← Danmark

retten i lyngby

retten i lyngby dom afsagt den 27. februar 2017 i sag nr. bs 157-1281/2013: a m.fl. mod b v/”b” sagens baggrund og parternes påstande sagen, der er anlagt den 15. juli 2013, vedrører, om sagsøgte har

§ 218a, stk.

2. sagsøgte vurderede på foranledning af andelsboligforeningen x som valuar foreningens ejendoms værdi i henhold til andelsboligforeningenlovens § 5, stk. 2, litra b, til 40 mio. kr pr. - 2 - 31. december 2005 i vurderingsrapport af 18. januar 2016. denne pris svarer til en kvadratmeterpris på 9.206 kr. den af sagsøgte skønnede værdi blev af andelsboligforeningens generalforsamling anvendt ved fastsættelsen af foreningens andelskrone. i det erstatningskrav, som sagsøgerne har rejst i sagen, er det forudsat, at værdien af ejendommen var 86,9 mio. kr. svarende til en kvadratmeterpris på 20.000 kr. fastsat på grundlag af, at en nærliggende ejendom ... den 7. november 2006 blev handlet til en kvadratmeterpris på 18.631 kr. der har inden sagsanlæg været afholdt et indenretligt syn og skøn, hvor skønsmanden statsautoriseret ejendomsmægler og valuar h kom frem til, at værdien af ejendommen pr. 31. december 2005 var i et interval mellem 52,4 og 60,8 mio. kr. af skønserklæringen af 7. maj 2013 2013 fremgår det blandt andet:: "lejen for de nuværende lejere i ejendommen udgjorde i 2005 ca. kr. 442/m2, ekskl. hensættelse til konto for indvendig vedligeholdelse. jeg skal vurdere ejendommen som en boligudlejningsejendom, dvs. hvor lejen er baseret på den omkostningsbestemte leje for ejendommen. jeg har i forbindelse med vurderingen udarbejdet et omkostningsbestemt budget. dette budget indgår som et bilag til vurderingen, bilag 1. budgettet er udarbejdet med udgangspunkt i de oplyste udgifter, herunder skønnede forbedringsforhøjelser for de udførte arbejder. med udgangspunkt i dette budget har jeg beregnet boliglejen til kr. 418/m2. da den aktuelle leje i 2005 androg kr. 442/m2, har jeg valgt at tage udgangspunkt i denne leje. valuar ”b” anvendte ligeledes et lejegrundlag på kr. 442/m2 i sin valuarvurdering. det skal dog nævnes, at den beregnede leje udelukkende skal ses som en indikation for den omkostningsbestemte leje i ejendommen, herunder at en ændring i denne leje ikke nødvendigvis vil medføre en ændring i markedsværdien for ejendommen. ... spørgsmål 1: skønsmanden anmodes om at skønne ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31.12.2005 , jf. reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, idet det bemærkes, vurderingen som udlejningsejendom, skal ske med én tom lejlighed. ... spørgsmål a: i forbindelse med skønsmandens besvarelse af rekvirentens spørgsmål 1, bedes skønsmanden i relevant omfang oplyse de til grund for vurderingen eventuelt anvendte beregninger og oplysninger, herunder: 1. kapitalafkast iht. 15. alm. vurdering pr. 01.04.1973 2. tillæg til kapitalafkast 3. forbedringsforhøjelser afholdt af ejeren på hovedejendom efter 01.04.1973 - 3 - 4. forbedringsforhøjelser afholdt af ejeren i de enkelte lejemål 5. fordelingsnøgle mellem bolig- og erhvervsenheder 6. specificeret budget for driftsudgifter 7. henstættelsesbeløb til udvendig vedligeholdelse 8. henstættelsesbeløb til indvendig vedligeholdelse 9. benyttet afkastprocent 10. værdi af én ledig lejlighed inkl. oplysninger om m2 og oplysning om sammenligningsejendom 11. normtal - såfremt sådanne benyttes. .... spørgsmål c: såfremt én eller flere af de under spørgsmål a og b nævnte oplysninger og beregninger er inddraget eller anvendt i forbindelse med skønsmandens besvarelse af rekvirentens skønstema, bedes skønsmanden oplyse og uddybe begrundelsen herfor, således at det af skønserklæringen fremgår, hvorfor de konkrete oplysninger og beregninger ikke er skønnet konkret relevante for vurderingen af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom. ... besvarelse af spørgsmål 1: indledningsvis skal nævnes, at værdiansættelse af beboelsesejendomme fra 1930´erne og 1940´erne er mere følsomt og med en større margin end tilfældet er med ældre beboelsesejendomme fra eks. århundredeskiftet, da ejendomme fra førstnævnte periode driftsmæssigt er ringere. ejendommene er opført med "moderne faciliteter" som varmeanlæg, badeværelser, dobbelte ruder osv., hvilket betyder, at der i lejelovsmæssig henseende ikke kan beregnes tilsvarende forbedringsforhøjelser, som eks. i beboelsesejendomme fra århundredeskiftet. eftersom størrelsen af den forbedringsforhøjelse, der indgår i lejen, er meget begrænset, vil nettooverskuddet og dermed rentabiliteten i ejendomme fra 1930´erne og 1940´erne således være driftsmæssigt ringere end en tilsvarende ejendom fra århundredeskiftet, alene på grund af de meget begrænsede forbedringsforhøjelser. prisudsvinget på ejendomme fra 1930´erne og 1940´erne er således større end for ældre beboelsesejendomme generelt, idet det i perioder kan være vanskeligt at finde en investor, der måtte være interesseret i at erhverve disse ejendomme på grund af det lave afkast. hvis der ved salg af den ejendom blev frigjort flere lejligheder, havde dette en væsentlig merværdi. på baggrund af de indhentede oplysninger om referenceejendomme, er det ikke muligt at konstatere, om der var nogle ledige lejligheder ved købet. dette forhold kan således bevirke, at markedsværdien er væsentlig højere end den ellers ville have været. dette forhold har vi ikke mulighed for at tage højde for i de opstillede referenceejendomme. det er min opfattelse, at ejendommens markedsværdi pr. 31.12.2005 udgjorde kontant i niveauet kontant kr. 52.400.000 - 60.800.000 svarende til kontant kr. 12.000 - 14.000/m2 - 4 - nettoafkastet udgør ved dette niveau 1,2% - 1,4% med baggrund i vedlagte regneark, bilag 1. regnearket er udarbejdet ud fra medianen af de 2 værdier, dvs. kr. 56.6000.000. ... besvarelse af spørgsmål a: spørgsmålet kan besvares ved at fremhæve bilag 1 til syn- og skønserklæringen, benævnt regneark, med tilhørende omkostningsbestemt budget. ... 9. benyttet afkastprocent. nettoafkastet udgør 1,3% ved den fastsatte markedsværdi. som nævnt ovenfor er dette meget teoretisk, da der ved vurdering af en ejendom, ejet af en andelsboligforening, ikke kan medtages individuelle forbedringsforhøjelser. i lejen for en udlejningsejendom vil der stort set altid indgå individuelle forbedringsforhøjelser. disse individuelle forbedringsforhøjelser skal ikke medtages/indgå, ved vurdering af en ejendom, ejet af en andelsboligforening, med mindre forbedringerne er udført af andelsboligforeningen eller udført før stiftelse af andelsboligforeningen. nettoafkastet for en andelsboligejendom vil derfor altid være lavere end nettoafkastet for en alm. udlejningsejendom. af samme grund prisfastsættes andelsboligejendomme også primært på baggrund af en kvadratmeterpris. .... besvarelse af spørgsmål c: jeg har som nævnt ovenfor udarbejdet et omkostningsbestemt budget for ejendommen. da prisfastsættelsen til dels ændrede sig, jf. "markedet" nedenfor, er nettoafkastet og dermed det budget, der ligger til grund for prisfastsættelsen ikke altafgørende, men kun en indikator. markedet var præget af, at der efter en kort ejertid kunne ske videresalg med større fortjeneste og ejendommens løbende driftsoverskud blev derfor et sekundært parameter. prisfastsættelsen er således primært sket på baggrund af prisen pr. etagemeter. en ændring af lejen, driftsudgifterne, kapitalkast og forbedringsforhøjelser vil således ikke nødvendigvis ændre handelsværdien, jf. nærværende skønserklæring. det skal tilføjes, at værdiansættelse af andelsboligejendomme altid vil være en mere eller mindre teoretisk beregning, idet lejegrundlaget ikke er kendt, men udelukkende skønnet. værdiansættelsen er som nævnt ovenfor baseret på en sammenligning af priserne pr. etagemeter for tilsvarende