højesterets dom

højesterets dom afsagt mandag den

1. april 2014 sag 9/2012 (
2. afdeling) a og b (advokat janus fürst for begge) mod byggeselskabet borgergården (advokat jesper bang) i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets
3. afdeling den
4. december
5. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, niels grubbe, marianne højgaard pedersen, michael rekling og jens kruse mikkelsen. påstande appellanterne, a og b, har nedlagt påstand om, at indstævnte, byggeselskabet borgergården, tilpligtes 1) at anerkende, at samtlige af byggeselskabet borgergårdens lejeforhøjelser for boligleje- mål i ejendommen matr.nr. 659 og 660, sankt annæ vester kvarter, københavn, siden 1977 er ugyldige, 2) at anerkende, at det lovlige lejeniveau for byggeselskabet borgergårdens boliglejemål i ejendommen matr.nr. 659 og 660, sankt annæ vester kvarter, københavn, i 2004 rette- lig udgjorde 122,79 kr. pr. m2 svarende til en årlig leje for a på 10.375,76 kr. og for b på 11.308,96 kr., 3) at tilbagebetale a for meget betalt leje fra
6. juni 2004 til
7. december 2004 svarende til 11.322,58 kr. med procesrente fra
8. januar 2005, fra
9. januar 2005 til
10. december 2005 svarende til 27.565,59 kr. med procesrente fra
11. januar 2006, fra
12. januar 2006 til - 2 -
13. december 2006 svarende til 27.970,35 kr. med procesrente fra
14. januar 2007, fra
15. januar 2007 til
16. december 2007 svarende til 27.970,35 kr. med procesrente fra
17. januar 2008 samt fra
18. januar 2008 til
19. december 2008 svarende til 29.930,75 kr. med procesrente fra
20. januar 2009, og 4) at tilbagebetale b for meget betalt leje fra
21. juni 2004 til
22. december 2004 svarende til 12.340,94 kr. med procesrente fra
23. januar 2005, fra
24. januar 2005 til
25. december 2005 svarende til 30.044,86 kr. med procesrente fra
26. januar 2006, fra
27. januar 2006 til
28. december 2006 svarende til 30.486,02 kr. med procesrente fra
29. januar 2007, fra
30. januar 2007 til
31. december 2007 svarende til 30.486,02 kr. med procesrente fra
32. januar 2008 samt fra
33. januar 2008 til
34. december 2008 svarende til 32.622,74 kr. med procesrente fra
35. januar
36. byggeselskabet borgergården har påstået stadfæstelse. anbringender a og b har navnlig anført, at kommunen efter § 13, stk. 5, jf. stk. 1, i lov nr. 107 af
37. april 1955 om byggeri med offentlig støtte skal godkende lejeforhøjelser, inden de gennemføres. efter en beslutning i københavns borgerrepræsentation den
38. september 1978 har kommunen imidlertid ikke foretaget forudgående lejekontrol i forhold til borgergården. den manglende overholdelse af kravet om forudgående kontrol må føre til, at lejeforhøjelserne efter 1977 er ugyldige, hvilket har støtte i forarbejderne til lov om byggeri med offentlig støtte. deres krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje er hverken forældet eller fortabt ved passivitet. borgergården har navnlig anført, at det efter byggeselskabets vedtægter er lejerne i ejendom- men, herunder a og b, som gennem deres valgte repræsentanter i selskabets bestyrelse har den bestemmende indflydelse på bl.a. lejefastsættelsen. hverken lejekontrakterne eller byggeselskabets vedtægter indeholder krav om eller forudsætter, at lejeforhøjelser skal godkendes af kommunen. lov om byggeri med offentlig støtte regulerer kun forholdet mellem selskabet og kommunen og kan ikke påberåbes af a og b som grundlag for at tilsidesætte lejeforhøjelser, som er fastsat i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og byggeselskabets vedtægter (§10, stk. 1, i vedtægterne fra 1959, og § 8, stk. 2, i vedtægterne fra 2000). i anden række har byggeselskabet anført, at det ikke med sikkerhed kan udledes af - 3 - § 13 i lov om byggeri med offentlig støtte, at tilsidesættelse af kravet om kommunens forudgående godkendelse medfører, at en lejeforhøjelse er ugyldig, og at manglende overholdelse af bestemmelsen ikke indebærer tilsidesættelse af sådanne konkrete væsentlige hensyn, at ugyldighed er nødvendig. bestemmelsen har endvidere ikke været anvendt af kommunen i mere end 30 år og må anses for bortfaldet ved sædvane eller ikke-brug. endelig er a’s og b’s tilbagebetalingskrav bortfaldet på grund af forældelse eller retsfortabende passivitet. supplerende sagsfremstilling af de oprindelige vedtægter for byggeselskabet borgergården af
