udskrift af østre landsrets dombog ____________ dom afsagt den 16. januar 2018 af østre landsrets 13. afdeling (landsdommerne john mosegaard, alex puggaard og cecilie boel winther (kst.)). 13. afd. nr

§ 5, stk.

2, litra b”, der er oprettet den

1. december 2005 og revideret
2. februar 2007, fremgår blandt andet: ”lovreglen og indledning … det burde være overflødigt at anføre, at hvis man som ejendomsmægler bliver bedt om at vurdere en ejendom, som indenfor kortere tid – formentlig 1-2 år – er blevet handlet f.eks. i forbindelse med, at lejerne har overtaget den i h.t. reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens § 100 ff., er prisen på ejendommen den pris, den netop er blevet handlet til. der findes ikke nogen mere nøjagtig prisindikering end netop den pris parterne i en fri og uafhængig handel er blevet enige om. det må betragtes som dybt useriøst, at fast- sætte anden pris på en sådan ejendom, medmindre denne kan retfærdiggøres med mar- kante og uforudsigelige lejestigninger på markedet eller lignende, efter at handelen er indgået.” ifølge en opgørelse fra nykredit bank a/s var markedsværdien af a/b xs renteswap pr.
3. oktober 2008 negativ med i alt -42.365.841 kr. de indstævnte, a og b, har for landsretten fremlagt korrigeret opgørelse af andelsværdien pr.
4. november 2008 med indregning af negativ renteswap pr.
5. oktober
6. det fremgår heraf blandt andet, at andelsværdien opgjort under hensyntagen til den aftalte renteswap kan beregnes til 1.454.617,63 kr., hvilket svarer til en difference på 689.885,43 kr. i forhold til den erlagte andelsværdi. den korrigerede opgørelse er ikke bestridt af de øvrige parter. forklaringer der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af c og forklaring af h. c har supplerende forklaret blandt andet, at hun i dag er 69 år. hun har ikke haft indflydelse på prisfastsættelsen eller kontraktsformuleringen. hun ville ikke have solgt lejligheden til den lavere pris. hun havde fået meningitis. på hospitalet besluttede hun, at hun ville sælge lejligheden. hun henviste i mailkorrespondancen i forbindelse med handlen til administrator, da hun ikke havde forstand på det. de drøftede ikke prisen, da den var fast. da hun havde solgt lejligheden, flyttede hun til bornholm. hun ville ikke have haft penge til at købe huset på bornholm, hvis hun havde solgt lejligheden til 600.000 kr. hun har solgt huset på bornholm til nogenlunde samme pris, som hun købte den for. hun bor i dag i en lejlighed på frederiksberg. a og b har flere gange indgivet konkursbegæring mod hende. hun har ingen midler. hun lever af sin folkepension og laver nogen fotografier, som hun tjener penge på. h har forklaret blandt andet, at hun er datter til d. hun er uddannet civilingeniør. hun arbejder i dag som familieterapeut. d lider af en demenssygdom og er i dag på aflastning. han afventer en plejehjemsplads. sygdommen er svær af diagnosticere og har været længe undervejs. af højesterets afgørelse af
7. maj 2016, optrykt i ugeskrift for retsvæsen 2016, side 2802ff., hvorved a/b xs egenbegæring om konkurs blev taget til følge, fremgår af daværende kreditdirektør i nykredit, steen munks, forklaring for landsretten blandt andet: ”steen munk har supplerende forklaret blandt andet, at nykredit i forbindelse med a/b xs stiftelse vurderede ejendommens værdi til lige under 500 mio. kr., og at man fandt ejendommen attraktiv. nykredit så ikke valuarvurderingen.” procedure parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. d har supplerende anført blandt andet, at byrettens dom er baseret på en forkert retsanvendelse, og at den er i strid med gældende retspraksis. det er ikke korrekt, at ds valuarvurdering af
8. marts 2008 af andelsboligforeningens ejendom var for høj. der kan i den forbindelse ikke lægges ensidigt vægt på skønserklæringen og skønsmandens forklaring, og der kan ikke lægges vægt på den af dansk ejendomsmæglerforening udarbejdede vejledning fra 2003, der i 2008 ikke afspejlede forholdene på ejendomsmarkedet. enhver værdiansættelse af fast ejendom er udtryk for et skøn, og det er ikke godtgjort, at valuarvurderingen af
9. marts 2008 skulle være behæftet med fejl eller mangler, endsige være forkert i et sådant omfang, at d ifalder erstatningsansvar herfor. det forhold, at c bliver tilpligtet at tilbagebetale en ulovlig overpris, udgør ikke et erstatningsretligt relevant tab, som d er forpligtet til at friholde hende for. c har supplerende anført blandt andet, at ds valuarvurdering af
10. marts 2008 ikke kan anfægtes. måtte landsretten imidlertid tiltræde byrettens vurdering, skal d betale c det tab, der påføres hende ved, at hun har afhændet lejligheden og i øvrigt i god tro og i tillid til den foreliggende valuar- vurdering har disponeret over midlerne. c kan ikke gøres ansvarlig for, at der ikke ved opgørelsen af foreningens formue var taget højde for den negative værdi af renteswapaftalen. højesterets af- gørelse fra 2013, som byretten har henvist til, fremkom adskillige år efter overdragelsesaftalens indgåelse, hvor det ingenlunde lå fast, at foreningen burde have indregnet værdien af renteswap- aftalen ved opgørelse af andelsværdien. a og b har supplerende anført blandt andet, at andelen er handlet til en ulovlig overpris. der er ikke begæret nyt syn og skøn, og der er ikke grundlag for at tilsidesætte skønserklæringen. erstatningen skal ikke reduceres under henvisning til, at andelsboligforeningens generalforsamling kunne have anvendt den offentlige vurdering til at fastsætte andelskronen. landsrettens begrundelse og resultat valuarvurderingen efter den dagældende bestemmelse i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 960 af
11. september 2006, kunne foreningens ejendom ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jf. stk. 2, litra b. ifølge litra b, der fik sin nuværende formulering ved lov nr. 379 af
