vicepræsident mads bundgaard larsen. der foretoges: k 1774/13-m a/b bangsbohus i likvidation mod danske bank a/s og realkredit danmark a/s for a/b bangsbohus i likvidation mødte advokat finn lynge jepsen. for danske bank a/s og realkredit danmark a/s mødte advokat anne birgitte gammel- jord. retten
sagde følgende kendelse: indledning og påstande andelsboligforeningen bangsbohus i likvidation har indleveret en konkursbegæring den
a/b bangsbohus i likvidation fremmes. danske bank a/s og realkredit danmark a/s har nedlagt påstand om, at konkursbegæ- ringen nægtes fremme. sagen er mundtligt forhandlet den
62 andelshavere, og for- eningen ejer en ejendom på peter bangsvej og hattens allé på frederiksberg. ejendom- men består
62 lejligheder knyttet til andele og
yderligere 21 lejligheder, som forenin- gen ejer og lejer ud. andelsboligforeningen blev stiftet i 2006, da foreningen købte ejendommen for 166 mio. kr. købet blev finansieret ved et realkreditlån på 132.794.000 kr. hos realkredit danmark. realkreditlånet er
dragsfrit frem til
foreningens gæld. andelsboligforeningens økonomi frem til 2014 der er under sagen fremlagt årsregnskaber fra 2006 til 2013. nedenfor følger nøgletal
særlig betydning i disse årsregnskaber. da der er tale om et uddrag
nøgletal, kan talle- ne for de enkelte år ikke
stemmes alene ved brug
nedenstående skema. det skal end- videre bemærkes, at regnskabsåret 2009 var på 14 måneder. det forholdsmæssige tal for en 12 måneders periode er angivet i parentes under 2009. 2006/07 2008 2009 2010 2011 2012 2013 indtægter i form
bo- ligafgift og leje 7.474.377 7.725.963 9.318.029 8.112.392 8.415.461 8.603.236 8.691.311 (7.986.882) omkostninger ekskl. renter 1.563.005 1.881.972 1.939.564 2.043.351 2.063.709 3.105.692 4.284.025 og nedskrivning
(1.662.483) ejendomsværdi prioritetsrenter 6.446.267 6.465.194 8.518.267 5.730.220 5.122.760 6.220.639 8.285.072 (real+kassekredit) (7.301.372) resultat -805.061 -100.625 -819.092 669.513 571.938 -661.896 -3.848.073 (-702.078) kassekreditkonto - 34.306.800 -34.605.600 -35.374.200 -34.550.100 -34.294.967 -37.268.854 egenkapital 3.185.279 3.135.654 -6.532.991 -11.578.218 -28.475.223 -32.828.153 -105.819.055 - 4 - resultaterne for 2010 – 2013 er præget
, at andelsboligforeningen og danske bank den 2. juli 2010 indgik en
tale i tilknytning til kassekreditten. denne
tale gjaldt frem til den 31. maj 2013 og indebar, at banken ændrede renten på driftskreditten til 0 %. i det om- fang, der var likviditetsoverskud, skulle kreditten nedskrives tilsvarende. endvidere fremgik det
talen, at andelshaverne skulle bidrage med en stigning i boligafgiften. der skulle således gennemføres en årlig forhøjelse
boligafgiften med minimum 1,5 %
den beregnede boligafgift pr. m2 pr. år fra 2011 til 2013, indtil
talen skulle revurderes. ved salg
andelsboligforeningens lejligheder skulle provenuet bruges til nedskrivning
kredittens maksimum, og den årlige vedligeholdelse
foreningens ejendom blev ændret fra budgetteret 600.000 kr. til 500.000 kr. årligt. som det fremgår, udviklede foreningens egenkapital sig fra ca. -33 mio. kr. i 2012 til ca. -106 mio. kr. i 2013. denne udvikling skyldes i det væsentlige en nedskrivning
ejen- dommens værdi med 79.581.151 kr., som man foretog i regnskabet for
foreningen, og efter denne vedtagelse ændrede man regnskabs- praksis, således at man optog ejendommen til (anslået) realisationsværdi i stedet for – som tidligere – til anskaffelsessum. ejendommen blev således i 2013 nedskrevet fra cirka 170 mio. kr. til 90 mio. kr. revisor tog forbehold for denne nedskrivning, idet realisationsvær- dien var baseret på en valuarvurdering, som på tidspunktet for revisionen var to år gam- mel. andelsboligforeningens egenkapital er endvidere væsentligt påvirket
den regnskabs- mæssige værdi
de to renteswapaftaler. således påvirkede kursværdien
renteswapaf- talerne foreningens egenkapital negativt med 25.175.335 kr. i 2013. ejendommens værdi og vedligeholdelsesstand indgår som væsentlige faktorer såvel i de realiserede regnskabstal som i de forhandlinger, parterne har ført om andelsboligforenin- gens fremtid. i denne sammenhæng er fremlagt vurderingsrapport fra danbolig erhverv, hvor den kontante markedsværdi i maj 2012 blev anslået til mellem 90 og 95 mio. kr. det var denne vurdering, der indgik i ovennævnte nedskrivning
ejendommens værdi i 2013. endvidere er fremlagt vurderingsrapport fra nybolig erhverv, hvor ejendommen i januar 2015 er vurderet til ca. 122 mio. kr., og vurderingsrapport fra colliers international, - 5 - hvor ejendommen ligeledes i januar 2015 er vurderet til 112,5 mio. kr. eller – hvis et kon- kursbo sælger – 100 mio. kr. for så vidt angår ejendommens vedligeholdelsesstand er der fremlagt tre rapporter med tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan. den første rapport er
givet
gaihede a/s i maj 2010. heri er som overordnet konklusion angivet, at ejendommens tilstand generelt er på niveau med tilsvarende ejendomme
denne alder (opført i 1938). beboerne oprethol- der et godt niveau
indvendig vedligehold i lejligheder. endelig er det anført, at ejen- dommen står over for renoveringsarbejder i de kommende år. det fremgår
rapportens side 15, at gaihede anslog, at man i 2010 burde anvende 6.878.750 kr. til vedligeholdelse, mens tallet for 2011 var 1.635.000 kr. og for 2012 17.647.500 kr. inklusive cirka 14 mio. kr. til nyt tag. i vedligeholdelsesplan
juni 2011 fra peter jahn & partnere a/s er anbefalet arbejder til cirka 2,3 mio. kr. i 2011, og til cirka 9,6 mio. kr. i 2012, inklusive tagarbejder. for årene 2013 – 2020 er der budgetteret med cirka 750.000 kr. årligt. i en rapport
januar 2013 fra focus2 a/s er der i en prioriteret vedligeholdelsesplan for 2013 til 2033 budgette- ret med gennemsnitligt cirka 1,5 mio. kr. årligt, hvis man ser bort fra udskiftning
tag i 2028. for så vidt angår foreningens resultat for regnskabsåret 2014 er der alene fremlagt en ure- videret råbalance. der foreligger således endnu ikke revideret regnskab.
råbalancen fremgår bl.a., at der var indtægter på 8.780.973 kr. og udgifter før renter på 4.337.819,21 kr. resultatet før renter var således 4.443.153,89 kr. efter renteudgifter på 9.281.557,96 kr. er resultatet angivet til - 4.838.404,07 kr. egenkapitalen er for 2014 angivet til – 2.444.354,30 kr., og det skal hertil navnlig bemær- kes, at ejendommen i råbalancen fortsat er angivet med en værdi opgjort på baggrund
anskaffelsessummen til cirka 170 mio. kr. (modsat værdiangivelsen i det reviderede års- regnskab for 2013 på 90 mio. kr.) på passivsiden optræder det oprindelige realkreditlån fortsat med samlet hovedstol på 132.794.000 kr. den oprindelige driftskonto i danske bank var ved udgangen
2014 negativ med 42.787.565,68 kr. det skal om egenkapitalen for 2014 endvidere bemærkes, at der heri indgår indestående på en konto i merkur bank på 605.891,45 kr. kontoen i merkur bank blev oprettet
likvi- - 6 - datorerne efter beslutningen om likvidation den 20. juni 2013 og har siden fungeret som driftskonto for foreningen, således at betalinger til eller fra foreningen foretages på denne konto. likvidatorerne meddelte ved oprettelse
kontoen danske bank, at (eventuel) overskudslikviditet på kontoen i merkur bank ud over 750.000 kr. hver måned ville blive
regnet til driftskontoen i danske bank. andelsboligforeningens budget for 2015 - 2027 som led i driften og til brug for forhandlingerne med danske bank og realkredit dan- mark om rekonstruktion
foreningen har andelsboligforeningen bl.a. udarbejdet budget
ejendommen baseret på vedligeholdelsesplanen udarbejdet
focus2 i janu- ar 2013. der er endvidere taget højde for hensættelser til udskiftning
tag i 2028. i bud- gettet indgår ikke renteudgifter eller
drag på gæld. budgettet viser et årligt overskud
ejendommens drift på mellem 2,2 og 4,8 mio. kr. det gennemsnitlige resultat for denne 13- årige periode er angivet til 3.694.367 kr. for så vidt angår 2015 er tillige fremlagt et budget, som er baseret på bestyrelsens gen- nemgang
ejendommens vedligeholdelsesmæssige efterslæb pr. 11. november 2014, og som baseret på ejendomsomkostninger i 2015 på 11.123.250 kr. fører til et resultat på –3.212.706 kr. før renteudgifter. kreditorernes seneste rekonstruktionsforslag der har både før og efter indgivelse konkursbegæringen været forhandlinger mellem an- delsboligforeningen og kreditorerne, hvor både andelsboligforeningen og danske bank og realkredit danmark har fremlagt forskellige oplæg med det formål at søge en rekon- struktion
foreningens økonomi i stedet for en konkurs. ved brev
12. februar 2015 til andelsboligforeningen tilbød danske bank og realkredit danmark en rekonstruktions- og akkorderingsaftale på nærmere angivne hovedvilkår. det er ubestridt, at dette tilbud om hovedvilkår for en rekonstruktionsaftale stadig står ved magt.
