højesterets dom afsagt fredag den 18. januar 2013 sag 97/2012 (1. afdeling) troels grum-schwensen (advokat rasmus juvik, beskikket) mod ruth olesen (advokat thomas højlund, beskikket) og cej ejendomsa

§ 5, stk.

1, afløste § 69, stk. 1, i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene (lov nr. 24 af 14. februar 1967). bestemmelsen fandtes i dens nuværende formulering i den oprindelige lov om andels- boligforeninger og andre bofællesskaber (lov nr. 239 af 8. juni 1979), og det hedder i forar- bejderne til denne lov om forholdet mellem § 5 og den dagældende § 3 (nu andelsboligfor- eningslovens § 6) i de specielle bemærkninger i lovforslaget (folketingstidende 1978-79, til- læg a, spalte 2393) bl.a.: ”til § 3. - 6 - stk. 2 træder i stedet for boligfællesskabslovens § 3. bestemmelsen udvider overdrage- rens oplysningspligt over for erhververen. sigtet med bestemmelsen er at sætte parterne i stand til at sammenholde prisen for andelen med regnskab og vedtægter og til at be- dømme prisen på de enkelte forbedringsarbejder og inventargenstande. dette vil gøre det lettere for parterne at overskue prisfastsættelsen og dermed konstatere en eventuel overpris, således at en eventuelt regulering af aftalen kan ske snarest muligt. … bestemmelsen om oplysningspligt er nøje knyttet til bestemmelsen i forslagets § 5, idet de oplysninger, som overdrageren har givet, danner grundlag for prisfastsættelsen.” med hensyn til opgørelsen af værdien af en andel i foreningens formue er § 5, stk. 1, suppleret af bl.a. stk. 2 om ansættelse af ejendommens værdi, herunder litra b om valuarvurdering, og stk. 4 om opgørelse af foreningens prioritetsgæld. bestemmelserne fik deres nuværende for- mulering ved lov nr. 379 af 20. maj 1992 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1991-92, tillæg a, spalte 5985 f.) hedder det bl.a.: ”i den gældende lov er der ikke fastsat bestemmelser om, hvem der skal vurdere ejen- dommen, når denne ansættes til handelsværdien som udlejningsejendom. for at undgå omgåelse af prisfastsættelsesreglerne foreslås det, at vurderingen skal foretages af en ejendomsmægler, der tillige er valuar. endvidere foreslås det, at vurderingen højst må være 18 måneder gammel. der hersker en del uklarhed om, hvordan den del af prioritetsgælden, der udgøres af re- alkreditlån, skal opgøres, når ejendommen ansættes til den aktuelle ejendomsværdi (§ 5, stk. 2, litra c). det fastsættes derfor, at realkreditlån skal opgøres som obligationsrest- gælden til kursværdi. lånetypen, indekslån, skal opgøres som den indeksregulerede ob- ligationsrestgæld til kursværdi. der er tale om en ændring i forhold til boligstyrelsens cirkulære af 21. april 1986 om prisfastsættelsesreglerne, hvor det er anført, at indekslån skal medtages med den indeksregulerede pantebrevsrestgæld. ændringen bevirker, at ændringer i kurserne på indekslån - i lighed med ændringer i kurserne på andre lån - får betydning for prisfastsættelsen. ændringen medfører ændringer i andelsværdierne for andelshavere, hvis andelsbolig er finansieret med indekslån. hvis kursniveauet for indeksobligationer på det tidspunkt, hvor indekslånet blev optaget, var højere end i dag, vil andelsværdien stige. eksempel- vis vil andelsværdien for en andelsbolig med den indeksreguleret pantebrevsrestgæld på 500.000 kr. stige med ca. 50.000 kr., hvis kursniveauet på tidspunktet for låneoptagel- sen var 10 pct. højere end i dag. tilsvarende vil andelsværdien falde, hvis kursniveauet på tidspunktet for lånets opta- gelse var lavere end i dag. ved handelsværdien som udlejningsejendom (§ 5, stk. 2, litra b), foreslås foretaget en kontantvurdering. handelsværdien som udlejningsejendom bliver således opgjort på - 7 - samme måde som den offentlige kontantværdi. dette indebærer, at foreningens gæld fratrækkes på samme måde, som ved anvendelse af den offentlige kontantværdi (litra c). ved de øvrige beregningsmetoder, anskaffelsessummen (litra