ejendomme, der er afhændet i perioden. da ikke alle facetter i de pågældende handler kendes, vil sammenligningen naturligvis altid bero på et skøn. .... prisfastsættelsen af boligudlejningsejendomme ændrede sig fra starten af år 2000 fra at være baseret på en afkastbetragtning til alene at være baseret på kvadratmeterprisen, uafhængigt af afkastet. årsagen hertil var bl.a. den faldende rente, herunder muligheden for hele tiden at kunne videresælge sin ejendom med fortjenste. i og med at der hele tiden kunne ske videresalg af ejendomme med fortjeneste, blev det løbende afkast en sekundær faktor. denne ændrede prisstruktur kombineret med en adgang til modernisering af lejligheder og genudlejning til markedsleje, bevirkede stærkt stigende priser på boligudlejningsejendomme, godt løftet af bankernes meget villige udlån til ejendomsinvesteringer generelt. der var en tendens til, at "alt kunne lade sig gøre". - 5 - vi har eksempler på private personer, der gik fra at have en "smule penge på hånden" til kort tid efter at eje ejendomme for omkring 200 mio. kr. dette havde selvsagt ikke kunnet lade sig gøre, uden bankernes store villighed til de store og meget risikable udlån. specielt var der en håndfuld investorer, der var villige til at tilbyde eksorbitante priser i forhold til det resterende marked. dette skyldtes bla.a. en løbende kapitaltilførsel og hele tiden at kunne videresælge med fortjeneste. det løbende underskud på driften blev tillagt videresalgsprisen, tillige med en fortjeneste. der var således tale om omsætningsejendomme og ikke anlægsejendomme. disse stærkt stigende priser toppede i 2006 med et lille fald i 2007 - og i 2008 stagnation, hvorefter markedet faldt kraftigt." det fremgår af en supplerende skønserklæring af 7. maj 2013 blandt andet: "spørgsmål e: skønsmanden bedes oplyse om en vurdering på grundlag af en afkastbetragtning (jf. skønsmandens opgørelse i bilag 1, kaldet driftsbaseret basisværdi) er fagligt korrekt? svar på spørgsmål e: selve beregningsmetoden er ikke ukorrekt - men problemet er at markedsværdien ved denne beregning resulterer i en al for lav værdi - sammenlignet med tilsvarende solgte boligudlejningsejendomme. fastsættelse af markedsværdien for en ejendom, ejet af en andelsboligforening vil altid være en meget teoretisk beregning, hvilket bl.a. skyldes at hele indtægtsgrundlaget, ikke sker på baggrund af faktiske forhold, men alene på baggrund af skønnede og beregnede indtægtsforhold. i den skønnede og beregnede leje indgår kun generelle forbedringer og ikke individuelle forbedringer, med mindre de er foretaget før andelsboligforeningens køb af ejendommen. ved en valuarvurdering medtages sådanne afskrevne individuelle moderniseringer ikke. det beregnede årlige nettooverskud er derfor meget begrænset når vi taler valuarvurderinger og hvis beregningen alene skulle baseres på en afkastberegning, vil markedsværdien være alt for lav i vor optik. det eneste referencegrundlag ved valuarvurderinger er således solgte udlejningsejendomme i samme størrelse, kvalitet, indretning og med nogenlunde samme beliggenhed. eksempel: ved siden af hinanden ligger 2 ens ejendomme - den ene en boligudlejningsejendom, den anden lejet af en andelsboligforening. i lejen for lejemålene i boligudlejningsejendommen vil der for måske omkring halvdelen af lejernes vedkommende indgå forbedringsforhøjelse for bad, køkken m.v. - og lejen udgør i gennemsnit kr. 750/m2. i ejendommen, ejet af andelsboligforeningen indgår alene de generelle moderniseringsforhøjelser og den beregnede leje er skønnet til kr. 500/m2. driftsudgifterne er enslydende - svarende til 325/m2. nettooverskuddet udgør henholdsvis kr. 425/m2 og kr. 175/m2. hvis vi fastsætter afkastet til det samme - eksempelvis 3% - vil værdien for hver af de 2 ejendomme udgøre henholdsvis kr. 14.166/m2 og kr. 5.833/m2 - på trods af at de 2 ejendomme er nøjagtigt ens. det er alene ejerforholdene, der gør forskellen." - 6 - retten har besigtiget følgende ejendomme: … forklaringer ”b” har forklaret, at han har været ejendomsmægler siden 1982 og blev uddannet valuar i 1993. han ophørte med at være ejendomsmægler i 2008. nu driver han et ejendomsinvesteringsselskab. det var administratoren på vegne bestyrelsen, der anmodede ham om at lave en valuarvurdering af ejendommen på x. han havde lavet flere valuarvurderinger af ejendommen tidligere år. han aftalte altid med rekvirenterne, at han skulle bruge afkastprincippet ved vurderingen. det fremgår også af den konkrete vurderingsrapport. det er oplyst i form af en henvisning til dansk ejendomsmæglerforenings vejledning. han har fulgt dansk ejendomsmæglerforenings vejledning. han mener, at vurdering efter kvadratmeterprincippet er misvisende. skønserklæringen er misvisende på 2 måder. der er beregnet en forkert leje for garager og en forkert boligleje. ved en referenceejendom forstår han en ejendom, som han selv eller en kollega har vurderet, en ejendom, der har været udbudt, eller en ejendom, der er blevet solgt. man kan ikke vurdere en ejendoms værdi uden at kende leje- og udgiftsbudgetter, ligesom man skal have oplysninger om udførte forbedringer. afkastprocenten er ikke anført i vurderingsrapporten. det var der ikke noget krav om. heller ikke ejendommens driftsudgifter er anført. han havde lavet en rentabilitetsberegning til brug for vurderingen. driftsudgifterne var 460.146,08 kr., administration og vicevært 362.250 kr., vedligeholdelse 716.925 kr. nettoleje var 571.355 kr., netteleje/m2 var 131,50 kr. og afkastprocenten 1,43. afkastprocenten er baseret på hans kendskab til markedet. han har anvendt en række referenceejendomme. en ledig lejlighed er medregnet som 73m2 á 26.999 m2. svarende til ejerlejlighedspriserne i området eller 1.898.000 kr. den offentlige vurdering er ikke indgået i hans skøn. bytteklubbens opskruede handler har påvirket de offentlige vurderinger. han ophørte som valuar, fordi han ikke ville lave forkerte for høje vurderinger. ejendommen ... havde en byggeret i gården. det er derfor, at grunden i handelsaftalen er sat til en meget høj værdi. skønsmanden h har vedstået erklæringerne. - 7 - hun har forklaret, at hun ikke har drøftet erklæringerne med repræsentanter fra dansk ejendomsmæglerforening. foreholdt skønserklæring af 7. juni 2013, punkt 19, forklarede hun, at kvadratmeterpriser ikke kan anvendes direkte på andelsboliger på grund af værdien af individuelle forbedringer, men kvadratmeterpriser er udgangspunktet for vurderingerne. der kan være sket ændringer i vurderingsprincipperne fra 2005 til nu. foreholdt dansk ejendomsmæglerforenings vejledning i vurdering af andelsboligejendomme forklarede hun, at man skal have oplysninger om lejeindtægt, driftsudgifter og rentabilitet for at kunne vurdere en ejendom, men det kan være svært at skaffe sådanne oplysninger, navnlig 8 år tilbage. der er en sammenhæng mellem lejeindtægten og kvadratmeterprisen. jo mere moderniseret en ejendom er, jo højere skal afkastsprocenten være. statistikmaterialet vedrørende 2005 er meget begrænset, da der ikke var mange handler. for så vidt angår de referenceejendomme, hvor hun ikke har haft alle oplysninger, har hun skønsmæssigt trukket 1-2.000 kr. fra pr. m2. værdien af en fuld modernisering var den gang omkring 4.000 kr. m2. foreholdt svaret på spørgsmål 1 i den oprindelige skønserklæring, forklarede hun, at afkastprocenten har haft meget begrænset indflydelse på hendes prisfastsættelse. hun ville godt kunne sætte en eksakt værdi i stedet for at angive et prisinterval, men på grund af tidsfaktoren og den deraf følgende usikkerhed ville det ikke være mere retvisende. udover tidsfaktoren er også beliggenheden lidt speciel. ejendommen ... har en højere leje på grund af mange moderniseringer. der kan derfor ikke ske sammenligning