østre landsret, subsidiært boligretten ved retten i nykøbing f. indstævnte, isenkræmmer lars bjørn hansen, har påstået stadfæstelse og har over for påstand 4 påstået frifindelse. anbringender ejendomsselskabet kirsten bang aps har for højesteret ikke gjort gældende, at aftalen om lejefastsættelse i lejekontrakten fra 2002 skal
sidesættes i medfør af erhvervslejelovens § 7, jf. aftalelovens § 36. den oprindelige lejekontrakt fra 1975 må anses for bortfaldet, og det er - 2 - alene den nye lejekontrakt, der er gældende. den oprindelige lejekontrakt med senere
læg kan heller ikke indgå som et fortolkningsbidrag
forståelsen af den nugældende kontrakt. det kan lægges
grund, at den nye lejekontrakt fra 2002 indeholder en pristalsregulerings- klausul, og at der ikke er taget forbehold for markedslejeregulering. det kan imidlertid ikke lægges
grund, at parterne har ønsket at afskære adgangen
markedslejeregulering. efter erhvervslejelovens § 13, jf. § 4, er det klare udgangspunkt, at parterne har adgang
markedslejeregulering, medmindre andet er aftalt. lovforslaget
erhvervslejelovens § 13 (folketingstidende 1999-2000,
læg a, lovforslag nr. l 33, s. 966) tager ikke eksplicit stil- ling
, hvad der skal
for at aftale sig ud af § 13, men må ud fra en formålsfortolkning for- stås sådan, at det positivt skal fremgå, hvis muligheden for markedslejeregulering skal afskæ- res. endvidere bruges her formuleringen ”fraskrive sig retten” i forbindelse med omtalen af muligheden for at fravige § 13, hvilket forudsætter, at parterne skal gøre noget positivt for at aftale sig ud af § 13. det fremgår også af forarbejderne
, at parterne hver for sig og gen- sidigt kan give afkald på regulering
markedsleje, hvilket med formuleringen ”give afkald” ligeledes signalerer en positiv stillingtagen. det er endvidere i strid med erhvervs- og byggestyrelsens tjekliste
erhvervslejekontrakter i § 13 at indfortolke et krav om, at der skal være et forbehold for markedslejeregulering i for- bindelse med en pristalsklausul. af tjeklisten fremgår det derimod, at ”hvis § 13 fraviges, bør dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl”. det må lægges
grund, at det aldrig har været berørt mellem lars hansen og den tidligere administrator, hvorvidt adgangen
markedslejeregulering skulle afskæres. der foreligger derfor ikke en viljeserklæring fra en af parterne, hvilket er en forudsætning for at afskære muligheden for markedslejeregulering. når der må anses at være en adgang
markedslejeregulering, er der ikke noget
hinder for, at højesteret tager stilling
spørgsmålet om lejeniveauet, jf. påstand 2 og 3. for det
fælde, at højesteret ikke tager stilling
påstand 2 og 3, bliver det relevant at tage stilling
spørgsmålet om hjemvisning. hjemvisning bør ske
landsretten, da spørgsmålet om leje- niveauet har været procederet i både byret og landsret. - 3 - isenkræmmer lars bjørn hansen har anført, at det ved fortolkning af kontrakten er vigtigt at have for øje, at udlejer i og med indføjelsen af en pristalsklausul træffer et valg mellem på den ene side regulering efter en aftalt klausul og på den anden side adgangen
at følge den al- mindelige prisudvikling i samfundet og regulere efter den aktuelle markedsleje. når en pris- talsklausul eller
svarende klausul er indføjet i en erhvervslejekontrakt, må udlejer antages at have fravalgt retten
markedslejeregulering. udlejer kunne have valgt at kombinere indeks- regulering med markedslejeregulering, men det skete ikke. der er heller ikke i forarbejderne holdepunkter for den fortolkning af erhvervslejelovens § 13, som ejendomsselskabet har gjort gældende. hvis denne ”formålsfortolkning” af lovmotiverne var rigtig, ville den være i strid med ordlyden af de pågældende lovbestemmelser. ejendomsselskabets synspunkt om, at lejekontrakten positivt ved siden af klare lejeaftaler om lejeregulering af anden art skal tage stilling
brugen af erhvervslejelovens § 13, vil næsten svare
at kræve ”udtrykkeligt frafald”, hvilket ville være en spejlvending af den tidligere gældende regel i erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4. det harmonerer ikke med, at alle bestræbelser forud for erhvervslejeloven gik i modsat retning, nemlig at fjerne tidligere gæl- dende formkrav. der er ikke i lejekontrakten henvist
erhvervs- og byggestyrelsens tjekliste, ligesom listen ikke er vedføjet kontrakten. denne liste er i øvrigt ikke en retskilde, men er udelukkende ment som en vejledning, og kan derfor ikke
lægges betydning. retsgrundlag erhvervslejelovens § 4 er sålydende: ”§
markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1,
