afsagt den 26. juni 2012 i sag nr. bs 10c-677/2011:

dom afsagt den

1. juni 2012 i sag nr. bs 10c-677/2011: a mod b sagens baggrund og parternes påstande sagen, der er anlagt den
2. februar 2011, vedrører spørgsmålet om godtgørelse for mangler ved et badeværelse i en andelslejlighed. sagsøgeren, køberen a har påstået, at sagsøgte, sælgeren b, skal betale 175.000 kr. med tillæg af procesrente fra den
3. februar 2011 til betaling sker. b, har påstået frifindelse. oplysningerne i sagen b etablerede badeværelset i
4. arbejdet blev udført af en murer og efter regning. a købte lejligheden med overtagelse den
5. juni
6. b fraflyttede lejligheden den
7. maj
8. det fremgår af andelsbeviset, bilag 1, at andelsforeningens formand har tiltrådt salget ved påtegning af
9. august
10. det fremgår af aftale om salg af andel, bilag 2, at den indre værdi, andelsværdien var sat til 200.217 kr. hertil kom værdien af arbejde udført i lejlighedens gang, køkken og etablering af bad for i alt 45.702 kr. samlede udgifter til etablering af badeværelse udgjorde 38.720 kr., der med en nedskrivning over 30 år, på overdragelsestidspunktet var nedskrevet med 2.800 kr. samlet overdragelsessum var opgjort til 245.919 kr. b har i bilag a opfordret a til at fremlægge bilag, som angiveligt var vedlagt aftalen om salg, bilag
11. provokationen er ikke imødekommet. b havde ikke i sin ejer tid bemærket, at badeværelset var mangelfuldt. ved årsskiftet 2009 og 2010 fik a mistanke om, at der var noget galt med badeværelset. a kontaktede arkitekt svend peters, der den
12. februar 2010 undersøgte badeværelset og den
13. marts 2010 afgav en erklæring, bilag 3, hvorefter badeværelset var ulovligt og gulvkonstruktionen mangelfuld. a kontaktede b, der anerkendte, at gulvet var mangelfuldt. det blev aftalt, at de hver især skulle indhente tilbud på udbedring. a indhentede tilbud på murer- og vvs arbejde hos x på sammenlagt 122.250 kr. inkl. moms. b indhentede et tilbud hos en murer, y, på 14.000 kr. ekskl. moms, hvilket hun accepterede. a søgte og fik den
14. august 2010 tilladelse fra københavns kommune til at renovere wc-rum og installerede bad, jf. bilag
15. parterne havde en længere korrespondance i perioden
16. maj 2010 –
17. september 2010, hvorefter sagsøgte uden præjudice tilbød at lukke sagen mod betaling af 14.000 kr. + moms, hvorefter tilbuddet bortfaldt. parterne har indhentet syn og skøn. - 2 - af skønserklæring af
18. august 2011, udarbejdet af skønsmand erik brandt, bilag 8 fremgår: "... spørgsmål a
19. kan det konstateres, at alle fugerne i badeværelsets midterste område er mere eller mindre beskadiget. svar: ja, fugerne i badeværelsets midte er revnede/beskadiget.
20. kan der ved en undersøgelse af gulvet konstateres, at der er områder af gulvet, som er eftergivende ved belastning. svar: ja, der er områder af gulvet, som er eftergivende ved belastning.
21. kan det konstateres, at almindelig færdsel på gulvet skaber områder med nedbøjning af flisebelægningen. svar: ja, der sker nedbøjning ved almindelig færdsel på gulvet.
22. kan der konstateres løse gulvfliser. svar: ja, der kan konstateres løse gulvfliser.
23. kan det konstateres ved at optage løse gulvfliser, at der er en højde fra fugtmembran til overkanten af flise på 17 mm. svar: ja, der kan konstateres en højde fra underlaget/brædderne til overkanten af fliserne på ca. 17 mm.
24. kan det konstateres, at flisetykkelsen er 6 mm. svar: ja, flisetykkelsen er ca. 6 mm.
25. kan det konstateres, at fliseklæbemørtlen ikke er udlagt med tandspartel. svar: der er ikke anvendt fliseklæber, men mørtel.