med den omhandlede ejendom, uden at der foretages en korrektion. der var også, som det fremgår af skøns-erklæringen, andre forskelle. hun har regnet baglæns ud fra merlejen. man kan ikke sammenligne kvadratmeterpriser i moderniserede og ikke moderniserede ejendomme. priserne begyndte at stige meget i 2005 og kraftigt – nok omkring 20% - i 2006. ejendommen ... ville kunne bruges som referenceejendom, hvis hun havde oplysninger til at kunne foretage korrekte korrektioner. ejendommen ...s beliggenhed i lyngby adskiller sig væsentligt fra den omhandlede ejendom. det bygger hun på feed back fra investorer. hun vil ikke være i stand til korrigere for beliggenheden. ejendommen …vej på frederiksberg er nævnt som eksempel på, at ikke alt blev handlet til høje priser. … er ikke benyttet som referenceejendom med samme begrundelse som …. hun mener med den skrevne begrundelse stadig ikke, at ejendommen kan anvendes som referenceejendom. beliggenhed i lyngby er mere attraktiv end beliggenhed i charlottenlund og gentofte. - 8 - ejendommen … er kommenteret, men ikke indgået i vurderingen. det samme gælder … m.fl. de anvendte referenceejendommene fremgår af oversigten bilag 2 til skønserklæringen. de øvrige ejendomme, der er nævnt, kan man ikke udelukke har ligget i baghovedet ved vurderingen, men de er ikke indgået direkte. hun mener stadig, at … er solgt til en opskruet pris. der var ikke tale om en reel fornuftig handel. den kan allerede derfor ikke anvendes som referenceejendom. hun kan ikke umiddelbart sige, om ejendommen i øvrigt er sammenlignelig med den omhandlede. hun vil ikke sammenligne den omhandlede ejendom med en ejendom i nv. værdien af udlejningsejendomme udvikler sig i takt med ejerlejlighedspriserne, men der er ikke nogen direkte sammenhæng. udviklingen i ejerlejlighedspriserne er ikke indgået i hendes vurdering. hun har nævnt ejerlejlighedspriserne i sin vurdering af …, da der ikke blev handlet udlejningsejendomme i 2009. det er hendes opfattelse, at forskellige valuarers vurderinger kan variere 10-15 % i et turbulent marked, uden at den ene er forkert. ved sædvanlige valuarvurderinger af ejendomme af den omhandlede størrelse tager hun 13- 14.000 kr. det første år og lidt mindre de følgende år. valuarvurderinger er ikke en god forretning det første år, men der indgås en slags abonnementsaftale. forskellen på hendes arbejde med en valuarvurdering og i denne skønssag er, at hun ikke i skønssagen som ved en valuarvurdering kan bruge sin aktuelle viden om nøgletal, priser og investorernes ønsker, da hun i skønssagen skal grave gammelt materiale frem. hun har erfaring fra siden slutfirserne med handel med boligudlejningsejendomme. hendes firma solgte 15-20 ejendomme om året ud af 40-45, der den gang blev handlet årligt i københavn. selv om hun indsnævrer intervallet i vurderingen eller sætter en éntydig pris, vil der i realiteten være et interval. parternes synspunkter sagsøgerne har procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokument, hvoraf det fremgår: "at sagsøgtes vurdering var væsentligt for lav, at sagsøgtes vurdering er baseret på en afkastberegning, hvilket ikke var den fremherskende metode på vurderingstidspunktet og fører til for lav værdi, jf. bl.a. skønsrapporten, sagens bilag 4 og tillægserklæringen, bilag d, navnlig svaret på spørgsmål e samt valuar … forklaring i tbb 2012.443 ø, valuar … forklaring i tbb 2014.932 ø og bilag 26, at sagsøgte hverken (

  1. i)i vurderingen, bilag 1, (
  2. ii)under den isolerede bevisoptagelsessag eller (iii) retssagen har henvist til relevante referenceejendomme som grundlag for sin vurdering, - 9 - at referenceejendomme er det relevante udgangspunkt for værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom, jf. bilag 10, side 3, at sagsøgte har anvendt den såkaldte ”afkastmetode” ved værdiansættelsen, hvilket ikke var det fremherskende i markedet, jf. bl.a. bilag 26, og skønsmandens svar på spørgsmål e, hvilket fører til en væsentlig for lav værdi i forhold til handlede (reference-) ejendomme, jf. bl.a. sagens bilag 6, at sagsøgte ved ikke at have anvendt det fremherskende princip, jf. bilag 10, side 2, og have vurderet væsentligt for lavt, har handlet culpøst ved sin værdiansættelse af ejendommen, og derfor er ansvarlig for det tab sagsøgerne har lidt ved alene at kunne sælge sine andele på baggrund af denne for lave værdiansættelse, at tabet er en direkte følge af den for lave vurdering (årsagssammenhæng), og tabet er adækvat, at den som bilag 4 fremlagte skønsrapport udarbejdet af skønsmand h, tillige kommer frem til en for lav vurdering, idet blandt andet naboejendommen, ... , 2970 dyssegård ikke er taget i betragtning, ligesom en række relevante ejendomme er udeladt, jf. bl.a. sagens bilag 5 og 6, at skønsmandens referenceejendomme heller ikke understøtter skønsmandens lave værdiansættelse, at skønsrapporten, bilag 4, ikke tager højde for og respekterer resultatet i tbb 2014.932 ø (a/b … beliggende 2400 nv), der indebærer, at skønsmandens kontrolvurdering, bilag 23, på kr. 270 mio. eller 11.500 pr. m2 er alt for lav, idet landsretten ikke anså en vurdering på 562,5 mio. eller kr. 23.400 pr. m2 for fejlagtig, at sagsøgerne bl.a. derfor har begæret nyt syn og skøn, at skønsmanden angiveligt selv har anvendt en referenceejendom i nordvest, nemlig …, 2400 nv, jf. bilag 2 til skønsrapporten (bilag4), og at hendes forklaring om, at hun ikke kan anvende ejendomme i nordvest er utroværdig, at den som bilag 4 fremlagte skønsrapport desuagtet når frem til en afvigelse på min. 31 % - 52 %, hvilket i sig selv dokumenterer et væsentligt og ansvarspådragende fejlskøn, at skønsmanden har forklaret, at en afvigelse på 10-15% i et turbulent marked er acceptabel, hvilket sagsøgerne er enige i, men sagsøgtes vurdering ligger langt her fra. nærmere om skønsrapporten og tillægserklæringer, bilag 4, bilag d og bilag 22. 1. ej besvaret skønstemaet det centrale spørgsmål i skønstemaet er fastsættelsen af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31.12.2005, jf. reglerne i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2 litra b, idet det bemærkes, at vurderingen som udlejningsejendom, skal ske med én tom lejlighed, jf. skønstemaets spørgsmål 1. - 10 - andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, opererer ikke med et interval, ligesom den offentlige vurdering heller ikke kan være et interval, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c. et interval medfører, at en andelsboligforening ikke kan aflægge årsregnskab og fastsætte en gyldig andelskrone. i denne sag kan der følgelig heller ikke tilvejebringes et entydigt grundlag for fastsættelse af erstatningskravet, da dette vil tage udgangspunkt i netop denne værdiansættelse. det er også i strid med dansk ejendomsmæglerforenings vurderingscirkulære, at fastsætte et interval, hvilket er indlysende, da dette tager udgangspunkt i lovgivningen. det er ved supplerende spørgsmål søgt afklaret om skønsmanden er i stand til at besvare spørgsmålet. efter besvarelsen af spørgsmål 28 og afhjemlingen, må det nu endegyldigt konkluderes, at det er den udmeldte skønsmand ganske enkelt ikke i stand til. som bilag 25 er fremlagt liste over ikke færre end 106 valuarvurderinger, som (naturligvis) ikke er anført med interval. skønsmandens besvarelse er således også uden for enhver kutyme etc. og ganske enestående. 