fortsat behandling ved byretten for så vidt angår spørgsmålet om lejens stør- relse pr.
at kræve lejeforhøjelse ikke er begrænset af rammerne i lejekontrakten fortolket ud fra dagældende lovgivning. forbeholdet i - 2 - 1956-lejekontraktens § 2 må således efter en nutidig fortolkning forstås som et generelt for- behold om, at udlejer kan kræve lejeforhøjelse efter den
enhver tid gældende lovgivning. en ny lov finder efter almindelige regler ikke anvendelse på den del af et løbende retsforhold, som allerede er afsluttet, men den anvendes på den del af retsforholdet, hvor det relevante retsfaktum ligger efter lovens ikrafttræden. synoptik har således ikke ret i, at allerede indgå- ede lejemål ikke omfattes af en senere lovgivning, som videreudvikler mulighederne for leje- regulering. reformen af lejelovgivningen i 1975 betød derfor, at synoptik ikke kunne mod- sætte sig, at udlejer varslede en lejeforhøjelse
det lejedes værdi. synoptik må da også ved 1978-
læggets indgåelse have været fuldt opmærksom på, at udlejer havde opnået ret
at regulere lejen
det lejedes værdi, idet der i modsat fald ikke havde været nogen grund for synoptik
at acceptere en firedobling af lejen. da forbeholdet i § 2 i 1956-lejekontrakten må forstås som et forbehold om at kunne gøre brug af de lejeforhøjelsesmuligheder, som en udlejer har efter lovgivningen, og da der i 1978-
- lægget
lejeaftalen henvises
, at lejevilkårene fortsætter uforandrede, har udlejer i
læg- get taget forbehold om at bevare adgangen
at foretage fremtidige lejereguleringer efter le- jelovgivningens almindelige regler ved siden af den aftalte pristalsregulering. at københavns kommune ikke hidtil har gjort brug af sin adgang
at varsle lejeforhøjelse
det lejedes værdi/markedslejen, kan ikke
lægges nogen betydning, da det alene beror på, at kommunen først i 2006 har fået etableret en samlet administration af kommunens ejendomme med pligt
løbende at gennemgå samtlige lejekontrakter og foranledige, at den opkrævede leje svarer
markedslejen. det er efter den nugældende erhvervslejelov udgangspunktet, at lejer og udlejer har ret
at regulere lejen
markedslejen, jf. erhvervslejelovens § 13. det er rigtigt, at der er aftalefrihed, men det fremgår hverken af loven eller dens forarbejder, at parterne skal tage forbehold for anvendelse af § 13, eller at der gælder særlige vedtagelseskrav. det fremgår heller ikke af loven eller dens forarbejder, at en aftale om pristalsregulering skulle medføre, at en part mi- ster retten
at kræve lejen reguleret
markedslejen, medmindre parten har forbeholdt sig retten hertil. synoptik har
støtte for det modsatte standpunkt henvist
østre landsrets dom af 16. marts 2010 (stadfæstet ved højesterets dom gengivet i ufr 2011 s. 3469). denne afgørelse er imidlertid afgjort ud fra en almindelig aftalemæssig fortolkning baseret på en række konkrete omstændigheder, som ikke er
stede i den foreliggende sag. en sædvanlig aftale om pristalsregulering kan således ikke i sig selv anses for en positiv fravælgelse af er- - 3 - hvervslejelovens § 13. skulle dette være
fældet, ville det betyde, at også lejeren ville være forhindret i at kræve lejen nedsat
markedslejen, men dette resultat kan ikke udledes ved en sædvanlig fortolkning af en aftale om pristalsregulering. det kan ikke føre
en anden vurdering, at sagen angår en ældre lejekontrakt, da erhvervsle- jelovens § 86, stk. 2, udtrykkeligt fastslår, at loven også har virkning for lejeaftaler, der er indgået inden den
lægget havde ret
at kræve lejen forhøjet
det lejedes værdi. der er ingen holdepunkter for at antage, at 1956- lejeaftalens § 2 skal fortolkes som et generelt forbehold om, at den
enhver tid gældende lejelovgivning skal finde anvendelse med den virkning, at lejekontrakten skulle blive omfattet af en lovgivning, som først indføres langt senere, og som giver udlejeren ret
at kræve lejen forhøjet
det lejedes værdi, i dag markedslejen. det vil tværtimod forrykke parternes rets- stilling væsentligt, hvis en senere lovændring skulle indebære, at udlejer
lægges en ret, som udlejer ikke havde mulighed for at betinge sig på aftaletidspunktet. et sådant indgreb i en parts bestående og væsentlige rettigheder vil stride mod gældende retsprincipper om, at en borger skal kunne stole på og indrette sig efter, at borgernes rettigheder ikke berøves dem, uden at de har haft mulighed for at afværge dette. henvisningen i lejekontraktens § 2 kan der- for alene være en henvisning
udlejers mulighed for lejeregulering som følge af ændringer i skatter og afgifter, jf.