39. juni 1959 fremgår bl.a.: ”§ 10 lejligheder og lokaler kan kun udlejes til lejere, der er godkendt af bestyrelsen og som i øvrigt opfylder de betingelser, som er fastsat i lovgivningen. lejen fastsættes af besty- relsen under iagttagelse af god økonomi i ejendommene, således at afdelingen af sine indtægter ikke blot kan afholde løbende driftsudgifter, men også betale afdragene på prioriteter i ejendommene og foretage passende henlæggelser til hovedistandsættelser, tab ved lejeledighed og lignende. om fornødent kan samtlige lejebeløb forhøjes med 3 måneders varsel til den første i en måned. for så vidt lejebeløbene ikke overstiger sædvanlig leje af tilsvarende lejligheder, ned- sættes de ikke fordi en terminsydelse bortfalder ved udamortisering af en prioritet. viser det sig, at lejebeløbene på grund af indtrådt forandring eller forkert ansættelse ikke indbyrdes står i samme forhold som værdierne af lejlighederne, foretages med 3 måneders varsel til den første i en måned sådanne forhøjelser og nedsættelser, at det rette forhold fremkommer. ...” a og b’s lejekontrakter er fra 1987 og
40. af kontrakterne fremgår bl.a.: ”§
41. fastsættelse af boligafgift og beboerindskud
42. fastsættelse af boligafgift og beboerindskud samt forhøjelse og regulering af bolig- afgift sker i medfør af den til enhver tid gældende lovgivning om almennyttigt byggeri.
43. boligafgiften skal til enhver tid fastsættes således, at afdelingens indtægter giver dækning for driftsudgifterne, herunder foreskrevne bidrag og henlæggelser. om fornø- dent kan forhøjelse ske med mindst 3 måneders varsel til den
44. i en måned.
45. ...” - 4 - forklaringer til brug for højesteret er der den
46. august 2012 afgivet supplerende forklaringer af b, a, bjarne sørensen og lis fonnesbech-wulf og nye forklaringer af britta wahlberg og benny hansen. b har supplerende forklaret bl.a., at hun og hendes mand fik en lejlighed i borgergården via hendes mands arbejde. han var forretningsfører i lejerbo i hvidovre. da de boede i hvidovre, syntes han imidlertid, at privatliv og arbejde blev blandet for meget sammen, hvorfor de søgte om en anden bolig. de havde ingen tilknytning til borgergården i forvejen. da de var flyttet ind i borgergården, begyndte hun at reflektere over problemstillingen med lejefastsættelsen af garagerne. det var i orden for hendes mand, arne, at hun gik i gang med at undersøge dette nærmere, selv om han stadig arbejdede for lejerbo. først da arne selv blev fritstillet i 1990, gik han i gang med at undersøge sagen. der var repræsentanter for llo, som var medlemmer af bestyrelsen for byggeselskabet frem til "lejerbo-skandalen". der var to fra lejerbo, to fra llo og én fra borgergården i bestyrel- sen. hvis man havde klager i forbindelse med sit lejemål, var det meningen, at man skulle gå til llo. her fik man dog at vide, at man skulle gå videre til afdelingsbestyrelsen, og så kom klagen ikke videre. stemningen på beboermøderne var ikke særlig god. hun var forholdsvis ny i ejendommen på det tidspunkt, og nogle gange var arne ikke til stede på møderne. hvis hun rejste sig og sagde noget, var holdningen "åh nej, ikke hende igen!" sådan var det dengang, og sådan er det sta- dig i dag. hun følte sig meget uvelkommen på beboermøderne. budgetterne for lejefastsættelsen er aldrig blevet sat til afstemning på beboermøderne. hun har aldrig set et budget. der findes også budgetter for driften af borgergården. hun har kun set regnskaber. hun har aldrig på et beboermøde kunnet tage stilling til, om næste års leje kunne godkendes. budgetterne blev aldrig drøftet på møderne, der blev bare sagt, at huslejen ville stige med en vis procentdel. - 5 - omkring 2008 havde de et årsmøde i beboerrepræsentationen, hvor man manglede det årlige regnskab. man fik at vide, at der ville blive indkaldt til et budgetmøde. 5-6 uger senere blev der ved opslag i opgangen indkaldt til et budgetmøde. det var første gang, der blev indkaldt til et budgetmøde. på budgetmødet, hvor hun var til stede, drøftede de lidt omkring tallene. de fik at vide af lejerbos forretningsfører, steffen bo jørgensen, at der kun var tale om en information, idet budgettet allerede var vedtaget. budgettet, som de skulle drøfte, var altså allerede vedtaget af byggeselskabet ved bjarne sørensen. a spurgte ind til, hvorfor de betalte huslejetilskud til ejendomsfunktionæren, og hun fik at vide, at det var forkert. ved regnskabet året efter var denne post ude. hun deltog også i det årlige beboermøde i
