kobenhavns byret

kobenhavns byret udskrift af dombogen dom afsagt den

1. oktober 2016 i sag nr. bs 9c-76812016 keystone investment management a/s havnegade 39 1058 ksbenhavn k mod andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a-b m.fl. c/o valdal advokatfirma oster alld 33 2100 ksbenhavn@ sagens baggrund og parternes pistande sagen, der er anlagt ved kobenhavns byret den29.januar 2076,vedrsrer sporgsm6let om, hvorvidt andelsboligforeningen sortedam dossering 95 a- b m. fl. har pitaget sig at betale det pistevnte belob til keystone ved at ind- gil aftale om kob af matr.nr. 705 udenbys khdebo kvarter, kobenhavn. be- liggende sortedam dossering 95 a-b og ryesgade i
2. i l6 a-b samt i
3. sagsogeren har nedlagt pistand om, at andelsboligforeningen sortedam dos- sering 95a-b m.fl. skal betale 1.250.000 kr. til keystone investment mana- gement a/s med tilleg af morarente fra den
4. december 2015, subsidirrt procesrente fra sagens anleg. sagsogte har nedlagt pistand om frifindelse, subsidirrt frifindelse mod beta- ling af et af retten fastsat lavere belsb end pist6et. oplysningerne i sagen denne dom indeholder ikke en fuldstrndig sagsfremstilling, jf. retspleje- lovens $ 218 a, stk.
5. af lejelovens $
6. stk. 1 fremgir blandt andet: tilbudspligten opfoldes ved, at ejeren overfor samtlige lejere af beboelseslej- ligheder fremsrtter tilbud om" at en af beboeme dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme kobesum, kontante udbetaling og ovrige vilkir. som ejeren kan opni ved salg til anden side. vilk6rene skal vere af et sidant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening. sttr175la9-s0 i-5111 t-k i 91-t l-t.14-m0 l-t0:-u(:2 side 2/8 ved brev af
7. september 201 5 til beboelseslejerne i ejendommen blev en af beboerne stiftet andelsboligforening tilbudt at erhverve ejendommen pi de vilkflr. der var aftalt mellem srlgerne og bjerke ejendom dk a/s i ksbsafta- len. af kobsaftalens $ l0 .7 .
8. afsnit fremgir: ksber, hvad enten det mitte blive bjerke ejendom dk a/s eller en af lejerne etableret andelsboligforening, betaler saler stort kr. i mio. med tillreg af moms til keystone investment management a/s for forhandling og formid- ling af overdragelsen. ethvert saler til keystone investment management a/ s ihenhold til nerverende punkt er selgeme uvedkommende i enhver hense- ende, hvorfor srlgeme ikke indestir herfor. i af brev af
9. november 2015 fra andelsboligforeningen sortedan dossering 95a-b m.fl til selgerne ved edc erhverv poul erik bech, att. helge rud larsen fremgir blandt andet: jeg skalhermed pa vegne a/b sortedam dossering 95a-b m.fl. meddele ac- cept af tilbuddet om. at andelboligforeningen erhverver ejendommen pr. l. december 201 5, siledes som denne skal tilbydes i medfor af lejelovens kap. xu. jeg har orienteret lone thuen om, at andelsboligforeningen vil foretage egen deponering af de belsb. der fremgir af ksbsaftalen: kr. 0,5 mio. hos edc og kr. 1,5 mio. pa selgers deponeringskonto i danske bank. derved kan den oprindelige deponeringer efter min opfattelse frigives til denne. forklaringer morten schultz forklarede blandt andet. at han er uddannet cand. polit. han har arbejdet i branchen siden
10. og han er i dag direktsr og medejer af keystone invest management a/s. det er ejendomsinvesteringsselskab. der primert betjener udenlandske investorer. bjerke ejendom dk a/s er et norsk familieejet selskab. morten schultz sidder som direktsr i et af deres dansk ejede selskaber. han har ganske fi befojelser i dette selskab og har in- gen underskriftskompetence eller ejerandele i selskabet. der er tale om en opgave som selskabsadministrator og outsourcing. vedrsrende ksbet af den i sagen omhandlede ejendom kontaktede han edc mregleren og modtog efterfolgende materiale til brug for, at han kunne udar- bejde en indstilling til bestyrelsen i norge. sti)r)7516c-so i -sto i -k i 91-t i -ll4-m0 t -po:.