§ l , stk. 1-4, følgende anvendelsesområde: "l) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom , 2) erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom og 3) anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand vedrørende omsætning af fast ejendom. stk.
ikrafttræden er indbragt for retten, disciplinærnævnet for ejendomsmæglere eller klagenævnet for ejendomsformidling , efter de hidtil gældende regler . lov om formidling af fast ejendom m.v. finder anvendelse på l) erhvervsmæssig formid- l in g af salg af fast ejendom og 2) erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, jf. lo- vens § l , stk. l. af
forarbejder fremgår, at anvendelsesområdet hovedsageligt svarer til anvendel- sesområdet for lov om omsætning af fast ejendom. i forarbejderne (folketingstidende 2013-2014, tillæg a, lovforslag nr. 137) er således anf01i blandt andet: - 3 "almindelige bemærkninger 3. lovforslagets indhold 3.2.
anvendelsesområde lovforslagets hovedområde er som den gældende lov regulering af erhvervs- mæssig formidling af salg af fast ejendom (ejendomsformidling), jf. forslagets § l , stk. l , nr . l . i § l , stk. l , nr. 2, fastslås endvidere, at visse af lovforslagets bestemmelser også er gældende for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, således at forbrugerne sikres samme beslutningsgrundlag ved handel med en erhvervsdrivende som sælger, uanset om der medvirker en ejendoms- mægler.
kapitel 6 indeholder visse forbrugerbeskyttende bestemmelser , som gælder for enhver erhvervsdrivende, som yder rådgivning og bistand i for- bindelse med omsætning af fast ejendom. l forhold til den gældende lov foreslås
anvendelsesområde indskrænket, således at erhvervsmæssig formidling af køb af fast ejendom (køberformidling) ikke længere er omfattet udover bestemmelserne i forslagets kapitel 6. bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser til § 1 § l indeholder
anvendelsesområde, der hovedsageligt svarer til anven- delsesområdet for den gældende lov. l forhold til den gældende lov foreslås
anvendelsesområde indskrænket , således at erhvervsmæssig formidling af køb af fast ejendom (køberformidling) ikke længere er omfattet udover bestemmelserne i forslagets kapitel 6, jf. bemærkningerne til pkt. 3.2. ovenfor. uanset at køberformidling ikke længere falder ind under
hovedanvendelsesområde , vil ydelsen være omfattet af lovforslagets § l , stk. 4, om særlige rådgiverinteresser uanset hvem som foretager køberformidlingen. i det omfang lovforslagets bestemmelser finder anvendelse, regulerer loven som den gældende lov forholdet mellem en ejendomshandels parter, hvad in- formation i udbudsmateriale og købsaftale m.v. angår. bortset herfra regulerer lovforslaget som den gældende lov alene parternes forhold til de ejendoms- mæglere og rådgivere , som er involveret i handelsprocessen. parternes indbyr- des forhold er kun reguleret indirekte som en konsekvens af reguleringen af de professionelle medvirkendes forhold. efter forslagets stk. l , nr. l gælder loven for erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom, og bestemmelsen er ligesom den gældende lovs § 1, stk. l, nr . 2, udtryk for
primære anvendelsesområde, nemlig forbrugerrelateret er- hvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom. formidling af leje falder så- ledes udenfor lovforslagets område. under omsætning af fast ejendom falder i første række salg af et parcelhus, en (beboelses-)ejerlejlighed, andelsbolig, et sommerhus, et kolonihavehus og en parcel- eller sommerhusgrund. salg af timeshare omfattes, hvis der er tale om køb af en ejendomsret, men ikke hvis der er tale om erhvervelse af en lejeret overordnet set er ejendomsformidling en mellemmandsvirksomhed, hvor ejen- domsmæglerens primære pligt består i at bringe to parter sammen i en aftale om handel med fast ejendom. det vil altid bero på en konkret vurdering, hvor- vidt der er tale om formidling af salg af fast ejendom eller f.eks. blot anden er- hvervsmæssig rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom. samti- dig kan det i nogle tilfælde være relevant at afgrænse ejendomsformidling overfor mange af de boligportaler , som i dag tilbyder forskellige selv- salgskoncepter, og hvor der som udgangspunkt ikke er tale om formidling. til brug for vurderingen af, om der er tale om ejendomsformidling i