lige lejeaftalens § 5, samt en henvisning
lejelovgivningens dagæl- dende regler om en udlejers ret
at foretage en nærmere angiven procentforhøjelse af lejen i forhold
lejeniveauet i 1939. henvisningen ”i øvrigt forbliver lejevilkårene uændrede” i 1978-
lægget
lejekontrakten kan derfor ikke fortolkes på den måde, at der herved er aftalt mulighed for udlejer
at kræve lejen forhøjet
det lejedes værdi (markedslejen), men indebærer tværtimod en
kendegi- velse om, at parternes retsstilling i øvrigt ikke ændres med 1978-
lægget. tidligere retspraksis vedrørende lejekontrakter indgået før lovrevisionen i 1975 kan ikke
- lægges særlig vægt, da det i ingen af dommene er blevet gjort gældende af lejeren, at den tid- ligere lovgivning ikke indeholdt hjemmel for udlejer
at kræve lejen forhøjet
det lejedes - 4 - værdi, og at der derfor ikke uden holdepunkter i aftalen var hjemmel
at kræve en sådan lejeforhøjelse. spørgsmålet herom er derfor ikke tidligere blevet prøvet af domstolene. er- hvervslejelovens § 86, stk. 2, om lovens anvendelse på tidligere indgåede lejeaftaler er uden betydning for stillingtagen
dette spørgsmål, da § 89 ikke kan antages at angive undtagel- serne fra § 86, stk. 2, udtømmende. i øvrigt viser retspraksis entydigt, at det beror på en konkret aftalemæssig fortolkning af par- ternes aftale, om udlejer har ret
at kræve lejen forhøjet
markedsleje i
læg
en aftalt lejeregulering, uanset om lejeaftalen er indgået før eller efter 2000, og uanset om varslingen er sket før eller efter 2000, og det er følgelig også uden betydning for bedømmelsen af den foreliggende sag, om erhvervslejelovens § 89 er udtømmende. når parterne har aftalt pristalsregulering af lejen, kan lejen ikke i
læg
den aftalte lejere- gulering kræves reguleret
markedslejen, medmindre det ved en almindelig aftalemæssig fortolkning af aftalen kan udledes, at parterne netop har aftalt, at lejen
lige skal kunne re- guleres
markedslejen. det bestrides derfor, at udlejer i en sådan situation har ret
at for- høje lejen efter erhvervslejelovens § 13 selv i situationer, hvor kontrakten ikke angiver dette. hvis parterne – som det er sædvanligt – har aftalt en pristalsregulering af lejen, og parterne derudover ønsker, at lejen
lige skal kunne reguleres efter reglerne om markedslejen, skal dette kunne udledes af aftalegrundlaget. dette støttes bl.a. af østre landsrets dom af
at kræve lejen forhøjet
markedslejen, og der har da heller ikke på noget tidspunkt efter 1975 været varslet en forhøjelse
det lejedes værdi/markedslejen, hvilket i sig selv under- støtter, at det stedse har været parternes fælles opfattelse, at lejen ikke kan kræves forhøjet
det lejedes værdi, nu markedslejen. at parterne i 1978 aftalte en firedobling af lejen, må pri- mært ses i lyset af, at der samtidig skete en udvidelse af lejemålet. retsgrundlaget ret for en udlejer
, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, at forlange lejen forhøjet
et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, blev indført i 1975 gennem en ændret affattelse af § 35 i den dagældende lejelov, jf. lov nr. 82 af
kun at finde anvendelse på lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden, jf. ændringslovens §
at kræve lejen reguleret
det lejedes værdi. i
fælde af aftalt uopsigelighed kunne lejeforhøjelse dog kun kræves, når udlejer havde forbeholdt sig at kunne regulere lejen, jf. § 47, stk.