2. ny argumentation skønsmanden anvender i den supplerende skønserklæring på en række punkter en helt ny argumentation. … i besvarelsen af spørgsmål 26 gør skønsmanden gældende, at … ikke kan anvendes til sammenligning, da ejendommen skulle være fra århundredeskiftet, og ikke er født med bad mv. ejendommen er ifølge skønsmandens egen vurderingsrapport af 22. juni 2009, bilag 23, opført i 1933. den omtvistede ejendom er opført i 1936. argumentationen holder således ikke. derudover burde det manglende bad mv. betyde at ejendommen netop er sammenlignelig ud fra argumentationen i besvarelsen af spørgsmål 21, idet … må anses for at have et (betydeligt) moderniseringspotentiale. hertil kommer, at skønsmanden kunne fastsætte … til kr. 270.000.000 – en entydig værdi. denne vurdering må imidlertid anses for helt forkert, jf. østre landsrets afgørelse, og vurderingen svarer til ca. 50% af det niveau østre landsret har stadfæstet. desuagtet østre landsrets afgørelse fastholder skønsmanden et urealistisk lavt vurderingsniveau – nu også af den omtvistede ejendom. denne ansættes således alene til en kontant handelsværdi, der alene er 52 % af værdien af …. ... 4-10 i svaret på spørgsmål 21 har skønsmanden brugt som argumentation, at ... 4-10, der er genboejendommen, ikke er sammenlignelig, fordi den er moderniseret og derudover skulle byggekvaliteten være væsentlig bedre. det sidste er ganske udokumenteret, og ... er opført i 1931. grundlæggende hænger skønsmandens argumentation om betydning af moderniseringspotentiale ikke sammen med hendes udsagn om, at ejendomme på vurderingstidspunktet udelukkende blev handlet på baggrund af m2-priser. - 11 - skønsmanden foretager en række teoretiske beregninger, som er ganske uforståelige. … alle der er intet grundlag for, at skønsmanden foretager et fradrag på 10 - 15%. ejendommen var ifølge østre landsret dom tværtimod steget til en værdi på 91,5 mio. svarende til 19.400/m2. skønsmanden fastholder sit urealistisk lave niveau og har værdiansat den omtvistede ejendom til alene ca. 60 % af værdien af … alle. skønsmanden respekterer ganske enkelt ikke de niveauer som østre landsrets afgørelser tbb 2012.443ø og tbb. 2014.932 har fastlagt. …gårdsvej det er en udokumenteret påstand, når skønsmanden i besvarelsen af spørgsmål 20 anfører, at denne ejendom, som betegnes som en mindre ejendom, skulle henvende sig til en større købergruppe. lejerne som købere i henhold til reglerne om tilbudspligt i lejelovens § 100 tages tilsyneladende ikke i betragtning. det er også nyt, at værdien af individuelle moderniseringer ”skal modregnes alle referenceejendomme”, jf. side 2 nederst. det påstås, at værdien oftest ligger mellem 1.000- .2000/pr. m2, hvilket er både nyt og udokumenteret. de såkaldt ”individuelle forbedringer”, som andelshavere foretager, kan i øvrigt ikke sammenlignes med de forbedringer, som kan betinge lejeforhøjelse i henhold til lejelovgivningens regler. skønsmanden ses ikke at være opmærksom herpå. 3. ej underbygget skønsrapporten underbygger ikke sit lave niveau ved referenceejendomme og er i direkte strid med de niveauer som østre landsret har fastlagt for hhv. … og … alle. skønsmanden afviser med uholdbare begrundelser desuden disse ejendomme, jf. ovenfor og sagens bilag 5. besvarelsen af spørgsmål 25 om, at investorer, der ønsker at investere i københavn og på brokvarterne, også i et vist omfang vil være interesseret i køb af ejendomme i lyngby, men de oftest vil takke nej til ejendomme i gentofte/dyssegård, medmindre vi taler ejendomme på f.eks. gentoftegade mv. må også anses for udokumenteret. ...er netop et eksempel på, at skønsmandens antagelse er ukorrekt. hele grundlaget for skønnet ændres tilsyneladende i besvarelsen af spørgsmål 27, idet der nu henvises til ejendommens stand, rentabilitet, lejlighedernes størrelse og det niveau, som andre ejendomme blev solgt til på daværende tidspunkt. skønsmanden anfører herefter, at der ikke kan anvendes ejendomme som ligger i top og bund som reference. selvmodsigende nok benytter skønsmanden netop en ejendom, som ligger i bund, nemlig ordrupvej, mens samtlige rekvirenternes ejendomme, mest iøjnefaldende genboejendommen ... 4-10, … og … alle, alle diskvalificeres med indbyrdes modstridende forklaringer. skønsmanden har ikke tilfredsstillende kunnet redegøre for disse forhold og sin værdiansættelse under afhjemlingen. - 12 - der foreligger ikke ved skønserklæringen og tillægserklæringen et velunderbygget skøn for den lave kontante handelsværdi skønsmanden når frem til, og skønsmanden må anses at have forsøgt at presse prisen på ejendommen ned mest muligt, hvorfor der også er taget interval i anvendelse. særlige forhold ved ejendommen det bestrides, at sagsøgte har dokumenteret, at der er særlige forhold ved ejendommen, der skulle bevirke en særlig usikkerhed. det bestrides, at der var særlige udsving på vurderingstidspunktet, men priserne var stigende, hvilket også dokumenteres af den offentlige vurdering pr. 1.10.2006 på kr. 80.000.000, hvilket også underbygger, at både sagsøgtes og skønsmandens vurderinger er alt for lave. referenceejendomme det gøres gældende, at de af sagsøgerne påberåbte referenceejendomme er relevante, og at de foreliggende oplysninger herom er tilstrækkelige til, at disse kan danne baggrund for afgørelse af sagen, idet oplysninger om leje mv. ikke er afgørende, da afkastprincippet ikke var det fremherskende. ..... ad duplikkens pkt. 3 – ”ansvarsspørgsmålet”. som det fremgår af duplikken vedrører såvel tbb 2014.932ø og tbb 2012.443ø sager om overpris, og ikke som denne spørgsmålet om underpris. afgørelserne er konkret begrundet og ses i øvrigt begge at frifinde de sagsøgte valuarer med den begrundelse, at der ikke ved de gennemførte syns- og skønsforretninger, var ført bevis for, at vurderingerne var ansvarspådragende. de bemærkninger a)-g), som sagsøgte udleder af dommene kan ikke tiltrædes og har i øvrigt karakter af procedurebemærkninger. ansvarsspørgsmålet skal afgøres på sædvanlig vis efter retningslinjerne for professionsansvar. ad duplikkens pkt. 4 – ”vurderingsprincippet” som bilag 26 er fremlagt brev fra 2008 fra dansk ejendomsmæglerforening til en andelsboligforening i forbindelse med en klage over en valuar, der havde benyttet m2- metoden. heraf fremgår bl.a. som det fremgår har lejeindtægterne og driftsbudgetterne ikke nævneværdig betydning for prisfastsættelsen, og dermed fører anvendelsen af afkastprincippet til en for lav vurdering af ejendommen, hvilket også er slået fast af skønsmanden h, jf. svaret på spørgsmål e. det må anses for en professionel fejl ikke at være orienteret om det på vurderingstidspunktet fremherskende værdiansættelsesprincip/-metode i markedet. årsagssammenhængen er klar, idet anvendelsen af den forkerte metode fører til en væsentlig for lav værdi, der igen fører til en væsentlig for lav andelskrone, og som har ført til det tab sagsøgerne har lidt ved at sælge andelene på baggrund af en væsentlig for lav (maksimal-)pris. - 13 - sagsøgtes vurdering må anses for væsentligt for lav og dermed ansvarspådragende. at vurderingen er væsentligt for lav følger for så vidt allerede af skønsmands hs skønsrapport, bilag 4, som dog også må anses for væsentlig for lav. at dansk ejendomsmæglerforening er dybt involveret i sagen og ikke burde have bragt skønsmand i forslag kan de facto udledes af østre landsrets kendelse af 10. januar 2017, der fremlægges som bilag 28. denne knytter sig til københavns byrets kendelse fremlagt som bilag 21. den offentlige vurdering til støtte for at sagsøgtes og hs vurderinger er alt for lave henvises udover til de af sagsøgerne påberåbte referenceejendomme tillige til den offentlige vurdering, som pr. 1. oktober 2006 udgjorde kr. 80.000.000. hs vurdering er anført i et interval på kr. 52.400.000-60.800.000 pr. 31. december 2005. med andre ord skulle ejendommen, selv hvis den høje vurdering (kr. 60.800.000) lægges til grund stige med kr. 19.200.000 eller ca. 31,6 % på 9 måneder. dette er der intet grundlag for at antage er korrekt, ligesom det ligger fast, at skønsmand h har vurderet alt for lavt ved værdiansættelsen af a/b …, jf. tbb 2014.932 ø. h havde vurderet a/b … til