← Danmark

københavns byret

københavns byret udskrift af dombogen kendelse afsagt den 27. juni 2017 i sag nr. bs 38a-3041/2015: artha ejendomme a/s mod louise jensen christian aggerholm lay camilla mølbæk mette mari bundgaard ca

§ 5, stk.

2 og de lejemål,

§ 15a

. 2.7.2 s&a’s første egentlige kritikpunkt går på skønsmandens metode ved vurdering af den del af værdien, der kan henføres til de lejemål, der udlejes efter brl § 5, stk. 1 (bilag 6, s. 2). 2.7.2.1 s&a anfører, at det er overordentlig vanskeligt at anvende afkast og kvadratmeterpriser fra referencehandler, da det kræver, at der kan identificeres referenceejendomme, som har sammenlignelig moderniseringsgrad samt fordeling mellem brl § 5, stk. 2 og § 15a lejemål (sidstnævnte giver ikke helt mening, når kritikken går på afsnittet om lejemål udlejet efter brl § 5, stk. 1). 2.7.2.2 heroverfor har skønsmanden anført i skønserklæringen s. 6,

  1. tekstafsnit: ”skønsmanden har søgt at finde direkte sammenlignelige handlede ejendomme, hvor den istandsatte andel af lejligheder udgør ca. 60 %, som i std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 22/40 den vurderede ejendom, og hvor lejeniveauet udgør ca. kr. 751 pr. kvm for lejemål under brl § 5, stk. 1, og ca. kr. 1.500 pr. kvm for lejemål under brl § 5, stk. 2 og brl § 15a/ll §
  2. dette har ikke umiddelbart været muligt. der ses således at være fuld enighed på dette punkt. 2.7.2.3 det skal fremhæves, at skønsmanden nøje har beskrevet baggrunden for inddragelsen af referenceejendommene. skønsmanden har ikke anset referenceejendommene for at være sammenlignelige med den vurderede ejendom. skønsmanden har søgt at underbygge et grundlag for, hvad ejendomme, der typisk vil bære en leje på 7-800 pr. m2 er handlet til, med henblik på at verificere vurderingen og afkastprocenten for den del af ejendommens værdi, der kan henføres til lejemål i ejendommen udlejet efter brl § 5, stk. 1 til netop 7-800 kr. pr m
  3. umiddelbart ses s&a (og rekvirenten) helt at overse denne pointe. skønsmanden anfører, at den gennemsnitlige leje for ejendomme med delvist istandsatte lejemål og delvist ej istandsatte lejemål erfaringsmæssigt netop ligger i dette lejeniveau (7-800 m2), og referenceejendommene er oplistet ud fra en forudsætning herom. referenceejendommene bruges således alene som rettesnor for en m2-pris på de 40,5 % af ejendommen (målt pr. m2),

§ 5, stk.

  1. skønsmanden siger ikke, at hver referenceejendom passer præcis på dette billede, men opstiller en formodning og forudsætning herom ud fra en gennemsnitsbetragtning og skønsmandens erfaring. skønsmanden har da netop heller ikke ukritisk anvendt den fremkomne m2pris, men har i overensstemmelse med sin erfaring justeret denne – i opadgående retning. s&a’s kritik (og rekvirentens gentagelse heraf) er derfor aldeles forfejlet. skønsmanden kommer frem til en forretningsprocent på 2,35 for denne del af ejendommen isoleret set – fuldstændig i tråd med s&a’s konklusion om, at et større moderniseringspotentiale = lavere forrentningsprocent. heroverfor skal ses s&a’s egen vurdering, jf. bilag 1 til notatet (bilag 6), hvor s&a slet ikke besværer sig med at bevæge sig ind i en sådan nuancering med differentierede m2-priser og forrentningsprocenter på de forskellige lejegrupper – se hertil nedenfor pkt. 2.7.
  2. 2.7.3 s&a’s andet egentlige kritikpunkt går på, at der er konstateret fejl i det af skønsmanden anviste referencegrundlag for så vidt angår 2 ud af 17 oplistede ejendomme (vesterbrogade 13 m.fl. samt gasværksvej 15), idet der er påpeget fejl i de m2-angivelser, skønsmanden har lagt til grund. dette skal videre sammenholdes med rekvirentens supplerende angivelse af, at std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 23/40 rekvirenten ved stikprøve endvidere har fundet fejl i arealangivelsen vedr. ejendommen rysensteensgade
  3. 2.7.3.1 baseret på bbr meddelelser fremlagt som bilag 7 og bilag 8 kan det tiltrædes, at m2-angivelserne er forkerte i relation til vesterbrogade 13 m.fl. samt gasværksvej
  4. dog afventes skønsmandens bemærkninger hertil. 2.7.3.2 efter en gennemgang af bbr-meddelelser for samtlige 17 ejendomme (som foreløbig ikke fremlægges) kan det omvendt konstateres, at der for 14 ud af de resterende 15 ejendomme er overensstemmelse mellem bbr meddelelser og angivelserne i skønsrapporten. 2.7.3.3 for den
  5. ejendom – rysensteensgade 1 – er der en mindre forskydning, idet skønsmanden har angivet arealet som 2.003/504 (bolig/ erhverv), mens det ifølge bbr-meddelelsen, jf. bilag 9 rettelig er 2.232/113 – men med tillæg af 162 m2 kælder, som er inddraget i en af beboelseslejlighederne. formodningsvis er der sket en delvis konvertering fra erhverv til bolig og dermed en omfordeling af arealerne. såvel efter skønsmandens angivelse som efter bbr-angivelsen kommer man frem til et samlet areal på 2.507 m
  6. i rekvirentens procesindlæg 3 gør rekvirenten på s. 6 n. – s. 7 ø. en del ud af denne ejendom, uden dog at anføre, at de påståede uoverensstemmelser reelt blot kan henføres til forskydninger i arealfordelingen. samtidig forsøger rekvirenten at anføre, at dette er opdaget ved en stikprøve (underforstået: at der formodningsvis er fejl i mange andre ejendomme). jeg tror roligt retten kan lægge til grund, at rekvirenten har finkæmmet grundlaget for alle ejendomme. for god ordens skyld opfordres (j) rekvirenten til at oplyse, om det herefter kan lægges til grund, at det af skønsmanden anførte areal for samtlige øvrige ejendomme stem-mer overens med bbr-meddelelser (idet må ses bort fra helt ubetydelige afvigelser), idet jeg ellers vil fremlægge samtlige bbr-meddelelser. 2.7.3.4 såfremt man retter m2-angivelserne på de to omhandlede ejendomme i overensstemmelse med s&a’s oplysninger og beregning af m2-pris, opnås en gennemsnits kvm-pris på kr. 16.
  7. den anførte ændring flytter alene ganske lidt på den beregnede købesum i kalkulen på skønserklæringens s.
  8. det står imidlertid klart, at m2-prisen for ejendommen vesterbrogade 13 m.fl. adskiller sig så markant fra den øvrige del af ejendommene, at der er tale om en anomali, se hertil også pkt. 2.7.3.5 straks nedenfor. ejendommens m2-pris baseret på s&a’s oplysning ligger således over kr. 14.000 fra medianen (til sammenligning er den næstmest afvigende m2-pris kr. 6.200 fra medianen). i et sådant tilfælde vil man typisk i statistisk sammenhæng fjerne den højeste og den laveste m2-pris. herved fås et gennemsnit på 16.200 pr. m2, svarende til den i skønsmandens kalkule anvendte m2-pris. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 24/40 s&a’s indsigelser omkring den forkerte m2-angivelse er isoleret set selvfølgelig saglig, men der er tale om en i sammenhængen undskyldelig fejl, der nemt kan berigtiges, og konkret fører en berigtigelse ikke – eller kun i meget begrænset omfang – til en forskydning af prisen. stadig skal huskes på, at den fremkomne m2-pris helt i overensstemmelse med skønsmanden peter ryaas argumentation alene er brugt som et instrument til at underbygge en delmængde af prisen og verificere et anvendt forrentningsgrundlag, og ikke indgår 1-til-1 i skønsmandens vurdering. det skal i øvrigt bemærkes, at begge de omhandlede ejendomme i den fremlagte vurdering fra red, bilag 10, s. 11, er opført som referenceejendomme, og herunder at vesterbrogade 13a ifølge red er handlet til et afkast på 5,25%, mens gasværksvej 15 er handlet til et afkast på 4,10%. 2.7.4 s&a’s tredje egentlige kritikpunkt går på, at skønsmanden ikke har underbygget den forretningsprocent på 4,75, der er anvendt af skønsmanden ved vurderingen af den del af værdien, der kan henføres til de lejligheder,