26. kan det konstateres, at klæbemørtlen er udlagt som individuel pude af ca. 11 mm tykkelse under hver enkelt flise, således, at der efterlades områder uden klæbemørtel og også uden fugemørtel. svar: ja, mørtlen er udlagt som individuelle puder med en tykkelse på ca. 11 mm., hvorved der opstår områder uden mørtel/fugemørtel.
27. kan det konstateres, at der findes områder, hvor fliserne er uden understøttelse. svar: ja, der er områder, hvor fliserne er uden understøtning.
28. kan det ved destruktiv undersøgelse og ved borttagelse af stykker af vådrumsmembranen, konstateres, at der er tale om underlag af gulvbrædder. svar: ja, der er underlag af gulvbrædder. spørgsmål b efter at have besvaret ovenstående 10 spørgsmål, bedes skønsmanden oplyse om badeværelsets konstruktion kan antages at medføre risiko for vandindtrængning i gulv eller vægkonstruktionen, således, at der er fare for skade på de omkringliggende bygningsdele. svar: ja de konstaterede forhold medfører risiko for vandindtrængning og deraf følgende skader på omkringliggende bygningsdele. spørgsmål c såfremt det kan konstateres, at der er fare for skade, bedes skønsmanden oplyse, hvad årsagen hertil er. - 3 - svar: årsagen til risikoen for skader er, at den udførte konstruktion ikke vurderes at være vandtæt, hvorfor der er risiko for vandindtrængning, som kan medføre skimmelvækst, nedbrydning af organiske materialer samt skjolder på og opvældning af pudsede konstruktioner. spørgsmål d er der fare for skade, bedes syn- og skønsmanden oplyse, hvorledes faren for skade kan afhjælpes. risikoen for fare kan kun afhjælpes ved at udbedre badeværelset, så fugtfølsomme dele beskyttes effektivt. beskyttelsen skal ske iht. gældende regler, dvs. ved ændring af gulvet til en støbt konstruktion på den eksisterende dækkonstruktion og med vandtætningsmembran og ændring af den del af vægområdet, som ikke er af murværk eller letbeton, til en løsning udført iht. by og byg- anvisning 200, vådrum. spørgsmål e skønsmanden bedes oplyse, hvilke omkostninger inklusiv teknikerbistand, der er ved udbedring af konstaterede fejl og mangler ved badeværelset, således, at det fremtræder udført fagmæssigt korrekt. svar: udbedring som skitseret i svaret på spørgsmål d inkl. udbedring af loftskonstruktion hos underbo, anslås groft at andrage 85.000 kr. + moms. spørgsmål 1 skønsmanden bedes oplyse, om badeværelset efter skønsmandens opfattelse var lovligt og håndværksmæssig korrekt opført i
29. svar: nej, de konstaterede konstruktionsopbygninger var ikke i overensstemmelse med hverken gældende regler eller god håndværksskik ved opførelsen. spørgsmål 2 i det omfang skønsmanden besvarer spørgsmål 1 benægtende, anmodes skønsmanden om at præcisere, på hvilke punkter badeværelset ikke var lovligt opført og håndværksmæssigt korrekt. svar: på opførelsestidspunktet skulle gulvet og væggene iht. bygningsreglementet være udført så fugtfølsomme dele blev beskyttet, hvilket enten kunne ske ved at udføre badeværelset iht. sbi- anvisning 169, gulve og vægge i vådrum eller iht. en km-godkendelse af den pågældende konstruktion. de omhandlede konstruktioner er ikke i overensstemmelse med nogen af de 2 nævnte. spørgsmål 3 i fortsættelse af skønsmandens besvarelse af spørgsmål nr. 1, 4 og 9 anmodes skønsmanden om at oplyse, om forholdene må antages at have været til stede i maj
30. svar: ja. skønsmanden vurderer, at forholdene har været til stede i maj
31. der er indhentet supplerende skønserklæring af