for- stand, kan følgende tre forhold tillægges - 4 afgørende vægt: for det første er det nødvendigt at se på ydelsens karakter. de ordinære formid- lingsopgaver er f.eks. værdiansættelse, udarbejdelse af salgsopstilling, udbud af ejendommen på markedet og fremvisninger, forhandlinger og udarbejdelse af købsaftale. visse ydelser må anses for at være så essentielle dele af et ejen- domsformidlingsopdrag , f.eks. udbud af en ejendom eller fremvisning heraf , at de i sig selv kan være afgørende for, om der er tale om formidling. det samme gør sig gældende med hensyn til forhandling med en køber om betingelserne for handlen . omvendt er der også visse opgaver, der isoleret set kan falde uden for ejendomsformidlingsbegrebet, herunder f.eks. besigtigelse og værdiansæt- telse. også det forhold, at man alene udarbejder en købsaftale på vegne af to parter, som allerede har fundet hinanden samt har aftalt pris og vilkår for handlen , vil heller ikke som udgangspunkt isoleret set betragtes som værende ejendomsformidl ing. for det andet kan man se på , om der ydes bistand med udarbejdelse af doku- menter eller foretages en selvstændig og aktiv bearbejdning af oplysninger med henblik på formidling, f.eks. ved udarbejdelse af salgsopstillinger og købsafta- ler. i sådanne tilfælde vil der som udgangspunkt være tale om ejendomsformid- ling i
forstand. for det tredje kan det være afgørende, om en forbruger kan få den opfattelse, at personen eller virksomheden optræder som mellemmand og dermed som for- midler af handlen. ved denne vurdering vil det kunne tillægges vægt, hvordan virksomheden eller personen betegner sig i annoncemateriale, på brevpapir m .v., f.eks. som ejendomsmæglervirksomhed. det vil altid bero på en konkret vurdering, om der er tale om formidling i lo- vens forstand. det er imidlertid tilstrækkeligt , at et af de ovenstående forhold er til stede, for at der er tale om formidling , hvorefter man skallevere de obligato- riske ydelser i forslagets § 38 og i øvrigt er underlagt de krav og pligter , der følger af lovforslaget og de i medfør heraf udstedte forskrifter. det bemærkes hertil , at man ikke kan komme uden om di sse krav og pligter ved at anføre, at man ikke er ejendomsmægler eller ejendomsformidler. efter forslagets stk. l, nr. 2, der svarer til den gældende lovs § 1, stk. l , nr. l , og stk. 4, gæ lder loven også for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejen- dom , når udbuddet og salget er erhvervsmæssigt, og aktiviteten er rettet mod forbrugere, f.eks. såkaldte projektsalg, hvor en erhvervsdrivende udbyder og sælger fast ejendom under opførelse direkte til forbrugere. udstykningsfirma- ers direkte salg af villagrunde, typehusfirmaers salg af grund med projekt eller hus etc. omfattes således af lovforslaget. herunder falder også det offentliges udbud , som kan sidest illes med erhvervsmæssigt udbud. en række bestemmel- ser i forsla gets kapitel 4 og 5 er ikke relevante i forhold til erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom. det følger således af forslagets stk. 2, at forsla- gets kapitel 4 og 5 ikke finder anvendelse, dog således at
bestemmelser om købers deponering, provision m.v., værdiansættelse, sælgers evt. økonomi- ske og personlige interesser, salgsopstilling, købsaftale, opdragets indhold og udførelse, standarddokumenter, forbrugsafhængige forhold, kontantpris og ud- bud m.v . og om finansieringsforslag også ska l opfyldes ved erhvervsmæssigt selvsalg, for at sikre forbrugerne samme beslutningsgrundlag , uanset om ejen- dommen erhverves med eller uden en ejendomsmægler." de dagældende regler om disciplinærnævnet for ejendomsmæglere fremgår af blandt an- det § 29 a i lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1717 af