§ 5, stk.

2 henholdvis brl § 15a. 2.7.4.1 det fremgår af skønserklæringen, at skønsmand peter ryaa har skønnet et afkast i niveauet 4,75% svarende til en forventning om, at lejlighederne er færdigudviklet (skønserklæringen s. 7, næstsidste afsnit). 2.7.4.2 det fremgår af notatet fra s&a, s. 3, at s&a anslår, at niveauet på vurderingstidspunktet lå på 4,00% for stabiliserede ejendomme (hvorved undertegnede formodningsvis forstår ejendomme uden yderligere udviklingspotentiale). 2.7.4.3 s&a refererer i den forbindelse til 4 transaktioner med afkast (oplyst, men ikke dokumenterede) på 3,75%, 4,40%, 4,00% og 4,50% gennemsnitligt 4,16%. samtlige de anførte fire ejendomme er ejerlejlighedsporteføljer, der – helt åbenbart – er usammenlignelige med boligudlejningsejendomme, uanset om ejerlejlighederne er ejet samlet, idet der for ejerlejlighederne indgår muligheden for løbende frasalg til priser, der ikke baserer sig på afkastbetragtninger mv., men på helt andre parametre. s&a’s forsøg på at presse ejerlejlighedsejendommene ned i en kasse, hvor de kan gøres sammenlignelige, ved henvisning til reguleringer af tyske fonde mv. er så vidtløftigt, at dette naturligvis ikke kan nyde nogen form for bevisværdi. porteføljen kan under alle omstændigheder sælges, og prissætningen vil nødvendigvis afspejle, at der er tale om ejerlejligheder. s&a indikerer også dette direkte ved at anføre, at et frasalg af ejerlejligheder netop kan vise sig mere rentabelt på et givent tidspunkt, ligesom s&a på s. 3, sidste afsnit, netop anfører, at der ved benchmark afkast (som ses blot at kunne oversættes til ”ved en sammenligning mellem afkastene”) skal tages højde herfor. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 25/40 2.7.4.4 med henvisning til bemærkningerne i pkt. 2.6 om s&a’s inhabilitet bør retten supplerende have for øje, at s&a ved de fremsatte eksempler formodningsvis har tilgodeset opdragsgiverens, dvs. rekvirentens, ønske om i videst muligt omfang at løfte prisen set i forhold til skønsmandens erklæring. s&a’s udsagn om niveauet kan derfor ikke sat overfor skønsmandens vurdering tillægges nogen bevisværdi overhovedet. 2.7.4.5 som et eksempel på s&a’s manglende objektivitet kan anføres, at s&a vedrørende ejerlejlighedsporteføljen havneholmen 46-48 forsøger at fremstå sagligt ved at fratrække 150.000 pr. parkeringsplads hvilket for 123 p-pladser giver 18.450.000. som bilag g fremlægges uddrag af tingbogsattest for ejerlejligheden beliggende havneholmen 46, kld., som ejes af det til ejerforeningen hørende parkeringslaug. som det fremgår er prisen herfor – der i givet fald skulle fratrækkes – kr. 37 mio. altså en ”mindre” difference på 18.550.000 i rekvirentens favør vedrørende denne ”sammenligningsejendom”. 2.7.4.6 skønsmanden har den fornødne kompetence og erfaring til at estimere en forrentningsprocent. s&a’s notat ses på ingen måde at dokumentere, at den af skønsmanden anvendte forrentningsprocent skulle være forkert. 2.7.4.7 kogt ind til benet, så slynger s&a blot en anden forrentningsprocent ud på 4,00 underbygget med (i øvrigt udokumenterede og jf. pkt. 2.7.4.5 sine steder fejlbehæftede) eksempler på usammenlignelig ejerlejlighedsejendomme, der gennemsnitligt fører til en forrentningsprocent på 4,16. 2.7.5 s&a’s fjerde egentlige kritikpunkt ses – tilsyneladende baseret på en misforståelse – at rette sig mod spørgsmålet om en maksimal m2 pris på kr. 25.000 pr. m2. 2.7.5.1 indledningsvis er der grund til at bemærke, at skønsmanden ikke har anført, at der skulle gælde en maksimal m2 pris på kr. 25.000 pr. m2 for en færdigudviklet ejendom. som det fremgår af skønserklæringens s. 6 kommer skønsmanden frem til en m2-pris på kr. 26.000 for de lejemål,

§ 5, stk.