hovedvilkårene, som var vedlagt et budget, fremgår bl.a. følgende: ”
drags- frie indtil 2016. hovedstolen for hvert realkreditlån udgør ca. dkk 66,4 mio., og den samle- de realkreditgæld udgør således ca. dkk 133 mio. kassekredit og renteswapaftaler foreningens forpligtelser over for db består
en kassekredit, som er udnyttet med ca. dkk 42,8 mio., inklusive overtræk. hertil kommer to renteswapaftaler, herunder med rentetrap- pe. opsiges renteswapaftalerne, udgør det beløb, der på nuværende tidspunkt skal betales, ca. dkk 39,9 mio. fortsætter renteswapaftalerne til udløb sikrer de, at foreningen i realkre- ditlånenes løbetid ikke har betalt en rente, der overstiger de i renteswapaftalerne og rente- trappen forudsatte rentesatser. foreningens gæld til db kan således samlet inklusive nega- tivværdien
renteswapaftalerne opgøres til ca. dkk 82,7 mio. pr. dato. 1.2. boligafgift og leje foreningens indtægter består dels
boligafgift fra andelshaverne og
lejebetaling fra lejer- ne. boligafgiften udgør p.t. efter det over for os oplyste, dkk 1.097,00 pr. m2 for ikke modernise- rede lejligheder. de andelshavere, der ejer moderniserede andele, betaler p.t. et fast moder- niseringstillæg med dkk 2.500,00 pr. måned. moderniseringstillægget bortfalder fra og med regnskabsåret 2022. den leje, som lejerne betaler, er fastsat i henhold til den gældende lejelovgivning. 1.3. vedligeholdelse der er blevet udarbejdet flere vurderinger
ejendommens vedligeholdelsesstand og det fremadrettede vedligeholdelsesbehov. den rapport, som foreningen har indhentet, er udar- bejdet
det rådgivende ingeniørfirma focus
ovenstående har rd og db taget initiativ til at indlede drøftelser med for- eningen om en mulig rekonstruktion og delvis akkordering
foreningens gæld, og det er i den forbindelse blevet drøftet, hvorledes et rekonstruktionsoplæg kan udformes. de overordnede rammer for disse drøftelser har været: 1) at foreningens drift skal være selvbærende, 2) at foreningen ikke i forbindelse med rekonstruktion skal optage yderligere gæld, 3) at omsætteligheden
andelene i foreningens skal forbedres, 4) at foreningen skal kunne
vikle gæld, og 5) at foreningens nuværende bankgæld som udgangspunkt skal være
viklet efter en periode på 10 år. - 9 - rekonstruktionsoplægget er baseret på, at foreningens driftsresultat danner udgangspunktet for det beløb, som foreningen vil skulle anvende til betaling
renter, bidrag og
drag til rd og db. driftsresultatet har derfor også haft
gørende betydning for størrelsen
den tilbudte ak- kordering
foreningens gæld i henhold til rekonstruktionsoplægget. værdien
foreningens ejendom indgår derimod ikke som forudsætning i rekonstruktions- oplægget, idet værdien
ejendommen ikke har indflydelse på foreningens driftsresultat. herudover har det fra rd og db’s side været
gørende betydning, at foreningens real- kredit- og banklån sammensættes og
vikles i overensstemmelse med markedsvilkårene for en andelsboligforening. på baggrund
ovenstående kan vi tilbyde foreningen en rekonstruktions- og akkorderings-
tale med følgende hovedvilkår, idet vi i øvrigt henviser til vedlagte budget:
dragsfri- hed. den præcise hovedstol på det nye realkreditlån vil
hænge
kursen på det tidspunkt, hvor lånet hjemtages. realkreditlånet vil 10 år efter indgåelsen
en
tale skulle refinansie- res. kassekredit og renteswapaftaler foreningens kassekredit, i alt ca. dkk 42,8 mio., omlægges til et banklån (dkk 17 mio.) og en kredit (dkk 7 mio.). den resterende gæld på kassekreditten, ca. dkk 18,8 mio., eftergi- ves. - 10 - banklånet (dkk 17 mio.) forrentes med 6,0 % p.a. og
vikles over 9 år med gennemsnitligt ca. dkk 1,9 mio. hvert år. kreditten (dkk 7 mio.) vil være rentefri, og
vikles alene med de købesummer, som for- eningen modtager i forbindelse med salg
andele tilhørende foreningen. i det omfang salg
andele ikke har medført en fuldstændig indfrielse
kreditten, når samtlige andele tilhø- rende foreningen er blevet solgt, vil en eventuel resterende gæld blive eftergivet. det skal for god ordens skyld præciseres, at i det omfang de eksisterende andelshavere sælger deres an- dele, skal hverken rd eller db have del i købesummen. foreningens to renteswapaftaler vil blive opsagt, og det fulde tab, p.t. ca. dkk 39,9 mio. vil blive
holdt
db og således eftergivet. foreningens gæld til rd og db vil således før, umiddelbart efter og 10 år efter indgåelse
en rekonstruktions- og akkorderingsaftale på ovenstående grundlag se ud som følger: (beløb i [mio.] dkk) eksisterende finansiering finansiering 10 år efter finansiering 10 år ef- finansiering umiddelbart efter indgåelse
en
tale, ter indgåelse
en
- indgåelse
en uden indfrielse
kre- tale, fuld indfrielse
tale dit, dkk 7 mio. kredit, dkk 7 mio. realkreditlån 133 133 133 133 kassekredit 42,8 0 0 0 nyt banklån 17 0 0 ny kredit 7 7 0 renteswapaftaler 39,9 0 0 0 i alt: 215,7 157 140 133 db er således indstillet på at akkordere ca. dkk 58,7 mio. i forbindelse med indgåelsen
en
tale og yderligere op til dkk 7 mio., når samtlige andele tilhørende foreningen er blevet solgt. 3.2. boligafgift boligafgiften for regnskabsåret 2016 kan
foreningen nedsættes fra den p.t. gældende bo- ligafgift, dkk 1.097,00 pr. m2, med dkk 78 pr. m2 til dkk 1.019,00 pr. m2. - 11 - reguleringen
boligafgiften udgør en nedsættelse med 7,1 %, og den nye boligafgift vil herefter svare til den boligafgift, som blev vedtaget på den stiftende generalforsamling i 2006. i de efterfølgende regnskabsår, 2017-2025, reguleres boligafgiften hvert år med 1,0 %. moderniseringstillægget, dkk 2.500,00 pr. måned, for de moderniserede lejligheder fortsæt- ter uændret og ophører endeligt med udgangen
regnskabsåret 2021. foreningen vil således miste indtægten fra de moderniserede lejligheder fra og med regn- skabsåret 2022, men boligafgiften påvirkes ikke
dette. det er således ikke nødvendigt at forhøje boligafgiften yderligere fra og med regnskabsåret
sættes der derfor dkk 1.500.000,00 for hvert regnskabsår til vedlige- holdelse. i tillæg hertil vil rd og db i forlængelse
indgåelsen
en
tale
holde udgifterne til ud- bedring
den nødvendige del
det eksisterende vedligeholdelsesefterslæb med op til ca. dkk 7 mio. det præcise omfang heraf
tales nærmere mellem parterne i forbindelse med udformningen
en rekonstruktions- og akkorderingsaftale. for så vidt angår udgifter til udskiftning
ejendommens tag, er der i budgettet til og med regnskabsåret 2025 indlagt en henlæggelse/opsparing med i alt ca. dkk 5,1 mio. dette beløb vil kunne anvendes i forbindelse med en udskiftning
taget i et senere regnskabsår. 3.4 andelskrone og andelsværdi rekonstruktionsoplægget indebærer en betydelig akkordering
foreningens gæld. akkorderingen og den
vikling
gæld, der forudsættes til og med regnskabsåret 2025, vil samtidig medføre en forøgelse
andelenes maksimale værdi. dette indebærer, at for hver krone foreningens gæld nedbringes, vil den samlede værdi
andelene blive en krone høje- re. i det følgende skema er andelsværdierne for andele
henholdsvis 95 m 2 og 113 m2 beregnet på tidspunktet umiddelbart før, efter og 10 år efter indgåelse
en rekonstruktions- og ak- korderingsaftale. beregningerne er udført på baggrund
nuværende areal
andele med i alt 6.070 m 2. - 13 - andelshaverne vil således få mulighed for at sælge deres andele til mere end blot symbolske beløb. henset til at foreningen ved rekonstruktionsoplægget også opnår sikkerhed omkring de fi- nansielle udgifter i budgettet i en periode på 10 år, vurderes grundlaget for en øget omsætte- lighed at være til stede. hertil kommer, at den situation, hvor andelene reelt har karakter
lejeboliger uden forpligtelse til at betale forudbetalt leje og depositum, vil kunne undgås. 3.5.
talegrundlag ovenstående hovedvilkår vil skulle implementeres i en
tale mellem parterne, og hvori der tillige fastsættes vilkår om foreningen og for dennes drift, herunder om indsigt i driften for rd og db.
talevilkårene vil være gældende i 10 år, eller indtil foreningen måtte refinansie- re sine lån hos en anden långiver. …” rekonstruktionsoplægget fra danske bank og realkredit danmark blev bragt til
stem- ning på en ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen den 4. marts 2015. andelsboligforeningen besluttede at
slå rekonstruktionsoplægget. - 14 - foreningens vedtægter og indgivelse
konkursbegæring
i foreningens vedtægter fremgår bl.a., at generalforsamlingen er foreningens høje- ste myndighed. det fremgår endvidere, at ekstraordinær generalforsamling
holdes, når en generalforsamling, et flertal
bestyrelsens medlemmer, ¼
foreningen eller admini- strator forlanger det med angivelse
dagsorden.
fremgår bl.a., at generalforsamlingen skal indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinære generalforsamlinger om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. indkaldelsen skal indeholde dagsorden. forslag, som ønskes behandlet på generalforsam- lingen, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen, for så vidt angår ekstraordinær generalforsamling dog senest 4 dage før. et forslag kan kun behand- les på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen, eller andelshaver- ne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort be- kendt med, at det kommer til behandling. hver andel giver én stemme. en andelshaver kan kun give fuldmagt til et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver.
fremgår følgende: ”beslutninger på generalforsamlingen træffes
de mødende stemmeberettigede ved sim- pelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om væsentlige forandringer
fælles bestanddele og tilbehør, vedtægtsændringer, salg
fast ejendom eller foreningens opløsning. dog skal altid mindst 5
foreningens medlemmer være til stede. stk. 2. forslag om vedtægtsændringer, om væsentlige forandringer
fælles bestanddele og tilbehør, salg
fast ejendom, foreningens opløsning, om nyt indskud, eller om iværksættel- se
forbedringsarbejder, hvis finansiering kræver forhøjelse
boligafgiften med mere end 40 %, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3
medlemmerne er til ste- de og med mindst 2/3 flertal. er der ikke mindst 2/3
medlemmerne til stede på generalfor- samlingen, men er mindst 2/3
de repræsenterede andelslejligheder for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med mindst 2/3 flertal, uanset hvor mange, der er mødt.”
fremgår følgende: - 15 - ”opløsning opløsning ved likvidation forestås
to likvidatorer, der vælges
generalforsamlingen. stk. 2. efter realisation
foreningens aktiver og betaling
gælden deles den resterende formue mellem de til den tid værende medlemmer i forhold til deres andels størrelse.” den 9. februar 2012 tog andelsboligforeningen på en ekstraordinær generalforsamling stil- ling til en rekonstruktionsplan fra danske bank og realkredit danmark. rekonstrukti- onsplanen blev ikke vedtaget. som følge heraf blev der derefter i overensstemmelse med dagsordenen sat et forslag til
stemning om at bemyndige bestyrelsen til inden udgangen
2012 at tage skridt til at opløse foreningen enten ved indgivelse
konkursbegæring el- ler ved udpegning
to likvidatorer. det fremgår
referatet, at 43 andelshavere stemte for dette forslag om bemyndigelse. 1 stemte imod, og 4 undlod at stemme. den 20. juni 2013
holdt andelsboligforeningen ordinær generalforsamling i henhold til indkaldelse
13. juni 2013 blev der til dagsor- denen tilføjet bl.a. et punkt om
stemning om rekonstruktionsforslag fra danske bank og realkredit danmark samt et dertil knyttet subsidiært punkt, der lød som følger: ”såfremt forslag fra db/rd ikke bliver vedtaget, sættes forslag om likvidation i henhold til § 36 til
stemning.” det fremgår
referat
generalforsamlingen den 20. juni 2013, at der var mødt 42 an- delshavere, herunder 7 i henhold til fuldmagt. advokat finn lynge jepsen orienterede på generalforsamlingen om de drøftelser, der havde været ført mellem ham og bankens be- styrelse frem til genforhandlingen
bankaftalen med danske bank, der som anført udløb i maj 2013. på generalforsamlingen drøftede man under dette punkt bl.a., hvilke konse- kvenser det ville have for den enkelte andelshaver, hvis man vedtog at opløse foreningen. i den sammenhæng oplæste dirigenten en e-mail modtaget samme dag fra danske bank og realkredit danmarks advokat, hvori bl.a. omtales det ikke ubetydelige tab, som en be- slutning om likvidation ifølge mailen sandsynligvis ville tilføje ikke kun foreningen og dens medlemmer, men også kreditorerne. generalforsamlingen fortsatte herefter med
- stemning om en rekonstruktionsplan fra danske bank og realkredit danmark, som sva- rede til den rekonstruktionsplan, der havde været til
stemning på den ekstraordinære - 16 - generalforsamling i 2012. igen blev forslaget til rekonstruktionsplan nedstemt. derefter blev der
holdt
stemning om punkt 7b, der som anført lød som følger: ” såfremt forslag fra db/rd ikke bliver vedtaget, sættes forslag om likvidation i henhold til § 36 til
stem- ning.” dette forslag blev vedtaget med 35 stemmer for. derefter valgte generalforsamlin- gen advokat torben winnerskjold og revisor hanne sandersen som likvidatorer. den 5. februar 2014
holdtes ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen, hvor 34 andelshavere var mødt, herunder 4 i henhold til fuldmagt. generalforsamlingen vedtog enstemmigt et forslag om, at ”generalforsamlingen tiltræder den indgivne kon- kursbegæring
9. september 2013, samt bemyndiger likvidatorerne til at foretage alle nødvendige retlige og faktiske dispositioner med henblik på foreningens opløsning.” ovenstående oplysninger er, ud over forklaringerne, de væsentligste oplysninger for denne
gørelse. der er under hovedforhandlingen gennemgået flere oplysninger end dis- se, herunder om et forløb, hvor sø- og handelsretten den 22. september 2014 tog andels- boligforeningen under konkursbehandling på grundlag
en begæring fra andelshaveren irene larsen, som havde et krav mod foreningen, fordi hun havde betalt en overpris for sin andel. danske bank købte imidlertid efterfølgende dette krav
irene larsen, som derefter tilbagekaldte sin konkursbegæring den 3. oktober 2014, hvorefter sø- og handels- retten ophævede konkursdekretet samme dag. endvidere er gennemgået
gørelse
15. august 2013 fra retten på frederiksberg, hvori en anmodning fra realkredit danmark om at overtage andelsboligforeningens ejendom til brugelig pant ikke blev taget til følge. forklaringer der er
givet vidneforklaring
torben winnerskjold, hanne sandersen, jacob vindal eriksen, lars rasmussen, irene larsen og niels bjørnstrup. torben winnerskjold har forklaret blandt andet, at han og revisor hanne sandersen blev udpeget som likvidatorer for andelsboligforeningen i juni 2013. han havde ikke tidligere haft noget med foreningen at gøre. likvidatorerne fik til opgave at
vikle foreningen. mandatet skal forstås på baggrund
de forudgående regnskaber og rekonstruktionsfor- løbet lige op til generalforsamlingen. til at starte med undersøgte han og sandersen mu- ligheden for en
vikling med
ståelse
ejendommen til tredjemand og indgåelse
leje- - 17 - kontrakter. for på den måde at undgå, at der blev tabt flere penge end højst nødvendigt. da de imidlertid stod i den situation, at danske bank ikke ville være med til en frivillig
vikling
foreningen, var der kun én vej at gå, og det var at indgive konkursbegæring. egenkapitalen var negativ, driften var i underskud, der var overtrukne kreditter, og der var ingen
tale med banken. efter hans opfattelse var og er det ikke ansvarspådragende, at man i en sådan situation søger at opløse andelsboligforeningen som sket. faktisk var det deres pligt om likvidatorer at søge opløsning som sket, efter at forhandlingerne om
vikling uden konkurs var udtømt. de fortsatte også efter indgivelse
