p000200d - kj

p000200d - kj udskrift af sø- & handelsrettens dombog ____________ den

1. november 2006 blev af skifteretten i sagen p-2-06 jtm management aps (advokat niels balslev) mod bjarne mundfeld under konkurs (advokat casper moltke) afsagt sålydende d o m: denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte, bjarne mundfeld under konkurs, herefter kaldet boet, er pligtig at anerkende, at et pantebrev udstedt til sagsøgeren, jmt management aps, underskrevet den
2. januar 2005 og tinglyst den
3. februar 2005 i en andelslejlighed, der tilhørte bjarne mundfeld, er gyldigt. sagsøgeren har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at anerkende, at den panteret, som bjarne mundfeld har givet sagsøgeren ved pantebrev underskrevet den
4. - 2 - januar 2005, opr. stort kr. 250.000 til rente 4 % p.a. og tinglyst første gang den
5. februar 2005 i den bjarne mundfeld tilhørende andelslejlighed, beliggende blegdamsvej 82, 1.th., 2100 københavn ø, er gyldig. boet har nedlagt påstand om frifindelse. sagens nærmere omstændigheder: bjarne mundfeld ejede i 2004 en andel i andelsboligforeningen blegdammen. andelen havde ifølge en opgørelse rekvireret hos ejendommens administrationsselskab en andelsværdi pr.
6. december 2004 på 274.353,45 kr. af andelsboligforeningens vedtægter § 6, stk. 2, fremgik det blandt andet, at: ”… andelen i foreningens formue kan ikke gøres til genstand for arrest eller eksekution. andelen kan ikke belånes …”. gennem en barndomsbekendt, rené lauritsen, havde bjarne mundfeld købt anparter i k/s sanexco. gælden i forbindelse med disse anparter var senere overgået til dai fordringer a/s. i november 2004 havde rené lauritsen på vegne bjarne mundfeld kontaktet dai fordringer a/s med henblik på at få en aftale vedrørende bjarne mundfelds mellemværende. i en mail af
7. november 2004 til rené lauritsen meddelte en af dai fordringer a/s´ kreditkonsulenter, at dai fordringer a/s ønskede udlæg i bjarne mundfelds andelsbolig, før man ville tage stilling til en løsning af gældsforpligtelsen. den
8. februar 2005 blev et pantebrev pålydende 250.000 kr. med pant i bjarne mundfelds andel lyst i andelsboligbogen. bjarne mundfeld er angivet som debitor og sagsøgeren som kreditor. af pantebrevet fremgår det blandt andet: ”… rente: lånet er i 2005 afdragsfrit. med virkning fra den
9. januar 2006 forrentes lånet med 4 % p.a. - 3 - betalingsvilkår: lånet er afdragsfrit i
10. fra
11. januar 2006 kan kreditor med 3 måneders skriftlig varsel opsige gælden til hel eller delvis indfrielse. renter og afdrag erlægges hver 11/6 og 11/12 termin. første gang den 11/6
12. … særlige bestemmelser: i øvrigt gælder justitsministeriets nedenstående pantebrevsformular andel. dato: 20/1-2005 …”. dateringen er håndskrevet. af en påtegning på pantebrevet fremgår videre, at det har været afvist fra andelsboligbogen den
13. februar 2005 med den begrundelse, at: ”… en andelsboligforening ikke kan tegnes af en person alene …”. og igen afvist den
14. februar 2005 ”… på grund af ufuldstændig angivelse af rente- og betalingsvilkår. (fejlagtigt ikke afvist herfor ved påtegning af 03.02.2005) …”. af et ændringsforslag til andelsboligforeningen blegdammens vedtægter § 6, stk. 2, fremsat og foreløbigt vedtaget på ordinær generalforsamling den
15. februar 2005, fremgår det blandt andet, at: ”… stk.
16. andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven…”. forklaringer: rené medom lauritsen har forklaret, at det sagsøgende selskab ejes af ham og hans broder. han har kendt bjarne mundfeld, siden de var børn, men de er kun mødtes få gange, efter de blev voksne. da han en periode var ansat hos sanexco, solgte han bjarne mundfeld nogle anparter. i 2004 mødte han tilfældigt bjarne mundfeld, som bad om hjælp til at komme af med anpartsgælden. i den forbindelse påtog han sig at - 4 - kontakte dai. dai ville have udlæg i bjarne mundfelds andelslejlighed og var ikke til at forhandle med. han tilbød derfor at skaffe bjarne mundfeld et lån fra det nu sagsøgende selskab med sikkerhed i lejligheden. han bad bjarne mundfeld finde en advokat til at ordne papirerne, og bjarne mundfeld foreslog advokat bent lauritzen. han mener, at de var til møde hos advokaten i januar
17. pantebrevet blev sendt lidt frem og tilbage, formentlig fordi det var et nyt sagsområde for advokaten. han ved ikke, hvorfor formularen var udfyldt forkert. vilkåret om rentefrihed var aftalt med bjarne mundfeld ud fra en forudsætning om, at lejlighedens værdi ville stige til 1,1-1,2 mio. kr. i løbet af et par år. afdragsvilkårene skulle være normale vilkår som ved andre pantebreve. bjarne mundfeld sagde ikke noget specifikt om, hvad lånebeløbet skulle bruges til, men vidnet gik ud fra, at det var til at indfri dai. han har fødselsdag den
18. februar og kan derfor huske, at det var den dag, lånet blev udbetalt. det er hans opfattelse, at pantebrevet var blevet lyst uden anmærkninger. bjarne mundfeld har forklaret, at rené lauritsen er en barndomsven, som senere solgte ham nogle anparter i sanexco. i 2004 mødte han rené lauritsen på et værtshus og bad om hjælp til at komme ud af gældsforholdet fra anparterne. han havde på det tidspunkt en spillegæld, som han havde pådraget sig i sensommeren eller efteråret
19. de ”gutter”, han skyldte penge, havde allerede truet ham et par gange. han turde ikke andet end at betale, da han fik pengene udbetalt i februar måned
20. han havde ikke fortalt rené lauritsen noget om spillegælden. advokat bent lauritzen havde han fået anbefalet af en kammerat. han husker ikke noget nærmere om afdragsvilkårene, men mener, at renten var 4 %. han syntes, at det lød rimeligt. både rené lauritsen og han selv havde troet, at der kunne forhandles med dai, men dai var ligeglade med de fremsatte forslag. parternes argumentation: sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende, at bjarne mundfeld den
21. januar 2005 indgik en gyldig aftale med sagsøgeren om lån og om pant i andelen, hvorfor der er stiftet en gyldig panteret. - 5 - det var praktisk nødvendigt og helt sædvanligt, at parterne indgik låneaftalen forud for ikrafttrædelse af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, den
22. februar
23. dermed kunne de hurtigst muligt iagttage sikringsakten i forhold til andre aftaleerhververe og kreditorer. såfremt panteretten ikke kunne stiftes inden lovens ikrafttræden, ville det have skabt en geografisk ulighed mellem aftaleerhververe og panthavere, der befandt sig tæt på retten i århus, og de, som befandt sig så langt væk, at der ikke ville kunne ske indlevering til lysning samme dag. det forhold, at andelsboligforeningens vedtægter indeholdt forbud mod pantsætning af andelen inden ikrafttrædelsen af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, ville ikke have været til hinder for, at pantebrevet var blevet indført i dagbogen den
24. februar 2005 uden adkomsterklæring fra andelsboligforeningen. i så fald skulle tinglysningen have givet frist til at dokumentere adkomsterklæring, jf. bekendtgørelse nr. 1138 af
25. november 2004 om tinglysning i andelsboligbogen § 16, stk.
26. denne adkomsterklæring er afgivet efter ikrafttrædelsen af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, hvorfor erklæringen ikke er afgivet i strid med andelsboligforeningsloven. panteretten er heller ikke ugyldig som følge af, at den er stiftet i strid med de vedtægter, som gjaldt for andelsboligforeningen på stiftelsestidspunktet. disse vedtægter er alene en foreningsaftale mellem andelshaverne. panterettens stiftelse kunne eventuelt have udgjort en misligholdelse af bjarne mundfelds forpligtelser i henhold til vedtægterne, men dette er uden betydning for panteretten. panteretten er hverken i strid med andelsboligforeningsloven eller andelsboligforeningens vedtægter, idet den først blev tinglyst i andelsboligbogen efter lovændringen den
27. februar
28. - 6 - der er hverken i teori eller praksis grundlag for at sidestille andelsboligforeningens vedtægtsbestemmelse om forbud mod pantsætning med båndlæggelse. således er der heller ikke grundlag for at anse sagsøgerens panteret for en nullitet. det forhold, at der ikke kunne foretages udlæg i bjarne mundfelds andelsbolig forud for ændringslovens ikrafttræden, kan heller ikke i sig selv bevirke, at panteretten er ugyldig. endelig må det efter bevisførelsen lægges til grund, at der er tale om et reelt og sædvanligt låneforhold, hvilket også støttes af den fastsatte forrentning i pantebrevet. boet har til støtte for sin påstand gjort gældende, at panteretten er en nullitet. pantsætningsaftalen blev indgået den
