højesterets dom

højesterets dom afsagt fredag den

1. september 2010 sag 30/2009 (
2. afdeling) helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds (advokat jens jordahn for alle) mod nykredit forsikring a/s og lokal forsikring g/s (advokat morten erritzøe christensen for begge) i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den
3. december 2007 og af østre landsrets
4. afdeling den
5. oktober
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, peter blok, lene pagter kristensen, marianne højgaard pedersen og michael rekling. påstande appellanterne, helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds, har nedlagt føl- gende påstande:
7. stadfæstelse af byrettens dom. - 2 -
8. nykredit forsikring a/s og lokal forsikring g/s skal solidarisk betale 250.000 kr. med renter fra den
9. oktober
10. påstand 2 vedrører tilbagebetaling af det beløb, som landsretten dømte helle midtgaard, je- sper levin aamand og luke simmonds til at betale i sagsomkostninger for byret og landsret, og som disse har betalt den
11. oktober 2008 forud for anketilladelsen. de indstævnte, nykredit forsikring og lokal forsikring, har påstået stadfæstelse af landsret- tens dom. supplerende sagsfremstilling i forsikringsbetingelserne for ejerskifteforsikringen, hvorfra der også er citeret i byrettens dom, hedder det i pkt. 3.3, litra a: ”3.3 dækningen er betinget af: a) at skaden/årsagen til skaden er til stede ved købers overtagelse af ejendommen, …” anbringender helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds har til det, som nykredit forsik- ring og lokal forsikring har anført med støtte i forsikringsbetingelsernes pkt. 3.3, litra a, an- ført, at årsagen til skaderne var til stede ved overtagelserne af de respektive lejligheder i 2000 og
12. det er nykredit forsikring og lokal forsikring, der har bevisbyrden for, at årsagen til skaderne skyldes forhold efter overtagelserne, og denne bevisbyrde er ikke løftet. vedrørende påstand 2 har helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds anført, at princippet i rentelovens § 8 a fører til, at de har krav på renter af det betalte sagsomkost- ningsbeløb fra betalingstidspunktet. nykredit forsikring og lokal forsikring har under henvisning til forsikringsbetingelsernes pkt. 3.3, litra a, yderligere anført, at helle midtgaard, jesper levin aamand og luke sim- monds ikke har bevist, at der på tidspunktet for ejendommens overtagelse objektivt set forelå - 3 - sætninger i et omfang som beskrevet i skønsrapporten, herunder at der på tidspunktet for ejendommens overtagelse forelå risiko for kollaps. vedrørende helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ påstand 2 har ny- kredit forsikring og lokal forsikring anført, at dette spørgsmål må indgå i højesterets sam- lede omkostningsfastsættelse. forsikringsselskaberne kan alene pålægges at forrente det sag- somkostningsbeløb, som højesteret i givet fald måtte tilkende helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds, efter bestemmelsen i rentelovens § 8 a. regelgrundlaget i § 2, stk. 1, i lov nr. 391 af
13. juni 1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. hedder det: Ӥ
14. har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en til- standsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. §§ 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-
15. køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten.” ved lov nr. 437 af
16. maj 2000 ændredes bl.a. § 5, stk. 1, nr. 1, i loven, således at ordene ”eller er klart forkert beskrevet” blev indsat i bestemmelsen. herefter har § 5, stk. 1, nr. 1, følgende ordlyd: ”§
17. oplysning om ejerskifteforsikring skal for at have de i § 2 nævnte retsvirkninger være skriftlig og indeholde en meddelelse fra et forsikringsselskab om, 1) på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring vedrørende ejendommen, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dæk- ker for fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, …” i bemærkningerne i lovforslaget hedder det om denne ændring bl.a. (folketingstidende 1999- 2000, tillæg a, l 152, side 4161): ”med den foreslåede ændring præciseres det, at den ejerskifteforsikring, som tilbydes køberen, ikke kun skal dække fejl, der slet ikke er omtalt i tilstandsrapporten, men også fejl, som nok er berørt i rapporten, men som er beskrevet misvisende