47. hun husker ikke, om der på dette møde blev sagt noget om, at man havde gjort noget i forhold til garageindtægterne. der kom ikke noget frem på mødet om regulering af erhvervslejen. der er i borgergården en række erhvervs-le- jemål: en fakta, en møbelpolstrer, et renseri, blå kors, lokaler på taget, som er udlejet til narremissen, et kælderrum, der er udlejet til en rammesnedker samt en pensioneret murer- mester. herudover har københavns kommune haft et kælderrum til arkiv indtil for ca. ét år siden. hun ved ikke, hvor stor fakta-butikken er, men der er kælder til. der var tidligere en bank og en brugs i lokalerne. hun har ikke kendskab til, hvad fakta i år betaler i husleje. der har været en dialog mellem a og bjarne sørensen herom. der var valg til beboerrepræsentationen/afdelingsbestyrelsen hvert år. i 2000 blev det præci- seret, at der var en bestyrelse for byggeselskabet og en beboerrepræsentation. beboerrepræ- sentationen informerede om, at bjarne sørensen var blevet udnævnt som formand for besty- relsen i byggeselskabet. bjarne sørensen var altså ikke valgt. i 2012 har lejerne modtaget det almennyttige regnskab, og hermed menes regnskabet for af- delingen borgergården. hun modtog regnskabet om lørdagen, hvor generalforsamlingen var den efterfølgende tirsdag. andre beboere fik først regnskabet mandag. der var generel util- fredshed med dette på generalforsamlingen. inden indkaldelsen til generalforsamlingen havde hun meddelt bjarne sørensen, at hun regnede med, at der kom et regnskab fra den selvejende institution også. det fremkom dog ikke. på generalforsamlingen fik hun at vide, at det kom i uge
48. det sagde bjarne sørensen i sin beretning. omkring den
49. august 2012 skrev hun til lis fonnesbech-wulf og spurgte, hvornår regnskabet kom. lis fonnesbech-wulf svarede, at - 6 - hun havde overgivet det til steffen bo jørgensen. regnskabet er stadig ikke kommet. sidste år fik de altså to regnskaber, mens de i år kun har fået det ene regnskab fra afdeling borger- gården. første og eneste gang de modtog to regnskaber var dermed i
50. regnskaberne bli- ver ikke husstandsomdelt, men man kan hente dem på ejendomskontoret. hun fik sit regnskab af a. der er ikke regnskaber nok til alle, eksempelvis fik hendes underbo ikke et regnskab. beboerrepræsentationen har aldrig nogensinde drøftet budgetterne med lejerne. beboerrepræ- sentationen har heller ikke sendt budget ud og meddelt, at dette skulle være accepteret af byg- geselskabet. det var ikke hendes opfattelse ved lejeaftalens indgåelse, at der var tale om et almennyttigt boligselskab. da de flyttede ind, begyndte de at interessere sig for, hvad der i virkeligheden var tale om. da de underskrev lejekontrakten i forbindelse med bytte af lejlighed pr.
51. maj 1988, fæstnede de sig ikke ved, at der i rubrikken i øverste højre hjørne står, at formularen er en udgave til anvendelse i boliglejemål i almennyttige boligselskaber. de skrev under på den nye bytte-lejekontrakt, selv om de allerede siden 1985 havde været i tvivl om ejendommens status. a har supplerende forklaret bl.a., at hun har den samme opfattelse som b, nemlig at de begge er uvelkomne på beboermøderne. de blev buhet ud, når de stillede kritiske spørgsmål. dette har stået på lige siden, de blev opmærksomme på problematikken om, hvorvidt der var tale om et almennyttigt eller privat selskab. det var de andre beboere, der buhede dem ud. de bliver ikke i dag buhet ud på samme måde. der var meget få lejere på generalforsamlingen i
52. bjarne sørensen og byggeselskabet har dannet en ring omkring sig. hun har ligesom b klaget til llo og fået at vide, at hun skulle klage gennem afdelingsbestyrelsen. der er herefter ikke sket noget. klagerne er blevet skrinlagt. hun var til stede på budgetmødet i
53. hun genkender forløbet, som b beskrev det. der var mødt 5 beboere op. hun husker, at steffen bo jørgensen sagde, at budgettet allerede var blevet besluttet. - 7 - hun er ikke på nogen beboermøder blevet forelagt budgetter, og beboerrepræsentationen har ikke forelagt budgetter for hende på anden vis. beboerrepræsentationen nedlagde sig selv i 2010 og sendte i den forbindelse en skrivelse rundt til lejerne. i den meddelelse fremlagde de et budget, som allerede var godkendt. det budget var beboerrepræsentationens eget budget. hun har som lejer på intet tidspunkt fået et budget fra beboerrepræsentationen, som hun skulle tage stilling til, hverken på møder eller på anden vis. hun har talt med bjarne sørensen vedrørende faktas