sø- & handelsrettens dombog

- msp udskrift af sø- & handelsrettens dombog ____________ den

1. august 2008 blev af skifteretten i sagen p‐19‐07 frank henrichsen (advokat søren sylvester skjærbæk) mod finn ingerslev under konkurs ved kurator, advokat boris k. frederiksen (advokat lars dueholm) afsagt sålydende d o m: denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, frank henrichsen, kan gøre en forkøbsret til en anpart af ejendommen beliggende l. e. bruuns vej 26, charlottenlund, gældende over for sagsøgte, finn ingerslev under konkurs (herefter kaldet boet). sagsøgeren har nedlagt påstand om, at boet tilpligtes at anerkende, at boet er forpligtet til at overdrage anpart nr. 1 af matr. nr. 21 ig, gentofte, beliggende l. e. - 2 - bruuns vej 26, 2920 charlottenlund, til sagsøgeren mod betaling af principalt 1.477.000 kr., subsidiært et af retten fastsat beløb på maksimalt 2.100.000 kr. boet har nedlagt påstand om frifindelse. i 1997 solgte finn ingerslev en ideel anpart af matr. nr. 21 ig, gentofte, beliggende l.e. bruuns vej 26, charlottenlund, med brugsret til
2. sal til sagsøgeren. anparten, siden betegnet som ”anpart nr. 2”, udgjorde 40 % af den samlede ejendom. finn ingerslev ejede også anpart nr. 1 med brugsret til stueetagen og
3. sal. parterne udarbejdede en samejeoverenskomst, som blev tinglyst på ejendommen den
4. september
5. det fremgår blandt andet af samejeoverenskomstens punkt 2: ” … anpartshaveren kan frit afhænde den anpartshaveren tilhørende anpart af ejendommen. ved salg af en anpart skal den sælgende part straks orientere den blivende part om det påtænkte salg. anparten skal tilbydes den blivende part til samme pris og vilkår som opnås hos
6. mand, dokumenteret ved underskrevet købsaftale. ønsker den blivende part, eller en af denne udpeget 3.‐mand at acceptere dette tilbud, skal accept afgives senest 10 dage efter at tilbuddet er fremsendt i anbefalet kuvert … fremkommer ingen accept, er den sælgende berettiget til at afhænde på de fastsatte vilkår og til den fastsatte pris…” i 2003 havde kommunen på et ikke nærmere fastslået tidspunkt værdipåtegnet et overdragelsesdokument i henhold til hvilket, finn ingerslev overdrog anpart 1 til jagtborg aps. sagens parter er enige om, at dette selskab formentlig tilhørte finn ingerslevs fader, men ejerforholdet er i øvrigt ikke med sikkerhed fastslået. overdragelsesdokumentet er bortkommet, men der er ligeledes mellem parterne enighed om, at et sådant dokument har eksisteret. - 3 - ved frederiksberg skifterets kendelse af
7. maj 2003 blev finn ingerslev i forbindelse med en bosondring efter begæring af hans daværende ægtefælle frataget rådigheden over anpart
8. under bosondringssagen har finn ingerlev blandt andet forklaret følgende i skifteretten: ” … værdipapirdepotet i jyske bank ejer han ikke længere, idet værdipapirerne delvist er solgt, delvist overført til jagtborg aps, et selskabet stiftet og betalt af hans fader, gert ingerslev. selskabet har også fået overdraget nogle af ejendommene, andre er solgt. der er skrevet skøde på alle ejendommene, men disse er endnu ikke alle tinglyste. … overdragelserne til jagtborg aps skete til indfrielse af gæld til faderen …”. af skifterettens retsbog fremgår det videre, at: ” … finn ingerslev protesterede mod rådighedsfratagelse, idet han gjorde gældende, at overdragelserne er sket til indfrielse af gæld og at aktiverne i øvrigt nu ikke tilhører ham, men derimod jagtborg aps, som er stiftet af og ejet af hans fader …”. skifteretten har i kendelsen blandt andet som begrundelse for rådighedsfratagelse af 12 ejendomme, herunder den omhandlede anpart, anført følgende: ” … det lægges til grund, at finn ingerslev ved at overdrage ejendomme og værdipapirer til et selskab kontrolleret af hans fader, har forsøgt og fortsat vil have mulighed for at forrykke sin bodels stilling …”. finn ingerslev udlejede pr.
9. juli 2003 trods rådighedsfratagelsen
10. salen af anpart 1 til en monique le roy. af jagtborg aps´ første årsrapport for 2002/2004 fremgår det blandt andet: - 4 - ”… resultatet af selskabets aktiviteter i regnskabsåret 2002/2004 er særdeles utilfredsstillende med et underskud på kr. 1.363.
11. bag‐ grunden for resultatet er, at de af selskabet med overtagelse pr.