eller klart ufyl- destgørende, således at køberen ikke på grundlag af rapporten har haft mulighed for at - 4 - tage fejlens reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning ved sin beslutning om at købe ejendommen. den foreslåede tilføjelse til bestemmelsen tager som nævnt sigte på klart ufyldestgø- rende eller misvisende beskrivelser i tilstandsrapporten. udtrykket ”forkert beskrevet” er et objektivt kriterium i den forstand, at det er uden betydning, om der eventuelt vil kunne gøres erstatningskrav gældende mod den bygningssagkyndige. udtrykket omfat- ter både tilfælde, hvor fejlens fysiske karakter og omfang er forkert beskrevet, og til- fælde, hvor fejlen er forkert kategoriseret med hensyn til dens betydning og behovet for udbedring, jf. de anvendte rapportskemaers inddeling af skaderne i kategorierne k0-k
18. det vil bero på en konkret vurdering, om en beskrivelse i tilstandsrapporten er ”klart” forkert. det er ikke i sig selv tilstrækkeligt, at den bygningssagkyndiges faglige be- dømmelse af et forhold kan anfægtes, og afvigelser, der er uden væsentlig praktisk be- tydning for en køber, falder også uden for. det afgørende er, om en køber på grundlag af rapportens beskrivelse af det pågældende forhold har været tilstrækkeligt advaret om fejlens karakter, omfang og betydning. forsikringen skal f.eks. dække i tilfælde, hvor det i tilstandsrapporten er anført, at der er revner i muren, som ikke behøver at blive udbedret, men hvor det viser sig, at de pågæl- dende revner er sætningsrevner, som skyldes udbedringskrævende mangler ved funde- ringen (en ”k1- skade”, der viser sig at være en ”k3-skade”). er det derimod anført i tilstandsrapporten, at et bestemt forhold bør undersøges nærmere (kategori ”un”), skal forsikringen ikke dække de fejl, der må antages at ville være blevet opdaget ved en så- dan grundigere sagkyndig undersøgelse.” i den dagældende bekendtgørelse nr. 542 af
19. juni 1999 om huseftersynsordningen hedder det i § 6 og § 14 bl.a.: ”§
20. den bygningssagkyndige skal 1) følge by- og boligministeriets retningslinier for gennemgang af bygninger og for af- givelse af tilstandsrapport på grundlag af gennemgangen, … 5) ved rapporteringen benytte de skemaer, som udleveres af sekretariatet for husefter- syn, … §
21. tilstandsrapporten indeholder resultatet af bygningsgennemgangen og afgives på særlige skemaer, jf. § 6, nr.
22. …” i skemaerne for tilstandsrapporterne udarbejdet i den foreliggende sag er følgende anført om karakterskalaen: ”ib: ingen bemærkninger k0: kosmetiske skader - 5 - beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af ejendommen. k1: mindre alvorlige skader beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. k2: alvorlige skader beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for oversku- elig tid. dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. k3: kritiske skader beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for over- skuelig tid. dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele. un: bør undersøges nærmere beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkelig ved den visuelle gennemgang. det kan være en alvorlig skade. derfor bør art, omfang og konsekvens al- tid afklares.” i bekendtgørelse nr. 705 af
23. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. hedder det bl.a.: ”§
24. tilbud på ejerskifteforsikring, jf. lovens § 5, stk. 1, nr. 1, og stk. 2, skal for at kunne medføre de i lovens § 2 nævnte retsvirkninger opfylde følgende betingelser ud over dem, der fremgår af lovens § 5: 1) tilbudet skal indeholde vilkår om dækningsomfanget, der medfører mindst samme dækning som de vilkår, der er anført i bilaget til denne bekendtgørelse. der kan dog på grundlag af oplysninger i en foreliggende tilstandsrapport tages forbehold for dækning vedrørende bestemte bygningsdele. … 3) det skal fremgå af tilbudet, om og i givet fald på hvilke punkter dækningsomfanget er udvidet i forhold til de vilkår, der er anført … og i bila- get.” i bilaget til bekendtgørelsen hedder det bl.a.: ”bilag - 6 - dækningsomfang for ejerskifteforsikringer, der tilbydes i henhold til lov om forbruger- beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. … 2) forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele. ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. manglende bygnings- dele kan være en skade. ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbej- der eller andre forebyggende foranstaltninger. 3) forsikringen dækker skader/skadesrisici, som var til stede, da køberen overtog ejendommen, og som konstateres og anmeldes i forsikringstiden. 4) følgende er undtaget fra den anførte forsikringsdækning: - forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet i rapporten. et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivel- sen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grund- lag af rapporten har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning. … - forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til, før køberen overtog eller på lignende måde fik rådighed over ejendommen.” højesterets begrundelse og resultat af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder højesteret, at helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds måtte være klar over, at ejendommen havde sætningsproblemer beskrevet ved karaktererne k1 og k2, men at det ikke er bevist, at de forud for overtagelsen af deres andele af ejendommen havde kendskab til, at sætningsskaderne ville udvikle sig så hurtigt og voldsomt, som det senere har vist sig at være tilfældet, således at ekstrafundering af ejendommen ville blive nødvendig. de nu konstaterede sætningsskader er derfor ikke undta- get fra forsikringsdækning i medfør af forsikringsbetingelsernes pkt. 4, litra e (jf. bilaget til bekendtgørelsen om dækningsomfanget, pkt. 4, om forhold, som køberen havde kendskab til før overtagelsen). - 7 - af de samme grunde må sætningsskaderne objektivt set anses for klart forkert beskrevet i til- standsrapporterne. disse beskrev således skaderne med karakteren k1 og k2 og ikke med k3 eller un, og det fremgik heller ikke på anden måde, herunder af henvisningen til geoteknisk instituts rapport af
25. juni 1996, at der var risiko for, at sætningerne ville udvikle sig på en sådan måde, at en ekstrafundering af ejendommen ville blive nødvendig. helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds har derfor ikke fået sådanne oplysninger, at de har haft mulighed for at tage sætningsskadernes reelle betydning i betragtning. de nu konstate- rede sætningsskader er herefter heller ikke undtaget fra forsikringsdækning i medfør af forsik- ringsbetingelsernes pkt. 4, litra a (jf. bilaget til bekendtgørelsen om dækningsomfanget, pkt. 4, første underpunkt). forsikringsselskabernes anbringende om, at dækning er undtaget i medfør af forsikringsbetin- gelsernes pkt. 3.3., litra a (jf. bilaget til bekendtgørelsen om dækningsomfanget, pkt. 3), kan ikke tages til følge, da det må lægges til grund, at årsagen til sætningsskaderne er, at huset er funderet på et ikke funderingsegnet jordlag, og at årsagen til skaderne således var til stede ved helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ overtagelse af deres andele af ejendommen. højesteret tager herefter helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ påstand 1 om stadfæstelse af byrettens dom til følge. efter sagens udfald skal der ske tilbagebetaling af sagsomkostningsbeløbet på 250.000 kr., som helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds har betalt i henhold til lands- rettens dom, og højesteret finder, at der i denne sag foreligger sådanne særlige forhold, at beløbet som påstået bør forrentes fra betalingsdagen. højesteret tager således også helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds’ påstand 2 til følge. de sagsomkostninger, som forsikringsselskaberne skal betale, er fastsat til dækning af advo- katudgift for byret, landsret og højesteret med 300.000 kr. og af retsafgift for byret og høje- steret med 108.460 kr., i alt 408.460 kr. - 8 - thi kendes for ret: byrettens dom stadfæstes. nykredit forsikring a/s og lokal forsikring g/s skal solidarisk til helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds betale 250.000 kr. med rente efter renteloven fra den
26. oktober
27. i sagsomkostninger for byret, landsret og højesteret skal nykredit forsikring a/s og lokal forsikring g/s solidarisk betale 408.460 kr. til helle midtgaard, jesper levin aamand og luke simmonds. de idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. sagsom- kostningsbeløbet på 408.460 kr. forrentes efter rentelovens § 8 a. --oo0oo-- udskriftens rigtighed bekræftes. højesteret, den