eller et af retten skønsmæssigt fastsat lavere beløb, subsidiært at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens simple og usikrede - 2 – krav i medfør af
eller et af retten skønsmæssigt fastsat lavere beløb betinget af, at sagsøgeren mødes med et tilsvarende eller lavere krav, hvilket i sidstnævnte situation skal medføre, at sagsøgerens krav nedsættes tilsvarende fra sin udlejer i henhold til lejekontrakten mellem sagsøgeren og udlejer, inden sagsøgerens konkursbo er afsluttet, jf.
sagsøgerens krav er fremsat som et erstatningskrav vedrørende et tab som følge af udlejers ophævelse af lejekontrakten vedrørende et butikslejemål som følge af sagsøgtes manglende betaling af leje. kurator i imerco holte aps under konkurs har den 19. december 2005 afvist sagsøgerens krav, og der er herefter anlagt sag i medfør af
. sagens omstændigheder: - 3 – sagsøgeren har haft til formål at indgå lejeaftaler med henblik på videre fremleje. sagsøgte har drevet virksomhed med detailhandel. der blev med ikrafttræden den
december 2002 skrev sagsøgte til sagsøgeren bl.a.: ”... de har endvidere anmeldt krav på husleje for den resterende lejeperiode. det er min opfattelse, at kravet er uberettiget allerede fordi lejemålet er misligholdt af imerco invest a/s som fremlejegiver både overfor udlejer og overfor imerco holte aps som fremlejetager. subsidiært skal kravet konkursreguleres svarende til et opsigelsesvarsel på tre måneder, jf.
erhvervslejelovens §
, skal ske regulering af det opgjorte tab, • at reguleringen tidligst kan få virkning fra bestemmelsens påberåbelse i december 2002, subsidiært tidligst fra august 2002, hvor sagsøgte er taget under konkursbehandling, • at sagsøgeren derfor kan rejse krav over for sagsøgte for, hvad der svarer til 21 måneders husleje eksklusiv moms, svarende til det tab, der er lidt, idet det er irrelevant, hvad sagsøgeren har aftalt med udlejer, og sagsøgte kan således ikke støtte ret på lejekontrakten mellem udlejeren og sagsøgeren, - 10 – • at udlejers tiltrædelse af betalingsforholdene udelukkende beror på en administrativ lettelse for sagsøgeren, • at sagsøgte er indforstået med, at der skal ske konkursregulering, • at sagsøgerens tabsopgørelse, der udspringer af aftalegrundlaget mellem sagsøgeren og sagsøgte, ikke er afhængig af, om sagsøgeren er mødt med krav fra udlejer, • at sagsøgte ikke kan støtte ret på udlejeres tiltrædelse af vilkår i fremlejekontrakten, afgivet over for sagsøgeren, • at der ikke gælder en tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren, idet sagsøgte er direkte årsag til sagsøgerens tab og har forvoldt tabet med forsæt, • at der i lejekontrakten mellem udlejer og sagsøgeren er afståelsesret, og at sagsøgeren ikke har haft mulighed for at udnytte denne afståelsesret på grund af sagsøgtes forhold, • at selvom det måtte konstateres, at sagsøgte ikke har forvoldt tabet med forsæt, så gælder der ikke en tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren under nogen omstændigheder, • at hvis der måtte gælde en tabsbegrænsningspligt, har sagsøgeren aldrig haft mulighed for at begrænse sit tab, da sagsøgte var den direkte årsag til udlejerens ophævelse over for sagsøgeren, • at sagsøgeren aldrig fik mulighed for at disponere over lejemålet, • at sagsøgeren havde en interesse i afviklingen af lejemålet, idet sagsøgeren havde afståelsesret, • at udlejer endnu ikke har rejst krav mod sagsøgeren, men at dette kan ske endnu, idet boet ikke er sluttet, samt • at sagsøgte derfor skal anerkende det af sagsøgeren anmeldte krav. til støtte for sin subsidiære påstand har sagsøgeren gjort gældende, - 11 – • at såfremt sagsøgerens krav måtte være betinget af udlejerens eventuelle krav mod sagsøgeren, vil kravets opgørelse være afhængig af, om udlejer anmelder et i øvrigt berettiget krav mod sagsøgeren, • at sagsøgte skal anerkende det af sagsøgeren anmeldte krav for tiden, jf.
2, så længe sagsøgerens bo ikke er afsluttet, jf.