konkursbegæring med at undersøge alternative muligheder ved løbende forhandlinger med banken og drøftelser med foreningen. i relation til bankens seneste rekonstruktionsforslag skal det bemærkes, at der er tale om et f10 lån, som skal refinansieres om 10 år hvis renten er steget bare 2 procent om 10 år, havner man i en nødlidende situation igen. både professionelle og andelshavere kunne se, at der lå udfordringer i dette på den lange bane. en rekonstruktion med andre elementer, som for eksempel en fast rente, kunne man ikke blive enige om. hvis andelsboligforeningen ikke går konkurs, så ved han ikke, hvordan man skal løse problemet med at drive en forening med løbende underskud. der skal ske noget. men man kan ikke tvinge foreningen til at vedtage en given rekonstruktionsplan. andelsha- verne i bangsbohus er meget kompetente. der bor mange bankfolk. de kan fint gennem- skue det hele, og drøftelserne om de forelagte rekonstruktionsforslag har været meget kvalificerede. som likvidatorer oprettede de en ny driftskonto for foreningen i merkur bank. det gjorde de for at tage højde for omstødelsessager i forbindelse med konkurs. indeståendet på driftskontoen er ikke udtryk for, at foreningen er likvid, for der sker jo samtidig en løben- de forøgelse
gælden på kassekreditten i danske bank. som likvidatorer
regner de deres honorar løbende, som man kan se det
de fremlagte regnskaber. det er rigtigt, at han
principielle grunde ikke har ønsket at fremsende sit time/sagsregnskab til danske banks advokat under sagen her. men han vil selvfølgelig sende det til en kurator, hvis det bliver aktuelt. - 18 - der verserer ikke inkassosager mod foreningen, og der er ikke forfaldne, ubetalte krav. der er alene løbende kreditorer. foreningen har udover kontoen i merkur bank, som han ikke kender den aktuelle saldo på, en mellemregningskonto med 587.000 kr., som sikrer ham og sandersen som likvidatorer, herunder således at der altid er likvider til at honore- re de
taler, de indgår som led i ejendommens drift. endelig er der en sikkerhed på 150.000 kr. indbetalt til advokat jepsen til sikkerhed for hans honorar i nærværende sag. foreningen betaler hver sit i øjeblikket, bort set fra lånet til danske bank. det, der skal be- tales under realkreditlånene, bliver betalt fra merkur bank. budgettet for 2015 er udarbejdet
administrator sammen med andelsboligforeningens kontaktgruppe. foreholdt, at indtægterne i budgettet udgør 8.700.000 kr. og udgifterne, hvis man ser bort fra vedligeholdelsen, gør, at budgettet ikke i minus, forklarede vidnet, at han er sat til at
vikle foreningen, og at han gør, hvad han kan, for at det ikke skal vælte sammen. det er blevet et langstrakt forløb, og hans mål er også at sikre danske bank. det er rigtigt, at en likvidator godt kan udtræde, hvis han ikke mener, at foreningen kan likvideres. der er pt. 62 andelshavere og 21 lejemål. han har som likvidator været med til at be- stemme, at én
foreningens lejligheder, som kunne sælges som andelsbolig, i stedet skul- le fortsætte med at være en lejlighed, som foreningen lejede ud på en tidsbestemt kon- trakt. der er så vidt han ved blevet
sat et par andelsboliger efter likvidationens start. men uden at andelshaverne har fået betaling herfor. de moderniserede lejligheder bliver efter sigende ikke solgt. de har tilladt forlængelser
tidsbestemte lejekontrakter, fordi andelshaverne ikke kan sælge dem. andelshaverne hæfter personligt for boligafgiften, indtil lejligheden er solgt. man kan ikke bare flytte og efterlade nøglen og så på den måde komme ud
foreningen som andelshaver. de andelshavere, som bare flytter, bliver stævnet
foreningen for betaling
boligafgift. - 19 - på de generalforsamlinger, han har deltaget i, har der været styr på indtjekning i forbin- delse med udlevering
stemmesedler. de ved nøjagtig, hvem der har deltaget, herunder i henhold til fuldmagt. hanne sandersen har forklaret blandt andet, at hun blev udpeget som likvidator den 20. juni 2013 sammen med advokat winnerskjold. hun er uddannet statsautoriseret revisor og har praktiseret i ernst og young i 35 år, hvor hun blandt andet udviklede en
deling, der beskæftiger sig med andelsboliger. hun reviderer ikke regnskaber længere, men er blevet konsulent for andelsboligforeninger. det fremgår
årsrapporten for 2013, side 10, under resultatopgørelsen, at de finansielle omkostninger udgjorde 8.2 mio. kr., hvilket er specificeret i note 7 på årsrapportens side
ændrede kursværdier har ikke påvirket foreningens likviditet. hun har ikke deltaget i udarbejdelsen
budgettet for 2015. råbalancen for 2014 er en helt urevideret udskrift fra administrators bogholderi. der er ikke blevet
stemt noget. der er flere posteringer, som man ikke kan lægge til grund uden videre. man kan for ek- sempel se, at ejendommen, som i årsregnskabet for 2013 er sat til 90 mio. kr., fortsat står til 170 mio. kr. i råbalancen. der skal
lægges regnskab for 2014 inden for ganske kort tid, og der vil i den forbindelse helt sikkert komme korrektioner til råbalancen. - 20 - de har ikke udarbejdet fremtidsbudgetter/prognoser for renteswappens udløb. det var ikke en del
opgaven med at likvidere foreningen. deres opgave var at lukke og slukke på bedst mulig vis. hun har ikke haft noget med budgetoplæg at gøre. regnskabet for 2013 er udarbejdet
en ny revisor i forhold til de tidligere år. baggrunden for det var, at der herskede en utilfredshed med den tidligere revisor. blandt andet i for- bindelse med, at budgettering var gået galt. der var ikke stemning for at fortsætte med den samme revisor. der var behov for friske øjne. årsregnskabet for 2013 er ikke en kon- kursbalance, men en balance udarbejdet ud fra realisationsværdi, idet man har taget be- slutningen om at træde i likvidation. i den situation siger regnskabsreglerne, at man skal komme så tæt på en realisationsværdi så mulig. men det er ikke en modregnet balance som i konkurs. det er korrekt, at der taget mange forbehold i årsrapporten, blandt andet i forhold til en valuarvurdering
ejendommen fra maj 2012. man kunne have bedt om en ny valuarvurdering, men hun mener, at revisor ville have taget forbehold uanset hvad, da en valuarvurdering ikke er et udtryk for, hvad en ejendom nødvendigvis bliver solgt til. de drøftede, om der var stort behov for en ny valuarvurdering, og kom frem til, at der ik- ke var grund til at
holde de omkostninger. forbeholdene er også udtryk for, at revisor var lidt i tidsnød og ikke havde alle nødvendige oplysninger. f.eks. kan man se, at han har taget forbehold for
dragsfrihedsperioden på realkreditlånene, hvilket formentlig skyldes, at han ikke havde modtaget oplysninger herom. årsregnskabet for 2013 bygger bl.a. på opstillinger over udgifter og indtægter udarbejdet
hende, som man kan se i f.eks. bilag 37. hun
lægger også regnskaber som likvidator. hun har udarbejdet oversigterne ud fra bogføringsjournalen. det er ikke noget, hun har gjort løbende, men kun i forbindelse med årsregnskabet. jacob vindal eriksen har forklaret blandt andet, at han er advokat, og at han kom til dan- ske bank for et år siden. forhandlingerne med andelsforeningen havde da stået på i man- ge år. formålet for danske bank har været at få foreningen på fode igen. foreningen har nogle udfordringer, og danske bank har løbende udarbejdet oplæg med henblik på at imødekomme disse udfordringer. banken har ikke opsagt kassekreditten, og de påmin- delser, der har været sendt til foreningen, er rent maskinelle rykkere, som systemet auto- matisk udsender ved overtræk. bankens seneste tilbud om rekonstruktion er ikke trukket - 21 - tilbage og står stadig ved magt. banken har forelagt elementerne i rekonstruktionsplanen og øvrige relevante oplysninger om foreningen for en ejendomsmægler, som har anslået, at andelene ville kunne sælges for omkring 100.000 kr., hvis foreningen accepterede ban- kens rekonstruktionsplan. han har set ejendommen, og det er hans og bankens opfattelse, at ejendommen har en fin vedligeholdelsesstand. lars rasmussen har forklaret blandt andet, at han uddannet som statsautoriseret revisor. han har revideret årsrapporten for 2013. han tiltrådte, da de skulle i gang med at revide- re 2013 regnskabet. han har taget nogle forbehold, blandt andet for valuarvurderingen, som stammede helt tilbage fra 2012. han tog også forbehold for eventuelle krav om sikkerhedsstillelser eller krav om margin- indbetalinger vedrørende de indgåede renteswapaftaler. fordi han manglede oplysninger herom. for så vidt angår realkreditlånene manglede han oplysninger om
dragsfriheds- periodens ophør, hvilket også førte til et forbehold. han er rimelig sikker på, at der ikke blev betalt
drag på realkreditlån i 2013. og det ville være en væsentlig oplysning, hvis der skulle betales
drag året efter. i 2013 blev der foretaget en nedskrivning
ejendommens værdi med 79 mio. kr. det var en likvidationsfase, og tingene skulle anføres til realisationsværdi. det fremgår også
regnskabets oplysninger om anvendt regnskabspraksis, at værdiansættelsen er ændret til realisationsværdien, og hvorfor dette er sket. regnskabsloven indeholder et nedskriv- ningskrav, hvoraf fremgår, at hvis nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, så skal der nedskrives til denne lavere værdi. valuarvurderingen var en klar indikation
, at realisationsværdien var mindre end kostprisen. på årsregnskabets side 15 finder man note 7 om de finansielle omkostninger i 2013. heraf fremgår, at der i 2013 blev betalt cirka 5,4 mio. kr. i merrente på renteswappen. de 525.000 kr., som umiddelbart derefter er anført som beregnet gennemsnitsrente, er derimod ikke udtryk for en likviditetsmæssig belast- ning, men for en regnskabsteknisk måde at fordele rentetrappens stigende rente under renteswappen ligeligt ud over hele den periode, renteswappen løber. budgettet for 2015 har han ikke være involveret i. normalt er budgetter holdt udenfor re- visionen i andelsboligforeninger. - 22 - bilag 37 ligner en råbalance, der ligger til grund for regnskabet, og som han reviderer ud fra. han tiltrådte som anført først i forbindelse med revisionen
2013 regnskabet. han rette- de henvendelse til den tidligere revisor, men han svarede ikke tilbage. de havde et revi- deret regnskab for 2012, som de gik ud fra. regnskabet for 2013 er det tætteste, man kan komme på et realisationsregnskab. foreningen havde til hensigt at
hænde aktiverne. det nærmer sig et konkursregnskab. det er rigtigt, at der ikke er opstillet egentlige krav til andelsboligforeningers kapital i lovgivningen. irene larsen har forklaret blandt andet, at hun er uddannet datalog og har en hd fra cbs. hun har siddet i bestyrelsen siden 2011, først som bestyrelsesmedlem, og fra 2012 som formand. hun deltog i drøftelserne med banken, og hun har også regnet på foreningens økonomi. det er hendes opfattelse, at foreningen ikke er i stand til at betale de udgifter, der er. ud fra de eksisterende
taler, og da bankaftalen udløb i 2013, fremviste budgettet for 2013 et underskud på 1,6 mio. kr. de havde en bankaftale fra 2010-13 som forudsatte, at foreningen ikke brugte mere end ½ million kr. årligt på vedligeholdelse
ejendom- men. siden har de været nødsaget til at bruge lidt mere. det er primært niels bjørnstrup, som i samarbejde med administrator har opstillet bud- gettet for 2015. niels er tidligere næstformand i bestyrelsen. danske bank havde bedt om et budget som en del
deres forhandlinger om en rekonstruktion. danske banks rekon- struktionsforslag bygger på disse tal. hensættelse til et nyt tag på 12 mio. kr. kommer fra gaihedes vedligeholdelsesplan for ejendommen, og finansieringsomkostningerne kom- mer fra focus2’s vedligeholdelsesrapport. i budgettet for 2015 har hun lagt focus2 rapporten til grund for opgørelsen
vedligehol- delsesstatus. hun har hakket
, hvad der er blevet lavet, og hvad der ikke er blevet lavet frem til 2013. maling
opgange behøver ikke at blive taget med endnu. men på et eller andet tidspunkt skal det tages med. der er nogle lejere, der sidder med fugtproblemer, og det skal også løses. derudover er der taget. de har fået lavet kloakkerne, der blev dækket
forsikringen. - 23 - efter at bankaftalen udløb i maj 2013, har det ikke være muligt at lave en ny bankaftale. de to sidste forslag fra banken er blevet nedstemt
foreningen. hendes overvejelser i forhold til en 10-årig
tale er, at 10 år er en kort frist, og at forslaget derudover indehol- der usikkerheder i forhold til bidragssatsen og renten. selvom 17 mio. kr. nedbringes, og de slipper for renter og
drag, ændrer det ikke ved, at 33 mio. kr. skal refinansieres igen. hvis renten bare er steget 1,5 procent om 10 år, vil de være i samme situation igen for at andelsforeningen skal være velfungerende, skal andelene kunne omsættes. de an- dele, der omsættes for tiden, sælges til 0 kr. de andele, hvor man også skal betale et mo- derniseringstillæg, kan slet ikke sælges. heller ikke for 0 kr. hun kender til 4-5 personer, der ønsker at flytte, men som ikke kan sælge. foreningen har haft en
tale med realmæg- lerne på frederiksberg om salg
andele. hun har spurgt mægleren, om det ville blive nemmere at sælge andele med oplægget fra danske bank. svaret var, at det fortsat ville være svært at
sætte andelene, og at det kun kunne ske til et symbolsk beløb. hun skylder ikke foreningen penge. hun har været fritaget fra at betale boligafgift sidste år i en periode for at modregne det krav, hun havde mod foreningen på grund
en sag om overbetaling. da foreningen gik konkurs, begyndte hun at betale igen. det er rigtigt, at hun i forbindelse med en sag om brugelig pant i fogedretten i 2013 forklarede, at hun ikke havde modtaget klager over ejendommens stand på daværende tidspunkt. niels bjørnstrup har forklaret blandt andet, at han er uddannet jurist og arbejder som konsulent i en it virksomhed. han har siddet i bestyrelsen siden 2011. han boede i ejen- dommen som lejer forud for foreningens stiftelse i 2006. huslejen steg til 1019 kr. pr. kvm., da de overgik fra lejer til andel. det var en høj boligafgift, og over det dobbelt
, hvad man betalte som lejer, og det var med til at
holde nogen fra at købe. hvis de ikke stiftede foreningen, risikerede de imidlertid, at ejendommen blev solgt til en kendt bolig- haj. da de stiftede foreningen, regnede de med, at der ville blive etableret lejligheder un- der taget, og at der ville blive solgt flere lejelejligheder, hvorved boligafgiften hurtigt ville falde igen. vedligeholdelsesudgiften blev ved stiftelsen budgetteret meget lavt. især når man nu kan se, at danica havde brugt en 1. mio. kr. i gennemsnit de sidste 10 år før stif- telsen. men der lå en rapport med en midlertidig vedligeholdelsesudgift på 280.000 kr. år- - 24 - ligt, hvorefter det skulle sættes op til omkring 1 mio. kr. der blev kun lavet 1 års stiftel- sesbudget. efter det første år udarbejdede han en sammenligning
stiftelsesbudgettet og de faktisk realiserede udgifter. det gjorde han for at finde ud
, hvad der gik galt fra star- ten. det realiserede regnskab hang slet ikke sammen med budgettet. han har brugt meget tid på at lave beregninger og på at sidde i kontaktudvalget med likvidatorerne; ca. 10-20 timer om ugen. da han sad i bestyrelsen og forhandlede med banken, brugte han 10 timer om ugen. det er ham, der har udarbejdet budgettet for 2015 til brug for de seneste møder med dan- ske bank. den er udarbejdet bl.a. på baggrund
focus2 rapporten om ejendommens ved- ligeholdelse. vedligeholdelsesudgifterne var til diskussion med danske bank. de blev enige om at tage udgangspunkt i focus2 rapporten ud fra ”need to have”. han har ikke haft noget med vedligeholdelsen at gøre, og har derfor ikke modtaget klager herom. han blev ked
det, da han så bankens seneste oplæg til rekonstruktion. foreningen kan ikke føres videre med det oplæg. det var en kortsigtet plan, der ville betyde, at de fortsat var
hængige
taler med danske bank. forslaget indeholdt et f10 lån, der er risikoka- tegoriseret som rødt, og det gør det fortsat vanskeligt at omsætte lejlighederne. swaplån og f10
taler er stort set det samme. man kan ikke konvertere dem inden for perioden, og man er lænket til
talen.