at kræve lejen forhøjet
det lejedes værdi videreførtes i lovens § 3. i § 5 videreførtes en bestemmelse svarende
lejelovens § 49, stk. 1, om lejerens ret
at kræve lejen nedsat
et beløb svarende
det le- jedes værdi, og i § 9 videreførtes en bestemmelse svarende
lejelovens § 53, stk. 1, om, at disse reguleringsregler ikke ved aftale kunne fraviges
skade for lejeren. i bemærkningerne
en
svarende bestemmelse (§ 34) i et forudgående – og mere omfattende – forslag
lov om leje af erhvervslokaler mv., som ikke blev gennemført, hedder det om bestemmelsen bl.a., jf. folketingstidende 1988-89,
læg a, spalte 529 f.: ”bestemmelsen fastslår - i lighed med den gældende lovs § 53 - at reglerne om regule- ring af lejen under hensyn
det lejedes værdi ikke kan fraviges
skade for lejeren. lejeren kan således altid med den begrænsning, der er indeholdt i § 30, stk. 1, ved bo- ligretten få prøvet spørgsmålet, om lejen overstiger det lejedes værdi. som efter den gældende lejelov vil parterne frit kunne aftale anden regulering af lejen efter f.eks. index eller omsætning. lejeregulering kan i så fald, medmindre andet ud- trykkeligt fremgår af lejeaftalen, gennemføres såvel efter aftalen herom som efter lovens bestemmelser.” ved lov nr. 934 af
disse særlige reguleringsklausuler, …. såfremt lejen
lige skal kunne reguleres efter § 3, skal dette fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen. indeholder lejeaftalen ikke oplysningerne nævnt i 1. pkt., kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter de særlige reguleringsklausuler.” det fremgik af ændringslovens ikrafttrædelsesbestemmelse, at bestemmelsen alene havde virkning for lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden. § 9, stk. 4, fik sin endelige formulering under behandlingen i folketinget. i det lovforslag, som oprindeligt var blevet fremsat af boligministeren, var § 9, stk. 4, blevet foreslået affattet således, jf. folketingstidende 1991-92,
læg a, spalte 2578: - 6 - ”stk. 4. er det aftalt, at lejen skal kunne reguleres på anden måde end anført i §§ 3-5, skal det udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, hvis lejen også skal kunne reguleres efter disse bestemmelser.” i bemærkningerne
denne bestemmelse var anført, jf. folketingstidende 1991-92,
læg a, spalte 2586: ”som efter den gældende lov vil parterne frit kunne aftale anden regulering end efter det lejedes værdi, men som noget nyt foreslås i stk. 4, at det udtrykkeligt skal fremgå af lejeaftalen, hvis parterne skal kunne benytte lovens regler om lejeregulering, selv om der måtte være aftalt f.eks. pristalsregulering af lejen.” ved lov nr. 934 af
markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1,
markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. … … stk. 5. regulering
markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed. … §
ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i §§ 81-83, jf. dog stk. 2-4. …. stk. 3. en aftale i henhold
tidligere lovgivning om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi skal respekteres. er aftalen indgået den
lige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995. - 7 - stk. 5. for de i stk. 1 nævnte aftaler skal varsling af lejeregulering
ikrafttræden den
de hidtil gældende regler i §§ 3 eller 5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, eller i henhold
endvidere skal en aftale i henhold
de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af retten
at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5 nævnte 4 år respekteres. reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret efter § 13, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejen
lige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler mv., jf. lov- bekendtgørelse nr. 648 af
fremhævelse i aftalen af bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse. stk. 2. for de i § 86, stk. 2, nævnte aftaler finder de regler, der var gældende for tidspunktet for aftalens indgåelse, anvendelse på følgende forhold, medmindre andet er aftalt: 1) lejerens ret
at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede vilkår, 2) lejerens ret
at genindtræde i lejeforholdet, 3) lejerens vedligeholdelsespligt,og 4) beskyttelse mod konkurrerende virksomhed.” i bemærkningerne
loven hedder det bl.a., jf. folketingstidende 1999-2000,