  1. skønsmanden har heller ikke foretaget vurderingen baseret på m2-pris. skønsmanden har skønnet forrentningsprocenten til 4,75 baseret på at lejlighederne er færdigudviklet, jf. skønserklæringens s. 6, næstsidste afsnit. skønsmanden har herefter anført, at det medfører en m2-pris på kr. 25- 26.000 som er i den høje ende for ældre boligudlejningsejendomme (skønserklæringen s.
  2. n.), og skønsmanden har herefter anført, at det ikke har været umiddelbart muligt at afstemme dette m2-pris niveau i forhold til aktuelle, sammenlignelige handler (skønserklæringen s. 7 ø.). dernæst har skønsmanden anført, at det dog som en parameter fremgår af nykredits markedsrapport, at m2-prisen maksimalt udgør kr. 25.000 pr. m2 for ”prime beliggenhed”. det har dog ikke fået skønsmanden til at nedjustere m2-prisen (og dermed forhøje forrentnings-procenten), og std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 26/40 henvisningen til nykredits markedsrapport er i skønserklæringen blot nævnt som en mere perifer reference i mangel af direkte sammenligningsmuligheder. 2.7.5.2 s&a – og i endnu videre omfang rekvirenten i dennes procesindlæg 3, navnlig s. 5,
  3. afsnit – angriber herefter fejlagtigt skønsmanden med udgangspunkt i, at skønsmanden har foretaget sin vurdering baseret på en markedsrapport fra nykredit. 2.7.5.3 hvorvidt det er korrekt, at nykredits markedsrapport ikke er opdateret siden efteråret 2012, må skønsmanden evt. kommentere på – det er imidlertid irrelevant, da markedsrapporten ikke ligger til grund for vurderingen. 2.7.6 ovenstående skal sammenholdes med s&a’s egen vurdering jf. bilag 1 til notatet (bilag 6). en vurdering, der fuldstændig uden underbygning og baseret på en enkelt kolonne kommer frem til en afkastprocent på 3,3 og en m2-pris på kr. 29.340 – alt i rekvirentens tjeneste, og tilmed uden støtte i s&a’s eget notat. det turde stå klart, at denne vurdering er helt og aldeles uden bevisværdi. 2.7.7 sammenfattende bemærkes at s&a’s kritik og indvendinger er forfejlet og skal ses i lyset af, at rekvirenten ikke er objektiv opdragsgiver, jf. herved også pkt. 2.
  4. som eneste saglige kritikpunkt kan nævnes indsigelserne mod forkert m2-angivelse i 2 ud af 17 referenceejendomme. betydningen heraf er anført i pkt. 2.7.3.
  5. der er ikke tale om en væsentlig forskydning, og en korrekt bedømmelse af det ændrede grundlag fører forventeligt ikke til en ændring af konklusionen, hvilket skønsmanden peter ryaa dog må udtale sig om. det bemærkes i den forbindelse også, at s&a ikke har indvendinger mod den fremkomne forrentningsprocent (2,35) og/eller m2-pris (kr. 16.200) vedrørende lejligheder udlejet efter brl § 5, stk.
  6. for så vidt angår lejlighederne uden yderligere udviklingspotentiale, udlejet efter brl § 5, stk. 2 og brl § 15a, er forrentningsprocenten på 4,75 baseret på skønsmandens erfaring, og der er intet i s&a’s notat, der dokumenterer, at denne skulle være forkert. tværtimod peger s&a selv mod forrentningsprocenter på op mod 4,5% for ejerlejlighedsejendomme, der har et yderligere potentiale set i forhold til udlejningsejendomme, hvilket alt andet lige vil afspejle sig i en lavere forrentningsprocent. selvom s&a prøver at få det til at fremstå anderledes, er der således tilnærmelsesvis overensstemmelse mellem s&a’s argumentation og skønsmandens erklæring. endelig bemærkes, at skønsmandens vurdering som helhed ud fra en nuanceret opstilling af beregning af værdien på de forskellige lejeniveauer, er baseret på et afkast på 4,02%. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 27/40 2.8 rekvirentens øvrige ensidigt indhentede erklæringer – bilag 10-12 2.8.1 rekvirenten er som alt overvejende udgangspunkt afskåret fra at anvende ensidigt indhentede erklæringer rekvireret i sagen efter fremsættelse af begæring om syn og skøn. den eneste undtagelse herfra ses at være, at rekvirenten må fremlægge erklæringen for at søge at dokumentere fejl ved skønsmandens erklæring, jf. herved ufr 2005 s. 1472 h, der omtales nærmere nedenfor, pkt. 2.13.
  7. 2.8.2 også i den sammenhæng skal det haves in mente, at vurderingerne er bestilt af rekvirenten med det formål for øje at få en så høj vurdering af ejendommen som muligt. de ensidigt indhentede erklæringer fremstår således på ingen måde uvildige. 2.8.3 erklæringen fra realkredit danmark (bilag 12) på 2 ½ linje er selvsagt uden nogen form for bevisværdi. 2.8.4 hverken erklæringen fra red (bilag 10) eller erklæringen fra cbre (bilag 11) påviser fejl ved skønsmandens vurdering. metoderne til beregning er i princippet det samme – og selvom der er fyldt mere tekst på, og selvom der er udført en konsekvensberegning af en exitforrentning ved en forudsat udnyttelse af lejepotentiale over de næste 10 år, så er begge vurderinger fortsat når alt kommer til alt udtryk for en vurdering af en investors krav til forrentning af kapitalen (forrentningsprocent) med inddragelse af det supplerende element, at der på lejemålene udlejet efter brl § 5, stk. 1 består et uudnyttet potentiale. præcis således som skønsmanden peter ryaa også har vurderet, afspejlet ved anvendelse af differentierede forrentningsprocenter. 2.8.5 tydeligst kommer overensstemmelsen frem ved en sammenligning mellem skønserklæringen og erklæringen fra red, bilag 10, hvor der kun er ganske små variationer i anvendelse af tal og systematik, og hvor begge anvender en opdeling med et differentieret forrentningskrav på de forskellige ”lejeklasser”. forskellen viser sig ved, at red anvender en forretningsprocent på 1,8 på lejemål udlejet efter brl § 5, stk. 1 mod skønsmandens 2,35, samt at red anvender en forrentningsprocent på 3,75 på de øvrige lejemål mod skønsmandens 4,75 (bilag 10, s. 12 n., sammenholdt med skønserklæringens s. 6). der er tale om et skøn, og der er i den forbindelse en vid margin i relation til vurderingen, jf. nedenfor pkt. 2.9 og tbb 2014 s. 932 ø. det bemærkes, at det i reds vurdering anføres (dog uden angivelse af referenceejendomme), at ejendomme uden yderligere lejepotentiale i perioden typisk blev solgt til et afkast på mellem 3,75 og 4,75%. begge vurderinger ligger indenfor – om end i hver sin ende af – dette interval. den ændrede forrentningsprocent flytter godt kr. 17 mio. på prisen. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 28/40 at red (og cbre) vurderer ejendommen ud fra lidt lavere forrentningsprocenter kan skyldes en anden opfattelse om markedet – eller det opdrag, de har fået fra rekvirenten. at skønsmanden anvender lidt højere forrentningsprocenter kan være udtryk for en anden holdning til markedet – eller blot skyldes, at skønsmanden er objektiv. der er intet grundlag for at tilsidesætte skønsmandens anvendelse af forrentningsprocenter, og der er herefter intet grundlag for med udgangspunkt i de af rekvirenten fremlagte bilag 10 og 11 at tilsidesætte skønsmandens erklæring. dermed er der heller ikke grundlag for at imødekomme rekvirentens begæring om nyt syn og skøn. 2.9 tbb 2014 s. 932 ø 2.9.1 dommen omhandler en valuars vurdering i perioden 2005 – 2008 af en meget stor ejendom tilhørende en andelsboligforening (a/b ringertoften), og spørgsmålet om, hvorvidt valuarens vurdering var forkert (for høj) med det resultat at en andelshaver på baggrund af vurderingen havde be-talt en overpris for sin andel. 2.9.2 det interessante og væsentlige for nærværende sag er dels hvor stort et spænd, der kan være i to vurderinger af samme tema uden at disse påviseligt er forkerte, dels i den forbindelse østre landsrets begrundelse for at frifinde valuaren. 2.9.3 andelsboligforeningen erhvervede ejendommen i 2005 for kr. 456,5 mio. valuaren vurderede i anskaffelsesåret 2005 ejendommen til kr. 520 mio., og i 2006 – 2008 til 580/580/550 mio. kr. 2.9.4 i sommeren 2009 ansatte en anden valuar værdien af ejendommen til 270 mio. kr., og senere vurderede endnu en valuar (dtz) at ejendommens værdi i 2008 var 270 mio. kr. 2.9.5 i forbindelse med den omhandlede tvist, hvor en andelshaver havde erhvervet en andel baseret på den høje værdi, blev der begæret syn og skøn. 2.9.6 skønsmanden vurderede værdien af ejendommen i perioden 20052007 til 365/415/405 mio. kr. 2.9.7 byretten dømte valuaren, idet byretten lagde til grund, at valuaren i 2008 havde vurderet ejendommen ca. kr. 200 mio. for højt. 2.9.8 østre landsret frifandt valuaren. 2.9.9 østre landsret anfører flere præmisser, der ikke direkte kan overføres på nærværende sag, herunder at handlen til 456,5 mio. kr. var indgået mellem uafhængige parter, at kreditforeningen havde vurderet ejendommen til omkring 560 mio. kr., at der var tale om en periode med meget svingende priser samt at ejendommen på grund af sin størrelse kunne være vanskelig at vurdere. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 29/40 2.9.10 af betydning for nærværende sag skal imidlertid fremhæves: 2.9.10.1 landsretten lægger vægt på, at skønsmanden navnlig har lagt vægt på m2-prisen og muligheden for istandsættelse og moderniseringer, mens valuaren har taget udgangspunkt i markedets krav til forrentningsprocenten. østre landsret anerkender således, at der er forskellige hensyn til vurderingen, og at en forskellig anvendelse af disse med mere eller mindre vægt på de enkelte parametre, kan føre til (vidt) forskellige resultater, uden at dette kan betragtes som en fejl. 2.9.10.2 landsretten lægger til grund, at der ikke foreligger oplysninger om, at valuarvurderingen er fejlbehæftet i relation til baggrundsoplysninger eller i relation til selve vurderingen. det er altså ikke nok, at en anden person – i den omhandlede sag tilmed den udmeldte skønsmand – kommer til et andet resultat, uanset om differencen er på mellem 135 – 215 mio. kr. i de forskellige vurderingsår. sammenholdt med nærværende sag henvises til, at der trods rekvirentens massive miskreditering af skønsmanden ikke er påvist andre fejl end en forkert m2-angivelse for 2 ud af 17 referenceejendomme, der alene er brugt til indirekte verifikation på en delmængde af vurde-ringen – samt at denne fejl ingen, eller meget beskeden, betydning har for resultatet. at skønsmanden i denne sag har brugt en forrentningsprocent for ejendommen som helhed på 4,02 mod lidt lavere udgangspunkt i de fremlagte ensidigt indhentede erklæringer, er således ikke udtryk for fejl. 2.9.10.3 landsretten tillægger det endvidere ikke betydning, at to andre valuarer – udover skønsmanden – ligeledes har vurderet ejendommens værdi til at være markant lavere end den omhandlede valuar. overført på denne sag: at rekvirenten fremlægger tre ensidigt indhentede erklæringer, der kommer til et andet resultat, gør ingen forskel. det skal i øvrigt bemærkes, at erklæringerne i landsretssagen må antages at være uafhængige, da ingen på de respektive vurderingstidspunkter havde interesse i at få en lav vurdering på ejendommen. modsat denne sag, hvor det har formodningen for sig, at de ensidigt indhentede erklæringer er udtryk for efterrationaliserende bestillingsarbejder. 2.9.10.4 landsretten finder det på den baggrund ikke godtgjort, at vurderingen ”…afviger så væsentligt fra, hvad der efter oplysningerne om ejendomsmarkedet i den omhandlede periode kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn.” østre landsret konkluderer altså, at vurderingen skal afvige væsentligt fra det spænd, der ud fra den givne situation danner rammen for et fagligt forsvarligt skøn, før det kommer på tale at tilsidesætte skønnet. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 30/40 2.9.10.5 med direkte henvisning til østre landsrets præmisser må samme hensyn gælde i denne sag, hvor lejerne ikke skal tåle et nyt syn og skøn i sagen. dette kan kun komme på tale, hvis det kan påvises, at skønsmanden har handlet uden for rammerne af det fagligt forsvarlige, og det er ikke tilfældet. 2.10 supplerende bemærkninger til rekvirentens procesindlæg 3 2.10.1 generelt henvises til bemærkningerne ovenfor og navnlig bemærkningerne i pkt. 2.7 til notatet fra sadolin & albæk, som i vidt omfang også er rettet mod rekvirentens procesindlæg, idet rekvirentens advokat i princippet ses blot at have spejlet sadolin & albæks argumenter. 2.10.2 på s. 4 anfører rekvirenten, at s&a har dokumenteret afkastkrav på 3,75% henholdsvis 4% for to færdigudviklede boligudlejningsejendomme. som anført i pkt. 2.7.4.3 er dette ikke korrekt – der er ikke tale om boligudlejningsejendomme, men ejerlejlighedsejendomme, der ikke er sammenlignelige. 2.10.3 ligeledes på s. 4 anfører rekvirenten, at ejendommen ikke bør vurderes højere end et afkastkrav på 3,75%. det bemærkes, at der er tale om en forholdsvis beskeden margin op til den forrentningsprocent på 4,02 skønsmanden har anvendt. en anvendelse af en forrentningsprocent på 3,75 – som rekvirenten altså formodningsvis kan acceptere – vil føre til en vurdering på mellem 62-63 mio. kr. det er på den baggrund svært at anfægte skønsmandens vurdering på kr. 58,8 mio. 2.10.4 rekvirentens fokusering på nykredits rapport er baseret på en fejllæsning af skønserklæringen, idet skønsmanden som nævnt ikke anvender rapporten som grundlag for sin vurdering, men alene henviser til den i relation til at verificere en forholdsvis høj m2-pris på op til kr. 26.000 for lejlighederne udlejet efter brl § 5, stk. 2 og brl § 15a. der henvises i det hele til pkt. 2.7.