32. september 2011, udarbejdet af skønsmand erik brandt, hvoraf fremgår: spørgsmål f skønsmanden bedes oplyse, hvordan beløbet 85.000 kr. + moms er sammensat. der ønskes en angivelse af prisfastsættelsen af de enkelte arbejder og ydelser, som er indgået i det beløb, som (groft) er angivet som den omkostning, der må imødeses for at bringe badeværelset i en sådan stand, at det fremtræder udført fagmæssigt korrekt. svar: som anført i svaret på spørgsmål d skal der ved udbedring ske ændring af gulvet til en støbt konstruktion med vandtætningsmembran på den eksisterende dækkonstruktion og ændring af den del af vægområdet, som ikke er af murværk eller letbeton, dvs. vinduesbrystningen. øvrige vægge er af uorganisk materiale og var derfor lovlige på udførelsestidspunktet; de behøver derfor ikke ændres. udbedringsudgifterne er sammensat som følger: - 4 - af- og genmontering af inventar: 3.000 kr. vvs arbejde (af- og genmontering af wc, håndvask, gulvafløb m.v.) 15.000 kr. borttagning og bortkørsel af nuværende gulvkonstruktion og vinduesbrystning samt en række fliser på vægge 15.000 kr. ny støbt gulvkonstruktion 15.000 kr. ændring af vinduesbrystning til uorganisk konstruktion, fx. gasbeton 2.000 kr. flisearbejde inkl. vådrumsmembran på hele gulvet og de nederste 100 mm af væggene samt vinduesbrystning 20.000 kr. udbedring af loft hos underbo samt reparation af malearbejde 7.000 kr. uforudsete udgifter 8.000 kr. i alt eksklusiv moms 85.000 kr. der er indhentet en yderligere supplerende skønserklæring af
33. oktober 2011, udarbejdet af skønsmand erik brandt, hvoraf fremgår: spørgsmål 4 skønsmanden bedes oplyse, om det eksisterende afløb kan genanvendes i forbindelse med den foreslåede reparation. svar: nej det er ikke muligt at genanvende det nuværende gulvafløb i forbindelse med udbedring, idet der med nugældende regler skal anvendes afløb beregnet til indstøbning og tilslutning af membran. spørgsmål 5 i underbilag til sagens bilag 2 er det anført, at det i 1995 kostede 38.720 kr. at etablere det nye badeværelse. udgiften vedrørte nyt støbt gulv, afløb, opbygning af væg til soveværelse samt opsætning af fliser m.m. skønsmanden anmodes om at anslå, hvor stor en del af disse udgifter, der vedrører arbejder som skønsmanden mener ikke har været udført håndværksmæssigt korrekt. svar det fremgår af underbilaget, hvad der mere specifikt er lavet af arbejder på væggene, så skønsmanden kan kun meget groft anslå, at ca. 2/3 af beløbet er medgået til udførelsen af gulvet og 1/3 til væggene. arbejderne på væggene er kun forkert udført i mindre omfang ved vinduesbrystningen. på baggrund heraf er det skønsmandens vurdering, at arbejder der ikke har været udført håndværksmæssigt korrekt har omfattet udgifter på ca. 27.000 kr. spørgsmål 6 skønsmanden bedes besigtige de beskadigede trækonstruktioner, herunder en bærende bjælke ind mod naboen og derefter oplyse, om de nyopdagede skader på trækonstruktionen er en integreret del af de skader, der allerede er konstateret under den afholdte tidligere skønsforretning. såfremt spørgsmålet besvares bekræftende, bedes skønsmanden beskrive skadernes omfang samt angive omkostningerne ved en udbedring. skønsmanden bedes oplyse, om de nyopdagede skader på træværket giver anledning til at revurdere afgivne erklæringer i sagen. svar: de nyopdagede skader vurderes at være en følge af det tidligere konstaterede fejlagtigt udførte gulv. skaderne omfatter hele gulvet og især den ene bærende træbjælke (på væggen mod naborum). - 5 - som følge af det nu konstaterede (nedbrudt bjælke og blændet dør hul i væg) ønsker skønsmanden at ændre besvarelsen af spørgsmål f, idet omkostningerne vurderes at blive væsentligt større end tidligere anslået. udbedringsudgifterne anslås herefter til følgende: af- og genmontering af inventar: 3.000 kr. vvs arbejde (af- og genmontering af wc, håndvask, gulvafløb m.v.) 15.000 kr. borttagning og bortkørsel af nuværende gulvkonstruktion og vinduesbrystning samt en række fliser på vægge 20.000 kr. udskiftning/forstærkning af bjælke og indskudsbrædder 20.000 kr. ny støbt gulvkonstruktion 15.000 kr. ændring af vinduesbrystning og blændet dør hul til lovlig konstruktion, fx. gasbeton 5.000 kr. flisearbejde vægge samt gulv (inkl. vådrumsmembran mindst på hele gulvet og nederste 100 