2, • at såfremt der gælder en tabsbegrænsningspligt, og denne pligt ikke er opfyldt, så udgør et krav fra udlejeren anmeldt mod sagsøgeren et tab for sagsøgeren, der kan anmeldes hos sagsøgte, • at reglerne om konkursregulering og tabsbegræsning må drøftes, hvis udlejer anmelder et krav i sagsøgerens bo, • at sagsøgerens subsidiære påstand er tilstrækkelig klar, • at sagsøgerens bo kan forventes sluttet i slutningen af 2007, samt • at udlejers anmeldelse af et krav hos sagsøgeren på baggrund af lejekontrakten ikke har en så fjern og uvis karakter, at
sagsøgte har til støtte for sin principale påstand gjort gældende, • at sagsøgerens krav er et erstatningskrav, der angives at vedrøre sagsøgerens påståede tab som følge af udlejers ophævelse af lejekontrakten, • at det er en grundlæggende betingelse for sagsøgerens anmeldelse af et krav, at sagsøgeren dokumenterer sit krav, herunder godtgør sit tab, • at bevisbyrden for et sådant tab påhviler sagsøgeren, • at sagsøgeren ikke har dokumenteret noget tab, • at et tab ville kræve, at sagsøgeren dokumenterede, at udlejer har et berettiget krav mod sagsøgeren, • at sagsøgeren ikke – trods sagsøgtes opfordringer – har foretaget sig noget med henblik på at afklare, om udlejer - 12 – måtte have et krav mod sagsøgeren, og at denne undladelse skal tillægges processuel skadevirkning, og at det således skal lægges til grund, at sagsøgeren ikke har lidt noget tab, • at udlejer pr. dags dato rent faktisk ikke har anmeldt noget krav i sagsøgerens konkursbo, • at hverken et krav i anledning af et eventuelt tab som følge af lejemålets ophævelse eller et krav svarende til differencen mellem sagsøgtes lejebetaling i en eventuel opsigelsesperiode og sagsøgerens indtægter ved en genudlejening i opsigelsesperioden, er dokumenteret, • at sagsøgeren i april 2002 anmeldte betalingsstandsning og efterfølgende gik konkurs, og sagsøgeren allerede som følge heraf ikke har lidt et tab som anført, • at sagsøgeren i enhver tabsopgørelse forlods skal fradrage den leje, som sagsøgeren selv ville have været forpligtet til at betale til udlejer, • at sagsøgeren har en tabsbegrænsningspligt, som sagsøgeren ikke har opfyldt, idet sagsøgeren intet har foretaget sig for at opretholde lejemålet, • at sagsøgeren ikke har godtgjort, at man har haft vilje og/eller evne til at opretholde lejemålet, men at sagsøgeren kun har haft interesse i at få lejeforholdet afviklet og afsluttet hurtigst muligt, således at eventuelle krav mod sagsøgeren blev begrænset, • at sagsøgeren fremsætter et erstatningskrav mod sagsøgte i en situation, hvor udlejer ikke har anmeldt noget krav over for sagsøgeren, og at en pligt for sagsøgte til at anerkende et krav fra sagsøgerens side reelt vil udgøre en ubegrundet og en urimelig berigelse for sagsøgeren, • at konstruktionen mellem udlejer, sagsøgeren og sagsøgte i sin helhed er økonomisk neutral og alene er en praktisk ordning, hvor sagsøgte skulle betale leje direkte til udlejer, - 13 – • at sagsøgerens krav – hvis retten kommer frem til, at der er et krav - skal konkursreguleres, og maksimalt kan udgøre 3 måneders leje, • at det bestrides, at konkursregulering i givet fald først skal have virkning fra kurators fremsættelse af krav herom, idet der er tale om en fordringsprøvelse, hvor kurator på et hvilket som helst tidspunkt kan fremsætte krav om konkursregulering, idet kreditorer i modsat fald ville have en interesse i at anmelde eventuelle krav i konkursboet så sent som muligt for at udsætte kurators påberåbelse af en konkursregulering, hvilket sammenfattende medfører, at konkursreguleringen har virkning ganske uafhængigt at såvel anmeldelsestidspunkt, tidspunktet for fordringsprøvelse og tidspunktet for kurators fremsættelse af kravet om konkursregulering, • at der ikke er noget, der særligt taler for en fravigelse af erhvervslejelovens almindelige opsigelsesregler, såfremt der skal ske konkursregulering, idet der ifølge de afgivne forklaringer er tale om et almindeligt butikslejemål, • at lejemålet var ophævet ved sagsøgerens anmeldelse af betalingsstandsning og efterfølgende konkurs, og at en eventuel konkursregulering som følge heraf ikke først får virkning fra tidspunktet, hvor det påberåbes, • at såfremt konkursreguleringen således skal regnes fra april 2002, kræver sagsøgeren erstatning for en periode, hvor sagsøgte ubestridt har betalt lejen, idet