12. maj 1992, skal kontantvurderingen foretages af en valuar og må ikke være mere end 18 måneder gammel. derudover indeholder stk. 2, litra b, eller forarbejderne hertil ikke nærmere bestemmelser om værdiansættelsen af foreningens ejendom, herunder om kontantvurderingen skal ske efter særlige principper. det følger af § 5, stk. 4,
13. pkt., jf. stk. 2, litra b, at der ved opgørelsen af foreningens formue skal ske fradrag af prioritetsgælden opgjort til kursværdi. d vurderede den omhandlede ejendoms kontante handelsværdi som udlejningsejendom pr.
14. marts 2008 til 499 mio. kr., og spørgsmålet er, om denne vurdering har karakter af et fejlskøn, herunder om der er fejl og mangler ved vurderingen. efter bevisførelsen lægger landsretten til grund, at a/b x primo 2007 købte ejendommen af mp pension for 360 mio. kr., og at handlen foregik mellem to uafhængige parter. da købsaftalen ikke er fremlagt under sagen, er hverken tidspunktet for aftalens indgåelse eller de nærmere vilkår for handlen imidlertid oplyst. på baggrund af sagens oplysninger lægger landsretten videre til grund, at den offentlige ejendomsvurdering pr.
15. oktober 2006 var 427 mio. kr., men det er ikke oplyst, hvor- når den offentlige ejendomsvurdering pr.
16. oktober 2006 var tilgængelig, herunder hvilken offent- lig ejendomsvurdering der lå til grund, da a/b x købte ejendommen af mp pension. den offentlige ejendomsvurdering pr.
17. oktober 2005 er heller ikke fremlagt under sagen, og der er således ikke grundlag for at fastslå, om a/b x købte ejendommen til en pris, der lå over eller under den på han- delstidspunktet senest offentliggjorte ejendomsvurdering. endvidere lægger landsretten til grund, at nykredit i forbindelse med a/b xs stiftelse vurderede ejendommens værdi til lige under 500 mio. kr., jf. daværende kreditdirektør i nykredit, steen munks, forklaring for landsretten, optrykt i ugeskrift for retsvæsen 2016, side 2802ff. efter indholdet af skønserklæringen lægger landsretten endelig til grund, at der i årene 2004-2008 var en stor omsætning af boligudlejnings-ejendomme med stigende priser til følge i alle årene. der var en velvillig långivning fra realkredit-institutter og banker, og markedsaktørerne var meget risikovillige, hvilket slog igennem på handels-værdierne. på denne baggrund finder landsretten, at der ikke ved det foretagne syn og skøn, som det ikke har været muligt at underbygge med sammenlignelige ejendomshandler, er tilstrækkeligt godtgjort, at ds vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr.
18. marts 2008 til 499 mio. kr. afviger så væsentligt fra, hvad der efter oplysningerne om ejendomsmarkedet i den omhandlende periode kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn. landsretten har herved lagt vægt på, at skønsmanden har vurderet ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom både pr.
19. juni 2007 og pr.
20. marts 2008 til 360 mio. kr., svarende til den pris a/b x købte ejendommen for primo 2007, selvom der ifølge skønserklæringen i årene 2004- 2008 var en stor omsætning af boligudlejningsejendomme med stigende priser til følge i alle årene. landsretten har endvidere lagt vægt på, at skønsmanden henholdsvis d har anvendt to forskellige vurderingsprincipper; en kvadratmeterpris henholdsvis et afkastprincip, og at der efter den skete bevisførelse ikke er grundlag for at fastslå, at afkastprincippet ikke kunne eller måtte anvendes. endelig finder landsretten, at vurderingen af en boligudlejningsejendom med et større antal lejlig- heder som den foreliggende generelt er forbundet med en vis usikkerhed, og landsretten bemærker, at skønsmandens vurdering er foretaget på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i marke- det for boligudlejningsejendomme i københavnsområdet fra 2005 og i årene derefter var velkendte. ved besvarelsen af spørgsmål trr 2 har skønsmanden anført, at den væsentligste forskel mellem ds henholdsvis skønsmandens driftsbudgetter vedrørte afsætning til udvendig vedligeholdelse af ejendommen, idet d ikke har medtaget hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 og § 18 b i driftsbudgettet. for byretten forklarede skønsmanden, at hensættelser efter § 18 og § 18 b skal indgå i driftsbudgettet, da de er lovpligtige. ved vurderingen heraf har landsretten lagt vægt på, at § 18 b-kontoen ultimo 2006 var negativ med 7,7 mio. kr., svarende til ca. 5 års hensættelser, at § 18 b-kontoen ultimo 2008 ifølge skønserklæ- ringen skønsmæssigt ville være negativ med 6,2 mio. kr., svarende til ca. 4 års hensættelser, og at den negative saldo efter gennemførelse af den på generalforsamlingen den
21. september 2007 vedtagne betonistandsættelse indenfor en beløbsramme på 15 mio. kr., ville forøge den negative saldo med et betydeligt millionbeløb. af skønserklæringen fremgår videre, at den af skønsmanden foretagne værdiansættelse af ejendommen skulle tillægges negativ § 18 b-saldo, og af skønsmand- ens forklaring fremgår, at en betydelig negativ saldo kan medføre, at man kan undlade hensættelser, og at en betydelig negativ saldo alt andet lige vil betyde en højere værdiansættelse. på denne baggrund – og henset til oplysningerne om ejendomsmarkedet i den omhandlende periode – finder landsretten, at ds undladelse af at medtage hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 og § 18 b i driftsbudgettet ved vurderingen af den pågældende ejendoms kontante handelsværdi som udlejningsejendom i det daværende ejendomsmarked ikke udgør en sådan fejl eller mangel, at vur- deringen ikke kan lægges til grund. efter en samlet vurdering finder landsretten, at a og b ikke på grundlag af ds valuarvurdering af
22. marts 2008 har betalt en overpris for andelsboligen i henhold til andelsboligforeningslovens § 5, da de købte andelsboligen af c. renteswap som fastslået ved højesterets dom af
23. januar 2013, optrykt i ugeskrift for retsvæsen 2013, s. 1093ff., skal der ved opgørelsen af foreningens formue