bestemmelser er bøde og i særlige tilfælde frakendelse af retten til at være ejendomsmægler (sletning af ejendomsmæglerregistret). endvidere kan klage- nævnet for ejendomsformidling , som er et privat klagenævn oprettet efter for- brugerklageloven , afsige kendelser om erstatning til forbrugeren og fortabelse af salær for ejendomsmægleren. endelig har dansk ejendomsmæglerforening et etisk råd , der kan udtale kritik og pålægge sine medlemmer bøder. praksis i dag viser , at der ved domstolene gennemføres få straffesager vedrø- rende overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom. hvis en sag fører til domfældelse , er bøden normalt af begrænset størrelse. for at styrke overvågningen af ejendomsmæglermarkedet og sikre en effektiv håndhævelse af reglerne foreslås det, at der oprettes et disciplinærnævn, som skal behandle klager over ejendomsmæglere for overtrædelser af loven og til- sidesættelse af god ejendomsmæglerskik. et sådant nævn kendes allerede fra revisorområdet , hvor der er gode erfaringer med en hurtig sagsbehandling og sanktionering. det foreslås , at disciplinærnævnet skal have kompetence til at behandle sager vedrørende registrerede ejendomsmæglere. sager vedrørende overtrædelser begået af personer , der ikke er registrerede ejendomsmæglere, men som er om- fattet af loven (bl.a. rådgivere og udbydere), kan således ikke indbringes for di- sciplinærnævnet , men vil som hidtil skulle behandles ved domstolene . hvis der er tale om sager mod advokater vil sagen være omfattet af advokatnævnets kompetence. der tages med nærværende lovforslag alene stilling til , hvilket sanktionsniveau der skal være udgangspunktet ved disciplinærnævn ets afgørelse af sager mod - 6 ejendomsmæglere. lovforslaget omhandler således ikke spørgsmålet om , hvil- ket sanktionsniveau der bør gælde, når domstolene pådømmer sager om over- trædelse af lov om omsætning af fast ejendom. pådømmelse ved domstolene kan komme på tale både i de tilfælde, hvor overtrædelsen er begået af en , der ikke er registreret ejendomsmægler, og i de tilfælde, hvor sagen nok vedrører en registreret ejendomsmægler, men på grund af sagens karakter ikke behand- les i nævnets regi. dette kan f.eks. være tilfældet , hvis en sag har et sådant om- fang, at den skønnes bedre egnet til behandling ved domstolene, eller hvis sa- gen omfatter en række strafbare forhold, således at sagen som helhed , herunder også de dele, der omhandler lov om omsætning af fast ejendom, bør behandles og sanktioneres ved domstolene. det forudsættes imidlertid , at de hensyn , der ligger bag den foreslåede ordning på ejendomsmæglerområdet , herunder hensynet til at skærpe sanktionsniveauet med henblik på at sikre forbrugerbeskyttelsen , er elementer , der vil indgå i forbindelse med domstolenes fastlæggelse af sanktionsniveauet i sager om overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom. det behov for en markant sanktionering af de omhandlede lovovertrædelser, der ligger til grund for lovforslaget, bør således også indgå ved domstolenes strafudmåling. mærkbare sanktioner- også ved pådømmelse ved domstolene - kan således navnlig komme på tale , hvis der sker overtrædelse af bestemmelser , som sær- ligt har til formål at sikre beskyttelse af forbrugeren, eller ved særligt grove el- ler gentagne overtrædelser. af centrale bestemmelser i den forbindelse kan bl.a. nævnes
en rådgiver skal i dag oplyse om enhver særlig økonomisk eller personlig interesse i for- brugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom samt om, hvorvidt rådgiveren modtager provisio- ner, rabatter eller andet vederlag. oplysningspligten i§ 7 svarer til oplysnings- forpligtelsen for ejendomsformidlere efter
. en ejendomsformidlers overtrædelse af§ 16 vil kunne indbringes for disciplinærnævnet , mens en råd- givers overtrædelse af§ 7 vil kunne indbringes for domstolene.
