højesterets dom

højesterets dom afsagt torsdag den

1. november 2014 sag 131/2013 (
2. afdeling) a (advokat preben dickow, beskikket) mod b (advokat finn sandgaard) i tidligere instanser er afsagt dom af retten i glostrup den
3. juni 2012 og af østre landsrets
4. afdeling den
5. januar
6. i pådømmelsen har deltaget fem dommere: lene pagter kristensen, niels grubbe, poul dahl jensen, hanne schmidt og jan schans christensen. påstande appellanten, a, har påstået, at indstævnte, b, skal betale 175.000 kr. med tillæg af proces- rente fra sagens anlæg. b har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. supplerende sagsfremstilling sagen angår en 3½ værelses andelslejlighed beliggende centralt i københavn. i salgsaftalens bilag med specifikation af andelslejlighedens pris inklusive forbedringer hed- der det bl.a.: ”forbedringer i lejligheden: badeværelse, udført i 1995, samlet udgifter kr. 38.720,00 - 2 - nedskrivning over 30 år (afskrives med 1 % per år, dvs. 7 %) kr. 2.800,00 (der er lavet helt nyt badeværelse, støbt nyt gulv, da der ikke var lavet afløb eller andet i det rum førhen, opbygning af væg til soveværelset samt opsætning af fliser m.m.)” i skønserklæringen af
7. august 2011 anføres bl.a.: ”herefter blev de omhandlede forhold besigtiget. følgende kunne konstateres ved be- sigtigelsen: - væggene ved brusenichen i det omhandlede badeværelse er af mursten bortset fra vinduesbrystningen - fliser ligger løse og fugerne er revnede - gulvet er eftergiveligt ved betrædning - fliserne er lagt med mørtelpuder - der er vandtætning af gulvet med en løstliggende membran formentlig på bitumen basis - underlaget for gulvet er brædder.” det er i byrettens dom anført, at skønsmanden, erik brandt, i svaret på spørgsmål 6 i den sup- plerende skønserklæring af
8. oktober 2011 har anslået udbedringsudgifterne til den del af badeværelset, der angår ”flisearbejde vægge samt gulv (inkl. vådrumsmembran mindst på hele gulvet og nederste 100 mm af væggene)”, til 20.000 kr. beløbet skal rettelig være 35.000 kr., og besvarelsen af spørgsmål 6 skete i en supplerende skønserklæring af
9. marts
10. det er oplyst, at udbedring er gennemført i det væsentlige som foreslået af skønsmanden, og at omkostningerne har været på niveau med det, som skønsmanden har anslået i svaret på spørgsmål 6 i den supplerende skønserklæring af
11. marts
12. anbringender parterne er enige om, at spørgsmålene om forældelse, passivitet og erstatning er udgået af sagen, og at sagen for højesteret alene angår principperne for opgørelse af et afslag i købe- summen. a har anført bl.a., at et afslag i købesummen, der tilkommer en køber af en andel i en andels- boligforening som følge af en mangel ved en individuel forbedring, ikke er begrænset til det beløb, der er betalt for den pågældende forbedring. afslag i købesummen kan således gives i hele købesummen for andelen. - 3 - afslaget bør i den foreliggende sag svare til udbedringsudgifterne, dvs. 175.000 kr. inkl. moms, i overensstemmelse med skønsmandens supplerende erklæring af
13. marts 2012, svaret på spørgsmål
14. efter forbedringernes og manglernes karakter skal der ikke ske reduktion i udbedringsudgifterne efter principperne om ”nyt for gammelt” eller nytteværdi. i praksis handles andelsboliger ofte under maksimalprisen, og det kan være tilfældigt, om nedslag i forhold til maksimalprisen fradrages i de individuelle forbedringer eller i andelen i foreningens formue. hvis landsrettens dom står ved magt, kan sælgere være tilskyndet til at fradrage nedslaget i forbedringerne og sætte dem til 0 kr. b har anført bl.a., at et afslag i købesummen ikke kan overstige den pris, der er betalt for ba- deværelset, og som knytter sig til arbejde, der var mangelfuldt, dvs. 27.000 kr. ifølge skøns- mandens supplerende erklæring af
15. oktober 2011, svaret på spørgsmål