markeds- lejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end mar- kedslejen. ved markedslejen forstås den leje…” i lovforslaget
erhvervslejeloven (folketingstidende 1999-2000,
læg a, lovforslag nr. l 33, s. 985, 986, 991, 994 og 995) hedder det bl.a.: ”lovforslagets opbygning forslaget indeholder generelt set en liberalisering af de gældende regler for erhvervs- lejemål. hvor det nugældende regelsæt er præget af mange lejerbeskyttelsesregler, fore- slås det, at der indføres en høj grad af aftalefrihed for parterne i lejeforholdet, dels for at markere, at der er tale om en aftale mellem to kyndige parter, dels for at
vejebringe et smidigere erhvervslejemarked. efter forslaget skal parterne derfor som overvejende ho- vedregel frit kunne indgå aftaler om lejeforholdets enkelte vilkår. på en række centrale områder i lejeforholdet om lejens størrelse og regulering, mangler ved det lejede, forbedringer, betaling for varme og vand og lejerens fraflytning supple- res aftalefriheden af deklaratoriske regler, dvs. regler, der finder anvendelse, medmindre parterne har aftalt andet. … lovforslagets hovedindhold lejens fastsættelse og regulering som anført ovenfor kan parterne ved aftalens indgåelse aftale den leje og de lejevilkår, som stemmer bedst med lejeforholdet. herudover indeholder forslaget regler om lejens størrelse og regulering, som finder an- vendelse, hvis parterne ikke har aftalt andet. …
… det har i praksis givet anledning
fortolkningsproblemer, at der efter lejelovens § 4, stk. 2, gælder en speciel regel om, at ændring af lejerens retsstilling
skade for lejeren i forhold
retsstillingen efter loven skal være udtrykkelig. det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling
en fravigel- se af lejelovgivningens regler, ikke medtages. herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret
fælde er aftalt en fravigelse. den foreslåede bestemmelse svarer
bl.a. købelovens, forsikringsaftalelovens og kommissionslovens bestemmelser. …
kapitel 3 kapitlet indeholder for det første bestemmelser om fastsættelse og regulering af lejens størrelse og for det andet bestemmelser om ændring af lejevilkår i lejeforholdet. - 5 - da det gennemgående træk i kapitlet er aftalefrihed, er der grundlæggende tale om de- klaratoriske bestemmelser, der altså kan fraviges ved parternes aftale. …
… ovennævnte bestemmelser foreslås erstattet af § 9 i nærværende forslag, hvorefter fast- sættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens senere regulering under lejemålets beståen overlades
parternes frie aftale. med forslaget overlades det
parterne frit at aftale begyndelseslejen, samt hvor ofte og hvordan lejen reguleres. … endelig skal forslaget ses i sammenhæng med, at der i § 13 foreslås en adgang for begge parter i lejeforholdet
at kunne kræve lejen reguleret, således at den svarer
markedslejen, dvs. den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det pågældende lejeforhold. bestemmelsen kan fraviges ved parternes aftale. parterne kan både hver for sig og gensidigt give afkald på regulering
markedslejen, og der stilles ikke særlige krav
en aftale herom. …
… § 13 kan fraviges ved aftale, hvilket indebærer, at parterne står frit med hensyn
at af- tale en regulering af lejen i lejeperioden. parterne kan eksempelvis både hver for sig og gensidigt uden særlige krav
aftalen derom fraskrive sig retten
at kræve lejen regu- leret
markedslejen. …” højesterets begrundelse og resultat ifølge erhvervslejelovens § 9, stk. 1, sker fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens ind- gåelse og lejens regulering i lejeperioden efter parternes aftale. ifølge § 13, stk. 1, 1. pkt., kan parterne i et erhvervslejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret
markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. den fravigelige bestemmelse i erhvervslejelovens § 13 om markedsregulering finder efter lovens § 4 anvendelse, medmindre andet er aftalt. i lejekontrakten, der blev indgået i august 2002 mellem den tidligere udlejer og isenkræmmer lars bjørn hansen, aftalte parterne en årlig regulering af lejen på grundlag af et nettopris- indeks. der er ikke holdepunkter for at forstå parternes aftale således, at der
lige skal kunne ske regulering af lejen
markedslejen efter erhvervslejelovens § 13. - 6 - højesteret stadfæster herefter dommen. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal ejendomsselskabet kirsten bang aps betale 50.000 kr.
isenkræmmer lars bjørn hansen. de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
AI-forklaring ud fra den officielle lovtekst. Vejledende, erstatter ikke juridisk rådgivning.