husleje i 2012 på et beboermøde. hun spurgte, fordi hun undrede sig over, at erhvervslejen var så lav. hun undrede sig over, at fakta, som har 320 m² på gadeplan, kun betalte 354.000 kr. om året og har gjort det i 10 år. bjarne sørensen oplyste, at det ikke var korrekt, og at fakta betalte 1,1 mio. kr. forevist driftsbudgettet for 2010 forklarede hun, at hun ikke har hørt, at der skulle være gjort noget særligt for at få flere indtægter fra erhvervslejemålene. hun har heller ikke fået forelagt dette budget. hun har ikke på beboermødet i 2010 hørt om, at der skulle være gjort noget for at få garagelejen til at stige med 300.000 kr. hun fandt først ud af i 2012, at fakta i dag be- taler 1,1 mio. kr. i leje mod 354.000 kr. i
54. bjarne sørensens oplysning om, at borgergården var almennyttig, men også privat, var en oplysning, han kom med på et senere tidspunkt – det var ikke, da hun flyttede ind i lejlig- heden. hun fik at vide af lejerbo og bjarne sørensen, at de var i en ”gråzone”. der har altid været tvivl om ejendommens status. hun ved ikke, hvilke rettigheder hun har efter sin leje- aftale. bjarne sørensen har supplerende forklaret bl.a., at ejendommen borgergården var en selv- stændig afdeling som defineret i vedtægternes §
55. bestyrelsen for afdelingen kaldte man først en lejerforening, senere blev det til afdelingsbestyrelsen og herefter beboerrepræsentationen. han flyttede ind i ejendommen i 1970, og i 1972 blev han medlem af afdelingsbestyrelsen. det var dengang hans opfattelse, at ejendommen var en almennyttig boligorganisation. han mente, at han havde rettigheder som medlem af en almennyttig boligorganisation, og tilsva- rende at afdelingsbestyrelsen havde pligter som i en almennyttig boligorganisation. de har drevet borgergården, som om det var en almennyttig organisation. - 8 - valg til afdelingsbestyrelsen skete på den årlige generalforsamling i ejendommen. man blev valgt for to år ad gangen. det var lejerne, der valgte medlemmerne. afdelingsbestyrelsen havde blandt andet til opgave at lave budget med administrator én gang om året. administra- tor var lejerbo; det har det været hele tiden. de lavede budgetter for den samlede ejendom, herunder for vedligeholdelse, og de skønnede over udgifter og indtægter. i samråd med admi- nistrator tog bestyrelsen stilling til, hvilke vedligeholdelsesarbejder, der skulle udføres. de havde en 10-årig vedligeholdelsesplan i afdelingen. det foregik således, at bestyrelsen sam- men med varmemesteren og en fra administrator havde en markvandring, inden de skulle lægge budget for vedligeholdelsen. det var også deres opgave at tage stilling til spørgsmål om renholdelse m.m. også forsikring er med i det totale beløb i budgettet samt udgifter til skatter osv. det skal forstås sådan, at de udgifter, som de definerede, var de udgifter, der definerede næste års lejefastsættelse. udgifterne skal dækkes af lejeindtægterne. de gjorde dette år for år. processen fortsatte sådan indtil 2010, hvor beboerrepræsentationen valgte at nedlægge sig selv. budgetterne har ikke været forelagt for lejerne. lejerne har kun fået forelagt regnskabet for det afsluttede år på generalforsamlingen. efterfølgende blev der redegjort for, hvad der skulle ske til næste år. beboerne fik regnskabet tilsendt inden generalforsamlingen, og regnskabet blev så debatteret på generalforsamlingen. selvom budgettet ikke blev forelagt, oplyste de på generalforsamlingen, hvad der skulle ske i budgettet det næste år. det kunne f.eks. være større renoveringsarbejder eller andet. der var heller ikke afstemning om budgettet, fordi det var deres opfattelse, at det kørte sådan i det almene regi. de har fulgt de regler, der var på det al- mene område. der er ikke en vedtægt for afdelingsbestyrelsen på dette område. beboerne har altid opfattet ejendommen som værende lejerbos, altså et almennyttigt bolig- selskab. man havde de rettigheder, der følger af de almene regler, og afdelingsbestyrelsen havde det ansvar, som man har i det almene regi. der var også en anden bestyrelse – ejerbestyrelsen for den selvejende institution. den bestod af fem medlemmer, hvoraf to var fra lejerbo, to var fra llo og én var lejerrepræsentant. han blev formand for afdelingsbestyrelsen i 1986 og havde på daværende tidspunkt intet med ejerbestyrelsen at gøre. det var imidlertid praksis, at formanden for afdelingsbestyrelsen var - 9 - det udpegede medlem for lejerne i ejerbestyrelsen, så