højesterets dom afsagt torsdag den 5. september 2013 sag 189/2011 (1. afdeling) a/b klodsen (advokat niels hupfeld) mod a (advokat janus fürst, beskikket) i tidligere instans er afsagt dom af østre la

oliver talevski. påstande appellanten, a/b klodsen, har gentaget sine påstande. indstævnte, a, har påstået stadfæstelse. anbringender a/b klodsen har supplerende anført, at a/b klodsen

a indgik en aftale om udførelse af de forbedringer, der har begrundet den varslede lejeforhøjelse,

at der ikke er nogen sammen- hæng mellem istandsættelsesarbejderne i de enkelte lejemål, herunder mellem istandsættel- serne af as

bs badeværelser. a har supplerende anført, at der ikke blev indgået en aftale om forbedring af det lejede. retsgrundlaget i lejelovens § 47, stk. 1,

§ 58, stk.

1, hedder det bl.a.: - 2 - Ӥ

1. er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagttagelse af § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. ... … §
2. har udlejeren under iagttagelse af § 66 forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. … …” i lejelovens § 66, stk. 1, hedder det: ”§
3. udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, a) fremsætte krav om lejeforhøjelse efter § 47 i beboelseslejemål, b) iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse for beboelseslejemålene.” udtrykket ”under iagttagelse af § 66” i lejelovens § 47, stk. 1,

§ 58, stk.

1, blev indsat ved lov nr. 609 af 21. december 1983. ved samme lov fik § 66, stk. 1, den ovenfor citerede ord- lyd. inden lovændringen i 1983 havde lejelovens § 66, stk. 1, følgende ordlyd: ”§ 66. udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig,

1. a)fremsætte krav om lejeforhøjelse efter § 47,
2. b)iværksætte væsentlige forbedringer,
3. c)fremsætte krav om lejeforhøjelse for forbedringer efter § 59,
4. d)opsige lejere.” udtrykket ”under iagttagelse af § 66” i den gældende lejelovs § 47, stk. 1,

§ 58, stk.

1, hid- rører fra § 1, nr. 5

7, i boligministerens forslag til ændring af lejeloven, jf. lovforslag l 9, folketingstidende 1983-84,

1. samling, tillæg a, sp.
2. i lovforslagets § 1, nr. 12, foreslog boligministeren endvidere, at ordet ”væsentlige” i dagældende lejelovs § 66, stk. 1, litra b, udgik,

at dagældende lejelovs § 66, stk. 1, litra c

d, blev ophævet. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget hedder det bl.a., jf. sp. 149: ”herudover foreslås beboerrepræsentanternes stilling,

så i kommuner uden huslejere- gulering, styrket. i teorien har det været diskuteret, hvilke retsvirkninger det har, at en udlejer ikke iagttager bestemmelsen i lovens § 66 om at rådføre sig med beboerrepræ- - 3 - sentanterne, før visse foranstaltninger iværksættes. det foreslås derfor, at overholdelsen af reglen i § 66 gøres til en betingelse for bl.a. gennemførelse af lejeforhøjelser, herun- der lejeforhøjelser for forbedringer.” i de specielle bemærkninger til lovforslagets § 1, nr. 5, 7

12, hedder det bl.a., jf. sp. 151 f.: ”til nr. 5, 7

12 som nævnt i de almindelige bemærkninger tilsigter forslaget at knytte retsvirkninger til udlejeres manglende overholdelse af reglen i lovens § 66. ifølge denne bestemmelse kan udlejer ikke, forinden beboerrepræsentanterne har haft 3 uger til at ytre sig, fremsætte krav om lejeforhøjelse, iværksætte væsentlige forbedringer samt fremsætte krav om le- jeforhøjelse som følge af forbedringer. i bestemmelsen er der ikke anført konsekvenser af, at bestemmelsen ikke overholdes. efter forslaget vil en udlejer, der ikke har drøftet spørgsmålet om lejeforhøjelse