1. a)og den prioriterede ejendomsværdi (litra
2. d)optages prioritetsgælden som hidtil til pantebrevsrestgælden. det er uden betydning, om der er tale om kontantlån eller almindelige obligationslån.” i de specielle bemærkninger til lovforslaget (folketingstidende 1991-92, tillæg a, spalte 5988 f.) hedder det bl.a.: ”det foreslås, at handelsværdien ansættes kontant, og at der foretages en vurdering af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, når formuen opgøres efter handelsværdien som udlejningsejendom. endvidere foreslås, at vurderingen ikke må være mere end 18 må- neder gammel. tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at vurderingen af handels- værdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dets vedta- gelse. med den foreslåede tidsfrist på 18 måneder åbnes mulighed for følgende proce- dure: i forbindelse med regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. resultatet indarbejdes i regnska- bet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. efter vedtagelse på generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer bestemmelse om prisen.” højesterets begrundelse og resultat 1. sagens hovedspørgsmål sagen angår, hvordan der skal forholdes ved prisfastsættelsen af en andel i en andelsboligfor- ening, når andelen sælges i perioden mellem to generalforsamlinger, og der i perioden er sket et fald i andelsboligforeningens formue, som ikke er en følge af den sædvanlige drift. 2. maksimalpris, andelskrone og reguleringspligt andelsboligforeningsloven indeholder i § 5, stk. 1, en bestemmelse, som maksimerer prisen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening med tilknyttet ret til en bolig. prisen må ikke overstige, hvad bl.a. værdien af andelen i foreningens formue ”med rimelighed kan be- tinge”. denne maksimalprisbestemmelse suppleres af reglerne i stk. 2-13 om forskellige pris- beregnings- og værdiopgørelseselementer. i overensstemmelse med ordlyden af andelsbolig- foreningslovens § 5, stk. 1, finder højesteret, at det er forholdene ved overdragelsen, dvs. på tidspunktet for indgåelsen af aftalen mellem sælger og køber om overdragelse af en andelslej- lighed, der er afgørende for, hvad prisen efter § 5, stk. 1, højst kan være. - 8 - aftaler om overdragelse af en andel skal forelægges foreningens bestyrelse til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, så- fremt prisen overstiger, hvad der er tilladt, jf. lovens § 6, stk. 3. værdien af andelen i foreningens formue fastsættes i almindelighed på en andelsboligfor- enings ordinære generalforsamling, og således at den vedtagne andelskrone og værdien af de enkelte andele gælder indtil næste ordinære generalforsamling. maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, er ikke til hinder for at fastholde den vedtagne andelsværdi indtil næste ordinære generalforsamling i tilfælde af formueforøgelse mellem de ordinære generalforsamlinger. er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betyd- ning for fastsættelsen af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrel- sens kontrol heraf tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere end, hvad der efter § 5, stk. 1, lovligt kan kræves. der skal således ved beregning af maksimalprisen i det mindste foretages en regulering af den senest vedtagne formueopgørelse på det eller de punkter, som må anses nødvendige for, at maksimalprisbestemmelsen kan an- ses for overholdt. 3. ejendomsværdi og reguleringspligt foreningen kan vælge at opgøre værdien af den faste ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jf. § 5, stk. 2, litra b. i givet fald skal vurderingen foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. ved opgørelsen af handelsværdien fastsættes andelsværdien ifølge be- mærkningerne til bestemmelsen normalt en gang årligt på generalforsamlingen. dette ændrer imidlertid ikke på, at en andel ikke må overdrages til en pris, der på handelstidspunktet er hø- jere end det, som værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge, jf. § 5, stk. 1. man kan således ikke fastholde den hidtidige andelskrone og andelsværdi, selv om den er baseret på en valuarvurdering, der er nyere end 18 måneder, hvis foreningen har mod- taget en senere valuarvurdering, der viser, at der er sket et fald i ejendommens værdi, som har væsentlig betydning for andelskronen og andelsværdien. 4. den konkrete sag a. forholdet mellem køber og sælger - 9 - aftalen mellem ruth olesen og troels grum-schwensen om køb af andelen til 2.377.824 kr. med tillæg af forskellige forbedringer blev indgået den 22. marts 2009. den aftalte pris for andelen blev opgjort på baggrund af årsregnskabet for 2007, der var baseret på en valuarvur- dering af ejendommen pr. 31. december 2007. ifølge vurderingen var ejendommens handels- værdi 115 mio. kr. på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen den 22. marts 2009 forelå der en ny valuarvurde- ring af ejendommen pr. 31. december 2008, som formanden for bestyrelsen for andelsbolig- foreningen modtog den 30. januar 2009, og som samtidig blev sendt til cej ejendomsadmini- stration a/s. af vurderingen fremgår, at ejendommens handelsværdi var faldet med 15 mio. kr. fra 115 til 100 mio. kr., dvs. ca. 13 %. denne oplysning var efter højesterets bedømmelse så væsentlig, at der burde have været taget højde for den ved overdragelsen af andelen; kort tid efter på generalforsamlingen den 22. april 2009 blev værdien af andelen da også nedsat til 1.883.440 kr. på denne baggrund finder højesteret, at faldet i andelens værdi på handelstidspunktet den 22. marts 2009 var af en sådan størrelsesorden, at købsprisen er fastsat i strid med den lovbe- stemte maksimalpris, jf.