29. januar
30. ifølge andelsboligforeningens dagældende vedtægter kunne andelene ikke pantsættes, ligesom der ikke kunne ske kreditorforfølgning af andelene. tilsvarende forudsatte en kreditorudelukkelses- klausul i henhold til den dagældende andelsboligforeningslovs § 6 a, stk. 1, at andelene heller ikke kunne pantsættes. andelsboligforeningens andelshavere havde herved vedtaget en selvbåndlæggelse, idet der såvel for andelshaverne som for disses kreditorer blev fastlagt en rådighedsindskrænkning i forhold til de respektive andele. dispositioner truffet i strid med en sådan båndlæggelse kan ikke tillægges retsvirkninger, men må betragtes som en nullitet. den senere tinglysning af pantebrevet kan ikke i sig selv tilføre pantsætningsaftalen retsvirkninger, som den ikke havde inden den
31. februar 2005, idet der ikke sker en prøvelse af panterettens gyldighed ved tinglysning. ligesom det ikke var muligt for kreditorerne at foretage udlæg i andelsboligforeningens andele, inden de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 - 7 - a, stk. 1, trådte i kraft, var pantsætning forud for lovens ikrafttræden heller ikke mulig. formålet med panterettens stiftelse forud for ikrafttrædelse af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, var alene at forhindre dai fordringer a/s i at opnå udlæg i andelsboligen før tinglysningen af sagsøgerens panteret. dette fremgår blandt andet af rené medom lauritsens forklaring om, at dai fordringer a/s ville have udlæg i andelen, som var bjarne mundfelds eneste aktiv. der er kun to kreditorer i bjarne mundfelds bo, nemlig dai fordringer a/s, hvis tilgodehavende hidrører fra før 1996, og sagsøgerens krav. låneaftalen indeholder usædvanlige lånevilkår, idet lånet er rentefrit i
32. dette taler for, at der ikke reelt er ydet et lån, hvorfor pantebrevet ikke udgør nogen beskyttelsesværdig interesse i forhold til boet. rettens begrundelse og resultat: efter bevisførelsen er det uomtvistet, at pantebrevet blev underskrevet af bjarne mundfeld allerede den
33. januar
34. det er ligeledes uomtvistet, at det var bjarne mundfelds advokat, der forestod indleveringen af pantebrevet til tinglysning ved andelsboligbogen efter, at de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, var trådt i kraft. pantebrevet blev tinglyst den
35. februar 2006, hvor der samtidig blev forevist erklæring om adkomst af
36. februar 2005 fra andelsboligforeningen blegdammen. efter ordlyden af de nye regler i andelsboligforeningslovens § 6 a, stk. 1, kan andelsboligforeninger med virkning fra den
37. februar 2005 ikke længere vedtægtsmæssigt begrænse retten til pantsætning ud over 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. selvom den oprindelige låneaftale blev underskrevet allerede den
38. januar 2005, og selvom tinglysning fandt sted på et tidspunkt, hvor andelsboligforeningen endnu ikke havde ændret sine regler i overensstemmelse med - 8 - andelsboligforeningsloven, findes tinglysning af pantebrevet efter lovens ikrafttræden alligevel at medføre en gyldig panteret for sagsøgeren. det bemærkes i den forbindelse, at der før lovens ikrafttræden den
39. februar 2005 ikke var et generelt forbud mod pantsætning og kreditorforfølgning af andele. blot var andelshavere lovgivningsmæssigt kun beskyttede mod kreditorforfølgning, såfremt andelen vedtægtsmæssigt var udelukket fra pantsætning. således kan den ”selvbåndlæggelse”, som boets advokat indlægger i den dagældende andelsbolig- foreningslovs § 6 a sammenholdt med andelsboligforeningens vedtægter på under- skriftstidspunktet, ikke tages til indtægt for de samme samfundsmæssige hensyn, som må antages at gøre sig gældende i forhold til lovgivningen vedrørende båndlagte midler. det forhold, at sagsøgeren ved tinglysning af pantebrevet opnåede sikkerhed for sin fordring, mens andre kreditorer som dai fordringer a/s blev unddraget muligheden for fyldestgørelse i bjarne mundfelds andelsbolig, kan ikke føre til et andet resultat. tilsvarende finder skifteretten efter bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at der ikke skulle ligge et reelt låneforhold mellem bjarne mundfeld og sagsøgeren til grund for pantebrevet. sagsøgerens påstand tages herefter til følge. for så vidt angår sagens omkostninger, fastsættes disse under hensyn til sagens omfang, økonomiske værdi og medgået tid til 25.000 kr. incl. retsafgift på 6.300 kr. thi kendes for ret: sagsøgte, bjarne mundfeld under konkurs, tilpligtes at anerkende, at den panteret, som bjarne mundfeld har givet sagsøgeren, jtm management aps, ved pantebrev underskrevet den
40. januar 2005, opr. stort kr. 250.000 til rente 4 %, tinglyst den
41. februar 2005 i bjarne mundfelds andelslejlighed, beliggende blegdamsvej 82, 1.th., 2100 københavn ø, er gyldig. - 9 - boet betaler inden 14 dage 25.000 kr. til sagsøgeren i sagsomkostninger. jeanette melchior (sign.) ___ ___ ___ udskriftens rigtighed bekræftes p.j.v. sø- og handelsretten, den