indeholder endvidere de generelle krav , der skal være opfyldt for at kunne ud øve virksomhed som ejendomsformidler. blandt andet skal en ejen- domsformidler have en forsikring som sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav , en forbruger måtte få mod vedkommende i anledning af dennes virksomhed som ejendomsformidler. med lov nr. 605 af24. juni 2005 blev der åbnet mulighed for, at andre end ejendomsmæglere, advokater og visse finansielle virksomheder kan være ejere eller medejere af en ejendomsformidlingsvirksomhed. samtidig blev der indført krav om, at enhver ejendomsformidlingsvirksomhed skal have en virksomhedsforsikring svarende til den , som gælder for den enkelte ejendomsformidler. pligten til at tegne en virksomheds- forsikring gælder uanset , hvem der udgør den bagvedliggende ejerkreds eller virksomhedens ledelse. undlader virksomheden at opfylde forsikringskravet, vil ansvarlige ejere eller medlemmer af ledelsen , som ikke er registrerede ejendomsmæglere , ikke kunne indbringes for disciplinærnævnet , men for domstolene. bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser til§ 1 til nr. 14 klager til disciplinærnævnet skal vedrøre overtrædelse af den gældende lovgivning for ejendomsmæglere. disciplinærnævnet skal ved dets virksomhed medvirke til at fastlægge rammerne for god ejendomsmæglerskik. for at indbringe sager for nævnet , vil det efter stk. 3 være nødvendigt , at man indbringer en eller flere navngi vne ejendomsmæglere. det kan være en ansat ejendomsmægler i en - 7 ejendomsmæglervirksomhed, eller det kan være en ejer, en direktør, medlemmer af bestyrelsen , øvr ige ledelsesorganer eller den daglige leder af forretningsstedet, som er registrerede ejendomsmæglere, jf .
. disciplinæransvaret er som udgangspunkt personligt og påhviler den ejendomsmægler, der har udført - eller undladt at udføre- det arbejde, som mægleren er forpligtet til i henhold til loven , herunder god ejendomsmæglerskik. dette gælder, hvad enten arbejdet udøves i egen virksomhed eller som ansat, medlem af ledelsen eller daglig leder af forretningsstedet i en ejendomsmæglervirksomhed. en ejendomsmægler hæfter derfor som udgangspunkt ikke for fejl , som er begået af andre ejendomsmæglere, herunder den pågældendes medarbejdere , medmindre der foreligger særlige omstændigheder. sådanne særlige omstændigheder kan navnlig tænkes at foreligge, hvis en ejendomsmægler har over- draget en opgaves selvstændige løsning til en medarbejder , der ikke er i besiddelse af de herfor fornødne kvalifikationer , eller hvis en ejendomsmægler har forsømt sit ledelsesansvar i forbindelse med instruktion eller fornødent tilsyn med medarbejderens arbejde. et ansvar for andre ejendomsmæglere eller med- arbejdere vil således særligt kunne komme på tale overfor virksomhedens ledelse og den daglige leder af forretningsstedet l sådanne sager vil nævnet samtidig kunne tage stilling til ejendomsmæglervirksomhedens eventuelle medansvar, jf. stk. 4. nævnet skal ikke behandle klager over personer , som ikke er registrerede ejendomsmæglere, jf.
