højesterets dom

højesterets dom afsagt onsdag den

1. november 2009 sag 324/2007 (
2. afdeling) orla w. grafisk hus a/s (advokat birthe valentin) mod julsø ejendomme a/s (advokat jon søberg) i tidligere instans er afsagt dom af vestre landsrets
3. afdeling den
4. juni
5. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: peter blok, poul søgaard, thomas rørdam, jon stokholm og henrik waaben. påstande appellanten, orla w. grafisk hus a/s, har påstået frifindelse. indstævnte, julsø ejendomme a/s, har påstået stadfæstelse. supplerende sagsfremstilling i udkastet til ”køberet”, som ikke blev underskrevet af parterne, hedder det i § 2 bl.a.: ”§
6. det forudsættes: … at ejendommen er fri for forurening, at eventuelt ekstrafundering ud over sædvanlig fundering ikke overstiger kr. 500.000,00, …” - 2 - i det senere udkast til købsaftale, som blev udarbejdet af hans aage andersen, og som heller ikke blev underskrevet af parterne, hedder det bl.a.: ”ejendommen, der er en erhvervsejendom, sælges som den er og forefindes med de på grunden værende bygninger, installationer og fjernvarmeanlæg. jordbundsforholdene er sælger uvedkommende.” forklaringer til brug for højesteret er der afgivet supplerende forklaringer af hans aage andersen og jon søberg. hans aage andersen har forklaret, at han blev ansat i virksomheden for at hjælpe den ud af en økonomisk anstrengt situation. fredag den
7. juni 2002 var han med til et møde hos sten andersen. virksomheden havde købt en anden ejendom og havde i nogen tid haft den i sagen omhandlede ejendom til salg. han var sammen med carsten møller petersen. mødet mundede ud i, at der senere på dagen blev sendt en fax fra jon søbergs kontor med en køberet. der havde ikke tidligere været drøftet en køberet. køberetten blev drøftet over weekenden, og mandag blev det meddelt, at virksomheden ikke kunne acceptere en køberet. det var vigtigt, at det var en købsaftale uden risiko. de kunne ikke acceptere de forbehold, der var nævnt i kø- berettens §
8. carsten møller petersen ringede til sten andersen og takkede nej. sten ander- sen vendte tilbage senere samme dag med oplysningen om, at de ønskede at købe ejendom- men. han udarbejdede herefter udkast til en købsaftale. der blev beskrevet en række forhold, der skulle indgå i handlen. han nævnte blandt andet, at der var tale om en erhvervsejendom. han skrev punktet ”jordbundsforholdene er sælger uvedkommende” for at komme væk fra de i udkastet til køberet nævnte punkter. der havde ikke tidligere været drøftet noget om jord- bundsforholdene. efterfølgende udgik punkterne med betaling for transport, opmagasinering og forrentning, idet sten andersen ikke kunne acceptere, at han ikke på forhånd vidste, hvad den endelige købesum blev. det blev herefter aftalt, at købesummen blev forhøjet med 50.000 kr. hans udkast til købsaftale blev sendt til sten andersen den
9. juli
10. det var først her- efter, at de drøftede reguleringen af købesummen, mod at punktet med omkostninger til trans- port, opmagasinering samt forrentning blev frafaldet. advokat søberg blev herefter bedt om at lave et endeligt udkast til købsaftale. den ansvarsfraskrivelse, der fremgår af dette udkast, opfattede han som en bredere ansvarsfraskrivelse, der nu lukkede helt af for eventuelle re- greskrav. ansvarsfraskrivelsen var ikke blevet drøftet, inden de blev præsenteret for udkastet. - 3 - der blev lavet et tillæg til købsaftalen, idet sælger ønskede at få en kontant betaling i forbin- delse med underskrivelse af aftalen. carsten møller petersen og han havde lavet tillægget, der først blev præsenteret for sindberg og sten andersen på mødet den
11. juli, hvor aftalen blev underskrevet. han har ikke på noget tidspunkt omtalt ansvarsfraskrivelsen vedrørende forure- ning og heller ikke hørt den omtalt. advokat jon søberg har forklaret, at han har udarbejdet udkastet til køberet. baggrunden for indføjelsen af punktet i § 2 om, at ejendommen er fri for forurening, var, at der var tale om en grafisk virksomhed, og at han formentlig ikke havde undersøgt noget vedrørende ejendom- men. det er magtpåliggende for en ejer, at ejendommen er fri for forurening. grunden til, at punktet blev indføjet, var endvidere, at det så kom op til diskussion mellem parterne. den omstændighed, at punktet om forurening ikke er med i hans aage andersens udkast til købs- aftale, betyder ikke, at punktet blev frafaldet. køberen fraskrev sig ingen rettigheder vedrø- rende forureningen. punktet vedrørende jordbundsforholdene drejer sig om funderingsforhol- dene, idet grunden ligger i et område, der tidligere havde været en del af fjorden. punktet med de 500.000 kr. omtalt i udkastet til køberet er formentlig kommet fra et håndskrevet notat den
12. juni 2002, hvor sten hasager, der er arkitekt på projektet, havde oplyst, at piloteringen ikke måtte overstige 500.000 kr. sten hasager var bekendt med problemer i forbindelse med pilotering i området. der var således fokus på ekstrafunderinger frem for forurening. carsten møller petersen havde overbevist køberen om, at der ikke var forurening på grunden, hvilket han fik oplyst af sten andersen og sindberg. efterfølgende ville sælgeren have en total an- svarsfraskrivelse vedrørende bygninger og grund for så vidt angår funderingsproblemer. der blev ikke fraskrevet noget ansvar vedrørende forurening. ansvarsfraskrivelsen i den endelige købsaftale går ud på, at man vil være sikker på, at sælger ikke kunne blev ramt af regreskrav vedrørende ekstrafunderinger. sælger havde fået oplyst, at den tidligere anvendte passus ”som den er og forefindes” ikke var dækkende. han har efterfølgende undret sig over, hvorfra sæl- ger vidste, at denne passus ikke var dækkende, idet sælger ikke var advokatrepræsenteret. baggrunden for, at punktet i udkastet til køberet om, at ejendommen er fri for forurening, ikke er med i købsaftalen, var, at sælger havde overbevist køberen om, at ejendommen ikke var forurenet, sammenholdt med, at der ikke på ejendommen var registreret forurening. højesterets begrundelse og resultat - 4 - det må som anført af landsrettens flertal lægges til grund, at orla w. grafisk hus a/s ikke forud for købsaftalens indgåelse oplyste julsø ejendomme a/s om amtets afgørelse af
13. juni 2001 om kortlægning af ejendommen på vidensniveau 1 som muligt forurenet, hvilken afgørelse bl.a. indebar, at anvendelse af ejendommen til boligformål krævede godkendelse af amtet, og at amtet i forbindelse hermed kunne stille krav om udførelse af nødvendige forure- ningsundersøgelser. højesteret finder, at orla w. grafisk hus herved klart har tilsidesat sin oplysningspligt vedrørende et forhold af væsentlig betydning. heroverfor kan der hverken lægges vægt på, at julsø ejendomme – på trods af selskabets kendskab til, at ejendommen havde været anvendt til grafisk virksomhed – undlod at foretage nærmere undersøgelser ved- rørende ejendommens forureningsforhold, eller på den aftalte ansvarsfraskrivelsesklausul. med disse bemærkninger og i øvrigt af de grunde, der er anført af landsrettens flertal, stadfæ- ster højesteret dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal orla w. grafisk hus a/s betale 75.000 kr. til julsø ejendomme a/s. de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsom- kostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.