← Danmark

sø- & handelsrettens dombog

- iiw udskrift af sø- & handelsrettens dombog ____________ dom afsagt den

  1. november 2018 p-13-17 1) abdul majeed 2) pia og kristian kirkensgaard 3) nazakat hussain og nusrat jabeen 4) adnan ahmed 5) tom steffensen 6) tina engelbrechtsen 7) connie johanne poulsen 8) joan pehrsson 9) claus henrik månsson 10) maria svane 11) ajum rashid 12) heidi welleius knudsen 13) irene gottschalk nielsen 14) heidi andersen og martin weichel 15) søren pehrsson og dorte greisik 16) mogens hansen 17) hamody abid 18) kristian fischer rasmussen -2- 19) cengiz hamid 20) lise og anker kragh 21) mohammad jamil 22) linda kagan 23) mazahar hussain og salma inayat 24) pernille sørensen 25) sofie rie og samer kamal-aldeen 26) michael gundersen og ann m. hansen 27) tina charlotte nielsen 28) lars vendelbo jensen 29) nadja thorngaard månsson 30) niclas marxen 31) pia og simon strørup (herefter samlet benævnt sagsøgerne) (alle ved advokat bjarke madsen) mod a/b kærskifte under konkurs v/kurator advokat andreas kærgaard mylin (herefter benævnt konkursboet) (advokat andreas kærsgaard mylin) sagens baggrund og parternes påstande denne sag, der er en fordringsprøvelsessag i medfør af konkurslovens § 133, drejer sig om, hvorvidt konkursboet skal anerkende et krav fra de tidligere andelshavere i andelsboligfor- eningen om nedsættelse af boligafgiften. sagsøgerne har endeligt nedlagt følgende påstande, idet påstand 2 under hovedforhandlin- gen er nedsat fra 1.500.000 kr. til 830.920,62 kr.: -3- påstand 1: konkursboet skal anerkende et krav på nedsættelse af boligafgiften pr.
  2. marts 2015 for hver af de sagsøgende tidligere andelshaveres boligenheder med 245,42 kr. pr. m2 med virkning fra den
  3. marts 2015 og frem til den
  4. januar 2016 som et massekrav, subsidiært som et sim- pelt krav i konkursboet. påstand 2: konkursboet skal anerkende et krav på betaling af 830.920,62 kr. til sagsøgerne 1-30 med til- læg af procesrente fra
  5. marts 2015 til betaling sker, idet beløbet tidligst kan forrentes fra det tidspunkt, hvor det for meget betalte er oppebåret, som et massekrav, subsidiært som et simpelt krav i konkursboet. påstand 3: konkursboet tilpligtes anerkende et krav på betaling af kr. 30.458,98 til sagsøger 31 med til- læg af procesrente fra
  6. marts 2015 til betaling sker, idet beløbet tidligst kan forrentes fra det tidspunkt, hvor det for meget betalte er oppebåret, som et massekrav, subsidiært som et simpelt krav i konkursboet. konkursboet har nedlagt påstand om frifindelse. oplysningerne i sagen ab kærskifte blev ved dekret af
  7. marts 2015 taget under konkursbehandling på grundlag af en ophørt rekonstruktionsbehandling, som var indledt den
  8. april
  9. i den forbindelse blev rekonstruktøren, advokat andreas kærsgaard mylin, udpeget som kurator. konkursboet ejede og administrerede bl.a. ejendommen matr.nr. 2678 og 2700-2858 viger- slev, københavn, beliggende lykkebovej 3-5, vigerslev alle 188-300 og kærskiftevej 23-211, 2500 valby. af de fremlagte vedtægter for ab kærskifte, vedtaget på den stiftende generalforsamling den
  10. september 1997 og revideret den
  11. maj 2010 fremgår blandet andet: -4- ”… boligaftale §7 foreningen opretter med hvert medlem en boligaftale, der indeholder bestemmelser om lejlighedens brug m.v. indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaf- tale sædvanlige lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og general- forsamlingens beslutninger. boligafgift §8 boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle medlemmer af general- forsamlingen, der ligeledes er kompetent til at foretage regulering af boligafgiften for de enkelte lejligheder, således at det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse sva- rer til lejlighedernes indbyrdes lejeværdi…. generalforsamling § 22 foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: …
  12. forelæggelse af årsregnskabet, forslag til værdiansættelse og eventuel revisionsberet- ning samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen.
  13. forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. … tegningsret § 30 foreningen tegnes af formanden og 1 bestyrelsesmedlem i forening…” det er oplyst, at a/b kærskifte i 2007 vedtog projektet ”a/b kærskifte helhedsløsning”, som havde det overordnede formål at bygge en ekstra etage på foreningens rækkehuse. af en ge- nerel orientering om ”a/b kærskifte helhedsløsning” af
  14. marts 2007, udarbejdet af davæ- rende administrator, advokat nicolai giødesen, skulle projektet finansieres ved at sælge rækkehusene som ejerboliger, og der skulle samtidigt oprettes en grundejerforening, som ejerne og andelsboligforeningen blev medlem af. det er endvidere oplyst, at der på en gene- ralforsamling i 2007 blev vedtaget en boligafgiftsstigning over en 10-årig periode frem til
  15. -5- af et notat af
  16. august 2011 fra et møde mellem jyske bank og a/b kærskifte fremgår blandt andet, at jyske bank grundet udviklingen i ejendomsbranchen ikke ville underskudsfinan- siere foreningen længere. banken ønskede endvidere, at foreningen hurtigere indhentede driftsunderskuddet og begyndte at afdrage på bankgælden. ved brev af
  17. september 2011 til jyske banks daværende advokat, advokat andreas kærs- gaard mylin, tilkendegav foreningens administrator, advokat nicolai giødesen, at han for- ventede et driftsoverskud pr.