mm af væggene) 20.000 kr. udbedring af loft hos underbo samt reparation af malearbejde 7.000 kr. bistand af rådgiver 10.000 kr. uforudsete udgifter 10.000 kr. i alt eksklusiv moms 140.000 kr. der er under sagen afgivet forklaring af parterne a og b. a har forklaret, at hun er landskabsarkitekt med en uddannelse indenfor design, hun er også keramiker. hun kender lidt til at pudse vægge. da hun købte lejligheden i 2002 kunne hun ikke se, at der var noget galt med badeværelset. der var ikke skimmel eller mørke pletter. der var ingen synlige tegn på, at badeværelset ikke var korrekt udført. der var ikke klager fra underboen over nedsivende vand. i slutningen af 2009 begyndte fugerne at krakelere og fliserne begyndte at give sig i forhold til hinanden. hun spurgte sine bekendte, om de havde hørt, at et gulv kunne revne. hun prøvede at løfte en flise og kunne se, mørtelen ligge inde på midten med et hulrum rundt omkring. der var noget galt. lige omkring årsskiftet kontaktede hun b og inviterede hende. a ville gerne høre, hvordan badeværelset var blevet lavet. der var smurt en gummimembran ud og fliserne var lagt ovenpå. gamle gulvbrædder giver sig. når man lægger et blødt materiale med et hårdt lag ovenpå. b havde ikke fået det godkendt af kommunen, det troede hun ikke, at man skulle, når bestyrelsen havde sagt god for projektet. de var enige om, at indhente nogen tilbud. i den første fase ville b godt være med til at få det sat i orden. a indhentede 2 tilbud på henholdsvis 122.000 kr. og 110.000 kr., tilbuddene var baseret på arkitektens rapport. hun har vist rapporten til b. a kan ikke sige, hvordan b kunne finde en person, som kunne gøre det for 15.000 kr. a spurgte den murer, som b havde fundet om vvs arbejder m.v. han, y, blev vakkelvorn og måtte spørge en anden, z. a var interesseret i at få et lovligt badeværelse. hun kunne derfor ikke godtage et tilbud på 15.000 kr. + moms. a rettede henvendelse til kommunen og tjekkede ejendommens papirer. der var godkendelse af andre badeværelser i bygningen men ikke i lejligheden på
34. sal til højre. i hendes lejlighed var alene flyttet en væg.. - 6 - a søgte kommunens om tilladelse til at renovere badeværelset og fik tilladelse den
35. august 2010, bilag
36. hvis man selv er med til at øve skade på bygningen, hæfter man. hun har ikke brugt afløbet, så længe hun ikke vidste, hvad der var sket. hun har badet i en balje og hældt vandet i toilettet. hun var ikke opmærksom på, at afløbet ved vasken heller ikke var tæt. hun havde fokus på brusenichen. det er en konstruktionsskade og ikke en pludselig opstået skade, som kunne være dækket af en forsikring. det nye badeværelse er næsten færdigt. forespurgt af advokat finn sandgaard, forklarede a, at hendes pap mor og bs mor kender hinanden. det var svært at finde en andelslejlighed på det tidspunkt, hvor hun var interesseret i at købe. hun var glad, da hun fandt denne. foreholdt bilag 2, forbedringer af lejligheden, ”bilag vedlagt”, forklarede hun, at hun ikke havde været skarp nok til at forfølge det. hun erindrede ikke at have skrevet under på side
37. hun er ikke i besiddelse af bilaget. bilaget er udarbejdet af andelsboligforeningen, der var ingen administrator. hun opdagede først problemerne efter godt og vel 7 år. underboens problemer opstod i begyndelsen af
