højesterets dom

højesterets dom afsagt onsdag den

1. maj 2013 sag 233/2012 elin larsen og ulrik torp (advokat henrik vang-lauridsen, beskikket for begge) mod elisabeth schwartz født tafdrups familielegat (advokat anne louise husen) i tidligere instanser er afsagt dom af københavns byret den
2. juni 2011 og af østre lands- rets
3. afdeling den
4. marts
5. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: per walsøe, thomas rørdam, jens peter christensen, lars hjortnæs og kurt rasmussen. sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens §
6. påstande appellanterne, elin larsen og ulrik torp, har påstået stadfæstelse af københavns byrets dom. indstævnte, elisabeth schwartz født tafdrups familielegat, har påstået stadfæstelse af lands- rettens dom. retsgrundlaget ved lov nr. 419 af
7. juni 1994 blev der foretaget ændringer i bl.a. lejelovens § 50 og boligre- guleringslovens §
8. af det lovforslag, der dannede grundlag for lovændringerne, fremgår bl.a. (folketingstidende 1993-94, tillæg a, l 229, spalte 7853 ff.): - 2 - ”
9. i § 50, stk. 2, indsættes som
10. pkt.: ”for lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel ii-iv i lov om midlertidig regule- ring af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.” …
11. i § 11, stk. 1, ophæves
12. og
13. pkt., og i stedet indsættes: ”fordelingen sker efter bruttoetageareal.” … til nr. 28 efter § 50, stk. 2, fordeles skatte- og afgiftsforhøjelser efter den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. denne fordelingsmetode er uhensigts- mæssig i ejendomme, hvor reglerne i kapitel ii-iv i lov om midlertidig regulering af boligforholdene gælder, idet omkostningsbestemte lejeforhøjelser fordeles på en anden måde. derfor foreslås, at skatte- og afgiftsforhøjelser i disse ejendomme fordeles på samme måde som den omkostningsbestemte leje (det vil sige efter bruttoetageareal og indbyrdes værdi). … til nr. 11-14 … hertil kommer, at det gældende fordelingsgrundlag medfører, at lejen for i øvrigt ens beboelseslejligheder typisk vil være lavest for de lejligheder, der er beliggende i ejendomme med erhvervsarealer, idet erhvervsarealerne pr.
14. marts 1975 normalt havde en højere lejeværdi end beboelsesarealerne. det foreslås derfor, at fordelingen af driftsudgifter mellem erhvervsarealer og beboelsesarealer fremover skal ske på grundlag af bruttoetagearealet. ændringen betyder, at man skaber større overensstemmelse mellem pris og kvalitet.” i en tillægsbetænkning afgivet af boligudvalget den
15. maj 1994 til lovforslag nr. l 229 hedder det bl.a. (folketingstidende 1993-94, tillæg b, l 229, spalte 1717 ff.): ”et andet mindretal (socialistisk folkepartis medlem af udvalget) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de stillede ændringsforslag. ændringsforslag … til § 2… 11) nr. 12 affattes således: ”
16. i § 11, stk. 1, ophæves
17. og
18. pkt., og i stedet indsættes: - 3 - ”til brug herfor opsplittes ejendommens budget, således at udgifter vedrørende husrum, jf.