  18. januar
  19. ved brev af
  20. november 2011 henstillede advokat nicolai giødesen, at jyske bank levede op til dets tidligere tilsagn om at finansiere en afvikling af driftsunderskuddet over 10 år. på en generalforsamling den
  21. januar 2012 blev årsregnskabet, der udviste et underskud på 4,8 mio. kr., hvilket var 0,7 mio. kr. højere en budgetteret, enstemmigt godkendt, idet 1 dog hverken stemte for eller imod. af en orienteringsskrivelse af
  22. juni 2012 fremgår blandet andet: ”… bestyrelsen arbejder på at få en tredjemand til at kautionere over for jyske bank for a/b kærskifte, således at vi ikke selv skal kautionere for et ekstra lån i jyske bank, til at betale de skyldige terminer til brfkredit. det kan betyde, at den planlagte kaution også bortfalder… bestyrelsen kan samtidigt oplyse, at der afholdes tvangsauktion over a/b kærskiftes ejendom som følge af manglende terminsbetalinger til brfkredit den
  23. august 2012 kl. 10.30, hvorfor de manglende betalinger af 3 terminer på i alt 6,3 mio. kr. til brfkredit skal være betalt af a/b kærskifte inden den
  24. august 2012 for at undgå tvangsauktion. bestyrelsen arbejder således fortsat på at undgå tvangsauktionen, undgå personlig hæf- telse (kaution) for tillægslånet fra jyske bank og at nå frem til en løsning med en mindre boligafgiftsstigning end de ca. 55 %, der hidtil har været budgetteret med…” i en vurderingsrapport udarbejdet af danbolig erhverv den
  25. juni 2012 fremgår, at den kontante markedsværdi af a/b kærskiftes ejendom vurderes i niveauet 220 mio. kr. til 240 mio. kr. -6- den
  26. juni 2012 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling i a/b kærskifte. af re- feratet fremgår, at der var 49 stemmeberettigede andelshavere til stede, heraf 3 repræsenteret ved fuldmagt. endvidere deltog advokat lars cort hansen som administrator. endvidere fremgår: ”… ad
  27. bestyrelsen orienterede om situationen andelsboligforeningen har ikke betalt 3 terminer svarende til ca. 6 mio. kr. betingelsen for at låne beløbet er, at der er ligevægt i budgettet. for at dette kan lade sig gøre skal føl- gende 3 ting til: 1) flere indtægter, en bolig-forhøjelse, 2) færre udgifter ved omlægning af lån, og 3) finde en bank eller en tredjemand, der vil låne foreningen 6 mio. kr. ad
  28. afstemning herefter blev der stemt om forslag a – f: forslag a. bestyrelsen foreslår en ekstraordinær forhøjelse af boligafgifterne for andels- haverne med 42 % svarende til en forhøjelse fra de nuværende årlige kr. 584,33 pr. kvm til kr. 829,75 pr. kvm med virkning fra og med den
  29. juli 2012, og samtidigt fastholdes de tidligere vedtagne årlige forhøjelser af boligafgiften med kr. 51,93 pr. kvm, dog således, at de årlige forhøjelser på kr. 51,93 kvm sker årligt den
  30. oktober, første gang den
  31. oktober 2013, og herefter fortsætter de ordinære forhøjelser af boligafgiften på kr. 51,93 pr. kvm pr. år til år
  32. stemmesedler optælles. der er 37 stemmer ja og 12 nej. forslaget er vedtaget…” af samme referat fremgår, at bestyrelsens forslag om, at bestyrelsen bemyndiges til at optage lån hos tredjemand for a/b kærskifte i det omfang, at dette måtte være nødvendigt for at undgå tvangsauktion, blev vedtaget. endvidere blev bestyrelsens forslag, om at omlægge re- alkreditlånene i brf kredit, vedtaget. på en ekstraordinær generalforsamling i a/b kærskifte den
  33. juli 2012 blev bestyrelsens forslag om en yderligere forhøjelse af boligafgiften samt forslag om, at andelshaverne kauti- onerer personligt, forkastet. det fremgår af referatet, at foreningens bestyrelsesformand, car- sten nielsen, forud for afstemningen havde orienteret om, at jyske bank havde et ønske om en så høj boligafgift som muligt, og at det ville være en fordel, hvis andelshaverne kautione- rede personligt for det ekstra lånebeløb. endvidere fremgår, at jyske bank ikke havde stillet -7- specifikke krav til stigningen, men havde krævet, at der skulle være balance i foreningens økonomiske drift. på en ekstraordinær generalforsamling i a/b kærskifte den
  34. august 2012 blev det vedta- get, at andelshaverne skulle kautionere personligt som kautionister over for jyske bank med op til 50.000 kr., ligesom en yderligere forhøjelse af boligafgiften med 5 % blev vedtaget. ved brev af
  35. august 2012 fremkom jyske bank med et lånetilsagn under forudsætning af, at enhver form for administration er flyttet eller flyttes fra advokat nicolai giødesen. endvi- dere fremgår, at der med udgangspunkt i foreningens månedlige rapportering skal afholdes et kvartalsvist statusmøde mellem banken, bankens rådgiver og foreningen. den
  36. august 2012 bekræftede bestyrelsen i a/b kærskifte kredittilsagnet fra jyske bank og den tilknyttede henstandsbevilling fra brf kredit, og tvangsauktionen blev tilbagekaldt. af kredittilsagnet fremgår, at tilsagnet sker på baggrund af budget af
  37. august 2012, at jyske bank understreger, at alene a/b kærskifte og deres rådgivere har aflagt budgettet, og at hverken jyske bank eller brf kredit indestår for budgettets udvisende. den