efter 1986 var han tillige medlem af ejerbestyrelsen. arbejdet mellem de to bestyrelser foregik således, at det budget, som afdelingsbestyrelsen havde lavet, blev sendt til ejerbestyrelsen, som skulle godkende og underskrive budgettet hvert år. på møderne afholdt i ejerbestyrelsen blev der kigget på budgettet fra afdelingsbesty- relsen, og i samråd med administrator blev budgettet underskrevet, hvis det var fornuftigt. budgettet er aldrig blevet forkastet af ejerbestyrelsen. ”lejerbo-skandalen” i 1990’erne, vistnok i 1994 eller 1995, betød, at claus hansen, der var formand for ejerbestyrelsen, valgte at trække sig helt ud af bestyrelsen. han blev herefter selv valgt som formand i ejerbestyrelsen. llo’s to medlemmer trak sig også ud og meddelte, at man ville afgive pladserne til borgergården, og han blev bedt om at finde to medlemmer i stedet. det kunne være lejere eller nogle fra afdelingsbestyrelsen. så fra midten af 1990’erne har lejerne i praksis været repræsenteret med tre repræsentanter i bestyrelsen. vedtægterne blev imidlertid først ændret i overensstemmelse hermed i 2000, fordi der var et langt forløb inden. man ville gerne have lavet vedtægterne om, så llo ikke kunne komme tilbage og kræve pladserne. man var enige om, at man gerne ville have, at der skulle være fire pladser til personer valgt blandt beboere i ejendommen, men det skulle godkendes af kommunen, og derfor gik der nogle år. i midten af 1990’erne begyndte man at arbejde med beboerdemokrati. baggrunden var nye regler, hvor der skulle være en beboerrepræsentation i stedet for afdelingsbestyrelsen. de var inde i overvejelser om, hvorvidt der var tale om et almennyttigt selskab. før i tiden var det kun lejere, som var medlem af lejerforeningen, der havde ret til at stemme på bestyrelses- medlemmerne på generalforsamlingen. det var ikke alle lejere, der var medlem af lejerfor- eningen, idet man skulle melde sig ind. det kostede et lille beløb, som gik til småadministra- tive opgaver i bestyrelsen. han ved ikke, hvor mange der var medlem af lejerforeningen, men der mødte ca. 40 personer op på generalforsamlingen hvert år, hvoraf de fleste nok var med- lemmer af foreningen. der kan også have været medlemmer af lejerforeningen, som ikke mødte op. da lejerforeningen blev lavet om til en beboerrepræsentation, blev reglerne også lavet om, således at alle nu havde stemmeret. det var kun ved valg til bestyrelsen, at man - 10 - skulle være medlem af den tidligere lejerforening frem til
56. alle lejere har dog altid haft stemmeret om andre forhold på generalforsamlingen. når der kom klager vedrørende lejemål, f.eks. over lejefastsættelsen, sendte de klagen videre til administrator. det var ikke meningen, at bestyrelsen alene skulle tage sig af den slags. der kunne dog være forhold, hvor administrator ikke skulle ind over, og hvor han da selv har sva- ret lejeren. beboerrepræsentationen fik aldrig på forhånd et budgetoplæg, før man afholdt budgetmøder med ejerbestyrelsen. han mener ikke, at der på noget tidspunkt har været indkaldt til budget- møder, hvor beboerne skulle stemme om budgettet. der har ham bekendt ikke været et bud- getmøde i 2008, hvor beboerne var med. vistnok omkring 2009-2010 skete der en stigning i indtægterne. erhvervslejemålenes husleje blev reguleret op, så de svarede til nutidige værdier. det skete på foranledning af en aktiv formand for beboerrepræsentationen, som syntes, at erhvervslejen skulle reguleres. garage- lejen steg med næsten 300.000 kr., og fakta betaler nu 1,1 mio. kr. i årlig leje. det er korrekt, at han har givet a denne oplysning. der er ikke andre lejere end a og b, der har bedt om at få husleje tilbage. indtægtsstigningen har ikke medført en regulering af huslejen i nedadgående retning. i stedet for at være nødt til at sætte huslejen op, havde de nu fået den ekstra indtægt. der er valg én gang om året til ejerbestyrelsen. beboerne kan stemme. den anden bestyrelse er i dag nedlagt. beboerne har fra 2004 kunnet stemme direkte på ejerbestyrelsens medlem- mer. lis fonnesbech-wulf har supplerende forklaret bl.a., borgergården er en selvstændig afdeling som defineret i vedtægternes §