  8. igen er rekvirentens henvisning på s. 4 til kvadratmeterpriser på 33.000 henholdsvis 40.200 misvisende, idet der er tale om ejerlejlighedsejendomme, og i øvrigt idet m2-prisen fremkommer på forkerte forudsætninger, se pkt. 2.7.4.
  9. det er dog underordnet i denne sammenhæng, idet skønsmanden ikke har underkendt, at m2-prisen kan være højere end kr. 25.
  10. 2.10.5 hele rekvirentens afsnit benævnt ”alvorlige fejl i grundlaget for rapporten” på s. 5-7 er imødegået i bemærkningerne under pkt. 2.7.
  11. 2.10.6 hele rekvirentens afsnit benævnt ”skønsmandens erfaring med sammenlignelige salg” på s. 7 er imødegået i bemærkningerne under pkt. 2.4, og gennem tilbagevisningen af rekvirentens indsigelser i øvrigt. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 31/40 2.11 rekvirenten kan ikke vælge at stoppe tilbudsprocessen 2.11.1 rekvirenten anfører i sit anbringende s. 11 ø., at konsekvensen af skønserklæringen er, at rekvirenten tvinges til enten at tilbyde ejendommen på ny til lejerne eller at annullere og tilbagerulle overdragelsen. 2.11.2 det er ikke korrekt. tilbuddet er fremsat, og det forhold at lovens regler om processen herefter følges i forhold til fastsættelsen af pris, indebærer ikke en betingelse, som rekvirenten kan påberåbe sig. tilbudspligten er udløst, og tilbuddet er bindende (jf. aftalelovens § 1). 2.11.3 rekvirenten kan således ikke vælge at annullere og tilbagerulle overdragelsen med den virkning, at tilbudspligten og lejernes ret til at erhverve ejendommen ud fra forudsætningerne i lejelovens regler herom, bortfalder. 2.11.4 subsidiært til ovenstående bemærkes, at rekvirenten i brev af
  12. juni 2015, hvorved tilbud blev fremsendt til lejerne, har anført følgende: ”hvis skønsmanden i sin skønserklæring konkluderer, at købesummen og de øvrige vilkår i vilkårsdokumentet ikke svarer til ejendommens værdi i handel og vandel, vil der blive fremsat et nyt tilbud med en købesum og vilkår, som efter skønsmandens vurdering svarer til ejendommens værdi i handel og vandel, i hvilket tilfælde der vil blive givet en ny 10 ugers frist for angivelse af accept.” det er som anført ovenfor næppe korrekt at kalde det et ”nyt tilbud”, da der er tale om samme tilbud, hvor suspensionen af 10-ugers fristen ophører, når der er klarhed om pris og opdaterede oplysninger, herunder lejeroplysninger, er fremsendt til lejerne. men det anførte er i hvert fald et uforbeholdet tilsagn om, at en vurdering fra skønsmanden, der ikke svarer til vilkårsdokumentet, udløser ”et nyt tilbud”, og rekvirenten er således også bundet af denne erklæring til at fastholde tilbudsprocessen. 2.11.5 rekvirenten opfordres (k) til at oplyse, om rekvirenten bindende kan bekræfte, at rekvirenten – når der foreligger en endelig afklaring om vurderingen af ejendommen – uden ugrundet ophold vil fremme tilbudsprocessen i henhold til reglerne om tilbudspligt og herunder fremsende fornødne opdaterede oplysninger, samt at rekvirenten frafalder en indsigelse om at kunne annullere overdragelsen. såfremt rekvirenten ikke kan svare bekræftende på dette, forbeholdes det at udtage stævning for at sikre, at processen kan fremmes, når der foreligger afklaring om prisen. 2.12 nyt syn og skøn er en absolut undtagelse – specielt i relation til tilbudspligt 2.12.1 reglerne om tilbudspligt foreskriver, at der skal findes et sikkert og entydigt grundlag for ejendommens værdi. fortolkningen af retsplejelovens § 209 skal ses i dette lys. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 32/40 2.12.2 det er således ikke en mulighed, at parterne kan stå med to forskellige skønserklæringer, der begge indgår med bevisvægt, for der er ikke i lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 lagt op til, at der skal ske en yderligere afvejning af beviser gennem en retlig proces. med andre ord: den ene skønserklæring må nødvendigvis udelukke den anden. 2.12.3 lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 må herefter fortolkes således at retsplejelovens § 209 som alt overvejende udgangspunkt ikke kan anvendes i sagen. kun hvor der påvises så graverende fejl ved skønserklæringen eller skønsmandens kompetencer, at dette ikke vurderes at kunne rettes op gennem skønsmandens egen omgørelse og eventuelt supplerende spørgsmål til skønsmanden, jf. retsplejelovens § 204, kan § 209 komme på tale. 2.12.4 en anvendelse af § 209 i nærværende sag vil indebære en tilsidesættelse af skønserklæringen – og en sådan kan ikke ske på baggrund af rekvirentens vidtløftige indsigelser. hele formålet med en objektiv udmeldelsesprocedure er, at parterne som alt overvejende udgangspunkt må acceptere skønserklæringens resultat, idet instituttet syn og skøn fuldstændig vil blive frataget sin betydning, såfremt en part på baggrund af egne bestilte ensidigt indhentede erklæringer kan få tilsidesat skønserklæringen, som ellers i medfør af loven skal stå som den autoritative vurdering, parterne skal rette sig efter. 2.12.5 i relation til reglerne om tilbudspligt må der endvidere skeles til det tidsmæssige aspekt. der er fremsat et tilbud til lejerne i juni
  13. allerede nu er der gået mere end 1 ½ år. retten må være yderst tilbageholdende med at skabe en retstilstand, der viser udlejere, at man kan gøre tilbudspligten illusorisk ved blot at trække sagen ud, først i forbindelse med valg af skønsmanden, derefter med 4 måneders passivitet ovenpå skønserklæringens fremkomst, og dernæst ved at miskreditere erklæringen og begære nyt syn og skøn. 2.13 vedrørende retspraksis 2.13.1 der kan henvises til højesterets principielle afgørelse i ufr 2005 s. 1472 h. 2.13.1.1 som i nærværende sag havde en part til anfægtelse af en skønserklæring om værdien af aktier uden forudgående henvendelse til retten eller modparten indhentet to alternative erklæringer fra en anden skønsmand, og ønsket disse fremlagt i sagen. dette blev tilladt, alene til vurdering af, om begæring om nyt syn og skøn skulle imødekommes, hvorimod de ensidigt indhentede erklæringer ikke i øvrigt kunne anvendes i retssagen. 2.13.1.2 skønsmanden havde i erklæringen lavet en fejl i en opgørelse over rentebærende gæld. skønsmanden erkendte dette og foretog en ny beregning. 2.13.1.3 højesteret udtalte herefter: std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 33/40 ”højesteret finder, at denne fejl, som kan berigtiges ved spørgsmål til skønsmanden, ikke i sig selv er tilstrækkelig til at skabe usikkerhed med hensyn til, om erklæringen opfylder de faglige krav, der er en forudsætning for, at den kan tjene sit formål – at vurdere den værdiansættelse af selskabet, som arveladerne har anvendt ved generationsskiftet og den senere fordeling af arven mellem børnene. heller ikke en samlet bedømmelse af de anførte indsigelser giver – efter det formål, erklæringen som nævnt skal tjene, og muligheden for belysning på anden måde – tilstrækkelig anledning til udmeldelse af nyt syn og skøn eller grundlag for at lade stillingtagen hertil afvente en udtalelse fra foreningen af statsautoriserede revisorer om, hvorvidt den afgivne skønserklæring er i overensstemmelse med god værdiansættelsespraksis.” 2.13.2 overfor højesterets principielle afgørelse og ganske klare præmisser sammenholdt med hensynet bag reglerne om syn og skøn, og specifikt hensynet bag bestemmelsen i lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2, står tre løsrevne afgørelser summarisk nævnt af rekvirenten i dennes anbringender. 2.13.3 den af rekvirenten omtalte afgørelse fra østre landsret af