kr. 270 mio. hvor østre landsret ved dom fastslog, at den korrekte kontante handelsværdi var kr. 562 mio. eller 108 % mere. i sin forklaring for retten den 23. august 2016 fastholdt h at hendes værdi var den korrekte, og dermed at østre landsret må have taget fejl. retten i lyngby har intet grundlag for at tilsidesætte skat’s vurdering pr. 1. oktober 2006. såfremt hs vurdering lægges til grund, vil dette imidlertid de facto være tilfældet. hvis der er så store usikkerheder ved værdiansættelsen, som hævdet af sagsøgte gøres det gældende, at skat’s vurdering pr. 1. oktober 2006 må lægges til grund ved sagens afgørelse. der er intet grundlag for at statuere, at skat’s vurderinger skulle være for høje i forhold til handelspriserne på referenceejendommene. sagsøgerne har udarbejdet en oversigt, der er fremlagt som bilag 27, og som dokumenterer, at boligudlejningsejendomme omkring vurderingstidspunktet blev handlet op til flere hundrede procent over den offentlige vurdering eller som minimum meget tæt på den offentlige vurderinger. sagsøgtes vurdering er 50% af den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2006. hs vurderinger er på 66-76% af den offentlige vurdering. det er således iøjnefaldende at ved netop denne ejendom, skulle skat’s vurdering ikke være retvisende. ad duplikkens pkt. 5 – ”usikkerhedsmargin” 5.1. markedet der var ikke i 2004, 2005 og 2006 tale om et turbulent marked. der var tale om et kraftigt stigende marked, der kun gik en vej, nemlig op. at der efterfølgende i 2008 skete et fald ønsker sagsøgerne ikke, at gøre sagsøgte ansvarlig for, og dette er uden relevans for sagsøgtes vurdering på vurderingstidspunktet den 31. december 2005. her var markedet stigende og det vidste eller burde sagsøgte være vidende om, ligesom sagsøgte burde have orienteret sig om konkrete handler og have underbygget sin - 14 - vurdering med referenceejendomme. sagsøgtes vurdering er en ren teoretisk beregning uden afsæt i handlede ejendomme og uden dokumentation og underbyggelse af den benyttede afkastprocent. at der må stilles et minimumskrav til en valuar om at denne kan redegøre for sin vurdering følger af retten på frederiksbergs nylige dom af 14. november 2016 vedr. en overprissag i a/b …, og hvoraf følgende fremgår af rettens præmisser: ”…på baggrund at det anførte lægges det til grund, at …s vurdering væsentligt oversteg den købesum, som andelsboligforeningen købte ejendommen for, og skønsmand …s vurdering. … har i retten ikke nærmere kunnet redegøre for baggrunden for den væsentlige difference, herunder redegøre for de optimistiske indtægter i budgettet, eller om baggrunden for at hensættelser efter boligreguleringsloven ikke er medtaget under driftsudgifterne. det må herefter lægges til grund, at det budget, som ... lagde til grund for vurderingen, var behæftet med fejl, og at vurderingen ikke var foretaget med udgangspunkt i dansk ejendomsmæglerforenings vejledning. herefter, og da ... ikke har kunnet redegøre for den massive forskel på hans vurdering og på den købesum, som andelsboligforeningen knap et år tidligere købte ejendommen for og skønsmand ...s vurdering, finder retten, at …s vurdering var baseret på et fejlskøn og derfor ikke burde have været lagt til grund ved fastsættelse af andelsværdien på tidspunktet for købsaftalens indgåelse. prisfastsættelsen er således sket i strid med andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1. det kan ikke føre til et andet resultat, at markedet på vurderingstidspunktet var turbulent, og at der var en betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme af denne karakter.” 5.2 ejendommens stand, alder og karakter skønsmandens synspunkter i besvarelsen af spørgsmål 1 er udokumenterede, og bestrides af sagsøgerne. sagsøgte har ikke taget nogen forbehold i sin vurdering. under alle omstændigheder holder argumentationen ikke, når markedet ikke tager udgangspunkt i en afkastberegning. 5.3 større usikkerheder ved værdiansættelse af andelsboligforeningsejendomme synspunktet bestrides, og sagsøgte har ikke taget nogen forbehold i sin vurdering. skønsmandens synspunkter i besvarelsen af spørgsmål c er ligeledes udokumenterede, og bestrides af sagsøgerne. under alle omstændigheder holder argumentationen ikke, når markedet ikke tager udgangspunkt i en afkastberegning. selv ved anvendelse af den laveste af skønsmandens værdier (52.400.000) er sagsøgtes vurdering, bilag 1, (40.000.000) min. 30 % for lav. i forhold til den offentlige vurdering er vurderingen 100 % for lav. - 15 - ad duplikkens pkt. 6 – skønserklæringen kan ikke tillægges særlig bevismæssig betydning skønserklæringen indgår i rettens frie bevisbedømmelse sammen med andre beviser, herunder den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2006, påberåbte referenceejendomme mv. sagsøgte har ikke fremlagt nogen som helst dokumentation, der understøtter sagsøgtes vurdering uanset, at sagsøgte er nærmest hertil, jf. ovenfor og retten på frederiksbergs dom af 14. november 2014. sagsøgtes bemærkninger med hensyn til tbb 2014.932ø bestrides. ad duplikkens pkt. 7 – har andelshaverne lidt et tab? sagsøgtes bemærkninger er udtryk for et teoretisk tankespind. det kan notorisk lægges til grund, at samtlige sagsøgere gerne ville have oppebåret den maksimale pris for deres andel. i modsat fald ville de heller ikke have anlagt denne sag. det burde være ret indlysende. andelsboligforeningen har også efterfølgende anvendt den offentlige vurdering til fastsættelse af andelskronen, og dermed fastsat denne så højt som muligt. derfor kan det også uproblematisk lægges til grund, at andelskronen ville have været højere, såfremt sagsøgte havde vurderet korrekt. det har ingen betydning for et erstatningskrav, hvorvidt sagsøgerne har købt en ny andelsbolig i ejendommen eller et andet sted. sagsøgte mener åbenbart, at en ”gevinst” i en ny ”investering” kan modregnes i et erstatningskrav. det ses der ikke at være retligt grundlag, herunder retspraksis, der understøtter, og sagsøgte har da heller ikke henvist til en sådan. ad duplikkens pkt. 8 – andelshavernes rentekrav det indtalte rentekrav fastholdes, men det er noteret, at sagsøgte i hvert fald anerkender, at der skal betales renter 30 dage efter skønserklæringen forelå. sagsøgerne har ex tuto nedlagt en subsidiær og mere subsidiær rentepåstand. sagsøgerne bestrider, at der har været nogen ”unødig” procesførelse fra sagsøgernes side. tværtimod er søgt tilvejebragt et oplyst grundlag for sagens afgørelse. ad duplikkens pkt. 9 – passivitet der er tale om et nyt anbringende som er helt grundløst. sagsøgerne havde ikke kendskab til, at de havde et krav før umiddelbart inden der blev rettet henvendelse til sagsøgte. sagsøgte kan ikke med nogen rimelig seriøsitet henvise til side 6 i vurderingen og mene, at det skulle give nogen anledning til at sagsøgerne skulle have kendskab til, at vurderingen var væsentlig for lav. det bestrides i hvert fald. ad duplikkens pkt. 10 - sagsomkostninger forsinkelse - 16 - det bestrides, at sagsøgerne har været årsag til nogen forsinkelse. tværtimod har sagsøgte protesteret over alt, hvad der kan protesteres over, herunder skønsspørgsmål mv. at dommer line kornerup valgte at vige sit sæde kan i sagens natur heller ikke lægges sagsøgerne til last. derudover er det retten der, som i alle andre retssager, er processtyrende i sagen. det gøres således gældende, at hvis nogen har forhalet sagen er det netop sagsøgte selv, og der intet grundlag for, at sagsøgerne eller undertegnede skal bære nogle omkostninger. sidstnævnte er et uhørt angreb på en advokat, der under rettens procesledelse, fører en retssag på vegne en klient, og har vel til formål at forsøge at intimidere undertegnede – og evt. helt fortrænge mig fra sagen. det anførte bestrides således i sin helhed og er ganske uhørt. det fremhæves endvidere, at det er retten i lyngby, der har været ansvarlig for fastlæggelse af frister mv. i sagen." sagsøgte har procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf det fremgår: "1. der er ikke noget ansvarsgrundlag 1.1 vurderingstemaet for ansvarsvurderingen ansvarsspørgsmålet i sagen skal afgøres efter principperne i de ledende domme tbb 2014.932 ø og tbb 2012.443 ø. østre landsret kom i begge tilfælde frem til, at den pågældende valuar ikke var erstatningsansvarlig. på baggrund af dommene gør b overordnet gældende,
