højesterets dom

højesterets dom afsagt fredag den

1. august 2010 sag 392/2007 (
2. afdeling) torben degn-hansen (advokat carl-johan howitz) mod jørgen stephensen (advokat flemming kragh hansen, beskikket) i tidligere instans er afsagt dom af østre landsrets
3. afdeling den
4. august
5. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: torben melchior, peter blok, lene pagter kristensen, poul dahl jensen og henrik waaben. påstande appellanten, torben degn-hansen, har nedlagt følgende påstande: principal påstand: handelen i det betingede skøde af
6. marts 2005 anses for ophævet med brev af
7. novem- ber 2006 og brev af
8. november 2006, idet indstævnte, jørgen stephensen, ikke har opfyldt betingelserne i det betingede skøde, og ejendommen (ejerlejlighed nr. 1), matr. nr. 1 k borup by, gørløse, kan således ikke udstykkes yderligere. idet jørgen stephensens beboelse er ulovlig, skal han fraflytte ejendommen inden en af højesteret fastsat frist, dog ikke længere end 3 måneder fra endelig domsafsigelse, samt betale 136.247,08 kr., opgjort pr.
9. april 2007, hvortil kommer påkravsgebyr på 2.211,65 kr. og procesrente af de for sent erlagte beløb fra forfaldstidspunktet til betaling sker. selvstændig påstand: - 2 - jørgen stephensen skal endvidere betale yderligere forfalden leje/pligtig pengeydelse med 6.193,09 kr. pr. måned fra den
10. april 2007 med procesrente indtil endelig fraflytning. den deponerede del af købesummen, 880.000 kr., frigives med deponeringsrenter til jørgen stephensen, dog modregnes jørgen stephensens gæld til torben degn-hansen opgjort pr. fraflytningsdagen. herudover skal jørgen stephensen aflyse stævningen samt aflyse det betingede skøde af
11. marts 2005 samt de betingede pantebreve. jørgen stephensens beboelse er yderligere ophævet på grund af konstaterede ulovlige el-in- stallationer, som han har installeret. han skal også af denne grund fraflytte ejendommen samt betale skyldige pengeydelser som ovenfor anført med procesrente. torben degn-hansen skal tillægges omkostninger for landsretten. subsidiær påstand: såfremt højesteret måtte acceptere landsrettens dom, ændres dommen derhen, at fællesarea- lerne ikke er omfattet af handelen, idet dette, som erkendt mellem parterne, ligger uden for den reelle aftale. endvidere skal jørgen stephensen betale sin forholdsmæssige andel af fæl- lesudgifterne opgjort i henhold til et ejerforeningsregnskab. mere subsidiær påstand: såfremt højesteret måtte finde, at aftalen omfatter fællesarealerne, skal jørgen stephensen betale sin forholdsmæssige andel af fællesudgifterne opgjort i henhold til et ejerforenings- regnskab. jørgen stephensen har over for torben degn-hansens påstande påstået frifindelse. jørgen stephensen har i øvrigt nedlagt følgende påstande: principalt: - 3 - mod jørgen stephensens fraflytning fra lejligheden inden 3 måneder fra højesterets dom, mod aflysning af det betingede skøde og aflysning af landsretsstævningen og mod frigivelse af den deponerede købesum i henhold til det betingede skøde til torben degn-hansen med vedhængende renter skal torben degn-hansen betale i alt 3.450.000 kr., subsidiært et mindre beløb, dog ikke under 2.500.000 kr., med procesrente af 1.100.000 kr. fra overtagelsesdagen den
12. marts 2005 og af restbeløbet fra påstandens nedlæggelse for højesteret den
13. septem- ber