drag på kassekreditten vil derved blive hurtigt blive spist op. hvis renten stiger bare 1,6 procentpoint over de næste 10 år, så forsvinder det, de har til at
drage med. bankens rekonstruktionsoplæg indeholder også en variabel rente. oplægget sikrer ikke foreningen en levedygtig økonomi. han ønsker en form for sikkerhed, så for- eningen kan køre videre. hvis renten stiger, kan foreningen ikke overleve ud over den 10- årige periode, som bankens forslag dækker. nu og her er spørgsmålet, om folk kan betale deres boligudgifter. der er nogen, der ikke kan flytte, da de ikke kan
hænde deres lej- ligheder. der er ingen tomme lejligheder lige nu. men han ved, at der er 5 - 10 andelsha- vere, der gerne vil flytte. parternes synspunkter a/b bangsbohus har i alt væsentligt procederet i overensstemmelse med påstandsdoku- ment
27. februar 2015, hvoraf bl.a. fremgår følgende: - 25 - ” den foreningsretlige adgang til og interesse i at beslutte opløsning og kon- kurs: en andelsboligforening som den foreliggende er en juridisk enhed med be- grænset hæftelse. uden konkret
tale om andet, er der ingen personlige hæftelser for kapitalejerne i form
andelshaverne. foreningen ledes
en bestyrelse og en generalforsamling i henhold til vedtægternes bestemmelser herom. som juridisk enhed er foreningen dermed for så vidt angår ledelse og kapitalforhold identisk med et anparts- eller aktieselskab. i praksis anses et selskab eller en forening med begrænset hæftelse, der ø n- sker at blive
viklet eller opløst i forbindelse med en konkurs, for at have fornøden interesse heri. beslutning om opløsning truffet
foreningens rel e- vante besluttende organ skal selvfølgelig respekteres
kreditorer og andre. der henvises eksempelvis til skat's inddrivelsesvejledning 2011 -2h3.3.2, hvoraf fremgår: ”for konkursbegæringer mod selskaber og andre juridiske personer må en retlig interesse som regel antages at være til stede, idet ko n- kursen bevirker den juridiske persons ophør.” den retlige interesse ligger allerede i interessen i at blive opløst og dermed
vikle den juridiske enhed i forbindelse med et opgør med dens kreditorer. der eksisterer ikke en pligt til som juridisk person til at opretholde en drift i strid med eget ønske og vilje. konkursreglerne og betingelsen om retlig int e- resse har ikke til formål at ophæve eller besværliggøre, at selskaber og fo r- eninger, som beslutter sig for
vikling, kan opnå dette. teori og praksis er i overensstemmelse hermed. en række andelsboligfo r- eninger er dermed også taget under konkursbehandli ng i årene frem til 2011 uden, at retlig interesse blev inddraget som en forhindrende betingelse i den forbindelse. der henvises til sagerne a/b klostergården, a/b ørneborgen, a/b fuglegårdsvænget. a/b duegården blev også i 2011 taget under reko n- struktionsbehandling, uden at retlig interesse blev vurderet som en relevant betingelse. der henvises også til den seneste kendelse
19. december 2014 fra sø - og handelsretten, skifteafdelingen vedrørende a/b duegården. her anførte skifteretten: ”en andelsboligforening er endelig en juridisk person, der på samme måde som andre juridiske personer kan have en retlig interesse i at gå konkurs. under de foreliggende omstændigheder, hvor der i hele foreningens levetid har været u n- derskud på foreningens drift og forøgelse
foreningens gæld, som ikke er udtryk for uansvarlige eller ansvarspådragende beslutninger truffet på foreningens g e- neralforsamlinger eller
foreningens ledelse, findes foreningen at have retlig i n- teresse i at kunne gå konkurs og dermed undgå stiftelse
yderligere gæld. den
a/b duegården i likvidation indgivne konkursbegæring skal herefter fremmes.” kendelsen er kæret til østre landsret. - 26 - der henvises endvidere til selskabslovens § 233. efter bestemmelsen er der ikke alene en ret, men en pligt for likvidatorerne i et selskab, til at indgive konkursbegæring ”hvis likvidatorerne finder, likvidationen ikke vil give fuld dæ k- ning til kreditorerne.” det gøres gældende, at der utvivlsomt ikke ved oplø s- ningen bliver fuld dækning til kreditorerne, og at bestemmelsen, fordi en forening
denne karakter ledelsesmæssigt og økonomisk må sidestilles med selskaber med begrænset hæftelse, anvendes analogt på andelsboligforeni n- ger. i kendelsen u.2012.2522 ø (odinsvej), som
db/rd tages til indtægt for at andelsboligforeninger ikke mod panthavers protest kan tages under ko n- kursbehandling, var de faktiske omstændighederne meget anderledes. fø l- gende punkter fremhæves: egenkapitalen var positiv med kr. 904.273,37. driftsbudgettet for en årrække frem, viste driftsoverskud. foreningens medlemmer havde en personlig hæftelse på bankgæ l- den. foreningen havde misligholdt kreditforeningsgælden og
viklet ek s- traordinært på bankgælden med personlig hæftelse. foreningen havde på en generalforsamling besluttet at nedsætt e bo- ligafgiften til et niveau, der var under det der var fastlagt på stifte l- sestidspunktet. det er lagt til grund, at eneste kreditor i den sag var bank og kredi t- forening. foreningen havde ikke besluttet opløsning. på den baggrund, og således som odinsvej-sagen var forelagt og procederet, blev det fastslået, at foreningen ikke havde en retlig interesse i konkursb e- handling. det gøres gældende, at omstændighederne er væsentligt anderl e- des i nærværende sag. dommen er muligvis i et vist omfang en videreudvikling
praksis efter ve- stre landsrets kendelse
konkurslovens § 22, at en konkursbegæring fra skyldneren er et anliggende mellem skiftere t- ten og skyldneren, og at kreditorer slet ikke indkaldes til mødet hv or begæ- ringen behandles. vestre landsret har i kendelse
den økonomiske situation. der blev samtidig orienteret om brugelig pant sager og konsekvenser
en sandsynlig konkurs. beslutningen om o p- løsning skete desuden i forlængelse
en forkastelse
db/rd’ rekonstru k- tionsforslag, og dermed stod det klart, at foreningens økonomi ikke uden en anden
tale gav grundlag for at forsætte driften og dermed , at en konkurs meget vel kunne blive udfaldet. på ekstraordinær generalforsamling den 5. februar 2014 fremgår
referatet (bilag 40), at den
likvidatorerne indgivne konkursbegæring enstemmigt blev tiltrådt
generalforsamlingen. dertil kommer, at foreningen på en tidligere generalforsamling den
konkursbegæring. for så vidt angår selskaber kan konkurs besluttes
bestyrelsen, jf. blandt andet u1973.795 s. det bestrides, at beslutning om konkurs i andelsboligforeninger kræver e n- stemmighed på en generalforsamling. der henvises udover teori og praksis også til økonomi- og erhvervsministerens svar til boligudvalget
6. juni 2005 (bilag 31) om krav til flertal for beslutning om opløsning
andelsboli g- foreninger, hvoraf blandt andet fremgår: ”hertil kommer, at der kan være gode grunde til, at en forening opløser sig selv og sælger andelsboligforeningens ejendom, f.eks. hvis der ikke er andelshavere, der vil deltage i bestyrelsesarbejdet, eller foreningen er økonomisk insolvent. på den baggrund vil det være betænkeligt at indføre en regel, som giver den enkelte andelshaver mulighed for at modsætte sig en ellers fornuftig beslutning om l i- kvidation.” som det ses var der som forudsætning for spørgsmålet i folketingsudvalget udelt enighed om, at det ikke krævede enstemmighed, og overvejelserne og spørgsmålet gik på muligheden for at indføre en sådan regel. dette kunne ministeren
flere grunde ikke støtte. det er
samme grunde uantageligt, at - 28 - dette krav om enstemmighed gælder som en juridisk uskreven, udfyldende baggrundsregel. det gøres gældende, at begæringen om konkurs kan besluttes, og er besluttet lovligt
foreningen. det gøres på den baggrund gældende, at foreningen skal opløses i overensstemmelse med sin beslutning herom – om nødvendigt ved konkurs. db/rd har som kreditor og panthaver i foreningen desuden ingen indsige l- sesret i forhold til lovligheden
generalforsamlingsbeslutninger
denne karakter. det er alene op til andelshavere i foreningen at anfægte sådanne beslutninger. ingen andelshaver har som nævnt gjort dette. indsigelsesret kunne muligvis i et vist omfang være betinget ved långivningen. dette er i k- ke sket. 2.2. andelsboligforeningslovens § 4 andelsboligforeningslovens § 4, der uændret har været gældende som en b e- skyttelsesbestemmelse overfor andelshavere og lejere siden 1981 (l 1980/486), bestemmer: "erhverves en andelsboligforenings ejendom
en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere. stk.2. ved frivilligt salg
foreningens ejendom kan bestemmelsen i stk. 1 kun fra- viges, hvis den enkelte andelshaver i forbindelse med salget samtykker heri". retsvirkningen
lovbestemmelsen er, at andelshaverne ved ny ejers erhvervel- se
ejendommen får retsstilling som lejere, og derfor skal betale leje efter leje- lovgivningen. den leje som pt. opkræves for almindelige lejemål i bangsbohu s er ca. kr. 440 pr. m2 pr år, mens boligafgiften udgør me re end det dobbelte og pt. er på kr. 1.097,-. pr. m2 pr. år for umoderniserede lejligheder. rd/db’ sikkerheder som de er fastlagt i låneaftalerne, er utilstrækkelige fordi den samlede låneudmåling er sket med udgangspunkt i ejendommens indtægter i form
boligafgift, og selv disse højere indtægter er utilstrækkelige til at se r- vicere alle forpligtelser. andelshavernes overgang til lejere efter andelsboli g- foreningslovens § 4 vil alt andet lige forringe indtægterne på ejendommen og bringe dem til et niveau som burde have været udgangspunkt for låneudm å- lingen.
