82113002 - jj

82113002 - jj udskrift af ostre landsrets dombog dom afsagt den 16. oktober 2017 af astre landsrets 20. afdeling (landsdommerne henrik bitsch, katja hoegh og chr. ankerstjeme ronneberg (kst.)). 20. afd. nr. b-21l3-16: skatteministeriet (kammeradvokaten v/advokat per lunde nielsen) mod strandhuset aps (advokat vilhelm poulsen, prove) retten pi frederiksbergs dom af 10. august 2016 (bs i-76612015) er anket af skattemini- steriet med pistand i som for byretten om, at strandhuset aps dsmmes til at anerkende, at selskabets sporgsmil i skats bindende svar af 29. apirl2014 besvares med et "nej", sub- sidirert at sagen hjemvises til fornyet behandling hos skat. desuden har skatteministeriet nedlagt en ny pistand 2 om, at strandhuset aps dsmmes til at betale 125.000 kr. til skat- teministeriet med procesrente fra den 7. septemb er 2016. strandhuset aps har som for byretten principalt pistiet, at skatteministeriet skal anerken- de, at ejendommen hyllingebjergvej 70,3360 liseleje, indtil den 29. juli20l5 kunne overdrages til svend petersen for 5.000.000 kr. med et af landsretten opgiort fradrag for vrerdien af deklarationen af i 9. juli 1994. strandhuset aps har subsidirrt pistiet stadfre- stelse, mere subsidirert at skatteministeriet skal anerkende, at ejendommen hyllingebjerg- -2- vej 70, 3360 liseleje, indtil den29.juli 2015 kunne overdrages til svend petersen til en af landsretten n&rrnere fastsat pris, der er lavere end 10.000.000 kr., og mest subsidiart, at sagen skal hjemvises til fomyet behandling hos skat. overfor skatteministeriets pistand 2 har strandhuset aps pistiet frifindelse skatteministeriets pistand 2 angitr de sagsomkostninger, som skatteministeriet af byretten blev dsmt til at betale til strandhuset aps, og som ministeriet har betalt til strandhuset aps. belobet pistis forrentet fra indleveringen af ankestrevningen den 7. september 2016. strandhuset aps har ikke opgorelsesmassigt bestridt kravet. supplerende sagsfremstilling det fremgir af naturstyrelsens politianmeldelse af 16. oktober 2012 om overtredelse af styrelsens pibud af 13. marts 2012 omreetablering af kystskrrent, at der blev indstillet en engangsbode pi l0-15.000 kr. og pihg af tvangsboder, indtil pibuddet blev opfyldt. som for byretten er der fremlagt oplysninger om grundlaget for den offentlige ejendoms- wrdering af hyllingebjergvej 70. det fremgir, at der ikke er foretaget en individuel vurde- ring af hyllingebjergvej 70. endvidere ses det, at der i vurderingen indgir andre omrflder end det grundvrerdiomride, 61109, i hvilket ejendommen er beliggende. grundvardiomrfl- de 6l109 omfatter 105 matrikelnumre svarende til 75 ejendomme, som alle ligger i forste rrekke til havet. de grundvrrdiomrider, som i avigl indgir i grundlaget for den offentlige ejendomswrdering af hyllingebjergvej 70,ligger ikke i fsrste rakke. skatteministeriet har for landsretten fremlagt folgende stottebilag om ejendomme, som dels indgik som grundlag for skats bindende svar, dels de yderligere ejendomme, som parteme har piberibt sig for byretten og landsretten (henvisninger til sidetal i ekstrakt er {ernet): t: yll r..i t: !f: r.,: r.,: .y !: r.,: r.,: ri il r..i .y r..i !.: !.: !.: l -v -v -v -y -y -y -y -! -y -y, -y -y -:l, 0) o o l{') cd \ $ i> v ro n

1. c)c.l o\ \o n o + .a8s$xdies{{ebssbb
2. d)'o ro ie. r r r 3 d;' h s ts x .b r e g + $ f ff bo
3. q)v 3o bo e qd xd t: _y yti _yt: !!: _yt: r.: _y r.: _y e: _y r.: _y, !.: -y -y t-: !: -y r.: -y r-: -y -y !: ! rj + ro qa9aaooo900000000 9asoooooooooooooo 'o qqqqqqqqqqqqqqqqo g a ci ci ci o ci ct a 8 lo g s b {8 g ico e b8i d lo ci b rn q€ !! cri ci d s! 3 q <- d r ro c, e v a + i ci + o 6 co g .6 * r.i 'r o u>\ d $ 'a 5 555! to n ol + i ul hrhhfr to o sf '.1 t
4. rj)hrrnhf ln n + o\ f\ v a a.: + ee eq€ xi cr.io?=d:+pr\ldnec\t: e ee t i+ f e h$e [; e+ en qe e;i" e a 'i d n bo
5. e)tsexexdi$tsede d
6. q)
7. b)e.. gd e€ ! e e ho ) €j j \o 't bo e o-!: h8 ee eeee e e e e e e e e ge e elo ;r r $ss e sp ae r si$tr$s (eu -= ^l u 6'" o ,0) b !o mp qbo .b eo sin ?-h 6* to c.t + (\ i ot (o d !- (
8. r)i n + (
9. y)(
10. y)i c{ oo ch 6d qa '= bo tr9 €oo_o cig 9ts $ hi 'oifn \e sl i $ b $ $ $ $b b$$ $e ' ilf. -44 oo botr o\ od i -o'd v> \j .r!v ar !l o0) -tr oi mv .= co trca -.e a* o n t \o c.l (o \o \o o o o\ n + .dl ro 'o 'o 'o o' 'a '0 @ $ m bo 00 'a bo ro eff p l lo ts o 'o hd !(/)o o
11. q)o () {) o o 2d
12. a)e
13. a)q, 0) 5c) e
14. c)f 'o tu c{ 'o o n o v sl v vro 5q) n 'o o* /e bo bo bo tr 6 !q, 60 bo tr 6., eo c n, o o' 'a id' 'o h! l no e' ,e o o l: bn ;. ,\ = s q ! i zo
15. c)
16. q)0) v v v un parterne er enige om, at alle ejendommene pi nrer hyllingebjergvej 79 og vinderod skov 48 er beliggende i grundvardiomride 61109, og at alle ejendommene p6 nrer disse to ejen- domme dermed ligger i forste rrekke til kysten. der er i sagen fremlagt uddrag af skats statistik om ejendomssalg, andre oplysninger om salgs- og udbudspriser samt andre oplysninger om de pigrldende ejendomme. med hensyn til de oplysninger om udbuds- og handelspriser pi hyllingebjergvej 60, hyl- lingebjergvej 79 og haldsvej 30, som strandhuset aps fremlagde for byretten, og som n&vnes i dommen, er der for landsretten enighed mellem parterne om, at handlen den26. januar 2075 vedrarende hyllingebjergvej 60 til den offentlige ejendomsvurdering ph3,75 mio. kr., var mellem interesseforbundne parter. der er endvidere for landsretten fremlagt en tingbogsudskrift af 22. august 2016 vedrarende denne ejendom om tinglysning den 7. november 2014 af et realkreditlin pi 6 mio. kr. i ejendommen. parterne er enige om, at realkreditinstituttet dermed mfl have vurderet ejendommen til en verdi pfl mindst l0 mio. kr. svarende til en pris pi 75.188 kr. pr. m2. hyllingebjergvej 79 har, jf. udbudsmateriale af 8. oktob er 2016, veret udbudt for en pris pil4,9 mio. kr. svarende til en pris pil32.237 kr.pr. m2. efter det oplyste er ejendommen ikke lengere til salg. som nrevnt er der enighed mellem parterne om, at denne ejendom ikke er beliggende i forste rrekke mod havet, og ikke indgir i grundvardiomride 6l109, som hyllingebjergvej 70 ligger i. haldsvej 30 blev i august 2010 solgt for 6,5 mio. kr. svarende til en pris ptt 56.034 kr. pr m2 for byretten havde skatteministeriet fremlagt oplysninger om udbuds- og handelspriser vedrsrende hellevej 20, og nordvestvej 15. af oplysningeme i sagen fremgir om disse ejendomme: hellevej 20 blev den2. marts 2014 solgt for pris, som svarende til en pris pi 70.253 kr. pr m2 nordvestvej l5 blev den 15. maj 2014 solgt for pris, som svarende til en pris p674.7251<r pr.m2. 