\l(:: side 3/8 vedrsrende faktura og kreditnota. bilag 5, forklarede morten schultz, at det var en beklagelig fejl, at han i fsrste omgang fakturerede i %o.det er den del, de typisk tager sig betalt. men i denne sag var der aftalt en fast pris pi 1.000.000 kr. i yo er en almindelig sats for den type arbejde i branchen. han havde en lang rrkke samtaler med lone thun og bjerke ejendom dk a/s, blandt andet fordi, at der var tale om, at selger var et dodsbo, og siledes var representeret af tre forskellige advokater. selve forlsbet gik relativt hurtigt fra, at han tog kontakt til lone thun, og til at bestyrelsen i norge havde un- derskrevet den betingede ksbsaftale. det er sagsogeren ved hjelp af under- ridgivere, der har udarbejdet materialet til brug for den norske bestyrelses beslutningsgrundlag. de udgifter, sksnsmrssigt opglort til omkring halvde- len afdet ptstiede belsb, er belsb. som sagsogeren har afholdt til disse r6dgi- vere. denne r6dgivning var en del af materialet. der blev sendt tilnorge. efter at sagsogeren blev orienteret om, at lejerne valgte at udnytte forkobs- retten, kontaktede han lejernes advokat. han husker ikke, om de henvendte sig til ham. der var en dialog. hvor andelsboligforeningen bad dem afvente med at sende fakturaen, da andelsboligforeningen ville tage stilling til. om de ville betale. sagsogeren sendte til sidst fakturaen ud og fik herefter at vide, at de ikke ville betale. et projekt som dette. ville blive for omkostningstungt. hvis et selskab som bjerke ejendom dk a/s selv skulle afholde disse udgif- ter. adspurgt af sagsogte forklarede han, at han har en managementaftale med bjerke ejendom dk a/s, og at han forvalter syv ejendomme i danmark for dem. der var i denne sag tale om en due dilligence pi baggrund af hvilken, de udarbejdede en skriftlig indstilling til. han deltog endvidere i et mode med bestyrelsen. i denne type projekter. tager man typisk kontakt til lejeme i lsbet af proces- sen for at undgi misforstielser og uoverensstemmelser. han talte med nogle af lejeme, men har ikke msdt niels henrik juhl. han er bekendt med handler. hvor den eksterne kober" andelsboligforenin- gen. ikke bliver belastet af honorar. det aftrenger af koberen. det udarbejdede materialet bliver ikke udleveret til lejerne, da man forsoger at undgi konflikter. niels henrik juhl forklarede blandt andet. at han er daglig leder i grundtvigs- kirken. han boede i ejendommen pa daverende tidspunkt. hans rolle i hand- len var, at han var en del af initiativgruppe, der skulle undersoge, om der var beboergrundlag for at stifte en andelsboligforening. peter jahn og partnere har ridgivet denne beboergruppe. andelsboligforeningen har ikke modtaget dokumenter mv. fra sagsogeren. salrret til sagsogeren blev under msde med andelsboligforeningens advokat drsftet. og man folte sig ikke forpli5et til at afholde udgiften for r6dgivning mv., som man ikke havde modtaget. formu- leringen af acceptbrevet blev udarbejdet i samarbejde og med denne forstiel- se. forevist bilag 4 kan vidnet ikke se den setning. der skulle give udtryk de- std,75169-50t-st0t-k i 9l-tl-t_11-m0 t-pot-x:l side 4/8 nne opfattelse parternes synspunkter sagsogeren har i pistandsdokument af
11. september 2016 gjort grldende blandt andet at: det gores overordnet geldende. at andelsforeningen aftaleretligt p6tog sig denne pligt ved at acceptere tilbuddet om ksb af ejendommen, samt at lejelo- vens regler om tilbudspligt ikke er til hinder herfor. reglerne omtilbudspligt, jf. lejelovens $ 100, stk. l, jf. $
12. stk. l, l. pkt., pilegger omfattede ud lej ningsej endomme en forksbsret ti i beboe seslej eme i (tilbudspligten). der bl.a. udlsses. hvis ejeren indgir overdragelsesaftale med tredjemand. beboelseslejeme skal i givet fald tilbydes at erhverve ejendom- men gennem en andelsboligforening pi samme vilkir, herunder pris. som eje- ren har aftalt med tredjemand. de tidligere ejere (selgerne) indgik betinget kobsaftale den
13. august 2015 med bjerke ejendom dk a/s (bilag i ). selgeme var bistiet af mrgleren edc erhverv poul erik bech. mens bjerke ejendom dk a/s rekvirerede keystone til at udfore koberridgivning, herunder forhandling og formidling af aftalen. kobsaftalen var betinget af tilbudspligtprocedurens udfald, jf. ksb- saftalen, $$ 10.6-10.7 (bilag i , side 8). centralt for sagen er navnlig bestem- melsen i ksbsaftalen, $ 10.
