højesterets dom afsagt tirsdag den 8. maj 2018 sag 246/2017 (2. afdeling) location a/s (advokat lars langkjær) mod grundejernes investeringsfond (advokat erik wendelboe christiansen) i tidligere insta

§ 18b i lovens kapitel iii om hensættelse.

ejendommen er heller ikke i medfør af boligre- guleringslovens § 4 a omfattet af hensættelsespligten, idet ejendommen ikke sammen med - 2 - ejendommene sundtoldvej 5-7 udgør én ejendom. grundejernes investeringsfond er derfor forpligtet til at ophæve den bindingskonto, der er oprettet efter boligreguleringslovens § 18 b, stk.

1. det bestrides ikke, at betingelserne i § 4 a, stk. 2, om, at de tre ejendomme er opført kontinu- erligt og havde samme ejer pr.
2. januar 1995, er opfyldt. derimod er den tredje betingelse om, at ejendommene skal have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab eller være samvurderet eller samnoteret i tingbogen, ikke opfyldt. ejendommene på de tre adresser havde ikke fælles friarealer den
3. januar 1995, og de havde heller ikke et driftsfællesskab i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2’s betydning. ejendomme- ne har ikke haft fælles varmeforsyning og har ikke dannet hinandens forudsætning for anven- delsen af ejendommene. ejendommene var heller ikke samvurderet eller samnoteret i tingbo- gen den
4. januar
5. den fælles belåning er uden betydning, da lejedannelsen i princippet er uafhængig af ejendommens prioritering. de tre ejendomme udgjorde derfor ikke én ejendom den
6. januar 1995, jf. § 4 a, stk.
7. selv om betingelserne i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, måtte anses for at være opfyldt den
8. januar 1995, er det ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af hensættelsespligten på det tidspunkt, hvor der sker en varsling af lejeforhøjelse eller en anmodning om fritagelse for bindingspligt mv. her er det afgørende, at ejendommene sundtoldvej 5-7 i 2011 blev overtaget af en andelsboligforening, mens sund- toldvej 9 forblev en udlejningsejendom. vurderingen af, om en ejendom er en småejendom, skal således ikke altid foretages ud fra forholdene den
9. januar 1995, jf. også højesterets dom af
10. februar 2014 (ufr 2014.1519). det forhold, at en ejendom, der den
11. januar 1995 var en småejendom i boligreguleringslo- vens § 4, stk. 5’s forstand, også vedbliver med at være en småejendom, selv om der efterføl- gende foretages bygningsmæssige ændringer, har ikke betydning for vurderingen efter bolig- reguleringslovens § 4 a, stk.
12. - 3 - formålet med boligreguleringslovens § 4 a var bl.a. at sikre ensartet husleje for ensartede lej- ligheder under et fælles ejerskab af flere ejendomme. dette beskyttelseshensyn kan kun vare- tages fuldt ud, hvis det såkaldte udvidede ejendomsbegreb i § 4 a tillægges betydning, også når flere ejendomme senere kommer under fælles ejerskab, hvad enten ejendomsporteføljen består af storejendomme eller småejendomme eller en kombination heraf. lovens ordlyd, for- arbejder og formål taler for, at det udvidede ejendomsbegreb i § 4 a også omfatter ejendomme opført efter den
13. januar
14. det er derfor ejendommens aktuelle ejer- og driftsforhold be- dømt efter § 4 a, stk. 2, der er afgørende for hensættelsespligt, lejedannelse og for en række andre retlige konsekvenser af boliglovgivningen. reglerne i boligreguleringslovens kap. ii-iv, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, gælder derfor ikke for lejeforholdene i ejendommen sundtoldvej 9, jf. boligreguleringslovens § 4, stk.
15. grundejernes investeringsfond har anført navnlig, at ejendommen sundtoldvej 9 er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel ii-iv og derfor er omfattet af bindingspligten i henhold til boligreguleringslovens §

§ 18b. sundtoldvej 9 var den 1.

januar 1995 omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligregule- ringslovens § 4 a, stk. 2, som følge af, at ejendommen havde fælles friarealer og driftsfælles- skab med naboejendommene sundtoldvej 5-