38. hun har reklameret overfor andelsboligforeningen i forhold til bjælken, men forsikringen dækker ikke, når der ikke er tale om en pludselig opstået skade. hun har været i kontakt med bestyrelsen, der har været oppe at foretage besigtigelse, de har sammen henvendt sig til forsikringsselskabet, der har afvist at betale. b har forklaret, at hun er kontoruddannet og teamleder i x, hvor hun booker rejser. hun erindrede ikke, hvornår hun købte lejligheden. hun havde vist boet i den i 5 år, før hun fik lavet badeværelse. det var en 3 v. lejlighed med et lille kammer. der var et lille toilet uden håndvask og en bruser i køkkenet. der var en andelshaver, som havde fået lavet badeværelse og en anden var i gang med det. hun talte med ham, der havde fået det lavet. hun spurgte, om vedkommende kendte en håndværker. hun fik anbefalet rené, som havde lavet noget for hendes mor, der havde været meget tilfreds. rené gav et tilbud, der indebar inddragelse af kammeret, afløb, murerarbejde og vvs. det tog ca. 8 uger. hun fik regning efter timer. hun var tilfreds. han virkede kompetent. han var ikke i tvivl om, hvad han skulle lave og forklarede undervejs. hun sagde bare ja, da hun ikke havde forstand på det. da hun skulle sælge andelen, spurgte hun bestyrelsen, som havde været med i forløbet. hun fik at vide, at hun skulle lave en opstilling over, hvad der var lavet i lejligheden, hvilket fremgik af det vedlagte bilag. hun har lavet opstillingen bilag 2, side 2, timeregnskab og indkøb af materialer til rené. der var ikke bilag på køkkenet eller i gangen. hun har selv lavet opstillingen, som den fremgår af salgsaftalen side 2, og givet den til bestyrelsen sammen med bilagene. hun ved ikke, om bilagene er overgivet til a ved købet. hun har dem i hvert fald ikke. på et tidspunkt hørte hun via sin mor, der var veninde med as pap mor, at der var nogle løse fliser, som hun nok ville høre mere om. det var om sommeren, for de sad udenfor. as far ringede i december 2009 for at høre, hvem mureren var, så de evt. kunne få ham til at se på det. hun kunne ikke lokalisere ham, der angiveligt var flyttet til filippinerne. b havde spurgt bestyrelsen om proceduren. hun fik at vide, at et nyt badeværelse skulle godkendes, men at det ikke var noget, hun skulle tage sig af. hun ved ikke, hvem, der skulle godkende det. - 7 - forespurgt af advokat preben dickow, forklarede hun, at hun havde spurgt bestyrelsen, før hun gik i gang med at lave badeværelset. rené sagde ikke noget om, at kommunen skulle godkende etablering af et nyt badeværelse, hvor der ikke tidligere havde været badeværelse. foreholdt proceduren, at bestyrelsen giver tilladelse til, at andelshaveren kan søge kommunen om godkendelse og at etableringen slet ikke må iværksættes, før godkendelsen foreligger, var hun uden viden herom. rené havde ikke givet hende et skriftligt tilbud, det var alene et mundtligt overslag. rené skulle have timeløn og hun skulle selv købe materialerne. hun betalte de varer, som han valgte. foreningen havde en revisor, ikke en administrator. hun har ikke haft problemer med badeværelset. parternes synspunkter a har i påstandsdokument af
39. maj 2012, gjort gældende: at det omhandlede badeværelse leveret indrettet af sagsøgte, er ulovligt indrettet samt at sagsøgte derfor er erstatningsansvarlig for et beløb, svarende til lovliggørelsen, jf. dansk rets almindelige erstatningsregler, at sagsøgte er pligtig at betale et forholdsmæssigt afslag i købsprisen svarende til de udbedringsomkostninger, som fremgår af supplerende skønserklæring iii. det bemærkes her, at udbedringsomkostningen andrager mere end de 5-10 % af handelsprisen, som efter retspraksis bør være overskredet, at sagsøger, hverken vidste eller burde vide, at der var fejl og mangler ved det leverede badeværelse før sagsøger modtog sagens bilag 3, som er dateret
40. marts 2010, at sagsøger reagerede uden tøven ved udtagelse af stævningen den
41. februar 2011, hvorfor der ikke foreligger nogen form for passivitet, at kravet ikke efter de nugældende regler er forældet, at der ikke er udvist rets fortabende passivitet, at der foreligger erstatningsgrundlag efter dansk rets almindelige erstatningsregler, idet sagsøgte må opfattes som selvbygger i retlig henseende, at erstatningskravet ikke er begrænset til det beløb, der er betalt for individuelle forbedringer, jf. andelsboligforeningslovens § 5 med understykker, at de fejl og mangler, som syn- og skønsmanden har konstateret, er af en sådan art, at der ikke skal ske nedskrivninger i forhold til badeværelsets alder, at det er uden betydning for pådømmelse af sagen, at det eksisterende badeværelse er opført for 15 år siden og således har haft en væsentlig levetid. sagsøgeren har supplerende anført, at der ikke skal ske nedskrivning af det beløb, som badeværelset er etableret for. a har ikke haft forsæt til at forværre tilstanden. b, har i påstandsdokument af