14. subsidiær påstand: torben degn-hansen skal give endeligt skøde til jørgen stephensen på ejerlejlighed nr. 3 af matr.nr. 1 k borup by, gørløse, beliggende fruervadvej 12, 3320 skævinge, på vilkår som angivet i betinget skøde tinglyst den
15. august
16. torben degn-hansen skal endvidere anerkende, at jørgen stephensen er berettiget til at lade en landinspektør foretage følgende arbejde for torben degn-hansens regning med henblik på at færdiggøre udstykningssagen: udfærdige sædvanlige tegningsbilag, udfærdige sædvanlig arealberegning, attestere kvalitetskravene, jf. ejerlejlighedslovens § 10 litra a) – e), samt udfærdige sædvanlig ejerlejlighedsfortegnelse på grundlag af dels den tinglyste anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder, ejerlejlighed 1 og 2, der er udfærdiget af torben degn-hansen og dennes daværende hustru den
17. juli 2004, tiltrådt af landinspektøren den
18. juni 2004, samt tiltrådt af kommunen den
19. november 2004, dels de arealangivelser og angivelser af fællesarealer mv., der er anført i dokumentet ”påteg- ning af anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder” i forbindelse med opdelingen af ejerlejlighed nr. 1 i ejerlejlighed 1 og 3, dateret den
20. juli 2005, og tiltrådt af skævinge kommune den
21. september 2005, - 4 - alt med de mindre korrektioner i påstanden højesteret måtte finde nødvendige. mere subsidiært: stadfæstelse. over for jørgen stephensens påstande har torben degn-hansen påstået frifindelse. anbringender jørgen stephensen har til støtte for sin nye principale betalingspåstand anført, at torben degn-hansen og hans nu fraskilte ægtefælle, karen inge degn-hansen, også efter, at østre landsret den
22. maj 2007 fremkom med en tilkendegivelse om sagens udfald, og efter lands- rettens dom af
23. august 2007, har gjort alt, hvad der står i deres magt for at forhindre, at han kan få endeligt skøde på ejerlejligheden. på baggrund af en henvendelse til hillerød kom- mune den
24. juni 2007 fra torben degn-hansens advokat tilbagekaldte kommunen den
25. juli 2007 skævinge kommunes erklæring af
26. september 2005 (i dommen angivet som
27. september 2005) vedrørende ”anmeldelse og fortegnelse over ejerlejligheder”. endvidere anmodede torben degn-hansens advokat den
28. juli 2007 tinglysningsdommeren i hillerød om at aflyse det betingede skøde af
29. marts
30. aflysning af det betingede skøde fandt herefter sted den
31. juli 2007, hvilket dog efterfølgende blev omgjort af østre landsret ved kendelse af
32. august
33. endelig har der siden september 2009 verseret en sag i hillerød kommune vedrørende jørgen stephensens ret til at være bopælsregistreret på ejendommen. denne sag er rejst af karen inge degn-hansen, som ved henvendelse til kommunen har for- søgt at få denne til at træffe afgørelse om, at han uberettiget er bopælsregistreret på ejendom- men. disse begivenheder viser, at der tilsyneladende ikke er grænser for, hvad torben degn- hansen og hans tidligere ægtefælle vil gøre for at umuliggøre eller i hvert fald besværliggøre den udstykningsproces, som er nødvendig, for at han kan få endeligt skøde. til støtte for den beløbsmæssige opgørelse af betalingspåstanden har jørgen stephensen hen- vist til den ejendomsmæglervurdering af