57. borgergården havde tidligere en afdelingsbestyrelse. den varetog de opgaver, som en afdelingsbestyrelse varetager i den almene sektor. budgetlægning er en væsentlig del af denne opgave. afdelingsbestyrelsen tog også stilling til spørgsmålet om fremtidig vedligeholdelse. byggeselskabet respekterede det niveau, som afdelingsbestyrelsen ønskede. afdelingsbestyrelsen havde en 10-årig vedligeholdelsesplan. der blev fastsat beløb til årlige henlæggelser, som man gør i det almene regi. det gælder også renholdelse og andre variable udgifter. udgifter og indtægter skal hænge sammen. - 11 - i starten var lejerbo både administrator af byggeselskabet og af afdelingen, men da der i 1990’erne kom en bekendtgørelse om sideaktivitet, meddelte københavns kommune, at le- jerbo ikke længere måtte administrere byggeselskabet. de var herefter kun administrator for afdelingen. lejerbo gav afdelingen juridisk rådgivning inden for almindelige, lejeretlige spørgsmål. der var en lejerforening i borgergården. lejerforeningens bestyrelse og afdelingsbestyrelsen var det samme. en lejerforening er ikke et ukendt begreb i den almennyttige organisation. det er almindelig foreningsret, der regulerer, hvordan man bliver medlem af en lejerforening. mange steder er det sådan, at såfremt man ikke siger fra, er man automatisk medlem. nogle almene foreninger har en lejerforening, men det er ikke alle. på spørgsmålet, om det budget, som afdelingsbestyrelsen vedtog, skulle til afstemning, forkla- rede hun, at sådan har det ikke været i borgergården og heller ikke i det almene byggeri før
58. januar 1997, hvor det blev et lovkrav, at det skulle godkendes på et afdelingsmøde. man har ikke kørt efter dette i borgergården. i borgergården var det beboerrepræsentationen, der god- kendte budgettet, også efter
59. på dette tidspunkt vidste de godt, at de almene regler ikke gjaldt. afdelingen har kørt som en almen afdeling til dels frem til i dag, dog blev man klogere i 1994-95, hvor man konkluderede, at der ikke var total parallelitet. de valgte dog at fastholde et videre beboerdemokrati end efter de private regler. det blev fastholdt, at afdelingsbestyrel- sen/beboerrepræsentationen var med i udarbejdelsen og godkendelsen af budgettet. afde- lingsbestyrelsen/beboerrepræsentationen bevarede sin indflydelse, så der var videregående rettigheder. hun blev ansat som juridisk konsulent i lejerbo i august
60. hun har ikke været daglig administrator af borgergården, men har som jurist tit været inde over forholdene i borger- gården. ejerbestyrelsen havde fem medlemmer: to fra lejerbo, to fra llo og ét medlem udpeget af lejerforeningen. dette blev ændret i midten af 1990’erne i forbindelse med oprydningen efter - 12 - lejerbos krise. her blev borgergårdens forhold gennemgået. man fandt ud af, tydeligt, at borgergården ikke var en almen organisation. llo frasagde sig sine poster i bestyrelsen som et led i adskillelsen af lejerbo og llo. det blev overladt til lejerforeningens bestyrelse at udpege nye medlemmer. man ændrede forholdene de facto, men vedtægterne blev først æn- dret i år 2000, idet man også skulle igennem andre ting i vedtægterne. kommunen godkendte vedtægterne i
61. der kom en ny vedtægt i 2010, fordi lejerbo ønskede mere beboerdemokrati eller en tyde- liggørelse heraf. de pressede på for at få det til at ligne beboerdemokrati i det almene regi. de ville gerne have en bedre måde at vælge især beboermedlemmer på. de sad tidligere fire år ad gangen. vedtægterne blev til i et udvalg bestående af bestyrelsen og beboerrepræsentationen og folk fra lejerbo. beboerrepræsentationen nedlagde sig selv på grund af manglende inte- resse. budgetterne er ikke blevet forelagt på beboermøder, men de er blevet omtalt. efter de nye vedtægter bliver de nu forelagt. det er således upræcist, når hun i landsrettens dom er citeret for, at budgettet blev vedtaget på et beboermøde. det var lejerforeningens bestyrelse og efter- følgende beboerrepræsentationen, der vedtog budgettet. afdelingsbestyrelsen og beboer- repræsentationen har ikke sideløbende haft de samme rettigheder og opgaver for så vidt angår budget. afdelingsbestyrelsens arbejde blev overtaget af beboerrepræsentationen i
