højesterets dom

højesterets dom afsagt torsdag den

1. august 2012 sag 26/2011 (
2. afdeling) the stadium danmark a/s (advokat jakob busse) mod k/s købmagergade 17-19 (advokat niels w. kjærgaard) i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den
3. januar 2010 og af østre landsrets
4. afdeling den
5. oktober
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, lene pagter kristensen, jytte scharling, jens peter christensen og kurt rasmussen. påstande parterne er for højesteret enige om, at appellantens, the stadium danmark a/s´, ophævelse af lejemålet var uberettiget. for højesteret er spørgsmålet herefter alene, om den merleje, som indstævnte, k/s købmagergade 17-19, oppebærer efter genudlejningen til gina tricot ab indtil den
7. december 2014, skal fragå og modregnes i erstatningskravet, som dette er opgjort pr.
8. maj 2008, hvor der skete genudlejning. det er oplyst, at landsrettens dom er opfyldt af the stadium danmark a/s den
9. oktober
10. the stadium danmark a/s har påstået frifindelse samt tilbagebetaling af det idømte beløb med tillæg af procesrente fra den
11. oktober
12. the stadium danmark a/s har endvidere - 2 - nedlagt selvstændig påstand om, at k/s købmagergade 17-19 skal betale 676.129,27 kr. med tillæg af procesrente fra den
13. september 2008, subsidiært et mindre beløb. k/s købmagergade 17-19 har påstået stadfæstelse samt frifindelse over for den selvstændige påstand, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. supplerende sagsfremstilling erstatningskravet fra k/s købmagergade 17-19 for perioden fra den
14. oktober 2007 til den
15. maj 2008 er opgjort således: lejetab i perioden kr. 4.973.640,61 krav i henhold til varmeregnskab kr. 130.160,76 ejendomsmæglerhonorar kr. 1.457.437,50 retableringsomkostninger kr. 750.000,00 advokatomkostninger kr. 60.825,00 kr. 7.372.063,87 med fradrag af depositum kr. 4.064.516,11 kr. 3.307.547,76 the stadium danmarks selvstændige påstand er opgjort således. differencen mellem den årlige leje for the stadium danmark og for gina tricot er opgjort til: the stadium danmarks årlige leje kr. 6.645.260,76 plus rente 5 % af depositum (excl. moms) kr. 162.580,64 i alt kr. 6.807.841,40 gina tricots årlige leje kr. 7.773.000,00 med fradrag af henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer kr. 132.195,00 i alt kr. 7.640.805,00 gina tricots årlige leje kr. 7.640.805,00 the stadium danmarks årlige leje kr. 6.807.841,40 difference kr. 832.963,60 - 3 - for perioden fra den
16. maj 2008 til den
17. december 2014 kan den samlede difference (mer- leje) opgøres til 5.483.677,03 kr. når der herfra trækkes beløbet på 1,5 mio. kr., som blev ydet den nye lejer i lejereduktion (markedsføringsbidrag), bliver differencen 3.983.677,03 kr. der er enighed om de talmæssige opgørelser. herefter fremkommer the stadium danmarks selvstændige påstand: differencelejen kr. 3.983.677,03 erstatningskravet kr. 3.307.547,76 kr. 676.129,27 højesterets begrundelse og resultat the stadium danmark a/s ophævede den
18. februar 2007 det erhvervslejemål, som selskabet havde indgået med k/s købmagergade 17-19, og ophørte med at betale husleje pr.
19. oktober
20. lejemålet var for lejer uopsigeligt frem til den
21. december 2014, og ophævelsen var uberettiget. k/s købmagergade 17-19 foretog med virkning fra den
22. maj 2008 genudlejning til en ny lejer, gina tricot ab. sagen handler for højesteret om, hvorvidt det krav om erstatning for tab af lejeindtægt mv. for tiden frem til den
23. maj 2008, som k/s købmagergade 17-19 har mod the stadium danmark, skal reduceres med den merleje, som k/s købmagergade 17-19 oppebærer efter genudlejningen til gina tricot. tre dommere – per walsøe, lene pagter kristensen og kurt rasmussen – udtaler herefter: ved lejeaftalen med gina tricot, som blev indgået af k/s købmagergade 17-19 for egen reg- ning og risiko, skete der udlejning til en højere leje end den, som the stadium danmark be- talte. aftalen indebar derfor, at the stadium danmark blev frigjort for de forpligtelser, som påhvilede selskabet i henhold til den misligholdte lejeaftale for tiden efter den
24. maj
25. vi finder, at den gevinst, som k/s købmagergade 17-19 kunne påregne at få efter den
26. maj 2008 som følge af gina tricots overtagelse af lejemålet, er the stadium danmark uvedkom- mende, og at gevinsten derfor ikke skal modregnes i erstatningen vedrørende perioden fra den - 4 -
27. oktober 2007 til den
28. maj
29. med denne begrundelse stemmer vi for at stadfæste dommen. dommerne jytte scharling og jens peter christensen udtaler: muligheden for at oppebære en eventuel merleje vedrørende en fremtidig periode er behæftet med en betydelig usikkerhed, og risikoen herfor påhviler i det hele udlejeren k/s købmager- gade 17-
30. vi tiltræder derfor, at en sådan mulig fremtidig økonomisk fordel ikke skal fra- trækkes i det tab, som k/s købmagergade 17-19 er blevet påført ved misligholdelsen. med denne begrundelse stemmer også vi for at stadfæste dommen. højesteret stadfæster herefter landsrettens dom, hvilket indebærer, at k/s købmagergade 17- 19 er frifundet for the stadium danmarks selvstændige påstand. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal the stadium danmark a/s inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 150.000 kr. til k/s købmagergade 17-
31. beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.