15. afsnit. hvor det hedder: >ksber, hvad enten det mitte blive bjerke ejendom dk a/s eller en af lejeme etableret andelsboligforening, betaler salar stort kr. i mio. med tillreg af moms til keystone lnvest- ment management a/s for forhandling og formidling af overdragelsen. ethvert saler til keystone investment management a/s i henhold til nerverende punkt er srlgerne uved- kommende i enhver henseende, hvorfor salgerne ikke indestir herfor.< srelgeme udsendte brev af
16. september 2015 (bilag 2) til beboelseslejerne i ejendommen, hvorefter en af beboerne stiftet andelsboligforening blev tilbudt at erhverve ejendommen pi de vilkir, der var aftalt mellem srelgerne og bjer- ke ejendom dk a/s iksbsaftalen (bilag l). andelsboligforeningen accepterede uden forbehold dette tilbud ved brev af
17. november 2015 (bilag 4). andelsboligforeningen indtridte herved i ksbers forpligtelser under ksbsafta- len, herunder $ 10.7, og pitog sig derfor ogsi at betale keystones salrr pa 1.000.000 kr. med tilbg af moms. andelsboligforeningens anbringender kan ikke fore til et andet resultat. det er siledes uden betydning for sagens afgorelse, at keystones bistand blev rekvireret af bjerke ejendom dk a/s, idet kobsaftalen. $ 10.7,
18. afsnit, ne- std175169-s0t-st0t-k i9r-ttt_14-m0l-po:-u(:2 side 5/8 top pilegger andelsboligforeningen at betale, nir andelsboligforeningen har accepteret tilbuddet om ksb. lejelovens regler om tilbudspligt er ikke til hin- der for. at andelsforeningen pi denne mide aftaleretligt pitager sig pligten til at betale salaret, jf. bl.a. udtrykkeligt tbb 2007.525 @.den af andelsbo- ligforen ingen piberibte hoj esteretsdom, u.
19. 3 2 8 i h, indeho lder intet af relevans for tvisten i denne sag. det er endvidere uden betydning, at andelsboligforeningen i brev af
20. no- vember 2015 (bilag 4) anforte. at ejendommen erhverves, >>siledes som den- ne skal tilbydes lejerne i medflar af lejelovens kap. xvi< .lfalge tilbudspligt- reglerne skulle andelsboligforeningen netop kun tilbydes at ksbe ejendom- men pi de vilkir, srelgerne havde aftalt med bjerke ejendom dk a/s ved ksbsaftalen af
21. august 201 5 (bilag l). beboelseslejeme kunne herefter kun vrelge mellem at erhverve ejendommen p6 selvsamme vilkir eller at fortsette som beboelseslejere. tilbudspligtreglerne giver ikke beboelseslejerne ret til at kobe ejendommen pi bedre vilkir end tredjemand. det mi endvidere afvises, at andelsboligforeningen som hrvdet kun indtrid- te ide vilkir" som selgerne opn6ede i forbindelse med ksbsaftalen. men ikke vilkir som bjerke ejendom dk a/s opniede. denne sondring mellem vilkir i en aftale. som andelsboligforeningen herved gor greldende, er i strid med s6vel tilbudspligtreglemes ordlyd som almindelige aftaleretlige principper. retten bor tillige afvise andelsboligforeningens eventuelle synspunkter om kvalitet og indhold af keystones bistand allerede fordi, at ksbsaftalen, $ 10.7, netop afspejler en specifik aftalt pris for udfsrt arbejde (fastprisaftale). an- delsboligforeningen har under alle omstrendigheder ikke godtgjort, at der skulle vrre grundlag for salrrreduktion pa grund af mangler eller lignende. faktura og kreditnota af
22. november 201 5 (bilag 5) udgor til sammen be- horigt rentepikrav. hvorfor keystone krever rente efter renteloven principalt fra den
23. december 2012, jf. rentelovens $
24. stk. 2 (morarente), og subsi- diert fra sagens anbg, jf. rentelovens $
25. stk. 4 (procesrente). andelsbolig- foreningen har ikke bestridt keystones principale rentepistand. il sagsogte har i pastandsdokument af i