  14. september 2014, sag b-2107-14, er ikke sammenlignelig med nærværende sag. i den anførte sag havde skønsmanden ved vurderingen af en andelsboligforenings ejendom lavet flere graverende fejl. det stod herunder klart, at skønsmanden ikke havde vurderet ejendommen efter markedsforholdene på vurderingstidspunktet, ligesom skønsmanden havde anført, at der ikke fandtes sammenlignelige ejendomme, samtidig med at der i en anden erklæring afgivet af skønsmanden i en anden verserende sag (der behandledes sammen med den aktuelle) imidlertid var holdepunkter for, at værdien kunne have været underbygget. 2.13.4 den af rekvirenten omtalte afgørelse fra vestre landsret af
  15. september 2014, sag b-0546-14, er ikke sammenlignelig med nærværende sag. skønsmanden havde afgivet flere erklæringer og var afhjemlet i to omgange i byretten i spørgsmål om brandårsag. landsretten imødekom begæring under nyt syn og skøn med bemærkning om, at dette blandt andet kan ske, når der foreligger grundlæggende fejl eller misforståelser ved besvarelsen. det har givetvis spillet ind, at skønsmanden ikke gennem supplerende erklæringer og to afhjemlinger evnede at afhjælpe dette. som påvist tidligere, er der ikke af skønsmanden begået fejl, bortset fra angivelsen af m2-antallet på 2 ud af 17 referenceejendomme. dette er ikke en grov fejl, og der er tale om en fejl, der - såfremt skønsmanden i øvrigt bekræfter fejlen – kan berigtiges, og som ikke har nævneværdig betydning for vurderingen af ejendommens værdi. 2.13.5 den af rekvirenten omtalte afgørelse fra vestre landsret af
  16. november 2010, sag b-2175-10, er ikke sammenlignelig med nærværende sag. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 34/40 sagen handler om en dyrlæges vurdering af en hesteryg (allerede her bliver afstanden til nærværende sag af en vis længde). forelæggelse for det veterinære sundhedsråd blev tilladt, blandt andet under henvisning til, at skønsmandens erklæringer til dels var modstridende, men også under hensyntagen til den usikkerhed, der var forbundet med at fastslå årsag i sagen. det bemærkes, at sidstnævnte præmis ikke kan overføres på nærværende sag, jf. pkt. 2.12.
  18. anbringender 3.1 vedrørende fortolkning af retsplejelovens 209 – sammenholdt med lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 3.1.1 det gøres gældende, at nyt syn og skøn efter retsplejelovens § 209 er en absolut undtagelse, der alene kan komme på tale på grund af formelle forhold som inhabilitet mv., eller hvis skønserklæringen indeholder så grove og uoprettelige fejl, at det ikke skønnes muligt at reparere på dette via den eksisterende skønsmand, jf. principperne i retsplejelovens § 204, der som udgangspunkt går forud for §
  19. 3.1.2 i den forbindelse har syn og skøn, udmeldt i medfør af lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 (jf. retsplejelovens§ 343) endvidere en særstatus: der skal gennem den udmeldte syn og skøn findes en entydig konklusion – en vurdering, der entydigt kan lægges til grund i forbindelse med tilbudspligten. modsat en retssag, hvor en skønserklæring er et bevis, der indgår i den efterfølgende bevisbedømmelse for retten, og hvor der derfor i princippet kan være to sideordnede skønserklæringer fra forskellige skønsmænd (om end det oftest vil være uhensigtsmæssigt), der herefter undergives rettens bevisbedømmelse, så er dette ikke en mulighed i nærværende sag. 3.1.3 det indebærer, at såfremt retten efterkommer rekvirentens begæring, må det nødvendigvis være med den konsekvens, at den nu foreliggende skønserklæring helt tilsidesættes – og i den forbindelse at den skønsmand, retten har udpeget efter en lang proces herom, skal afsættes, hvilket igen forventeligt får konsekvenser for skønsmandens honorar. en sådan retsfølge kan kun indtræde, hvis retten på et meget sikkert grundlag kan fastslå, at skønsmandens arbejde er behæftet med så væsentlige mangler, at dette kun kan oprettes ved udmeldelse af ny skønsmand. 3.1.4 hensynet bag syn- og skøns instituttet tilsiger, at parterne som alt overvejende udgangspunkt må acceptere resultatet i en foreliggende skønserklæring, eller i hvert fald må nøjes med at søge uklarheder belyst gennem supplerende spørgsmål. hvis man blot ved en reel indholdsløs miskreditering af en skønserklæring kan shoppe rundt for at se, om man fra en anden skønsmand kan få en ny erklæring, der passer bedre på det resultat, man ønsker at opnå, har instituttets karakter af endegyldig beviskonstatering mistet sin værdi. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 35/40 retten må også derfor være yderst tilbageholdende med at efterkomme en begæring om nyt syn og skøn ved en ny skønsmand. 3.1.5 ovenstående har også støtte i retspraksis, og herunder den i pkt. 2.13.1 omtalte principielle dom fra højesteret, ufr 2005 s. 1472 h. 3.1.6 de domme, der kan fremvises som (få) eksempler på, at en begæring om nyt syn og skøn imødekommes, er konkret begrundet og har netop som fællesnævner, at der foreligger grove og væsentlige forhold. derudover er i nogle af afgørelserne brugt som argument, at en ny skønserklæring kan indgå som supplement, hvilket som anført ovenfor imidlertid ikke er en mulighed, når syn og skøn gennemføres i henhold til lejelovens bestemmelser om tilbudspligt. 3.1.7 vedrørende de af rekvirenten påberåbte afgørelser er disse ikke sammenlignelige med nærværende sag, da de bagvedliggende omstændigheder var af en helt anden karakter. der henvises til bemærkningerne i pkt. 2.13.3 – 2.13.
