højesterets kendelse

højesterets kendelse afsagt tirsdag den

1. juni 2012 sag 316/2011 tinglysningsretten mod dorthe buchardt petersen og henrik uhrenholdt andersen (advokat erling mortensen for begge) i tidligere instanser er truffet afgørelse af tinglysningsretten den
2. februar 2011 og afsagt kendelse af vestre landsrets
3. afdeling den
4. maj
5. i påkendelsen har deltaget tre dommere: peter blok, lene pagter kristensen og hanne schmidt. påstande kærende, tinglysningsretten, har nedlagt påstand om, at den anmeldte transport og debitor- skifte afvises. de indkærede, dorthe buchardt petersen og henrik uhrenholdt andersen, har nedlagt på- stand om stadfæstelse. anbringender tinglysningsretten har anført bl.a., at retsplejelovens § 581, stk. 1, er en specialregel for hæf- telser, der ikke har opnået dækning på tvangsauktion. reglen er indsat for at give køber mu- lighed for at få udækkede hæftelser slettet, idet kreditor i denne situation ikke har noget inci- tament til at medvirke ved aflysning af pantebrevet. det er fogedretten, der afgør, hvilke ret- - 2 - tigheder der er udækkede ved auktionen, og auktionen medfører, at den udækkede del af pan- terettigheden bortfalder. der foreligger ikke retspraksis om, at ejerpantebreve skal kunne genanvendes og bestå som en panterettighed i ejendommen, uagtet at panteretten på grund af manglende dækning på tvangsauktion reelt er bortfaldet. det er derimod i retspraksis fastslået, at selv om udækkede pantehæftelser henstår uaflyst, er de i realiteten bortfaldet ved hammerslag i tvangsauktions- sagen. dette har sammenhæng med det bærende tvangsauktionsprincip, at ejendommen efter auktionen er renset for udækkede rettigheder. det er for ejerpantebreve alene den underliggende fordring sikret ved underpant, der er om- fattet af retsplejelovens § 581, stk. 1, medens der for almindelige pantebreve er sammenfald mellem pantesikkerhedsdokumentet og gældsforholdet. retsplejelovens § 581, stk. 1, tager ikke stilling til en prioritetsorden, hvor en række pante- breve i realiteten er bortfaldet ved tvangsauktionen som udækkede, men hvor et efterfølgende ejerpantebrev begæres bibeholdt som en rettighed over ejendommen. det vil skabe usikkerhed om tingbogen, hvis sådanne udækkede panterettigheder kan videreføres, og ejeren af ejen- dommen derefter på et vilkårligt senere tidspunkt kan begære sletning i medfør af retsplejelo- vens § 581, stk.
6. rettighedshavere, der erhverver pantefordringer, vil herefter ikke kunne agere på baggrund af en tingbogsattest og dokumentet samt dets påtegninger, men vil være henvist til at foretage nærmere undersøgelser af, om ejendommen har været på tvangsauktion, efter dokumentet blev tinglyst. det forekommer ikke rimeligt at bringe tilliden til tingbogens udvisende i tvivl alene for at høste en afgiftsgevinst. skat’s vejledning om tinglysningsafgift kan ikke tillægges betydning, da skat er afgifts- myndighed og ikke tinglysningsmyndighed. dorthe buchardt petersen og henrik uhrenholdt andersen har anført bl.a., at der ikke er pan- teretlige eller tinglysningsmæssige begrundelser for at afvise transporten af ejerpantebrevet. - 3 - ejerpantebreve kan transporteres, idet det er ejerens eget pant med mulighed for underpant- sætning heraf. reglen i retsplejelovens § 581 sikrer auktionskøber en ret til at få slettet udækkede hæftelser, men forhindrer ikke auktionskøber i at få transport i et udækket ejerpantebrev. køber er ikke forpligtet til at gå frem efter retsplejelovens § 581, stk. 1, og tinglysningsretten kan ikke ex officio slette udækkede rettigheder. det forhold, at ejerpantebrevet har status som udækket på tvangsauktionen, betyder ikke, at det må betragtes som bortfaldet. konsekvensen af landsrettens afgørelse er ikke, at tingbogen efterlades med huller i prioritets- rækkefølgen, idet dette vil være reguleret efter reglerne om oprykning. såfremt auktionskøbe- ren efterfølgende begærer sletning af foranstående ejerpantebreve, som ikke er transporteret, vil dette blot medføre, at det sidste ejerpantebrev i prioritetsordenen vil rykke op. der foreligger ikke afgørelser, der forbyder transport af udækkede ejerpantebreve. retspraksis vedrørende tinglysningsafgift viser, at transporter af ejerpantebreve, hvor fordringen ikke op- nåede dækning på tvangsauktionen, tidligere er blevet tinglyst. hertil kommer, at det er anta- get i juridisk teori, at ejerpantebreve kan tiltransporteres auktionskøber. højesterets begrundelse og resultat et ejerpantebrev, hvor en ejendoms ejer giver sig selv pant i ejendommen for et bestemt be- løb, er ikke i sig selv bærer af en fordring, men giver ejendommens ejer mulighed for at stille panteretten ifølge ejerpantebrevet til sikkerhed for gæld til en kreditor. ved salg af en fast ejendom kan ejerpantebrevet overdrages til den nye ejer af ejendommen, og den nye ejer kan få denne overdragelse tinglyst, såfremt den nye ejer indtræder som både debitor og kreditor ifølge pantebrevet. opnår et ejerpantebrev ikke dækning på tvangsauktion, er panteretten for krav mod ejendom- mens hidtidige ejer ophørt. det er kun den nye ejer, der efter retsplejelovens § 581, stk. 1, kan forlange pantebrevet slettet på baggrund af auktionen. den nye ejer kan imidlertid også und- lade at forlange ejerpantebrevet slettet af tingbogen og i stedet få ejerpantebrevet tiltransporte- ret. højesteret finder, at der ikke er noget til hinder for, at den nye ejer af ejendommen lader transporten tinglyse og anvender ejerpantebrevet som grundlag for pantsætning. - 4 - højesteret stadfæster herefter landsrettens kendelse. thi bestemmes: landsrettens kendelse stadfæstes. i kæremålsomkostninger skal tinglysningsretten til dorthe buchardt petersen og henrik uh- renholdt andersen betale i alt 5.000 kr. beløbet skal betales inden 14 dage efter denne høje- steretskendelses afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.