26. september 201 6 gyort grldende blandt andet. at: lejelovens $ 103 angiver. at en af lejerne stiftet andelsboligforening skaltil- bydes at erhverve ejendommen"til samme kobesum, kontante udbetaling og avrige vilkar, som eieren kan opnd ved salg til anden side". lejerne skal s6- ledes stille ejeren pa samme mide. hvad angir pris og ovrige vilkir. som eje- g kan opni ved salget af ejendommen til trediemand. bestemmelsen kan ik- ke fraviges til skade for lejerne,jf. lejelovens $ 105, og lejerne kan derfor ik- ke pihgges yderligere byrdefulde vilkir, end de vilkir, som ejeren opnir ved salg til trediemand. st&r75169-50l -st0l-kie]-t il_34-m0t-m:-k:l side 6/8 det folger udtrykkeligt af ksbsaftalens $ 9 (bilag l), at ejeren opn6ede en pris for ejendommen pi kr. i l0 mio. det folger endvidere af kobsaftalens $ 10.7, at alle krav fra sagsoger var ejeren uvedkomne. sagsogers krav er sile- des ikke et vilkir "opniet" af ejeren af ejendommen, og dermed ikke krav som lejerne kan tilpligtes at indtrede i. det folger forudsetningsvist af tilbudspligtsreglerne i lejelovens kap. xvi. at en ekstem ksber af en ejendom omfattet af reglerne om tilbudspligt mi tile, at ejendommen skal tilbydes til lejeme, fsr den eksterne ksber endeligt kan betragte sig kober af ejendommen. at ejendommen pi denne mide erhverves betinget af, at lejerne ikke accepterer tilbud om at ksbe ejendommen er s6- ledes en kendelig forudsretning for enhver ejendomskober. det vil vere stri- dende mod intentionen bag de preceptive tilbudspligtsregler, sifremt lejeme/ andelsboligforeningen skal betale honorar til ridgivere, som de ikke har mod- taget ridgivning fra, ligesom det vil stride mod intentionen bag tilbuds- pligtsreglerne, s6fremt der oven i kobesummen skal legges et i ovrigt vilkir- ligt fastsat honorar, der fordyrer og dermed vanskeliggor lejemes mulighed for at erhverve ejendommen. tilbudspligtsregleme er netop giort prcceptive af den 6rsag. til stotte herfor fremheves afgorelsen gengivet i ufr 2006.3281h, hvor det beskyttelsespreceptive moment netop var udslagsgi- vende. det har ikke vreret intentionen med reglerne om tilbudspligt i le.ielovens kap xvi, lejerne skulle indtrrede i andre vilkir, end dem som ejeren af ejendom- men opnir ved salget. det bestrides. at andelsboligforeningen ved den afgivne accept af ksbet af ejendommen samtidig accepterede at betale sagsogers honorar for sagsogers arbejde udfsrt for selskabet bjerke ejendom dk a/s. sagsogtes accept (bilag 4) angav udtrykkelis, at sagsogte accepterede at ksbe ejendommen pi de vilkir, som lejerne i henhold til lejelovens kap. xvi skaltilbydes lejeme. som anfsrt indledningsvist er det stridende mod reglerne om tilbudspligt at sagsoger krcver betaling hos sagsogte, og har sagsogte ikke accepteret - stiltiende eller udtrykkeligt - af skulle betales sagsogers honorar for arbejde udfsrt for selskabet bjerke ejendom dk a/s. sagsogte har faktureret sagsogte for " rddgivning i forbindelse med.for- handling og.fornidling af overdragelsen af e.iendommen sortedam dosse- ring 95a-b m.fl:',jf. faktura af
27. november 201 5 fremlagt som bilag
28. det bestrides at sagsoger har ydet nogen form for ridgivning overfor sagsog- te, ligesom det bestrides at sagsoger har ydet ridgivning som sagsogte kan tilpligtes at betale for. sagsogers opdragsgiver var selskabet bjerke ejendom dk a/s. og sagsogte benyttede egen ridgiver i forbindelse med stiftelsen af ande lsbol igforeningen. det fremhrves, at bjerke ejendom a/s indgik aftale med srlgerne af ejen- stdu?5169-50t -st0t-x te{- il-l_14-m0t-p02-w:2 side 7/8 dommen om ksb af ejendommen til udbudsprisen, jf. herved annonceringen af ejendommen