5 strandhuset aps har desuden fremlagt oplysninger om salgspriser for kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 oghyllingebjergvej 54. disse ejendomme er som det fremgir solgt til pri- ser, som svarer til priser pil 19.862kr.,30.769 kr., 41 .726kr. og22.527 kr. pr. m2. der er enighed mellem parterne om, at der i alle fire tilfrelde er tale om familiesalg, dvs. salg mel- lem interesseforbundne parter. vedrorende vinderod skov 48 er parterne enige om, at ejendommens salgspris ikke er re- levant for vurderingen af handelsprisen for hyllingebjergvej 70, da ejendommen ligger i et andet grundvrerdiomride noget hngere inde i landet. forklaringer der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af ole gronlund, som har forklaret blandt andet, at han i byretten rettelig forklarede, at strandhuset aps forventede at fi en bsde vedrorende manglende rettidig opfyldelse af pibuddet i straffesagen om naturstyrel- sens pibud. efter selskabets opfattelse var pibuddet siledes opfyldt. straffesagen endte med, at strandhuset aps fik en bsde for ikke at have fiernet jorden i overensstemmelse med pibuddet. bide strandhuset aps og svend petersen mener, at jorden er fiernet, men det er ikke naturstyrelsens opfattelse. naturstyrelsen tilkendegav i byretten, at man agtede at forfolge sagen med manglende opfyldelse af pibuddet ogsi i forhold til svend petersen som ny ejer af ejendommen. der er dog endnu ikke sket noget. arsagen til tilbageoverdragelsen af sommerhuset var rettelig, at reglerne om rideret gen- nem besiddelse som hovedanpartshaver, fartetil, at svend petersen skulle betale skat afde mineder i iret, hvor han ikke havde ridighed over sommerhuset. ombygningen i 1993 af hovedbygningen drejede sig isrer om en udskiftning af vindueme pi nordsiden til nogle storre, som gav bedre udsyn mod havet. det var ikke en egentlig ombygning, men blot en andring af den del af ejendommen, som vender mod havet. byg- ning 4 indeholder garage, opbevaringsrum samt grestevrerelse og toilet. strandhuset aps har pi et tidspunkt af kystdirektoratet fiet lov til i tillreg til stenene pi egen grund ogsi at legge lidt sten ind pi den ubebyggede nabogrund som led i kystbeskyt- telsen. det er et tilbagevendende problem, at stenene skyller vrek i stormvejr. n&r stenene skyller vrek, forsvinder en del af sandet ogs6. man kan se, hvor galt det kan gi pi billeder- -6- ne fra nabogrunden, hvor jorden er delvist borteroderet. naboen har vreret indforstflet i, at ejeren af nr. 70 betaler for vedligeholdelse af kystsikring pe nabogrunden, men det kan man ikke f;i lov til af myndighederne. svend petersen har i april/maj i 6r sogt om tilladelse til yderligere kystsikring pi nabogrunden. kystinspektoratet har indstillet til afslag, men har samtidig meddelt, at da kompetencen til at treffe afgorelse i denne type sager overgir til kommunerne, afuenter afgorelsen i sagen denne ressortomhgning. hvis der ikke opnis tilladelse, vil der efterhinden ske si meget erosion pi nabogrunden, at det pi sigt ogs& vil pivirke og ultimativt underminere hovedbygningen pi nr. 70.pe et af de optagne fotos kan man se en revne i fundamentet. efter vidnets opfattelse er der tale om en sretningsskade, som skyldes den begyndende underminering af fundamentet. der har i alt vrret 2-3 af den slags revneskader, som lobende er blevet udbedret. det var ham, der skrev strandhuset aps'indsigelse mod skats udkast til bindende svar og fremforte det, som er anfsrtrre- feratet af msdet den 12. november 2014 i landsskatteretten. han mener fortsat, at erosi- onsproblemet og naturstyrelsens pibud skal medfore en kraftig reduktion af ejendomsv&r- dien. det er ogsi fortsat hans opfattelse, at de andre ejendomme ud mod kysten, som skats ejendomswrdering henviste til, ikke havde samme risiko for erosion. skats ned- slag pi henholdsvis 200.000 kr. for reetablering og for risikomoment pl 1 mio. kr. modsva- rer slet ikke risikoen. dette underbygges yderligere af de senere flrs kraftige storme, men sidan var det ogsi allerede i 2014. arsagen til, at strandhuset aps bad om et bindende svar, var navnlig, at man snskede en godkendelse af beregningen af vardien af brugsretten. han husker ikke, om det blev over- vejet at foretage overdragelsen uden at sporge skattemyndighedeme forst. procedure skatteministeriet har for landsretten procederet i overensstemmelse med sit pistandsdoku- ment for landsretten, hvoraf fremgir (henvisninger til sidetal i ekstrakt, til processkrifter og til bilag er fiernet): "efter skatteministeriets opfattelse har retten pi frederiksbergs dom ikke stot- te i flertallets prremisser, hvilket ministeriet udforligt har redegjort for i anke- stavningen. idet skatteministeriet gentager de for retten pi frederiksberg fremforte an- bringender giver det for landsretten fremkomne skatteministeriet anledning til folgende sammenfattende bemrerkninger: -7 - interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkir for handelsmressige el- ler skonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne vrere opn6et, hvis transaktioneme var afsluttet mellem uaflrangige parter (armlreng- deprincippet), jf. ligningslovens $ 2, stk. l ved en salg mellem interesseforbundne parter kan den aftalte salgssum ikke uden videre lregges til grund som handelsvrerdien, jf.u2003.2141h. i overensstemmelse hermed er det anfsrt i den juridiske vejledning punkt c.b.3.5.4.3, at ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionreren og et selskab skal overdragelsen ske til handelsvrerdi. om retningslinjerne for verdiansrttelse er det samme sted anfort, at prisen skal svare til, hvad en uafhangig tredjemand vil betale for ejendommen pi det tidspunkt, hvor der indgis en bindende aftale om overdragelse af ejendommen at skat ikke er bundet af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for den faste ejendoms handelsverdi, folger ogsi af f.eks. skm 2013.841h. sket overdragelsen ikke til handelsvrerdien, er skat berettiget til at fastsette verdien ved et sksn. sksnnet kan herefter udelukkende tilsidesattes sifremt det godtgores, at skonnet er udsvet pl et forkert grundlag eller har fsrt til et ibenbart urimeligt resultat, j f. f.eks. skm 200 i .5 i 9h og skm 2015 .615h 1. ad skatteministeriets principale pistand i der er, jf. ogsi dommen, enighed om, at overdragelsen af hyllingebjergvej 70 fra strandhuset aps til hovedanpartshaveren, svend petersen, skal ske til han- delsvrrdien ved salg til en uafhengig tredjemand (armslengdeprisen), jf. lig- ningslovens $ 2. det er i dog uklart, om strandhuset aps gor greldende, at den offentlige vurde- ring pi 5,0 mio. kr. svarer til armshngdeprisen, jf. ligningslovens $ 2, ligesom det ikke er godtgjort, at strandhuset aps pi overdragelsestidspunktet havde vreret villig til at overdrage ejendommen til en uafhrengig tredjemand til denne pris. dette bestrides dog, hvorved ogsi bemrerkes, at strandhuset aps pi intet tids- punkt har kunnet redegare for, hvorfor netop hyllingebjergvej 70 skulle have en markant mindre verdi end de andre ejendomme i grundvrerdiomride 61109 det er endvidere - sd vidt ses - ubestridt, at hyllingebjergvej 70 udelukkende kan overdrages af strandhuset aps til svend petersen til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, sifremt den offentlige ejendomsvurdering er et retvisende udtryk for ejendommens handelsvardi. det gores grldende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsvrrdien af hyllingebjergvej 