34. december 2007, som torben degn-hansen selv har tilvejebragt. hans principale påstand skal i forhold til hans subsidiære påstande forstås således, at han vil foretrække at få medhold i den principale påstand, hvis han får medhold for et beløb på - 5 - mindst 2.500.000 kr. han mener ikke, at torben degn-hansen har krav på leje for tiden efter den
35. marts 2005, jf. nedenfor, men hvis højesteret måtte mene noget andet, er han indfor- stået med, at et beløb herfor kan fragå i hans krav på betaling af mindst 2.500.000 kr. jørgen stephensen har til støtte for sin frifindelsespåstand over for torben degn-hansens påstand om betaling af leje anført, at han i tiden efter
36. marts 2005 har betalt ydelser på sit realkreditlån og derfor ikke bør pålægges også at betale leje. torben degn-hansen har navnlig anført, at det var jørgen stephensens egen skyld, at hande- len ikke blev gennemført, idet han undlod at udnytte byggetilladelsen. i sommeren 2007 var byggetilladelsen bortfaldet, og det var herefter ikke muligt at gennemføre handelen. det var derfor naturligt og ikke uberettiget at rette henvendelse til kommunen om tilbagekaldelse af udstykningssagen og til tinglysningsdommeren om aflysning af det betingede skøde. sagen om jørgens stephensens folkeregisterforhold er rejst af hans daværende ægtefælle, og han har intet med den at gøre. med hensyn til den beløbsmæssige opgørelse af jørgen stephensens principale påstand har torben degn-hansen bestridt, at der kan tages udgangspunkt i vurderingen fra ejendoms- mægleren. der er tale om en retningsgivende udtalelse fra december 2005, og den forudsæt- ter, at der er tale om en udstykket og istandsat ejerlejlighed, hvilket ikke er tilfældet. jørgen stephensen har tidligere bestridt, at den kan lægges til grund, og han har trods opfordring hertil ikke taget skridt til afholdelse af syn og skøn. supplerende sagsfremstilling i ejendomsmægler peter reinholdts erklæring af
37. december 2005 hedder det bl.a.: ”retningsgivende udtalelse – matr. nr. 1 k borup by, gørløse. de har anmodet os fremkomme med en retningsgivende udtalelse om; den aktuelle markedsværdi af en 177 kvm stor ejerlejlighed beliggende i ejen- dommens
38. sal samt om prisudviklingen for tofamilieshuse og dobbelthuse siden 2001, og den skønnede værdi af et grundstykke på ca. 5.000 kvm beliggende i tilslutning til den vurderede ejendom. … - 6 - ejendommen er besigtiget den
39. november 2005 hvor torben degn-hansen fremviste ejendommen og besvarede de stillede spørgsmål. ejendommen skal summarisk beskrives således: matr. nr. 1 k borup by, gørløse ejendomsværdi 2004 2.600.000 kr. heraf grundværdi 539.900 kr. grundareal 8.700 kvm. samlet boligareal, jvf. bbr 769 kvm. ifølge den fremlagte ejerlejlighedsfortegnelse bliver ejendommen opdelt i 3 ejerlejlig- heder på hhv. 328 kvm, 177 kvm, og 144 kvm. herudover disponerer ejerforeningens medlemmer over 267 kvm. fællesrum. de har bedt os besvare følgende spørgsmål:
40. ”hvad er den aktuelle markedsværdi af ejerlejligheden på 177 kvm. med de til stampar- cellen hørende fællesfaciliteter og grundareal” besvarelse: henset til ejendommens stand og beliggenhed, herunder de store fællesarealer og her- lighedsværdier der er knyttet til stedet, vil vi ansætte værdien af den udstykkede ejerlej- lighed til kontant kr. 3.450.000 skriver kroner tremillionerfirehundredeogfemtitusinde værdiansættelse bygger på den forudsætning at ejerlejligheden fremstår nyistandsat med maling, gulve m.v.