lovforarbejderne fra 1980 til lovens § 4 fremgår, at lovgiver for mere end 30 år siden udtrykkeligt forholdt sig til de klart modstridende interesser på dette punkt. på den ene side stod panthavernes långivning og interesser i, at ejen- dommen indtægter ikke forringedes og den faldt i værdi, og på den anden side andelshavernes ret til ved foreningens opløsning og overgang
eje n- dommen til tredjemand at blive lejere (igen). det fremgår
lovens forarbejder, jf. redegørelsen
givet i juli 1980
arbejd s- gruppen nedsat
boligministeren, "andelsboliger overdragelser mv. redegø- relse 1980, s. 173. panthaveren retsstilling følger
de almindelige regler, herunder regler om tvangs- auktion. hvis en tredjemand har overtaget ejendommen ved et frivilligt salg fra fo r- eningen eller fra foreningens likvidationsbo, vil panthaveren have krav på sine yde l- - 29 - ser direkte hos den nye ejer, og der vil derfor ikke være noget problem, medmindre ejendommen senere måtte komme på tvangsauktion, og panthaver selv må overtage ejendommen. … hvis han ikke overtager ejendommen på tvangsauktion eller ikke falder indenfor det bud, der måtte blive
givet
en anden, vil han have mistet sit pant og kan kun sikre sig dækning, hvis han enten har yderligere sikkerhed hos foreningen eller dens medlemmer, eller foreningen i øvrigt har formue. hvis panthaveren selv må overtage ejendommen på tvangsauktion, vil hans retssti l- ling
hænge
, om ejendommens indtægter har en sådan størrelse, at de udover de øvrige driftsudgifter og prioritetsudgifter vil være i stand til at dække panthaveres ydelser. 6.4. en vurdering
gældende ret. de tidligere andelshavere bør i en ophørssituation beskyttes ved, at der gives dem ret til at forblive i ejendommen som lejere, medmindre der foreligger et frivilligt salg, og den enkelte andelshaver selv har accepteret at ville flytte i forbindelse med salget. ejendommens panthavere eller andre kreditorer har ikke nogen berettiget in- teresse i an anden løsning, da en udlejning til andre personer ikke vil give højere indtægter. …. det er næppe muligt at lave en operationel regel om, hvilken leje, der skal til, for at bestående panthavere kan blive dækket ind. panthaverne bør derfor beskytte sig selv ved kreditgivningen, ved enten at give lån indenfor de rammer en almindelig leje- indtægt angiver, eller ved at kræve supplerende sikkerhed, typisk i form
ned- hæftelse for andelshaverne..." det henstilles hermed, at långivere i forhold til andelsboligforeningen ved sin låneudmåling tager udgangspunkt i det ejendommen kan bære som udlej- ningsejendom og dermed alene indtægter efter lejeloven. dette er ikke blevet iagttaget ved salget
ejendommen fra danske bank kon- cernen til a/b bangsbohus, og heller ikke ved den finansiering, der samtidig blev tilbudt
db/rd. den retsstilling som rd/db forfølger i denne sag, søger uhjemlet at reparere på en overbelåning set i forhold til lovens forudsætninger. db/rd søger dermed at komme ud
den risiko man som långiver påtog sig. der bør ikke ved den retli- ge vurdering
risikoen for overbelåningen og herunder spørgsmålet om inte- ressen i konkurs, foretages en anden interesseafvejning end den lovgiver ud- trykkeligt foretog ved lovændringen i 1980. der henvises i den forbindelse til en for så vidt meget lignende problemstilling og interesseafvejning vedrørende kreditaftaleloven, jf. højesterets dom u 2004.2062 h. der er derudover i skriftvekslingen gjort en del ud
at beskrive foreningens motiv for konkursbegæringen som utilbørligt og direkte stridende mod foreni n- gens interesser. synspunktet er, at konkursen alene varetager ”andelshavernes interesse” i at blive lejere, og dette står i modsætning til ”foreningens interesse ”. synspunktet er grundlæggende uholdbart, fordi det bygger på den fejlslutning, - 30 - at foreningsdemokratiet og generalforsamlingers beslutninger kan tilsidesættes
en panthaver, der mener (bedre) at kunne vurdere og dermed sanktionere, hvad der er i en forenings interesser. der forudsættes dermed at findes en stan- dard for, hvad der er i en ”forenings interesse”, som kan
vige fra generalfo r- samlingens beslutning, hvorefter beslutningen kan ophæves. det gøres gælde n- de, at en tilsidesættelse
en generalforsamlingsbeslutning fordrer, at den er ulovlig enten fordi den strider mod en mindretalsbeskyttelse eller i øvrigt mod lovregler, vedtægter eller andre forskrifter. det bestrides, at en i øvrigt lovlig beslutning kan tilsidesættes ud fra det fremførte interessesynspunkt. et tilsvarende synspunkt om tilsidesættelse
beslutninger i strid med foreni n- gens interesse blev fremført
nordea i en omstødelsessag anlagt mod a/b kl o- stergårdens tidligere andelshavere. om anbringendet om beslutningens utilbø r- lighed og dermed som stridende mod foreningens interesser fastslog østre landsret efter bevisførelse i dom
abk’s kreditorer, jf. konkurslovens § 74. det er her- ved taget i betragtning, at foreningens drift til stadighed har været underskudsg i- vende, og at årets resultat ifølge årsrapporten for 2009 var negativt med ca. 1,9 mio. kr., ligesom den disponible beholdning ultimo var negativ med ca. 17,4 mio. kr. … det kan efter bevisførelsen lægges til grund, at bestyrelsen i en længere periode op til konkursen har arbejdet på at sikre abk’s overlevelse og ikke som anført
no r- dea har arbejdet ud fra en plan om efter en konkurs at blive lejere. forhøjelsen ville i øvrigt kun have haft en beskeden virkning set i forhold til abk´s betrængte økono- mi. det kan i hvert fald under disse omstændigheder ikke anses for utilbørligt, at andelshaverne vedtog ikke at gennemføre beslutningen om fremtidigt at forhøje bo- ligafgiften.” dommen er
nordea anket til højesteret. det bestrides som ukorrekt og udokumenteret, at begæringen om konkurs er be- grundet i andelshavernes ønske om at blive lejere. beslutningen om opløsning og deraf følgende mulig konkurs, er sket på grund
foreningens ringe økonomi. li- kvidatorerne har i overensstemmelse med beslutningen og efter en analogi
sel- skabslovens § 233, stk. 2 pligt til at indgive konkursbegæring, fordi aktiverne utvivlsomt ikke kan dække kreditorerne. ingen anden mulighed for likvidation fo- religger, og begæringen er et sædvanligt, relevant og efter praksis ansvarligt skridt for en juridisk person med løbende underskud og stor underbalance, som ikke har kunnet finde en samlet løsning herpå. det bestrides, at betingelsen om retlig interesse i forhold til en egen begæring om konkurs fra selskaber og foreninger med begrænset hæftelse kræver et samtykke fra kreditorer. en skyldner, der ikke kan betale enhver sit kan have og vil typisk have en klar interesse i et opgør med sine kreditorer, og at blive
viklet indenfor rammerne
insolvenslovgivningen. en konkurs skal ikke udelukkende varetage kreditors interesser. der er efter forar- bejder og praksis også hensyn til skyldner og det offentlige, der indgår ved vurde- ringen
om en konkurs er et relevant retsskridt, og også under behandlingen
konkursen skal der tages hensyn hertil. - 31 - dertil kommer, at der for likvidatorerne ligger et teoretisk muligt ansvar ved med- virken til fortsat underskudsgivende drift, som i sig selv taler for at denne situation ikke opretholdes. umiddelbart forud for generalforsamlingen i juni 2013 sendte danske bank’ advokat, advokat anne birgitte gammeljord e-mail
20. juni kl. 12.36 (bilag 20), hvoraf fremgår, at hun truede med erstatningskrav overfor "be- styrelsesmedlemmer mv." hvis de "under udøvelsen
deres hverv i givet fald med- virker til beslutningen om likvidation". det blev samtidig oplyst, at en begæring om brugelig pant måtte forventes overfor foreningens ejendom. generalforsamlingens dirigent har som sin vigtigste opgave at medvirke til, at tilblivelsen
beslutningerne på generalforsamlingen er korrekte, samt øve en kontrol med retmæssigheden
beslutningerne. der henvises bl.a. til wer- lauff, generalforsamlingen,
sel- skabslovens § 109, der finder analog anvendelse på foreningsretten, fremgår: "stk. 1 en kapitalejer eller et medlem
ledelsen kan anlægge sag vedrørende en ge- neralforsamlingsbeslutning, som ikke er blevet til på lovlig måde, eller som er i strid med denne lov eller kapitalselskabets vedtægter. stk.2. sag skal være anlagt senest 3 måneder efter beslutningen, ellers anses beslut- ningen for gyldig." db/rd har anført omkring vedtægternes § 36 og en generalforsamlingsb e- slutning om konkurs,: "§ 36 vedrører selvsagt kun den solvente likvidation, jf. stk. 2... en likvidators indgivelse
andelsboligforeningens egen konkursbegæring forud- sætter selvsagt generalforsamlingens oplyste og særskilte samtykke. det bemærkes, at der selvsagt ikke er noget retligt grundlag for at anvende selskabslovens § 233 eller dennes analogi, da foreningens forhold alene styres
vedtægtsgrundlaget og foreningsretten i øvrigt.” uden henvisninger til retskilder, og uanset angivelsen
, at det er "selvsagt", be- strides alle tre synspunkter som ukorrekte. insolvens bangsbohus blev stiftet ultimo 2006, i hvilken forbindelse foreningen samt i- dig efter reglerne om tilbudspligt i lejeloven overtog foreningens ejendom. sæl- ger var danske bank koncernens pensionsselskab danica pension og finansie- ring skete ved danske bank koncernens realkreditselskab realkredit danmark a/s og danske bank. der henvises til brev
26. oktober 2006 fra adm. direktør i danica pension og avisartikel fra børsen ejendomme
28, september 20 06 (bilag 2).
tingbogen (bilag 3) fremgår, at købesummen var kr. 166.000.000,-. - 32 - ejendommen blev solgt
danica i en pulje med en række andre ejendomme til den samme køber. på grund
ejerforholdet var en betydelig del
beboerne i ejendommen an- satte, eller på anden måde tilknyttet danske bank koncernen. stiftende generalforsamling i foreningen blev
holdt den
82 leje enheder gik 51 med som andelshavere ved stiftelsen. i stiftende advokat martin leth hansens første budgetudkast, som blev sendt ud til lejer- ne forud for det første beboermøde i september 2006, var boligafgiften beregnet ud fra en forudsætning om, at 75 %
lejerne tilsluttede sig andelsboligfor- eningen. boligafgiften blev ikke i budgettet justeret som følge
, at færre til- sluttede sig. steen dolberg fra danske bank deltog i bestyrelsesmøde den
talen blev un- derskrevet den
realkreditlån, jf. pantebrev (bilag 4) oprindeligt stort. kr. 132.794.000 samt bankgæld sikret ved ejerpantebrev stort kr. 33.000.000,-. gælden blev stiftet med foreningen som enedebitor uden nogen form for personlig hæftelse for andelshaverne.
foreningens vedtægter (bilag 5) § 5 fremgår, at medlemmerne alene hæfter med deres indskud, som oprindeligt var på var på kr. 500 pr. m2. det viste sig efter stiftelsen, som i en række andre andelsboligforeninger sti f- tet i 2006 - 2008, at ejendommenes budgetter ved stiftelsen var helt urealist i- ske, og at navnlig vedligeholdelsesudgifterne var kraftigt underbudgettere- de. vedligeholdelsesudgifterne var i budgettet væsentligt mindre end det der forudgående havde været anmeldt
db-koncernen som udlejer.
oversigt, der sammenholder stiftelsesbudgettet med 1. års faktuelle tal (bilag 6) fremgår, at der var fejlbudgetteret med i alt ca. kr. 2,2 mio. inkl . den besparelse, der det første år var opnået på
talen om swap og rentetrappe på ca. kr. 596.000,-. en del
løsningen på den dårlige økonomi det første år blev tilsyneladende at udskifte revisor. underskuddet første år fremkom nemlig blandt andet ved, at revisor hensatte kr. 1.328.590 til
drag på priori- tetsgæld. seneste årsrapport 2013 (bilag j) viser et resultat på kr. -83.429.224,- der in- deholder en nedskrivning
ejendommen på kr. 79.581.151 til dagsværdi i henhold til valuarvurdering
tale med db/rd. bankaftalen
2. juli 2010 (bilag 10), der udløb i maj 2013 ind e- bar blandt andet boligafgiftsforhøjelser og eftergivelse
rener på driftskr e- ditten. dette gav en midlertidig forbedring
økonomien. - 33 - de løbende underskud er hovedsageligt finansieret over driftskreditten i danske bank, der er overtrukket og pt. jf. udskrift pr. d.d. ( bilag 41) har et træk på ca. kr. 42,7 mio. dette svarer til ca. 8.8 mio. mere end ved stiftelsen. det gøres gældende, at foreningen er insolvent, jf. princippet i selskabsl o- vens § 233, stk. 2, jf. konkurslovens §
princippet i selskabslovens § 233, stk. 2, at der lægges
gørende vægt på den regnskabsmæssige status og dermed den juridiske enheds reg n- skabs balance. det er
gørende for likvidationen, at kreditorerne ved likv i- dationen opnår fuld dækning. hvis fuld dækning ikke kan opnås er det ens- betydende med, at ubetalte kreditorer vil stå tilbage. da insolvent likvidat i- on ikke kan gennemføres, er den eneste mulighed ko nkurs. insolvensbegrebet i konkurslovens § 17 må derfor, hvis sammenhæng i re g- lerne skal opnås, fortolkes i overensstemmelse med selskabslovens og regler om solvent likvidation, idet det ellers fører til en uønsket og utilsigtet ko n- flikt mellem disse særregler i selskabsloven og den almindelige insolvensr e- gel i konkurslovens § 17. konflikten vil fremstå tydeligt, hvis et selskab un- der likvidation har midler til eksempelvis at betale løbende regninger de n æ- ste 12 eller måske 36 måneder og først derefter vil løbe tør for penge. en in d- skrænkende og med likvidationsreglerne usammenhængende fortolkning
konkurslovens § 17 kunne så indebære, at selskabet anses for solvent, fordi det jo kan betale gælden løbende i den nærmest overskuelige fremtid. i de n- ne situation må der ved fortolkningen
lægges vægt på, at aktiverne er utilstrækkelige, og at gælden ikke kan betales tilbage uanset, at likviditet s- problemerne ligger noget ude i fremtiden. det følger helt naturligt
beslu t- ningen om opløsning og
vikling, at fokus ved vurdering
insolvensen skifter fra driftsmæssig likviditet og forfaldstider til at blive mere ak- tiv/passiv præget. fortolkningsprincippet om lex specialis fører også til dette fortolkningsmæ s- sige resultat. særligt når det som i den foreliggende sag er helt åbenbart, at gælden meget betydeligt overstiger aktiverne bliver en insolvensprognose på om gæld i en fremtidig periode
en given længde vil kunne betales til forfaldstid ove r- flødig. beslutningen om opløsning indebærer jo, at en
vikling skal genne m- føres og gælden derfor netop ikke skal betales løbende til forfaldstid i fre m- tiden. prognosen om fremtidig mulighed for betaling til forfaldstid bliver dermed helt løsrevet fra virkeligheden. det gøres desuden gældende, at gælden rent faktisk ikke betales eller kan b e- tales til forfaldstid. det forhold, at db/rd yder en ikke nærme re
talt eller - 34 - konkret fastlagt henstand betyder ikke, at gælden ikke er forfalden, og der kan bortses herfra. det bestrides, at konkursloven for indgivelse
egen begæring om konkurs forudsætter, at der er forfalden gæld, som
en kreditor er søgt inddrevet. det kan lægges til grund: at der i foreningen siden stiftelsen og frem til og med 2013 på baggrund
lagte årsrapporter kan konstateres betydelige årlige driftsmæssige u n- derskud, som kumuleret udgør ca. kr. 5,0 mio., at yderligere betydelige underskud er realiseret i 2014, jf. ikke revideret råbalance (bilag 42), at disse driftsunderskud fortsætter ifølge foreliggende budgetter og pro g- noser, (bilag 43). der gøres opmærksom på, at bilag 43 er det endelige budget for 2015, og det tidligere fremlagte bilag 33 alene var et forelø- bigt udkast, at dette er tilfældet på trods
, at foreningen ikke på noget tidspunkt har nedsat boligafgiften, men alene hævet denne, at driften