læg a, lov- forslag nr. l 33, s. 13, 15, 17, 18, 19, 32 og 33: ”lovens ikrafttrædelse og virkning det foreslås, at loven træder i kraft den
de regler, der findes i erhvervslejereguleringsloven om regulering af lejen efter det lejedes værdi. for at få en smidigere
pasning af lejen foreslås det ved - 8 - henvisning
retsplejelovens § 344 om fri bevisbedømmelse som noget nyt præciseret, at bevisførelsen også i sager om det lejedes værdi
lige kan ske på anden måde end ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, f.eks. ved syn og skøn. parterne i sådanne tvister vil desuden kunne aftale voldgift. som nævnt indebærer forslaget, at loven får virkning for allerede indgåede aftaler. dette gælder dog ikke i det omfang, overgangsreglerne fastsætter, at tidligere gældende lovgivning finder anvendelse. dette gælder f.eks. spørgsmålet om afståelsesret. endvidere bemærkes, at hvis et vilkår m.v. i en lejeaftale i dag er ugyldigt som stridende mod en ufravigelig lovbestemmelse, indebærer lovforslaget ikke, at det ugyldige vilkår bliver gyldigt, selv om et sådant vilkår efter lovforslaget nu ville kunne vedtages. forslaget indebærer alene, at et vilkår af den nævnte karakter nu vil kunne aftales mellem parterne. den foreslåede overgangsordning indebærer, at der for så vidt angår gældende aftaler ikke sker en forringelse af væsentlig karakter for nogen af lejeforholdets parter. lovforslaget bygger således på den forudsætning, at der ikke hjemles indgreb af ekspropriativ karakter i parternes retsstilling efter gældende ret. … bemærkninger
de enkelte bestemmelser ...
2, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen. det har i praksis givet anledning
fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling
skade for lejeren i forhold
retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig. det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling
en fravigelse af lejelovgivningens regler, ikke medtages. herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret
fælde er aftalt en fravigelse. den foreslåede bestemmelse svarer
bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser. …
… efter de gældende regler kan det aftales, at lejen (evt.
lige) skal kunne reguleres i medfør af særlige reguleringsklausuler. er det aftalt, at lejen skal reguleres efter sådanne klausuler, stiller loven imidlertid særlige krav
aftalens indhold med hensyn
regneeksempler m.v., jf. erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4. … ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades
parternes frie aftale. med forslaget overlades det
parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres. …. - 9 - endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet
at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer
markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold. bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. parterne kan både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering
markedslejen, og der stilles ikke særlige krav
en aftale herom. …
som anført i bemærkningerne
parterne er dog beskyttet mod urimelige aftaler og aftalevilkår af forslagets § 7. det foreslås i § 13, som er ny, at begge parter i lejeforholdet, medmindre andet er aftalt, skal have en adgang
løbende i lejeforholdet at kræve lejen justeret, således at den svarer
markedslejen. udgangspunktet for bestemmelsen er, at lejeaftalen er en aftale indgået mellem to kyndige parter, og at disse parter bør have samme adgang
at forlange, at der betales en leje for de lejede lokaler, som svarer
markedslejen. som det fremgår af forslagets § 9 skal der gælde aftalefrihed både med hensyn
fastsættelse af lejens størrelse ved aftalens indgåelse og med hensyn
regulering af lejen i lejeperioden. § 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn
at aftale en regulering af lejen i lejeperioden. parterne kan eksempelvis både hver for sig og gensidigt uden særlige krav
aftalen derom fraskrive sig retten
at kræve lejen reguleret
markedslejen. … ifølge den gældende erhvervslejereguleringslovs § 3, stk. 6, kan lejeforhøjelse kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. det foreslås i stk. 5, at regulering af lejen
markedsleje i lejeforhold, hvor der er aftalt uopsigelighed, kan ske uden, at parterne har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. ….