70, hvorfor strandhuset aps ik- ke kan overdrage ejendommen til selskabets ultimative ejer, svend petersen, til -8- en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, endsige til en lavere pris. sporgsmilet om, hvorvidt der er grundlag for at fravige den offentlige ejen- domsvurdering, er et bevismessigt sporgsmil. ud fra de for landsskatteretten foreliggende oplysninger fandt landsskatteretten ikke, at der foreli et sfldant grundlag; men landsskatteretten har ikke - som pistiet af strandhuset aps - ved sin stillingtagen hertil udovet et (vrrdi-)skon. det bestrides siledes, at landsskatteretten skulle have udsvet et skon over handelsvrrdien af hyllingebjergvej t0,ligesom det bestrides, at det herefter skulle pihvile skatteministeriet at bevise, at dette sksn er udovet pi et forkert grundlag eller har fsrt til et ibenbart urimeligt resultat. som det ogsi fremgir af gengivelsen af landsskatterettens afgorelse er de ene- ste oplysninger om prisniveauet for sammenlignelige ejendommen, som forell for landsskatteretten, oplysningeme om de fire ejendomme , som li til grund for skats verdiansrettelse til 12,2 mio. kr. (reduceret til 10,0 mio. kr.). der er intet belrg for, at landsskatteretten pi baggrund af disse oplysninger har udovet et vardisksn over ejendommens handelsvaerdi; og i givet fald skulle dette skon jo have resulteret i en vrerdi, som ikke i vresentlig grad adskilte sig fra den offentl i ge ej endomsr.urdering. oplysningerne om de fire ejendomme, som skat har tillagt vegt, kan imid- lertid ikke begrunde en vrrdiansrttelse til ca. 5 mio. kr., hvilket da heller ikke er blevet gjort greldende af strandhuset aps. strandhuset aps har tvrertimod om disse fire ejendomme gjort geldende, at "det fremlagte materiale kan sile- des ikke anvendes som sammenligningsgrundlag ...". s8fremt flertallets "forstielse" af landsskatterettens afgorelse er den rigtige, si er landsskatteretten skon dermed tilsidesetteligt. landsskatterettens afgarelse er da ogsi i stedet udtryk for, at landsskatteretten ikke har fundet, at det for landsskatteretten foreliggende sammenlignings- grundlag godtgjorde, at der skulle ses bort fra den offentlige ejendomsvurde- ring som ikke-retvisende (jf. ogs6 "det foreliggende grundlag" og "ikke alene pi baggrund af det af skat anvendte sammenligningsgrundlag"). landsskatteretten tillod derfor - helt i overensstemmelse med den foreliggende administrative praksis - en overdragelse til den senest offentliggjorte ejen- domswrdering. landsskatteretten har dermed ikke udovet et skon over vrerdien af hyllinge- bjergvej 70 og sat det i stedet for skats skon. landsskatteretten har derimod blot forholdt sig til, om der var grundlag for at fravige den administrative prak- sis, og dette er en ganske almindelig bevisbedsmmelse, jf. nrermere herom ne- denfor. det bemrerkes, at sporgsmilet om, hvorvidt landsskatteretten har udsvet et sksn eller ej, reelt er afunderordnet betydning for sagens afgorelse, idet det -9- med de foreliggende oplysninger er godtgjort, at vrrdien af hyllingebjergvej 70 oversteg den offentlige ejendomsvurdering, endda ganske markant. flertallet burde derfor enten have givet skatteministeriet medhold eller have hjemvist sagen til fornyet behandling hos skat, jf. strandhuset aps' mest subsidiere pistand. der foreligger 2 forhold, som hver for sig og i sig selv viser, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for handelsvrerdien af hyllin- gebjergvej 70: for det fsrste har skat kundeservice ejendom foretaget en konkret vurdering af hyllingebjergvej 70 til ca. 12,3 mio. kr., reduceret til 10,0 mio. kr. skat kundeservice ejendom besidder en srerlig sagkundskab, hvorfor det krrever et sikkert grundlag for at tilsidesrette verdiansettelsen til 10,0 mio. kr., jf. u2001 .768h og skm2003.l2v. skat kundeservice ejendom, som er den eneste myndighed, som faktisk har besigtiget den orntvistede ejendom, har ud fra oplysninger om sammenlignelige handler og udbudspriser taget udgangspunkt i en gennemsnitlig m2-pris pfl kr. 68.762,-. herefter har skat kundeservice ejendom taget hensyn til de serlige forhold, som gor sig grldende for hyllingebjergvej 70, hvorefter fremkommer en pris pi i1,1 mio. kr. efter et yderligere nedslag for sksnsusikkerhed pi l0 o/o, svarende til godt 1,1 mio. kr., fremkom en vrerdi pi 10,0 mio. kr. (svarende til kr. 56.180,- pr. m2). bortset fra syn og skon har strandhuset aps ikke p6peget en mere velegnet metode til at foretage vrrdiansrettelsen, og strandhuset aps('s advokat) har - bortset fra pristalsreguleringen samt regulering af en eventuel udbudspris til (forventet) salgspris - anvendt najagligden samme metode med opgorelsen af en m2-pris for de ejendomme, som selskabet har fremhevet som sammenligne- lige fif. n&rnere herom nedenfor). strandhuset aps har ikke gjort greldende, at der er fejl eller mangler ved skats konkrete vurdering, som i ovrigt fremstir lempelig for strandhuset aps. selvom hyllingebjergvej 70 i dag ikke, med tilbagevirkende kraft, kan over- drages til den af skat i marts 2014 skannede vrerdi, jf. herved ogsi skattefor- valtningslovens $ 25, viser vrrdiansrettelsen stadigvek, og i sig selv, at den of- fentlige ejendomsvurdering, som blot udgjorde det halve belob, ikke var retvi- sende. selv hvis landsretten mitte vrre uenig i skats vrerdiansrttelse til netop 10,0 mio. kr., er det ikke ensbetydende med, at strandhuset aps - som landsskatte- retten og byretten muligvis har antaget - "pr. automatik" - i stedet skal have -10- medhold i, at overdragelsen kunne ske til den offentlige ejendomsvurdering pi 5,0 mio. kr. for det andet har skatteministeriet (og skat kundeservice ejendom) pivist, at ejendomsr.urderingerne i grundvardiomride 6i i09, som hyllingebjergvej 70 er beliggende, i generelt er for lave. at den offentlige vurdering i grundvardiomride 61109 var ansat for lavt i for- hold til salgspriserne i omridet beror pi, at der er meget fe salg i grundvardi- omridet. til brug for den offentlige l.urdering er der derfor inddraget et storre grundvrerdiomride for at fi et tilstrrekkeligt grundlag for vrerdiansettelsen. dette er helt uomtalt i landsskatterettens begrundelse for afgorelsen; hvilket muligvis beror pi, at skats bemerkninger herom var ret "komprime- ret"/indforstiede, samt at der ikke for landsskatteretten var fremlagt nogen uddybende dokumentation herfor. det er ligeledes uomtalt i sagsfrernstillingen i dommen (men fremgflr forud- setningsvis af gengivelsen af skatteministeriets pflstandsdokument i dommen, men skatteministeriet har under skriftvekslingen fremlagt oplysninger som do- kumenterer dette: den offentlige ejendomsl'urdering fastsrettes ud fra et "lok. normtal std. hus", som for hyllingebjergvej 70's vedkommende i 201i var pi kr. 13.175,-. grundvrrdiomride 61 109 bestir af ca. 75 ejendomme, som alle er beliggende i fsrste rakke mod havet. grundvrerdiomrfldet bestir af 105 matrikelnumre. af det fremlagte udtrrek over salg i grundvrerdiomridet fremgir det, at der i pe- rioden 2007-2015 