  38. januar 2013 blev der afholdt et møde mellem a/b kærskifte og jyske bank. af et no- tat fra mødet fremgår, at det blev oplyst, at a/b kærskifte var i betalingsmisligholdelse over- for skat for ejendomsskatterestancer, og at brf kredit og jyske bank kraftigt markerede, at disse forhold skulle bringes i orden. endvidere fremgår, at en række budgetforhold blev drøftet, herunder en række budgetoverskridelser, og at nye omkostningsposter blev konsta- teret. jyske bank og brf kredit meddelte igen deres utilfredshed med indhold og form af af- rapportering fra foreningen, ligesom man udtrykte stor bekymring for drift og økonomi samt administration i og af foreningen. den
  39. januar 2013 blev der afholdt generalforsamling i a/b kærskifte. af formandsberet- ningen fremgår blandt andet, at jyske bank ønsker at følge foreningens aktiviteter og øko- nomi i meget detaljeret grad. -8- af et brev af
  40. februar 2013 fra jyske bank til a/b kærskiftes bestyrelse fremgår blandt an- det: ”… aktuel status efter flere møder siden august 2012 og efter flere forsøg på modtagelse af sådanne fuld- stændige, strukturerede og korrekt løbende afrapporteringer med de nødvendige og rette økonomiske oplysninger, må brf kredit a/s og jyske bank a/s bl.a. konstatere: - der ses ikke på noget tidspunkt efter august 2012 modtaget korrekte, fyldestgørende og ajourførte budgetter, herunder de nødvendige sammenligningsbudgetter for reali- serede resultater for resultatopgørelse, balancer og likviditetsforskydninger i forhold til det budget, på hvilken baggrund rekonstruktionen blev gennemført, - modtaget materiale er til stadighed mangelfuldt, fejlbehæftet og ustruktureret samt til stadighed forsinket fremsendt forinden møder m.v., - mødedeltagelse med løbende forsinket eller manglende fremmøde fra administrator og ofte fremmødt uforberedt og uden den nødvendige viden for forklaring til øko- nomi og regnskabstal m.v., - der ses end ikke modtaget retningsgivende, fejlfrie, afstemte og ajourførte resultat- opgørelser og balancer for 2012 og primo 2013, - der ses ved forespørgsler i det ufuldstændige materiale, der er modtaget og oplyst på seneste møder følgende: o fortsat og øget lediggang i udlejning … o væsentlige budgetoverskridelser for en række omkostninger, herunder admi- nistrationsomkostninger m.v. o konstaterede ikke budgetterede omkostninger realiseret i driften uden forkla- ringer o yderligere restancer hos skat for nye, men forfaldne ejendomsskatter samt ikke opfyldelse af tidligere indgåede afviklingsaftaler om henstand og afdrag, o risikofyldte tegninsregler, hvorefter der kan ske enetegning af ab kærskifte fra advokat lars cort hansen, herunder bl.a. bankdisponeringer for hans egen vederlæggelse samt vederlæggelse til bestyrelsesformanden m.fl. fremadrettet samarbejde brf kredit a/s og jyske bank a/s har med det anførte, mistet enhver tillid til, at ledelsen for ab kærskifte med den nuværende administration og administrator samt eksisterende revisor kan drive og administrere ab kærskifte. brf kredit a/s og jyske bank a/s må … stille krav om, at der som forudsætning for det fremtidige samarbejde skiftes administration, administrator samt revisor…” på en ekstraordinær generalforsamling den
  41. marts 2013 indgav advokat lars cort hansen sin opsigelse som administrator for a/b kærskifte, og på en ekstraordinær generalforsamling den
  42. maj 2013 informerede bestyrelsen om den nye administrator, deas. -9- ved orienteringsskrivelse af
  43. oktober 2013 fra deas til andelshaverne i a/b kærskifte meddelte deas blandt andet, at både administrator og långiver havde mistet enhver tillid til de siddende bestyrelse. den
  44. november 2013 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling og en ny bestyrelse blev valgt. den
  45. april 2014 indgav bestyrelsen i a/b kærskifte anmodning om rekonstruktion til sø- og handelsretten. i en vurderingsrapport udarbejdet af colliers international den
  46. oktober 2014 fremgår, at den kontante markedsværdi af a/b kærskiftes ejendom vurderes til 204.700.000 kr. af et referat af informationsmødet for andelshavere den
  47. november 2014 med deltagelse af blandt andre bestyrelsen og rekonstruktøren fremgår blandt andet, at det blev tilkendegi- vet, at foreningens økonomiske situation var meget vanskelig, og at sandsynligheden for, at det ville lykkes var lille. endvidere fremgår, at bestyrelsen, rekonstruktøren og tillidsman- den er i færd med at udarbejde forskellige modeller i budgetter, men at det uanset model vil kræve, at der stilles nye kreditter til rådighed for foreningen. ved brev af