foreningen dermed vedvarende har indebåret og fortsat ind e- bærer stiftelse
gæld, som ikke kan betales, og som heller ikke har u d- sigt til nogensinde at kunne betales, at ingen
vikling
foreningens realkreditgæld på noget tidspunkt har fundet sted eller på noget tidspunkt har været budgetteret, at dette dermed ikke har nogen udsigt til at kunne ske, hvorfor der vedva- rende skal ske en refinansiering
en gæld, som er langt højere end a k- tivernes værdi. dermed er foreningen uden nogen mulighed for at in d- hente flere lånetilbud, og dermed bringe finansieringen i konkurre nce, at db/rd dermed er uden risiko for, at foreningen kan flytte til anden f i- nansieringsinstitut, og dermed kan de uden risiko fastsætte renten på driftskreditten og bidragssatsen på rd-lån, at foreningen ingen udsigt har til at kunne foretage vedligeh oldelse
ejendommen i overensstemmelse med de sagkyndige anbefalinger fra byggetekniske rapporter, at foreningen har en række kreditorer, som omfatter forsyningsselskaber, leverandører, medkontrahenter, lejere, sagsøgende andelshavere m.v., at foreningens likvide beholdning er negativ med ca. kr. 41,0 mio., og at foreningens driftskonto i db er i overtræk, jf. blandt andet breve
foreningens aktiver, og at egenkapitalen er negativ, jf seneste årsrapport 2013 (bilag j), - 35 - dette er ensbetydende med, at foreningen siden stiftelsen har lånt stadig fl e- re penge for alene delvist at betale renteforpligtelser og anden finansiering s- omkostninger, og uden nogen
drag har fundet sted. navnlig i relation til østre landsrets kendelse i odinsvej -sagen, fremhæves, at boligafgiften i den sag
foreningen blev nedsat til under det niveau, der var på stiftelsestidspunktet, og at differencen blev indbetalt på den kredit andelshaverne hæftede personligt for. der var tillige positiv egenkapital og driftsresultater. på den baggrund anførte landsretten: ”som sagen er forelagt og procederet for landsretten, finder landsretten anledning til at bemærke, at det i k- ke er godtgjort, at andelsboligforeningen var insolvent på tidspunktet for konkurs- begærings indgivelse”. dommen er som det ses helt konkret begrundet, og der er lagt vægt på de fremlagte beviser og de fremførte anbri ngender. der henvises desuden til, at finanstilsynet i sin vejledning 9121
17. marts 2014 om individuelle nedskrivninger og hensættelser pkt. 13 beskriver a n- delsbolig-foreninger som i risiko for ”betydelig økonomiske vanskeligheder” og konstaterer i oiv (objektiv indikation på værdiforringelse) når følgende forhold kan identificeres: gælden
vikles ikke så den
spejler værdiforringelsen
ejendo m- men. der er ingen personlig hæftelse for andelshaverne. der er ingen udsigt til stigning i boligafgifterne, eller mulighed for udskiftning til mere velstillede andelshavere, hvilket er tilfældet hvis andelshaverne ikke har vist vilje hertil på generalforsamlinger. resultatet
driften efter korrektion
væsentlige forhold ifølge ve j- ledningen ikke er positivt, og der indenfor højst 30 år ikke kan opg ø- res en reel positiv egenkapital. driften alene er positiv, fordi der er gæld med variabel rente, der fo r- rentes med en aktuel lav variabel rente. det gøres gældende, at alle de nævnte forhold foreligger, og der således også i forhold til finanstilsynets regler om nedskrivninge r på arrangementer med risici, er tale om en forening i betydelige økonomiske vanskeligheder. det bestrides desuden, at foreningen har nogen pligt til at indgå andre nye
ta- ler med db/rd. det gøres desuden gældende, at db/rd har bevisbyrden for, at de
foreningen udfærdigede budgetter ikke er korrekte. denne bevisbyrde er ikke løftet. i lyset
den økonomiske uholdbare situation, har der over de seneste 3 år været ført forhandlinger om en rekonstruktion
foreningens økonomi. disse er indtil videre uden resultat.
udskrift fra den ordinære generalforsamling i foreningen den 20. ju ni 2013 (bilag 19) fremgår, at foreningen forkastede et genfremsat forslag til en banka f- tale. samtidig blev udkast til budget for 2013 og regnskab for 2012 (bilag 13) f o- relagt. regnskabet blev vedtaget med bemærkning om et sagsanlæg mod for- - 36 - eningen som følge
et salg
andel til overpris. budgettet der viste under- skud på kr. 1.640.400,- blev forkastet. likvidatorerne meddelte ved brev
1. juli 2013 (bilag 22), at der henset til foreningens gældsforpligtelser og driftsunderskud ikke kunne gennemføres en solvent likvidation uden accept fra rd/db's side på et salg i fri handel på markedsvilkår. forskellige muligheder blev skitseret. ved brev
5. juli 2013 (bilag 23) meddelte rd/db' advokat, advokat anne- birgitte gammeljord, at db/rd ikke kunne acceptere et salg i fri handel med et akkordelement. i foreningen er der udfærdiget flere tilstandsvurderinger og vedligeholdelse s- planer for foreningens ejendom.
rapporter fra gaihede fra maj 2010 (bilag 15), peter jahn og partnere,
juni 2011 (bilag 16) og focus 2 a/s
regnska- berne ikke blevet
holdt blandt andet fordi, der henset til bankaftalen alene var ret til relativt beskeden vedligeholdelse på årligt kr. 500.000. ud over det betydelige akkumulerede driftsmæssige underskud i 2006 - 2014 på ca. kr. 10,0 mio., og det store vedligeholdelsesmæssige efterslæb, begyndte ejendommen sammen med resten
ejendomsmarkedet at falde kraftigt i værdi, især fra 2008 og frem. den samled e gæld til bank og realkre- dit udgør pr. d.d. ca. kr. 180 mio. hertil kommer en negativ værdi
rente- swappen med ca. kr, 39 mio. dette modsvares alene
en ejendom til en ha n- delsværdi ifølge valuarvurderinger på ca. kr. 95-100 mio. (bilag 18). der er såle- des udover driftsunderskud en underbalance i foreningen på mere end kr. 100 mio. (bilag j). hertil kommer, at db/rd i forbindelse med en tidligere begæring om brugelig pant, der blev nægtet fremme i østre landsret, selv gjorde gældende, at der fo- relå anticiperet betalingsmisligholdelse fra foreningens side. der henvises til db/rd' processkrift i brugelig pant sagen (bilag 30). der henvises desuden til det
bestyrelsen udarbejdede fremtidsbudget for 2013-2023 (bilag 24). det gøres gældende, at insolvensbetingelsen, når der er besluttet opløsning, må fortolkes i overensstemmelse med selskabslovens § 233, og der derfor må læ g- ges vægt på om likvidatorerne med rette har fundet, at "likvidationen ikke vil give fuld dækning". det bestrides, at der er grundlag for at tilsidesætte dette skøn. der henvises desuden til at foreningen tidligere den 22. september 2014
sø - og handelsretten, sag k1030/14-m i henhold til en begæring indgivet
en an- delshaver som kreditor blev taget under konkursbehandling. den insolvens skifteretten i denne sag lagde til grund forelå, er den samme insolvens som stadig foreligger, da ingen økonomiske ændringer
væsentlig karakter har fundet sted.” - 37 - andelsboligforeningen har endvidere gjort gældende, at foreningen ikke har en forplig- telse til at indgå de foreslåede rekonstruktionsaftaler med danske bank, og at et ikke ved- taget forslags indhold er uden betydning for bedømmelsen
konkursbetingelserne. danske bank a/s og realkredit danmark a/s har i alt væsentligt procederet i overens- stemmelse med påstandsdokument
en konkursbegæring påse bl.a., om der foreligger den fornødne legitimation og bemyndigelser, jf. f.eks. u 1972.419 v, u 1973.795 s, lars lindencrone petersen m.fl., konkursloven med kommentarer, 12. udg., 2013, s. 325 f. og torben kuld hansen m.fl., insolvensprocesret, 2. udg., 2012, s. 69 ff. som det fremgår
dagsordenen, er foreningens medlemmer først den
medlemmer og hvem der mødte, vil realkredit danmark a/s og danske bank a/s kunne tage stilling til om vedtagelsen om likvidation i givet fald isoleret set opfylder ma- joritetskravet i vedtægtens § 26. det kan konstateres, at opfordring (a) ikke er besvaret. da andelsboligforeningen ikke har opfyldt denne opfordring, er der intet grundlag for at konstatere, at beslutningen om likvidation i henhold til vedtægtens § 36 isoleret set opfylder majoritetskravet i vedtæg- tens § 26, hvorfor det gøres gældende, at der intet bevis er for, at der er vedtaget en gyldig beslutning vedrørende likvidation i medfør
vedtægtens §
referatet
den ekstraordinære generalforsamling den 9. februar 2012, jf. bilag 26 – som gengivet ovenfor – har andelsboligforeningen helt i overensstemmelse med danske bank a/s og realkredit danmark a/s’ synspunkter så sent som 2012 opere- ret med, at indgivelse
konkursbegæring og likvidation efter vedtægtens § 36 er to for- skellige beslutninger og i øvrigt forudsætter generalforsamlingens særskilte bemyndigel- ser. - 38 - det forekommer på baggrund også heraf mindre forståeligt, at det nu hævdes bl.a., at § 36 ikke alene vedrører den solvente likvidation, og at indgivelse
egen konkursbegæring ikke kræver generalforsamlingens oplyste og særskilte samtykke. det fastholdes, at der ikke er noget retsgrundlag for at gennemføre en insolvent likvidati- on. generalforsamlingen er således ved indkaldelsen dateret 13. juni 2013 indkaldt med 8 da- ges varsel med henblik på stillingtagen til en solvent likvidation. foreningens medlemmer er ikke indkaldt for at tage stilling til, om de synes, at foreningen f.eks. skal gå konkurs. for de medlemmer, der i tiltro til dagsordenen ikke er mødt op på generalforsamlingen, skaber dette selvsagt det problem, at de ikke har haft nogen mulighed for at tage stilling til det reelle indhold
det stillede forslag – herunder de vidtrækkende konsekvenser – og derved møde op for at give sin mening til kende. det bemærkes i den forbindelse, at der end ikke var enstemmighed blandt de fremmødte om at gennemføre en solvent likvidation, hvorfor et forslag om konkurs så meget desto mere må forventes at møde modstand blandt andelshaverne, hvis dette spørgsmål var fo- relagt generalforsamlingen på korrekt vis, jf. i øvrigt nedenfor. det kan således konstateres, at der forelå protest i henseende til om, foreningen skulle træde i solvent likvidation – og så meget desto mere må det antages at en sådan protest også ville udstrækkes til indgivelse
egen konkursbegæring, havde dette emne været på dagsordenen. forslaget er de facto behandlet som solvent likvidation. som det fremgår
bilag 19, der er et referat
generalforsamlingen den 20. juni 2013, nævner advokat finn lynge jepsen under referatet til punkt 6 intet om konkurs – herun- der de vidtrækkende økonomiske konsekvenser, som en sådan vil få for foreningens med- lemmer. tværtimod redegøres der for, at ”de umiddelbare konsekvenser for de enkelte andelsha- vere i forbindelse med vedtagelse
opløsning
foreningen/brugeligt pant ikke umid- delbart vil være store”, idet de 1) fortsætter som andelshavere, 2) skal fortsætte med at be- tale boligafgift, og 3) at andelene fortsat vil kunne overdrages, selv om foreningen er un- der opløsning. der er intetsteds redegjort for eller oplyst om, at den reelle – og for en videre kreds for- mentlig også kendte realitet – at likvidatorerne i umiddelbar forlængelse
beslutningen vil indgive foreningens egen konkursbegæring med den konsekvens bl.a. – i fald en kon- kurs føres igennem – at andelshaverne står til store og definitive økonomiske tab på deres andelsbeviser, herunder i henseende til andele som måtte være belånt i finansieringsinsti- tutter mv. det kan således konstateres, at der er en fejl i indkaldelsen til generalforsamlingen – hvor- ved samtlige medlemmer er indkaldt forkert – og at punktet i øvrigt under alle omstæn- digheder er fejlagtigt og utilstrækkeligt behandlet på generalforsamlingen til potentiel stor skade for de andelshavere, som ikke ønsker en konkurs, hvorved de potentielt står til at lide et stort økonomisk tab, jf. f.eks. mette neville, andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4. udg., 2012, s. 330 ff. en likvidators indgivelse
andelsboligforeningens egen konkursbegæring forudsætter generalformsamlingens oplyste og særskilte samtykke, hvilket skyldes bl.a. beslutningens - 39 - vidtrækkende konsekvenser for foreningen og andelshaverne, som står til at tabe ganske betydelige beløb. et sådant samtykke foreligger ikke. generalforsamlingen er ikke indkaldt for at tage stilling til konkurs, har hverken samtyk- ket i, at der kan indgives konkursbegæring, eller i øvrigt truffet nogen beslutning herom med fornøden orientering eller med det fornødne flertal. hertil kommer, at en beslutning om indgivelse
konkursbegæring ikke er hjemlet i ved- tægterne som en beslutning, som kan træffes med kvalificeret flertal. beslutning om indgivelse
egen konkursbegæring er efter foreningsretten grundet sine vidtrækkende konsekvenser for andelshaverne en
gørelse, der for det første skal fore- lægges for generalforsamlingen, og som kræver enstemmighed i foreningen, fordi den udgør et indgreb i andelshavernes velerhvervede rettigheder (ejerskab til andel med dertil knyttet boligret), jf. mette neville, andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4. udg., 2012, s. 341, med deri refererede skriftsteder. dette gælder for så vidt også selv om ved- tægterne måtte foreskrive, at den kan træffes med majoritet. situationen er således den, at likvidatorerne har indgivet konkursbegæring på vegne
andelsboligforeningen på grundlag
et mandat til at gennemføre en solvent likvidation trods fejlagtig dagsorden og i øvrigt fejlagtig og utilstrækkelig orientering om de reelle konsekvenser
beslutningen. likvidatorernes egen konkursbegæring kan allerede
disse grunde ikke fremmes, idet likvidatorerne ikke har godtgjort, at beslutningen om at indgive egen konkursbegæring bygger på et lovligt beslutningsgrundlag, herunder at der foreligger de fornødne bemyn- digelser. det bemærkes, at der selvsagt ikke er noget retligt grundlag for at anvende selskabslovens § 233 eller dennes analogi, da foreningens forhold alene styres
vedtægtsgrundlaget og foreningsretten i øvrigt. den omstændighed, at der udpeges likvidatorer til at ”udføre” de handlinger, som an- delsboligforeningens bestyrelse lige så godt selv kunne have søgt udført, ændrer naturlig- vis ikke herved, idet realiteten er den samme. der skabes ved et ”likvidationsgreb” ikke nogen ændret adgang til at agere uden om foreningens øverste myndighed – generalfor- samlingen. at advokat anne birgitte gammeljord under bl.a. disse omstændigheder har set sig nød- saget til at tage et erstatningsforbehold, jf. den som bilag 20 fremlagte e-mail, illustreres i sig selv ved det skete handlingsforløb – herunder den manglende og i øvrigt helt util- strækkelige behandling
spørgsmålet på generalforsamlingen – og kan i øvrigt ikke ska- be en retlig interesse i en egen konkursbegæring, jf. i øvrigt nærmere nedenfor. 2.2 konkursbetingelserne i øvrigt 2.2.1 insolvensbetingelsen for så vidt angår spørgsmålet om insolvens i konkurslovens forstand, opereres der i kon- kursloven med et illikviditetsbegreb, jf. herved lars lindencrone petersen m.fl., konkurs- loven med kommentarer, 12. udg., 2013, s. 331 ff., og ulrik rammeskow bang-pedersen m.fl., konkurs, 1. udg., s. 66 ff. - 40 - spørgsmålet om behandling
en andelsboligforenings egen konkursbegæring har været behandlet
såvel vestre landsret og østre landsret, jf. u 2014.2575 v og u 2012.2522 ø. i ingen
sagerne fandtes insolvens at foreligge. synspunkter om, at en insufficiensvurdering er
gørende ved vurderingen
insolvens- betingelsen, bestrides som ukorrekte og i strid med gældende retspraksis. realkredit danmark a/s og danske bank a/s er bekendt med sø- og handelsrettens
gørelse
19. december 2014 i sag k 812/14.