1. sundtoldvej 9 har sammen med ejendommene sundtoldvej 5-7 siden 1983 været registreret som bindingspligtige i forhold til grundejernes investeringsfond ud fra en betragtning om driftsfællesskab. de tre ejendomme er kontinuerligt herefter og i hvert fald frem til 2009 ud fra samme betragtninger af ejere, administratorer, lejere, huslejenævn og grundejernes inve- steringsfond blevet behandlet som omfattet af det udvidede ejendomsbegreb i boligregule- ringslovens § 4 a, stk.
2. ejendommene havde den
3. januar 1995 samme administrator og fælles driftsbudget omfat- tende udgifter til bl.a. vicevært, varme, el og gas samt renovation. ejendommene var også fælles belånt. - 4 - ejendommene udgjorde derfor den
4. januar 1995 én ejendom efter det udvidede ejendoms- begreb i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, og således én ejendom i henhold til § 4, stk. 5,
5. pkt. det er ejendommens forhold den
6. januar 1995, der er afgørende for, om ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel ii-iv, og for, om den er omfattet af bindingspligt i henhold til boligreguleringslovens §

§ 18

b. det er uden betydning, at ejendommen i dag indeholder 6 beboelseslejemål og ikke længere er i driftsfællesskab med sundtoldvej 5-