§ 5, stk.

1. troels grum-schwensen har herefter krav på, at ruth olesen tilbagebetaler overprisen, jf.

§ 16, stk.

1. der foreligger ikke en beregning af overprisen fra bestyrelsens side. bestyrelsen beregnede således ikke i forbindelse med handlen, hvilken betydning faldet i ejendommens værdi isole- ret set ville have for andelens værdi. en beregning af andelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse alene under hensyn til faldet i ejendommens værdi, dvs. som en korrektion til andelsværdien fastsat i foråret 2008 i 2007-regnskabet, ville have ført til et fald i denne på ca. 568.000 kr. (ca. 24 %). det fremgår imidlertid af årsregnskabet for 2008, som blev vedtaget på generalforsamlingen i april 2009, at faldet i andelsværdien i 2008 som følge af en række andre forhold kun blev på 494.384 kr. på den baggrund finder højesteret, at overprisen må fastsættes til 494.384 kr. højesteret tager - 10 - derfor ligesom byretten troels grum-schwensens påstand over for ruth olesen om betaling af dette beløb til følge. b. forholdet mellem køber og administrator cej ejendomsadministration rådgav andelsboligforeningen om, at ruth olesens andel kunne sælges i marts 2009 til den hidtidige andelskrone og udfærdigede aftalen af
2. marts 2009 om overdragelse af andelen til troels grum-schwensen i overensstemmelse hermed, uanset at dette var i strid med den ufravigelige regel i

§ 5, stk.

1. på dette tidspunkt vidste cej ejendomsadministration, at værdien af andelsboligforeningens ejendom fra udgangen af 2007 til udgangen af 2008 var faldet fra 115 til 100 mio. kr. cej ejendoms- administration vidste også, at værdien af de enkelte andele var fastsat på grundlag af den højst mulige ejendomsværdi, jf.

§ 5, stk.

2, og at værdien af de enkelte andele først og fremmest beroede på ejendomsværdien. cej ejendomsadministration burde endvidere som professionel administrator af andelsboligforeninger have indset, at det ind- trådte fald i ejendomsværdien var af væsentlig – negativ – betydning for fastsættelsen af den enkelte andels værdi, og at prisen i handelen mellem ruth olesen og troels grum-schwensen indebar en overførsel af et allerede indtrådt tab i ejendomsværdi fra ruth olesen til troels grum-schwensen. ved under disse omstændigheder at have rådgivet som anført finder højesteret, at cej ejen- domsadministration har handlet ansvarspådragende over for både ruth olesen som sælger og troels grum-schwensen som køber. det er på den anførte baggrund uden betydning for an- svarsbedømmelsen, at overdragelsesaftalen indeholdt en bestemmelse om, at køberen var gjort bekendt med, at "den nuværende andelskrone formentlig vil falde på den kommende generalforsamling som følge af fald i valuarvurderingen", eftersom en sådan aftalebestem- melse ikke kan sætte lovens ufravigelige maksimalprisbestemmelse ud af kraft. det følger heraf, at cej ejendomsadministration over for troels grum-schwensen hæfter solidarisk med ruth olesen for tilbagebetalingen af overprisen på de 494.384 kr. højesteret tager derfor ligesom byretten også troels grum-schwensens påstand over for cej ejendoms- administration til følge. c. forholdet mellem sælger og administrator - 11 - som anført hæfter ruth olesen og cej ejendomsadministration solidarisk over for troels grum-schwensen for tilbagebetaling af overprisen på 494.384 kr. i det indbyrdes forhold mellem ruth olesen og cej ejendomsadministration er spørgsmålet i første række, hvem af dem der endeligt skal betale beløbet helt eller delvist. da ruth olesen indgik aftalen om salg den 22. marts 2009, gik hun som følge af cej ejen- domsadministrations rådgivning ud fra, at dette lovligt kunne ske til den hidtidige andels- værdi. hun vidste imidlertid, at ejendommens værdi var faldet, og at dette havde betydning for værdien af andelen. der er på den baggrund ikke tilstrækkeligt grundlag for at anse prisens lovlighed for tilsikret af cej ejendomsadministration over for ruth olesen. ruth olesen kan derfor ikke ud fra garantisynspunkter i forhold til cej ejendomsadministration forlange sig stillet, som om den tagne pris for lejligheden var lovlig. cej ejendomsadministration har imidlertid som nævnt ved sin fejlagtige rådgivning handlet ansvarspådragende over for ruth olesen. spørgsmålet er derfor, om ruth olesens tilbagebe- taling af overprisen udgør et tab, som hun ud fra erstatningsretlige synspunkter kan forlange erstattet af cej ejendomsadministration. det tab, som tilbagebetaling af overprisen udgør for ruth olesen, er imidlertid ikke opstået som følge af cej ejendomsadministrations rådgiv- ning, men er en følge af, at andelen østerbrogade 50, 4. tv., blev solgt i strid med maksimal- prisbestemmelsen i