gørelsen er kæret til østre landsret og landsretten har endnu ikke taget stilling til kæremålet. realkredit danmark a/s og danske bank a/s er ikke enig i, at insolvens må bero på en samlet vurdering
skyldnerens konkrete økono- miske forhold således som anført i kendelsen. det
gørende er om skyldneren kan betale sine fordringer efterhånden som de forfalder og hvis ikke, om likviditetsproblemet er midlertidigt. det er for vurderingen uden betydning, om gælden overstiger aktiverne. det bemærkes om foreningens hævdede insufficiens indledningsvist, at en renteswaps påvirkning på egenkapitalen ikke har nogen særskilt betydning for foreningens likvidi- tetsmæssige situation i konkursretlig forstand, dvs. om den er illikvid efter konkurslovens § 17. markedsværdien for en renteswap fluktuerer over tid og påvirker ikke foreningens daglige likviditetsmæssige situation men har alene betydning for et øjebliksbillede
egenkapitalen under forudsætning
, at swapaftalen bringes til ophør. var renten f.eks. steget i stedet for faldet siden renteswapforretningernes indgåelse, ville dette have haft en regnskabsmæssig positiv indvirkning på egenkapitalen. det bemærkes videre, at det for så vidt angår den underbalance, som påberåbes
for- eningen som konkursrelevant efter årsrapporten for 2013, bilag j – og som i meget væsent- lig grad
viger fra årsrapporten for 2012, bilag 13, der ville vise positiv egenkapital, hvis ikke værdien
renteswaps var negativ – efter likvidatorernes påtegning, jf. årsrapporten for 2013, s. 2, skyldes netop den omstændighed, at likvidatorerne grundet likvidationen har optaget værdien
ejendommen til en hævdet dagsværdi, jf. i øvrigt årsrapporten for 2013, note 9, s.
foreningen, idet det i den forbindelse i øvrigt bemærkes, at vurderingstemaet i valuarrapporten, bilag 18, som danner grundlag for værdiansættelsen i årsrapporten for 2013, er den kontante han- delsværdi som udlejningsejendom ud fra den værdi, som ejendommen efter valuarvurde- ring skønnes at have pr. 1. maj 2012, jf. rapportens s. 5, punkt 5. egenkapitalændringen fra 2012 til 2013 skyldes således i meget væsentlig grad likvidato- rernes beslutning om ændring
regnskabsprincip – begrundet i likvidationen – hvorom revisor i øvrigt har taget forbehold. det er realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse, at en sådan regnskabs- mæssig nedskrivning
ejendommens værdi fra 2012 til 2013 med 79.581.151 kr. ikke har konkursrelevans. det bemærkes i den forbindelse, at kursværdien
renteswaps for 2013 påvirker egenkapitalen negativt med 25.175.335 kr., jf. årsrapportens for 2013, s. 18, note 13. havde foreningen således ikke ændret regnskabsprincip vedrørende ejendommens værdi som følge
likvidationen, ville egenkapital alene være – 1.062.569 kr. for 2013 før den negative værdi
renteswaps. det bemærkes i øvrigt, at såfremt foreningen måtte anses for insufficient, medfører dette ingen forpligtelse til at indgive egen konkursbegæring specielt ikke i en situation, hvor der ikke sker anvendelse
foreningens frie aktiver, således at foreningen jævnt og sikkert - 41 - udvikler sig til et § 143 bo. som det ser ud, har foreningen under alle omstændigheder et rimeligt håb om at blive sufficient igen. for så vidt angår den hævdede illikviditet bemærkes, at realkredit danmark a/s og dan- ske bank a/s har tilbudt og tilbyder fortsat andelsboligforeningen en rekonstruktionsafta- le, som vil sikre andelsboligforeningen en positiv drift og midler til at iværksætte vedlige- holds- og renoveringsopgaver, jf. ovenfor. hverken realkredit danmark a/s eller danske bank a/s har opsagt låneaftalerne på grund
misligholdelse eller i øvrigt iværksat inkassoprocedure med henblik på bortauk- tionering
ejendommen. der foreligger i øvrigt ikke nogen i forhold til konkurslovens § 17 påberåbt misligholdelse fra realkredit danmark a/s eller danske bank a/s’ side, der kan give likvidatorerne an- ledning til at drage den konklusion, at der efter illikviditetssynspunkter er grundlag for at indgive egen konkursbegæring på grundlag
realkredit danmark a/s eller danske bank a/s’ låneaftaler mv. tværtimod er det udtrykkeligt tilkendegivet over for såvel andelsboligforeningen som li- kvidatorerne, at der efter realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse intet grundlag er for at indgive egen konkursbegæring. der er således i konkursretlig sammenhæng intet grundlag for fra andelsboligforeningens side at påberåbe sig illikviditetsproblemer i forhold til engagementerne med realkredit danmark a/s og danske bank a/s. det er klart tilkendegivet, at realkredit danmark a/s og danske bank a/s som eneste kreditorer ikke ønsker en konkurs. der er ikke nogen modstrid mellem danske bank a/s og realkredit danmark a/s’ syns- punkter i denne sag og de synspunkter, der
realkredit danmark a/s og er gjort gæl- dende vedrørende brugeligt pant. som anført er det udtrykkeligt tilkendegivet over for såvel andelsboligforeningen som likvidatorerne, at der efter realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse intet grundlag er for at indgive egen konkursbegæring. dette betyder imidlertid ikke, at realkredit danmark a/s er
skåret fra at søge ejendommen taget til brugeligt pant, hvis betingelserne herfor er opfyldt, hvorfor der har verseret en begæring herom. som det fremgår ovenfor, har likvidatorerne tidligt meddelt realkredit danmark a/s og danske bank a/s, at der ville blive taget skridt til at skifte pengeinstitut, hvorfra regnin- ger for eftertiden vil blive betalt. det er endvidere meddelt, at driften fortsætter som hid- til, således at sædvanlige udgifter bliver betalt som hidtil, men at udgifter der forventes at overstige kr. 10.000 skal forhåndsgodkendes
likvidatorerne. endeligt er oplyst, at over- skudslikviditet fra den nye driftskonto udover 750.000 kr. videreafregnes til foreningens hidtidige driftskonto i danske bank en gang månedligt. det er konstateret, at disse tiltag er iværksat
likvidatorerne, idet der er oprettet en bankkonto i merkur andelskasse. foreningen har således i et nyt pengeinstitut oprettet en driftskonto, hvor sædvanlige ud- gifter bliver betalt som hidtil. på kontoen opereres i øvrigt med en ”buffer” eller en ”op- sparing” på 700.000 kr. til 800.000 kr. at indestående i bl.a. merkur andelskasse ikke skul- le være ”reel” likviditet – som hævdet
andelsboligforeningen – bestrides. advokat finn jepsen har da også i sø- og handelsrettens skifteret den 22. september 2014 forklaret, at indestående i merkur andelskasse udgør likvider for foreningen, bilag t. - 42 - andelsboligforeningen er under sagen adskillige gange anmodet om præcist at redegøre for, hvilke anerkendte, forfaldne og udækkede simple kreditorkrav, andelsboligforenin- gen har og herunder i givet fald at oplyse baggrunden for, hvorfor disse krav som tidlige- re oplyst nu ikke honoreres
de midler, som samles op
likvidatorerne i merkur an- delskasse. foreningen har under sagen utvetydigt erklæret, at der ikke er forfaldne og ubetalte kre- ditorer, og at der i øvrigt ikke er andre kreditorer end realkredit danmark a/s og danske bank a/s. det kan derfor lægges til grund, at insolvens i konkurslovens forstand, dvs. illikviditet, i det hele er udokumenteret. at den negative saldo på kreditten i danske bank a/s er forøget, har under de givne om- stændigheder ikke noget betydning for insolvensvurderingen, idet det bemærkes, at real- kredit danmark a/s serviceres
foreningens frie midler, og at udviklingen i den negative saldo på kreditten i danske bank a/s alene skyldes rentetilskrivninger på engagementet med danske bank a/s. der er med de fremlagte bilag – herunder men ikke begrænset til bilagene 7-18, 24 og 32- 34 – sammenholdt med det i øvrigt fremlagte ikke dokumenteret, at der skulle være en række forpligtelser eller kreditorer i øvrigt, som medfører, at foreningen under de givne omstændigheder er insolvent i konkurslovens forstand, dvs. illikvid på en sådan måde, at der er grundlag for at indgive sin egen konkursbegæring. hertil kommer, at man på aktivsiden, jf. bilag 28, øjensynligt også opererer med udestå- ende fordringer på ca. 1.300.000 kr., dvs. restancer fra andelshavere og lejere. andelsboligforeningens synspunkt – senest i processkrift 3
17. december 2014 – om, at foreningen har et vedligeholdsmæssigt efterslæb, bestrides som udokumenteret, herunder også størrelsen
fremtidige vedligeholdsopgaver, ligesom det bestrides, at et vedlige- holdsefterslæb i øvrigt har nogen relevans for en konkursretlig insolvensvurdering. det forekommer oplagt, at andelsboligforeningen søger at ”løfte” konkursbegæringen med oplistning
vedligeholdsønsker, jf. f.eks. bilag 32-
ekstraordinære poster, herunder hensættelser vedrørende tab på fraflyttede lejere med 450.000 kr. og administra- tionsomkostninger på 647.713 kr., hvoraf advokathonorarer vedrørende rekonstruktion
andelsboligforening udgør 313.242 kr., valuarvurdering 51.375 kr., mæglerforespørgsel 7.500 kr. og rådgiverhonorar, bygningsrådgivning 23.934 kr. uden disse ekstraordinære poster, som kan henføres til foreningens egen administration, ville resultatet for 2012 være positivt. vedrørende perioden 1. januar 2013 til 30. juni 2013, bilag 14, bemærkes, at resultatet også for denne periode har været påvirket
ekstraordinære poster, idet der for perioden er anvendt bl.a. 169.406,59 kr. på advokathonorar. med hensyn til årsrapporten for 2013, bilag j, var der – når der bortses fra nedskrivning
foreningens ejendom med 79.581.151 kr. – et positivt resultat med 4.436.929 kr. før renter - 43 - mv. til realkredit danmark a/s og danske bank a/s. de finansielle poster er specificeret i note 7 og udgør ydelser og renter på gælden til realkredit danmark a/s og danske bank a/s, jf. regnskabets s. 15. det fremgår
s. 7 også, at posten ”foreningsomkostninger” i 2012 var 1.120.086 kr. og i 2013 steget til 2.514.467 kr. posten er specificeret i note 6, og det fremgår heraf, at en meget væsentlig grund til stigningen skyldes stigning i omkostnin- gerne til likvidatorer og advokatbistand vedrørende rekonstruktion og konkurssagen. den likvide beholdning er opgjort til 820.744 kr., og udgør i al væsentlighed de opsamlede midler i merkur bank, jf. note 11. andelsboligforeningen er opfordret (e) til at fremlægge dokumentation i form
bilag for følgende:
saldobalancen fremgår i øvrigt bl.a., s. 2, konto 43340, at foreningen i pe- rioden har
holdt advokatomkostninger med 971.279,56 kr. posten er også for denne pe- riode
helt ekstraordinær karakter, og foreningen har under forberedelsen ikke villet be- svare opfordring (f) om at fremlægge en specifikation
disse omkostninger. foreningens driftsresultater fra stiftelsen og frem er ikke
en sådan karakter, at dette understøtter foreningens egen begæring om konkurs. realkredit danmark a/s og danske bank a/s har under sagens forberedelse fremsat en række opfordringer til andelsboligforeningen vedrørende materiale, som foreningen har fuld rådighed over, jf. sagsfremstillingen ovenfor. der er tale om en egenbegæring om konkurs, som andelsboligforeningen øjensynligt søger at bære igennem ved forklaringer ved hovedforhandlingen uden nogen form for underliggende dokumentation, herunder til væsentlige regnskabsposter. det gøres gældende, at det må komme andelsboligfor- eningen til skade, at den ikke ønsker at belyse sin økonomiske situation ved fremlæggelse
de pågældende oplysninger. det er således ikke dokumenteret, at andelsboligforeningen er insolvent i konkurslovens forstand. 2.2.2 retlig interesse det er en almindelig retsgrundsætning, at et retligt skridt, som ikke har et fornuftigt og rimeligt formål, må nægtes foretaget, dvs. at der skal foreligge en retlig relevant interesse i et givent retligt skridt. denne retsgrundsætning gælder såvel ved en kreditors begæring om konkurs som ved en egen konkursbegæring, jf. herved f.eks. u 2012.2522 ø og lars lindencrone petersen m.fl., konkursloven med kommentarer, 12. udg., 2013, s. 335 ff. formålet med en konkurs er som altovervejende hovedregel fordeling
midler til usikrede kreditorer. i visse situationer er denne hovedregel suppleret med tilfældegrupper, hvor kreditorbe- gæringer er imødekommet uanset at der ikke er udsigt til fordeling
midler til usikrede kreditorer, f.eks. hvor en offentlig kreditor ønsker at hindre fortsat gældsætning til det of- fentlige (det offentlige er tvangskreditor, f.eks. skat), eller hvor lønmodtagere indgiver konkursbegæring, således at der kan opnås dækning gennem garantiordningerne. - 44 - der er ikke fra foreningens side påvist forhold, som kan danne grundlag for at antage, at der foreligger den fornødne retlige interesse. det er realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ opfattelse, at realiteten er, at nogle andelshavere (dog ikke alle, jf. herved f.eks.