  48. februar 2015 fra jyske bank til rekonstruktør, advokat andreas kærsgaard mylin, meddelte banken, at den ikke ser sig i stand til at yde a/b kærskifte yderligere kredit. brevet blev fremlagt på en ekstraordinær generalforsamling samme aften. af referatet frem- går, at et forslag om, at andelshaverne skulle dække likviditetsbehovet ved højere boligafgifter, blev stemt ned. endvidere fremgår, at andelshaver lars vendelbo fremkom med et forslag om, at ”andelshaverne skulle arbejde på at købe deres egen andel og omdanne den til ejerbolig mod at overtage den til en pris sat ud fra kvadratmeter beregnet forholdsmæssig andel af ejendommens samlede gæld”. - 10 - ved brev af
  49. marts 2015 til sø- og handelsretten anmodede bestyrelsen i a/b kærskifte om ophør af rekonstruktionsbehandlingen, og den
  50. marts 2015 blev a/b kærskifte taget under konkursbehandling. efter konkursens indtræden blev andelshaverne i a/b kærskifte under konkurs, herunder sagsøgerne, fortsat opkrævet den vedtagne boligafgift frem til ejendommens salg den
  51. ja- nuar
  52. advokat bjarke madsen har på vegne af de 31 andelshavere anmeldt et fortrinsstillet krav i konkursboet på i alt 1.530.458,95 kr., jf. konkurslovens §
  53. ved indstillingsbrev af
  54. juni 2017, indstillede kurator det anmeldte krav til afvisning. ejendommene i a/b kærskifte er den
  55. januar 2016 solgt af konkursboet for 230 mio. kr. det er oplyst, at sagsøgernes påstand 1 refererer til generalforsamlingsbeslutning af
  56. juni 2012, og at påstand 2 er opgjort på baggrund af et krav om tilbagebetaling af boligafgift med 245,42 pr. m2 med virkning fra den
  57. marts 2015 og frem til den
  58. januar 2016, hvor ejen- dommen blev solgt. forklaringer der er under sagen afgivet forklaring af lars vendelbo, advokat andreas kærsgaard mylin, jørgen daugaard, tina charlotte nielsen, heidi welleius knudsen, tina engelbrechtsen, si- mon strørup og kurt b. petersen. lars vendelbo har forklaret blandt andet, at han købte en andelslejlighed i a/b kærskifte i
  59. han var bestyrelsesmedlem i foreningen fra april 2013 til april
  60. han deltog på et tidspunkt i en generalforsamling, hvor man vedtog en 10-årig boligafgifts- stigning frem til
  61. han stemte ja til denne stigning, da den var en forudsætning for byg- geriets finansiering. han deltog også i generalforsamlingen den
  62. juni 2012, hvor man ved- - 11 - tog en boligafgiftsstigning på 42 %. han stemte også ja til denne stigning, fordi han blev stil- let i udsigt, at han derved kunne beholde sin bolig som andelshaver. hvis forslaget blev stemt ned, ville ejendommen blive solgt på tvangsauktion. det var afgørende for hans stem- meafgivning, at foreningen blev reddet. han ville ikke have stemt for en boligafgiftsstigning, hvis han havde vidst, at foreningen ikke kunne reddes. formålet var at afværge en truende tvangsauktion. foreningen havde allerede i august 2011 problemer med at betale terminer, men andelshaverne fik ikke noget at vide. de er mange, som føler sig snydt af advokat nico- lai giødesen, idet situationen dybest set er opstået som følge af hans administration. han og nogle af de øvrige andelshavere forsøgte at kontakte jyske bank, men banken ønske- de kun at kommunikere med bestyrelsen. på generalforsamlingen den
  63. august 2012 anbefalede bestyrelsen en yderligere boligaf- giftsstigning på 5 % samt personlig kaution fra andelshaverne. han stemte imod kaution, men for en stigning på 5 %. på generalforsamlingen den
  64. november 2013 blev han og tina charlotte nielsen valgt ind i bestyrelsen. de tog sig blandt andet af tre eksklusioner. det viste sig også, at bestyrelsen havde udbetalt løn til sig selv og til advokat lars cort hansen. på generalforsamlingen den
  65. februar 2015 fremsatte han et forslag om, at andelshaverne kunne købe deres andel, men advokat andreas kærsgaard mylin var kun interesseret i et samlet salg. han mener ikke, at de som andelshavere er blevet behandlet fair. de betalte deres boligafgift, men blev ikke orienteret om, at foreningen var i økonomiske problemer. andreas kærsgaard mylin har forklaret blandt andet, at han efter forslag fra andelsboligfor- eningen blev udpeget af skifteretten som rekonstruktør. han var på daværende tidspunkt advokat for jyske bank, som er den største kreditor i konkursboet. det er således ikke una- - 12 - turligt, at han blev udpeget. ledelsen i en andelsboligforening udgøres af bestyrelsen, ikke rekonstruktøren. da han blev udpeget som rekonstruktør forsøgte han at rette op på en række af de skader, som blandt andet var forvoldt af tidligere administratorer og bestyrelser. der foregik mange pengestrømme, budgettet skulle bringes i balance, og der var i det hele taget mange ting, der skulle rettes op på. i rekonstruktionsperioden blev der blandt andet rettet op på gratister, og man udarbejdede en model, hvor folk blev bedt om at dokumentere deres betalinger for de senest 2 år. endvidere solgte de et par andele for 50.000 kr. mod købers indbetaling af et de- positum. på denne måde fik de folk ind i foreningen, som kunne bidrage. der kan godt i en periode have stået ca. 16 lejligheder tomme. det kunne eksempelvis være andelshavere, som var løbet fra udgifterne. der blev ikke gjort noget ved salg eller genudlej- ning i en længere periode. nogle af lejlighederne var smadrede og kunne hverken udlejes el- ler sælges. det blev der rettet op på før og under rekonstruktionen med hjælp fra en profes- sionel administrator og fra lars vendelbo. der kom aldrig et rekonstruktionsforslag, da foreningen gik konkurs forinden. foreningen kunne kun lige betale terminerne og grundejerforeningens ydelser, men kunne intet betale til hverken jyske bank eller skat. hvis ikke der kom friske penge ind, ville en rekonstruktion ikke kunne gennemføres. bestyrelsens model for en redningsaktion blev præsenteret på ge- neralforsamlingen den
