højesterets kendelse

højesterets kendelse afsagt tirsdag den

1. juni 2012 sag 318/2011 tinglysningsretten mod aaa united danmark a/s (advokat morten munch) i tidligere instanser er truffet afgørelse af tinglysningsretten den
2. februar 2011 og afsagt kendelse af vestre landsrets
3. afdeling den
4. maj
5. i påkendelsen har deltaget tre dommere: peter blok, lene pagter kristensen og hanne schmidt. påstande kærende, tinglysningsretten, har nedlagt påstand om, at den anmeldte transport og debitor- skifte afvises. indkærede, aaa united danmark a/s, har nedlagt påstand om stadfæstelse. anbringender tinglysningsretten har anført bl.a., at retsplejelovens § 581, stk. 1, er en specialregel for hæf- telser, der ikke har opnået dækning på tvangsauktion. reglen er indsat for at give køber mu- lighed for at få udækkede hæftelser slettet, idet kreditor i denne situation ikke har noget inci- tament til at medvirke ved aflysning af pantebrevet. det er fogedretten, der afgør, hvilke ret- tigheder der er udækkede ved auktionen, og auktionen medfører, at den udækkede del af pan- terettigheden bortfalder. - 2 - der foreligger ikke retspraksis om, at ejerpantebreve skal kunne genanvendes og bestå som en panterettighed i ejendommen, uagtet at panteretten på grund af manglende dækning på tvangsauktion reelt er bortfaldet. det er derimod i retspraksis fastslået, at selvom udækkede pantehæftelser henstår uaflyst, er de i realiteten bortfaldet ved hammerslag i tvangsauktions- sagen. dette har sammenhæng med det bærende tvangsauktionsprincip, at ejendommen efter auktionen er renset for udækkede rettigheder. det er for ejerpantebreve alene den underliggende fordring sikret ved underpant, der er om- fattet af retsplejelovens § 581, stk. 1, medens der for almindelige pantebreve er sammenfald mellem pantesikkerhedsdokumentet og gældsforholdet. retsplejelovens § 581, stk. 1, tager ikke stilling til en prioritetsorden, hvor en række pante- breve i realiteten er bortfaldet ved tvangsauktionen som udækkede, men hvor et efterfølgende ejerpantebrev begæres bibeholdt som en rettighed over ejendommen. det vil skabe usikkerhed om tingbogen, hvis sådanne udækkede panterettigheder kan videreføres, og ejeren af ejen- dommen derefter på et vilkårligt senere tidspunkt kan begære sletning i medfør af retsplejelo- vens § 581, stk.
6. rettighedshavere, der erhverver pantefordringer, vil herefter ikke kunne agere på baggrund af en tingbogsattest og dokumentet samt dets påtegninger, men vil være henvist til at foretage nærmere undersøgelser af, om ejendommen har været på tvangsauktion, efter dokumentet blev tinglyst. det forekommer ikke rimeligt at bringe tilliden til tingbogens udvisende i tvivl alene for at høste en afgiftsgevinst. skat’s vejledning om tinglysningsafgift kan ikke tillægges betydning, da skat er afgifts- myndighed og ikke tinglysningsmyndighed. aaa united danmark a/s har anført bl.a., at det, der bortfalder på en tvangsauktion, er un- derpanthaverens underpanteret i ejerpantebrevet. hvis ejerpantebrevet slet ikke var under- pantsat til nogen kreditor, måtte ejerpantebrevet anses for dækket, da fordringen ville være 0 kr., uanset hvor i prioritetsordenen ejerpantebrevet var indplaceret. hvis tinglysningsrettens afgørelse opretholdes, vil ejerpantebrevet i en sådan situation anses for bortfaldet. det eneste, - 3 - der kan bortfalde på en tvangsauktion, er imidlertid underpanthaverens underpanteret i ejer- pantebrevet. en praksis, der følger tinglysningsrettens argumentation, hvorefter også selve ejerpantebrevet bortfalder ved tvangsauktion, stemmer ikke overens med formuleringen af retsplejelovens § 581, stk. 1, der således helt vil savne mening. det følger modsætningsvis af ordlyden af rets- plejelovens § 581, stk. 1, at rettigheder, der ikke får dækning på en tvangsauktion, ikke auto- matisk slettes af tingbogen. det er køberen, der på begæring kan kræve, at disse rettigheder slettes, og der ligger således ikke nogen begrænsning i bestemmelsen for, at et ejerpantebrev kan overtages efter en tvangsauktion. det er da også antaget i juridisk litteratur, at auktions- køber kan disponere over udækkede pantebreve. ordene ”rettigheder, der ikke fik dækning” i retsplejelovens § 581, stk. 1, henviser til pantha- vernes rettigheder over den faste ejendom og ikke auktionskøberens rettigheder. auktionskø- berens rettigheder over den faste ejendom vil for eksempel være ejerpantebrevet. det er alene auktionskøberen, der kan få tiltransporteret ejerpantebrevet, og når dette er ting- lyst, vil det ikke efterfølgende være muligt for auktionskøber at begære ejerpantebrevet slettet i medfør af retsplejelovens § 581, stk.
7. det er antaget i juridisk litteratur, at auktionskøbers overtagelse af et udækket ejerpantebrev alene udløser tinglysningsafgift for lysning af kreditor- og debitorskiftet, og det er forudsat i skat’s tinglysningsafgiftsvejledning, at auktionskøber kan overtage et udækket ejerpante- brev. det forhold, at skat har udarbejdet en vejledning om emnet, støtter, at transporter i praksis har kunnet tinglyses. skat betragter det ikke som omgåelse, at ejerpantebrevet til- transporteres auktionskøber. der er ikke grundlag for at antage, at transport af udækkede ejerpantebreve vil svække tilliden til tingbogens udvisende. tinglysningsretten vil med sin afgørelse ændre en fast praksis, hvilket der ikke er grundlag for. - 4 - højesterets begrundelse og resultat et ejerpantebrev, hvor en ejendoms ejer giver sig selv pant i ejendommen for et bestemt be- løb, er ikke i sig selv bærer af en fordring, men giver ejendommens ejer mulighed for at stille panteretten ifølge ejerpantebrevet til sikkerhed for gæld til en kreditor. ved salg af en fast ejendom kan ejerpantebrevet overdrages til den nye ejer af ejendommen, og den nye ejer kan få denne overdragelse tinglyst, såfremt den nye ejer indtræder som både debitor og kreditor ifølge pantebrevet. opnår et ejerpantebrev ikke dækning på tvangsauktion, er panteretten for krav mod ejendom- mens hidtidige ejer ophørt. det er kun den nye ejer, der efter retsplejelovens § 581, stk. 1, kan forlange pantebrevet slettet på baggrund af auktionen. den nye ejer kan imidlertid også und- lade at forlange ejerpantebrevet slettet af tingbogen og i stedet få ejerpantebrevet tiltransporte- ret. højesteret finder, at der ikke er noget til hinder for, at den nye ejer af ejendommen lader transporten tinglyse og anvender ejerpantebrevet som grundlag for pantsætning. højesteret stadfæster herefter landsrettens kendelse. thi bestemmes: landsrettens kendelse stadfæstes. i kæremålsomkostninger skal tinglysningsretten til aaa united danmark a/s betale 5.000 kr. beløbet skal betales inden 14 dage efter denne højesteretskendelses afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.