  20. 3.2 ingen saglige indsigelser mod skønsmandens kvalifikationer 3.2.1 det gøres gældende, at der ikke er belæg for at anfægte skønsmandens kvalifikationer. skønsmanden er udpeget gennem dansk ejendomsmæglerforening, og har gennem besvarelse af spørgsmål om sit kendskab til området redegjort herfor og for sit kendskab til handler og vurderinger i lokalområdet, samt uddannelsesmæssige kvalifikationer i forhold til at gennemføre vurderingen. 3.2.2 det gøres i den forbindelse gældende, at indsigelser herom skulle have været fremsat i forbindelse med processen omkring udmeldelsen af skønsmanden. der kan i det hele henvises til pkt. 2.4, og i øvrigt den i pkt. 2.4 nævnte afgørelse fra østre landsret trykt i fm 2015 s. 4 – som også indebærer, at der må gælde en meget streng bevisbyrde, når indsigelsen fremsættes ”på bagkant”. 3.2.3 rekvirentens indsigelse om skønsmandens kvalifikationer er således fremsat efterrationaliserende og har ikke noget på sig, og er ikke underbygget af andet end rekvirentens generelle miskreditering. rekvirenten har ikke løftet bevisbyrden. 3.3 rekvirentens ensidigt indhentede erklæringer har ingen, eller kun ringe, bevisværdi 3.3.1 det gøres gældende, at sagens bilag 6, 10 og 11 alle er ensidigt indhentede erklæringer, der under normale omstændigheder ikke kan indgå i sagen, og som ikke kan anses som uvildige erklæringer. 3.3.2 selvom erklæringerne, jf. ufr 2005 s. 1472 h kan indgå i snæver forstand, når rekvirenten netop begærer nyt syn og skøn, så ændrer det ikke på, at erklæringerne er bestillingsarbejde fra rekvirenten, hvor der består en std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 36/40 formodning og nærliggende risiko for, at erklæringerne er båret af et opdrag om at tjene rekvirentens interesser. 3.3.3 ovenstående underbygges af, at samtlige erklæringsgivere ses at have modtaget skønserklæringen som en del af det materiale, der ligger til grund for vurderingen. der er således ikke blot tale om uvildige vurderinger afgivet uden kendskab til den pågældende tvist, men om at erklæringsgiverne på forhånd er instrueret om denne, og dermed også om rekvirentens utvivlsomme ønske om at påvise en højere værdi. det siger sig selv, at bevisværdien af ensidigt indhentede erklæringer udarbejdet på dette opdrag, er forsvindende ringe. 3.3.4 der henvises til bemærkningerne i pkt. 2.6 og 2.
  21. 3.3.5 særligt vedrørende rekvirentens ”kronbevis”, sagens bilag 6, henvises derudover til pkt. 2.7, hvor samtlige anførte indsigelser i det ensidigt indhentede notat er imødegået. 3.3.6 ovenstående underbygges endvidere af rekvirentens ageren i forbindelse med valg af skønsmand, hvor rekvirenten forsøgte uden om normale kontradiktoriske principper at få udpeget christian fladeland som skønsmand – selv samme person, som har udarbejdet den ensidigt indhentede erklæring, rekvirenten nu støtter sine indsigelser på. der henvises til pkt. 2.
  22. 3.3.7 erklæringen fra realkredit danmark, bilag 12, på 3 linjer er selvsagt uden bevisværdi. på samme vis er s&a’s deduktioner i bilag 6 om, hvad der kan indfortolkes i disse 3 linjer uden bevisværdi. 3.4 der er ikke påvist mangler ved skønsmandens vurderingsmetode 3.4.1 skønsmanden har foretaget sin vurdering baseret på kriterier om en investors krav til en forrentningsprocent, og har i den forbindelse foretaget en opdeling på de forskellige ”lejeklasser” i ejendommen. herunder har skønsmanden taget højde for, at det uudnyttede potentiale på lejligheder udlejet efter brl § 5, stk. 1, medfører en betydeligt lavere forrentningsprocent. 3.4.2 det gøres gældende, at skønsmanden således har anvendt de samme principper, som er anvendt i de ensidigt indhentede erklæringer, bilag 10 og
  23. tydeligst kommer dette frem ved en sammenligning med sagens bilag 10, erklæring fra red, hvor metodikken er fuldstændig enslydende, og hvor det alene er en differentiering af den anvendte forrentningsprocent, der udgør forskellen i vurderingen. 3.4.3 det er i den forbindelse underordnet, at skønsmanden ikke har suppleret med en kontrolberegning af et fiktivt cashflow over 10 år baseret på gæt om fraflytningsprocent og uden skelen til en forventning om stigende renteniveau i denne periode. 3.4.4 at to ”sammenligningserklæringer” indhentet på ovenstående std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 37/40 grundlag herefter kommer til et andet resultat har ikke – selvom retten mod ovenstående måtte tillægge de ensidigt indhentede erklæringer en vis bevisværdi – nogen betydning, så længe skønsmandens konklusion ikke beror på dokumenterbare fejl. for det første skal retten tage det i pkt. 3.3 anførte om bevisværdien nøje til efterretning. det er ikke voldsomt overraskende, at de af rekvirenten indhentede erklæringer når til konklusioner, der passer rekvirenten bedre end skønserklæringen. for det andet er det fastslået i retspraksis, at der er en høj grad af frihed såvel i vurderingsmetode som ved brugen af en konkret metode, jf. herved tbb 2014 s. 932 ø, der er nøje gennemgået i pkt. 2.
  24. for det tredje har højesteret i ufr 2005 s. 1472 h afvist nyt syn og skøn på trods af en parts fremlæggelse af to alternative erklæringer, der fuldstændig i lighed med nærværende sag kom til et andet resultat. der henvises til omtalen i pkt. 2.13.
  25. højesteret afviser således klart, at ensidigt indhentede erklæringer kan anvendes til støtte for nyt syn og skøn, blot fordi de kommer til et andet resultat. 3.4.5 de af skønsmanden anvendte forrentningsprocenter, der giver et vægtet gennemsnit på 4,02 for ejendommen, fremkommer på baggrund af skønsmandens erfaring, og ligger klart indenfor de tolerancer, der jf. tbb 2014 s. 932 ø må accepteres. om noget dokumenterer eksempelvis erklæringen fra red, bilag 10 dette. her anføres reference-ejendomme (uden skelen til om disse er sammenlignelige) med forrentningsprocenter på op til 5,25%, og det anføres endvidere, at forrentningsprocenten for udnyttede ejendomme typisk vil ligge i spændet 3,75 – 4,75%. tilsvarende kan i relation til de stærkt kritisable bilag 6 henvises til nærværende processkrifts pkt. 2.7.4, hvor det fremgår, at s&a i forsøget på at underminere skønsmandens konklusion jo stort set i stedet underbygger den, og i øvrigt klart demonstrerer manglende saglighed undervejs. 3.5 der er ikke påvist mangler af betydning ved skønserklæringen i øvrigt 3.5.1 tilbage står, at rekvirenten har påvist, at skønsmanden ved opstillingen af 17 ”referenceejendomme”, som ikke er brugt direkte i vurderingen, men alene til verifikation af en skønnet m2-pris, har anført et forkert areal for 2 ud af 17 ejendomme. verifikationen er derudover alene brugt i relation til vurderingen på den del af ejendommen,