19. pkt., opgøres selvstændigt, ligesom udgifter vedrørende boliglejemål opgøres selv- stændigt. fælles udgifter fordeles forholdsmæssigt mellem de to dele af ejendommen efter bruttoetageareal. fordelingen på de enkelte boliglejemål sker ligeledes efter brut- toetageareal.” … bemærkninger … ad nr. 11 intentionen med lovforslagets § 2, nr. 11-14, er angiveligt, at boliglejerne hverken skal have fordel eller ulempe af, at der befinder sig erhvervslejemål i ejendommen. som lov- forslaget er formuleret, vil det imidlertid bevirke, at en række boliglejemål får vold- somme lejestigninger, ud over hvad lejeniveauet i tilsvarende rene boligejendomme til- siger. årsagen er, at den gældende retspraksis ikke tillader de såkaldte splitbudgetter, hvor bolig- og erhvervsudgifterne opgøres hver for sig i hvert sit budget. dette har sin årsag i, at man oprindelig har lagt til grund, at fordelingsprocenten skulle tage fuldt højde for denne regulering. når fordelingsprocenten imidlertid afskaffes, er det derfor nødvendigt at præcisere, at så må der til gengæld åbnes for splitbudgetterne. sker dette ikke, vil tusindvis af boliglejemål i blandede ejendomme komme til at skulle betale for ”dækningsafgift” og diverse andre merudgifter, der alene vedrører serviceydelser og/eller installationer vedrørende erhvervslejemålene.” i boligministerens kommentarer hertil hedder det bl.a. (folketingstidende 1993-94, tillæg b, l 229, spalte 1728 ff.): ”det er min opfattelse, at princippet om enhedsbudgetter bør opretholdes, uanset at for- delingsgrundlaget ændres til arealforholdet, bl.a. af den grund, at den anførte begrun- delse for splitbudgetter ligeledes vil kunne begrunde yderligere budgetopdeling f.eks. imellem beboelseslejligheder indbyrdes. samtidig gælder, at det ikke alene er beboelsesdelen, som dækker dele af udgifter, der vedrører erhvervsdelen, men også erhvervsdelen, som dækker dele af udgifter, som helt eller delvis vedrører beboelsesdelen. jeg kan derfor ikke tilslutte mig forslaget om at indføre splitbudget som foreslået”. § 50, stk. 1 og 2, i lejeloven (lovbekendtgørelse nr. 963 af
20. august 2010) lyder som følger: ”forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed. stk.
21. lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi. for lejeforhold i ejendomme, hvor reglerne i kapitel ii-iv i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, fordeles forhøjelsen dog efter reglerne i §§ 10 og 11 i denne lov.” - 4 - §§ 8, 10 og 11 i boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 962 af
22. august 2010 om midlertidig regulering af boligforholdene) indeholder bl.a. følgende bestemmelser: ”§
23. de nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. de nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 22 i lov om leje og §§ 18 og 18 b i denne lov. … §
24. lejeforhøjelsen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. har lejlig- heder samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejligheder, hvis leje er lavest. de beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b i denne lov samt § 22 i lov om leje, fordeles dog efter lejlighedernes bruttoetageareal. for ejen- domme med lejligheder, hvor afsætning sker med forskellige beløb pr. m² bruttoetage- areal, sker fordelingen efter de enkelte lejligheders faktiske beløb pr. m² bruttoetage- areal. … §
25. for husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel, samt for de i stk. 3 omhandlede enkeltværelser, skal der på bud- gettet optages en lejeværdi, der svarer til de pågældende husrums andel af ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastning. fordelingen sker efter bruttoetageareal…” § 23 a, stk. 1, i ejendomsbeskatningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1006 af
26. oktober 2009) lyder som følger: ”kommunalbestyrelsen kan bestemme, at der som bidrag til de udgifter, ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed, medfø- rer for kommunen, skal svares dækningsafgift af sådanne ejendommes forskelsværdi. af ejendomme, der delvis anvendes som anført, svares dækningsafgift dog kun, når den del af forskelsværdien, der vedrører den til de nævnte formål anvendte del af ejendom- men, udgør mere end halvdelen af forskelsværdien for hele ejendommen.” højesterets begrundelse og resultat af de grunde, der er anført af landsretten, stadfæster højesteret dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. - 5 - i sagsomkostninger for højesteret skal elin larsen og ulrik torp (deres retshjælpsforsikrin- ger), subsidiært statskassen, hver betale 25.000 kr. til elisabeth schwartz født tafdrups fami- lielegat. de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.