42. maj 2012 gjort gældende: at sagsøgers krav er forældet, at sagsøger har udvist en rets fortabende passivitet, at der ikke foreligger et erstatningsgrundlag, at der ikke er grundlag for et forholdsmæssigt afslag i købesummen, - 8 - at sagsøgte kun kan pålægges at betale et afslag i den købesum, der er betalt for forbedringer, at udgangspunktet her i overensstemmelse med skønsmandens besvarelser af supplerende skønserklæring ii bør være, at 27.000 kr. af den i 1995 afholdte udgift på 38.700 kr. vedrører arbejde, der ikke er udført håndværksmæssigt korrekt. at der for dette beløb i overensstemmelse med de sædvanlige nedskrivninger skal afskrives med 1/30 p.a., at reklamation først er sket 15 år efter badeværelsets opførelsestidspunkt, at halvdelen af badeværelsets levetid må anses for opbrugt, at eventuelle afslag i købesummen bør fastsættes til halvdelen af 27.000 kr. eller 13.00 kr. sagsøgte har supplerende anført, at sagsøgte har tilbudt at betale 14.000 kr. med tillæg af moms. da sagsøgte har opfordret sagsøgeren til at fremlægge fakturaen fra mureren, burde sagsøgeren have rettet henvendelse til bestyrelsen med henblik på udlevering af bilaget. rettens begrundelse og afgørelse parterne er enige om, at badeværelset er mangelfuldt, da det ikke er opført i overensstemmelse med dagældende forskrifter eller god håndværksmæssig standard, ligesom kommunen ikke har godkendt etableringen. parterne er ligeledes enige om, at fejl og mangler af den omhandlede art ikke er omfattet af den korte forældelsesfrist i andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, men derimod den almindelige forældelseslov. mangler retten har efter bs forklaring lagt til grund, at arbejdet er udført af en faglært murer. b kan derfor ikke anses for at være selvbygger. den omstændighed at hun isoleret har betalt de varer, som mureren har udvalgt, kan ikke føre til et andet resultat. der var ikke tegn på fugtskader, da b flyttede fra lejligheden. retten har efter skønserklæringen med tillæg lagt til grund, at den anvendte membran ikke har kunnet holde fugt ude, ligesom fliserne ikke er fæstnet med det rigtige materiale eller på den fulde flade. skønsmanden har vurderet, at skaden var sket ved risikoens overgang, da a den
43. juni 2002 overtog andelen med ret til brug af denne lejlighed. manglerne går ud over, hvad hun som køber kunne forvente. udbedring kan kun ske ved optagning af og støbning af nyt gulv, idet bemærkes, at det eksisterende afløb ikke han genanvendes. det må efter parternes forklaringer lægges til grund, at konstruktionsfejlen var skjult og at skaden har udviklet sig over tid, herunder med råd af en bjælke indtil naboen og fugtskade i underboens loft. a konstaterede først løse fliser ved udgangen af 2009, 14 år efter etableringen af badeværelset. b har ikke udvist culpa og ifalder derfor ikke erstatningsansvar. forældelse krav om afslag i købesummen som følge af mangler ved fast ejendom, hvormed andelsboliger ligestilles, forældes efter 3 år, jf. forældelseslovens § 3, stk.
44. a overtog andelen i 1992 og anlagde sagen i februar 2011, hvilket ligger indenfor den absolutte forældelse på 10 år, jf. lovens § 3, stk. 3, nr.
45. når køberen ikke kendte eller burde kende manglen, suspenderes forældelsesfristen, jf. lovens stk.
46. da a først i slutningen af 2009 blev bekendt med manglerne og har anlagt sagen primo 2011, er kravet ikke forældet, jf. forældelseslovens § 30, stk.