fremlagt som bilag a sammenholdt med kobsaftalen fremlagt som bilag l. det fremstir fuldstendig udokumenteret, hvad sagsoger har ud- fon af ridgivning for sin klient bjerke ejendom a/s, og som sagsoger nu kr&ver, at sagsogte skal betale for. som folge afde ovennrvnte synspunkter skal sagsogte frifindes sifremt retten mitte finde, at sagsoger med rette kan krrve betaling hos sag- sogte for sit arbejde udfsrt for bjerke ejendoms a/s gores det greldende, at sagsoger ikke har fsrt bevis for, at et honorar svarende til det pflstiede belob er,et rimeligt honorar. parteme har i det vesentligste procederet i overensstemmelse hermed. rettens begrundelse og afgorelse lejeme, der senere stiftede andelsboligforeningen sortedam dossering 95a- b m.fl., modtog et tilbud om at erhverve ejendommen til samme kobesum og pi samme vilkir, som srlgeme kunne opni ved salg til bjerke ejendom dk a/s i overensstemmelse med lejelovens regler om tilbudspligt. det er ubestridt, at den betingede ksbsaftale, der er underskrevet bjerke ejendom dk a/s og selgerne den
29. august
30. er en del af aftalegrundla- get. retten lregger efter det oplyste, herunder niels henrik juhls forklaring he- rom, til grund. at lejeme var opmrrksomme pi vilkiret i ksbsaftalens $ 10.7, og at dette punkt blev drsftet under moder i initiativgruppen, hvor advokat thomas rysgaard rasmussen ligeledes deltog. af acceptbrev af
31. november
32. hvor lejerne accepterede og indtrf,dte i kobsaftalen og vilk6rene for denne, fremgir ikke forbehold eller lignende overfor vilkiret i aftalens $ 10.
33. der er ikke efter ordlyden af lejelovens $ 103 eller forarbejderne til denne grundlag for at fastsl6, at et vilkir som det aftalte strider imod indholdet eller formilet med bestemmelsen. hvorfor retten finder, at sagsogtes henvisning i acceptbrevet til lejelovens kap. xvi ikke kan fsre til, at sagsogte ikke skulle vrere bundet af vilkiret i ksbsaftalens $ 10.
34. retten finder herefter. at sagsogte ved acceptbrevet accepterede vilkirene i ksbsaftalen" og siledes ogsa vilkiret om at betale salrer til sagsogeren. efter det oplyste finder retten. at der ikke er fremkommet oplysninger om, at sagsogerens arbejde var beheftet med mangler. at der er faktureret for mere stil175v,9-s0l -5ll)l -x lr1-1 t-l.i{-m0 l-p0l-u(:: side 8/8 arbejde, end der er udfsrt. eller at det fakturerede belsbs stsrrelse er urime- list. herefter, og da intet af det af sagsogte i ovrigt anfsrte kan fsre til et andet resultat. tages sagsogerens pistand til folge. vedrsrende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet ret- ten har fundet, at sagsogte efter sagens udfald skal betale sagens omkostnin- ger til sagssgeren. der under hensyn til sagens resultat, vrrdi og forlsb fast- srettes til90.000 kr.. heraf 15.150 kr. tildekning af retsafgift og 15.150 kr. til drekning af berammelsesafgift. thi kendes for ret: andelsboligforeningen sortedam dossering 95a-b m.fl. skal inden i 4 dage til keystone investment management a/s betale 1.250.000 kr. med tilleg af morarente fra den 2l . december 2015 til betaling sker samt sagens omkost- ninger med 90.000 kr. de idsmte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens $ 8a. cecilie kruse dommerfuldmregtig udskriftens rigti ghed bekrreftes. ksbenhavns byret, den i
35. oktober 2016 sanne w inther, kontorfuldmegtig sin17516r-50 t -s] ol -x i er-l t-1.11-m0 l-tu-ktl publiceret til portalen d. 13-04-2018 kl. 08:57 modtagere: appellant andelsboligforeningen sortedam dossering 95a-b m.fl., indstævnte keystone investment management a/s, advokat (h) rune wold, advokat (l) thomas rysgaard rasmussen