. om ejendomsmæglervirksom- hedens ansvar eller medansvar for ansatte ejendomsmæglere og andre medarbejdere henvises til bemærkningerne til stk. 4 nedenfor. stk. 4 beskriver muligheden for at indbringe ejendomsmæglervirksomheden selvstændigt som juridisk enhed for disciplinærnævnet en tilsvarende mulig- hed findes på advokatområdet og revisoromr ådet ... bestemmelsen har sammenhæng med stk. 3, hvorefter ejendomsmæglere, som er registreret i henhold til
, kan indbringes for disciplinærnævnet et selvstændigt ansvar eller medansvar for virksomheden kan bl.a. komme på tale i de tilfælde , hvor en ejendomsmægler har fulgt instrukser fra virksomheden, herunder fra ledelsen i virksomheden , som ikke er i overensstemmelse med loven , forskrifter udstedt i medfør af loven eller god ejendomsmæglerski k. endvidere kan et selvstændigt ansvar eller medansvar komme på tale, hvor virksomheden, ledelsen eller den daglige leder af forretningsstedet har tilsidesat sin ledelses- og tilsynspligt ved f.eks. at undlade at gribe ind overfor en ansats adfærd, som ikke er i overensstemmelse med loven , forskrifter eller god ejendomsmæglerskik. virksomhedens ansvar gælder også i relation til ansatte, som ikke er registrere- de ejendomsmæglere efter loven. bestemmelsen understreger hermed det ansvar, som den enkelte ejendomsmæglervirksomhed har i relation til om virksomheden , dens ledelse og dens medarbejdere overholder loven , forskrifter og god ejendomsmæglerskik. l det omfang en ejendomsmæglervirksomhed deltager i et kædesamarbejde med andre ejendomsmæglervirksomheder vil ejendomsmæglerkæden som sådan efter omstændighederne kunne indbringes for nævnet i det omfang kæden har et selvstændigt ansvar eller medansvar for den enkelte medlemsvirksomheds overtrædelse af loven , forskrifter eller god ejen- domsmæglerski k. det er ikke afgørende for ansvar efter bestemmelsen , at det er en ejendomsmægler, der udgør ejer- eller ledelseskredsen i ejendomsmæg- lervirksomheden . ansvaret gælder for virksomheden som sådan, uanset ejer- og ledelseskreds. det bemærkes i den forbindelse, at den seneste ændring af lov om omsætning af fast ejendom (l 156), som er gennemført ved lov nr. 605 af24. juni 2005, og som træder i kraft den l . juli 2006, har gjort det muligt for enhver at være ejer eller medejer af en ejendomsmæglervirksomhed. nævnet skal træffe afgørelse i sager, hvor en ejendomsmægler ved udøvelsen af sin virksomhed har tilsidesat sine pligter efter den gældende lovgivning. af- gørende er således, at ejendomsmægleren på forseelsestidspunktet er registreret i erhvervs- og selskabsstyrelsens ejendomsmæglerregister, jf.
- 8 det foreslås, at disciplinærnævnet for ejendomsmæglere skal kunne sanktione- re overtrædelser af lovgivningen hurtigt og effektivt i form af typisk betydelige bøder. sanktionerne skal have et tilstrækkeligt højt niveau til at have en præ- ventiv effekt. disciplinærsystemet er et offentligretligt system, der alene kan pålægge disciplinæransvar. ved disciplinæransvar forstås normalt det ansvar, som gælder for overtrædelse af de normer , der findes på et fagområde. forud- sætningen herfor er, at ejendomsmægleren ved ud øve lsen af sin virksomhed som ejendomsformidler har tilsidesat de pligter , som stillingen medfører i henhold til loven , herunder overholdelse af god ejendomsmæglerski k. disciplinærnævnssager vil omhandle tilfælde, hvor en ejendomsmægler har til- sidesat de pligter , som ejendomsmægleren har i henhold til
regler eller regler fastsat i henhold hertil samt god ejendomsmæglerskik. det er en selv- stændig forsømmelse af pligterne ikke at føre tilsyn med medarbejdernes ar- bejde. det gælder særligt for virksomhedens ledelse og den ansvarlige leder af forretningsstedet. stk. 4 vedrører ejendomsmæglervirksomhedens ansvar. en ejendomsmægler- virksomhed kan være selvstændigt ansvarlig eller medansvarlig. l sidstnævnte tilfælde forudsætter en sanktion overfor virksomheden, at der er konstateret et ansvar hos den fysiske person . sanktion kan f.eks. komme på tale, når virk- somheden har opstillet interne retningslinjer for virksomhedens ansatte ejen- domsmæglere eller afgivet instrukser til de ansatte, både mæglere og øvrige an- satte, som strider m od god ejendomsmæglerskik og reglerne i lov om omsæt- ning af fast ejendom samt regler fastsat i medfør heraf. endvidere kan sanktio- nen komme på tale i tilfælde , hvor ejeren af virksomheden er vidende om, at de ansatte ikke følger god ejendomsmæglerskik, lovregler eller regler udstedt i medfør af loven." reglerne om disciplinærnævnet for ejendomsmæglere er med få justeringer videreført i lov om formidling af fast ejendom m .v. kapitel 7, herunder§
sondring mellem erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom , jf. § l , stk. l , nr. l , og erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom , jf.
