retten på frederiksberg

retten på frederiksberg dom afsagt den

1. januar 2016 i sag nr. bs b-2456/2014: a x-vej 110 … og b x-vej 110 ... mod c … 2630 taastrup og d … 4550 asnæs sagens baggrund og parternes påstande sagen er anlagt den
2. december 2014, og denne dom er afsagt efter delhovedforhandling af spørgsmålet om, hvorvidt det rejste krav på erstatning i forbindelse med de sagsøgte ejendomsmægleres mulige fejl i salgsmaterialet er forældet. i sagen har sagsøgerne, a og b, nedlagt påstand om, at de sagsøgte, c og d, dømmes til in solidum at betale 715.469 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært et efter rettens skøn fastsat mindre beløb med samme rente. c og d har i sagen nedlagt påstand om frifindelse subsidiært frifindelse for tiden. a og b har under delhovedforhandlingen nedlagt påstand om, at sagen fremmes til realitetsbehandling. c og d har under delhovedforhandlingen nedlagt påstand om frifindelse. oplysningerne i sagen denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk.
3. det fremgår af sagen blandt andet, at c og d som indehavere af danbolig ... medvirkede i forbindelse med salget af ejendommen beliggende x-vej 110, ..., til a og b. den salgsopstilling, som a og b havde fået af danbolig ... før deres køb indeholdt oplysninger om, - 2 - at ejendommen havde et beboelsesareal på 246 m², ligesom det i salgsopstillingens tekst var anført, at ejendommens tagetage var udnyttet med 2 gode værelser. dette fremgik også af den plantegning, der var vedlagt salgsopstillingen. efter a og b havde købt ejendommen og købsaftalen var underskrevet, sendte danbolig ... til a og b en ændret salgsopstilling, hvori det om tagetagen var anført, at denne var udnyttet med 2 gode disponible rum. det oplyste antal m² til beboelse var ikke ændret. i forbindelse med, at a og b ansøgte københavns kommunen om tilladelse til at flytte en trappe mellem
4. og
5. etage, der er ejendommens tagetage, meddelte kommunen i brev af
6. marts 2011 afslag på ansøgningen. kommunen anførte herunder, at
7. salen ikke var godkendt til beboelse. kommunen fremsendte endvidere korrigeret bbr-meddelelse, hvor ejendommens samlede beboelsesareal var anført til 208 m², ligesom kommunen oplyste, at der i 1997 var givet påbud om lovliggørelse af
8. salen. a og b anmeldte i 2013 forholdet til topdanmark forsikring a/s som en skade, idet der var tegnet ejerskifteforsikring i dette forsikringsselskab. i forbindelse med behandlingen i forsikringsselskabet blev a og b opmærksom på de ændringer, der var i den salgsopstilling, som de i marts 2011 havde modtaget efter handlens indgåelse. a og b rettede herefter ved brev af
9. marts 2014 henvendelse til c og d om forholdet. henvendelsen blev besvaret telefonisk af cs og ds ansvarsforsikringsselskab, der afviste erstatningsansvar og i øvrigt gjorde forældelse gældende. der har ikke under sagen været afgivet parts- eller vidneforklaringer. parternes synspunkter a og b har i deres påstandsdokument til støtte for påstanden under delhovedforhandlingen anført: "at de adciterede har ændret salgsopstillingen uden at oplyse om det, at de adciterede ved at ændre beskrivelsen af anden salens ”værelser” til ”disponible rum” må have haft kendskab til det ulovlige forhold på anden salen, at de adciterede dermed tilbageholdte væsentlige oplysninger om ejendommen, at de adciterede er erstatningsansvarlige over for sagsøgerne, at sagsøgernes tab kan foreløbigt opgøres til kr. 715.469, at forældelse af ansvaret for de adciterede er suspenderet frem til 2013, hvor sagsøgerne i forbindelse med ankenævnet for forsikrings behandling af sagen konstaterede, at de adciterede havde ændret salgsopstillingen, at ansvarsgrundlaget for sagsøgernes krav dermed hviler på et andet grundlag end forudsat i brevet af
10. juni 2011 fra advokat sv. aage pedersen, hvor ansvaret hvilede på, at de adciterede ikke havde undersøgt ejendommens forhold tilstrækkeligt, at ansvarsgrundlaget efter konstateringen af de nye oplysninger i 2013 er tilbageholdelse af væsentlige informationer om den solgte ejendom, - 3 - at ukendskab til dette nye, selvstændige ansvarsgrundlag netop er ukendskab til omstændigheder, der begrunder suspension, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2." c og d har i deres påstandsdokument under delhovedforhandlingen anført følgende: "til støtte for den af de adciterede nedlagte påstand gøres følgende gældende, kravet mod de adciterede er forældet. i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 1 er forældelsesfristen 3 år. forældelsesfristen regnes fra handelstidspunktet i