1 for lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar 2000, i det følgende betegnet som eksisterende lejeaftaler, at lejen kan kræves reguleret efter det lejedes værdi
ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne i forslagets §§ 81- 83. dog skal en aftale i henhold
den nugældende lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., § 9, stk. 2 eller 3, om fraskrivelse af retten
at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i lovens §§ 3-5 nævnte 4 år respekteres, jf. forslaget i stk. 2. det samme gælder en aftale i henhold
tidligere lovgivning eller den gældende erhvervslejereguleringslov om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end efter det lejedes værdi, jf. det foreslåede i stk. 3 og 4. … erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4, der vedrører aftaler om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler, stiller krav om illustrerende regneeksempler som betingelse for, at lejen kan kræves reguleret efter disse klausuler. det følger desuden af bestemmelsen, at det er en betingelse for fra udlejers side
lige at kunne kræve lejen reguleret efter det lejedes værdi efter lovens § 3, at dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen. - 10 - erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 2-4, har virkning for eksisterende lejeaftaler, der er indgået den
lige kan reguleres efter erhvervslejereguleringslovens §
lige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.” højesterets begrundelse og resultat lejelovgivningen har siden 1975 givet en udlejer i et erhvervslejemål adgang
– medmindre andet er aftalt – at forlange lejeforhøjelse, såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. § 35, stk. 2, i den dagældende lejelov, der blev videreført som § 47 i lejeloven af 1979, senere som § 3 i erhvervslejereguleringsloven fra 1988, og som nu er erstattet af § 13 i erhvervslejeloven om adgang for hver af parterne
at forlange lejen reguleret
markedsle- jen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. lejelovgivningen har i samme periode ikke været
hinder for, at udlejer ved aftale har kun- net betinge sig en adgang
at regulere lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler ved siden af regulering efter de nævnte lovbestemmelser (såkaldt kombinationsregulering), jf. højesterets dom gengivet i ufr 1990 s. 248. er en aftale om pristalsregulering eller anden særlig regulering af lejen indgået i perioden fra den 1. januar 1992
den 31. december 1999, kan udlejeren kun kræve lejen forhøjet i medfør af erhvervslejelovens § 13, såfremt det udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen, at udlejeren
lige kan kræve lejen reguleret efter § 3 i den dagældende erhvervslejereguleringslov, jf. denne lovs § 9, stk. 4,
det lejedes værdi, henholdsvis markedslejen, jf. nu erhvervslejelovens § 13. lejekontrakten mellem københavns kommune og synoptik blev oprindelig indgået i 1956, og ved
lægget
lejekontrakten af 19. oktober 1978 blev det bl.a. bestemt, at lejen fremover skulle reguleres på grundlag af det lønregulerende pristal. denne aftale om pristalsregulering udgør efter højesterets opfattelse ikke i sig selv
strækkeligt grundlag for at antage, at københavns kommune samtidig gav afkald på at kræve lejeforhøjelse i medfør af § 35, stk. 2, i den dagældende lejelov, nu erhvervslejelovens § 13. der foreligger heller ikke andre om- stændigheder, som – sammen med den aftalte pristalsregulering af lejen – giver grundlag for at fastslå, at et sådant afkald var et led i parternes aftale. da københavns kommune herefter er berettiget
som udlejer at kræve lejen forhøjet
markedslejen efter erhvervslejelovens § 13, tager højesteret kommunens påstand om domme- nes ophævelse og sagens hjemvisning
byretten
fortsat behandling
følge. thi kendes for ret: byrettens og landsrettens domme ophæves, og sagen hjemvises
fortsat behandling ved by- retten. spørgsmålet om sagsomkostninger i forbindelse med denne delafgørelse afgøres i forbindelse med byrettens endelige afgørelse af sagen.
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.