blot har vreret l6 salg (fordelt pi l3 forskellige ejendomme). i mangel af et tilstrrekkeligt datagrundlag er ejendomsvrrdien derfor ikke - som srdvanligt - fastsat ud fra normtallet for grundvrrdiomridet; men der- imod ud fra det gennemsnitlige normtal for den korrektionsgruppe, som grund- vrerdiomridet indgir i, nemlig korrektionsgruppe 02 karsemose-14, med en "lok. normtal" pfl kr. 13.175,-. ud over grundvrerdiomride 6l 109 indgir der l3 andre grundvrerdiomrider i korrektionsgruppe 02 karsemose-14, som bestir af i alt 579 matrikelnumre. med forbehold for, at en fast ejendom godt kan besti af flere matrikelnumre, udgor grundvardiomride 61109 s6ledes blot ca. l/5 af konektionsgruppen. korrektionsgruppe 02 strkker sig ca. 2 kilometer ind i landet, og bortset fra 2 andre grundvrrdiomrider (som i alt bestir af blot 7 matrikelnumre), er ingen af de andre grundvrerdiomrider i korrektionsgruppen beliggende i fsrste rrekke mod havet. det normtal, som er anvendt ved fastsrttelsen af ejendomsvurderingen for hyllingebjergvej 70, er dermed i overvejende grad fastsat pi baggrund af salgspriserne for ejendomme, som ikke er beliggende i fsrste rekke mod havet - l1- der er evident - og det er da ogsi ubestridt - at sommerhuse beliggende i fsrste rrkke til havet, og endda som det er tilfreldet med hyllingebjergvej 70 med uhindret havudsigt, handles til en vresentligt hojere pris end sommerhuse, som er beliggende langere inde i landet og uden havudsigt, og dermed ogsi til en hajere vardi, end den gennemsnitlige salgspris for ejendomme med og uden hawdsigt. nir vurderingen af et sommerhus i fsrste rrekke til havet er baseret p& en kor- rektionsgruppe, hvor ca. 80 % ikke ligger i fsrste rrekke til havet, og der ikke er sket korrektion i vurderingen for dette vresentlige forhold, viser det i sig selv, at den offentlige l'urdering af sommerhuset kan tilsidesrettes, jf. hojesterets generelle bemrerkninger i skm20 i 5.6 i 5h. disse - allerede - for byretten fremlagte oplysninger dokumenterer derfor i sig selv, at den offentlige l.urdering ikke er et retvisende udtryk for, hvad en uaf- hrengig tredjemand ville betale for ejendommen. pl baggrund af si(at kundeservice ejendoms udtalelse pihviler det strand- huset aps at bevise, at den offentliggjorte wrdering giver et retvisende udtryk for handelsverdien af hyllingebjergvej 70. denne bevisbyrde har strandhuset aps ikke lsftet. i retspraksis legges der stor vregt pi sammenlignelige handler af fast ejendom, jf. skm2015.6l5h og u2000.1071h, og de oplysninger om faktisk gennem- forte salg i grundvrerdiomridet, som er fremlagt for domstolene, bekrcfter, at ejendomsvurderingerne for hele grundvrerdiomrflde 61109 var for lave, og der- for ikke udgor et retvisende grundlag for fastsrttelse af handelspriserne. flertallet fremhrever i dommen, at "sagsogte har under sagen fremlagt ... ud- trrek over salg i grundverdiomride 61109 vedrsrende andre ejendomme i om- rldet". dette udtrrek er fremlagt og vedrorer perioden 20072015. som nevnt ovenfor er der blot gennemfart 16 handler fordelt pi l3 forskellige ejendomme i denne periode. af udtrekket fremgir det, at samtlige de faktisk gennemforte salg - pfl ner sal- get af hyllingebjergvej 60, som omtales n&rrnere nedenfor - i grundvrerdiom- ride 6l 109 i 2007-2015 er sket til en pris som overstiger den offentlige ejen- domsvurdering. merprisen ligger pi28 % - 190 %. ejendomshandler tilbage fra2007 er af mindre betydning for fastsrettelsen af en ejendoms vardi i2014 (skaty20l5 (landsskatteretten), hvorfor skatte- rninisteriet under byretssagen fremlagt en oversigt over de faktisk gennemforte salg i grundvrerdiomride 61 109 i 20ll - l. halvir 2014. oversigten omfatter 6 salg fordelt pi 5 ejendomme, og alle disse ejendomme er solgt til en pris, som overstiger den offentlige ejendomsr,.urdering med 40 yo - 190 % (gennemsnit pi i l0 %). oversigten viser ogs6, at den gennemsnitlige m2-pris i de stedfundne salg har udgjort w.70.547,-. -12- af den for landsretten fremlagt oversigt fremgir at den gennemsnitlige m2-pris de har udgjort kr.83.245,-. byrettens flertal henviser i dommen til de tre ejendornme, som ogsi - og som de eneste - var nevnt i dommens sagsfremstilling, nemlig hyllingebjergvej 60 hyllingebjergvej 79 haldsvej 30 flertallet redegor dog ikke for, hvorfor disse ejendomme underststter det resul- tat, som flertallet kommer frem til, hvilket da ogsi bestrides. tvertimod under- stotter disse ejendomme, i det omfang de er af relevans, at ejendomsvurderin- geme i grundverdiomride 61109 er for lave: hyllingebjergvej 60 blev i januar 2015 solgl til en pris som netop svarede til den offentlige ejendomsvurdering, nemlig 3,75 mio. kr.. for landsretten er der opniet enighed om, at der er tale om et salg mellem inte- resseforbundne parter. realkreditbeliningen viser, at realkreditinstituttet har vurderet ejendommen til mindst 10,0 mio. kr., svarende til kr. 75.188,- pr. m2. strandhuset aps har selv fremhavet hyllingebjergvej 60 som sammenlignelig, og realkreditbeliningen - som skete ganske fi mineder forud for overdragelsen i januar 2015 - viser, at den offentlige ejendomsvurdering for ogsi hyllinge- bjergvej 70 var for lav. hyllingebjergtej 79 var pi tidspunktet for hovedforhandlingen udbudt til en pris pi 4,9 mio. kr., hvilket svarer til en m2-pris pi ca. kr. 32.000,-. ejendom- men er d.d. ikke lrengere til salg. det fremgir ikke af dommen, men skatteministeriet har fremlagt dokumentati- on for, at hyllingebjergvej 79 ikke er beliggende i fsrste rrekke mod havet (men i ca. 3. rrkke), hvilket er erkendt af strandhuset aps, jf. dommen. ejen- dommen indgir endvidere ikke i grundvrerdiomride 61109. sifremt en efterfolgende udbudspris overhovedet kan tillegges betydning, si underststter det forhold, at en ejendom i 3. rakke fra havet kan erhverves til kr 4.950.000,- yderligere, at en ejendomsvurdering pe nrrmest det samme belob, nemlig ca. 5,0-5,1 mio. kr., for en ejendom i l. rrkke til havet ikke er retvisen- de. haldsvej 30 blev fravalgt af skat, idet det gennemforte salg var for langt til- bage i tiden (august 2010) til at kunne tillrgges betydning for en vrerdiansret- telse primo 2014. som det fremg&r af flertallet prcmisser, blev ejendommen solgt til en pris pi 6,5 mio. kr., hvilket var en merpris pi ca. 30 % i forhold til den offentlige ejendomsvurdering. ejendommen er dermed endnu et eksempel p6, at ejen- - 13 - domsvurderingeme i grundvrrdiomride 6l 109 ikke er retvisende, idet de er for lave. prisen pr. m2 udgjorde i avrigl kr. 56.034,-; hvilket svarer meget prrcist til den m2-pris som skats sksn pi l0 mio. kr. for hyllingebjergvej 70 resulterer i, nemlig kr. 56.180,-. byrettens flertal n&vner intet om, at der for byretten foreli oplysninger om salg af yderligere ejendomme i grundvrerdiomride 61109, hvilket - som nrevnt - heller ikke fremgir af sagsfremstillingen i dommen: vesentligst er hellevej 20 og nordvestvej 15, hvor salgene er nogenlunde samtidige med den omtvistede vardiansattelse (men som pi det tidspunkt, hvor skat udtalte sig, endnu ikke fremgik af skats systemer): hellevej 20 er handlet den 2. marts 2014, og handlen har siledes fundet sted ganske kort tid fsr skats vardiansrettelse. salget skete til en pris, som over- steg den offentlige ejendomsvurdering med ca. 95 o , og m2-prisen udgjorde kr.70.253.