11. kravet mod de adciterede forældede således i
12. i henhold til forældelseslovens § 3, stk. 2 kan forældelsesfristen suspenderes hvis fordringshaveren var ubekendt med sin fordring. i så fald regnes forældelsesfristen fra den dag, fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til sin fordring. bevisbyrden for, at forældelsesfristen er suspenderet påhviler adcitanten. suspension efter forældelseslovens § 3, stk. 2 forudsætter ukendskab til de omstændigheder, der begrunder et krav, hvorimod ukendskab til kravets præcise størrelse ikke kan begrunde suspension. det følger af bilag 4 i hovedsagen, at kommunen den
13. marts 2011 gav afslag på ansøgning om at flytte intern trappe mellem
14. og anden salen. det følger af afslaget, at
15. salen på ejendommen ikke var godkendt til beboelse. det må lægges til grund, at adcitanten har modtaget bilag 4, den
16. marts
17. derudover sendte kommunen den
18. marts 2011 en korrigeret bbr udvisende et boligareal på 208 kvm., til adcitanten. det følger af salgsopstillingen, der blev udleveret i forbindelse med handlen, at boligarealet i henhold til bbr udgjorde 246 kvm. og, at tagetagen var udnyttet med 2 gode værelser. det gøres gældende, at adcitanten senest medio marts 2011 var eller burde være bekendt med et muligt krav mod de adciterede. stævningen mod de adciterede blev først udtaget i december 2014, hvilket er mere end 3 år efter, at adcitanten var eller burde være bekendt med sit krav. kravet mod de adciterede er således forældet. dertil kommer, at adcitantens daværende advokat sv. aa. pedersen fra leoni advokater, den
19. juni 2011, varslede et erstatningskrav mod de adciterede, jf. bilag adc a. af skrivelsen fremgår følgende af
20. afsnit på side 1: ”som advokat for b og a retter jeg henvendelse til dem, idet det har vist sig, at ejendommen x-vej 110, som de har solgt for a/b sømil under ref.nr. …, er solgt med fejlagtige oplysninger om
21. sal. (fremhævet af undertegnede)”. endvidere fremgår følgende øverst på side 2: - 4 - ”det er min opfattelse, at de har pådraget dem et ansvar i forbindelse med salget på lige fod med a/b sømil, og derfor retter jeg henvendelse til dem for at gøre dem opmærksom på det mulige erstatningsansvar”. skrivelsen dokumenterer, at adcitanten forud for den
22. juni 2011 var bekendt med et muligt krav mod de adciterede. dette understøtter tillige, at kravet mod de adciterede var forældet på tidspunktet, hvor stævningen blev udtaget. indholdet af salgsopstillingen fremlagt som bilag adc 2 ændrer ikke herpå." rettens begrundelse og afgørelse det lægges som ubestridt til grund, at a og b i forbindelse med ansøgning om tilladelse til at flytte en trappe til ejendommens
23. etage af københavns kommune i brev af
24. marts 2011 fik oplyst, at denne etage ikke var godkendt til beboelse. det lægges herunder til grund, at a og b i brev af
25. juni 2011 over for c og d varslede et erstatningskrav. efter det foreliggende har a og b i marts 2011 været klar over, at der kunne være et krav mod c og d i anledning af, at det areal, der var anerkendt til beboelse var mindre end det areal, der fremgik af den salgsopstilling, som de før handlens indgåelse havde fået af c og d. a og b var endvidere på samme tidspunkt i besiddelse af alt det materiale, som de nu støtter deres krav på. under de omstændigheder er forældelsesfristen ikke suspenderet, og denne skal derfor regnes fra marts
26. da stævning i sagen først er indleveret den
27. december 2014, er a og bs krav forældet, og c og d frifindes derfor. efter sagens udfald skal a og b betale sagens omkostninger til c og d. omkostningerne fastsættes efter sagens værdi og omfang til 75.000 kr. inklusive moms, svarende til den midterste del af omkostninger i intervallet mellem 500.001 og 1.000.000 kr. i de vejledende takster, som retten ikke har fundet anledning til at fravige. thi kendes for ret: c og d frifindes. a og b skal til c og d inden 14 dage betale sagens omkostninger med 75.000 kr. sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.