§ 5, stk.

  1. 3.5.2 derudover er der ikke påvist fejl ved grundlaget for skønserklæringen eller erklæringen i øvrigt. 3.5.3 der kan i det hele henvises til pkt. 2.
  2. std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 38/40 3.5.4 omkring betydningen af den anførte fejl omkring m2-angivelse henvises særskilt til pkt. 2.7.
  3. i sidste ende må skønsmanden kommentere på, om en berigtigelse giver anledning til ændringer. 3.5.5 det er væsentligt, at skønsmanden ikke har anvendt referenceejendommene direkte. skønsmanden har skønnet en m2-pris på kr. 16.200 kombineret med en forrentningsprocent på 2,
  4. 3.5.6 forudsat det anførte overhovedet giver anledning til bemærkninger fra skønsmanden, så ligger det anførte klart indenfor, hvad der kan berigtiges og eventuelt afklares ved supplerende spørgsmål mv., jf. retsplejelovens §
  5. 3.6 passivitet 3.6.1 det gøres gældende, at hensynet bag tilbudspligten tilsiger, at denne ikke kan gøres illusorisk efter at tilbud er fremsat ved at trække et syn og skøn i medfør af lejelovens § 103, stk. 3, jf. stk. 2 i langdrag. i denne sag er tilbud fremsendt til lejerne i juni 2015, og allerede processen om at få udmeldt skønsmand, afholde syn og skøn og modtage skønserklæring tog 1 år, idet erklæringen forelå juni
  6. 3.6.2 ovenstående indebærer også, at der må gælde strenge krav til reklamation, såfremt man - navnlig som rekvirent – vil påberåbe sig, at skønserklæringen er så mangelfuld, at man vil begære nyt syn og skøn. 3.6.3 det gøres gældende, at rekvirenten har fortabt adgangen til at begære nyt syn og skøn ved først at fremkomme med begæring herom 4 måneder efter skønserklæringens fremkomst. 3.6.4 i den forbindelse gøres gældende, at rekvirenten ved ultimo august at varsle at ville stille supplerende spørgsmål, uden forbehold om generelt at anfægte skønserklæringen, har givet afkald på efterfølgende at begære nyt syn og skøn. *** parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed. rettens begrundelse og afgørelse retten finder ikke, at artha ejendomme a/s som anført af lejerne allerede på grund af passivitet eller manglende rettidig reklamation har fortabt adgangen til at begære nyt syn og skøn afholdt i medfør af retsplejelovens §
  7. retten har herved lagt vægt på, at den tid, der er gået med indhentelse af supplerende erklæringer til brug ved artha ejendomme a/s's vurdering af, om der var grundlag for at begære nyt syn og skøn, i lyset af sagens karakter og værdi, ikke var urimelig. retten finder ikke, at artha ejendomme a/s med det anførte har rejst en sådan tvivl om om skønsmanden ejendomsmægler og valuar peter ryaas std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 39/40 kvalifikationer og egnethed, at der på den baggrund er grundlag for at tillade nyt syn og skøn. retten har herved lagt vægt på, at skønsmanden, der blev bragt i forslag af dansk ejendomsmæglerforening, blev godkendt af parterne efter, at han havde fremsendt sit cv, samt en liste over en række boligejendomme, som han havde vurderet indenfor de sidste tre år, til parterne og efter, at spørgsmålet om, hvorvidt han kunne udpeges som skønsmand, havde været drøftet på telefonmødet den
  8. december
  9. spørgsmål om hans egnethed, herunder om hans kendskab til lokalområdet og erfaring med sammenlignelige salg, burde således have været rejst inden hans udmeldelse. spørgsmålet er herefter, om der er påvist sådanne grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmandens vurdering, herunder hans vurderingsmetodik eller det grundlag, han støtter sin vurdering på, at der er rejst en sådan tvivl om erklæringens rigtighed, at det giver grundlag for at tillade nyt syn og skøn. retten finder det godtgjort, at der var to faktuelle fejl i skønsmandens erklæring, idet arealangivelserne ubestridt var forkerte for to ejendomme; vesterbrogade 13 m.fl., 1620 københavn v, og gasværksvej 15, 1656 københavn v. skønsmanden har for retten forklaret om baggrunden for, at arealet var forkert angivet for så vidt angår de to ejendomme, og har oplyst, at denne fejl ikke ændrer hans samlede vurdering af ejendommens værdi. retten finder herefter ikke, at denne fejl, der alene vedrørte 2 af 17 ejendomme, der var anvendt til referenceejendomme, kan medføre, at nyt syn og skøn tillades. herudover har artha ejendomme a/s rejst indvendinger mod skønsmandens metode til beregning af værdien af ejendommen. artha ejendomme har herved i det væsentlige henvist til det, der er anført i erklæringerne fra red property advisers p/s og cbre, der begge anvender cashflowbetragtninger. skønsmanden har under sagen forklaret herom, at denne metode er en anden, end han har anvendt. han har videre forklaret, at man kan bruge begge metoder, og at han har valgt den metode, hans rapport bygger på, fordi han finder, at den er mest overskuelig. han har videre forklaret, at begge metoder typisk vil komme til samme resultat. retten finder det på den baggrund ikke godtgjort, at den metode, skønsmanden har anvendt, metodemæssigt baserer sig på "en anden skole", end de metoder, der sædvanligvis anvendes, eller at erklæringen i øvrigt ikke afspejler de nødvendige relevante faglige synsvinkler. retten finder det således ikke godtgjort, at den forskel, der er med hensyn til afkastprocenter, lejeniveau, udviklingspotentiale, referenceejendomme, mv. mellem skønsmandens erklæring og de fremlagte - ensidigt indhentede - erklæringer fra property advisers p/s og cbre, baserer sig på forskellige metodemæssige "skoler". det forhold, at der er - ikke ubetydelige - forskelle i den skønsmæssige vurdering, der kommer til udtryk i de forskellige erklæringer vedrørende værdien af ejendommen, findes således ikke at kunne føre til, at nyt syn og skøn tillades. retten har herved også tillagt det std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334 side 40/40 vægt, at skønsmanden under sagen har forklaret, at han ved sin vurdering af ejendommens værdi har forudsat en handel på sædvanlige vilkår, og at de vilkår, der er oplyst som gældende for handlen mellem artha ejendomme a/s og moon moon aps, efter hans vurdering ikke er sædvanlige. artha ejendomme a/s har endelig gjort gældende, at det forhold, at skønsmanden har anvendt tal fra nyboligs markedsrapport, udgør en fejl. retten finder ikke, at det under sagen er dokumenteret, at tallene i rapporten, der efter skønsmandens forklaring alene er anvendt til verificering af det skøn, han i øvrigt var kommet til på andet grundlag, er behæftet med fejl. efter en samlet vurdering finder retten ikke, at der under sagen er påvist sådanne grundlæggende fejl eller misforståelser ved skønsmand peter ryaas syn- og skønserklæring af
  10. juni 2016, at der er rejst væsentlig eller berettiget tvivl om erklæringens rigtighed. på den baggrund finder retten ikke grundlag for at tillade nyt syn og skøn i medfør af retsplejelovens §
  11. derfor bestemmes: nyt syn og skøn tillades ikke. marianne nørregaard dommerfuldmægtig std065879-s01-st01-k896-t3-l01-m00-\d334

🔗 Til officiel kilde

AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.