  3. a)at det er en forudsætning for erstatningsansvar, at det kan dokumenteres, at der foreligger egentlige fejl/mangler ved vurderingen, ud over handelsværdiens størrelse,
  4. b)at afkastprincippet ikke er et forkert vurderingsprincip,
  5. c)at der i perioden 2005 til 2008 var betydelig usikkerhed med at vurdere boligejendomme på grund af det atypiske marked i perioden,
  6. d)at der generelt er usikkerhed forbundet med at vurdere boligudlejningsejendomme med et større antal lejligheder,
  7. e)at det er en forudsætning for erstatningsansvar, at der foreligger et fejlskøn, der afviger væsentligt fra, hvad der henset til det turbulente marked kan anses for fagligt forsvarligt,
  8. f)at en skønserklæring, som bygger på et andet vurderingsprincip end det, der konkret har været anvendt til at vurdere handelsværdien af den pågældende ejendom, ikke kan tillægges særlig bevismæssig betydning ved vurderingen, og
  9. g)at en skønserklæring i sager som denne er et udtryk for en ”bakspejlsvurdering”. en sådan vurdering vil i sagens natur være foretaget på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i markedet for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra 2005 og i årene derefter var velkendte. dette skal tillægges vægt ved vurderingen af skønserklæringens bevismæssige betydning i sagen. 1.2 bs vurderingsmetode (vurderingsprincip) er fagligt korrekt - 17 - efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, skal værdien af en andelsboligforeningsejendom ansættes efter den kontante handelsværdi som en udlejningsejendom. b har anvendt afkastprincippet forrentningsprincippet) til at vurdere ejendommens handelsværdi som en udlejningsejendom. vurderingsmetoden er i fuld overensstemmelse med dansk ejendomsmæglerforenings retningslinjer, bilag a, dansk ejendomsmæglerforenings artikel ”vurdering af andelsboligforeningers ejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2 litra b”, bilag k, samt dansk ejendomsmæglerforenings normer for vurdering af andelsboligforeningers ejendomme af 25. marts 2009, bilag l. af bilagene fremgår det, at der kan anvendes følgende principper (eller en kombination heraf):
  10. a)et afkastprincip
  11. b)et kvadratmeterprisprincip
  12. c)dcf-metode det fremgår samtidig af skønsmandens svar på spørgsmål e i tillæg til syn- og skønserklæring af 14. januar 2014, bilag d, at vurderingsmetoden er korrekt: bs vurdering af ejendommen er derfor ikke baseret på et forkert vurderingsprincip. b gør samtidig gældende, at andelshaverne har anerkendt, at vurderingsprincippet i sig selv er korrekt, men at vurderingsprincippet blot ikke var det fremherskende på vurderingstidspunktet. ..... 1.3 andelshaverne har ikke dokumenteret, at b har anvendt et forkert vurderingsprincip andelshaverne har bevisbyrden for, at en faglig norm er tilsidesat. andelshaverne har ikke ved skønserklæringerne (bilag 4, bilag d og bilag 22) eller ved andre bevisligheder i sagen dokumenteret, at der foreligger fejl eller mangler ved vurderingen. andelshaverne er således blot uenige i størrelsen af den skønnede handelsværdi. ..... 1.4 bs værdisætning er korrekt b gør i første række gældende, at b med valuarvurderingen af 18. januar 2006, bilag 1, har foretaget et korrekt skøn over handelsværdien af ejendommen som en udlejningsejendom, og at vurderingen af, om der er tale om et fejlskøn, allerede af denne årsag er unødvendig. ..... 1.5 usikkerhedsmarginen er ikke overskredet b gør gældende, at der er (mindst) tre forhold, der medvirker til, at der må indrømmes vid usikkerhedsmargin for bs vurdering af ejendommen.
  13. a)markedet var turbulent og uforudsigeligt
  14. b)ejendommens stand, alder og karakter betyder, at usikkerheden er større end normalt
  15. c)en vurdering af en andelsboligforeningsejendom som en udlejningsejendom medfører i sig selv betydelige usikkerheder i værdiansættelsen - 18 - b gør på denne baggrund gældende, at b ikke med valuarvurderingen af 18. januar 2006, bilag 1, har overskredet grænsen for en fagligt korrekt værdiansættelse. ..... 1.6 andelshaverne har ikke dokumenteret, at b har foretaget et væsentligt fejlskøn over ejendommen andelshaverne har bevisbyrden for, at der foreligger et væsentligt fejlskøn. andelshaverne har ikke ved skønserklæringerne (bilag 4, bilag d og bilag 22) eller ved andre bevisligheder i sagen dokumenteret, at b har skønnet ejendommens handelsværdi som en udlejningsejendom forkert. b gør gældende, at den af andelshaverne påberåbte dokumentation for, at b har foretaget et fejlskøn ikke kan tillægges betydning:
  16. d)skønsmandens værdiansættelse af ejendommen kan ikke kan tillægges betydning for vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi skønsmanden har vurderet ejendommen ved brug af et andet vurderingsprincip end b
  17. e)skønsmandens værdiansættelse af ejendommen kan ikke kan tillægges betydning for vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi skønsmandens vurdering af handelsværdien er et udtryk for en bakspejlsanalyse
  18. f)den offentlige ejendomsvurdering af 1. oktober 2006 kan ikke tillægges betydning for vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi vurderingsprincipperne er forskellige
  19. g)den offentlige ejendomsvurdering af 1. oktober 2006 kan ikke tillægges betydning for vurderingen af, om usikkerhedsmarginen er overskredet, fordi ejendomsvurderingen først blev foretaget 10 måneder senere end bs vurdering af ejendommen
  20. h)de af andelshaverne påberåbte sammenligningsejendomme er i det væsentligste ikke sammenlignelignelige med ejendommen
  21. i)de af andelshaverne påberåbte sammenligningsejendomme er ikke vedlagt oplysninger, som gør det muligt at vurdere, om ejendommene er relevante for rettens bedømmelse af ansvarsgrundlaget b gør på denne baggrund gældende, at andelshaverne ikke har dokumenteret, at b med valuarvurderingen af 18. januar 2006, bilag 1, har foretaget et væsentligt fejlskøn over handelsværdien af ejendommen som en udlejningsejendom. ..... 2 andelshaverne har selv fastsat andelskronen andelskronen blev fastsat af generalforsamlingen og dermed andelshaverne selv. b har alene bidraget med en vurdering af ejendommen på baggrund af de med andelsboligforeningen aftalte principper, jf. vurderingsrapporten bilag 1. - 19 - andelskronen reguleredes først ved andelsforeningens generalforsamling af 15. marts 2006, jf. bilag b. det gøres på denne baggrund gældende, at andelshavernes tab, såfremt retten mod forventning måtte finde at et sådant er lidt, savner årsagssammenhæng med bs valuarvurdering. såfremt andelshaverne var uenige i bs vurdering, stod det andelshaverne frit for at få genvurderet ejendommen, alternativt at anvende en af de andre værdiansættelsesmetoder i henhold til andelsboligforeningslovens § 5. ..... 3. andelshaverne har ikke dokumenteret et tab b gør overordnet gældende, at andelshaverne ikke har dokumenteret et økonomisk tab, for hvilket b er erstatningsansvarlig. 3.1 vurderingstemaet for tabsvurderingen en opjustering af andelskronen udløser ikke per automatik en højere faktisk salgspris i det frie marked. b har på denne baggrund med svarskriftet opfordret (opfordring 1) andelshaverne til at dokumentere, at andelshaverne rent faktisk ville have solgt de omhandlede andele til den påståede maksimalpris baseret på en andelskrone, der udgør kr. 20.000 (eller en mindre andelskrone end kr. 20.000,00, der overstiger kr. 9.206,00). andelshaverne har ikke opfyldt provokationen. b gør gældende, at forholdet skal komme andelshaverne bevismæssigt til skade. 3.2 den offentlige ejendomsvurdering dokumenterer ikke et tab andelshaverne har opgjort sit tab på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering per 1. oktober 2007. det er en betingelse for, at andelshavernes tabsopgørelse på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering er korrekt, at tre forudsætninger er opfyldt:
  22. a)den offentlige ejendomsvurdering kan sammenlignes med bs vurdering
  23. b)andelene kunne sælges til en pris baseret på en andelskrone, der udgjorde kr. 20.000 pr. m2
  24. c)hvis punkt
  25. a)er opfyldt, at andelene ville have været solgt til en (maksimal)pris baseret på en andelskrone, der udgjorde kr. 20.000 b gør gældende, at forudsætningerne i punkt
  26. a)ikke er opfyldt, at forudsætningerne i punkt
  27. b)ikke er opfyldt, at andelshaverne, uanset punkt
  28. a)og b), ikke har dokumenteret, at punkt
  29. c)er opfyldt. på denne baggrund gør b gældende, at andelshaverne ikke med den offentlige ejendomsvurdering har dokumenteret et tab. ..... 3.3 skønserklæringerne dokumenterer ikke et tab b gør gældende, at andelshaverne ikke med skønsmandens svar på spørgsmål 1 i skønserklæring af 7. maj 2013, bilag 4, har dokumenteret et tab. - 20 - skønsmandens besvarelse er udtryk for en bakspejlvurdering udarbejdet syv år tilbage i tiden på grundlag af en række faktorer, der primært er baseret på skønsmæssige betragtninger. skønsmandens besvarelse af spørgsmålet kan allerede af denne årsag ikke tillægges særlig vægt i forbindelse med tabsopgørelsen. uanset hvad er det endvidere en betingelse for, at en tabsopgørelse på baggrund af skønserklæringerne er korrekt, at to forudsætninger er opfyldt:
  30. a)grundlaget for skønsmandens besvarelse kan sammenlignes med bs vurdering
  31. b)andelene ville have været solgt til en pris baseret på en andelskrone fastsat med udgangspunkt i skønsmandens svar på spørgsmål 1 i skønserklæring af 7. maj 2013, bilag 4 b gør på denne baggrund gældende, at forudsætningerne i punkt
  32. a)ikke er opfyldt, og at forudsætningerne i punkt
  33. b)ikke er opfyldt. andelshaverne har derfor ikke med skønsmandens svar på spørgsmål 1 i skønserklæring af 7. maj 2013, bilag 4, dokumenteret et tab. ..... 3.4 de af andelshaverne påberåbte referenceejendommene dokumenterer ikke et tab andelshaverne har fremlagt en liste over referenceejendomme (bilag 6), hvis relevans for denne sag allerede er afvist af skønsmanden ved skønserklæringens besvarelse af spørgsmål 2. b gør gældende, at de af andelshaverne fremlagte referenceejendomme og oplysningerne om salgspriserne på disse er usammenlignelige i alle aspekter, herunder beliggenhed, stand, alder og salgstidspunkt, hvorfor disse ikke dokumenterer, at andelshaverne har lidt et tab. derudover har andelshaverne ikke fremlagt dokumentation for de pågældende ejendommes omkostningsbestemte budget, lejefortegnelse samt forbedringer m.v. uden disse oplysninger kan ejendommene ikke sammenlignes, og det er derfor også umuligt at sige noget om, hvorvidt ejendommenes salgspris er relevant for rettens bedømmelse eller ej. 3.5 andelshaverne, der har købt og solgt under samme andelskrone, har ikke lidt et tab b gør på det foreliggende grundlag gældende, at … har købt og solgt under den samme andelskrone, og at … dermed ikke har lidt et tab. baggrunden er, at såfremt andelskronen var fastsat til eksempelvis det påståede niveau på kr. 20.000, havde …s køb af andelen, beliggende x , 2870 dyssegård, været tilsvarende dyrere. for så vidt angår … fremgår det fortsat af andelshavernes replik, at … har adresse på x th. b bemærker, at andelshaverne ikke har opfyldt bs provokation c. ..... 3.6 andelshaverne har ikke dokumenteret at andelskronen ville være blevet fastsat til et højere beløb andelsboligforeningslovens § 5 fastsætter et maksimum for andelsværdien, hvorimod det står generalforsamlingen frit for at fastsætte andelsværdien til et lavere beløb. mange faktorer - 21 - spiller ind i forhold til generalforsamlingens beslutning om andelsværdien, herunder udgifter til vedligeholdelse, lejereserver, renteniveau m.v. andelshaverne har derfor ikke har løftet bevisbyrden for, at generalforsamlingen i den omhandlede andelsboligforening ville have fastsat en højere andelskrone, såfremt det måtte have været muligt. ..... 4. passivitet andelshaverne blev allerede den 18. januar 2006 bekendte med vurderingens forudsætninger, herunder vurderingsprincippet. den 1. oktober 2006 fik andelshaverne foretaget en ejendomsvurdering, hvorved andelshaverne blev bekendte med, at bs vurdering af 31. december 2005 var for lav. idet andelshaverne først rettede henvendelse til b den 9. marts 2010, bilag 3.1 til bilag 3.6, gøres det gældende, at andelshaverne ikke har reklameret rettidigt og dermed har udvist retsfortabende passivitet. ..... 5. der skal ske fradrag for usikkerhedsmarginen såfremt retten mod forventning kommer frem til, at der findes et ansvarsgrundlag, at andelshaverne har lidt et tab, og at andelshaverne ikke har udvist passivitet, gør b gældende, at der skal ske fradrag i erstatningsopgørelsen, svarende til en af retten fastsat usikkerhedsmargin for valuarvurderinger af andelsboligforeningsejendomme. 6. andelshavernes rentekrav såfremt retten mod forventning kommer frem til, at der findes et ansvarsgrundlag, at andelshaverne har lidt et tab, og at andelshaverne ikke har udvist passivitet, gør b gældende, at andelshavernes rentekrav først kan begynde at løbe 30 dage efter skønserklæringen forelå, jf. rentelovens § 3, stk. 3. b gør samtidig gældende, at andelshaverne ikke kan kræve renter for det tidsrum, som sagen har været forsinket som følge af unødig procesførelse. ..... 7. sagsomkostninger b gør gældende, at andelshaverne har forsømt deres pligt til at fremme sagen med fornøden hurtighed og deres pligt til at undgå unødige sagsskridt, jf.

§ 336

a. andelshavernes håndtering af sagen har påført b ekstraordinært mange omkostninger til advokatbistand. i forbindelse med sagens opgørelse gøres således gældende, at retten skal tage højde for – uanset sagens udfald – den del af bs omkostninger, som kan henføres til andelshavernes unødvendige eller unødigt omkostningstunge sagsskridt. rettens begrundelse og afgørelse det spørgsmål, som retten skal tage stilling til, er, om sagsøgte, b v/”b”, har pådraget sig erstatningsansvar ved som valuar for andelsboligforeningen x at have vurderet ejendommen for lavt med en konsekvens, at andelskronen blev fastsat for lavt, og sagsøgerne som daværende andelshavere derfor led et tab ved at have solgt deres andele for billigt. - 22 - sagsøgte vurderede i pr.

  1. december 2005 ejendommen til 40 mio. kr., medens skønsmanden, ejendomsmægler og valuar h i skønsrapport af
  2. maj 2013, har vurderet ejendommens værdi pr.
  3. december 2005 til at være i intervallet mellem 52,4 og 60,8 mio. kr. sagsøgtes vurdering ligger således henholdsvis 31 og 52 % under skønsmandens henholdsvis mindste og højeste værdi og 41,5 % under middelværdien. da der ved valuarvurderinger er tale om et skøn, er ikke enhver afvigelse et ansvarspådragende fejlskøn. det følger af retspraksis, at det ved andre ejendomsmæglervurderinger end valuarvurderinger af andelsboligforeningsejendomme ikke er fundet ansvarspådragende, at der er en afvigelse på 20 % og ved liebhaverejendomme op til 26 %. spørgsmålet om fejlskøn ved valuarvurderinger som ansvarsgrundlag er behandlet i østre landsrets dom optrykt i tbb2014.
