højesterets dom afsagt torsdag den 21. september 2017 sag 26/2017 (1. afdeling) rokkevænget middelfart aps (advokat bjarne aarup) mod elly mortensen og aage mortensen (advokat steen jørgensen, beskikk

§ 15a, stk.

1, finder anvendelse. disse bestemmelser er således undtagelser til de præceptive undtagelsesbestemmelser i lejelovens § 53, stk. 1 og 2, og boligreguleringsloven. lejelovens §§ 47-52

§§ 5-14 kan fraviges enkeltvis eller samlet alt afhængig af parternes aftale.

der er hverken i bestemmelsernes ordlyd eller i forarbejderne holdepunkter for at antage, at en fravigelse af bestemmelserne skal ske samlet. hvis højesteret finder, at retsstillingen som fastslået ved ufr 2009.2497 h gælder samtlige lejemål, kan lejelovens § 53, stk. 3,

§ 15a, stk.

1, benyttes som hjemmel til at kræve særskilt betaling som angivet i dommens præmisser. elly og aage mortensen har anført navnlig, at lejelovgivningens regler ikke tillægger udlejer ret til at udskille renovationsudgift eller andre af en ejendoms nødvendige driftsudgifter til særskilt betaling ved refusion, heller ikke når det lægges til grund, at lejemålet er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, jf. lejelovens § 53, stk. 3,

§ 15a, stk.

1. nødvendige driftsomkostninger, jf. boligreguleringslovens § 8, er således indeholdt i lejen og har i anden lovgivning særstatus og er fortrinsberettigede krav. fri lejefastsættelse - 3 - betyder, at parterne kan aftale, at selve lejen gerne må overstige ejendommens nødvendige driftsomkostninger. huslejens øvre grænse reguleres af aftalelovens §
2. parterne kan der- imod ikke aftale, at lejer ud over betaling af huslejen tillige skal afholde de nødvendige drifts- omkostninger. hertil kommer, at det af tillægget til lejekontraktens § 11 fremgår, at ud over pristalsregule- ringen reguleres lejen med eventuelle stigninger i skatter og afgifter, jf. lejelovens §§ 50-
3. udgiften til renovation er netop omfattet af lejelovens §
4. hvis udlejer får medhold, vil det medføre, at der bliver betalt dobbelt renovationsafgift. de præceptive regler i lejelovens §§ 49-52 kan fraviges samlet eller enkeltvis, jf. lovens § 53, stk. 3, men det fremgår ikke af forarbejderne, at det har været lovgivers hensigt, at der skulle være fuld aftalefrihed om alle lejevilkår. retsgrundlaget i den dagældende § 53 i lejeloven (lovbekendtgørelse nr. 963 af
5. august 2010) hedder det: Ӥ
6. reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. stk.
7. der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-
8. i lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. stk.
9. uanset stk. 1 og 2 kan §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den
10. december 1991.” den dagældende boligreguleringslovs § 15 a, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 962 af
11. august 2010), er sålydende: ”reglerne i §§ 5-14 kan fraviges i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den
12. december 1991.” lejelovens § 53, stk. 3,

§ 15a, stk.

1, blev indsat som henholdsvis § 53, stk. 7, i lejeloven og § 15 a, stk. 4, i boligreguleringsloven ved lov nr. 931 af