  66. februar
  67. alle var bekendt med, at såfremt modellen blev ned- stemt, ville foreningen gå konkurs. årsagen til, at man stemte om endnu en stigning i bolig- afgiften var, at de nærede et lille håb om, at hvis andelshaverne stemte ja, ville jyske bank ændre holdning. det lå dog meget klart, at andelshaverne ikke ville betale mere. han har ikke afvist lars vendelbos forslag om salg af lejlighederne til andelshaverne. boet sendte et orienteringsbrev ud til andelshaverne den
  68. april 2015, hvor han tilkendegav, at han som rekonstruktør var nødt til at sælge ejendommen til markedsværdien. konkursboet prioriterede ikke et samlet salg over enkeltvis salg. prioriteringen var at opnå markedspri- sen. ejendommen blev solgt den
  69. januar 2016, og der er nu et overskud i boet på ca. 7 mio. - 13 - kr. han forventer, at samtlige godkendte kreditorer bliver betalt, og at der muligvis vil være dividende til § 98-krav. jørgen daugaard har forklaret blandt andet, at han er ansat som senior specialist i jyske banks afviklingsafdeling. han har været ansat i jyske bank i 38 år. han beskæftigede sig før- ste gang med a/b kærskifte, da tvangsauktionen blev berammet i juni
  70. der var en lang møderække med foreningen, som ønskede at afværge tvangsauktionen. han deltog i et mø- de, hvor mulighederne for at afværge blev drøftet. jyske bank bad om et budget, der balan- cerede. dette forudsatte en boligafgiftsforhøjelse, men det var ikke jyske bank, som stillede krav om en boligafgiftsforhøjelse på 42 %. det var derimod bestyrelsen, som fremlagde et budget. han er blevet orienteret om indholdet af jyske banks brev af
  71. februar
  72. jyske bank må have været bekendt med, at der skulle afholdes en generalforsamling i foreningen den sam- me aften. banken ville sende et signal om, at de ikke ville komme med flere penge. i februar 2014 udtrådte deas som administrator, og sagen returnerede til afviklingsafdelin- gen. under rekonstruktionsbehandlingen i april 2014 arbejdedes der med budgetter og op- timering på driften, hvilket også fremgår af redegørelserne. tina charlotte nielsen har forklaret blandt andet, at hun købte en andelslejlighed i a/b kær- skifte i december
  73. hun sad i bestyrelsen i fra november 2013 og frem til konkursen. hun deltog i en generalforsamling i 2007, hvor hun både stemte nej til helhedsplanen og til boligafgiftsforhøjelsen. hun var bange for at miste sit indskud. der var mange rådgivere og flere ting, der ikke hang sammen. hun deltog også i generalforsamlingen den
  74. juni 2012, hvor man vedtog en boligafgifts- forhøjelse på 42 %. denne gang stemte hun ja i et forsøg på at beskytte sine aktiver og i håb om, at foreningen kunne bestå. de troede alle sammen, at de med forhøjelsen havde reddet foreningen. de fik oplyst, at der skulle være månedlige opfølgninger med jyske bank. hun - 14 - ville ikke have stemt for forhøjelsen, hvis hun havde vidst, at hun alligevel ville miste sit an- delsindskud. hun stemte også ja til boligafgiftsforhøjelsen på 5 % lidt senere samme år. i efteråret 2013 blev hun valgt ind i bestyrelsen. herefter blev der gjort nogle forskellige til- tag, herunder blandt andet opfølgning på huslejebetaling og eksklusion af gratister. hun og lars vendelbo forsøgte at kontakte mads westergaard fra jyske bank, men han oplyste, at hun skulle gå via foreningens bestyrelse og administrator. heidi welleius knudsen har forklaret blandt andet, at ejendommen var en udlejningsejen- dom, da hun flyttede ind i
  75. andelsboligforeningen blev stiftet samme år, og hun blev andelshaver. hun deltog i generalforsamlingen i 2007, hvor man vedtog en helhedsplan. hun stemte ja til boligafgiftsforhøjelsen, fordi de fik at vide, at salget af ejerboligerne skulle dække alle omkostninger. hun deltog også i generalforsamlingen i juni 2012, hvor hun stemte ja til boligafgiftsforhøjel- sen på 42 %. det var hendes opfattelse, at tvangsauktionen herved blev afværget. alle i for- eningen var glade. hvis hun havde vidst, at foreningen ikke stod til at redde, ville hun ikke have stemt for forhøjelsen. der var gennem en længere periode mange tomme boliger i foreningen. tina engelbrechtsen har forklaret bl.a., at hun flyttede ind i slutningen af 1998, hvor hun købte en andel i foreningen. hun deltog i en generalforsamling i 2007, hvor man vedtog en helhedsplan. hun stemte ja til byggeriet, men hun husker ikke, om hun stemte for eller imod boligafgiftsforhøjelsen. hun deltog også i generalforsamlingen den