16. den normale antagelse er, at parterne i et køb ville have aftalt en lavere købesum i overens- stemmelse med udbedringsomkostningerne, såfremt de havde kendskab til, at der var væsent- lige mangler ved den købte genstand. i tilfælde som her, hvor andelsboligen er solgt under markedsprisen, fordi købesummen er maksimeret som følge af reglerne om maksimalpris, vil dette synspunkt ikke slå igennem. etablering af et nyt badeværelse i lejligheden er en forbedring af boligen, der berettiger til et tillæg i salgsprisen svarende til udbedringsomkostningerne. også af denne grund kan a ikke få godtgjort et beløb ud over 27.000 kr. højesterets begrundelse og resultat parterne er for højesteret enige om, at manglerne ved badeværelset i den andelsbolig, som b i 2002 solgte til a, er af en sådan karakter og omfang, at a har krav på afslag i købesummen. sagen angår herefter alene principperne for opgørelse af afslaget, herunder om afslag for mangler ved individuelle forbedringer kan overstige det beløb, køber har betalt for forbedrin- gerne. overdragelse af en andelsbolig indebærer en samlet overdragelse af medlemskabet i andels- boligforeningen med de elementer, medlemskabet indebærer, herunder andelen i foreningens - 4 - formue og brugsretten til en lejlighed med de individuelle forbedringer, tidligere brugere måtte have foretaget i lejligheden. højesteret finder, at det som udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis der efter købet viser sig mangler ved individuelle forbedringer af lejligheden. ved afgørelsen af, om køberen har krav på afslag i købesummen som følge af mangler, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til manglerne på handelstidspunktet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet samt manglernes beskaffenhed, jf. højeste- rets domme af
17. april 2004 (ufr 2004.1873) og
18. oktober 2012 (ufr 2013.140). afslaget foretages i den samlede købesum. det forhold, at købesummen efter andelsboliglo- vens regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i foreningsformuen og indi- viduelle forbedringer, ændrer ikke på, at et eventuelt afslag kan foretages i hele købesummen. efter andelsboliglovens maksimalprisregler skal der ved fastsættelsen af prisen på en andels- bolig tages højde for mangler, som er kendte på handelstidspunktet, herunder ved at prisen for mangelfulde forbedringer nedsættes eller bortfalder helt (den nedsatte maksimalpris for an- delsboligen). maksimalprisreglerne indebærer i almindelighed, at der handles til priser under markedsværdien. højesteret finder derfor, at hvis parterne uden kendskab til manglerne har handlet til maksimalprisen, er der en formodning for, at de med kendskab til manglerne ville have handlet til den nedsatte maksimalpris. a betalte i alt 245.919 kr. for andelsboligen. i dette beløb indgik forbedring i form af etable- ring af badeværelse med 35.920 kr. højesteret lægger til grund, at købesummen på 245.919 kr. var fastsat efter maksimalprisbestemmelserne i andelsboligloven, og at parterne således handlede til maksimalprisen. efter skønsmandens besvarelser af spørgsmål 5 og 6 og under afhjemlingen i byretten finder højesteret, at kun en del af forbedringsarbejderne vedrørende badeværelset var mangelfulde eller ville blive berørt af udbedringen, og at prisen for denne del udgjorde ca. to tredjedele. maksimalprisen for andelsboligen skulle med kendskab til manglerne have været nedsat i overensstemmelse hermed. - 5 - højesteret finder, at a ikke har afkræftet formodningen for, at parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til en således nedsat maksimalpris. herefter tager højesteret bs påstand om stadfæstelse af landsrettens dom til følge. højesteret bemærker, at selv om parterne ikke havde handlet andelsboligen til maksimalpri- sen, men til en lavere markedsværdi, skal afslaget ikke udmåles til et beløb svarende til de samlede udbedringsudgifter, som anslået af skønsmanden. udmålingen skal ske efter en samlet bedømmelse under hensyn til bl.a. følgende forhold: der skal i almindelighed ses bort fra udgifter til udbedring af skader på bygningsbestanddele, som det påhviler tredjemand at vedligeholde. endvidere skal udgifterne omregnes til prisniveauet på handelstidspunktet, og der skal tages hensyn til køberens nytte af forbedringen fra handelstidspunktet til udbedringen samt værdien af, at der ved udbedring sker udskiftning af gammelt med nyt. thi kendes for ret: landsrettens dom stadfæstes. i sagsomkostninger for højesteret skal statskassen betale 30.000 kr. til b. de idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af- sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.