12. januar 2003 erhvervede ejendomme, på grund af sælgers forhold ikke er blevet tilskødet selskabet, ligesom selskabet som følge deraf ikke har modtaget ejendommens indtægter … ejendomme erhvervet
13. januar 2003 … 21 ig gentofte, l. e. bruuns vej 26, st. 60 % 2.400.000 …”. af jagtborg aps’ årsrapport for 2004/2005 fremgår det blandt andet: ”… resultatet af selskabets aktiviteter i regnskabsåret 2002/2004 er særdeles utilfredsstillende med et underskud på kr. 312.
14. bag‐ grunden for resultatet er, at de af selskabet med overtagelse pr.
15. januar 2003 erhvervede ejendomme, på grund af sælgers forhold ikke er blevet tilskødet selskabet, ligesom selskabet som følge deraf ikke har modtaget ejendommens indtægter. resultatet for indeværende regnskabsår afhænger af i hvilket omfang det vil lykkes at finde en løsning i opfyldelsen af den indgåede ejendomshandel …” den
16. august 2005 blev der efter anmodning fra jagtborg aps foretaget udlæg for et beløb af 21.776.459 kr. hos finn ingerslev i ejendommen matr.nr. 21 1g gentofte, beliggende l. e. bruunsvej 26, st., 2920 charlottenlund, for så vidt angik 60 % af ejendommen. udlægget blev tinglyst den
17. september
18. den
19. marts 2006 blev finn ingerslev erklæret konkurs. på konkurstidspunktet var han fortsat registreret i tingbogen som ejer af anpart
20. den
21. juni 2006 blev jagtborg aps erklæret konkurs. kurator i jagtborg aps, advokat boris frederiksen, som ligeledes er kurator i finn ingerslevs konkursbo, har ikke gjort krav på ejendomsretten til anpart 1 i jagtborg aps’ konkursbo. - 5 - sagsøgeren anmeldte separatistkrav i boet i forhold til anpart 1 mod betaling af 1.477.000 kr., jf. konkurslovens §
22. ved kurators fordringsprøvelse den
23. oktober 2007 blev sagsøgerens krav afvist. der er ikke på dette møde eller senere taget stilling til et eventuelt erstatningskrav. af brev af
24. november 2007 fra statsautoriseret revisor jens baes til kurator fremgår det blandt andet: ”… på given foranledning skal vi, som revisorer for finn ingerslevs konkursbo oplyse, at vi ved vores gennemgang af bogføringsmaterialet, kontoudskrifter fra pengeinstitutter ikke har kunnet finde dokumentation for jagtborg aps´ betaling for de købte lejligheder inkl. lejligheden l. e. bruuns vej 26, st., 2920 charlottenlund …”. der er under sagen indhentet skønserklæring vedrørende værdien af anpart 1 såvel som af den samlede ejendoms. af skønserklæringen fremgår blandt andet: ”…spørgsmål 1: hvad var handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21 ig, gentofte, beliggende l. e. bruuns vej 26, 2920 charlottenlund, i april 2003, under forudsætning af, at den årlige leje for den del af anparten, som er beliggende i stueplan, udgjorde 69.900 kr., og at lejemålet for stuedelen af anpart 1 var underlagt lejelovens bestemmelser om opsigelse af beboelseslejemål? handelsværdien ville være 2.100.000 kr. spørgsmål 2: hvad er handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21 ig, gentofte, beliggende l. e. bruuns vej 26, 2920 charlottenlund, pr. dags dato under forudsætning af, at den årlige leje for den del af - 6 - anparten, som er beliggende i stueplan, udgør 69.900 kr., og at lejemålet for stuedelen af anpart 1 er underlagt lejelovens bestemmelser om opsigelse af beboelseslejemålet? handelsværdien ville være kr. 3.500.
25. spørgsmål 3: hvad var handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21 ig, gentofte, beliggende l. e. bruuns vej 26, 2920 charlottenlund, i april 2003 under forudsætning af, at ingen del af anparten var udlejet? handelsværdien ville være kr. 3.450.