  76. juni 2012, hvor hun stemte ja til boligafgifts- forhøjelsen på 42 % i håb om at redde foreningen. hun var chokeret over, at de ikke tidligere havde fået noget at vide om foreningens økonomiske situation. hun ville ikke have stemt for boligafgiftsforhøjelsen, hvis hun havde vidst, at foreningen ikke stod til at redde. - 15 - simon strørup har forklaret blandt andet, at han i 2011 købte en andelslejlighed i a/b kær- skifte sammen med sin hustru. de købte andelen med henblik på at konvertere den til en ejerlejlighed. der opstod noget bøvl med konverteringen, og han antog sin egen advokat. han deltog i generalforsamlingen den
  77. juni 2012, hvor han stemte ja til boligafgiftsforhø- jelsen på 42 %. han ville gerne beskytte sin investering og redde foreningen. han var overra- sket over, at informationerne ikke var kommet tidligere. han stemte også ja til boligafgifts- forhøjelsen på 5 % lidt senere samme år. han ville ikke have stemt for forhøjelsen på 42 %, hvis han havde vidst, at foreningen ikke stod til at redde. han troede, at foreningen ville bli- ve reddet, da der lå nogle fornuftige tal. der var bred opbakning til lars vendelbos forslag om køb af lejlighederne til den forholds- mæssige andel af gælden i foreningen. han husker ikke, hvilket beløb de tog udgangspunkt i, men det lå noget under markedsværdien. intentionen var, at købstilbuddet skulle omfatte såvel gælden til jyske bank som gælden til brf kredit. forslaget blev ikke til noget, men det lykkedes nogle andelshavere at købe deres bolig. der kan godt have stået ca. 16 lejligheder tomme på et tidspunkt. kurt b. petersen har forklaret blandt andet, at han flyttede ind i ejendommen
  78. han blev medlem af andelsboligforeningen ved stiftelsen i
  79. i 2008 konverterede han sin lejlighed fra andel til ejer. i 2000 var han suppleant i andelsboligforeningens bestyrelse, men han blev ikke genvalgt. det er hans opfattelse, at der foregik noget under bordet i bestyrelsen, som han ikke måtte vide. i 2007 blev helhedsløsningen vedtaget. han havde helst været fri for den, da den ville med- føre en fordobling af boligafgiften over 10 år. han mente ikke, at helhedsløsningen hang sammen økonomisk, da værdierne ikke fandtes i virkeligheden. der var ingen huse i valby, som kunne sælges til så høje priser. han valgte derfor at blive ejer i stedet. - 16 - han var herefter ikke medlem af andelsboligforeningen, men han har fulgt med i udviklin- gen. han havde forudset, at foreningen ville gå fallit. han kontaktede både jyske bank og brf kredit, som bekræftede, at de havde bevilget store lån til foreningen. de ønskede dog ikke at svare på, om de havde indgået en bindende aftale om underskudsdækning i 10 år. da boligafgiften blev sat op med 42 % skete det, at folk forsvandt. da man ikke kunne sælge lejlighederne til andelsværdierne, endte de med at stå tomme. i 2014 var der op til 12 tomme lejligheder. rekonstruktøren meddelte, at han ikke ønskede at sælge lejlighederne enkeltvis til andelshaverne, men i stedet ønskede et samlet salg. parternes synspunkter for sagsøgerne er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med revideret på- standsdokumentet af
  80. oktober 2018, hvoraf fremgår bl.a.: ”… anbringender til støtte for den nedlagte påstand gør sagsøgerne gældende, at sagsøgte ubestridt er indtrådt i boligaftalerne imellem andelshaverne og andelsbo- ligforeningen, ifølge hvilke andelshaverne mod opnåelse af brugsret til en lejlighed bl.a. forpligtede sig til at betale boligafgift til andelsboligforeningen, jf. konkurslo- vens § 55, at andelshaverne før konkursen, som følge af brugsretten og medlemskabet af an- delsboligforeningen, havde medbestemmelse mht. alle ejendommens anliggender, og kunne stemme på generalforsamlingerne, samt lade sig indvælge i bestyrelsen, hvortil kommer at andelshaverne kunne overdrage andelene, at boligafgiften på a/b kærskiftes generalforsamling den
  81. juni 2012 blev yderlige- re forhøjet med 42 %, svarende til en stigning på kr. 245,42 pr. m2 med virkning fra
  82. juli 2012, jf. bilag 41, at den tidligere generalforsamlingsbeslutning om 10 års boligafgiftsstigninger og ge- neralforsamlingsbeslutning af
  83. juni 2012 forudsatte, - at andelshaverne bevarede magten i foreningen - at ejendommen ikke vilkårligt blev overtaget af panthaverne - 17 - - at den samlede boligafgiftsindbetaling på sigt ville føre til en sund økonomi i ejendommen - at andelene løbende ville kunne overdrages, hvorved en gradvist opnået op- sparing i andelsboligforeningen kunne realiseres at beslutningen på denne generalforsamling blev truffet i lyset af en truende tvangs- auktion, der senere blev afværget, og forudsætningen for den da vedtagne yderli- gere boligafgiftsforhøjelse var, at andelsboligforeningen ville overleve, at årsregnskabet pr.