stemningsresultatet på den ordinære gene- ralforsamling) ønsker at opnå at blive lejere, jf. andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, og herved måske få nedsat deres månedlige ydelse, og at dette er det reelle formål med at sø- ge en konkursbehandling gennemført. et formål, som konkursen ikke nødvendigvis vil indebære, jf. u 2013. 2479 ø, og som skifteretten ved en konkurs ikke kan benyttes til at ordne. det fremgår da også
likvidatorernes første synspunkt om retlig interesse, at der henvi- ses til andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, og risikoafvejningssynspunkter i forbindelse hermed, ligesom der er ofret ganske megen plads til argumenter omkring § 4- forarbejdernes betydning i forhold til den indgivne konkursbegæring. for så vidt angår forarbejderne til andelsboligforeningslovens § 4, jf. herved redegørelse
givet i juli 1980
arbejdsgruppen nedsat
boligministeren, bemærkes det, at arbejds- gruppens opgave var at foretage en vurdering
reglerne for overdragelse
bestående andelsboliger, herunder disse boligers konkurrenceevne overfor andre boligformer og eventuelt fremkomme med forslag til ændring
disse regler, jf. redegørelsens s. 1.
re- degørelsen kapitel 6, jf. s. 169 ff., der vedrører arbejdsgruppens redegørelse for og forslag til regler om andelshavernes retsstilling ved ejendommens overgang til andre, jf. herved også arbejdsgruppens forslag til nye regler, s. 174, punkt 6.5 og 6.6, er det anført bl.a., at arbejdsgruppen finder, at der på baggrund
usikkerheden omkring gældende ret bør indføjes bestemmelse om, at andelshavere ved overgang
en ejendom fra en andelsbolig- forening til trediemand har krav på at forblive lejere i ejendommen på normale vilkår. re- degørelsens s. 175, punkt 6.4, 3.
snit, som påberåbes til støtte for fremme
konkursbe- gæringen, vedrører i tråd hermed spørgsmålet, om det er muligt at lave en operationel re- gel om vilkårene for et lejeforhold, jf. herved s.st., 1. og 2.
snit. i arbejdsgruppens lovskitse, jf. kapitel 8, jf. s. s. 177-183, omtales på linje hermed alene forslag til regler om ændring
lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. der er ikke nogen holdepunkter for at antage, at redegørelsen skulle være udtryk for en interesseafvejning i forhold til spørgsmålet om konkursbetingelserne og herunder bl.a. spørgsmålet om retlig interesse i en konkurs, og at § 4 skulle virke ”belastende” for långi- verne i så henseende. selv om andelsboligforeningen bestrider, at det reelle formål med konkursbegæringen er at søge at bringe andelsboligforeningslovens § 4 i anvendelse, illustreres andelsboligfor- eningens reale grunde glimrende ved bemærkningen i processkrift 1, s. 9, 3.
snit, 2. punktum, hvor det er anført: ”derfor forsøger man
bagvejen ved forkerte udlægninger
retsstillingen efter konkursreglerne, panteretten og foreningsretten at omgå andelsbo- ligforeningens § 4 og uberettiget holde fast i boligafgifterne som en tidsmæssig uendelig personlig hæftelse”. dette ”formål” udgør ikke nogen relevant retlig interesse i at fremkalde sin egen konkurs. situationen er den, at der på tidspunktet for andelsboligforeningens stiftelse er ydet lån helt i overensstemmelse med lovgivningens regler herom, men at andelsboligforeningen og mange andre har været ramt
den udvikling på de finansielle markeder, som man så, da finanskrisen brød ud. dette er forhold, som ikke kan lægges realkredit danmark a/s og danske bank a/s til last eller som realkredit danmark a/s respektive danske bank a/s skal bære risikoen for. - 45 - for så vidt angår risikoafvejningssynspunkterne bemærkes i øvrigt, at långiver ved et- hvert udlån har en risiko, men at det ikke betyder, at låntager kan handle frit og uden an- svar. det bestrides således, at § 4, stk. 1, har nogen retlig relevans ved vurderingen
, om an- delsboligforeningens egen konkursbegæring skal imødekommes. det er realkredit danmark a/s og danske bank a/s opfattelse, at øvrige anførte argu- menter om retlig interesse har karakter
skinbegrundelser, som ikke kan føre til, at kon- kursbegæringen skal fremmes. den omstændighed, at der udpeges likvidatorer til at ”udføre” de handlinger, som an- delsboligforeningens bestyrelse lige så godt selv kunne have søgt udført, ændrer naturlig- vis ikke herved, idet realiteten er den samme. der er ej heller for en andelsboligforening noget retskrav på at kunne opløses gennem en konkurs, hvis en solvent likvidation ikke kan gennemføres. den omstændighed, at en an- delsboligforeningen måtte ønske at blive ”
viklet”, er således ikke i sig selv tilstrækkeligt til at statuere retlig interesse i en konkursbehandling. da beslutningen om solvent likvidation blev truffet lå det fast – også for visse forenings- medlemmer og foreningens rådgivere – at der fra realkredit danmark a/s og danske bank a/s’ side ikke ville blive givet et samtykke til en solvent likvidation, som efter for- eningens egne vurderinger vil medføre et betydeligt ”haircut” på de ydede lån. det var på beslutningstidspunktet således klart for i hvert fald visse foreningsmedlemmer og foreningens rådgivere, at en solvent likvidation ikke kunne gennemføres. uagtet dette rådgives der om og træffes beslutning om solvent likvidation
andelsboligforeningen i henhold til vedtægternes bestemmelser herom, jf. i øvrigt i det hele det ovenfor anførte herom. også under disse omstændigheder er der selvsagt ej heller noget retligt grundlag for at anvende selskabslovens § 233 eller dennes analogi ved spørgsmålet om retlig interesse, jf. i øvrigt argumentationen ovenfor. som anført udgør den omstændighed, at der udpeges likvidatorer til at ”udføre” de hand- linger, som andelsboligforeningens bestyrelse med de fornødne bemyndigelser lige så godt selv kunne have søgt udført, naturligvis ikke en ændring i den retlige vurdering om retlig relevans, idet realiteten er den samme. der skabes ved et ”likvidationsgreb” ikke nogen ændret retlig vurdering. dette vil i givet fald under alle omstændigheder have karakter
omgåelse og kan ikke nyde fremme, jf. f.eks. u 2011.1227/1 v. der er i konkursbegæringen intet anført om, at der ved en konkurs er udsigt til dækning til simple kreditorer, herunder til hvem og omfang. det er ukorrekt og i strid med rets- praksis, når det
andelsboligforeningen anføres, at det er uden betydning, at der ikke er udsigt til nogen dividende. det bestrides under alle omstændigheder, at der ved en konkurs er noget grundlag for at antage, at der vil fremkomme midler til dækning
usikret gæld, hvorfor en konkurs også
den grund savner et anerkendelsesværdigt formål. - 46 - i fald det gøres gældende, at der er udsigt til dækning for simple kreditorer bemærkes følgende: som det fremgår ovenfor, har likvidatorerne meddelt realkredit danmark a/s og danske bank a/s, at der ville blive taget skridt til at skifte pengeinstitut, hvorfra regninger for ef- tertiden vil blive betalt. det er endvidere meddelt, at driften fortsætter som hidtil, således at sædvanlige udgifter bliver betalt som hidtil, men at udgifter der forventes at overstige 10.000 kr. skal forhåndsgodkendes
likvidatorerne. endeligt er oplyst, at overskudsli- kviditet fra den nye driftskonto udover på 700.000 kr. til 800.000 kr. videreafregnes til for- eningens hidtidige driftskonto i danske bank a/s en gang månedligt. de penge, som samles op, er penge, som er omfattet
realkredit danmark a/s og dan- ske bank a/s’ pant, jf. pantebrevsformular a og b. foreningen har således i et nyt penge- institut oprettet en driftskonto, hvor sædvanlige udgifter efter det oplyste bliver betalt som hidtil. på kontoen oplyser man endvidere at operere med en ”buffer” eller ”opspa- ring”. der er under alle omstændigheder ikke er noget grundlag for at statuere retlig interesse i et tilfælde, hvor en andelsboligforening for at søge at ”omgå” gældende ret træder i sol- vent likvidation – uagtet man fuldt ud er bekendt med, at en sådan ikke vil kunne blive gennemført – og herefter opretter en bankkonto i en ny bank, hvor der opsamles midler, som er pantsat, for derefter at indgive egen konkursbegæring med henblik på skabe grundlag for dækning
usikrede krav med henblik på at skabe retlig interesse i en kon- kursbehandling. dette vil – udover de åbenbare ansvarsproblemstillinger for rådgivere og likvidatorer – i givet fald under alle omstændigheder også have karakter
omgåelse og kan ikke bør ny- de retlig beskyttelse, jf. f.eks. u 2011.1227/1 v. hertil kommer, at det ikke er dokumenteret, at der foreligger anerkendte, forfaldne og udækkede simple kreditorkrav, og i givet fald, at sådanne krav ikke vil kunne blive dæk- ket med de
likvidatorerne øjensynligt opsamlede midler. det kan således lægges til grund, at der ikke er konkursrelevante anerkendte, forfaldne og udækkede simple kreditorkrav. for så vidt angår det tagne erstatningsforbehold, jf. bilag 20 og det ovenfor anførte herom, skaber dette i sagens natur ikke en retlig interesse i at fremkalde sin egen konkurs. også ansvarssynspunkterne og betydningen for den retlige relevans, bestrides og fremstår i øvrigt i det hele uunderbyggede og udokumenterede. der er i det hele ikke nogen form for dokumentation for, at der på baggrund heraf forelig- ger omstændigheder, som udgør et retligt relevant formål med en konkurs efter forenin- gens egen begæring, idet der i den forbindelse i øvrigt henvises til det, der er anført oven- for vedrørende den manglende insolvens. andelsboligforening savner således et legitimt formål med en konkursbehandling, hvor- for konkursbegæringen også
den grund skal nægtes fremme.” - 47 - rettens begrundelse og resultat danske bank og realkredit danmark har for det første gjort gældende, at andelsboligfor- eningen ikke har bemyndiget likvidatorerne til at indgive konkursbegæringen, og at kon- kursbegæringen allerede
den grund skal nægtes fremme. det fremgår
2, i foreningens vedtægter, at beslutning om foreningens opløs- ning kun kan vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3
medlemmerne er til stede og med mindst 2/3 flertal. denne bestemmelse gælder ubestridt for en beslutning om likvidation, og retten finder, at den efter sin ordlyd tillige gælder for en beslutning om konkurs. på den ordinære generalforsamling den
2012 at indgive konkursbegæring eller udpe- ge to likvidatorer. retten finder, at det ved indkaldelse og
holdelse
generalforsamling i 2013 på bag- grund
forløbet i 2012 og foreningens økonomiske situation må have stået klart for an- delshaverne, at foreningen ikke alene ved egen beslutning og uden indgåelse
en
tale med kreditorerne kunne opløses ved solvent likvidation, og at en beslutning om likvida- tion indebar en mulighed for at indgive konkursbegæring. det bemærkes herved, at ingen - 48 - andelshaver efterfølgende har rejst indsigelse mod likvidatorernes indgivelse
konkurs- begæring, herunder på den lovligt indkaldte generalforsamling den 5. februar 2014, hvor 34 andelshavere var mødt og enstemmigt tiltrådte konkursbegæringen. retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at fastslå, at likvidatorerne ikke har haft fornøden bemyndigelse til at indgive konkursbegæringen. spørgsmålet bliver herefter, om andelsboligforeningen kan gå konkurs, når foreningens kreditorer modsætter sig. det fremgår
konkurslovens § 17, stk. 1, at hvis en skyldner er insolvent, skal hans bo tages under konkursbehandling, når det begæres
skyldneren eller en fordringshaver. en insolvent skyldners interesse i ikke at f
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.