  4. i den pågældende sag havde en køber af en andel i en andelsboligforening sagsøgt en valuar, som efter sagsøgerens opfattelse havde vurderet værdien af en andelsboligforeningsejendom for høj med den konsekvens, at andelskronen og dermed andelens pris var for høj. der forelå valuarvurderinger og vurderinger fra en skønsmand for årene 2005, 2006 og
  5. skønsmandens vurderinger svarede stort set til vurderinger foretaget af en anden valuar end den sagsøgte, skønsmanden i denne sag h. for de 3 år havde den sagsøgte valuar vurderet ejendommens værdi henholdsvis 42,5 %, 39,8 % og det seneste år 43,2 % højere end skønsmanden. landsretten anførte: ”landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at der i perioden fra 2005-2008 var betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme som den i sagen omhandlede, dels fordi vurderingen af en boligudlejningsejendom med et større antal lejligheder som den foreliggende generelt er forbundet med en vis usikkerhed, dels fordi markedet i perioden herudover var atypisk med en særdeles stor omsætning af boligudlejningsejendomme i 2006 og 2007 med stigende priser til følge og derefter en stagnerende handel i
  6. ….. for så vidt angår afvigelserne mellem på den ene side (valuarens) og på den anden side skønsmandens vurderinger af ejendommen bemærkes, at der efter det oplyste er tale om to forskellige opgørelsesmetoder, idet skønsmanden navnlig har lagt vægt på kvadratmeterprisen samt mulighederne for istandsættelse og moderniseringer med øgede lejeindtægter til følge, hvorimod (valuaren) har taget udgangspunkt i markedets krav til forrentningsprocenten. det bemærkes endvidere, at skønsmandens vurderinger er foretaget på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i markedet for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra 2005 og i årene derefter var velkendte. ….. landsretten finder det på denne baggrund ikke godtgjort ….. (at den sagsøgte valuars vurdering) …… afviger så væsentligt fra, hvad der efter oplysninger om ejendomsmarkedet i den omhandlede periode kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn. …” med disse bemærkninger frifandt landsretten valuaren. - 23 - landsretten har således som begrundelse for at acceptere en stor margin lagt vægt på usikkerheden på markedet 2005-2008, den generelle usikkerhed ved at vurdere ejendomme med mange lejemål, at valuaren og skønsmanden anvendte forskellige opgørelsesmetoder, og at skønsmanden foretog vurderingen på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i markedet for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra 2005 var velkendte. alle disse forhold er også relevante i nærværende sag. retten finder på denne baggrund ikke, at forskellen mellem sagsøgtes vurdering og skønsmandens vurdering godtgør, at der foreligger et ansvarspådragende fejlskøn fra sagsøgtes side. afgørende for, om der alligevel vil kunne statueres et erstatningsansvar for sagsøgte, er derfor, om der er påpeget fejl ved valuarvurderingen, eller om skønserklæringen lider af sådanne mangler, at den ikke kan lægges til grund for sagens afgørelse. sagsøgeren har om valuarvurderingen navnlig gjort gældende, at det er en fejl, at sagsøgte har anvendt afkastprincippet ved vurderingen. vurderingen er foretaget i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b), hvorefter valuaren skal fastsætte ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom. loven indeholder ingen nærmere anvisning om vurderingsprincipper. dansk ejendomsmæglerforening havde udarbejdet en vejledning, der gjaldt på tidspunktet hvor valuarvurderingen blev foretaget. det fremgår af vejledningen, at vurderingsprincipperne var bindende for medlemmer af de, og at det kunne være ansvarspådragende ikke at følge dem. vejledningen indeholder ikke noget udtrykkeligt om valg af henholdsvis afkast- eller kvadratmeterprincip. det følger imidlertid af afsnittet med overskriften ”vurderingsprincipper” blandt andet: ”det første spørgsmål, som … fremkommer er, hvilken lejeindtægt man skal anvende? den lejeindtægt, som skal anvendes i forbindelse med vurderingen af ejendommen, skal være den lejeindtægt, der lovligt ville kunne opkræves. …” den fokus, der lægges på på lejeindtægten, peger i retning af anvendelse af afkastprincippet. skønsmanden i denne sag har i skønsrapporten anført: ”prisfastsættelsen af boligudlejningsejendomme ændrede sig fra starten af år 2000 fra at være baseret på en afkastbetragtning til alene at være baseret på kvadratmeterprisen, uafhængigt af afkastet. årsagen hertil var bl.a. den faldende rente, herunder muligheden for hele tiden at kunne videresælge sin ejendom med fortjeneste. i og med at der hele tiden kunne ske videresalg af ejendomme med fortjeneste, blev det løbende afkast af sekundær betydning.” skønsmanden har, forespurgt om en vurdering på grundlag af en afkastbetragtning var faglig korrekt, i skønserklæringen, anført: - 24 - ”selve beregningsmetoden er ikke ukorrekt – men problemet er at markedsværdien ved denne beregning resulterer i en al for lav værdi – sammenlignet med tilsvarende solgte boligudlejningsejendomme.” skønsmanden i den sammen med denne sag forberedte sag (bs 157-241/2014) statsautoriseret ejendomsmægler og valuar … har i den til brug for den anden sag udarbejdede skønserklæring anført, at for så vidt angår ejendomme, hvor lejen er reguleret efter restriktive og komplicerede regler, er det ikke muligt at anvende kvadratmeterprincippet, da udgangspunktet for den langsigtede investor vil være at få sin kapital forrentet bedst muligt i form af løbende afkast. skønsmanden har videre anført, at kvadratmeterprincippet alene har betydning i forbindelse med køb, hvor det vil være enkelt at fastsætte ejendommens værdi eksempelvis indretning og salg af en tagetage. der er fremlagt eksempler på valuarvurderinger fra andre valuarer, der anvender henholdsvis afkast- og kvadratmeterprincippet. i den ovenfor refererede dom tbb2014.932 havde den sagsøgte valuar vurderet efter afkastprincippet. landsretten anførte i sine præmisser, at der ikke var påpeget fejl eller mangler ved vurderingen. retten finder på dette grundlag, at det ikke er godtgjort, at det var en ansvarspådragende fejl, at sagsøgte anvendte afkastprincippet. sagsøgeren har om spørgsmålet om skønserklæringen lider af sådanne mangler, at den ikke kan lægges til grund for sagens afgørelse navnlig gjort tre ting gældende. for det første at skønsmanden er udmeldt efter forslag fra dansk ejendomsmæglerforening, hvorfor det afholdte syn og skøn ikke er uvildigt. sagsøgeren har i den forbindelse henvist til, at østre landsret i en kendelse af
  7. januar 2016 har stadfæstet en kendelse fra københavns byret af
  8. september 2016, hvorefter dansk ejendomsmæglerforening ifølge sagsøgeren har fastslået, at en skønsmand foreslået af dansk ejendomsmæglerforening ikke er uvildig. det fremgår af den pågældende kendelse fra københavns byret (bs 31c-3358/2010), at parterne var enige om, at ejendomsforeningen danmark skulle anmodes om at bringe skønsmænd i forslag, men den ene part ønskede mod den anden parts protest, at tillige dansk ejendomsmæglerforening skulle bringe skønsmænd i forslag. byretten besluttede på den baggrund, at alene ejendomsforeningen danmark skulle bringe skønsmænd i forslag. landsretten (b-2410-16) stadfæstede kendelsen og anførte i præmisserne, at der ikke forelå sådanne særlige grunde, der kunne give anledning til at anmode flere kompetente brancheorganisationer om at indstille egnede skønsmænd. retten finder ikke, at det kan lægges til grund, at landsretten har fastslået, at en skønsmand foreslået af dansk ejendomsmæglerforening ikke er uvildig. retten finder heller ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der skaber berettiget tvivl om skønsmandens uvildighed. sagsøgeren har for det andet gjort gældende, at det er en fejl, at skønsmanden har angivet ejendommens skønnede pris som et interval og ikke som et eksakt beløb. - 25 - retten finder ikke, at det er en fejl, at værdien er angivet som et interval. udgangspunktet ved valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme er, at værdiansættelsen skal angives som et eksakt beløb. dette er nødvendigt for at kunne fastsætte andelskronens værdi og dermed grænsen for lovlige handelspriser. samme behov findes ikke ved en prisfastsættelse til brug for en erstatningssag som denne, hvor skønsmandens prisfastsættelse indgår i en samlet vurdering af, om der er handlet erstatningspådragende og af en eventuel erstatnings størrelse. retten finder videre, at anvendelse af et interval er rimeligt begrundet i, at en værdifastsættelse der sker cirka 8 år efter det tidspunkt ansættelsen vedrører, nødvendigvis må være forsynet med usikkerhed, og at dette navnlig er tilfældet, når prisudsvingene omkring tidspunktet for værdiansættelsen var meget store. sagsøgeren har for det tredje gjort gældende, at skønsmanden ikke har underbygget sit skøn med relevante referenceejendomme. skønsmanden har i skønserklæringen anført konkrete begrundelser for valg og fravalg af referenceejendomme. skønsmanden har i den supplerende skønserklæring og under sin forklaring i retten yderligere uddybet disse valg og fravalg. retten finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte skønsmandens valg af referenceejendomme. retten finder heller ikke, at der er påvist grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmandens skøn over ejendommens værdi på grundlag af de anvendte referenceejendomme. retten finder derfor samlet at kunne lægge skønserklæringen til grund ved sagens afgørelse. da sagsøgtes valuarvurdering, som det er anført ovenfor, ikke fraviger skønsmandens vurdering i et så væsentligt omfang, at der er tale om et ansvarspådragende fejlskøn, frifindes sagsøgte. sagsøgerne skal som de tabende parter endeligt afholde udgiften ved det gennemførte syn og skøn. sagsøgerne skal endvidere erstatte sagsøgte et passende beløb til dækning af udgifter til advokatbistand. beløbet er fastsat med udgangspunkt i de vejledende satser beregnet af en samlet sagsgenstand på 4,98 mio. kr. under hensyntagen til at der har været afholdt indenretligt syn og skøn inden anlæggelse af retssag, at der er afsagt kendelser om medvirken af sagkyndige dommere, om nyt syn og skøn og om formulering af supplerende spørgsmål efter skriftveksling, at der har været afholdt forberedende retsmøde med fremmøde med henblik på formulering af supplerende spørgsmål, at der har været afholdt procedure om nyt syn og skøn samt besigtigelse af ejendomme en hel retsdag inden hovedforhandlingen, fastsættes beløbet i den øvre del af intervallet eksklusiv moms, da der ikke foreligger oplysninger om, at sagsøgte ikke er momsregistreret, til 200.000 kr. retten finder ikke, at advokat kasper westberg, som sagsøgte har gjort gældende, om end det ikke fremgår af påstandsdokumentet, har opført sig pligtstridigt og derved skal bære en del af omkostningerne, jf.

§ 319. thi kendes for ret: b v/”b” frifindes.

a m.fl. skal inden 14 dage i sagsomkostninger til b v/”b” betale 200.000 kr. - 26 -

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.