højesterets dom

højesterets dom afsagt fredag den

1. april 2014 sag 230/2012 (
2. afdeling) a m.fl. (i alt 43 appellanter) (advokat lars langkjær for alle) mod ejendomsselskabet pile-bo a/s (advokat anne louise husen) i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets
3. afdeling den
4. maj
5. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: børge dahl, poul dahl jensen, hanne schmidt, lars hjortnæs og kurt rasmussen. påstande appellanterne, a m.fl., har påstået frifindelse. indstævnte, ejendomsselskabet pile-bo a/s, har påstået stadfæstelse. supplerende sagsfremstilling for højesteret er der fremkommet yderligere oplysninger. i maj 2009 varslede ejendomsselskabet pile-bo a/s en lejeforhøjelse bl.a. med henvisning til, at den årlige vandafgift var forøget fra 144.473,13 kr. til 201.220,22 kr. forhøjelsen blev ind- bragt for huslejenævnet, som den
6. oktober 2009 reducerede vandafgiften for 2009 til 175.701,87 kr., svarende til et forbrug på 3.569 m3 á 49,23 kr. - 2 - af vandafregninger fra hørsholm vand aps fremgår, at der for perioden
7. september 2008 -
8. august 2009 blev opkrævet et a conto beløb på 163.000,53 kr., og at den endelige afreg- ning blev 156.256,03 kr. som betaling for 3.174 m3 á 49,23 kr. for 16 måneders perioden
9. september 2009 -
10. december 2010 opkrævede hørsholm vand et a conto beløb på 238.804,50 kr., og den endelige afregning blev 236.944,13 kr. som betaling for 4.203 m3, der for størstedelen af perioden blev afregnet til 56,38 kr. pr. m
11. anbringender lejerne har for højesteret frafaldet anbringendet om, at lejevarslingen for 2010 er ugyldig. lejerne har for højesteret fået tilladelse til at fremsætte anbringendet om, at reglerne om om- kostningsbestemt husleje også finder anvendelse ved lejeforhøjelser efter lejelovens §§ 50-51, og herunder at der ikke kan ske lejeforhøjelse i anledning af øgede omkostninger, når de samlede omkostninger opgjort efter reglerne om omkostningsbestemt husleje kan rummes inden for den gældende leje (det såkaldte ”spise-op” princip). der er herved bl.a. henvist til ændringen i 2004, hvor boligreguleringslovens § 7, stk. 4, blev indsat, og hvor der henvises til lejelovens §
12. udlejer har for højesteret supplerende anført bl.a., at ”spise-op”-princippet ikke gælder for skatte- og afgiftsreguleringer i henhold til lejelovens §§ 50-52, der indeholder en selvstændig hjemmel til at regulere lejen ved ændringer i skatter og afgifter. denne hjemmel er ikke af- hængig af, hvilken lejeindtægt der i øvrigt oppebæres i ejendommen. boligreguleringslovens § 7, stk. 4, er uden betydning for bedømmelsen. højesterets begrundelse og resultat udlejer, ejendomsselskabet pile-bo a/s, varslede i april 2010 med henvisning til lejelovens §§ 50-51 lejeforhøjelse som følge af, at taksterne for vandafgift var steget fra 49,23 kr. til 56,38 kr. pr. m
13. sagen angår, om der som følge af takststigningen kan foretages huslejefor- højelse, og hvilket forbrug der i givet fald skal lægges til grund ved beregningen heraf, samt om reglerne om omkostningsbestemt husleje finder anvendelse på den varslede lejeforhøjelse. det følger af lejelovens § 51, stk. 1, at reglerne i § 50, hvorefter en udlejer kan forlange en forøgelse af ejendomsskatterne udlignet gennem lejeforhøjelse for de berørte lejemål, også - 3 - gælder nye eller forøgede afgifter til vand mv. efter lejelovens § 52 skal udlejer foretage en tilsvarende lejenedsættelse, hvis der sker bortfald eller nedsættelse af skatter og afgifter. det er i praksis lagt til grund, at reglerne i lejelovens §§ 50-52 alene finder anvendelse ved æn- dring af taksterne, og højesteret tiltræder, at der, som bestemmelserne er formuleret, ikke er hjemmel til at anvende disse, når der alene er tale om ændringer i forbruget. når der henses til formålet med bestemmelserne i lejelovens §§ 50-52, finder højesteret, at en huslejeforhøjelse i anledning af en afgiftsstigning omfattet af lejelovens § 51 må forudsætte, at det på vars- lingstidspunktet gældende normale forbrug afregnet efter de forhøjede takster medfører en større udgift for udlejeren end den udgift, der allerede indgår i lejen. der kan også være andre ændringer af skatter og afgifter, der skal tages hensyn til. som anført skete der en forhøjelse af vandafgiften for 2010, og spørgsmålet er herefter, hvor- ledes normalforbruget på varslingstidspunktet skal fastsættes til brug for beregningen af den udgift, der kan danne grundlag for lejeforhøjelse. det er ikke i lejeloven eller i forarbejderne til lejelovens §§ 50-51 angivet, hvordan normal- forbruget skal fastsættes. har udlejer foretaget et sagligt valg af princip til fastsættelse af det normale årsforbrug, finder højesteret, at det princip, som udlejer har valgt, kan lægges til grund. i den foreliggende sag har udlejer valgt at bruge gennemsnittet af vandforbruget de seneste tre år forud for varslingen, og højesteret finder ikke grundlag for at tilsidesætte dette valg. spørgsmålet er herefter, om adgangen til at foretage lejeforhøjelser efter lejelovens §§ 50-51 er begrænset af reglerne om omkostningsbestemt husleje. som fastslået ved højesterets dom af
14. februar 2002 (ufr 2002.945) kan reglerne i boligre- guleringslovens kapitel ii om omkostningsbestemt husleje ikke anses for at være sådanne særlige regler, der bevirker, at lejelovens §§ 50-52 ikke gælder, jf. lejelovens §
15. varslings- reglerne i §§ 50-52 gælder selvstændigt ved siden af og uden de begrænsninger, der følger af de almindelige regler om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringsloven. ved vurderin- gen af berettigelsen af en lejeforhøjelse efter lejelovens §§ 50-51 skal der ikke tillige foreta- ges en bedømmelse af, om betingelserne for lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbe- stemt leje er opfyldt. - 4 - højesteret stadfæster herefter dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal a m.fl. solidarisk betale 25.000 kr. til ejendomssel- skabet pile-bo a/s. de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.