-. nordvestvej l5 blev af strandhuset aps i duplikken til byretten, punkt 2.9 og 2.12 - men ikke i pistandsdokumentet - piberibt som sammenlignelig. hand- len skete den 15. maj2014, og dermed kort tid efter skats vrerdiansrttelse. handlen skete til en pris, som oversteg den offentlige ejendomsvurdering med ca.74 o/o, oe m2-prisen udgjorde kr.74.725,-. ogsi disse handler, som er samtidige med vrerdiansettelsen, og som derfor bsr tillegges betydelig vrgt, understotter, at den offentlige ejendomsvurdering ik- ke giver et retvisende udtryk for handelsvrerdien af hyllingebjergvej 70, og at ejendommen dermed ikke kan overdrages til en verdi svarende hertil. hertil kommer hellevej 12, hvor der den 29. juni 2009 er betalt 5,7 mio. kr. for (reelt) grunden. grunden har et areal pi 1.200 m2, hvor arealet af hyllinge- bjergvej 70 udgar over det dobbelte, nemlig 2.767 m2. hyllingebjergvej 70har dermed et af de storste grundarealer af de ejendomme, som er solgt. der foreligger siledes ingen eksempler p6, at der ved et frit salg (ikke-familie salg) af en ejendom i grundverdiomr6de 6l109 blot er opniet en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering. der er endvidere ingen eksempler p6, at en ejendom i et frit salg er blevet solgt til en si lav pris, som landsskatterettens afgorelse og byrettens dom medfsrer (kr. 28.090,- pr. m2). kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 oghyllingebjergvej 54 - er alle familie- salg. det af strandhuset aps i processkriftet af 8. november 2016, punkt l.3 - 1.8. anfsrte illustrerer dermed tydeligt, at det udelukkende er ved familiesalg el.lign., at der er opniet en kvadratmeterpris, som er si lav som ved skats sksn. prisen opniet ved et familiesalg er imidlertid pr. definition ikke en armslreng- depris, jf. ligningslovens $ 2, hvilket i avrigt var ubestridt for byretten. -14- at skat ikke har udtaget de ejendomshandler, som er familiesalg/salg mellem interesseforbundne parter til kontrol, og dermed ikke har efterprove priseme, betyder selvsagt ikke - som pflstiet [af strandhuset aps]- at de inteme priser er "udtryk for ejendommens handelsverdier". i alle tilfelde kan strandhuset aps ikke piberibe sig skats eventuelle "manglende" indgriben, jf. f.eks. u.2003.150h. nir strandhuset aps piberiber sig ejendomshandlerne, mi selskabet vise, at der, pi trods af at der er tale om handler mellem interesseforbundne parter, jf. u2003.2141h, alligevel skal lregges vregt pi priseme som udtryk for markeds- priseme. dette er ikke godtgjort. strandhuset aps har ikke gennem syn og sksn eller pi anden mide godtgjort, at skats sksn er udsvet pfl et forkert eller mangelfuldt grundlag, som har va- ret egnet til at pivirke vrerdiansrettelsen, eller har fart til et ibenbart urimeligt resultat, jf. skm 2015.615h. prisfastsattelsen er derimod yderst lempelig. sammenfattende er den offentlige ejendomsvurdering dermed ikke retvisende for den pris, som ville vere opniet ved salg til en uaftrengig tredjemand, jf. ligningslovens $ 2. skatteministeriet skal derfor have medhold i, at den omtvistede overdragelse ikke kan ske til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurde- ring. skat har derfor varet berettiget til (i stedet) at fastsrette vrerdien af hyllinge- bjergvej 70 ved et skattesksn, og bevisbyrden for, at skats skon er tilsideset- teligt, pihviler strandhuset aps, jf. skm2001.519h. skat har ved vrerdiansrettelsen af hyllingebjergvej 70 taget udgangspunkt i en m2-pris pfl 68.078,-, hvilket er en anelse under gennemsnittet for grundver- diomride 6l109 ifalge oversigten i ... (kr. 70.547,- pr. m2) og markant under gennemsnittet i oversigten i ... (kr. 83.245,- pr. m2). dette resulterede i en vrerdi pi ca. 12,4 mio. kr., hvilket efterfolgende blev nedsat til 10 mio. kr. sidstnrevnte svarer til en m2-pris pi kr. 56.180,-. siden 2007 er ingen anden ejendom i grundvrrdiomride 61 109 i et frit salg blevet solgt til en si lav m2-pris, som skats skon har resulteret i. samtlige de foreliggende ejendomshandlere og -oplysninger underststter der- med skats sksnsmrssige ansrettelse af handelsvrerdien til 10 mio. kr., jf. herved ogsi byrettens mindretal: strandhuset aps har dermed ikke godtglort, at det skon, som skat har udsvet over ejendommens handelspris, er udovet pi et forkert grundlag eller har fort til et ibenbart urimeligt resultat. det fremhreves herved, at skat ved fastsret- telsen af vrerdien til l0 mio. kr. har givet et nedslag pi 10 o/o (ca.l,1 mio. kr.) pi grund af sksnsusikkerheden. skats sksn fremtrreder derimod lempeligt, hvorved ogsi bemrerkes, at hyllingebjergvej 70 er en af de ejendomme, som har det storste grundareal. - 15 - ex tuto gores det greldende, at svend petersens tinglyste brugsret til ejendom- men er uden betydning for fastsrettelsen af handelsvrerdien ved en overdragelse fra strandhuset aps til svend petersen, jf. f.eks. skm 2005.137h og skm 2013.841h. 2. ad skatteministeriets subsidirere pistande i samt frifindelsespis- tanden det tilkommer efter fast retspraksis ikke landsretten i skattesager at udsve et skon. sifremt landsretten mltte finde, at hyllingebjergvej 70 kunne overdrages til svend pedersen for 5,0 mio. kr. fratrukket "vcrdien af den af 19. juli 1994 tinglyste deklaration", skal sagen derfor hjemvises til fomyet behandling hos skat. sagen er ikke af strandhuset aps oplyst med henblik pi at opgarc markeds- vrerdien af hyllingebjergvej "indtil den29.juli 2015", og i alle tilfrelde skal sagen, hvis landsretten finder, at der skal ske en vaerdiansrettelse af ejendom- men pr. denne dato, hjemvises til fornyet behandling hos skat. ligeledes skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos skat, sflfremt landsretten finder, at der foreligger fejl ogleller mangler ved skats sksn. 3. skatteministeriets pistand 2 det gores geldende, at strandhuset aps skal tilbagebetale de sagsomkostnin- ger, som skatteministeriet til opfyldelse af retten pi frederiksbergs dom har betalt til strandhuset aps, og at der skal tillagges procesrenter fra det tids- punkt, hvor skatteministeriet ankede byrettens dom, jf. u2016.1630h. dette er ubestridt." strandhuset aps har for landsretten procederet i overensstemmelse med sit pistandsdoku- ment for landsretten, hvoraf fremgir (henvisninger til sidetal i ekstrakt, til processkrifter og til bilag samt afsnitsnummerering er fiemet): "realiteten i sagen denne sag angir i realiteten, om landsskatterettens kendelse af 29.januar 2015 - som pistiet af skatteministeriet - kan og skal tilsidesettes. sagen angir dermed ogsi, om strandhuset den l. april 2015 var berettiget til - i overensstemmelse med landsskatterettens kendelse - at overdrage ejendom- men hyllingebjergvej 70,3360 liseleje, til selskabets