§ 5, stk.

2, litra b, jf. stk. 4,

1. pkt., tages hensyn til en negativ markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for fastsættelsen af andelens værdi. i den foreliggende sag er der handlet til en andels- værdi opgjort uden hensyntagen til den aftalte renteswap, og ifølge nykredit bank a/s’ opgørelse pr.
2. oktober 2008 udgjorde den negative markedsværdi -42.365.841 kr., svarende til et beløb på ca. 32 % af den formue, som den hidtidige andelsværdi var baseret på. på denne baggrund finder landsretten, at foreningens formue på handelstidspunktet var blevet så meget mindre, at købsprisen er fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris, jf. andels- boligforeningslovens § 5, stk.
3. det kan ikke føre til en ændret vurdering, at der i 2008 var usikkerhed om, hvordan markedsværdien af en aftalt renteswap skulle behandles regnskabsmæssigt. herefter, og da den for landsretten fremlagte korrigerede overprisberegning ikke er bestridt, har a og b krav på tilbagebetaling af 689.885,43 kr., jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, hvorfor a og bs påstand overfor c tages til følge med dette beløb. da den af d foretagne værdiansættelse af foreningens ejendom var en kontantvurdering

§ 5, stk.

2, litra b, har d ikke handlet ansvarspådragende ved ikke i sin vurdering at tage højde for den negative værdi af den aftalte renteswap. d frifindes derfor for cs påstand om friholdelse. sagsomkostninger efter sagens udfald skal c til a og b betale delvise sagsomkostninger for begge retter med i alt 136.860 kr. beløbet omfatter 16.860 kr. i rets- og berammelsesafgift af det vundne beløb og 120.000 kr. til udgifter til advokatbistand inkl. moms. a og b afholder endeligt udgifterne til syn og skøn. endvidere skal c til d betale sagsomkostninger for byretten med 120.000 kr. til udgifter til advokat- bistand inkl. moms. endvidere skal statskassen til d betale sagsomkostninger for landsretten med i alt 108.140 kr. dette beløbe omfatter 28.140 kr. i rets- og berammelsesafgift og 80.000 kr. til udgif- ter til advokatbistand for landsretten inkl. moms. ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgif- terne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og betydning. t h i k e n d e s f o r r e t: d frifindes. c skal betale 689.885,43 kr. til a og b. i sagsomkostninger for begge retter skal c betale 136.860 kr. til a og b under ét. c skal endvidere i sagsomkostninger for byretten betale 120.000 kr. til d mens statskassen i sags- omkostninger for landsretten skal betale 108.140 kr. til d. det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.