§ 5, stk.

1, uden hensyntagen til et allerede indtrådt fald i ejendommens værdi af væsentlig betydning for andelens værdi. højesteret til- træder byrettens bevisbedømmelse, hvorefter det ikke er godtgjort, at ruth olesen ville have solgt andelen willemoesgade 6,

1. th., hvis hun havde fået at vide, at hun ikke kunne sælge andelen østerbrogade 50,
2. tv., til den hidtidige andelsværdi, og hun har heller ikke i øvrigt godtgjort, at hun har lidt et tab, som berettiger til erstatning af cej ejendomsadministration. i det indbyrdes forhold mellem ruth olesen og cej ejendomsadministration skal ruth ole- sen således endeligt stå for tilbagebetalingen af overprisen med renter, og ruth olesen skal friholde cej ejendomsadministration for betaling heraf. ligesom byretten tager højesteret således cej ejendomsadministrations friholdelsespåstand til følge i dette omfang. også for så vidt angår sagsomkostninger tiltræder højesteret byrettens bedømmelse, hvorefter de må anses for en erstatningsudløsende følge af cej ejendomsadministrations ansvarspådra- - 12 - gende rådgivning. cej ejendomsadministration skal derfor friholde ruth olesen for de sags- omkostninger, der tilkendes troels grum-schwensen. ligesom byretten tager højesteret så- ledes ruth olesens friholdelsespåstand til følge i dette omfang. d. konklusion højesteret stadfæster herefter byrettens dom i hovedsagen for byretten. e. sagsomkostninger i sagsomkostninger for landsretten skal ruth olesen og cej ejendomsadministration solida- risk til statskassen, subsidiært troels grum-schwensen (dennes retshjælpsforsikring), betale 60.000 kr. til dækning af advokatudgift. beløbet skal indbetales til højesteret, der i fornødent omfang afregner med retshjælpsforsikringen. i sagsomkostninger for højesteret skal ruth olesen (hendes retshjælpsforsikring), subsidiært statskassen, og cej ejendomsadministration solidarisk til statskassen, subsidiært troels grum-schwensen (dennes retshjælpsforsikring), betale 60.000 kr. til dækning af advokatud- gift. beløbet skal indbetales til højesteret, der i fornødent omfang afregner med retshjælpsfor- sikringen. cej ejendomsadministration skal yderligere til statskassen betale et beløb svarende til, hvad der skulle være betalt i retsafgift for højesteret, på 18.260 kr. som anført skal cej ejendomsadministration i det indbyrdes forhold friholde statskassen og ruth olesen (hendes retshjælpsforsikring) for de sagsomkostninger, som er betalt af statskas- sen eller ruth olesen (hendes retshjælpsforsikring). thi kendes for ret: byrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for landsretten skal ruth olesen og cej ejendomsadministration a/s solidarisk til statskassen, subsidiært troels grum-schwensen (dennes retshjælpsforsikring), betale 60.000 kr. - 13 - i sagsomkostninger for højesteret skal ruth olesen (hendes retshjælpsforsikring), subsidiært statskassen, og cej ejendomsadministration a/s solidarisk til statskassen, subsidiært troels grum-schwensen (dennes retshjælpsforsikring), betale 60.000 kr. cej ejendomsadministration a/s skal i sagsomkostninger til statskassen yderligere betale 18.260 kr. cej ejendomsadministration a/s skal i det indbyrdes forhold friholde statskassen og ruth olesen (hendes retshjælpsforsikring) for de sagsomkostninger, som er betalt af statskassen eller ruth olesen (hendes retshjælpsforsikring). de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.