hovedaktionaer, svend petersen, til en pris pi 5 mio. kr. svarende til den seneste offentlige ejendoms- vurdering. der er enighed mellem parteme om, at overdragelsen skulle ske til handels- vrerdien i overensstemmelse med, hvad der kunne vere opniet, hvis overdra- gelsen var sket mellem uaftrengige parter,jf. ligningslovens $ 2, stk. 1. -16- imidlertid var skatteministeriet ikke enig i landsskatterettens kendelse. den 29. april2015 blev sagen derfor af skatteministeriet indbragt for domstolene, hvor skatteministeriet ssger skat's oprindelige afgorelse af 29. aprll2014 opretholdt. i realiteten angilr denne retssag dermed en strid mellem skatteministeriet og landsskatteretten, hvor strandhuset for domstolene er givet til opgave at for- svare landsskatterettens kendelse. strandhuset er siledes i det hele stort set enig med landsskatteretten. pi 6t punkt er strandhuset dog uenig. det angir behandlingen af en deklaration udstedt den 19. juli 1994 og senere tinglyst pi ejendommen. efter strandhusets opfattelse skal der ske fradrag for vrerdien heraf ved opgorelsen af ejendom- mens handelsvrerdi. den opfattelse delte landsskatteretten ikke. for byrettens r,.urdering af sagen blev det afgarende sporgsmil, om landsskat- teretten havde foretaget et vrerdisksn, eller om der i stedet alene var tale om en bevisvurdering af, om skat havde godtgjort, at den seneste offentlige ejen- domswrdering ikke var retvisende for ejendommens handelsvrerdi. pi linie med strandhusets anbringender fandt byrettens flertal, at landsskatte- retten rettelig havde foretaget et verdiskon, og at skatteministeriet ikke havde loftet bevisbyrden for, at vrerdiskonn et var udovet pi et urigtigt eller mangel- fuldt grundlag, eller at det havde fsrt til et ibenbart urimeligt resultat. omvendt fandt byrettens mindretal, at der alene var tale om en beviswrdering. den opfattelse deler strandhuset ikke. strandhuset deler heller ikke hverken flertallets eller mindretallets opfattelse af, at der ved opgorelsen af handelsverdien ikke skal ske fradrag for vrerdien af deklarationen af 19. juli 1994. bemrerkninger til strandhusets pistande som anfsrt er strandhusets pistande for landsretten som for byretten. siledes pistir strandhuset principalt, at skatteministeriet skal anerkende, at hyllingebjergvej 70 indtil den 29. juli 201 5 kunne overdrages til svend peter- sen for 5.000.000 kr. med et af landsretten opgjort fradrag for vrerdien af dekla- rationen af 19. juli 1994. det svarer til byrettens dom - men med fradrag for vrerdien af deklarationen. subsidirert pistir strandhuset stadfastelse, siledes at hyllingebjergvej 70 - som sket - kunne overdrages til 5 mio. kr. og dermed altsi uden fradrag for vrerdien af deklarationen. mitte landsretten ikke give strandhuset medhold i den principale eller den sub- sidiere pistand, pistir strandhuset mere subsidirert, at landsretten selvstrendigt skal fastsrette handelsvrerdien af ejendommen. -17 - alternativt skal der - i overensstemmelse med strandhusets mest subsidirere pflstand - ske hjemvisning af sagen til fornyet behandling hos skat. fasts,itrttelse af ejendommens v.if,rdi landsskatterettens vrerdisksn anledningen til landsskatterettens kendelse af 29.januar 2015 var strandhu- sets anmodning om bindende svar, hvor skat blev bedt om at bekrrefte, at selskabet kunne overdrage hyllingebjergvej 70 til svend petersen for 4,3 mio. kr. selskabet oplyste samtidig, at handelstidspunktet ville vere omkring den i marts 2014. i bindende svar af 29. aprll2014 kunne skat imidlertid ikke bekrrefte selska- bets anmodning. det skete under henvisning til skat's interne vurdering af ejendommen, hvor handelsvrerdien var opgjort til 10 mio. kr. den inteme vur- dering og skat's afgorelse udgjorde utvivlsomt et vrrdiskon. landsskatteretten var ikke enig i skat's afgorelse: efter strandhusets opfattelse kan landsskatterettens kendelse ikke vrere udtryk for andet end et verdiskon. en stillingtagen til skat's verdisksn forudsatte s6ledes, at landsskatteretten - som den sverste forvaltningsretlige mymdighed pfl skatteomridet - foretog sit eget verdisksn. det underbygges ogsi af, at an- modningen om bindende svar netop angik handelsvrerdien af ejendommen. havde landsskatteretten ikke snsket at foretage et vrerdiskon, kunne den i ste- det have hjemvist det bindende svar til skat's fornyede behandling. det folger imidlertid af hojesterets dom gengivet i u{r 2007 .2335 h, at selv hvor landsskatteretten - under henvisning til fast praksis - har fastsat handels- vrerdien af en ejendom i overensstemmelse med den offentlige ejendomsvurde- ring, er der tale om et - som anfart af hojesteret - skon over handelsvrerdien. domstolenes adgang til at tilsidesrette et vrerdisksn efter fast retspraksis vil domstolene alene tilsidesette et vrrdiskon, sifremt det er foretaget pi et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller det mi anses for ibenbart urimeligt, jf. ogsi hojesterets generelle bemrerkninger i dommen gengivet i ufr 2016.191 h. der ses ikke at vrere reelle grunde til, at det skulle forholde sig anderledes, nir bevisbyrden - som i denne sag - pihviler skatteministeriet og ikke skatteyde- ren. - 18 - skatteministeriet ses ikke at bestride, at landsskatterettens vrerdisksn er uds- vet pi et korrekt faktisk og retligt grundlag. efter fast retspraksis vil domstole- ne herefter alene tilsidesatte vardisksnnet, sifremt skatteministeriet kan bevi- se, at det er ibenbart urimeligt, jf. ovenfor. der er tale om en sardeles tung bevisbyrde, der i almindelighed alene vil kun- ne loftes ved aflroldelse af syn og skon, jf. bl.a. hojesteret i dommen gengivet i ufr 2016.191 h: det folger dog samtidig af retspraksis, at afholdelse af syn og skon ikke nod- vendigvis i sig selv er tilstrrkkeligt til at kunne lofte bevisbyrden, jf. til ek- sempel hojesterets dom gengivet i ufr 1985.580 h. skatteministeriet har for domstolene imidlertid helt afstiet fra at anmode om syn og skon. i stedet har skatteministeriet sogt at lofte bevisbyrden ved i forste rrekke at henvise til skat's interne l.urdering af ejendommen. det er imidlertid netop den vurdering, der blev underkendt af landsskatteretten. bevisforelsen for byretten og den begrrensede yderligere bevisforelse for lands- retten rendrer ikke ved, at skatteministeriet fortsat ikke har godtgjort, at lands- skatterettens vrerdisksn skulle vrre ibenbart urimeligt. konkrete oplysninger i sagen mere konkret er der en rakke forhold, der isrr viser, at skatteministeriet ikke har lsftet sin bevisbyrde: det er skatteministeriets opfattelse, at den offentlige ejendomsvurde- ring i sig selv er forkert, fordi der i vurderingen er indgiet ejendomme, som ikke ligger i samme grundvrerdiomride som hyllingebjergvej 70 (grundvardiomride 61109). skatteministeriet ses imidlertid ikke at ga- re greldende, at den offentlige ejendomsvurdering skulle vrere fastsat i strid med de principper og kompetenceregler, som gelder for fastsret- telsen af en ejendomsvurdering. hvad skatteministeriet i