47. - 9 - passivitet a blev ved årsskiftet 2009 opmærksom på, at der var noget galt med badeværelset og forhørte sig i sin omgangskreds. hun kontaktede primo 2010 en arkitekt, der i rapport af
48. marts 2010 konkluderede, at noget var galt med gulvkonstruktionen. hun kontaktede herefter b, hvorefter de sammen besigtigede badeværelset. parterne var enige om, at indhente forskellige tilbud på udbedring og korresponderede herom fra maj til september
49. badeværelset var ulovligt og det var åbenbart, at der skulle ske noget. sagen blev anlagt ved retten den
50. februar
51. a har under disse omstændigheder ikke fortabt sin ret ved passivitet. kravets opgørelse det fremgår af skønserklæringen, at skaderne på loftet hos underboen og råd i bjælken til nabolejligheden er opstået som følge af udtrængt fugt fra as lejlighed, hidrørende fra den mangelfulde etablering af membran i gulv og afløb i badeværelset. efter skadens karakter er der ikke forsikringsdækning. uanset at andelsboligforeningen som udgangspunkt har ansvaret for vedligeholdelse af bygningen, finder retten under disse omstændigheder, at posterne for udbedring af loft hos underboen, 7.000 kr. og en del af 20.000 kr. til udskiftning/forstærkning af bjælke mod nabolejligheden skal medtages i godtgørelsen. a har betalt 245.919 kr. for andelsboligen. skønsmanden har vurderet udbedringsomkostningerne til 175.000 kr. inkl. moms, hvilket utvivlsomt er over bagatelgrænsen. godtgørelse skal ske i form af afslag i salgsprisen. spørgsmålet er, om kravet er begrænset til den del af købsprisen, der relaterede sig til den forbedring, som etableringen af badeværelset ansås for at udgøre, eller om godtgørelsen kan ske i hele salgsprisen. købsprisen var opgjort til 245.919 kr., heraf udgjorde betalingen for badeværelset alene 38.000 kr., der var nedskrevet til 35.000 kr. retten finder ikke, at et forholdsmæssigt afslag i købesummen er begrænset til det beløb, der måtte være betalt for forbedringen af lejligheden, hvorfor afslaget kan ske i den fulde salgssum. det er således uden betydning, at det bilag, der henvises til i salgsaftalen, bilag 2, ikke er fremlagt, herunder at en del af etableringsomkostningerne kan henføres til arbejder, der ikke er udført håndværksmæssigt korrekt og en anden del til etablering af væg. afslaget fastsættes, som parterne har forelagt sagen, efter et samlet skøn over de nødvendige og rimelige udbedringsomkostninger på handelstidspunktet med hensyn til, at der etableres nyt badeværelse med længere levetid, end køberen kunne forvente. b skal i afslag til a betale 125.000 kr. inkl. moms. det bemærkes, at a i stævningen har påstået betaling af 122.250 kr. med forbehold for at øge påstanden. påstanden blev i overensstemmelse med skønsmandens erklæring i påstandsdokumentet, der er modtaget i retten den
52. maj 2012 hævet til 175.000 kr. forrentningen kan først pålægges fra kravets fremsættelse. a, har i det væsentlige vundet sagen. det var nødvendigt for hende, at anlægge sagen, da b alene uden præjudice havde anerkendt et afslag på 17.500 kr. inkl. moms. b skal i sagsomkostninger til a, der ikke er momsregistreret, betale kr. 60.900 kr. retten har fastsat godtgørelse af rimelige udgifter til advokat med 40.000 kr. inkl. moms. retten har med udgangspunkt i middelværdien efter de vejledende takster herved lagt vægt på sagens karakter og den vundne værdi, som udgør 125.000 kr. med tillæg for syn og skøn, hvor skønsmanden har afgivet 4 erklæringer. - 10 - hertil kommer godtgørelse af retsafgift svarende til det vundne beløb med 3.300 kr., samt sagsøgerens udlæg til syn og skøn med et samlet honorar til skønsmanden på 16.100 kr. og 1.500 kr. for at indhente forslag til skønsmand. thi kendes for ret sagsøgte, b, skal inden 14 dage til sagsøgeren, a, betale 125.000 kr. med procesrente af 122.500 kr. fra den
53. februar 2011 og af 125.000 kr. fra den
54. maj 2012 samt i sagsomkostninger med 60.900 kr., der forrentes jf. rentelovens § 8a.