26. spørgsmål
27. hvad er handelsværdien af anpart nr. 1 af ejendommen matr. nr. 21 ig, gentofte, beliggende l. e. bruuns vej 26, 2920 charlottenlund, pr. dags dato under forudsætning af, at ingen del af anparten er udlejet? handelsværdien ville være kr. 4.450.000 …”. sagsøgeren har blandt andet forklaret, at da han købte anpart 2, var stueetagen i ejendommen udlejet til randi wedø. hun var en meget generende og støjende beboer, hvilket han mange gange påtalte over for finn ingerslev. imidlertid havde finn ingerslev et barn med hende og ville derfor ikke smide hende ud. det var blandt andet på grund af randi wedøs støjende adfærd, at han var interesseret i at købe finn ingerslevs andel til eget brug. han havde selv store børn, som kunne have boet på
28. salen. han ville have været villig til at betalt handelsværdien. finn ingerslev oplyste imidlertid ikke noget om, at anparten blev solgt til jagtborg aps i
29. det opdagede han først i forbindelse med finn ingerslevs konkurs. han ville helt sikkert have udnyttet sin forkøbsret i 2003, hvis han havde haft kendskab til salget. - 7 - sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand blandt andet gjort gældende, at der i 2003 blev indgået en bindende skriftlig aftale mellem jagtborg aps og finn ingerslev om køb af anparten for 1.477.000 kr. uanset om handlen var motiveret af, at finn ingerslev ville unddrage sin formue fra et forestående ægtefælleskifte, med‐ fører det ikke, at aftalen kan betragtes som en proformaaftale. tværtimod må det anses for godtgjort, at købesummen blev betalt, og at både jagtborg aps og finn in‐ gerslev i flere år arbejdede for at sikre, at dispositionen blev gennemført. ved indgåelsen af handlen mellem jagtborg aps og finn ingerslev blev forkøbsretten i samejeoverenskomsten mellem sagsøgeren og finn ingerslev udløst. ejerforholdet til jagtborg aps er uden betydning for forkøbsrettens udløsning. tilsvarende er det uden betydning for udløsning af forkøbsretten, at sagsøgeren ikke fik besked om handlen, at aftalen ikke blev tinglyst, og om handlen efter‐ følgende blev ophævet. sagsøgeren havde ved tinglysningen af samejeoverenskomsten i 1997 iagttaget sin sikringsakt, hvorfor sagsøgerens rettigheder heller ikke er blevet ekstingveret ved finn ingerslevs konkurs i
30. subsidiært skal boet tilpligtes at tilskøde sagsøgeren anparten for 2.100.000 kr., som efter skønserklæringen var handelsværdien i april 2003, idet de efterfølgende prisstigninger er uden betydning. sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at sagsøgeren ikke har nogen ejendomsret til den omhandlede ejendom. købsaftalen mellem finn ingerslev og jagtborg aps var en proformaaftale indgået med det formål at unddrage anparten fra den forestående bodeling. dette støttes af revisors undersøgelse af bogføringsmaterialet i jagtborg aps under konkurs, hvoraf fremgår, at købesum‐ men aldrig blev betalt, og en sådan proformaaftale kan ikke udløse sagsøgerens forkøbsret. konkursboet har subsidiært gjort gældende, at sagsøgeren ikke kan støtte et ejendomsretsligt krav på samejeoverenskomstens forkøbsret. i henhold til samejeoverenskomsten var det en betingelse for, at handlen med jagtborg aps - 8 - kunne blive endelig, at sagsøgeren fik et købstilbud. da finn ingerslev ikke har fremsat et sådant tilbud over for sagsøgeren, var overdragelsen til jagtborg aps ikke endelig, og sagsøgeren besad således blot en resolutivt betinget ret til at få fremsat et tilbud. sagsøgeren havde ikke en konkurrerende ret til ejendommen på konkurstidspunktet, idet han ikke kunne forlange anparten overdraget til sig, men alene kunne forlange, at finn ingerslev fremsatte et tilbud. imidlertid blev de utinglyste rettigheder, herunder sagsøgerens ret til at få tilbud om køb af anparten, ekstingverede ved tinglysningen af konkursdekretet på anpar‐ ten, jf. tinglysningslovens §
31. skifterettens bemærkninger: uanset om købsaftalen mellem finn ingerslev og jagtborg aps måtte være indgået proforma, findes sagsøgeren efter indholdet af samejeoverenskomsten at have haft krav på at få tilbudt anparten til den samme pris, som den var blevet forsøgt overdraget til jagtborg aps til. det forhold, at overdragelsen ikke blev endelig, er efter samejeoverenskomstens ordlyd uden betydning. imidlertid må det efter tinglysningslovens § 1 lægges til grund, at alle de rettigheder, der ikke var tinglyst på anparten ved konkursdekretets tinglysning, blev ekstingveret til fordel for kreditorerne. dette gælder hermed også sagsøgerens krav på købstilbud baseret på den pris, der var aftalt med jagtborg aps. herefter frifindes boet for sagsøgerens krav. sagens omkostninger er fastsat under hensyn til sagens omfang, økonomiske værdi og medgået tid til i alt 40.000 kr. thi kendes for ret: sagsøgte, finn ingerslev under konkurs, frifindes. - 9 - i sagsomkostninger betaler sagsøgeren, frank henrichsen, inden 14 dage til sagsøgte, finn ingerslev under konkurs, 40.000 kr. jeanette melchior (sign.) ___ ___ ___ udskriftens rigtighed bekræftes p.j.v. sø- og handelsretten,