1. det er ejendomsbegrebet som defineret i boligreguleringslovens § 4 a, der skal anvendes ved fastlæggelsen af, om der er tale om en småejendom efter § 4, stk. 5,
2. pkt., og dermed forhol- dene den
3. januar 1995, som er afgørende for vurderingen efter boligreguleringslovens § 4 a, stk.
4. dette følger af lovens ordlyd og forarbejder og støttes af vejledningen om ændringer i lejelovgivningen samt af retspraksis og litteratur. i de situationer, hvor en ejendoms status senere er anset for ændret, har der været tale om helt grundlæggende ændringer i de faktiske forhold vedrørende ejendommen, så forudsætningerne for anvendelse af bestemmelserne om undtagelse fra omkostningsbestemt leje ikke længere har været til stede. der er i denne sag ingen omstændigheder, der kan begrunde en sådan fravigelse af den faste og langvarige praksis for anvendelsen af boligreguleringslovens § 4, stk. 5,
5. pkt., jf. § 4 a, stk.
6. supplerende retsgrundlag bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, blev indsat ved lov nr. 707 af
7. decem- ber 1982 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene. af de specielle bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1982-83, tillæg a, sp. 1215) fremgår bl.a.: ”grundejernes investeringsfond har fremsat ønske om, at ejendomsbegrebet også i rela- tion til reglerne i § 60 udvides til at omfatte flere ejerlejligheder samt ejendomme, der er opført kontinuerligt, jfr. lovens §
8. - 5 - som en forenkling foreslås i konsekvens heraf, at ejendomsbegrebet defineres i en sam- let bestemmelse.” ved lovændringen blev den tidligere gældende § 7, stk. 4, ophævet. i bestemmelsen hed det: ”er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyg- gelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal lejen beregnes på grundlag af et budget omfattende hele bebyggelsen. det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.” den tidligere gældende § 7, stk. 4, blev indsat ved lov nr. 238 af
9. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene. i de specielle bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1978-79, tillæg a, sp. 2595) hedder det bl.a.: ”§ 7 fastsætter og afgrænser på grundlag af indvundne erfaringer det ejendomsbegreb, for hvilket der skal budgetteres under eet. … i bebyggelser, der er opført på flere matrikelnumre, har det voldt vanskeligheder at fast- sætte, om der skal udarbejdes eet budget for hele enheden under ét, eller om der skal udarbejdes et budget for hvert matrikelnummer. tilsvarende problem opstår ved fortolkningen af begrebet ejendom i lejelovens regler om beboerrepræsentanter og bytteret og reglerne om tilbudspligt efter ejerlejlighedslo- ven. allerede i forbindelse med lovændringen i juni 1975 var opstået spørgsmål om en hen- sigtsmæssig afgrænsning af ejendomsbegrebet i relation til begrebet omkostningsbe- stemt leje. i pkt. 11 i cirkulære af
10. juni 1975 om omkostningsbestemt leje i private udlejningsejendomme blev det på denne baggrund udtalt, at det ikke kan udelukkes, at det kan være hensigtsmæssigt at behandle flere matrikelnumre som én ejendom, hvor de flere matrikelnumre danner en naturlig enhed, der også hidtil har udgjort en økonomisk enhed. fordelen ved ét samlet budget for en større bebyggelse er, at dette medfører ensartet le- jefastsættelse for hele bebyggelsen, således at lejligheder af samme type i pågældende bebyggelse får samme leje. det må derfor anses for hensigtsmæssigt, at ejendommens drift bedømmes under ét, ik- ke blot hvor ejendommene er samvurderet, men også hvor de uden at være samvurderet er opført som en samlet bebyggelse, der udgør et driftsøkonomisk fællesskab. dette er foreslået ved bestemmelsens stk. 4.” - 6 - i boligreguleringsloven blev ved lov nr. 419 af
11. juni 1994 samtidig med indsættelsen af § 4, stk. 5, indsat et kapitel iv a med overskriften ”huslejeregulering for mindre ejendomme”. i dette kapitel hedder det i § 29 b: ”§ 29 b. reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den
12. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. i ejendomme, som ejes af andelsbo- ligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslej- ligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.” af de specielle bemærkninger i lovforslaget fremgår følgende om § 29 b (folketingstidende 1993-94, tillæg a, sp. 7923): ”det foreslås at samle de regler, som gælder for lejefastsættelsen for de mindre ejen- domme, som pr.
13. januar 1995 ikke længere skal være omfattet af den omkostningsbe- stemte leje, i et særskilt kapitel.” højesterets begrundelse og resultat sagens problemstilling sagen angår, om udlejningsejendommen sundtoldvej 9, helsingør, der indeholder 6 beboel- seslejligheder, er omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligregule- ringsloven, således at grundejernes investeringsfond er forpligtet til at ophæve bindingskon- toen for ejendommen. location a/s har i første række anført, at ejendommen pr.
14. januar 1995 ikke opfyldte betin- gelserne i boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, for sammen med ejendommene sundtoldvej 5- 7, der indeholder 11 beboelseslejligheder, at blive anset for én ejendom, og at ejendommen derfor i medfør af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, må anses for en småejendom. hvis det antages, at betingelserne i § 4 a, stk. 2, var opfyldt den
15. januar 1995, har location a/s i an- den række anført, at ejendommens nuværende status efter boligreguleringsloven må afgøres på grundlag af de aktuelle ejer- og driftsforhold, hvor ejendommen sundtoldvej 9 er uden noget driftsfællesskab med ejendommene sundtoldvej 5-7, der i 2011 er overtaget af en an- delsboligforening. ejendommens status pr.
16. januar 1995 - 7 - ifølge boligreguleringslovens § 4, stk. 5,
17. pkt., gælder reglerne i lovens kapitel ii-iv, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17 og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den
18. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, op- ført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse efter boligreguleringsloven som én ejendom, jf. § 4 a, stk.
19. parterne er enige om, at ejendommene sundtoldvej 9 og sundtoldvej 5-7 er opført kontinuer- ligt i 1900, og at de den
20. januar 1995 havde samme ejer. der er derimod ikke enighed om, hvorvidt ejendommene på den nævnte dato havde fælles friarealer eller driftsfællesskab. som anført af landsretten var de tre ejendomme på dette tidspunkt samadministreret, grund- ejernes investeringsfond havde med virkning fra den
21. januar 1983 registreret dem som ind- byrdes bindingspligtige, og ejendommene havde et samlet driftsbudget. højesteret tiltræder på den anførte baggrund, at de tre ejendomme pr.
22. januar 1995 havde et sådant driftsfællesskab, at de efter boligreguleringslovens § 4 a, stk. 2, måtte anses som én ejendom. ejendommens aktuelle status ejendommene sundtoldvej 5-7 er som nævnt overtaget af en andelsboligforening i
23. det forhold, at sundtoldvej 9 herefter ikke længere indgår i et driftsfællesskab med sundtold- vej 5-7, indebærer imidlertid efter højesterets opfattelse ikke, at ejendommen nu må anses som en småejendom, selv om den kun indeholder 6 beboelseslejemål, jf. boligreguleringslo- vens § 4, stk.
24. det bemærkes herved, at § 4, stk. 5, efter sin ordlyd og forarbejderne må for- stås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den
25. januar 1995 uanset det senere frasalg, som medførte, at driftsfællesskabet med ejendommene sundtoldvej 5-7 op- hørte. konklusion højesteret stadfæster landsrettens dom. - 8 - thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal location a/s betale 35.000 kr. til grundejernes inve- steringsfond. de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.