sagsøgte har betalt leje frem til 26. august 2002, samt • at udlejer har sendt påkrav til sagsøgeren, hvilket medfører, at sagsøgeren har haft mulighed for at forhindre ophævelsen, men valgte at gøre ingenting udover at fremkomme med en anmeldelse på ca. 10 mio. kr. i sagsøgtes bo. sagsøgte har til støtte for sin subsidiære påstand gjort gældende, • at sagsøgerens påstand er så uklar og hypotetisk, at denne påstand ikke er egnet til påkendelse, - 14 – • at sagsøgeren således ikke kan nedlægge en påstand, hvorefter sagsøgerens krav i realiteten anmeldes som en betinget fordring i konkursboet, samt • at konkursboet efter sagsøgte alene afventer nærværende retssag, og at sagsøgeren således ikke har adgang til at anmelde et betinget krav i konkursboet, som medfører, at boet ikke kan afsluttes. skifterettens begrundelse og resultat: det kan lægges til grund, at der mellem sagsøgeren og sagsøgte blev indgået en fremlejeaftale, som i det væsentlige lagde sig op ad den lejeaftale, der var indgået mellem udlejer og sagsøgeren, og at sagsøgeren ifølge lejeaftalen havde ret til afståelse. lejemålet var uopsigeligt indtil 2013. sagsøgte betalte ikke huslejen for april 2002, og lejemålet blev som følge heraf ophævet over for sagsøgeren ved brev af 29. april 2002. sagsøgte blev taget under konkursbehandling den 12. august 2002. der blev efter ophævelsen af lejemålet indgået en aftale mellem udlejer og sagsøgte, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den 26. august 2002. sagsøgte betalte leje for perioden 1. april 2002 – 26. august 2002. udlejer har ikke anmeldt noget krav over for sagsøgeren, som blev taget under konkursbehandling den 9. maj 2003. det fremgår ikke af sagen, hvad der er sket med lejemålet efter sagsøgtes ryddeliggørelse ultimo august 2002. indledningsvist bemærkes, at sagsøgtes fremsættelse af påstanden om afvisning må anses for fremsat allerede i sagsøgtes duplik den 21. juli 2006, hvorfor sagsøgerens protest imod sagsøgtes nedlæggelse af påstanden om afvisning ikke tages til følge. henset til den af konkursen følgende ændring af forholdene samt til det almindelige lighedsprincip ved - 15 – konkursbehandling, finder
om konkursregulering, analog anvendelse, selvom lejemålet blev ophævet, før sagsøgte blev taget under konkursbehandling. henset til længden af uopsigeligheden ifølge lejeaftalen – indtil 2013 - samt til lejemålets karakter efter de afgivne forklaringer som værende et sædvanligt erhvervslejemål beliggende i holte, findes erhvervslejelovens udgangspunkt om et opsigelsesvarsel på 3 måneder at finde anvendelse ved konkursregulering efter
1, 1. pkt. erstatning i henhold til
3, kan ikke fastsættes højere end det tab, sagsøgeren ville have kunne kræve erstattet efter almindelige regler. sagsøgte har ubestridt betalt leje frem til august 2002, og udlejer har ikke på nuværende tidspunkt fremsat noget krav over for sagsøgeren. sagsøgeren har ikke under denne sag hverken dokumenteret eller endsige godtgjort, at der er lidt noget tab overhovedet. sagsøgeren har henvist til værdien af afståelsesretten, men er ikke fremkommet med dokumentation for noget tab. hertil kommer, at der i et eventuelt erstatningsopgør vil skulle tages hensyn til andre momenter, som ikke er inddraget i denne sag. vedrørende sagsøgerens subsidiære påstand er denne betinget af, at udlejer fremsætter et krav over for sagsøgeren. henset til, at der er forløbet snart 5 år fra lejemålet blev ophævet uden, at udlejer har fremsat eller varslet fremsættelse af noget krav, og da der ikke er særlige omstændigheder, der giver anledning til at få påkendt et betinget krav, findes sagsøgerens subsidiære påstand at være af så uvis karakter, at påstanden ikke kan tages under påkendelse. sagsøgte frifindes derfor. idet sagsøgte får fuldt medhold, skal sagsøgeren inden 14 dage betale 87.580 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte som angivet nedenfor. - 16 – thi kendes for ret: sagsøgte, imerco holte aps under konkurs, frifindes. inden 14 dage betaler sagsøgeren, afviklingsselskabet invest af 16. april 2002 a/s under konkurs, i sagsomkostninger til sagsøgte 87.580 kr., hvoraf 7.580 kr. dækker retsafgiften, og 80.000 kr. dækker udgiften til advokatbistand. jette-marie sonne (sign.) ___ ___ ___ udskriftens rigtighed bekræftes p.j.v. sø- og handelsretten, den
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.