1. decem- ber 1991 (lejefastsættelse i nye private udlejningsejendomme og tidligere erhvervslejemål). i forarbejderne til de pågældende bestemmelser hedder det bl.a. (folketingstidende 1991-92, tillæg a, lovforslag nr. l 63, sp. 1229 ff.): - 4 - ”almindelige bemærkninger lovforslaget skal ses som et led i regeringens initiativer med henblik på at øge væksten i samfundet samt at forbedre beskæftigelsessituationen. det er endvidere udtryk for regeringens målsætning om en gradvis overgang til et friere boligmarked herunder især et mindre reguleret lejefastsættelsessystem, der i højere grad sikrer, at den aftalte leje er udtryk for den gældende markedspris. forslaget omfatter lejefastsættelsen for beboelseslejligheder i ejendomme, som er taget i brug efter 1991, og medfører, at der for disse boligers vedkommende kan aftales en leje, som er højere end det lejedes værdi og uafhængig af reglerne om den omkostnings- bestemte husleje. … den foreslåede liberalisering af lejefastsættelsen ventes at styrke private investorers in- citament til at opføre nye private udlejningsejendomme. … de foreslåede bestemmelser i lejeloven og i boligreguleringsloven, hvorefter lejefast- sættelsen i de pågældende lejemål gøres fri, indebærer, at det bliver helt op til parterne, ud fra en vurdering af markedets muligheder, at aftale lejens størrelse. man skal dog være opmærksom på, at lejere, der efter de foreslåede ændringer kommer til at betale en leje, der overstiger det lejedes værdi, i et vist omfang er sikret mod helt urimelige vilkår, idet de vil kunne anfægte sådanne vilkår efter aftalelovens §
2. … … bemærkninger til de enkelte bestemmelser til § 1 [lejeloven] … til nr. 3 forslaget vedrører en ændring af §
3. efter den gældende lejelov er lejens størrelse i beboelseslejemål i uregulerede kom- muner begrænset af lovens §§ 47-53, hvorefter lejen ved lejemålets indgåelse ikke væ- sentligt må overstige det lejedes værdi, og hvor lejen efterfølgende - bortset fra stignin- ger som følge af forøgede skatter og afgifter - alene kan forhøjes hvert andet år og da kun, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. herudover kan lejen alene forhøjes som følge af forbedringer. disse regler kan ikke fraviges til skade for lejeren. forslaget indebærer, at der gives mulighed for at aftale en husleje for nye private udlej- ningsboliger, der overstiger det lejedes værdi. … - 5 - efter forslaget gælder ordningen for alle nyopførte beboelseslejligheder, hvor lejefast- sættelsen sker i henhold til lov om leje. … det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen regule- res efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer. forslaget vedrører i sin helhed alene selve lejefastsættelsesreglerne. de øvrige regler i lejeloven såsom opsigelses- og ophævelsesreglerne samt reglerne om bytteret finder fuldt ud anvendelse på disse lejemål. til § 2 [boligreguleringsloven] … til nr. 2 efter boligreguleringsloven gælder for udlejede beboelseslejemål i regulerede kom- muner, at lejen ved første lejefastsættelse ikke må bringes til at overstige det lejedes værdi, således som dette begreb forstås efter lejeloven. endvidere gælder, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller leje- vilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. lejen for en udlejet beboelseslejlighed må således ikke overstige lejen for tilsvarende lejemål i kvarteret. om senere lejeforhøjelser gælder efter boligreguleringsloven reglerne om omkostnings- bestemt leje, hvorefter lejen kan forhøjes løbende, hvis den ikke kan dække ejendom- mens nødvendige driftsudgifter. … forslaget indebærer, at der nu gives mulighed for at aftale en husleje for nye private ud- lejningsboliger, der overstiger det lejedes værdi, og ikke er begrænset af reglerne om omkostningsbestemt husleje. om de nærmere betingelser herfor henvises til bemærkningerne til § 1, nr. 3, idet de fo- reslåede regler herom er de samme i de to love. … det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen regule- res efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.” - 6 - højesterets begrundelse og resultat sagen angår, om rokkevænget middelfart aps som udlejer har været berettiget til i leje- kontrakten med elly og aage mortensen at aftale, at renovation skal betales særskilt. højesteret har i dom af
4. juni 2009 (ufr 2009.2497) fastslået, at en adgang for udlejeren af en beboelseslejlighed til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver lov- hjemmel. udgifter til renovation er omfattet af reglerne i lejelovens § 51 om ejendommens afgifter

dagældende § 8 om nødvendige driftsudgifter, som skal indgå i lejen, jf. den dagældende §

1. efter lejelovens § 53, stk. 3, kan lovens §§ 47-52 fraviges i lejeaftaler om beboelseslejlig- heder i ejendomme, der er taget i brug efter den
2. december
3. ifølge boligregulerings- lovens dagældende § 15 a, stk. 1, kan denne lovs §§ 5-14 fraviges i lejeaftaler om beboelses- lejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den samme dato. rokkevænget middelfart har anført, at det krav om lovhjemmel, som er fastslået ved den nævnte højesteretsdom, ikke gælder på det deklaratoriske område, som denne sag vedrører. i anden række har rokkevænget middelfart anført, at de nævnte bestemmelser om fravigelig- hed indeholder den fornødne lovhjemmel til at indgå aftale om særskilt betaling for renova- tion. det fremgår af forarbejderne til bestemmelserne i lejelovens § 53, stk. 3, og boligregulerings- lovens § 15 a, stk. 1, at bestemmelserne omfatter lejefastsættelsen for de omhandlede beboel- seslejligheder og medfører, at der for disse boligers vedkommende kan aftales en leje, som er højere end det lejedes værdi og uafhængig af reglerne om den omkostningsbestemte husleje, kun begrænset af reglen i aftalelovens § 36 om tilsidesættelse af urimelige aftalevilkår. højesteret finder på denne baggrund, at bestemmelserne om fravigelighed må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, - 7 - hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. dette stemmer også med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne. på den anførte baggrund tiltræder højesteret, at der ikke er hjemmel til at aftale, at der skal ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen. højesteret tager herefter elly og aage mortensens påstande til følge. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. elly mortensen og aage mortensen frifindes for rokkevænget middelfart aps’ betalings- påstand. i sagsomkostninger for højesteret skal rokkevænget middelfart aps betale 25.000 kr. til statskassen. de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.