41. ”hvordan har prisudviklingen været i perioden medio 2001 til ultimo 2005 for den vur- derede ejendom” besvarelse: det statistiske materiale for ejerlejligheder beliggende i skævinge er ”ikke eksiste- rende” og jeg har derfor taget udgangspunkt i toldskats statistik for ”udviklingen i kontantpriser for tofamilie- og dobbelthuse kommunegruppe 1+2+3” (tabel vedlægges). prisudviklingen siden primo 2001 og frem til ultimo 2004 har været på ca. 38%, hertil skal lægges prisudviklingen i 2005 som skønsmæssigt er på 9%, eller i alt ca. 47%.” forklaringer - 7 - til brug for højesteret er der afgivet forklaringer af ole stilling og lone henriksen, der begge er ansat i hillerød kommune, samt supplerende forklaring af landsinspektør erik jen- sen. højesterets begrundelse og resultat af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder højesteret, at det betingede skøde af
42. marts 2005 må forstås således, at jørgen stephensen også fik andel i ejendommens grund og fællesarealer i øvrigt, og at det alene skyldes torben degn-hansens forhold, at det betingede skøde ikke blev afløst af et endeligt skøde. jørgen stephensen påstod den
43. september 2007 i sit svarskrift for højesteret som sin mere subsidiære påstand erstatning mod fraflytning af ejendommen. denne påstand, som må anses for en påstand om ophævelse og erstatning, og som højesteret mod torben degn-hansens protest tillod fremsat, blev imidlertid først i et processkrift af
44. oktober 2008 ændret til jør- gen stephensens principale påstand. højesteret finder, at jørgen stephensen på denne bag- grund først kan anses for at have ophævet købsaftalen den
45. oktober
46. højesteret finder, at torben degn-hansen ved at nægte at vedstå handelen har gjort sig skyl- dig i grov og væsentlig misligholdelse. endvidere lægger højesteret efter bevisførelsen til grund, at torben degn-hansen og dennes daværende ægtefælle også i tiden efter landsrettens afgørelse i sagen har søgt at forhindre en gennemførelse af ejendomsoverdragelsen i overens- stemmelse med det betingede skøde. på denne baggrund finder højesteret, at jørgen stephen- sen den
47. oktober 2008 – uanset at han hidtil havde fastholdt købet – var berettiget til i ste- det at hæve aftalen og kræve erstatning. højesteret finder, at der ved erstatningsfastsættelsen skal tages udgangspunkt i ejerlejlighe- dens værdi på ophævelsestidspunktet i oktober
48. i den retningsgivende udtalelse af
49. december 2005 fra ejendomsmægler peter reinholdt blev ejerlejlighedens handelsværdi på daværende tidspunkt ansat til 3.450.000 kr. denne vurdering, der er ensidigt indhentet af tor- ben degn-hansen, er i sig selv behæftet med en vis usikkerhed, hvortil kommer, at der også må tages hensyn til det almindelige prisfald på fast ejendom i tiden frem til oktober
50. det må endvidere tages i betragtning, at det ved vurderingen var forudsat, at ejerlejligheden var udstykket og nyistandsat. - 8 - ved erstatningsopgørelsen må der tillige tages hensyn til, at jørgen stephensen og hans fami- lie uden at betale for brugsretten har boet i lejligheden efter ophævelsen i oktober
51. her- til kommer, at jørgen stephensen i perioden frem til ophævelsen udover varme alene har be- talt fællesudgifter med ca. 930 kr. om måneden, hvilket ikke kan antages at have været til- strækkeligt til at dække lejlighedens andel af fællesudgifterne. på den anførte baggrund finder højesteret, at det beløb, som torben degn-hansen skal betale til jørgen stephensen på de vilkår, der fremgår af jørgen stephensens principale påstand, her- under frigivelse af det deponerede beløb på 880.000 kr. til torben degn-hansen, skønsmæs- sigt kan fastsættes til 2.500.000 kr. med procesrente fra den
52. oktober
53. i dette omfang tager højesteret jørgen stephensens principale påstand til følge. det følger af det anførte, at jørgen stephensen frifindes for torben degn-hansens påstande i det omfang, der ikke er taget hensyn hertil ved erstatningsopgørelsen i henhold til jørgen ste- phensens påstand. ud over sagens værdi er der ved fastsættelse af sagsomkostninger taget hensyn til det betyde- lige arbejde, som sagen har påført modparten. thi kendes for ret: mod jørgen stephensens fraflytning fra lejligheden inden 3 måneder fra højesterets dom, mod jørgen stephensens aflysning af det betingede skøde og aflysning af landsretsstævnin- gen, og mod frigivelse af den deponerede købesum i henhold til det betingede skøde til tor- ben degn-hansen med vedhængende renter, skal torben degn-hansen til jørgen stephensen betale i alt 2.500.000 kr. med procesrente fra den
54. oktober
55. landsrettens sagsomkostningsafgørelse stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal torben degn-hansen betale 200.000 kr. til statskas- sen. - 9 - de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.