  84. september 2013 udviste et overskud på den ordinære drift (det udviste dog et underskud på knap kr. 200.000 som følge af ekstraordinære udgifter), at ejendommens drift på daværende tidspunkt var i balance, og de løbende boligaf- giftsforhøjelser forbedrede indtægtssiden, at andelsboligforeningens efterfølgende konkurs medførte en enevældig magt for kurator over ejendommen, hvor foreningsdemokratiet samtidig blev sat ud af kraft, at andelshaverne herefter blev en slags moderne gældsslaver, der skulle affinde sig med løbende boligafgiftsforhøjelser, uden at have indflydelse på deres bo- lig/ejendom, og uden at de havde bare en lejers retstilling, og uden at andelene kunne sælges, og hvor fraflytning var ensbetydende med tab af de sidste tilbage- blevne rettigheder (herunder tab af ret til vederlag for udførte forbedringer i boli- gen), at der herefter forelå en situation, hvor der med konkursen blev skabt et voldsomt misforhold imellem konkursboets rettigheder på den ene side og andelshavernes forpligtelser på den anden, at sagsøgerne således påberåber sig bristede forudsætninger, at det herefter følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, at dersom en medkontrahent i et vedvarende gensidigt bebyrdende retsforhold modtager en væsentlig ringere realydelse end aftalt, at så har pågældende medkontrahent krav på et forholdsmæssigt afslag i denne pengeydelse, som denne skal erlægge i aftale- forholdet, således at der herefter bliver balance imellem real- og pengeydelsen i dette, at når sagsøgerne ikke længere fik den aftalte realydelse, er de berettiget i et tilsva- rende nedslag i boligafgiften, ligesom det for meget betalte skal tilbagebetales dem, at sagsøgernes krav er et massekrav, jf. konkurslovens § 56, at sagsøgernes krav blev prøvet af sagsøgte på fordringsprøvelsesmøde afholdt den
  85. juli 2017, hvor sagsøgernes krav blev afvist, hvorfor nærværende sagsanlæg er nødvendiggjort…” - 18 - for sagsøgte er der i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumen- tet af
  86. september 2018, hvoraf fremgår bl.a.: ”… 1 anbringender nærværende sag er alene en fordringsprøvelsessag vedrørende de af sagsøgerne an- meldte krav, herunder fortrinsstillingen efter konkurslovens § 93 i retsforholdet til kon- kursboet efter a/b kærskifte. indledningsvist gøres i det hele gældende, at sagsøgernes nedlagte påstande i det hele er udokumenterede og allerede i sin påstandsform ikke i sin form kan danne baggrund for medhold som påstået. 1.1 fortrinsstilling i henhold til konkurslovens § 93 til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at de anmeldte krav vedrører delvis tilbagebetaling af betalt andelsboligydelse i perioden fra dekretdagen til salg af ejendommen
  87. januar 2016, hvilket ikke opfylder betingelserne under hverken nr. 1, 2 el- ler 3 i konkurslovens § 93, og de anmeldte krav kan derfor ikke godkendes som fortrins- stillede efter konkurslovens §
  88. 1.2 simpelt krav mod boet i henhold til konkurslovens § 97 til støtte for den nedlagte påstand gøres det videre gældende, at beslutningen om forhø- jelse af boligafgiften med 42 % blev taget på generalforsamlingen
  89. juni 2012, hvor 49 andelshavere var til stede, og 37 stemte for beslutningen. andelsboligforeningen blev taget under konkursbehandling
  90. marts 2015 efter en forud- gående rekonstruktionsbehandling. højesteret har i dom af
  91. september 2017 i sagen h-270/2016 udtrykkeligt fastslået, at andelshaverne forbliver andelshavere i konkursperioden frem til konkursboet salg af ejendommen(e), og således udtalte højesteret: "da der som anført ikke er sket et ejerskifte ved konkursen, var a og b fortsat an- delshavere, jf. andelsboligforeningslovens §
  92. der er ikke noget grundlag for at til- sidesætte den boligafgift på 7.371 kr. pr. måned, som konkursboet har opkrævet, og som svarer til den boligafgift, der blev vedtaget af andelsboligforeningens generalfor- samling før konkursen." den vedtagne boligafgift er således retmæssigt blevet opkrævet af andelsbogligforenin- gen forud for konkursen og fortsat af konkursboet efter konkursdekretet. konkursboet har ikke ændret i den da allerede opkrævede løbende boligydelse i forhold til det på ge- neralforsamlingerne lovligt vedtagne forud for konkursen. - 19 - sagsøgerne har, i det omfang de har betalt den vedtagne andelsboligafgift til andelsbolig- foreningen samtidig naturligvis fortsat