stedet kritise- rer, er valg truffet af skat i forbindelse med foretagelsen af ejen- domsvurderingen. forholdet var fuldt belyst for landsskatteretten, da den afsagde sin kendelse. a i grundvrrdiomride 61109 er der ifolge skatteministeriet ca. 75 ejen- domme fordelt pi 105 matrikelnumre. skat inddrog i sin interne vur- dering af ejendommen imidlertid alene salgsprisen pi to ejendomme (hyllingebjergvej 52a og hyllingebjergvej 64) samt udbudsprisen pi to andre ejendomme (hyllingebjergvej 66 og hellebakkevej 8). de to udbudte ejendomme er ikke siden blevet solgt, og udbudsprisen er der- med ikke bekrreftet. tilbage st6r hyllingebjergvej 52a og hyllinge- bjerg64, hvis bedsmmelse er forbundet med usikkerhed. landsskatte- -19- retten fandt ikke, at inddragelsen af de fire ejendomme var tilstrrkke- lig. bevisforelsen for byretten og landsretten rendrer ikke herved. skat kunne have inddraget andre ejendomme i grundvrerdiomridet, ligesom skat kunne have set pi andre grundvrerdiomrider i fsrste kystrakke. skat's interne vurdering indeholdt ogsi nedslag for fiernelse afjord og ikke mindst et sikaldt risikomoment, der samlet af skat var op- gjort til 1,2 mio. kr. nedslaget skulle dekke det srerlige forhold, at den omtvistede ejendom er i risiko som folge af kystnedbrydning, og at der verserer en sag om strandhusets pligt til fiernelse af kystsikring. efter strandhusets opfattelse kunne de to nedslag meget muligt vrere hojere, og realiteten er, at der intet er oplyst om, hvordan nedslaget er beregnet, og hvordan markedet rnitte forventes at verdiansette denne srerlige ri- siko. de to nedslag begrunder, at ejendommen vil have en lavere vrerdi end andre ejendomme i samme omride. for domstolene har skattemi- nisteriet alene fokuseret pi den beregnede kvadratmeterpris i skat's interne vurdering, ogsi selv om landsskatteretten i sin kendelse netop efterspurgte oplysninger om "konkrete forhold vedrorende selskabets ejendom". hvert af de tre forhold kunne vere afklaret ved afholdelse af syn og skon for domstolene. for landsretten har skatteministeriet pivist, at hyllingebjergvej 60 blev over- draget mellem familiemedlemmer. det endrer imidlertid ikke ved, at skat ikke har anfegtet overdragelsen, og at salgsprisen derfor rettelig i sammen- hrngen mi anses for ejendommens handelsverdi. under alle omstrendigheder pihviler det skatteministeriet at godtgore, at prisen ikke skulle vrere udtryk for handelsvrerdien, og bevisbyrden er ikke loftet ved alene at dokumentere, at overdragel sen fandt sted rnel i em famili emedlemmer. videre har skatteministeriet for landsretten noteret sig, at haldsvej 30 den 24. august 2010 blev overdraget til en kvadratmeterpris pi 56.034 kr. der er imid- lertid tale om en ejendom med en bygning, der er 65 ir yngre end hovedbyg- ningen pi hyllingebjergvej 70. tilsvarende gor sig grldende for hovedbygnin- gerne pi ejendommene nordvestvej 15, haldsvej 20 le 2631 og hellevej 20, hvorom ogsi var fremlagt materiale for byretten. skatteministeriet har ogsi for landsretten pipeget, at ejendommen hyllinge- bjergvej 79 ikke ligger i forste kystrekke. forholdet er ubestridt og var byret- ten bekendt. for landsretten har strandhuset fremlagt materiale om yderligere fire ejen- domme - kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 oghyllingebjergvej 54 - der be- krefter landsskatterettens kendelse. det rendrer ikke herved, at der er tale om overdragelser mellem familiemedlemmer, jf. bemrerkningeme ovenfor til ejen- dommen hyllingebjergvej 60. -20- samlet besty,rker de nye oplysninger for landsretten ikke, at landsskatterettens vrrdiskon skulle vrere 6benbart urimeligt. tvrertimod bekrrefter oplysningerne, at skatteministeriet ikke har loftet sin bevisbyrde. prremissen er pi linie med hojesterets dom gengivet i ufr 2003.150 h, hvor hojesteret tilsvarende i anden sammenhreng inddrog et vresentlighedskriterium der kan ogsi henvises til @stre landsrets dom gengivet i tfs 1996.52 a. af ovenstiende grunde gores det endvidere greldende, at selv hvis landsskatte- rettens kendelse alene mitte vrere udtryk for en bevisvurdering, jf. byrettens mindretal, har skatteministeriet fortsat ikke godtgjort, at den offentlige ejen- domsvurdering ikke skulle give et retvisende udtryk for ejendommens handels- vrerdi. deklarationen af 19. juli 1994 overdragelse af hyllingebjergvej 70 fta strandhuset til svend petersen skete med respekt for servitutter tinglyst til og med 8. december 1999. blandt servitutterne var deklaration af 19. juli 1994, der var udstedt i forbindel- se med svend petersens salg af ejendommen til strandhuset i 1994, og som til- lagde svend petersen en brugsret. som folge af deklarationen indrommede svend petersen i 1994 strandhuset et nedslag i kobesummen med 250.000 kr. nedslaget var udtryk for, at deklarati- onen indebar en rettighed for svend petersen og en tilsvarende forpligtelse for strandhuset, der reprrsenterede en reel okonomisk verdi. skat har pi intet tidspunkt anfregtet nedslaget. alligevel fandt landsskatteretten og senere ogsi byretten, at der ved opgorel- sen af handelsvrerdien for ejendommen ikke skulle ske fradrag for vrerdien af deklarationen. var ejendommen blevet overdraget til en anden end svend petersen, ville de- klarationen utvivlsomt have pivirket handelsvrrdien. siledes ville en hvilken som helst anden ksber end svend petersen ikke have accepteret deklarationen uden et passende nedslag i ksbesummen. tilsvarende ville strandhuset have accepteret en lavere kobesum for derved at blive frigjort afforpligtelsen. i opgorelsen afhandelsvrrdien skal der netop tages hojde for, hvad der kunne vare opniet mellem uaflrrengige parter, jf. ligningslovens $ 2, stk. l den skattemrssige fordel, som svend petersen ville opni ved fradrag af var- dien afdeklarationen, opvejes i det hele af, at der ogsi i 1994 skete fradrag heraf. forholdene adskiller sig dermed afgarende fra hojesterets to domme, der er gengivet i skm 2005.137 h og ufr 2014.571h, og som landsskatteretten henviste til. -21 - der skal siledes ske fradrag af vrerdien af deklarationen, der af strandhuset er opgjort til 20,83 o/o af handelsvrrdien. det svarer til samme procentvise ned- slag, som svend petersen indrsmmede strandhuset i 1994. det tilfojes, at landsskatteretten ikke i relation til deklarationen har foretaget et vrerdiskon, men alene har taget stilling til et juridisk sporgsmil. sagsomkostninger der er enighed om, at sagsgenstanden udgor ca. 3.225.000 kr sagen blev indbragt for domstolene af skatteministeriet med onske om behand- ling ved tre dommere, jf. retsplejelovens $ 12, stk. l, nr. l-3. tilsvarende er det skatteministeriet, der har anket byrettens dom til ostre landsret. mitte strandhuset ikke f6 medhold, foreligger der herefter sidanne srrlige grunde, at skatteministeriet ikke skal tilkendes sagsomkostninger, jf. retspleje- lovens $ 312, stk. 3, samt ostre landsret i dommen gengivet i ufr 2013.115 h: for god ordens skyld bemarkes, at strandhuset har ret til fuld omkostnings- godtgorelse, ogsi