62. det var lejerforeningen, der udpegede medlemmerne af afdelingsbestyrelsen. hun ved ikke, hvor tit der var valg til afdelingsbestyrelsen. beboerrepræsentationen har videregående beføjelser end sædvanligt, fordi beboerrepræsenta- tionen er med til at fastsætte budgettet. administrationen, lejerbo, lavede et budgetudkast, som man sendte til beboerrepræsentationen, som drøftede det med administrator og arbejdede videre med det. når de var færdige med at arbejde videre med det, blev budgettet forelagt byggeselskabet. hende bekendt blev beboerne ikke inddraget i dette arbejde da det som følge af lejerbo-sagen blev tydeligt, at der ikke var tale om en almen organisa- tion, gav det dem anledning til at overveje, om administrationen skulle ske på en anden måde. - 13 - det har de overvejet hele tiden og gør det stadig den dag i dag. der er ingen facitliste på, hvilke regler der gælder vedrørende borgergården. der er et lovgivningsmæssigt hul. budgetterne blev ikke sendt til beboerne, fordi der ikke var tale om en almen afdeling. havde der været det, ville budgetterne være sendt ud. det var beboerrepræsentationen, der så bud- gettet på beboernes vegne. det er dér, man endte i fortolkningen af reglerne. hende bekendt har beboerne ikke før 2010 fået forelagt et budget, de har kun tidligere fået det refereret under formandens beretning. fra 2010 er forelæggelse af budgettet nu et punkt på dagsordenen. hun ved ikke, om der bliver stemt om budgettet. britta wahlberg har forklaret bl.a., hun flyttede ind i borgergården i
63. hun byttede sig til lejligheden. hun har deltaget på beboermøder i borgergården, og hun har mange gange hørt, at b og a er blevet buhet ud. det er hun helt sikker på. det er bjarne sørensens og byggeselskabets venner, der buher. det er den majoritet, der kommer til møderne. mange lejere kommer ikke til møderne, men denne majoritet er altid med. denne majoritet stemmer for bjarne sørensens politik, og det er dermed reelt dem, der bestemmer, hvad der skal ske. de har som mindretal på et tidspunkt forsøgt at foretage et ”kup”. det skete ved, at de samlede fuldmagter. det lyk- kedes dem at få mange fuldmagter, men det lykkedes dem ikke at foretage et ”kup”. det lyk- kedes dem dog at få en enkelt repræsentant, hendes overbo, ind i beboerrepræsentationen. overboen var der imidlertid kun for en kort bemærkning, idet hun stoppede efter 1-2 møder. overboen har fortalt hende, at hun syntes, det var en børnehave, og at der ikke var nogen ind- flydelse. hun er medlem af københavns lejerforening. det blev hun, fordi der ikke var nogen hjælp at hente i llo, og da det gik op for hende, at der var to repræsentanter fra llo i byggeselska- bets bestyrelse. årsagen til, at hun meldte sig ind i københavns lejerforening var således, at hun ellers ikke havde nogen at henvende sig til i forhold til at få indflydelse i borgergården. benny hansen har forklaret bl.a., at han har været repræsentant for københavns lejerforening og derved haft medlemmer, som bor i borgergården. - 14 - det er ikke hans opfattelse, at borgergården har ageret som en almennyttig forening. de spil- leregler, som man burde have iagttaget, hvis der var tale om en almennyttig forening, er over- trådt til skade for beboerne. beboerne var i større omfang end sædvanligt sat uden for indfly- delse. det er hans opfattelse, at der ikke har været indkaldt til årlige afdelingsmøder. det har været sporadisk. der er ham bekendt heller ikke sædvanlige møder, hvor beboerne involveres. ham bekendt har beboerne heller ikke været inddraget i budgetplanlægningen. det er ellers noget, man sædvanligvis gør i alment byggeri hvert år. valget af repræsentanter foregår heller ikke på samme måde i borgergården, som det gør i det almene regi. ifølge de vedtægter for afdelingsbestyrelsen, som han har set, afholdes beboer- møde og valg til bestyrelsen hvert fjerde år. det er efter hans opfattelse i strid med lov om almene boliger. at man undlader behandling af budgetterne er også i strid med reglerne for det almennyttige byggeri. han ved, at principperne i lov om almene boliger går ud på, at indtægter og udgifter skal ba- lancere. alle indtægter i den almene boligforening skal tilgå afdelingen fuldt ud. det er efter hans opfattelse ikke sket i borgergården. det er hans opfattelse, at der i borgergården er en slags ”fløjkrig”, hvor en majoritet bestem- mer, hvem der bliver valgt. dette er hans opfattelse ud fra, hvad han har fået fortalt af med- lemmer, og han har endvidere overværet et enkelt beboermøde. det er hans soleklare opfattel- se, at beboerdemokratiet har trange kår i borgergården. oplysningerne om, at der ikke er indkaldt til afdelingsmøder, er oplysninger, som køben- havns lejerforening har fået oplyst fra medlemmer i borgergården. der foreligger vedtægter for afdelingsbestyrelsen. disse vedtægter for afdelingen har han set, da de ligger offentligt tilgængeligt på internettet. det har han set på afdelingens egen hjemme- side. efter