haft deres eksklusive brugsret og beboet den an- delsboligenhed, som var tilknyttet deres specifikke andelsbevis i andelsboligforeningen. endvidere gøres det til støtte for den nedlagte påstand gældende, at en generalforsam- lingsbeslutning om at ændre boligafgiften i en andelsboligforening er ikke en aftale mel- lem andelsboligforeningen og dens medlemmer. det er en ledelsesbeslutning taget af an- delshaverne, herunder sagsøgerne, i forening på generalforsamlingen i henhold til an- delsboligforeningens vedtægter. forudsætningslæren finder derfor ikke anvendelse på generalforsamlingens beslutning om forhøjelse af boligafgiften. hertil bemærkes, at en sådan ledelsesbeslutning blev taget før andelsforeningen senere blev erklæret konkurs. tilsvarende kan konkursboet heller ikke indtræde i nogen sådan "aftale" med andelsha- verne, da der ikke er tale om en aftale, men alene at andelshaverne udøvede deres ledel- sesbeføjelser i form af stemmeret på andelsboligforeningens generalforsamling og alt for- ud for konkursen. i øvrigt bemærkes, at det var andelshaverne selv, der på den ekstraordinære generalfor- samling
  93. februar 2015 stemte imod et rekonstruktionsforslag, hvorfor den indenretlige rekonstruktion ophørte, og foreningen da trådte i konkurs. det anmeldte krav må således i det hele afvises, og konkursboet skal frifindes…” sø- og handelsrettens begrundelse og resultat på en ekstraordinær generalforsamling den
  94. juni 2012 vedtog generalforsamlingen i a/b kærskifte at forhøje boligafgiften med 42 %. af referatet fremgår, at bestyrelsen orienterede om, at andelsboligforeningen ikke havde betalt tre terminer, svarende til ca. 6 mio. kr., og at betingelsen for at låne beløbet var, at der kom ligevægt i budgettet. forud for generalforsam- lingen orienterede bestyrelsen andelshaverne om, at der som følge af manglende terminsbe- talinger til brf kredit var berammet tvangsauktion den
  95. august 2012, og at bestyrelsen ville arbejde på at undgå tvangsauktionen, personlig hæftelse og en mindre boligafgiftsstig- ning, end de ca. 55 %, der hidtil havde været budgetteret med. herefter og efter bevisførelsen lægger retten til grund, at beslutningen om forhøjelse af bo- ligafgiften blev vedtaget med henblik på at afværge den forestående tvangsauktion, hvilket blev opnået, idet tvangsauktionen blev tilbagekaldt. retten finder på denne baggrund ikke grundlag for at tilsidesætte den boligafgift, som blev vedtaget af andelsboligforeningens generalforsamling forud for konkursen. den omstæn- - 20 - dighed, at en senere rekonstruktionsbehandling ikke førte til rekonstruktion, men derimod til konkurs, kan ikke føre til, at boligafgiften i perioden fra dekretets afsigelse den
  96. marts 2015 og frem til ejendommens salg i fri handel den
  97. januar 2016, skal nedsættes. efter sagens værdi og udfald skal sagsøgerne betale sagsomkostning til konkursboet med 80.000 inkl. moms til dækning af rimelige advokatomkostninger. retten har ved fastsættel- sen lagt vægt på, at sagens værdi oprindeligt var opgjort til ca. 1,5 mio. kr., og at påstand 2 først blev nedsat under hovedforhandlingen. retten har endvidere lagt vægt på omfanget af bevisførelse og skriftveksling samt at sagen blev hovedforhandlet over 2 dage. thi kendes for ret: a/b kærskifte under konkurs v/ kurator, advokat andreas kærsgaard mylin frifindes. abdul majeed, pia og kristian kirkensgaard, nazakat hussain og nusrat jabeen, adnan ahmed, tom steffensen, tina engelbrechtsen, connie johanne poulsen, joan pehrsson, claus henrik månsson, marie svane, ajum rashid, heidi welleius knudsen, irene gott- schalk nielsen, heidi andersen og martin weichel, søren pehrsson og dorte greisik, mo- gens hansen, hamody abid, kristian fischer rasmussen, cengiz hamid, lise og anker kragh, mohammad jamil, linda kagan, mazahar hussain og salma inayat, pernille søren- sen, sofie og samer kamal-aldeen, michael gundersen og ann m hansen, tina charlotte nielsen, lars vendelbo jensen, nadja thorngaard månsson, niclas marxen og pia og simon strørup skal inden 14 dage in solidum betale sagsomkostninger til a/b kærskifte under kon- kurs v/ kurator, advokat andreas kærsgaard mylin med 80.000 inkl. moms. sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. ina darby iwersen - 21 - (sign.) ___ ___ ___ udskriftens rigtighed bekræftes sø- og handelsretten, den

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.