i- værksættelse af forbedringer, være afskåret fra at kræve en lejeforhøjelse. således må en udlejer, der udfører forbedringer, som ikke har været forelagt beboerrepræsentanter- ne, selv afholde udgiften til forbedringen. endvidere foreslås væsentlighedskriteriet i § 66 afskaffet på grund af den fortolknings- tvivl, som dette kriterium kan medføre. den gældende bestemmelse i § 66, stk. 1 d, vedrørende opsigelse af lejere foreslås op- hævet, idet opsigelsesbestemmelserne må anses for at give lejerne tilstrækkelig beskyt- telse.” under folketingets behandling af lovforslaget fremsatte boligministeren et ændringsforslag, hvorefter lejelovens § 66, stk. 1, fik en udformning, der svarer til den nugældende. om bag- grunden for ændringsforslaget hedder det bl.a., jf. lovforslag l 9, folketingstidende 1983-84, 1. samling, tillæg b, sp. 132: ”det foreslås, at udlejeren fritages for efter lejelovens § 66 at høre beboerrepræsentan- terne ved varsling af lejeforhøjelser

iværksættelse af forbedringer for erhvervsleje- mål. baggrunden herfor er, at de hensyn, der ligger bag bestemmelsen, ikke i samme grad gør sig gældende for disse lejemål.” højesterets begrundelse

resultat problemstilling mv. a/b klodsen varslede ved brev af

1. juli 2008 lejeforhøjelse med henvisning til en forestå- ende renovering af badeværelset i as lejlighed, som efter a/b klodsens opfattelse ville for- bedre lejemålet. lejeforhøjelsen skulle træde i kraft den
2. november
3. - 4 - af de grunde, landsretten har anført, tiltræder højesteret, at det ikke er godtgjort, at a/b klodsen

a indgik aftale om udførelsen af forbedringer i badeværelset. som anført af landsretten var der etableret en beboerrepræsentation i ejendommen,

det er ubestridt, at beboerrepræsentationen ikke blev underrettet, inden renoveringen af badeværelset blev iværksat. spørgsmålet er herefter, om a/b klodsen efter lejelovens § 66, stk. 1, litra b, var forpligtet til at underrette beboerrepræsentationen, inden renoveringen af badeværelset blev iværksat. i be- kræftende fald er spørgsmålet, om undladelsen heraf medfører, at varslingen af lejeforhøjelsen er ugyldig. høring af beboerrepræsentationen efter lejelovens § 66, stk. 1, litra b, kan udlejeren ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, ”iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse for beboelseslejemålene”. bestemmelsen fik sin nuværende formulering ved en lovændring i 1983. anvendelsen af udtrykket ”beboelseslejemålene” har efter forarbejderne til formål at markere, at bestemmelsen ikke skal finde anvendelse på erhvervslejemål. der er ikke i forarbejderne holdepunkter for at antage, at det ved anvendelse af udtrykket ”beboelses- lejemålene” var tilsigtet, at bestemmelsen kun skal anvendes, når forbedringerne omfatter mere end ét lejemål. en sådan fortolkning vil da

så være i strid med bestemmelsens formål, som er at give beboerrepræsentationen mulighed for at påvirke udlejerens beslutninger om iværksættelse af forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse. højesteret finder på denne baggrund, at lejelovens § 66, stk. 1, litra b, må forstås således, at udlejerens forpligtelse til at underrette beboerrepræsentationen gælder, selv om de forbed- ringer, der vil medføre lejeforhøjelse, alene omfatter et enkelt lejemål. a/b klodsen skulle herefter have hørt beboerrepræsentationen, inden renoveringen af ba- deværelset i as lejlighed blev iværksat. - 5 - retsvirkningen af manglende høring af beboerrepræsentationen ved den ovennævnte lovændring i 1983 blev tillige bl.a. lejelovens § 58, stk. 1, ændret, såle- des at en forbedring for at kunne medføre lejeforhøjelse med et beløb, der modsvarer det leje- des værdi, skal være sket ”under iagttagelse af lejelovens § 66”. det fremgår af forarbejderne til lovændringen, at formålet med udtrykket ”under iagttagelse af lejelovens § 66” er at mar- kere, at manglende overholdelse af lejelovens § 66, stk. 1, har den retsvirkning, at udlejer er afskåret fra at kræve lejeforhøjelse. højesteret finder på denne baggrund, at a/b klodsens manglende iagttagelse af lejelovens § 66, stk. 1, litra b, medfører, at varslingen af lejeforhøjelsen ved brevet af 10. juli 2008 er ugyldig. konklusion højesteret stadfæster herefter dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal a/b klodsen betale 30.000 kr. til statskassen. de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse

forrentes efter rentelovens § 8 a.