§ l , stk. l , nr. 2, ville være uden reel betydning i de normalt forekommende situationer, hvor den erhvervsmæssige sælger af fast ejendom varetager de nævnte salgsopgaver på egne vegne. på denne baggrund finder landsretten , at selskabet x aps ikke kan siges at have formidlet køb og salg af fast ejendom som omhandlet i lov om omsætning af fast ejendom § l , stk. l , nr. 2, men må anses for at have foretaget erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom omfattet af lov om omsætning af fast ejendom § l, stk. l, nr. l. - 15 efter dagældende lov om omsætning af fast ejendom § 29 a, stk. 3, sammen holdt med § 29 a, stk. l , jf. § 25, behandler disciplinærnævnet klager over registrerede ejendomsmæglere. det fremgår af forarbejderne ti l loven, at sager vedrørende overtrædel se begået af personer, der ikke er registrerede ejendomsmæglere, m en som er omfattet af l oven, bl.a. rådgivere og udbydere, ikke kan indbringes for disciplinærnævnet efter
4, kan ejen- domsmæglervirksomheder indbringes for disciplinærnævnet, hvis der påhviler virksomhe- den et selv stændi gt ansvar eller medansvar for den ansatte ejendomsmægler. begrebet "ejendomsmæglervirksomhed " er ikke nærmere defineret i l oven, hvorimod
kapital 3 med titlen "ejendomsformidling" omhandler ejendomsformidlingsvirksomhed. det fremgår af l ovens § 9, at der ved ejendomsformidlingsvirksomhed er tale om et h verv som formidler mellem to parter , og at formidleren handler på vegne af en opdragsgiver. på denne baggrund , og da disciplinærnævnet så l edes ikke kunne behandle klager over per- soner, der ikke var registrerede ejendomsmæglere, men som foretog erhvervsmæssigt ud- bud eller erhvervsmæssig rådgivning og bistand omfattet af
§ l, stk. l , nr. l og nr. 3, savnes der de fornødne holdepunkter i loven for at antage, at disciplinærnævnets kompe- tence også omfattede virksomheder, der a l ene foretog erhvervsmæssigt udbud og sal g af fast ejendom, jf. l ovens § l , stk. l, nr. l. som følge af det anførte, og da der ikke foreli gger informationer om, at v irksomheden x aps i øvrigt sku ll e varetage ejendomsmægler- ell er ejend omsformid lingsvirksomhed, findes disciplinærnævnet for ejendomsmæglere ikke at have haft kompetence til at behandle klagen over x aps. herefter tager landsretten x aps' principale påstand til følge som nedenfor bestemt. disciplinærnævnet for ejendomsmæglere ska l efter sagens udfald betale sagsomkostninger for byret og l andsret til x aps med i alt 95.812,12 kr. beløbet omfatter, ud over 12.600 kr. ti l retsafgifter , 3.2 1 2, 12 kr. til dækning af udgifter, herunder til kørsel, til vidnet e og 80.000 kr. til udgifter til advokatbistand, idet l andsretten bemærker , at de to si dstnævnte beløb er fastsat eksk lu sive moms. ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og betydning. t h i k e n d e s f o r r e t: disciplinærnævnet for ejendomsmæglere skal anerkende , at disciplinærnævnets kendelse af l o. juni 2015 ophæves. i sagsomkostninger for begge retter skal disciplinærnævnet for ejendomsmæglere betale 95.812,12 kr. til x aps. det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.