for si vidt angir de sagsomkostninger som strandhuset even- tuelt mitte blive pilagt at betale til skatteministeriet., jf. kapitel l9 i skattefor- valtningsloven. landsrettens fastsattelse af sagsomkostninger er dog uaf- hangig heraf." landsrettens begrundelse og resultat hovedsporgsmilet i sagen er, om strandhuset aps mi anses for berettiget til i 2014 at overdrage sommerhuset, hyllingebjergvej 70, tll svend petersen til en pris, som ikke er hajere end den seneste offentlige ejendomsvurdering pi 5 mio. kr., eller om handelsvrerdi- en, som pist&et af skatteministeriet, var hojere end den offentlige vurdering. da der er tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal armslengde- princippet overholdes, jf. herved ligningslovens $ 2, stk. l. ved vurderingen af om salg af sommerhuset til en pris pi 5 mio. kr. vil vrere i overensstemmelse med armslrengdeprin- cippet, kan der efter administrativ praksis, jf. si(ats juridiske vejledning afsnit c.8.3.5.4.3, som udgangspunkt lregges vregt pi den senest offentliggjorte ejendomsvurde- ring, men skattemyndighedeme er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsvrerdi ved salget. dette kan vere tilfreldet, hvis den offentlige ejendomsvurdering er baseret pi salg af ejendomme, som ikke er sammen- 1.1 lignelige med den ejendom, som overdrages. det kan endvidere vrere tilfreldet, hvis han- delspriser vedrorende sammenlignelige ejendomme viser, at den offentlige ejendomsvurde- ring ikke svarer til markedsprisen. i denne sag fremgir det af oplysningerne om grundlaget for ejendomsvurderingen, at vur- deringen ikke er baseret pi en individuel vurdering af hyllingebjergvej 70, men er en au- tomatiseret vurdering, som ikke blot er baseret p& handelspriser i det grundvrerdiomride, i hvilket hyllingebjergvej 70 er beliggende, og som kun omfatter ejendomme i fsrste rrekke til havet, men ogsi inddrager salgspriser for ejendomme i andre grundvrerdiomrider, som ikke ligger i forste rrekke. landsretten finder, at grundlaget for r,,urderingen dermed i sig selv gor det usikkert, om den offentlige ejendomsl.urdering er et retvisende udtryk for han- delsprisen. hertil kommer, at de oplysninger, hvorpi den bindende forhindsbesked var baseret, vedra- rende fire ejendomme, hyllingvej 64, hyllingvej 52 a, hellebrekvej 8 og hyllingbjergvej 66, i samme grundvrerdiomride, viser salgs- og udbudspriser med betydeligt hojere kva- dratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsr,.urdering af hyl- lingebjergvej 70 medfarer. kvadratmeterpriseme for de fire ejendomme ligger ogsi en del hojere end den kvadratmeterpris, som folger af den lurdering, som skats ejendomsvur- dering har foretaget af hyllingebjergvej 70. de yderligere oplysninger om salgs- og udbudspriser vedrorende ejendomme i vrsentligst samme grundvrerdiomride samt oplysningen om beliningen af hyllingebjergvej 60, der er fremlagt for byretten og for landsretten, underbygger yderligere, at en vrerdiansrettelse, som baseres pi den offentlige ejendomsvurdering, ikke - selv med en rimelig skonsmressig margen, som afspejler den usikkerhed, som enhver l.urdering af en ejendoms handelspris mi anses for behreftet med - svarer til, hvad handelsprisen for sommerhuset mi antages at v&re. herefter, og da landsretten, som mindretallet i byretten, finder, at landsskatterettens afgo- relse efter formuleringen og landsskatterettens resultat mi forstis som udtryk for en be- visr,t rdering af skats afgorelse og ikke som et vrrdimressigt skatteskon over ejendom- mens vurdering - finder landsretten, at skatteministeriet har bevist, at den senest offentlig- gjorte ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for *)ejendommens handelsvrer- di ved salget. -23 - skats ejendomsvurderings verdiansettelse af ejendommen er baseret pi en fysisk besig- tigelse, en sammenligning med prisregulerede handels- og udbudspriser pi hyllingvej 64, hyllingvej 52 a, hellebrekvej 8 og hyllingbjergvej 66. der er foretaget nedslag for reetab- lering og "risikomoment" pi i alt i .200.000 kr. og yderligere 10 % nedslag pi 1 . i 14.000 kr. der er ikke af strandhuset aps tilvejebragt fornodent grundlag for at tilsidesrette denne vurdering. landsretten bemerker herved, at de fire overdragelser, som strandhuset aps har piberibt sig vedrorende kystvej 40, kystvej 44, kystvej 54 og hyllingbjergvej 64, angitr familiesalg og derfor ikke kan anses for egnede til at belyse handelsprisen for som- merhuset pi hyllingebjergvej 70. der er endvidere ikke ved syn og skon, sagkyndig erkla- ring eller pi anden mide godtgjort, at der ikke ved de nedslag, som skat har foretaget, i tilstrrekkeligt omfang er taget hojde for en mulig udgift til opfyldelse af et eventuelt forny- et pibud fra naturstyrelsen om at fieme jord og en eventuel vrerdiforringelse pi grund af risiko for bygningsskade som folge af erosion. landsretten tiltrreder, jf. princippet i hojesterets dom gengivet u.2014.57lh, at den tingly- ste brugsret til ejendommen for svend petersen og hans efterlevende slregtninge ikke udgar en sidan byrde for svend petersen, at den skal medfsre nedslag i handelsvrerdien ved salg til ham. landsretten tager herefter skatteministeriet principale pistand i til folge. som folge heraf tager landsretten tillige skatteministeriets opgorelsesmressigt ubestridte pistand 2 om tilbagebetaling af de 125.000 kr., som ministeriet har betalt til strandhuset aps i sagsomkostninger for byretten, med tillreg af rente til folge. efter sagens udfald skal strandhuset aps betale sagsomkostninger for begge retter til skatteministeriet med i alt 258.000 kr. belobet omfatter 8.000 kr. til retsafgift og 250.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms. ved fastsrettelsen af belobet til drekning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens vrerdi taget hensyn til sagens omfang og varighed. landsretten finder, at sagen ikke har haft en sidan principiel betydning, at der er grundlag for helt eller delvist at ophreve sagens omkostninger. -24- thi kendes for ret: byrettens dom endres siledes, at strandhuset aps skal anerkende, at selskabets sporgsmil i skats bindende svar af 29. april2014 besvares med et "nej". strandhuset aps skal endvidere betale 125.000 kr. til skatteministeriet med procesrente fra den 7. september 2016. i sagsomkostninger for begge retter skal strandhuset aps betale 258.000 kr. til skatteministeriet. det idsmte skal betales inden l4 dage efter denne doms afsigelse sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens $ 8 a. (sign.) *) berigtiget i medfor af retsplejelovens l: $ 221, stk. siledes at skrivefejlen side 22, nrestsidste linje, hvor skrivefejlen "ejerlejlighedens" erstattes af "ej endommens". @stre landsrets 20. afdeling den i l december 2017. (sign.) udskriftens rigtighed bekrreftes. asfie landsret, den publiceret til portalen d. 18-04-2018 kl. 14:49 modtagere: appellant skatteministeriet departementet, advokat (
17. h)per lunde nielsen, advokat (
18. h)søren lehmann nielsen, indstævnte strandhuset aps