disse vedtægter er der kun valg til afdelingsbestyrelsen hvert fjerde år. - 15 - efter hans opfattelse balancerer indtægter og udgifter i regnskaberne ikke, specielt for så vidt angår garageudlejning. garagerne har været lejet ud til ejendomsinspektøren som forpagter til en favorabel pris. han erindrer ikke, hvilke konkrete regnskaber der er tale om. med mang- lende balance mener han, at der kunne have været en større indtægt via garagelejen, end til- fældet har været, hvis udlejning var sket direkte i stedet for via en forpagter. hvis der havde været tale om en almennyttig forening, havde det ikke været tilladt med en forpagtningsaftale. han har ikke selv set forpagtningsaftalen. når han taler om afdelingsbestyrelsen, mener han byggeselskabets bestyrelse, idet der efter hans opfattelse ikke findes andre bestyrelser. højesterets begrundelse og resultat sagen angår i første række, om de lejeforhøjelser, der er gennemført i ejendommen borger- gården efter 1977, er ugyldige, fordi de ikke er godkendt af kommunalbestyrelsen. ejendommen borgergården, der ejes af den selvejende institution byggeselskabet borger- gården, er opført med offentlig støtte i form af et statslån og omfattet af lov nr. 107 af
64. april 1955 om byggeri med offentlig støtte. statslånet er fortsat ikke fuldt indfriet, og leje- forhøjelser er derfor undergivet offentlig kontrol, idet de skal godkendes af kommunalbesty- relsen, jf. lovens § 13, stk.
65. ifølge punkt 3 i boligministeriets cirkulære af
66. september 1975 forudsættes det, at der alene godkendes lejeforhøjelser, der er nødvendige for ejendom- mens forsvarlige drift, således at indtægterne dækker udgifterne til forsvarlig vedligeholdelse og øvrige sædvanlige driftsudgifter, herunder rimelige beløb til prioritetsydelser og til for- rentning af den godkendte egenkapital, normalt ikke større beløb end det, der har været afsat hertil i det oprindelige driftsbudget (balanceleje). den
67. september 1978 besluttede københavns kommune at suspendere lejekontrollen indtil videre. denne beslutning havde baggrund i nye regler for almennyttige boligselskaber, hvor- efter bestemmelserne om kommunalbestyrelsens godkendelse af lejeforhøjelser i almennyttige selvejende byggevirksomheder var ophævet, fordi beboerne ved regler om valg af afdelings- bestyrelser havde fået indflydelse i selskaberne, der nærmede sig den, andelshavere har i al- mennyttige andelsboligforeninger, jf. punkt 6 i boligministeriets cirkulære af
68. juni 1975 om de almennyttige boligselskabers økonomi mv. københavns kommunes beslutning omfat- - 16 - tede imidlertid tillige private boligselskaber, som borgergården, der efter kommunens opfat- telse med hensyn til beboerdemokrati kunne sidestilles med almennyttige boligselskaber. kommunen har tilkendegivet, at suspensionen indebærer, at lejekontrollen igen kan bringes i anvendelse af kommunen, hvis der kommer klager over lejen fra beboerne. kommunens beslutning indebar, at den ikke længere tog stilling til lejeforhøjelser, og som følge heraf ophørte borgergården med at indhente kommunens godkendelse af lejeforhøjelser. borgergården fortsatte derimod som hidtil med at beregne lejeforhøjelser efter principperne om balanceleje og fortsatte med at indsende regnskaber og fra 1996 tillige budgetter til kom- munen til godkendelse. på baggrund af de nævnte omstændigheder finder højesteret, at det forhold, at borgergården som følge af kommunens beslutning i 1978 om at suspendere den offentlige lejekontrol ikke derefter har indsendt de gennemførte lejeforhøjelser til forhåndsgodkendelse, og kommunal- bestyrelsen derfor ikke har godkendt dem, ikke medfører, at lejeforhøjelserne bliver ugyldige på grund af formmangler. det kan ikke føre til andet resultat, at borgergården ikke har ind- bragt kommunens beslutning for boligministeren i medfør af § 13, stk. 4, i lov nr. 107 af
69. april 1955 om byggeri med offentlig støtte, eller at kommunens beslutning – der ikke var åbenbar ulovlig – muligvis har været uhjemlet eller tillige har krævet boligministerens beslut- ning i medfør af lov nr. 83 af
70. marts 1975 om boligbyggeri, § 88 om fritagelse for lejekon- trol. herefter tiltræder højesteret, at byggeselskabet borgergården er frifundet, og stadfæster der- for dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal a og b solidarisk betale 50.000 kr. til byggeselskabet borgergården. - 17 - de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.