejeaftalens almindelige bestemmelser aftalt, at lejen kan ændres efter den til enhver tid gældende lovgivning herom, jf. § 2, stk. 6, og at den aftalte uopsigelighed ikke er til hinder for gennemførelse af lejeforhøjelser efter lejelovgivningens almindelige regler, jf. § 15, stk.
12. endvidere er det i tillægget til lejekontrakten aftalt, at hus- lejen reguleres i overensstemmelse med pristalsudviklingen på nærmere angivne vilkår. højesteret finder, at aftalen om pristalsregulering ikke i sig selv giver grundlag for at antage, at udlejer samtidig gav afkald på at kræve lejeforhøjelse i medfør af § 35, stk. 2, i den dagæl- dende lejelov, nu erhvervslejelovens §
13. der foreligger heller ikke andre omstændigheder, som – sammen med den aftalte pristalsregulering af lejen – giver grundlag for at fastslå, at et sådant afkald var et led i parternes aftale. - 3 - højesteret stadfæster herefter dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. spørgsmålet om sagsomkostninger i forbindelse med denne delafgørelse afgøres ved byret- tens endelige afgørelse af sagen.